SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK

SENTRALADMINISTRASJONEN Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling 12.12.2017 113/17 Saksbehandlar: Peter Willmann Arkiv: L13 Arkivsak: 15/1332-25 DETALJREGULERING FOR OMRÅDET VED KLEPPHEIMEN, 1. gongs behandling Saka gjeld Saka gjeld detaljregulering av delområde 13 i kommunedelplan for Kleppe sentrum. Saka er kompleks. Den omfattar i hovudsak to private grunneigarar og Klepp kommune som eig Kleppheimen. Kommunedelplan for Kleppe sentrum gir føringar for utforming av planområdet. Planforslaget utfordrar byggjehøgde gitt i sentrumsplanen. Figur 1: Plankart nivå 2 (på overflata) datert 07.11.2017 www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682 Barna vår framtid

Krav sett i overordna planar Regionalplan for Jæren 2013-2040, vedteken av fylkestinget 22.10.2013 Regionalplanen legg føringar for m.a. bukvalitet, krav til uteopphaldsareal m.m. Kommuneplan for perioden 2014-2025 Bestemmelsane til arealdelen seier i pkt 1.1 at for områda omfatta av Kommunedelplan for Kleppe sentrum gjeld eigne bestemmelsar (gitt i kommunedelplan for Kleppe sentrum). Kommunedelplan for Kleppe sentrum, vedteken av kommunestyret 19.06.2017 Figur 2: Utsnitt av plankart for kommunedelplan for Kleppe sentrum. Detaljreguleringa gjeld delområde 13a (Tomtespesialisten, Idar Håland), 13b Kleppheimen og 13c (privat einebustad) Tekstdelen for kommunedelplan for Kleppe sentrum har følgjande link: https://www.klepp.kommune.no/globalassets/planar/sentrumsplan/2017-06-19-vedtekenkommunedelplan-for-kleppe-sentrum---planomtale-bestemmelsar-retningslinjer-ogkonsekvensutgreiing.pdf Bestemmelsane finn du på side 22 og 23, Retningslinjer for område 13 på side 31 og 32. Eit utdrag av bestemmelsane som er relevante for denne reguleringssaka og retningslinjene ligg ved saka. Gjeldande regulering Reguleringsplan 1260 frå 1985. Planen viser 2 mindre bustadområde/tomter, offentleg busetnad (Kleppheimen) i 3 etasjar + underetasje og forretningsbusetnad langs Jærvegen. Delar av desse bygningane kan innreiast til bustadføremål. Plan 1260 gir heimel til å krevje bebyggelsesplan før behandling av dei enkelte byggjetiltaka i planområdet. Sidan hovudføremåla er sjukeheim og forretningar manglar det etablert eller planlagt grønstruktur og område for leik og uteopphaldsareal i området. Søre del av planområdet blei i 2012 regulert til bustadføremål i detaljreguleringsplan for Trelasten (plan 1640). Figur 3:Plan 1260 frå 1985 2

Avklaring i høve til forskrift om konsekvensutgreiing Klepp kommune har som ansvarleg planmyndigheit vurdert at planarbeidet ikkje kjem inn under FOR-2017-06-21-854: Forskrift om konsekvensutredninger. Utbyggingsavtale I samsvar med Plan- og bygningslova 17-4 skal det forhandlast fram utbyggingsavtalar parallelt detaljplanen. Det er vanleg praksis at slike forhandlingar først tek til når det ligg føre eit konkret forslag til detaljplan. Planprosess og medverknad Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet 01.07.2015 og i brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar datert 29.06.2015. Varsel om oppstart er og publisert på kommunen sine nettsider. Fristen for merknader vart sett til 12.08.2015. Det kom inn 4 merknader til varsel om oppstart. Merknadane til oppstart er gjengitt i eige vedlegg. Merknadene er og referert og kommentert av planforfattar Prosjektil Areal A/S og Sjo Fasting A/S i vedlagt planbeskrivelse. Etter at Prosjektil Areal A/S har sendt inn dei siste reviderte plandokument har Terje Wiig på vegne av Idar Håland sine eigedomar i planområdet sendt inn merknader til planforslaget slik den nå skal opp til første gongs behandling. Dokumentet datert 14.11.2017 ligg ved. Tidlegare behandlingar Hovudutval for lokal utvikling drøfta i møte den 20.06.2017 sak 51/17: «Orientering og avklaring av prinsipp for detaljregulering for området ved Kleppheimen.» Saksdokumentet for sak 51/17 gir ei god innføring i dei ulike sidene av denne reguleringssaka og bør med fordel lesast før ein les vidare i saksutgreiing. Dokumentet ligg ved. Drøftinga i møtet i lokal utvikling blei følgt opp i eit møte på rådhuset 05.07.2017 mellom grunneigarane Tomtespesialisten og Idar Håland, med rådgivar Terje Wiig, administrasjonen og leiar og nestleiar i hovudutvalet. Tema for drøftinga var spørsmålet rundt og presiseringa av signala frå dei folkevalte som kom under drøfting av orienteringssaka 20. juni. Omtale av planforslaget Plan- og bygningslova slår fast at eit forslag til reguleringsplan består av tre element: Plankart, bestemmelsar og planomtale. Sidan det står ein del grunnleggjande informasjon i planomtale, kan det vere ein fordel å lese gjennom vedlagte planomtale utarbeidd av Prosjektil Areal A/S og Sjo Fasting A/S før ein les vidare i saksutgreiinga. Saksopplysningar Figur 4: Busetnaden er organisert rundt eit tun med kvartalsleikeplass i midten. Illustrasjonen viser prinsipp for utvikling av dei private eigedomar. 3D- visualisering: Sjo Fasting A/S. Tekst og grafikk: Klepp kommune Illustrasjonen i figur 4 viser hovudgrepet for utvikling av planområdet. Kleppheimen, bustadblokka i «Trelasten» og plassering av ny busetnad langs Jærvegen og Prestevegen dannar eit stor-kvartal med høve for gode og skjerma uteområde i midten. 3

Etablering av meir enn 25 nye bustader utløyser ein kvartalsleikeplass som får ein god plassering som vist i figur 4. Viste gang- og sykkelsamband (raud prikka linje) knyter «Trelasten» og bustadområdet lenger sør opp mot den offentleg eigde ballplassen på Skulehagen som blei etablert som rekkefølgjekrav under utbygginga. Rådmannen forstår det slik at det er semje mellom grunneigarane og kommunen at dette plangrepet skal leggjast til grunn for detaljregulering av området. Sentrumsplanen stiller krav om kvartalsvis regulering. Dette betyr at Tomtespesialisten A/S må ta med både kommunen sine areal på Kleppheimen samt grunneigarane som grenser inntil Prestevegen i ein og same detaljregulering. Fakta frå innsendt planforslag Planforslaget tillèt inntil 53 bueiningar på om lag 5,4 dekar. Då er kvartalsleikeplassen og andre offentlege og felles grøntområde teke med. Utnyttinga er då 10 bustader/daa, i øvre retningsgjevande grense i gjeldande kommuneplan, som er 4-10 bustader/daa. BB1 og BB2 langs Jærvegen har 4 bustadetasjar og ein intrekt toppetasje, totalt 5 etasjar. Retningslinjene for område 13 i sentrumsplanen seier 3 + 1 intrekt, totalt 4 etasjar. BB3 langs Prestevegen har 3 etasjar og ein toppetasje på om lag 50 % av BB3 sin lengde, totalt 4 bustadetasjar og dermed i samsvar med føringane i sentrumsplanen. Planen viser ein felles avkøyring for parkeringsanlegga. Prestevegen er heva til kote 41,2 med bakgrunn i detaljerte flaumvurderingar. Renovasjonen er lagt til ny innkøyring til Kleppheimen. Helse og Velferd har nyleg gått gjennom dei ulike institusjonane med tanke på å leggje til rette for mest mogleg rasjonell drift. Som resultat av dette arbeidet har rådmannen lagt til nye bygningsvolum på Kleppheimen for å sikre ei mulig utvikling av institusjonen i framtida. Forslaga til utviding av Kleppheimen i 3-D illustrasjonane ikkje er oppdaterte. Administrasjonen skal oppdatere 3-D modellen og sol- og skuggeanalysen fram til offentleg ettersyn. Planforslaget viser kvartalsleikeplass, delvis på kommunen sitt areal på Kleppheimen, felles leikeplass på parkeringskjellar for bustadområdet samt gang- og sykkelvegen i nord/sørgåande grøntdrag mellom «Trelasten» og «Skulehagen». Vurdering av planforslaget Grad av utnytting og grønstruktur 10 bustader/daa er i samsvar med kommuneplankrav og politiske signal. Det er gode soltilhøve og støyvurderinga viser at fellesareala og dei fleste private uteopphaldsareala kan få brukbare soltilhøve. Den offentlege kvartalsleikeplassen er godt plassert med god avstand til bustadblokkene, noko som sikrar at terskelen for at den kan bli brukt av alle, ikkje bare dei som bur i blokkene. Den nord/sørgåande gang- og sykkelvegen sikrar god tilkomst. Det var viktig for kommunen at offentlege leikeplassar ikkje er underbygd med parkeringsanlegg. Dette for å unngå uklare ansvarstilhøve, erstatningskrav og ikkje minst ein stengt leikeplass mens arbeid med å finne og ordne opp i eventuelle lekkasjar til parkeringsanlegg pågår. Areal eigd av Klepp kommune er foreslått regulert til kvartalsleikeplass, i samsvar med føringane i sentrumsplanen. Felles leike- og opphaldsareal på parkeringsetasjen ligg i plan med kvartalsleikeplassen på 0.9 daa og vil fungere godt som ein buffer mot dei private uteareala til blokkene. Kravet til ein kvartalsleikeplass er 1,5 daa. Då er den som oftast omringa av bustader. I dette tilfellet ligg det eit fellesareal på 1,25 daa på den eine sida og Kleppheimen på den andre. Rådmannen meiner at kvaliteten for denne kvartalsleikeplassen er minst like god som på større, men «inneklemte» kvartalsleikeplassar i andre delar av kommunen. På same måte meiner rådmannen at det er forsvarleg å bruke dei offentlege kvartalsleikeplassareala på 0,9 daa til å supplere dei 1,25 daa 4

felles uteopphaldsareal. Det manglar 340 m2 for å oppfylle norma i kommuneplanen på 30 m2 felles uteopphaldsareal pr. bueining. Rekkefølgjekrava Kommunen har under drøfting i møtet i juni gitt rimeleg klare føringar for rekkefølgjekrava: Sikring mot flaum, trygg tilkomst og fungerande leikeområdefør brukstillating kan gis. Kommunen har bidrege med detaljerte simuleringar av 200 års flaumhendingar og har levert eit konsept for avbøtande tiltak. Dette er innarbeidd i planforslaget. Rekkefølgjekrav sikrar at Prestevegen blir heva til nivå med inngangspartiet til tidlegare videoutleigen. Dette vil og kunne sikre at nedkøyringa til parkeringskjellaren for «Block-gården» kan flaumsikrast. Kommunen har fått oppfylt ønskje om ein permanent offentleg leikeplass i sørvestre del av kvartalsleikeplass frå første byggjetrinn. Planforfattaren har funne ei tilfredstillande løysing for trygg tilkomst til leikeområde langs «Trelasten». Også dette er sikra gjennom rekkefølgekrav. Terrengtilpassing og estetikk Figur 5: Illustrasjon: BB1 og BB2 sett frå Jærvegen. Illustrasjonen viser to ulikeblokker mot Jærvegen. Inngangsplanet på kote 43,2, 2 m over Prestevegen og i same nivå som Jærvegen i søre kant av planområdet kjem godt fram. Felles avkøyring til parkeringsanlegget ligg i mellomrommet mellom BB1 og BB3 langs Prestevegen. Det er nemnt tidlegare at parkeringsetasjen er senka samtidig som lågaste del av Prestevegen blir heva til kote 41.2. Nivået for 1. etasje i BB1 og BB2 vil då ligge 2 m over lågaste nivå i Prestevegen, på kote 43,2. Det er om lag same terrengnivå som på gang- og sykkelvegen i søre kant av planområdet. Utgangen frå første etasjeplan vil då gå rett ut i Jærvegen og dagens situasjon, at bustader ligg «under» gatenivå i Jærvegen, vil kunne rettast opp. BB1 og BB2 skal framstå som to uavhengige blokker med kvar sin heis/trapperom. Dette for å unngå uheldige lange svalgangsløysingar. Mellomrommet mellom blokkene er ein naturleg veg inn til fellesområdet og vidare mot kvartalsleikeplassen. Støyvurderingar viser at det ikkje er behov for støyskjerm langs gata men at blokkene skjermar opphaldsareala frå trafikkstøy frå Jærvegen. Det har mykje å seie for ein urban estetikk å sleppe støyskjermar i fortauskanten som ved «Trelasten». Det gir og heilt andre høve til ei utforming av den halvoffentlege mellomsona mellom fortau/gang- og sykkelveg og bygningen. Dette samsvarer godt med måla for den varsla områdeplanen for «Jærvegen sentrum sør» kor opparbeiding av Jærvegen frå fylkesveg til ei «by»-gate står sentralt. 5

Byggjehøgde og sol- og skuggetilhøve Planforslaget utfordrar sentrumsplanen når det gjeld byggjehøgde som normalt skal vere inntil 3 + 1 intrekt etasje. Det er vist ein femte etasje for BB1 og BB2 mot Jærvegen. Figur 6: Illustrasjon frå planbeskrivelsen, side 19. Raude linjer som illustrerer 4 etasjar (føring i retningslinjer for område 13 i sentrumsplanen). Skrå blå linjer viser tenkt skyggelegging nedre linje skugge frå 4 etasjar, øvre linje skuggelegging frå den 5. etasjen. Byggjehøgde og sol- og skuggetilhøve har ein direkte samanheng. Kommunen skal vurdere soltilhøve ikkje bare i forhold til det innsendte prosjektet, men også konsekvensane for tilgrensande eigedomar og det offentlege (gate-)rom. Figur 7: Sol-/skuggeanalyse for 21. mars. Med raud strek slagskugge frå 5 etasjar på kveldstid går langt inn i byggesona på austsida av Jærvegen (gul firkant). Dette betyr at uteareal i nedre etasjar aust for Jærvegen vil ligge i skuggen på kveldstid. Sol- og skuggetilhøve er ufullstendig utgreidd. Det er eit standardkrav å vise at minst 50 % av felles uteareala (for prosjektet ) har sol kl 15 ved vårjamndøgn. Slike analyser seier lite om nabolaget får endra soltilhøve i høve til dagens situasjon. Sentrumsplanen gjeld og på austsida av Jærvegen, for tomtene sør for «Gjenbruken». Det er avgjerande at kommunen opptrer forutsigbar. Kommunedelplanen for Kleppe sentrum seier følgjande: 6

Bestemmelse nr. 9 om utbyggingshøgd er ein av desse viktige reglane. 9. Byggjehøgde Som hovudregel gjeld inntil 3 + 1 etasjar, og det betyr inntil 3 etasjar i tillegg til ein inntrekt 4. etasje. Dersom det under planlegging kjem fram gode løysingar for fleire etasjar, kan det etter ei vurdering tillatast annan byggjehøgde. I retningslinjene er det oppgitt rettleiande byggjehøgde for dei enkelte områda som skal regulerast. Næringsetasje blir sett til 5 m, bustadetasje til 3 m. Det er ein føresetnad at høgare bygg ikkje blokkerer for viktige aksar, siktlinjer og utsyn. Ulempa ved større byggjehøgde som til dømes skuggelegging må løysast innanfor reguleringsplanen for kvart delområde. Figur 8: Bestemmelse om byggjehøgde i kommunedelplan for Kleppe sentrum Auka byggjehøgde fører til meir skugge og dermed redusert bukvalitet samt verditap på naboeigedomar. Det er korrekt at sentrumsplanen opnar for vurdere fleire etasjar enn dei 3 + 1 inntrekte som planen baserer seg på. Men i bestemmelsen ligg det eit klart krav som må oppfyllast: sitat: Ulempa ved større byggjehøgde som til dømes skuggelegging må løysast innanfor reguleringsplanen for kvart delområde. 5 i staden for 4 etasjar, slik planen viser, har få eller ingen ulemper for dei som skal bu innafor planområdet. Om morgonen er det uansett skugge på dei sør- og vestvendte altanane. For nabolaget på austsida av Jærvegen vil derimot kvar ekstra etasje forverre kveldsoltilhøva vesentleg sidan sola står lågt i vest. Figur 8: Slagskugge frå 4. etasjar BB1 og BB2 med gul linje. : «Ekstra skugge» av den 5. etasjen (raud boks). Skugge frå «Trelasten» med svart linje. Raud pil: Blokken i «Trelasten» har byggegrense trekt vestover frå Jærvegen. Svart pil: Jo lenger vest bygget ligg, jo mindre går skuggen ut over tilgrensande areal i Jærvegen. 7

Figur 8 viser konsekvensen av ein ekstra (femte) bustadetasje slik Tomtespesialisten foreslår. Det blir ekstra skugge på kveldstid på vestsida av Jærvegen (raud boks). Korleis kan ein løyse Ulempa ved større byggjehøgde som til dømes skuggelegging innanfor reguleringsplanen for kvart delområde? Blokka i «Trelasten» ligg lenger vest frå Jærvegen enn BB1 og BB2. Blokka kastar skugge på «eigen eigedom», innkøyringa og gjesteparkeringa. Skuggen er ikkje til ulempe for dei som bur i området. Og skuggen går ikkje utover tilgrensande eigedomar. Plassering av høgare bygningar lenger inne på eigedomen gjer at ein unngår at skugge går unødig langt inn på naboeigedomar. Det er slike plangrep som må til for at ei større byggjehøgde kan vere akseptabelt. Rådmannen kan ikkje sjå at det er teke slike grep i planen som no skal opp til første gongs behandling. Den «ekstra» skuggelegginga av gaterommet i Jærvegen og på eigedomane på austsida er korkje dokumentert eller drøfta som eit avvik frå sentrumsplanen. Rådmannen meiner at ein 5. bustadetasje vil utfordre krav til likebehandling og nyleg vedteken sentrumsplan, og anbefaler at ein ikkje aksepterer den 5. bustadetasjen. Vegtrafikk og vegtrafikkstøy Figur 9: Støykart: Område utanfor gul sone har tilfredstillande støytilhøve (under 55 db(a). Illustrasjonen viser eit tidlegare konsept for BB1 og BB2 men prinsippet er det same. Støyrapporten viser at bustadblokker langs Jærvegen skjermar uteareal på ein tilfredsstillande måte. Støyrapporten frå Sinus A/S ligg ved saksdokumenta. Parkering for sykkel Planbestemmelsane krev 3 sykkelparkeringsplassar/bueining, i tråd med mål i kommuneplanen. Ein av dei tre sykkelparkeringsplassane «kan inkluderes i bodareal». Det bør drøftast om dette er tilstrekkeleg. Klepp satsar på fysisk aktivitet og har kampanjen «I Klepp går eller syklar me». Bør det då ikkje vere eit mål at alle syklar, ikkje bare to av tre lett kan hentast fram, at ein slepp å gå ned i boda. Parkering for bil Parkeringsdekninga for bil og sykkel er i samsvar med bestemmelsane i kommunedelplan for Kleppe sentrum, 1,5 plassar pr bueining. Felles avkøyring til parkeringsanlegg Det har vore eit uttalt mål for kommunen å samle avkøyring til parkeringsanlegget «under bakken» for heile utbyggingsområde under eit. Dette gjev minst mogleg konflikt med langsgåande fortau og gjer det lettare å få til gode frisiktsoner. Det er og ein fordel estetisk å sleppe fleire portar og opningar. Planforslaget viser nå ei slik samla avkøyring. Planen opnar for at det kan opparbeidast 8

ei midlertidig avkøyring til BB1 og BB2 men den ligg tett opp til den permanente. Rådmannen meiner at dette må kunne aksepterast. Overvatn/Flaumsikring Kommunen har fått utarbeidd eit detaljert konsept som skal hindre skader ved store nedbørshendingar i området som ligg lågare enn Jærvegen. Konseptet er innarbeidd i planforslaget. Klima- og miljøpåverknad Klima og miljøpåverknad kjem av både utbyggingsfasen, driftsfasen og ein avviklings-/rivingsfase etter endt bruk. Driftsfasen av sentrale bustader vil påverke klimarekneskapet ikkje bare ved energibruk til oppvarming. Vel så viktig for den totale klimagassbelastninga er utslepp knytt til transport av personar, varer og tenester. Blir bustadområdet utforma på ein slik måte at den gjer det lett å bruke gange og sykkel for å kome seg rundt innanfor tettstaden vil dette ha ein varig klimagevinst gjennom heile levetida til prosjektet. Energibruk Klepp energi A/S har meldt inn at det lagt fram fjernvarme til planområdet. Energibruk er ikkje nærare omtalt i planforslaget. Mjuke trafikantar Planforslaget viser 4 m til sykkelveg og fortau langs Jærvegen, i tråd med den nye norma for regionale sykkelruter. Fortauet langs Prestevegen går over i nord-sørgåande gang- og sykkelveg langs grønstrukturen i skifte med Kleppheimen Renovasjon Renovasjon er basert på nedgravne konteinarar i innkøyringa til Kleppheimen. Vurdering etter naturmangfoldloven 8-12: Planområdet ligg i Kleppe sentrum. Kleppheimen og bustaden i vestre plangrense er opparbeidd med bygningar, trafikk- og parkeringsareal og hagar/parkanlegg. Området som skal regulerast til bustadblokker er tidlegare utbygd. Ein stor del av tidlegare hagar er opparbeidd til parkering og lagringsplass. Kommunen har gjennomført nødvendige vurderingar etter naturmangfoldloven 8-12 Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar innanfor planområdet. Kommunen vurderer det slik at tiltaket ikkje medfører risiko for vesentleg skade på naturmangfaldet. Tiltaket vil etter kommunen si vurdering ikkje auke den samla belastninga av økosystemet. Det er dermed ikkje aktuelt med avbøtande tiltak. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for planområdet, denne ligg ved som eige vedlegg. ROS- analysen har identifisert temakomplekset «trafikktryggleik» i kryssområdet Jærvegen x Prestevegen som eit utgreiingstema. Etter at BB1 og BB2 nå er splitta i to blokker med ein passasje mot kvartalsleikeplassen og den «indre» gang- og sykkelvegen gjennom Skulehagen mot Jærhagen/Sirkelen har dei som skal bu i området gode gang-alternativ utan å følgje Jærvegen. Aktiv og trygg og konsekvensar for barn og unge Rådmannen meiner at interessene for barn og unge er godt ivaretatt i innsendt forslag til reguleringsplan. Konsekvensar for barnehage- og skulekapasitet Nedkjøling av oljeindustrien gjer at auke i folketalet vil få ei meir moderat utvikling. Det er for tida ledig barnehagekapasitet. Det skal byggjast ein tredje barneskule på Kleppe. Lågare befolkningsvekst vil truleg og medføre at utbygginga blir fordelt over fleire år enn det som har vore 9

vanleg tidlegare. Dette gjer det vanskeleg å seie noko kvalifisert om korleis utviklinga av dette utbyggingsområdet vil verke inn på skule- og barnehagekapasiteten på lengre sikt. Konsekvensar for kommunen og utbyggingsavtale Det er kommunestyrevedtak på at kommunen skal inngå ein utbyggingsavtale ved utbygging i privat regi. Kommunen er og ein viktig grunneigar i planområdet som eigar av areal til offentleg grønstruktur. Ein utbyggingsavtale er eit godt verktøy for å halde oversikt over og fordele byrder mellom partane. Forslag til planbestemmelsar legg opp til ein fastlagt utbyggingsrekkefølge 4. 8 i planbestemmelsane lyder slik: 4. 8 Gjennomførbarhet For å sikre reguleringsplanens gjennomførbarhet tillates anlagt midlertidig tilkomst til 1. og 2.byggetrinn med følgande byggetrinn: - Trinn 1: f_pk1 og BB1, samt midlertidig tilkomst - Trinn 2: BB2 - Trinn 3: f_pk2, BB3 og f_veg 1 Rådmannen kan ikkje sjå at den skisserte utbyggingsrekkefølgja kan grunngis i faktiske forhold, at noko må vere på plass før neste byggetrinn kan ta til. Tvert i mot kan det sjå ut som at realisering av «trinn 3» vil føre til etablering av den «endelege/permanente» fellesavkøyring til parkeringsanlegget. Den skisserte midlertidige rampen for «trinn 1» og «trinn 2» vil då vere unødig. Planforfattar har bekrefta at det er meininga at Tomtespesialisten sine eigedomar (trinn 1 og trinn 2) skal kunne byggjast ut først. Fordi dei har teke initiativ til planarbeidet. Det vil seie at Idar Håland sine eigedomar som ligg i trinn 3 må vente til Tomtespesialisten har avslutta utbygginga. Om Tomtespesialisten av ulike grunnar ikkje starter utbygginga, kan eit slik krav blokkere utvikling av trinn 3 for lang tid framover. Rådmannen meiner at slike bestemmelsar om utbyggingsrekkefølge ikkje kan gis med heimel i plan- og bygningslova. Rådmannen fremjar difor forslag om endring av 4.8. 4. 8 Gjennomførbarhet For å sikre reguleringsplanens gjennomførbarhet tillates anlagt midlertidig tilkomst til 1. og 2. byggetrinn med følgande byggetrinn: - Trinn 1: f_pk1 og BB1, samt midlertidig tilkomst - Trinn 2: BB2 - Trinn 3: f_pk2, BB3 og f_veg 1 Konklusjon Manglande samsvar med føringar i retningslinjer i kommunedelplanen som gjeld byggjehøgd er vurdert og kommentert. Kommunedelplanen opnar for vurdering av avvik frå høgdekrava. Etter rådmannen sitt syn, har planforfattar ikkje argumentert for eller dokumentert at ulempa ved ein ekstra etasje er handtert innanfor planområdet. Rådmannen kjem difor med framlegg om endring av maksimal byggjehøgde for BB1 og BB2 til inntil 4 etasjar. Rådmannen ser at det er utfordringar knytt til ein slik planprosess kor ulike aktørar gjennom føringar i kommunedelplan må samarbeide om ein plan. At det er ein privat part som dreg planarbeidet kan likevel ikkje føre til at denne parten skal ha fordelar. Rådmannen fremjar difor at 4.8 skal endrast og rekkefølgje for byggetrinna blir teke ut. Elles er planen i stor grad konsistent og gjennomarbeid. Den som sender inn ein privat plan skal ha forventningar om at planen blir behandla innan 12 veker. Kommunen har då høve til å avvise planen, kome med eit alternativ forslag til planen eller vedta at planen skal ut til høyring. At det framleis kan vere uløyste spørsmål mellom dei to private grunneigarane og at desse må finne 10

løysingar på privatrettsleg basis kan ikkje vere til hinder for at planen skal behandlast av hovudutval for lokal utvikling. Med bakgrunn i dette innstiller rådmannen på at planen skal ut til offentleg ettersyn. Vedlegg: Plankart Nivå 1,datert 09.11.2017 Plankart Nivå 2, datert 09.11.2017 Planbestemmelser, datert 09.11.2018 Planbeskrivelse, datert 09.11.2017 Kommunedelplan Kleppe sentrum: Utdrag av bestemmelsar og retningslinjene for område 13 Innkomne merknader til varsel om oppstart «Orientering og avklaring av prinsipp for detaljregulering for området ved Kleppheimen.» Dokument til hovudutvalsmøte 20.06.2017 sak 51/17: ROS-analyse,datert 02.05.2017, utført av Prosjektil Areal A/S Illustrasjon trinn1 Ilustrasjon trinn 2 Illustrasjon trinn Snitt A og B Fasadeoppriss Sol og skuggeanalyse Støyrapport Terje Wiig på vegne av Idar Hålands eiendommer: Merknader datert 14.11.2017. Innstilling: Rådmannen sitt forslag til vedtak: 1. Maksimal byggjehøgde MH (Maksimal høgde for BB1 og BB2 kote+ 59 skal reduserast med ein etasje (3 m) og påskrift på plankart skal endrast slik: MH= +56. 2. Planbestemmelse 4. 8 Gjennomførbarhet skal lyde slik: «For å sikre reguleringsplanens gjennomførbarhet tillates anlagt midlertidig adkomst til 1. og 2. byggetrinn.» 3. Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for området ved Kleppheimen, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, alle datert 09.11.2017, med endringane som går fram av vedtak punkt 1 og punkt 2, ut til offentleg ettersyn. 11

Hovudutval for lokal utvikling den 12.12.2017 sak 113/17 Behandling: Omforent forslag Planen blir lagt fram med to alternativ i punkt 1. Plankart A: Maksimal byggehøgde MH for høgaste viste (fjerde) etasje for BB1 og BB2 (påskrift på plankart) skal vere MH= + 56. Kote for MH (tredje) underliggande etasje skal vere MH= +52,6 Maksimal byggehøgde MH for høgaste viste (fjerde) etasje på BB3 (påskrift på plankart) skal MH= + 56. Kote for MH (tredje) underliggande etasje skal vere MH= +52,6 Plankart B: Maksimal byggehøgde MH for høgaste viste (femte) etasje for BB1 og BB2 (påskrift på plankart) skal vere MH= + 59. Kote for MH (fjerde) underliggande etasje skal vere MH= +55,6 Maksimal byggehøgde MH for ein femte etasje på vestre halvdel av BB3 (påskrift på plankart) skal MH= + 59. Kote for MH viste (fjerde) underliggande etasje skal vere MH= +55,6. Kote for MH viste 3. etasje på austre del av BB3 skal vere 52.6. Einstemmig VEDTAK: 1. Planen blir lagt ut til offentleg ettersyn med to alternativ: Plankart A: Maksimal byggehøgde MH for høgaste viste (fjerde) etasje for BB1 og BB2 (påskrift på plankart) skal vere MH= + 56. Kote for MH (tredje) underliggande etasje skal vere MH= +52,6 Maksimal byggehøgde MH for høgaste viste (fjerde) etasje på BB3 (påskrift på plankart) skal MH= + 56. Kote for MH (tredje) underliggande etasje skal vere MH= +52,6 Plankart B: Maksimal byggehøgde MH for høgaste viste (femte) etasje for BB1 og BB2 (påskrift på plankart) skal vere MH= + 59. Kote for MH (fjerde) underliggande etasje skal vere MH= +55,6 Maksimal byggehøgde MH for ein femte etasje på vestre halvdel av BB3 (påskrift på plankart) skal MH= + 59. Kote for MH viste (fjerde) underliggande etasje skal vere MH= +55,6. Kote for MH viste 3. etasje på austre del av BB3 skal vere 52.6. 2. Planbestemmelse 4. 8 Gjennomførbarhet skal lyde slik: «For å sikre reguleringsplanens gjennomførbarhet tillates anlagt midlertidig adkomst til 1. og 2. byggetrinn.» 3. Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for området ved Kleppheimen, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, alle datert 09.11.2017, med endringane som går fram av vedtak punkt 1 og punkt 2, ut til offentleg ettersyn. Rett utskrift, 14.12.2017 Karin Sandve Vereide møtesekr. Kopi til: Etat for lokal utvikling 12