Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Geir Halvor Vedum Arkiv: 16/4899-1 Dato: 04.07.2016 KLAGE PÅ VEDTAK OM BOPLIKT ETTER KONSESJONSLOVEN 5 ANNET LEDD G/BNR. 139/8,9 OG 22 I LILLEHAMMER KOMMUNE Vedlegg: 1. Konsesjonssøknad fra Anne Lise Dalby av 10.08.15. 2. Kommunens behandling av konsesjonssøknad av 07.04.16 3. Klagedokument av 26.4.16 fra advokatfirma Nystuen, Bøen, Wefling v/advokat Svein Olav Bøen. 4. 3 bilder fra eiendommen Utrykte vedlegg: 1. Egenerklæring om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv. datert 9.2.2010. 2. Brev fra Anne Lise Dalby datert 24.6.15 og 27.3.16 vedrørende boplikt. Sammendrag: Rådmannen tilrår formannskapet ikke å ta klagen fra Anne Lise Dalby til følge. Klagen har ikke tilført nye momenter i saken. Rådmannen mener saken er tilstrekkelig utredet og det er tatt hensyn til bosetting, om eierforholdet innebærer en driftsmessig god løsning, om det ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Søker får konsesjon på Flugstadhaugen med vilkår om upersonlig boplikt så lenge hun er tilknyttet drifta av landbrukseiendommen Dalbyenga. Rådmannen mener dette styrker bosetting i Saksumsdalen der søker er bosatt og landbruksdrifta som hun deltar i. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn: Anne Lise Dalby og Toril Gilberg tok over eiendommen Flugstadhaugen g/bnr. 139/8,9,22 i Lillehammer i 2010. De har hver 50 % eierandel i eiendommen. Toril Gilberg bor på eiendommen. Anne Lise Dalby er bosatt i Saksumsdalen og har ikke oppfylt sin boplikt i forhold til Flugstadhaugen. Hun søker konsesjon fordi hun ikke vil bosette seg på eiendommen, jf. konsesjonsloven 5, annet ledd. Eiendommen ble tatt over i felleskap etter foreldre 8.1.2010. Eiendommen ble overtatt konsesjonsfritt, jf. konsesjonsloven 5, annet ledd, der odelsberettigede gis unntak fra konsesjonsplikt under forutsetning av at erververen flytter til eiendommen innen ett år etter
overtagelse og selv bebor den i minimum 5 år. Søker har fylt ut egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv. tinglyst 15.02.2010. Her har søker bekreftet at hun er klar over at hun må søke konsesjon dersom hun ikke selv skal bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der i minimum 5 år. Anne Lise Dalby er bosatt i Saksumdal. Hun er gift med Ola Dalby og de bor i en frittliggende enebolig med Ola Dalby som hjemmelshaver. Boligen grenser inntil landbrukseiendommen Dalbyenga. Denne eiendommen eies av Ola Dalby og Solveig Torunn Dalby (enke etter Ola sin bror). På Dalbyenga er det ammekuproduksjon gjennom foretaket Dalby ANS. Deltagelere i dette selskapet er Ola Dalby og Solveig Torunn Dalby. Det er dette foretaket som også driver jorda på Flugstadhaugen i Rudsbygd. Flugstadhaugen fungerer således som en del av driftsgrunnlaget for Dalby ANS. Om bopliktssaken: Anne Lise Dalby søkte fritak for boplikt den 10.8. 2016 med følgende begrunnelse: - Bolighuset på Flugstadhaugen er bebodd av søsteren Toril Gilberg. - Jorda holdes i hevd ved at Dalby ANS driver jordbruksarealet som hører til bruksenheten Flugstadhaugen. Ved administrativ behandling av konsesjonssøknaden ble følgende vedtak under delegert myndighet fattet: - Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2, innvilges Anne Lise Dalby konsesjon på Flugstadhaugen g/bnr 139/8,9 og 134/3. - Konsesjonen gjelder i den tid Anne Lise Dalby er tilknyttet landbruksdriften på eiendommen Dalbyenga g/bnr 101/19. - Det er et vilkår for konsesjon at boligen på Flugstadhaugen benyttes som helårsbolig. Boplikten kan oppfylles av andre enn Anne Lise Dalby. Ved opphør av konsesjon gjelder den lovpålagte boplikten etter konsesjonsloven 5 annet ledd og 6. Dette vedtaket ble påklaget av Anne Lise Dalby gjennom advokat Svein Olav Bøen den 26.4.16. Brev med klage er vedlagt. Klagen kan oppsummeres slik: - I klagen stilles det spørsmål ved hvordan begrepet «kort avstand», mellom eiers bolig og eiendom det søkes konsesjon for, skal tolkes i vurderinga av søknad om fritak. Klager mener dette ikke kommer klart fram av rundskrivet om boplikt og at det må tolkes ut fra formålet med boplikten. I denne saken er det 23 km mellom driftsenhetene som begge ligger innenfor samme kommune. Klager mener boplikt er oppfylt ved at Flugstadhaugen drives av Dalby ANS, og at Flugstadhaugen og Dalbyenga kan kalles en enhet. - Klager mener det er umulig å kreve at to familier skal bo i samme bolig for å oppfylle boplikt og at dette kvalifiserer for at søker skal få fritak for boplikt. Klager mener dette er på lik linje med saker der det ikke kan kreves boplikt fordi eiendommen har for dårlige husforhold.
Presisering av regelverk benyttet i saksutredningen: I klagebrev fra advokat bemerkes det avslutningsvis at konsesjonssøknaden burde vært behandlet som en ren søknad om fritak for boplikt, ut fra forutsetningen om at overtagelsen er konsesjonsfri på grunn av søkers slektskap med tidligere eier. Dette stemmer med regelverk som gjaldt inntil 2009. Regelendring i 2009 medførte at søknad om fritak for konsesjon skal behandles som en konsesjonssøknad. Det presiseres at saksbehandlingen har foregått i henhold til gjeldende regelverk. Rundskriv M-2/2009 om konsesjon og boplikt av 19.6.2009 sier: «- odelsberettigede og nære slektninger som ikke kan eller vil oppfylle boplikten må søke konsesjon,..»,jf. konsesjonsloven 9, fjerde ledd. Fakta om eiendommen: Eiendommen er av begrensa størrelse som landbrukseiendom, med 49 dekar dyrka areal, 7 dekar innmarksbeite, 476 dekar produktiv skog og 332 dekar uproduktivt areal. Driftssenteret ligger i Rudsbygd, inntil fv. 255 og nær grensa til Gausdal kommune. Her ligger størstedelen av det fulldyrka arealet. I tillegg er det 4,7 dekar fulldyrka mark som ligger på motsatt side av fv. 255, ca. 200 meter fra Flugstadhaugen. Det er et bolighus på eiendommen og en eldre driftsbygning. Område rundt boligen framstår som ryddig, men mellom anna et lager av rundballer ved låven, tydeliggjør at driftssenteret ikke er i aktiv drift. Det fulldyrka arealet på eiendommen brukes til grasproduksjon. Anne Lise Dalby opplyser i sin søknad at det er hun og hennes ektemann som driver jorda på Flugstadhaugen. Det som høstes brukes som fôr til ammekuproduksjonen i Saksumdal. Det er ikke produksjonsdyr på Flugstadhaugen. I tillegg til arealene i Rudsbygd består eiendommen av tre skogarealer. Et areal på 21,7 da ligger på Baklikjølen ca. 1 km. fra Kinna seter. Det er et areal med middels bonitet. Det meste av skogen på dette arealet er i hogstklasse 1, ca. 2 daa er i hogstklasse 3. De to andre skogteigene ligger i Fåberg Vestfjell. Disse arealene består hovedsakelig av myr og skog av lav bonitet, omtrent like deler myr og skog. De ligger på 800 m.o.h. og høyere. Eiendommen 0501-139/22 inngår i søknadsopplysningene. Dette er ei hyttetomt som ligger i Fåberg Vestfjell. Denne eier Anne Lise Dalby en andel av. Dette er ikke landbrukseiendom og er ikke med i vurderingen i denne saksbehandlingen. Lovgrunnlaget:
I henhold til konsesjonsloven 2 kan ikke fast eiendom erverves uten tillatelse med mindre det er gjort unntak i lov eller forskrift. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftslivsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen ansees skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes. Første ledd nr. 1 og 4. gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I en slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkers tilknytning til eiendommen og søkers livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Konsesjonslovens 5: Konsesjon er ikke nødvendig når erverver er: 1. eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken, eller er i svogerskap med eieren i rett oppstigende linje, forutsatt at eieren har sitt konsesjonsforhold i orden. Konsesjonsplikt kan likevel følge av 7 annet ledd. 2. Odelsberettiget til eiendommen. Ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 1 og 2 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst 5 år. Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Konsesjonslovens 6 (bopliktens innhold): Erverver som etter 5 annet ledd har boplikt på en eiendom, skal ta eiendommen som sin reelle bolig. En eiendom er tatt som reell bolig hvis eieren er registrert bosatt på eiendommen etter regler fastsatt i eller i medhold av lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering. VURDERING:
For en mer utfyllende vurdering av saken, vises det til det vedlagte dokumentet fra første gangs behandling, vedlegg 2. Klagefrist: Melding om vedtak ble utsendt 7.4.2016. Klagen er datert 26.4.2016 og mottatt i Gausdal kommune den 3.5.2016. Klagen ansees å være innkommet innen klagefristens utløp, jf. forvaltningslovens 29. Avstand mellom driftsenheter/driftsmessig løsning Klager mener boplikten er oppfylt i denne saken. Dette begrunnes med at Dalby ANS driver jorda på Flugstadhaugen og at Flugstadhaugen og Dalbyenga ved dette drives som en enhet. Anne Lise Dalby bor i tilknytning til eiendommen Dalbyenga. Klager mener dette kan forankres i følgende fra rundskriv M-2/2009 om konsesjon og boplikt pkt. 7.7.: «Boplikten er for eksempel oppfylt hvis eieren bor på ektefellens gårdsbruk i kort avstand fra odelseiendommen og de to eiendommene drives som en enhet. Skal boplikten oppfylles på denne måten, må eieren være bosatt på naboeiendommen i hele pliktperioden.» Etter jordlovens forstand vil to landbrukseiendommer anses som en driftsenhet om de er på samme eierhånd og egnet til å bli drevet som en enhet. Dette er ikke tilfelle om ektefeller eier hver sin eiendom, jf. rundskriv M-1/2013 fra Landbruks- og matdepartementet. Det er 23 km mellom søkers bosted i Saksumsdalen og Flugstadhaugen. I tidligere konsesjonssaker vedrørende boplikt som er behandlet i kommunen, er boplikten ansett som oppfylt når erverver bor på en eiendom som grenser direkte inntil odelseiendommen. I rundskriv M-2/2009 står det at boplikt kan anses som oppfylt dersom eier bor i umiddelbar nærhet av selve eiendommen det søkes konsesjon for. I tillegg brukes begrepet «naboeiendom», dette for å forklare hva som kan godtas av boligsted der boplikt ansees som oppfylt uten at erverver må bo på selve driftsenheten. Rådmannen mener at en avstand mellom to eiendommer på 23 km kan ikke anses som «umiddelbar nærhet» eller «naboeiendom». Dersom den personlige boplikten anses som oppfylt i denne saken, med den begrunnelse at klager bor nær nok til å være innenfor begrepet «kort avstand fra odelseiendommen», vil dette gi føringer for behandling av tilsvarende saker. Det kan bli vanskelig å kreve at den lovbestemte boplikten skal oppfylles dersom den som overtar en landbrukseiendom allerede bor i kommunen. Et annet aspekt, som også er nevnt i vurdering fra første gangs saksbehandling, er hvorvidt ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. Dette er et moment som skal tillegges særlig vekt i vurderingen av en konsesjonssøknad. I kommunen er det flere eksempler på at det er avstand tilsvarende 23 km mellom driftsenheten og arealer som driftsenheten disponerer. Av den grunn mener rådmannen at avstanden i seg selv, selv med de økte driftsutgiftene og miljøulempene det medfører, ikke er vektig grunn til å avslå søknaden. Imidlertid kan det ikke sies at løsningen er driftsmessig god, men den er akseptabel. Personlig eller upersonlig boplikt Når eiendom overtas konsesjonsfritt, fordi erverver er odelsberettiget, er det en forutsetning at erverver må bosette seg på eiendommen innen et år etter overtagelse. I denne
sammenhengen er boplikten personlig. I følge rundskriv om boplikt og konsesjon oppfylles den ved at eieren bor på selve eiendommen (driftsenheten). Det er ikke tilstrekkelig å bo i kommunen. Overtar flere søsken en eiendom etter foreldrene, er utgangspunktet at samtlige søsken må bosette seg på eiendommen. Klager mener boplikt er oppfylt fordi bolighuset er bebodd av den andre deleieren av eiendommen, og det er bare ett bolighus på eiendommen. Dette er etter rådmannens vurdering ikke en riktig forståelse av personlig boplikt, da begge sameiere må oppfylle den lovbestemte boplikten. Rådmannens opprinnelige vedtak ga Anne Lise Dalby konsesjon med vilkår om upersonlig boplikt. Det var to forhold som lå til grunn for denne vurderingen; bosettingshensyn og viktigheten av å styrke landbruksdriften på Dalbyenga. Med upersonlig boplikt vil Anne Lise Dalby fylle sin boplikt og bo og drive som hun gjør nå. Det ble satt vilkår om at hun fortsetter å bo i tilknytning til landbruksdrifta i Saksumdal. Med upersonlig boplikt er det et krav at driftsenheten det søkes konsesjon for blir bebodd. Så lenge Toril Gilberg bor på Flugstadhaugen er dette vilkåret fylt. Om bolighuset skulle bli stående tomt er det en mulighet at det leies ut og den upersonlige boplikten er også oppfylt ved det. Bosettingshensynet Dette er et moment som skal tillegges stor vekt i konsesjonsbehandlingen. Flugstadhaugen ligger i et område i kommunen der det er attraktivt å bo og med stabil bosetting. Klager har folkeregistrert adresse i Saksumsdalen, dette er et område som mer utsatt for nedgang i bosetting. Rådmannen mener det er viktig å legge til rette for å opprettholde bosettingen i Saksumsdalen. I tillegg er det viktig å støtte opp om næringsvirksomhet, i dette tilfellet ammekuproduksjon, i denne delen av kommunen. Her ligger begrunnelsen for vilkåret om at klager må bo i tilknytning til landbruksdrifta på Dalbyenga for å kunne få konsesjon på Flugstadhaugen. Sameie i landbrukseiendom I utgangspunktet er det ikke ønskelig med sameie av landbrukseiendom. Det kan være uheldig for driften av en landbrukseiendom med flere eiere. Fragmentering av eierskap gir erfaringsmessig også fragmentering av ansvarsfølelse og eierinteresser. I tillegg vil et sameie gi opphav til en situasjon der flere arveberettigede skal bli enige om eierforhold ved neste arveoppgjør. I konsesjonslovens 9 står det uttrykkelig: «Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller at antallet sameiere økes.» I denne saken har Anne Lise Dalby opplyst at det kun er en odelsberettiget til eiendommen, dette er Toril Gilbergs datter. Dette gjør det enklere å akseptere sameie i denne saken. Det vil ikke oppstå en situasjon der flere skal dele eiendomsrett til Flugstadhaugen ved et arveoppgjør. Krav til bolig for å sette boplikt som vilkår for konsesjon I konsesjonslovens 9 fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at husforholdene skal tillegges vekt ved avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes
til landbruksformål. Rundskriv M-2/2009 utdyper dette nærmere ved å påpeke at momentet ikke skal tillegges særlig vekt. Med husforhold er det standarden på bygningen som skal vurderes. Rundskriv M-2/2009 sier: Boplikt etter konsesjonslovens 5 annet ledd gjelder eiendom som er eller har vært brukt som helårsbolig.». I dette tilfellet er boligen på eiendommen i bruk og bolighus er beboelig. I tilfelle der bolighus på eiendommen er i svært dårlig forfatning/kondemnabelt, vil det ikke kunne kreves at odelspliktig erverver skal bosette seg. Når noen ønsker å eie en landbrukseiendom sammen, og det finnes et beboelig hus på eiendommen, må alle deleiere påregne å oppfylle sin personlig boplikt for å få konsesjon. Da må eierne finne løsninger så den personlige boplikten kan gjennomføres uavhengig av antall boenheter som finnes på eiendommen. I dette tilfellet er den samfunnsmessige nytteverdien, i at klager fortsetter å bo i Saksumsdalen og i tilknytning til landbruksdriften på Dalbyenga, ansett som større enn om hun bosetter seg på Flugstadhaugen. Det er årsaken til at rådmannen vedtok upersonlig boplikt som vilkår for konsesjon i behandling av konsesjonsbehandlingen. Klager ønsker fritak for boplikt istedenfor upersonlig boplikt. I klagebrevet brukes det som argument at boligen på Flugstadhaugen er bebodd og at dette bør sidestilles med ubeboelig på grunn av dårlig standard på boligen. Per i dag er boligen bebodd og klager behøver ikke selv bo der dersom hun fortsetter å bo i tilknytning til Dalbyenga og landbruksdriften der. KONKLUSJON: Rådmannen mener klagen ikke tilfører nye opplysninger. Klager mener det er urimelig å sette upersonlig boplikt som vilkår for konsesjon på Flugstadhaugen. Rådmannen på sin side mener en upersonlig boplikt ivaretar hensynet til bosettingen i Saksumsdalen der klager bor, hensynet til landbruksdrifta på Dalbyenga og drifta av landbruksarealene på Flugstadhaugen. Rådmannen mener et slikt vedtak ikke medfører ulempe for søker. Rådmannen tilrår formannskapet ikke å ta klagen til følge og at saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: V E D T A K: Formannskapet tar ikke klagen fra Anne Lise Dalby, representert ved advokat Svein Olav Bøen, til følge. Klagen har ikke tilført saken nye momenter som endrer grunnlaget for beslutning. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Lillehammer, 29.6.2016
Tord Buer Olsen Rådmann Carl Olav Holen Enhetsleder