Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 18.11.2016 Vår ref: 16/2357-13 - 16/41888 Arkivkode: GBNR - 02/1722 Saksbeh.: Durovic, Snezana Saksnummer Utvalg Møtedato 129/16 Plan- og teknikkutvalget 29.11.2016 Gbnr 2/1722 - Maristien - Nybygg bolig og garasje- Dispensasjon fra reguleringskrav Saken gjelder Søknad om tillatelse i ett trinn, mottatt den 26.8.2016, journalført 26.8.2016. Søknaden gjelder oppføring av enebolig med garasje. Tiltaket er prosjektert med ny bebyggelse på 151 m2 bebygd areal (BYA) med et parkeringsareal på 18 m2 i tillegg. Tiltaket vil gi en utnyttelse av eiendommen med 19,3 % bebygd areal. Eiendommen er ikke regulert. Tiltaket er derfor avhengig dispensasjon fra krav til reguleringsplan etter Kommuneplanen 1. Plan og teknikkutvalget skal ta stilling til dispensasjonsforholdet i saken. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan og bygningslovens 19 2 dispenseres fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Erklæring om villighet til deltakelse i opparbeidelse av fremtidig regulert vei, frem til og langs eiendommen iht. pbl 18 1, må være tinglyst før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis i saken.
Overvann skal håndteres på egen tomt. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. 29.11.2016 Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble vedtatt mot 1 stemme (SV). PT- 129/16 Vedtak: Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan og bygningslovens 19 2 dispenseres fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Erklæring om villighet til deltakelse i opparbeidelse av fremtidig regulert vei, frem til og langs eiendommen iht. pbl 18 1, må være tinglyst før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis i saken. Overvann skal håndteres på egen tomt. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: «Eiendommen ligger i et uregulert område avsatt til boligformål. I henhold til Plan og bygningsloven 19 1 søkes det om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel 2014 2026 1 til å oppføre enebolig og garasje. Det vil være naturlig å følge bestemmelsene for eiendommens nærliggende regulerte område. Bestemmelsene i reguleringsplan for riksvei 157 Flaskebekktjernet er derfor lagt til grunn ved prosjektering av ny bebyggelse. Tiltaket ligger innefor de begrensninger som følge av denne reguleringsplan. Boligens høydeplassering er prosjektert med hensyn til eiendommens beskaffenhet, omkringliggende bebyggelse samt nivå vei ved adkomst. Tiltaket er tilpasset terrenget og vil ikke medføre store terrenginngrep.
Topp grunnmur for bolig søkes inn på kotehøyde 88,5m.o.h, topp grunnmur for garasje søkes inn på kotehøyde 89 m.o.h. Mønehøyde for bolig målt fra gjennomsnittlig planert terreng (89,75m.o.h) vil bli under 9 meter, mønehøyde for garasje vil bli ca 3,67 meter, dette i henhold med bestemmelsene. Eiendommen befinner seg i et veletablert boligområde der tenkt ny bebyggelse vil harmonere godt med øvrig bebyggelse. Området har en godt opparbeidet infrastruktur, med løsning for vann og avløp, god adkomst og kort vei til offentlig kommunikasjon.det er tidligere innvilget byggetillatelse for lignende tiltak i området. Andelslaget Kneika Vardeveien har gitt tillatelse for tilkobling til andelslagets kloakkpumpestasjon. Tillatelsen er vedlagt. Det er tinglyst veirett samt rettighet til å føre ledninger for vann og kloakk over annen manns grunn. Rettighetene ble tinglyst ved delingssak av eiendommen med gbnr:2/1029 og foreligger hos Nesodden kommune. Hjemmelshavere av gbnr: 2/1722 har signert villighets erklæring vedrørende 18 1. Erklæringen er vedlagt. Tenkt ny bebyggelse vil være av typen LillesandHus som er en tradisjonell bolig med saltak, der dets form og uttrykk vil harmonere godt med eksisterende bebyggelse i området.» Planstatus: Eiendommen ligger i uregulert område som er i kommuneplanens arealdel (Plan ID KP 2014) avsatt til fremtidig boligbebyggelse med krav for reguleringsplan. Bygningsstatus: Ubebygd Naboprotester: Det foreligger merknad fra hjemmelshaver til naboeiendom gnr. 2 bnr. 1654, datert 23.8.2016. Merknadene ble etter en omfattende mailkorrespondanse avklart med ansvarlig søker og tiltakshaver i saken. Naboen har deretter i mailkorrespondanse datert 10.10.2016 trukket merknaden og ønsket prosjektet velkommen. Kommunen velger å vedlegge korrespondansen saksfremlegget. Vurderingsgrunnlag I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan skal plan og bygningsloven 19 2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller
regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 (2007 2008) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn.» Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Vurdering/konklusjon: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om hensynet bak kravet til reguleringsplan, etter kommuneplanens 1, blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon fra krav til regulering før utbygging på eiendommen. Videre om fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Eiendommen ligger i uregulert boligområde som i hovedsak er ferdig utbygd med boliger. En utvikling av eiendommen med bolig er i tråd med formålet for området slik avsatt i gjeldende kommuneplans arealdel. Da området ikke er regulert foreligger det ikke konkrete bestemmelser som begrenser maks tillatt utnyttelse, høyder og arealer m.m. Kommunen kan alternativt kreve at området reguleres. Dette nettopp for å definere de rammer som bør gjelde for området, og som en reguleringsprosess gjennom et reguleringsvedtak er ment å ivareta. Søker har imidlertid henvist til og forsøkt å følge nærmeste reguleringsplan i området ved prosjektering av tiltaket. Kommunen mener det vil være urimelig å kreve at søker regulerer hele området før utbygging på eiendommem i gjeldende tilfelle. Ved å knytte betingelser til dispensasjonsvedtaket vil en derfor kunne oppnå et resultat hvor hensyn til reguleringsplan før utbygging vil kunne ivaretas. Søker har innhentet og avklart tillatelse for tilkobling til andelslags kloakkpumpestasjon. Det er tinglyst veirett til å føre ledninger for vann og kloakk over annen manns grunn, noe som ble gjort ved delingssak av eiendommen med gbnr. 2/1029 under behandling i kommunen. Administrasjonen anser i denne saken at de hensyn og mål som normalt skal avklares gjennom en regulering er ivaretatt. Infrastruktur for området er avklart i tilgrensende planer. Tiltaket kan således ikke sees å vesentlig tilsidesette hensynet bak kommuneplanes krav om regulering. Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan og bygningslovens 19 2 dispenseres fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Erklæring om villighet til deltakelse i opparbeidelse av fremtidig regulert vei, frem til og langs eiendommen iht. pbl 18 1, må være tinglyst før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis i saken. Overvann skal håndteres på egen tomt. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Med vennlig hilsen Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Vedlegg Vedrørende dispensasjonssøknad gbnr 2/1722 Søknad om tillatelse i ett trinn Tegninger - Plan og snitt Tegninger - Garasje Situasjonskart med tiltaket inntegnet Terrengprofil med kotehøyder Villighetserklæring Andelslaget Kneika - Vardeveien - Andelsbrev 27. Revidert situasjonsplan gbnr2-1722 7.Plan og snitt-tegninger gbnr 2-1722 Gbnr 2/1722 - Maristien - Nybygg bolig og garasje - Merknad til nabovarsel og tilsvar Merknad til nabovarsel Tilsvar til nabomerknad Gbnr 2/1722 - Maristien - Nybygg bolig og garasje - Merknad til nabovarsel og tilsvar Merknad til nabovarsel Tilsvar til nabomerknad Gbnr 2/1722 - Maristien - Nybygg bolig og garasje - Nabomerknad og spørsmål Gbnr 2/1722 - Maristien - Nybygg bolig og garasje - Vedrørende nabomerknad
Gbnr 2/1722 - Maristien - Nybygg bolig og garasje - Anmodning om tilbakemelding