INNSPILL TIL OMRÅDEPLAN FOR BALLERUD BÆRUM KOMMUNE Bærum kommune

INNSPILL TIL OMRÅDEPLAN FOR BALLERUD BÆRUM KOMMUNE Bærum kommune DERES REF Plan ID 2015030 VÅR REF Vi viser til avklaringsmøte den 9. januar 2017 med planutvalgets leder Ole Kristian Udnes, og nestleder Terje Hegge. Carl Brynjulfsen deltok for Ferd Eiendom som eiere av Kleiven, Baard Schumann og Harald Martin Gjøvaag deltok fra Selvaag Bolig. I forbindelse med områdeplanleggingen av Ballerud, er det fremmet politiske signaler om å legge til rette for en generelt lavere boligbebyggelse enn det som hittil er planlagt og illustrert. Området oppfordres videre utredet med en vesentlig andel småhus og med en struktur som i større grad tar hensyn til- og viderefører skalaen fra de etablerte småhusområdene i nærheten av planområdet. Selvaag Bolig og Ferd Eiendom støtter i hovedsak politikernes synspunkt om å i større grad legge til rette for- og videreføre omkringliggende skala i nærområdet i områdeplanen for Ballerud. Vi mener også at området og framtidige lokale bokvaliteter vil være tjent med en bredere sammensetting av boligtyper og størrelser ut over det kun leilighetsbygg tilbyr, -både med hensyn til diversitet og bredere boligtilbud i området samt videreføring av overordnede etablerte utbyggingsstrukturer. For å forene planprogrammets utrednings-tema og overordnede føringer- og behov for en bærekraftig arealbruk, har vi analysert oss fram til et forslag til hovedgrep som vi mener er aktuelt for den framtidige utbyggingen av området. Forslaget er basert på en klassisk «tett-lav»-struktur slik vi kjenner dem fra norske hagebyer, og anviser samtidig en forbedring- og mer hensiktsmessig arrondering av byggefeltene i området. Alle illustrasjoner og beskrivelser på de påfølgende sidene er i tråd med arealføringene som angitt i kommuneplanens arealdel. Forslaget og illustrasjonene er holdt på et overordnet nivå i tråd med hvor vi er i planprosessen samt med håp om å speile en felles forståelse for hvordan områdeplanen kan utformes til gavn for alle. Med vennlig hilsen Selvaag Bolig og Ferd Eiendom SELVAAG BOLIG ASA Postadresse Postboks 13 Ullern N-0311 OSLO Besøksadresse Silurveien 2 N-0380 Oslo Tel +47 02224 Foretaksregistret NO 992 587 776 MVA Bankkonto DNB 1503.04.65439 Epost post@selvaagbolig.no

Fig: 01 - Plangrep Området foreslås oppretthold med tilsvarende samlet størrelse på boligfeltene som angitt i kommuneplanen. Vi mener derimot det er behov for å øke feltarealet for framtidig skole og foreslår å flytte skolen mot LNRF- og grøntområdet. Kollen midt i planområdet er et viktig orienteringspunkt og innehar positive kvaliteter og foreslås avsatt til grøntområde/akebakke og som byggeområde for barnehage. Plangrepet sikrer både kontinuitet for boligutbyggingen og ivaretar tilpassing mot omgivelsene, tydeliggjør et klart skille mellom privat/offentlig, samt tilrettelegger bedre for skolen og tilgjengeligheten mot grøntområder. Ved atkomsten til området bør det tilrettelegges for en plass der besøkende og andre kan orientere seg og hvor skolen- og nabolaget kan utfolde seg etter behov. Utnyttelsen for felt B1-B5 foreslås med maks 30 % BYA basert på feltarealet og hvor minst 50 % av bebyggelsen tillates i maks 3 etasjer; 10,5 meter til møne/parapet målt fra gjennomsnittlig planert terreng. 2

Øvrig bebyggelse i Felt B1-B4 tillates i maks 4. etasjer; 13,5 meter til møne/parapet målt fra gjennomsnittlig planert terreng, men der 4. etasje skal være delvis inntrukket og kun utgjør maks 70 % av bygningens BYA. Felt B6 foreslås med maks 5 etasjer; 16,5 meter til møne/parapet målt fra gjennomsnittlig planert terreng, men med krav om avpassende byggehøyder ned til min. 10,5 meter til gesims/parapet målt fra gjennomsnittlig planert terreng for hvert bygg, alternativt som for øvrig 4-etasjes bebyggelse. Ref: Accordia i Cambridge (over) og Bo-01 i Malmø (under) Kombinasjonen med småhus- og rekkehusbebyggelse i maks tre etasjer og innslag av leilighetsbygg og «town houses» med inntrukket 4. etasje, trygger både gjennomførbarhet for utbyggingen og sikrer et bredt boligtilbud i området. Variasjonen muliggjør i tillegg innslag av ulik- og identitetsskapende boligarkitektur uten å redusere områdets småhuskarakter. 3

Fig: 02 Utbyggingsstruktur Illustrasjonen av forslaget anviser en etter vår mening- og erfaring både hensiktsmessig og sosialt bærekraftig hageby-struktur som legger til rette for flere gode bokvaliteter i området. Boligfeltene foreslås utbygget med en miks av rekkehus, evt. fler-familiehus og leilighetsbygg, herunder for å bl.a. gi plass til Selvaag Pluss-boliger i området. Felles grøntanlegg og større lekeplasser kan plasseres i parkstier mellom byggefeltene og som forbinder planområdet med tilgrensende nabolag og turterreng. Felt B1-B4 forbindes av en strøksgate som både avgrenser boligfeltene fra skole- og barnehageområdet samt det større sammenhengende LNRF- og grøntområdet, men som samtidig danner en søm gjennom området for gående og syklende. Beboerparkering foreslås lagt under terreng og med nedkjøring fra adkomstplassen. Barnehage 4

foreslås plassert på kollen og med umiddelbar nærhet til de flotte landskapskvalitetene i området. Illustrasjonen over anviser totalt ca. 410 boliger, og foreslås fordelt på minst 50 % småhus; rekkehus og fler-familiehus samt på lave- og/eller mindre leilighetsbygg med boligtilbud for yngre og eldre og med varierende størrelser. Forholdet til overordnede planer Antall boliger per dekar er for planområdet totalt kun 3,5. Antallet boliger per dekar for felt avsatt til boligformål er derimot 10 og kan argumenteres for å være i tråd med anvist utnyttelse i regionalplanen for Oslo og Akershus, tross den store prosentandelen småhus som foreslås for området. Planområdet ligger tilstrekkelig nær høyverdig kollektivtransport og kan argumenteres for å være i tråd med prinsippene om «10-minuttersbyen», også med hensyn til omkringliggende service- og tjenestetilbud. Vi mener innspillet vårt er i tråd med kommuneplanens arealdel og intensjonene i denne. Forslaget er utarbeidet med utgangspunkt i de politiske signalene som er gitt, og vi håper det illustrerte konseptet er i samsvar med kommunens ambisjoner om å legge til rette for en arealeffektiv, sosialt- og miljømessig bærekraftig boligutvikling innenfor planområdet. Fig: 03 Analyse/konsept Vi har i dette forslaget forsøkt å ta hensyn til -og innpasse et godt og framtidsrettet konsept som henter det beste fra de klassiske hagebyprinsippene og som er tilpasset framtidens ønsker og behov for hva som skaper et godt og trygt bo- og lokalmiljø. Skolen vil være den definitivt største- og høyeste bygningen i området og vi mener det bør stilles forventning om at skolen og en evt. flerbrukshall følger opp forslaget til en mer «bymessig» side mot adkomstplass og strøksgate og en mer landskapstilpasset bygningskropp mot grøntområdene. Vi tilbyr å kunne bistå Bærum kommune med ytterligere planfaglige innspill for den videre prosessen med områdeplanen. Vi mener at området må planlegges robust slik at framtidige arkitekt-forslag i neste fase kan svare på våre felles forventninger og ambisjoner om et godt svar og forbildeeksempel på en «tett-lav» områdeutvikling som vi har illustrert og funnet eksempler på. Vi mener at det for Felt B6 må gjøres rom for et utbyggingsmønster og konsept som får bryte med den ellers lave og harmoniske bebyggelsen i området. Vi har derfor valgt å vedlegge gode- og spennende eksempler på hvordan nye boligkonsept- og arkitektur alene også gir spennende svar på utfordrende tilpassingsoppgaver (se neste side). 5

Ref: Funenpark, Amsterdam (over) og Hørsholm, København (under) Boligblokker kan innta proporsjoner og høyder tilpasset både program og omgivelser gjennom arkitektonisk utforming alene. En ambisiøs og robust områdeplan som det legges opp til på Ballerud, bør etter vårt syn sikre mulighet for at variasjon i gesims- og mønehøyder -og ikke minst i boligtyper, kan besvares på spennende og nyskapende måter. Begge eksemplene viser «boligblokker» som beveger seg fra to til fem etasjer og hvor arkitekturen og enkeltbygg gir svar på- og bidrag til tilpassing i seg selv, i motsetning til der bebyggelses-strukturen er det ordnende elementet. 6

Ref: Accordia, Cambridge (over) og Vauban, Freiburg (under) Bebyggelsen; plassering og utforming skaper rammene for de for de kanskje viktigste rommene i et boligområde; uteområdene. En hageby etter den modellen vi foreslår skal ivareta boligens- og husholdningenes behov for privat uteoppholdsareal men først og fremst sørge for gode og brukbare felles uterom. Samlingssteder som strøksgaten og nabolagsplassen, trygge lekearealer og rom mellom husene som brukes, må legges til rette for at fellesskapet tar eierskap til- og kan bidra positivt til bomiljøet. For å få til uterom som eksemplene viser, må området nettopp planlegges med en struktur som «holder på plass» og som organiserer omgivelsene med tydelige skiller mellom privat og offentlig. 7