Sola Kommune. Handels- og senteranalyse Sola. Utgave: 1 Dato: 2014-09-11

Handels- og senteranalyse Sola Utgave: 1 Dato: 2014-09-11

Handels- og senteranalyse Sola 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Handels- og senteranalyse Sola Utgave/dato: 1 / 11. sep. 2014 Arkivreferanse: --- Oppdrag: 535752 Handelsanalyse Sola-krossen Oppdragsleder: Paal Grini Fag: Analyse og utredning Tema Forretningsområde1Forretningsområde1Forretningsområde1 Skrevet av: Paal Grini Kvalitetskontroll: Bergljot Anda www.asplanviak.no

Handels- og senteranalyse Sola 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av for å utrede en handelsanalyse for Sola sentrum med tilsvarende konsekvensvurdering knyttet til trafikale problemstillinger. Kontaktperson for oppdraget har vært Ståle Undheim. Martin Lillesand og Mona Skåras har også deltatt i arbeidet. Paal Grini har vært oppdragsleder for Asplan Viak med bidrag fra Eleanor Clark. Stavanger, 11/09/201411/09/201411/09/2014 Paal Grini Oppdragsleder Bergljot Anda Kvalitetssikrer

Handels- og senteranalyse Sola 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn for oppdraget... 4 2 Beskrivelse av planene som skal vurderes... 6 3 Varehandelen I SOLA... 7 3.1 Definisjoner... 7 3.2 Dekningsgrad... 9 3.3 Omlandet til Solakrossen sterk befolkningsvekst...11 4 Varehandelsanalyse...19 4.1 Sola og Solakrossen...19 4.2 Forutsetninger...20 4.3 Etablering av scenarier...24 5 Transport...27 5.1 Dagens situasjon...27 5.2 Fremtidig scenarier...29 5.3 Transport vurdering...30 5.4 Trafikksikkerhet...30 6 Konklusjoner...31

Handels- og senteranalyse Sola 4 1 BAKGRUNN FOR OPPDRAGET Sola kommune har nylig vedtatt en sentrumsplan for et fremtidsrettet og attraktivt sentrum. I forbindelse med endelig vedtak i kommunestyret 31.10.13 som sak 57/13, ble området sør for Sentrumsvegen tatt ut av områdeplanen. Forholdet rundt detaljhandel i dette området skulle bli utredet i forbindelse med revidering av kommuneplanen. Det ble som et tilleggspunkt ved politisk behandling av planen etterspurt en handelsanalyse og evt. konsekvensutredning som utreder de forholdene som de reises innsigelse til fra Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen. Tilleggs punkt: Vedr. pkt. 2.3.3 (H910_11 og H910_12 - Hellestø) Sola kommune tar fylkesmannen og fylkeskommunens innsigelse til etterretning ved at områdene, i denne omgang tas ut av planen og at 25.11 og 25.12 strykes. Områdene skal vurderes endret til område for sentrumsformål ved rulleringen av kommuneplanen, og rådmannen bes sikre nødvendig konsekvensutredning/handelsanalyse i forbindelse med dette. Evt. skal bestemmelse om underformål for hensynssone (plasskrevende varer) vurderes tatt ut. Det ble derfor sendt ut tilbud på en handelsanalyse som besvarer følgende innsigelser til områdeplan for Sola sentrum: Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 08.03.12 og 22.03.12 Handel innenfor H910_11 og H910_12 Fylkesmannen har innsigelse til manglende konsekvensutredning i forhold til endringen i 25.10 og 25.11 som ble gjort av det faste utvalget for plansaker i møte 05.10.11. Endringen medførte at det åpnes for handel i områdene H910_11 og H910_12. Disse endringene er i strid med kommuneplanen, fylkesdelplanen for byutvikling og har stor innvirkning på miljø og samfunn. Denne endringen vurderes av Fylkesmannen å føre til økt privatbiltransport, øke trafikkfaren og svekke handelen i sentrumsområdet. Fylkesmannen har innsigelse til endringen dersom ikke KU viser at endringen vil føre til redusert transportarbeid, øket trafikksikkerhet og styrking av sentrumshandelen i Sola. Rogaland Fylkeskommune regionalutviklingsavdelingen, brev datert 21.12.11 og saksprotokoll fra møte i Fylkesutvalget 28.02.12 Registrerer avvik mellom vedtaket og reguleringsbestemmelsen i forhold til hva som gjelder for Hensynssone H910_11. Ber om avklaring, og at dette gjøres kjent for de øvrige høringsinstansene. Fylkesrådmannen påpeker at endringene i bestemmelsene i forhold til H910-11 og H910_12 ikke er konsekvensutredet. Mangel på konsekvensutredning vil være en prosessfeil som innebærer at planen ikke kan videreføres i den form den er utlagt. De ber derfor om at nevnte områder konsekvensutredes og at høringsinstansene gis ny behandlingsfrist etter at slik utredning er fremlagt.

Handels- og senteranalyse Sola 5 Rogaland fylkeskommune - vedtak i fylkesutvalget, som sak 031/12. Innstillingen ble enstemmig vedtatt: Rogaland fylkeskommune viser til gjeldende kommuneplan og til retningslinjene i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren, og mener at reguleringsplanens åpning for alminnelig handel i område H910_11 og H910_12 er i strid med føringene i disse planene og videre vil bidra til å undergrave reguleringsplanens målsetting om utvikling av et sterkt kommunesenter. Det fremmes på denne bakgrunn innsigelse mot ny planbestemmelse gjeldende H910_11 og H910_12. Godkjenning for alminnelig handel på H910_11 og H910_12 er en endring av kommuneplanen som ikke er konsekvensutredet slik plan- og bygningsloven setter krav om. Det fremmes innsigelse mot manglende konsekvensutredning av planens foreslåtte arealbruk i disse områdene. I tilbudsbrevet understreket Sola kommune at handelsanalysen må utrede detaljhandel sør for Sentrumsvegen i forhold til: 1. Om handelen vil svekke handel i sentrumsområdet (Sola sentrum som vist i kommuneplan som sentrumsområde). 2. Hvor mye handel er eventuelt mulig før handel i sentrumsområdet blir skadelidende 3. Hvor stor økning blir det for hver trafikantgruppe bilister, syklende, gående for området. 4. Kan det gjøres tiltak som gjør at andelen bilister ikke øker 5. Hvordan vil trafikksikkerheten bli ved den økningen som er beskrevet i pkt 2. I utgangspunktet er sentrumsplanen for Solakrossen utarbeidet for et langt perspektiv, og den er ment å ha en robusthet som skal definere utviklingen i Solakrossen i et 25 års perspektiv (dvs. fram mot 2040.) De områdene som utløser kravet til konsekvensutredning, H910_10 og H910_11, omfattes pr. i dag av planer som er svært fleksible, og det må forutsettes at en åpning av disse områdene for handel vil kreve en omregulering som er i tråd med dagens krav, samt en mer tilpasset situasjonen i forhold til de krav som er satt i forhold til sentrumsplanen. Utredningsarbeidet vil fokusere på handel som er typisk for senterområder. Plasskrevende varegrupper i henhold til uttømmende liste (Planjus nr. 1, 2000) holdes utenfor analysene. Grunnen er at dette i hovedsak er varegrupper som PBL åpner for en viss styring av, dessuten omsettes i hovedsak varegrupper som i mindre grad kan virke utarmende eller i konkurranse med sentrum. Storhandel vil imidlertid falle inn under diskusjonen. I utgangspunktet er det stadig mer som omsettes innenfor denne type definisjoner, men vi vil forholde oss til de varegruppene som tradisjonelt har vært definert innenfor varegruppen, så som møbler og hvitevarer. I utgangspunktet skal denne analysen fungere som en konsekvensanalyse av forslag om utvidelse av sentrum i Sola, til å gjelde arealene i sør. Konsekvensanalysen skal i hovedsak se på om dette området vil være i konkurranse og evt. utkonkurrere varehandelen i sentrum. I og med at det pr. i dag ikke er helt tydeliggjort hva og hvilken funksjon de aktuelle områdene skal ha, vil imidlertid analysene i hovedsak være av en mer generell karakter.

Handels- og senteranalyse Sola 6 2 BESKRIVELSE AV PLANENE SOM SKAL VURDERES. Innenfor den aktuelle sentrumsplanen foreligger det pr. i dag et potensiale for totalt 111.000 kvm BRA, dette inkluderer både sentrumsarealer, blandet formål og hensynssoner der eksisterende planer fortsatt skal gjelde. Sagt litt enkelt, om lag et totalareal 26 % større enn Kvadrat. Arealene fordeler seg som følger: Sentrumsformål: 37.000 BRA Forretning i blandet formål: 31. 000 BRA Parkering i disse områdene skal fortrinnsvis skje under bakkenivå. Det inngår frikjøpsordninger for å få på plass felles anlegg. Det forutsettes bruk av effektive parkeringsrestriksjoner etc. Området der eksisterende Reguleringsplan fortsatt skal gjelde utgjør om lag 43.000 kvm BRA med dagens regulering. Forutsatt forretning i inntil 2.etg. De gamle reguleringsplanene er svært fleksible, det forutsettes at det vil bli krav om omregulering ved eventuell åpning for handel. Det er først ved en slik eventuell regulering at man kan ta konkret tak i hvilke effekter en eventuell plan kan ha for dagens sentrumsplan. Det er ingen restriksjoner eller krav i forhold til parkering. Aktuelle kjøpesentra på sammenlignbare steder er M-44 og Jærhagen, begge har om lag 30.000 kvm BRA. Utnyttelsesgraden er imidlertid svært forskjellig. M-44 omsetter for nærmere 840 millioner i total omsetning inkl. MVA, Jærhagen om lag 580 millioner total omsetning inkl. MVA. Salgsarealet i Jærhagen ligger på om lag 14.000 kvm, med andre ord benyttes bare om lag halvparten av kapasiteten i senteret til varehandel. For M44 er nær sagt hele senterets kapasitet benyttet til varehandel. Parkeringsdekning bør nødvendigvis heller ikke bety så mye. Madla amfi har for eksempel en dekning på under 1 parkeringsplass pr. 100 kvm BRA, men har hatt en svært høy omsetningsvekst, 27 % i perioden 2008 2013. Kvadrat med en parkeringsdekning på om lag 2,8 p-plasser. pr kvm BRA, har kun hatt 1 % vekst i tilsvarende periode. Her er imidlertid kapasiteten på salgsarealer fullt utnyttet. Kvadrat er nok sannsynligvis det senteret som først og fremst har fått merket konkurransen fra den positive utviklingen i handel i regionen for øvrig, i likhet med Stavanger og Sandnes sentrum. I utgangspunktet skal ikke denne analysen se på effekten av et konkret kjøpesenter etablert i Solakrossen. Analysene skal ha fokus på en generell utvikling i varehandelen. Vi ser det imidlertid som naturlig å benytte kjøpsentertall som utgangspunkt, fordi de inneholder de aktuelle konseptene som en uansett tenker seg skal utvikles i Solakrossen. Kravene til inntjening og tilgjengelighet vil i stor grad være den samme om dette skjer som utvikling i et definert sentrum eller et kjøpesenter.

Handels- og senteranalyse Sola 7 3 VAREHANDELEN I SOLA 3.1 Definisjoner Varehandelen og detaljvarehandelen er begreper som trenger en avklaring. I disse analysene vil vi i hovedsak benytte tall fra SR-Banks Varehandelsundersøkelser, det betyr at vi benytter egne definisjoner på hvilke varegrupper som inngår i analysene. Varegruppene er definert i henhold til NACE-koder, dvs. standard for bransjekoder slik vi finner den i registrene. Med utgangspunkt i dataene vi benytter, er det ikke varene i seg selv som fører til klassifiseringen, men hvilken bransje virksomheten tilhører. Dvs. at eventuelle bransjeglidninger ikke er fanget opp. Detaljvarer: Hovedgruppe 47 ekskl. 47.3, 47.642 og 47.9. Dvs. at vi ekskluderer salg av drivstoff til motorvogner og salg av fritidsbåter og postordre/internettsalg fra analysene. Handel med og reparasjon av motorvogner, fritidsbåter og drivstoff NACE 45 - Handel med og reparasjon av motorvogner, 47.3 - Detaljhandel med drivstoff til motorvogner og 47.642 Butikkhandel - med fritidsbåter og utstyr. Varegruppen analyseres ikke videre, dette er i hovedsak varegrupper som defineres som plasskrevende, eller som lokaliseringsmessig ikke naturlig knyttes til sentrum og sentrumshandel. Dagligvarer: 47.11 Butikkhandel med bredt vareutvalg med hovedvekt på nærings- og nytelsesmidler 47.2 Butikkhandel med nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger - ekskl. 47.251 Butikkhandel med vin og brennevin og 47.26 Butikkhandel med tobakksvarer. Den desidert største gruppa innenfor detaljvarehandelen defineres som detaljvare, men analyseres for seg selv fordi den gjerne har et helt annet lokaliseringsmønster enn øvrig detaljvarehandelen (svært lokal) og generer også klart mest trafikk. Alkohol omsatt gjennom egne butikker gjør også at vi i hovedsak klarer å differensiere i forhold til Vinmonopol og tax-free salg på flyplassen. Klær, tekstiler og skotøy: 47.51 Butikkhandel med tekstiler og utstyrsvarer 47.71 Butikkhandel med klær 47.72 Butikkhandel med skotøy, reiseeffekter av lær og lærvarer Dette er den største varegruppa utenom dagligvare. Denne gruppa analyseres for seg, fordi den er i hovedsak sentrums-/kjøpsenterrettet. Det er først og fremst ved etablering av denne utenfor definerte sentra, at vi ser tydelige effekter på sentrumshandelen. Varegruppa har også en spesiell prisutvikling. Den har vært negativ over lang periode. Volumet av denne varegruppa blir derfor undervurdert ganske kraftig i analyser der en ser på utvikling i samlet detaljvarehandel. I modellberegninger blir imidlertid varegruppen behandlet som del av «Utvalgsvarer»

Handels- og senteranalyse Sola 8 Jernvarer, fargevarer og andre byggevarer (47.52) En varegruppe som delvis omfattes plasskrevende, dvs. typiske byggevarer, men også som typisk sentrumshandel form av f.eks. Jernia. Vi går ikke dypere inn i analyser av denne, men den delen av varegruppa som er typisk sentrumsretta inngår i varegruppa «Utvalgsvarer» i modellberegningene. Annen utvalgshandel Butikkhandel med bøker, papir, aviser og blader (47.61 og 47.62) Butikkhandel med ur, gull- og sølvvarer (47.77) Butikkhandel med apotekvarer, sykepleieartikler, (47.73, 47.74) Butikkhandel med kosmetikk og toalettartikler (47.75) Butikkhandel med plater, musikk- og videokassetter, CD og DVD-plater (47.63) Butikkhandel med musikkinstrumenter og noter (47.594) Annen butikkhandel med andre varer i spesialhandel (47.78) Butikkhandel med bredt vareutvalg ellers (47.19) Dette er nær sagt all utvalgshandel som ikke er nærmere definert. Interiør m.m. Butikkhandel med tekstiler og utstyrsvarer (47.51) Butikkhandel med tapeter, gulvtepper og gulvbelegg (47.53) Butikkhandel med belysningsutstyr (47.592) Butikkhandel med kjøkkenutstyr, glass og steintøy (47.593) Butikkhandel med innredningsartikler ikke nevnt annet sted (47.599) Butikkhandel med blomster (47.761) En lang rekke varegrupper som heller ikke blir spesifikt behandlet videre. I analysene av omsetningstall er imidlertid varegruppa spesifisert som egen kategori. Det som er viktig er imidlertid NACE 47.761, Butikkhandel med blomster, som også inkluderer en de hagesentra, en varegruppe som også kan defineres som plasskrevende, men som ikke kan håndteres som egen varegruppe i henhold til omsetningstall. Møbler og elektro: Butikkhandel med elektriske husholdningsapparater (47.54) Butikkhandel med møbler (47.591) Butikkhandel med IKT- utstyr i spesialforretning (47.4) Dette er en noe fiktiv gruppe, men ser på utviklingen innenfor møbler og elektro som i hovedsak er knyttet til omsetning innenfor typiske mobilbutikker og større elektrokjeder som Elkjøp etc. Lokaliseringsmessig er denne interessant, fordi den også som regel har et regionalt tilsnitt. Det vil si at den har en regional klyngedannelse.

Handels- og senteranalyse Sola 9 Butikkhandel med sportsutstyr, spill og leker Butikkhandel med sportsutstyr (47.641) Butikkhandel med spill og leker (47.65) Også denne varegruppa har hatt samme tendenser som elektro og møbler siste år, med etablering av store enheter i typiske regionale handelsområder. 3.2 Dekningsgrad Dekningsgradsberegninger som er gjennomført her, gir et innblikk i mulige handelslekkasjer/handelsoverskudd i den enkelte kommune. Analysen viser hvor høy omsetning i prosent en kommune har i forhold til forventet omsetning sett i forhold til regionen for øvrig. Dersom f.eks. Sola kommune omsetter like mye pr. innbygger som Rogaland for øvrig, forventer vi at kommunen har om lag 100% dekningsgrad. I og med at forbruk og omsetning vil variere ut i fra husholdningens bosted, inntekter, alder, og størrelse, vil det være stor grad av usikkerhet i denne type beregninger. Det gir imidlertid gode indikasjoner på hovedbilde for varehandelen i kommunen. Sola kommune har en dekningsgrad i varehandelen som ligger relativt tett opp til de øvrige omlandskommunene til byene Sandnes og Stavanger. Typisk for bildet er det at den tydelige regionale rollen Sandnes har hatt i varehandelen, har avtatt i perioden. Time og Klepp tok et byks i perioden rundt 2005, da disse fikk åpnet sine kjøpesentra. Stavanger har nok gjennom sine etableringer av bydelssentra tatt markedsandeler fra Sandnes, men i hovedsak skjer det en omrokering lokalt i Stavanger kommune, som i sum ikke gir de store utslagene for kommunen. Sola kommune har imidlertid hatt enn jevn sterkt vekst selv om vi ser bort fra Tax-free salget på flyplassen. Som vi skal se videre er det imidlertid også andre Figur 1 Viser utvikling i dekningsgrad for endel kommuner på Jæren. Interessant nok er det i hovedsak Sola og Randaberg uten store handelsetableringer som har hatt best uttelling i denne perioden. Kilde: SBB/Asplan Viak.

Handels- og senteranalyse Sola 10 Sola kommune har imidlertid en relativt skjev fordeling av ulike varegrupper. Dagligvare dominerer sterkt, mens f.eks. klær og sko som en gjerne finner store andeler av i bysentra og kjøpesentra er sterkt underrepresentert. Dette tyder i stor grad på at varehandelen i Sola er sterkt lokalt orientert, i tillegg mangler sterkt sentrum/kjøpesenter som gir grunnlag for en høyere omsetning innen klær og sko. Annen utvalgshandel er spesielt høy. Som vi seinere skal se kan dette i stor grad være knyttet til enkeltaktører som ligger i skjæringspunktet mot andre bransjer, og forstyrrer noe av bildet. Figur 2 Dekningsgrad for ulike varegrupper i Sola, Kilde: SSB/Asplan Viak, 2013 Ser en mer spesifikt på varehandel i Solakrossen (Postsone 4050), har imidlertid varehandelen hatt en noe svakere utvikling enn kommunen for øvrig. Unntaket er den relativt vidt definerte gruppa «annen utvalgshandel», der veksten har vært svært sterk. Både dagligvare, klær og sko samt sportspill og leker har en svak utvikling. Utviklingen av dagligvare kan ha sammenheng med sterk vekst i de øvrige områdene av Sola. Dvs. tilbudet lokalt har blitt bedret, noe som har redusert behovet for å reise inn til Solakrossen. Klær og sko er i utgangspunktet svake i Sola, og utviklingen har i tillegg vært svak i forhold til regionen for øvrig. Annen utvalgshandel er relativt sterk, og preges også av enkelte aktører

Handels- og senteranalyse Sola 11 med en relativt regional profil, f.eks. Sande Gård som driver i grensesnittet mot bilvedlikehold. Sport, spill og leker har også en svakere utvikling enn regionalt. I og med den sterke frammarsjen av storhandelskonsepter som f.eks. XXL og GMax, er dette likt for flere mindre sentra rundt de store handelsetableringene, som i dette tilfelle Forus. Møbler og hvitevarer frigis det ikke data for. De typiske kjedeaktørene mangler også, men kommunen har flere aktører innen elektro som i hovedsak er rettet mot installasjon og proffmarkedet. Byggevare har også få aktører i Solakrossen, og det frigis kun data for kommunen. Det finnes imidlertid aktører i kommunen som beskrives seinere, ved sammenligning av Kleppekrossen. Figur 3 Viser veksten for ulike varegrupper i Solakrossen, Sola kommune og regionen 3.3 Omlandet til Solakrossen sterk befolkningsvekst Detaljvarehandelen er i all hovedsak lokal 1, i den grad omlandet er sterkt nok til å ha et bredt varetilbud. Handelsreiser er for en stor del korte og om lag halvparten av alle handelsreiser til et kjøpesenter er kortere enn 3 km. Dette er relativt stabilt for alle kjøpesentra landet over, avhengig av bosettingsmønster 2. I tett befolkede områder er medianreisen for en handelsreise kun 1 km. Ligger imidlertid sentrene tett betyr attraktivitet og størrelsen på senteret mer. Her vil de dominerende sentrene naturlig nok, i større grad trekke til seg 1 Se bl.a. http://www.magma.no/a-estimere-handelsomrader-uten-a-folge-kundene-hjem, https://www.toi.no/getfile.php/publikasjoner/t%c3%98i%20rapporter/2010/1087-2010/1087-2010- elektronisk.pdf 2 https://www.toi.no/getfile.php/publikasjoner/t%c3%98i%20rapporter/2010/1087-2010/1087-2010- elektronisk.pdf

Handels- og senteranalyse Sola 12 handelsreiser. Dette er tilfellet for Solakrossen, som i denne sammenhengen ligger tett integrert med øvrige sentra i Stavanger/Sandnes. Ser vi spesifikt på Solabuens handlereiser (RVU Stavangerregionen, SINTEF/Asplan Viak, 2014), finner vi en sterk andel lokale reiser, som så flater ut etter om lag 3 km. For dagligvare er drøyt 60 % kortere enn 3 km. Figur 4 Handlereiser gjennomført av bosatte i Sola, etter lengde på reisen langs kjørbar veg, Kilde: RVU 2013, SINTEF/Asplan Viak, 2014 Ser vi på hvilken kommune Solabuen handler i, er også 84 % av dagligvarereisene innen egen kommune, mot 54 % for andre handelsreiser. Naturlig nok går de øvrige handlereisene i stor grad til Stavanger og Sandnes. Tabell 1 Fordeling av Solabuens handlereiser Kilde: RVU 2013, SINTEF, 2014 Andre Handelssted Dagligvare handlereiser Stavanger 6 % 21 % Sandnes 8 % 20 % Gjesdal 1 % 0 % Sola 84 % 56 % Klepp 1 % 2 % Time 0 % 1 % Snur vi perspektivet, og ser hvem som handler i Sola, finner vi at om lag 91 % av de som handler dagligvare kommer fra Sola, mens de utgjør om lag 82 % av annen type handelsreise. På samme måte som Stavanger og Sandnes er de viktigste

Handels- og senteranalyse Sola 13 handelsdestinasjonene for Solabuen, er bosatte i Stavanger og Sandnes de viktigste kundene for varehandelen i Sola. Med unntak av Solabuen selvfølgelig. Tabell 2 Andel av handlende i Sola etter bosted, Kilde; RVU 2012, SINTEF 2014. Bosted Dagligvare Andre handlereiser Sandnes 2,89 % 8,37 % Stavanger 4,66 % 7,09 % Hå 0,62 % 1,45 % Klepp 0,00 % 0,33 % Time 0,32 % 0,00 % Sola 91,51 % 82,76 % Dette mønsteret er relativt allmenngyldig, og betyr at varehandelen i stor grad er knyttet til et sterkt lokalt omland, avhengig av varegruppe. Etter hvert som sentret oppnår en stadig sterkere stilling i regionen, vil det gradvis tiltrekke seg en større og større andel av den regionale handelen, slik som f.eks. Kvadrat eller for den saks skyld M-44 på Bryne gjør, i en noe mindre målestokk. Som vi ser stiller Solakrossen, relativt likt med mange av de mindre sentrene på Jæren. Både Kleppekrossen, Randaberg, Bryne og Ålgård ligger på de samme nivåene med tanke på befolkning innenfor de nærmeste 3 km til senteret. Figur 5 Bosatte i 3 km fra senteret, Kilde: SSB/ Asplan Viak, 2014 Omsetningsmessig ser vi imidlertid større sprik, som skyldes at enkelte sentra klarer å dominere i sine omland. Typisk i regionen er både Bryne og Forus/Lura som har en markant regional funksjon. Denne tendensen til klyngedannelse i varehandelen er nyttet til like bransjer/konsepters ønske om samlokalisering. F.eks. ligger de to store regionale sportskjedene G-Max og XXL samlokalisert på Forus.

Handels- og senteranalyse Sola 14 4 000 000 Omsetning i 100 kr eks. MVA 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 - Figur 6 Viser omsetning i ulike handelsområder i Stavanger-regionen, Kilde: SR-Banks Varehandelsrapport/Asplan Viak, 2014 Ser en på befolkningsutviklingen de siste årene ser vi også at veksten er spesielt sterk i omlandene til de mindre sentrene på Jæren. Både, Ålgård, Bryne, Solakrossen og Kleppekrossen har balansert rundt en vekst på 20 % i perioden 2008 2013. Dette har gitt en sterkt vekst i etterspørselen i disse områdene, og en må forvente at dette gir grunnlag for en sterk dynamikk rundt varehandelen i disse sentrene, forutsatt at de klarer å bygge opp attraktive sentra som klarer seg i den sterke regionale konkurransen. Foreløpig har imidlertid ikke dette slått ut i Solakrossen for f.eks. Klær og sko, og en rekke andre varegrupper.

Handels- og senteranalyse Sola 15 Figur 7 viser % vis endring i befolkningen i 3 km avstand fra senter for ulike snterområder i Stavanger-regionen, Kilde, SSB, 2014 3.3.1 Forskjellen på Kleppekrossen og Solakrossen Vi har ved et par anledninger nå nevnt likheten mellom Kleppekrossen og Solakrossen. Det er imidlertid også noen klare forskjeller på sentrene. I 2004 åpnet Jærhagen rett utenfor Kleppekrossen. De fikk relativt raskt en høy omsetningsvekst. I hovedsak gikk dette utover det historiske sentret i Kleppekrossen, der varehandelen ble sterkt redusert. Kommunen klarte imidlertid å øke dekningsgraden betydelig det første året. Året etterpå ble imidlertid M- 44 åpnet. Effekten var mye den samme som for Kleppekrossen, det historiske sentret har hatt markant tilbakegang, men Bryne styrket den regionale betydningen relativt markant. (påvirkes selvfølgelig også av at store deler av Klepps befolkning faktisk bor tett opp til Bryne) De siste årene har situasjonen stabilisert seg, og dekningsgraden for disse to kommunene har ligget relativt stabilt.. Åpningen av handel i Hålandsmarka har hatt liten påvirkning på balansen i dekningsgrad. Kleppekrossens utvikling er dermed en relativt god sammenligning for hva som kan skje i Solakrossen, med de reguleringsplanene som nå foreligger. Det kan også være nyttig å se på forskjellen i profil på de to sentrene. Omsetningstallene vi til nå har benyttet i analysen, er noe upresise geografisk og mangler enkelte aktører. For å få et mer presist bilde av varehandelen i de to sentrene, velger vi derfor å bruke ansattedata istedet. De er basert på bedriftsdatabase med adresse, og gir dermed en helt presis avgrensning av de aktuelle områdene som sammenlignes. Som forventet er Solakrossen og Kleppekrossen nær sagt identiske når det gjelder dagligvarer. Det lokale omlandet er praktisk talt like store. I og med at dagligvarehandelen er loka,l reflekteres dette ganske godt her.

Handels- og senteranalyse Sola 16 For klær og sko er forskjellen svært stor. Dette har først og fremst med Jærhagen å gjøre. Kjøpesentra skaper gjerne tette trengselsgater, som ofte mangler i spredt, bebygde bygdesentra. Denne konsentrasjonen av handlende som skapes i kjøpesentra, gir grunnlag for bransjen å etablere seg. Øvrig utvalgshandel er større i Solakrossen.Det kan i noen grad forklares med Sola Gård, som er en litt atypisk aktør i skjæringspunktet Motor/Byggevare. For utviklingen av detaljvarehandelen er det derfor naturlig å korrigere for denne. Solakrossen er imidlertid også noe sterkere enn Kleppekrossen på sportsutstyr og bredt vareutvalg ellers. Interessant nok, i og med at konkurransen burde være såpass sterk fra Forus for disse varegruppene. Byggevare er klart større på Klepp. En bransje som også gjerne har et relativt lokalt nedslagsfelt. Forus ligger imidlertid svært nære med flere aktører. Det kan også være et utslag av bransjeglidning. I og med at Solakrossen ikke har typiske kjøpesentra og kjeder, gjør også sitt til at en har færre bransjeglidere, noe som gir rom for mer tradisjonelle spesialbutikker, disse vil i tilfelle ligge i gruppen «Øvrig utvalgshandel». Byggevare holder vi i likhet med øvrige plasskrevende aktører på utsiden av disse analysene. Møbler og elektro, i hovedsak definert i forhold til storhandelsaktørene (IKEA, Bohus, el-kjøp etc.), er også relativt svakt representert i Solakrossen. Dette kan skyldes nærhet til Forus, hovedsentret for denne varegruppen i regionen. Ellers så har Solakrossen en del elektroforhandlere som ikke framkommer av detaljvarehandelen, disse er i hovedsak knyttet til installasjonsvirksomhet. Figur 8 Viser ansatte i ulike bransjer i Solakrossen og Klepperossen innenfor dagens vedtatte sentrumsavgrensing, Kilde: SSBs Bedrifts og foretaksregister, 2013

Handels- og senteranalyse Sola 17 Hva betyr denne forskjellen på sentrene? Som vi har vist gir ikke denne forskjellen på Solakrossen og Kleppekrossen de store forskjellene i totalomsetning eller dekningsgrad. Profilen som handelssted blir imidlertid relativt forskjellig, og tydeligheten som senter er også langt mer markant. For Kleppekrossen har Jærhagen æren for det. Det samme er tilfelle for M-44 på Bryne. Denne tydeligheten består imidlertid ikke nødvendigvis av at disse sentrene har et kjøpesenter i fysisk forstand. Tydeligheten består i å etablere et markert tydelig senter, med klar forutsigbarhet for de aktørene som vil etablere seg der. Både Jærhagen og M-44 står for den forutsigbarheten, varehandelsaktørene har få andre alternativer i det umiddelbare omlandet. Dersom en ser på markante kjøpesentra og bysentra landet rundt, er mønsteret det samme. - Sterk konsentrasjon av tjenester og tilbud på en relativt liten flate. Dersom en gjennomfører analyser på dette finner en at ingen markante handelssentra har en utstrekning på mer enn 500 meter fra ytterkant til ytterkant. Selv i Bergen sentrum, som er et svært markant handelssenter, forgår handelsaktiviteten i all hovedsak i 200 meter radius ut fra sentrumkjernen dvs. Torgalmenningen. Dette gjenspeiles også av hvordan aktører tenker. Bergen er i utgangspunktet en stor by, i norsk målestokk, likevel er aktører svært «snevre» i hvor de ønsker å etablere seg, noe kleskjeden ZARA illustrerer for Bergens Tidende: «For to måneder siden ble det klart at den verdensomspennende kleskjeden Zara vil åpne butikk i Bergen. Vi har ennå ikke funnet lokaler, sier Jesper Carvalho Andersen som er direktør for Inditex i Skandinavia. Zara er en del av Inditex-gruppen, som er verdens største motekonsern. Carvalho sier til NA24 Bergen at man fremdeles er på jakt etter lokaler, men at Zara ikke nøyer seg med hva som helst. Vi er kun interessert i Torgalmenningen. Det er svært vanskelig å finne 1500 kvadratmeter her, så det vil ta noen år, sier Carvalho.» Alternativt oppstår det flere kjerner dersom det grunnlag for det, slik som i Oslo. For å illustrere dette nærmere vises et et målestokkriktig kart av de to største handelssentrene i regionen; Kvadrat og Stavanger sentrum. De to har tilsammen en utstrekning som samsvarer med Solakrossen.

Handels- og senteranalyse Sola 18 Figur 9 Kartutsnitt som viser dagens analyseområde i Solakrossen og handelstyngdepunktene i Stavanger sentrum og Kvadrat. Skravuren viser dagens sentrumsplan Alle kartene har lik målestokk. Sola har gjennom sentrumsplanen lagt til rette for å få på plass et slikt senter i tiknytning til eksisterende gågate. Det er imidlertid åpnet for såpass mye handelsareal som i prinsippet vil være en grunnlag for alternative lokaliseringer av et framtidig senter. Disse arealene har også i langt større grad en fleksibilitet både når det gjelder bygningsmasse og parkering, som gjør det vanskelig å sidestille disse arealene med sentrumsarealene. De får både en eksponering og tilgjengelighet som er langt bedre enn sentrumsområdene. I tillegg er de eldre reguleringsplanene svært fleksible i utforming av bygg og virksomhet. Et krav om BYA på maks 25 % gir også gode muligheter for parkering på bakkeplan. Parkeringsnormen ligger på 2 biler pr. 100 kvm BRA. Dette gir nær sagt muligheter for dobbelt så mye parkering som i sentrumsområdene. Men som tidligere nevnt vil det være aktuelt å omregulere de aktuelle områdene, dersom det åpnes for handel. Det faktiske omfanget må derfor vurderes dersom en går videre med regulering i dette området.

Handels- og senteranalyse Sola 19 4 VAREHANDELSANALYSE 4.1 Sola og Solakrossen For å kunne vurdere effekten av ulike utviklingstrekk ved Solakrossen, samt se effekten av endringer i omlandet, f.eks. ved den forventede sterke veksten i antall bosatte, har vi behov for å teste ut ulike scenarier i en modell. Handelsmodellen vil i hovedsak angi hvor stort areal det vil være behov for i Solakrossen. Den sier imidlertid ikke så mye om hvordan en skal utforme et attraktivt senter. Dette må gis som en forutsetning inn i modellen. Modellen er i hovedsak utformet for å konsekvensutrede konkrete etableringer. I denne sammenhengen mangler det konkrete senteret/handelsetableringen. Vi må derfor utforme scenarier for hvordan vi ønsker at Solakrossen skal fungere som et handelssenter, og deretter teste ut i modellen hvilke dimensjoner et slikt senter vil kreve på bakgrunn av omland og konkurrerende sentra. Tidligere i rapporten har vi sammenlignet Solakrossen med Kleppekrossen. Jærhagen og det tilbudet som pr. i dag finnes der, vil på mange måter være et godt utgangspunkt for å beregne effekter for Solakrossen, ved å etablere et tilsvarende tilbud her. Den framtidige dimensjoneringen vil bli bestemt av forventninger om vekst i regionen. Som vist tidligere er det faktisk ikke svært stor forskjell på Kleppekrossen og Solakrossen, totalt sett. Kleppekrossen peker seg tydelig ut, med en klart høyere omsetning enn Solakrossen på klær og sko, men det utgjør faktisk ikke mer enn om lag 41 millioner kr. På den annen side omsetter «øvrig utvalgsvare», dvs. i hovedsak bredt vareutvalg ellers (europris) og sport, spill og leker, mer enn Kleppekrossen. Usikkerheten knyttet til varegruppa gjør at vi estimerer denne til å ligge på om lag 15 millioner. Den store forskjellen finner vi imidlertid innen elektro og møbler. Her har det imidlertid vært nedleggelser i Kleppekrossen det siste året, noe som gjør det vanskelig å finne konkrete tall. På kommunenivå er i midlertid omsetningen på om lag 100 millioner, fra tidligere vet vi at varegruppen i all hovedsak omsetter innenfor Kleppekrossen.

Handels- og senteranalyse Sola 20 4.2 Forutsetninger I handelsanalysene bruker en følgende forutsetninger for beregning av framtidig arealbehov: Forventet befolkningsvekst/arbeidsplasstilvekst Forventet forbruksvekst Forventet arealeffektivitet fordelt på varegruppe For befolkningsveksten i regionen benytter vi kommunens vekstprognoser for befolkning på om lag 2,2 % (Planstrategien). Denne er fordelt på henholdsvis Tananger og Sola for øvrig. Arbeidsplasstilveksten er satt til 5000 i Solakrossen, og 3000 i Tananger. Dette gir en noe høyere arbeidsplasstilvekst enn 2,4 %. Langt mer variabel er utvikling i forbruksvekst. Usikkerheten og betydning har tilsvarende stor betydning. Historisk har forbruksveksten hatt en formidabel vekst på 2000-tallet, og de forrige analysene som baserte seg på perioden før finanskrisen inntraff, forventet en like sterk vekst framover. Finanskrisen medførte imidlertid til en nedgang i forbruk et par år, før den steg kraftig i 2010, for igjen å flate ut i 2011. 2012 og 2013, samt første halvår av 2014 viser en fortsatt relativt lav vekst. I følge SSB forventer en at varekonsumet de nærmeste årene vil være noe mer moderat enn tidligere antatt, men forutsetter likevel at konsumet skal komme opp mot 3,1 3,5 % i 2015 og 2016. Korrigert for en forventet befolkningsvekst på om lag drøyt 1 %, gir dette en vekst i konsumet på noe i overkant av 2 %. Veksten i varekonsumet har imidlertid vært noe lavere enn det totale konsumet i husholdningene (Konsumet av tjenester har økt mer enn varekonsumet), det er derfor naturlig å legge seg på om lag 1,5 % forbruksvekst. Figur 10 viser utvikling i varekonsumet i Norge basert på volumendring pr. person, Kilde, SSB.

Handels- og senteranalyse Sola 21 Historisk ser vi vekstperioden 2000-2007, som ga en formidabel utbygging av forretningsareal. I Stavangerregionen ble det i perioden bygd hele 447.000 kvm BRA til Kjøpesenter og Butikkbygning. I tillegg kommer kombinasjonsbygg som ikke framgår av denne statistikken. Arealet gjelder annet enn bolig, men inneholder for eksempel parkeringsanlegg. Årlig gjennomsnitt ble med dette 34.000 kvm BRA pr. år. Til tross for veksten har omsetning pr. kvm i kjøpesentrene holdt stand. Nivået på areal til varehandelen ser fortsatt ut til å ligge på nivå med gjennomsnittet for perioden etter årtusenskiftet. Figur 11 BRA tatt i bruk, kilde SSB, 2013 Ulike baner for konsumvekst kombinert med befolkningsvekst vil påvirke resultatene i analysen svært mye. En ser også at tidsperspektivet får stor betydning. Ved å framskrive en situasjon, vil en tilnærmelsesvis få et uendelig arealbehov. En analyse som legger til grunn et for langt tidsperspektiv vil dermed heller ikke være relevant i forhold til beslutninger som vil få virkninger på kort horisont, og dermed kunne endre forutsetninger for utvikling også i et langsiktig perspektiv. Behovet for å avklare tidsperspektivet i analysen blir derfor svært viktig. På den ene siden vil et senterområde ved realisering være overdimensjonert i en tidlig fase, mens det i en periode vil være tilpasset, for videre å bli underdimensjonert lenger fram i tid. Dersom vi dimensjonerer Solakrossen etter forutsetningene i 2040, vil dette kreve svært store dimensjoner, og det er i det hele tatt vanskelig å begripe at folk skal kunne konsumere så mye varer som en slik beregning vil vise, forutsatt en stabil vekst over lang tid. Beslutningene som skal foretas på grunnlag av dette analyseresultatet, har også i hovedsak en relativt kort horisont, der en først og fremst skal legge grunnlaget for en vitalisering av handel i og i tilknytning til Solakrossen. Forventet arealeffektivitet for beregning av framtidig kjøpekraft, holdes relativt konstant. Imidlertid er dette en svært variabel størrelse. I Andhøys kjøpesenterregister varierer arealeffektiviteten for kjøpesentra innenfor et standardavvik på 50 %.

Handels- og senteranalyse Sola 22 I det videre arbeidet vil vi imidlertid forholde oss til en rapport utarbeidet av TØI i forbindelse med rulleringsarbeidet av FDP (RP) for langsiktig byutvikling på Jæren. De aktuelle arealtallene under er hentet fra en rapport utarbeidet for Rogaland Fylkeskommune av Kvarud analyse, 2007, men er basert på nasjonale gjennomsnittstall (eks. MVA): Dagligvarehandel: 40.000 50.000 kr pr. kvm bruksareal Utsalgsvarer: 20.000 30 000 kr pr. kvm bruksareal Elektro- og møbler: 40.000 50 000 kr pr. kvm bruksareal Byggevare/hagesentra: 30.000 40.000 kr pr. kvm bruksareal Varehandelsbransjen er svært opptatt av arealeffektivitet, og har ønske om en høy arealeffektivitet. Generelle anbefalinger fra bransjen går på å holde en effektivitet opp mot 30.000 kr eks. MVA/ kvadratmeter salgsareal. I de videre analysene baserer vi oss på gjennomsnittet i Kvarud sine anslag dvs. om lag 45.000 kr pr. kvm dagligvare osv. 4.2.1 Beskrivelse av modellen som benyttes Handelsmodellen bygger på en gravitasjonstankegang, hvor reiseavstanden mellom handelstilbud og kunde er bestemmende for hvor man mest sannsynlig handler. I modellen beregnes forutsetninger for varehandel som en funksjon av følgende tre forhold: Hvor kjøpekraften finnes (boliger og arbeidsplasser) Hvor handelstilbudet finnes (omsetning) Innkjøpsreisenes avstandsfølsomhet (målt i reiseavstand/reisetid) Inngangsdataene til modellen er basert på stedfestet informasjon om bosetting, handelsbedrifter og andre bedrifter (adressenivå, som aggregeres til sonenivå). Det etableres en avstandsmatrise basert på definerte handelssoner, med ett handelstyngdepunkt i hver sone. Dette tyngdepunktet er utgangspunktet for beregning av avstander i modellen. For hver sone beregnes en gjennomsnittlig reiseavstand til alle handelstilbud i analyseområdet. Handelstyngdepunktet i hver sone er valgt med basis i handelstilbudenes fordeling. I og med at vi har benyttet en forenklet modell, med basis i overordna soner og ikke fordelt på grunnkrets, har vi også vurdert usikkerhet i modellen. I modellen er et senter (j) sin attraktivitet med hensyn på størrelse og beliggenhet (observert fra et sted i) gitt av uttrykket Her representerer W j salgsarealet, i senteret j, c ij er avstanden mellom senteret j og stedet (sonen) i vi betrakter det fra, mens og er parametere i gravitasjonslikningen. Når vi fra et sted i byen (representert ved i som kan være en sone, en bydel, en grunnkrets) skal fordele våre innkjøp på ulike handelssentre, skjer dette altså med

Handels- og senteranalyse Sola 23 utgangspunkt i sentrenes relative attraktivitet eller tyngde som vi sammenligner i form av følgende likning: = Over brøkstreken kjenner vi igjen uttrykket for attraktiviteten fra foregående avsnitt, under brøkstreken er uttrykket for summen av alle sentrenes attraktivitet. O i er summen av alle innkjøpsturer som blir generert av befolkningen i sonen i. Samlet antall innkjøpsturer fra sonen i til handelssenteret j er altså gitt av uttrykket S ij. Summerer vi alle S over byen (eller regionen) får vi totalt antall innkjøpsturer gjennomført i regionen, og i modellforutsetningene ligger det videre at omsetningen er proporsjonal med antall innkjøpsturer i hver varegruppe. Det betyr at dersom vi modellerer endret fordeling av innkjøpsturer i regionen (for eksempel som følge av en nyetablering), kan vi enkelt videreføre dette resonnementet til fordeling av omsetning. De to koeffisientene i uttrykket - og er en skaleringsfaktor, som sier noe om hvor stor vekt handelssenterets størrelse får i totaluttrykket sett i sammenheng med reisemotstanden. En som er større enn 1 tilsier at størrelsen er relativt sett viktigere enn avstandsfaktoren (slik at et handelssenter som dobler sitt salgsareal vil mer enn doble attraktiviteten), mens mindre enn 1 betyr at en dobling av salgsarealet gir mindre enn en dobling av attraktiviteten som resultat. Dersom vi ikke har gode empirisk funderte verdier for er det vanlig å sette den til 1. Koeffisienten altså hvor stor betydning reiseavstand (eller reisetid) får for et senters attraktivitet. Den er vanligvis negativ og jo større tallverdi den har, jo større blir uttrykket for reisemotstand (eller impedans som det også ofte kalles). Høy reisemotstand for en varegruppe betyr at vi som regel forsøker å reise så kort som mulig for å gjøre disse innkjøpene, og dette er typisk situasjonen for dagligvareinnkjøp. En liten de fleste er villig til å reise lenger for å kjøpe en sofa eller ei jakke, enn for å handle melk og brød. Så -verdi blir tilsvarende større typisk for en del fagvarer og for kjedekonsepter med særskilt tiltrekning av bestemte grupper (mote). Fordelingsuttrykket vist over er kjent fra flere modellutforminger, denne er referert fra Roy (2004) 3. Den er analog i tankegang med andre formuleringer, for eksempel den som er kjent som Huff-modellen (Huff, 1963) 4, se også om den i Huff og McCallum (2008) 5. 3 John Roy (2004): Spatial Interaction Modelling: a regional science context. 4 Determination of Intra-Urban Retail Trade Areas, David Huff, 1963 5 Calibrating the Huff Model Using ArcGIS Business Analyst, David Huff og Bradley M. McCallum, ESRI 2008

Handels- og senteranalyse Sola 24 4.3 Etablering av scenarier Analysene som gjennomføres har ikke nødvendigvis noen konkrete scenarier å forholde seg til. De områdene som er foreslått lagt til sentrumsplanen dvs. H08 H12, forventes å måtte omreguleres. Vi har derfor sett på ulike scenarier for arealtilvekst i varehandelen, og sett dette i relasjon til de potensialer som ligger i dagens planer. Det kjøres 2 scenarier: Et som viser framskrivning av dagens attraktivitet for Solakrossen, dvs. referansebanen. Det forutsettes imidlertid en befolkningsvekst og arbeidsplasstilvekst som vist til i kommuneplanen. Et som viser en etablering av et handelssentrum tilsvarende dagens Jærhagen, og det tilbudet som pr i dag finnes der. I og med at vi tidligere har vist at de to sentrene har hver sine styrker, har vi valgt å øke attraktivitet i henhold til f.eks. klær og sko, mens for øvrige varegrupper der Solakrossen pr. i dag har en sterkere posisjon, bevarer vi den. Et 3 alternativ ville vært å lagt inn hele potensialet for sentrumsplanen, dette ville tilsvare Kvadrat + en utvidelse av Jærhagen i tillegg. Dette vil være en analyse som i svært liten grad vil ha noe realisme i seg. Reint teoretisk ville også en slik analyse forutsette at Solakrossen ville bli det ledende handelssenteret i regionen i 2025. Vi gjør imidlertid følsomhetsstudier i forhold til å se effekter av en betydelig styrking av sentrum, godt utenfor rammene av det Kleppekrossen opererer med i dag. 4.3.1 Scenarie 1 - referansebanen I dette alternativet framskriver vi kun befolkning og arbeidsplasser og legger til grunn en forbruksvekst på om lag 1,5 %. Dette gitt totalt en vekst på om lag 36 % for de utvalgte varegruppene i perioden 2010 2025. Dette tilsvarer en årlig vekst i volum på om lag 3,3% årlig i varehandelen Solakrossen fram mot 2025. Feilmarginene i modellen kan gi relativt store utslag lokalt, spesielt når vi gjør beregninger av så små sentra basert på en relativt grov soneinndeling. Vi har derfor lagt til grunn en feilmargin på opp imot +/- 30 % for utvalgsvare og møbler/elektro, dette er den største feilmarginen vi finner i modellen. Feilmarginen er langt mindre for dagligvare og ved test i modellen ligger denne på om lag +/- 6 %, også dette den største vi finner i modellen. Dette benyttes for se på hvilke konsekvenser feilmarginer har for drøfting av resultater. Arealbehovet beregnes til å ligge mellom 21.000 kvm BRA 29.000 kvm BRA for varehandelen i Solakrossen. I og med at dagligvare fortsatt vil være sterkt dominerende, er mye av arealet knyttet til dagligvare. Ved sterk kontinuerlig vekst i og rundt Solakrossen, må en forvente at mye av dette arealbehovet vil bli dekt lokalt, ute i boligområdene. For lavpriskonsepter vil også arealeffektiviteten ligge langt høyere enn det vi opererer med her. Den årlige gjennomsnittlige volumveksten i varehandelen i Sola forventes å ligge på om lag 3,3 %.

Handels- og senteranalyse Sola 25 Arealbehov referansebanen BRA - varehandel BRA minimum BRA maksimum Dagligvare 15 930 14 974 16 886 Faghandel 9 128 6 389 11 866 Møbler og hvitevarer - - - Totalt 25 058 21 364 28 752 4.3.2 Scenarie 2 Her forutsetter vi at en legger til grunn en attraktivitet lik den vi pr. i dag har for Kleppekrossen. Dette betyr noe økning av utvalgsvare, samt en betydelig økning for varegruppene møbler og elektro. Totalt gir dette alternativet en årlig volumvekst på omlag 4,3 % årlig for Solakrossen Arealbehovet i dette scenariet er beregnet til å ligge på om lag 26.500 38.300 kvm BRA. Den store andelen utvalgsvare og møbler/hvitevarer forventes å gi relativt store utslag i usikkerheten. Isolert ser en også at modellen gir utslag på om lag 11.500-21.400 kvm BRA for faghandel og møbler/elektro. Selv om usikkerheten er høy, ligger det godt innenfor sentrumsplanens robusthet i forhold til areal. Arealbehov Scenario 2 BRA - varehandel BRA minimum BRA maksimum Dagligvare 15 930 14 974 16 886 Faghandel 12 937 9 056 16 819 Møbler og hvitevarer 3 600 2 520 4 680 Totalt 32 467 26 550 38 384 4.3.3 Følsomhet for ytterligere vekst Omlandet til Sola, og da spesielt primæromlandet til Solakrossen, vil fortsatt ha en relativt moderat størrelse i 2025, sammenlignet med mange av de konkurrerende sentrene. Ved å øke attraktiviteten markant for Solakrossen, vil en imidlertid få et begrep for hvor følsomme disse analysen er for økt attraktivitet. Dette er spesielt interessant i og med at sentrumsplanen gir et relativt høyt potensiale for nytt areal. Dersom vi dobler attraktivitet for utvalgsvare i forhold til Kleppekrossen, dvs. et kjøpesenter som ligger nær opp til M44, vil arealbehovet øke til om lag 34.000 54.000 kvm BRA. Også dette er klart innenfor det potensialet sentrumsplanen legger til rette for. BRA maksimum ligger imidlertid nå opp mot det en kan forvente vil potensialet for det de sentrale områdene i sentrumsplanen vil kunne oppnå. En slik vekst ville forutsette en gjennomsnittlig volumvekst 6,5 % pr. år i varehandelen over flere år.

Handels- og senteranalyse Sola 26 Følsomhet BRA varehandel BRA minimum BRA maksimum Dagligvare 15 930 14 974 16 886 Faghandel 24 781 17 346 32 215 Møbler og hvitevarer 3 600 2 520 4 680 Totalt 44 311 34 841 53 781

Handels- og senteranalyse Sola 27 5 TRANSPORT I forbindelse med konsekvensanalysen er det også et behov å vurdere de trafikale konsekvensene av åpning av områdene H910_10 og H910_11 for handel. Åpning av områdene vil kreve en omregulering som er i tråd med dagens krav, og det er derfor lite hensiktsmessig å legge til grunn gjeldende reguleringsplan. Vurderingen er derfor basert på en beskrivelse av tilgjengelighet og muligheter for transport til de forskjellige områdene, og ikke beregninger av f.eks. antall turer. Hensikten med vurderingen er å se på hvilken konsekvensene lokalisering av handel vil ha for muligheter til å endre reisemiddelfordeling, ut fra en forståelse av tilgjengelighet og lokalisering av befolkning. Konsekvensene ift trafikksikkerhet er også vurdert. 5.1 Dagens situasjon Tabell 3 viser, for forskjellige reisehensikt, andel bilreiser til Sola sentrum i 2012. Tabell 3 Bilandel etter reisehensikt, turer til Sola sentrum. RVU 2012 Reisehensikt Bilandel (bilfører og passasjer) Arbeid 85 % Tjenestereise 94 % Omsorg/Helse 95 % Handel/service 82 % Fritid 73 % I dag er turer til Sola sentrum bilbasert. Tabell 3 viser at bilandel for nesten alle reisehensikter i 2012 var rundt 80%. Data fra RVU i 2012 viser fordeling av reisehensikt til Sola sentrum en hovedvekt på arbeids-, handels- og fritidsreiser. Figur 12 viser befolkningstettheten i 2013, sett i en sammenheng med Sola sentrum og områdene sør for Sentrumsvegen.

Handels- og senteranalyse Sola 28 Figur 12 Befolkningstetthet Sola, 2013 og 500m avstand fra fremtidig holdeplass Sola sentrum. Befolkningstyngdepunktet ligger i dag øst for sentrum, utenfor 500m avstand fra sentrum. Det ligger også øst for Sentrumsvegen. Handelsreiser er for en stor del korte og om lag

Handels- og senteranalyse Sola 29 halvparten av alle handelsreiser til et kjøpesenter er kortere enn 3 km (pkt 3.1 og Figur 4). Ser vi spesifikt på Solabuens handlereiser, finner vi at han/hun har en stor andel lokale reiser, som så flater ut etter om lag 3 km. Det er derfor interessant å se på tilgjengelighet og muligheter for reisende innenfor kort avstand til handelsområdene. 5.2 Fremtidig scenarier Kollektiv Det er planlagt en ny kollektivtrasé gjennom Sola - en øst-vest forbindelsen mellom flyplassen og Forus-området. I områdereguleringsplan for Sola sentrum er det også regulert inn ny kollektivholdeplass. Figur 13 Reguleringsplan for Sola sentrum (plan 0442) Busstilbudet til Sola sentrum skal forbedres med utvidet tilbud via «Sola Link», og på lang sikt etablering av busswaytilbud i kollektivtrasé. Knutepunktet i Sola sentrum vil bli viktigere, med større muligheter for overgang og også økt frekvens fra boligområdene øst for sentrum. Befolkningsvekst Som omtalt i pkt 3.3 har handelsanalysen benyttet kommunens vekstprognoser for befolkning på om lag 2,4 % per år (Planstrategien). Veksten er fordelt mellom alle prioriterte utbyggingsområder innenfor 3km fra Sola sentrum pluss Tananger. Arbeidsplasstilveksten er satt til 5000 i Solakrossen, og 3000 i Tananger. Dette gir en noe høyere arbeidsplasstilvekst enn 2,4 %. Konsekvensene av befolkningsveksten blir en høyere befolkningstetthet i Sola sentrum, og boligområdene mot øst. En større andel av befolkningen vil derfor bo innenfor 500m, og 3km, avstand fra sentrum, og gjennomsnittlig reiselengde til sentrum vil bli redusert.