Vestby kommune RAMMETILLATELSE Enkeltvedtak etter plan- og bygningsloven 93. Utvalg Dato Plan- og miljøutvalget 14.09.2009 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang GNR 136/50 09/927 Siw Gjøsund Ja Sak DS PLM 354/09 GNR 136 BNR 50 SLETTA NORD - 2 BYGNINGER 27 LEILIGHETER - RAMMETILLATELSE MED DISPENSASJON HUS 2 Søknad om rammetillatelse for 27 leiligheter fordelt på 2 bygninger, totalt 3046 m2 BRA, godkjennes med plassering som vist på kart, tegningsnummer 1, og med utforming som vist på tegninger, tegningsnummer 2-9. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 vedrørende takform og gesimshøyde da det etter en konkret helhetsvurdering er kommet til at det foreligger overvekt av særlige grunner som taler for dispensasjon. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Dokumentasjon i henhold til 19 i forskrift om saksbehandling og kontroll (SAK) skal foreligge. 2. Revidert situasjonskart hvor parkering på terreng samt levegger i forbindelse med utvendig avfallsstasjon ved Hus 2 plasseres innenfor byggegrense bes innsendt. 3. Det skal sendes inn dokumentasjon på støyvurderinger i hht. reguleringsbestemmelsenes 1. 4. Revidert brannteknisk dokumentasjon i henhold til brannvesenets uttalelse av 31.08.2009 skal foreligge. 5. Biloppstillingsplasser skal ferdigstilles samtidig med boenhetene. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. ANSVAR OG KONTROLL Ansvarlige foretak godkjennes i henhold til søknad om ansvarsrett. Godkjenningen gjelder kun det aktuelle tiltaket det er søkt om.
Kontrollforetakene er ansvarlig for at kontrollen gjennomføres og dokumenteres i henhold til foretakets system. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i "forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett" er oppfylt. IGANGSETTING AV TILTAKET Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Søknaden fremsettes på fastsatt skjema av ansvarlig søker. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt 18.06.2009, komplettert av ansvarlig søker 25.06.2009. Det søkes om rammetillatelse med dispensasjon for 27 leiligheter fordelt på 2 bygningsvolumer med tilhørende anlegg, underjordisk garasjeanlegg med plass til 33 p- plasser, sportsboder og tekniske rom, totalt 3046 m2 BRA, samt sanitærabonnement. I tillegg opparbeides 4 HC p-plasser på terreng, totalt 37 plasser. %BYA opplyses med omsøkte tiltak å bli 29,11%. Oppgitt BYA for Hus 2 er 393,3 m2. Hus 2 omfatter 15 leiligheter, hvorav 9 er på 48,8 m2 BRA og 6 er på 55,2 m2 BRA. Det søkes om dispensasjon for takform og gesimshøyder. Hva gjelder avkjøring planlegges det 2 avkjørsler fra eiendommen begrunnet i hensynet til universell utforming og tilgjengelighet. Krav til frisiktsoner bekreftes ivaretatt. Det beskrives at prinsippene om universell utforming er lagt til grunn i utformingen av prosjektet. Brannteknisk redegjørelse med tegninger er mottatt. Det opplyses at grunnundersøkelser skal foretas og at evt. ekstra tiltak vil være avklart ved innsendelse av søknad om igangsettingstillatelse. Energirammeberegning vil bli fremlagt ved søknad om igangsettingstillatelse. Foreliggende tillatelse gjelder Hus 2. For Hus 1 se eget vedtak DS PLM 353/09. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Husjordet/Sletta nord, egengodkjent av kommunestyret 14.06.2004, innefor område Bb6. Bebyggelsen kan utformes med saltak eller flatt tak. Maksimal gesimshøyde er 6,0 meter og mønehøyde er 9,0 meter. Tillatt bebygd areal, %-BYA = 30%. Dispensasjon
Tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsenes 2 hva gjelder takform, pulttak, og gesimshøyde, og tillatelsen avhenger derfor av at det gis dispensasjon. Det er prosjektert pulttak (to pulttak mot hverandre) med takvinkel på 10 og 15 grader. Tiltaket er prosjektert med en gesimshøyde for Hus 1 på 6,93 meter og for Hus 2 på 7,08 meter. Mønehøyde er prosjektert til henholdsvis 8,02 meter og 8,28 meter. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at: taket formmessig blir som et saltak ved at to pulttak er satt mot hverandre med liten høydeforskjell. Takformen tar også opp terrengfallet. Avviket i forhold til gjeldende regulering anses som marginal og det gir ingen gevinst i forhold til volum eller utnyttelse. Videre er mønehøyden under regulert maks høyde og dette anses viktigere for de omkringliggende naboer enn gesimshøyden. Prosjektet er nennsomt utformet med tanke på hvordan det vil fremstå høydemessig i forhold til naboene. Byggetomta Det planlegges 2 avkjørsler fra eiendommen, en ved Hus 1 (innkjøring til felles garasje) og en ved Hus 2 (utvendige biloppstillingsplasser). Dette forhold er avklart med kommunalteknisk avdeling. Det er ingen trær/vegetasjon på tomta utover gress. Estetikk Tiltakets utforming er vurdert i forhold til plan og bygningslovens 74 nr. 2. Det legges opp til et moderne formspråk med fasader i trepanel med tydelig slektskap til omkringliggende nyere blokkbebyggelse mot vest. Takform planlegges utformet som pulttak og som betraktes som en variant av saltaksformen. Boenhetene og balkongene er vestvendt som gir gode sol- og lysforhold til hver leilighet. Materialmessig ønskes et mykt uttrykk ved bruk av trematerialer for å gi et "småhuspreg", samsvarende med omkringliggende bebyggelse. Det er ikke funnet forhold som tilsier at tiltaket ikke kan godkjennes. Uttalelser Mosseregionens interkommunale brann- og feiervesen: Vedrørende bæreevne og stabilitet ved brann stilles det spørsmål om forholdet brannklasse/bæresystem er tilfredsstillende dokumentert og ivaretatt. Det vises til mangler ved tegninger vedrørende klassifisering av trapperom og vinduer mot rømningsvei. Det vises til at trapperom Tr3 ikke er tillatt til kjeller. Grense for rømningslengde overskrides. Klassifisering på vinduer mot rømningsvei mangler. Det vises videre til fravik fra VTEK vedrørende krav om to uavhengige rømningsveier. Fravik vedrørende personsikkerhet og rømning skal tilstrekkelig ivaretas og dokumenteres. Det kommenteres fra MIB at NBI blad 526.301 anbefales å ha to uavhengige rømningsveier med tanke på at boligbygninger i risikoklasse 4 bør planlegges for personer som krever assistanse i en evakueringssituasjon. Ved å velge kun en rømningsvei settes det store begrensninger i forhold til beboere i bygget. Brannvesenet tar forbehold om å kunne komme med ytterligere uttalelser til bygningsmyndighetene. Bygningssjefens vurdering Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger.
Det søkes om dispensasjon for takform samt gesimshøyde. Søknad om dispensasjon ble mottatt 18.06.2009 og skal derfor behandles etter 7 i plan- og bygningsloven av 1985, jf. forskrift om samvirke mellom bestemmelsen i plan- og bygningsloven 14. juni 1985 og bestemmelsene i plan- og bygningsloven 27.juni 2008. Omsøkte takform med to pulttak satt mot hverandre med liten avstand anses å ikke avvike vesentlig fra saltaksformen. som for øvrig anført fra ansvarlig søker. Gesimshøyden overskrides med 1,08 m i forhold til maks tillatt gesimshøyde. Mønehøyden ligger imidlertid innenfor hva som er tillatt for området. Bygningenes høyde er vurdert i dette konkrete tilfellet å ikke medføre ulempe for naboer. Det har heller ikke innkommet merknader fra aktuelle naboer i saken. Videre fremkommer det av behandlingen av reguleringsplanen at området er vurdert å ligge lite utsatt landskapsmessig. Bygningssjefen anser etter en samlet helhetsvurdering at det foreligger særlige grunner for dispensasjon for omsøkte tiltak i dette konkrete tilfellet. Tiltaket godkjennes som omsøkt. BELIGGENHET OG HØYDEPLASSERING Godkjent plassering og OK gulv 52,31 er bindende. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 103 200,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: 3-3 Arealenhet 0-70 m2 (1. leilighet) kr. 12 900,- (2-15. leilighet: 12900,- x 50%) kr. 90 300,- Gebyr for dispensasjon og garasjeanlegg: se vedtak for Hus 1. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jfr. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vestby kommunes bygningsavdeling, 14.09.2009 Hans Christian Fæste Bygningssjef Siw Gjøsund Overingeniør bygg Utskrift sendes: Tiltakshaver: Nordbyhagen AS, Stenløkka 30, 1555 SON m/opplysninger om klageadgang Ansvarlig søker: Arca Nova Entreprenør AS, Postboks 23, 1650 SELLEBAKK m/opplysninger om klageadgang
Vestby kommune Bygningsavdelingen Arca Nova Entreprenør AS Postboks 23 1650 SELLEBAKK Arkivkode Deres ref. Saksnr. Løpenr. Dato GNR 136/50 09/927 15202/09 14.09.2009 GNR 136 BNR 50 SLETTA NORD - 2 BYGNINGER 27 LEILIGHETER - RAMMETILLATELSE MED DISPENSASJON HUS 2 Vi viser til søknad mottatt og journalført her den 18.06.2009. Vedlagt oversendes vedtak i sak DS PLM 354/09, fattet etter delegert myndighet. Med hilsen Siw Gjøsund Overingeniør bygg Vedlegg: Opplysninger om klageadgang Kopi til Tiltakshaver: Nordbyhagen AS, Stenløkka 30, 1555 SON m/opplysninger om klageadgang Adresse Telefon Telefax Bankgiroko Rådhusgata 1 64 98 01 01 1613.07.00342 1540 Vestby E-post: pbg@vestby.kommune.no
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av Det faste utvalg for plansaker og bygningssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, bygningsavdelingen, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes bygningsavdelingen og begrunnes. Bygningsavdelingens avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem for bygningsavdelingen senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket.