SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGGA Arkiv: Arkivsaksnr.: 10/1681-11 GNR 73 BNR 1 LINDHEIM - SØKNAD FRADELING VÅNINGSHUS MED TOMT - JORDLOVEN Rådmannens forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2 gir Kragerø bygningsråd gir ikke dispensasjon fra den godkjente reguleringsplan for Lindheim og godkjenner dermed ikke fradeling av en parsell av eiendommen gnr. 73, bnr. 1 med våningshuset på tunet i det regulerte landbruksområde. Det foreligger ikke en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon sett i forhold til de hensyn som er ivaretatt i reguleringsplanen. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under hjelpeoverskriftene nedenfor denne linja Kragerø, den 22.12.2010 Arnt Rugseth Bygningssjef 1
SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Fylkesmannen i Telemark, Telemark fylkeskommune, Lars Jørgen Wangen Som trykte vedlegg følger: Kart Brev, datert 03.06.2010 fra Lars Wangen. Brev, datert 15.11.2010 fra Telemark fylkeskommune Brev, datert 30.11.2010 fra fylkesmannen i Telemark. Saken og de trykte vedleggene er elektronisk tilgjengelig på Kragerø kommunes hjemmeside. Bakgrunnen for saken I søknad mottatt 02.06.2010 fra Lars Jørgen Wangen søkes det om fradeling av en parsell rundt det gamle våningshuset på eiendommen Lindheim, gnr 73, bnr. 1.. Saksbeskrivelse Eiendommen ligger ved Kjølebrøndsveien. Da Kragerø kommune fikk inn søknaden og da fradelingen berørte landbruksmessige forhold, valgte Rådmannen at saken først skulle belyses og behandle ut fra disse forhold. Rådmannen sendte følgende brev datert 22.07.2010 til søker : GNR 73 BNR 1 LINDHEIM - SØKNAD FRADELING VÅNINGSHUS MED TOMT - JORDLOVEN Det vises til søknad motatt 2.juni d.å og skriftlig redegjørelse mottatt 10.juni d.å. Da søknaden gjelder deling av eiendom som kan nyttes til jord- og skogbruk og må den behandles etter jordlovens bestemmelser. Det er Hovedutvalg for samfunn som er delegert å avgjøre saker etter jordloven. Søknaden planlegges behandlet på neste møte i utvalget som etter vedtatt møteplan er 9.september d.å. I tillegg til behandlingen etter jordloven må søknaden også godkjennes etter plan- og bygningsloven. For øvrig vises til informasjon gitt på møte med represenntanter for søker 9.juni d.å. Dette til orientering. Søknaden ble derfor vurdert og lagt frem for Hovedutvalg for samfunn med bakgrunn i dette. Det forelå følgende saksopplysninger i sak HSU-sak 64/10 : 2
SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: - Lars Jørgen Wangen, Skompenveien 3 3766 Sannidal (klageskjema) Som trykte vedlegg følger: a) Kart som viser arealet som søkes fradelt. b) Kartutsnitt reguleringsplan for Lindheim familiecamping c) Redegjørelse fra søker mottatt 09.06.2010 d) Gårdskart gnr 73 bnr 1 Følgende dokumenter finnes i saksmappen: 1. Søknadspapirer mottatt 02.06.2010. 2. Kart som viser arealet som søkes fradelt. 3. Redegjørelse fra søker mottatt 09.06.2010. 4. Gårdskart gnr 73 bnr 1 5. Reguleringsplan Lindheim Familiecamping reguleringsbestemmelser/ kartutsnitt. 6. Brev datert 22.07.10 fra Kragerø kommune til Lars Jørgen Wangen (om saksbehandlingen) Bakgrunnen for saken Søknaden behandles etter jordlovens 12: Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Forbodet mot deling gjeld òg forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Departementet har delegert myndigheten til å avgjøre saker etter jordloven til kommunene. I Kragerø kommune er det hovedutvalg som har denne myndigheten. Søknader om deling er først avgjort når den også er godkjent etter plan- og bygningsloven. 3
Saksbeskrivelse Lars Jørgen Wangen søker om å fradele det gamle våningshuset med tomt (ca 2 da) fra landbrukseiendommen Lindheim gnr 73 bnr 1. Etter gårdskartet har eiendommen et samlet areal på ca 3600 da. hvorav 3.144 da er produktiv skog og ca 10 da regnes som dyrka/ innmarksbeite. I tunet på eiendommen er våningshus (bygd 1897 restaurert 1966), bryggerhus (fra 1897) og låve (fra 1854) (kilde Norske Gardsbruk). I 2000 ble det gitt tillatelse til oppføring av bolig nr 2 på eiendommen. Den ligger på en høyde vest for tunet og har atkomst gjennom tunet (Skompenveien). I brev datert 03.06.2010 begrunner søkeren søknaden. Han overtok eiendommen i 1990 og i 2001 flyttet han og kona inn i ny bolig mens hans mor ble boende i det gamle våningshuset. Han anser derfor at det gamle huset må regnes som kårboligen på eiendommen. Da moren døde i 2007 ble huset leid ut som kontor/ brakke fram til juni 2008. Etter den tid har huset stått tomt. Søkeren viser til at for ham var det en selvfølgelighet at det nye huset han oppførte skulle være våningshuset på eiendommen. Det gamle våningshuset trenger totalrenovering og han bruker verken dette eller bryggerhuset. Det hevdes at det ikke er vesentlig del av bygningsmassen som ønskes solgt. Husene har separate veier og separate tun. En høydeforskjell på 10 m mellom de to boligene utgjør et naturlig skille mellom husene. Han har selv ingen anledning til å sette i stand det gamle huset. Ved å selge den til en familie som vil pusse det opp og bosette seg der vil det være med å styrke bosettingen i området. Andre opplysninger Bebyggelsen rundt tunet på Lindheim inngår som del av reguleringsplanen Lindheim familiecamping. I planen godkjent av kommunestyret i 2007 er tunet (det gamle hovedhuset, bryggerhuset og låven) vist til jordbruksformål. Det nye bolighuset er vist til boligformål. Av reguleringsbestemmelsene framgår at jordloven skal gjelde hele planområdet. Det innebærer at en eventuell fradeling av det nye bolighuset som er regulert til boligformål også må godkjennes etter jordloven. Etter reguleringsbestemmelsene skal områder regulert til jordbruk benyttes til tradisjonelt jordbruk og aktiviteter knyttet til dette formålet. Rådmannen hadde følgende saksvurdering i HSU-sak 64/10 : SAKSVURDERING Søknaden gjelder fradeling av areal som i vedtatt reguleringsplan er vist til jordbruk. Å innvilge søknaden vil være i strid med den vedtatte planen. Det vises til at etter jordlovens 12 skal det tas hensyn til om det foreligger godkjente planer etter planog bygningsloven for arealbruken i området. Bakgrunnen for reguleringsplanen er bl.a. et ønske fra søkeren om å få mulighet til utvikle deler av eiendommen sin til andre aktiviteter (camping) enn tradisjonelt landbruk. Den vedtatte planen er et resultatet av en prosess der ulike interesser er veid mot hverandre. I den sammenheng har det vært vesentlig å sikre den tradisjonelle driften av eiendommen for framtida. Tunet med bebyggelsen er derfor vist til jordbruksformål. Etter jordloven regnes 4
disse bygningene som del av driftsapparatet på eiendommen. Den nye boligen er i planen vist til boligformål. Med utgangspunkt i reguleringsplanen legger Rådmannen til grunn at den gamle boligen må regnes som våningshuset på eiendommen. Den nye boligen er vist til et annet reguleringsformål enn jordbruk. Som det framgår av jordlovens 12 andre ledd kan det gis tillatelse til fradeling ut fra visse forutsetninger. Bosettingen i området er hensyn av samfunnsmessig betydning. Rådmannen viser til at det i den vedtatte reguleringsplanen er lagt ut areal for boligbygging utenfor tunet. Eiendommens avkastning er i hovedsak knyttet til skogsdrift. Med 3144 da produktiv skog må eiendommen regnes å være en middels stor skogeiendom etter lokale forhold i Kragerø kommune. Eiendommens ressursgrunnlag tilsier at den kan gi eieren en avkastning av betydning. Slik tomteutformingen er vist i søknaden kommer tomtegrensen svært nær driftsbygningen og veien fram til den nye boligen vil gå over tomta. Erfaringsmessig fører slike løsninger til drifts- og miljømessige ulemper for resteiendommen. Det vises dessuten til at tunet på nabobruket ligger nært opptil tomta som søkes fradelt. I den vedtatte reguleringsplanen er begge tuna vist som et sammenhengende område regulert til jordbruk. Boliger her uten tilknytning til landbruksdrifta vil etter Rådmannens vurdering gjøre at det må påregnes ulemper for den landbruksmessige drifta. En slik løsning kan vanskeliggjøre eierens bruk av driftsbygningen og på sikt kunne føre til konflikter knyttet til ulemper i form av støy, lukt, støv etc. Rådmannen legger fram forslag om avslå søknaden. Det vises til at en fradeling vil føre til vesentlige drifts- og miljømessige ulemper både for søkers eiendom og landbruket i området. Det foreligger godkjent plan for arealbruken i området og formålet med fradeling vil være i strid med denne. Rådmannen fremmet etter dette følgende forslag til vedtak i HSU-sak 64/10 : Søknaden fra Lars Jørgen Wangen om fradeling av ca 2 da tomt med gammelt våningshus og bryggerhus på Lindheim gnr 73 bnr 1 avslås. Begrunnelsen er at fradelingen er i strid med vedtatt regulerinsplan for området. Videre at fradelingen vil føre til drifts- og miljømessige ulemper for eiendommen som deles og landbruket i området. Det vises til jordlovens 12 andre avsnitt. Følgende fremgår av protokoll fra møte i HSU den 09.09.2010 under sak 64/10 : Ellef Ellegård (FrP) foreslo saken utsatt for befaring. Det er også ønskelig med en orientering fra bygningssjefen. Ellegårds forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring på eiendommen, samt at det bes gitt en orientering fra bygningssjefen. 5
Saken ble lagt frem for Hovedutvalget for samfunn pånytt den 07.10.2010 nå under sak 70/10. Følgende fremgår av protokoll fra møte i HSU i sak 70/10 : Arnfinn Jensen (SV) foreslo: Søknaden fra Lars Jørgen Wangen om fradeling av ca 2 mål tomt på Lindheim gr.nr 73 b.nr 1 innvilges. Eiendomsgrensen må settes i god avstand fra låvebygningen. Dette standpunkt forutsetter at vedtatt reguleringsplan blir endret. Avstemming: Jensens forsalg ble enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Søknaden fra Lars Jørgen Wangen om fradeling av ca 2 mål tomt på Lindheim gr.nr 73 b.nr 1 innvilges. Eiendomsgrensen må settes i god avstand fra låvebygningen. 2. Dette standpunkt forutsetter at vedtatt reguleringsplan blir endret. Rådmannen sendte følgende brev datert 11.11.2010 til fylkesmannen i Telemark og Telemark fylkeskommune : GNR 73 BNR 1 LINDHEIM - SØKNAD FRADELING VÅNINGSHUS MED TOMT JORDLOVEN REGULERINGSFORMÅL LANDBRUK. Vedlagt oversendes søknad om dispensasjon fra stadfested reguleringsplan for fradeling av en tomt med påstående våningshus i regulert landbruksområde til forhåndsuttalelse i henhold til plan og bygningslovens 19-1. Bakgrunn for saken er en søknad fra grunneier Lars Jørgen Wangen om å fradele en tomt rundt våningshuset på eiendommen gnr. 73, bnr. 1.. Dette ble saksbehandlet av Rådmannen etter jordloven og lagt frem til politisk behandling i Hovedutvalget for samfunn ( HSU ) Vedlagt følger denne behandlingen og vedleggene. Det går frem av vedtaket i HSU at det forutsettes at vedtatt reguleringsplan blir endret. Fradelingen må behandles etter plan og bygningsloven og vi velger å tolke vedtaket i HSU slik at søknaden kan vurderes som en dispensasjonssak fra reguerlingsplanen.. Gjennom en slik behandling vil saken bli oversendt statlig og regional myndighet og saken burde gjennom dette bli godt nok belyst. Rådmannen kan i dette tilfelle ikke se at en formell reguleringsendring vil kunne belyse søknaden ytterligere slik at det å igangsette en slik omfattende prosess synes 6
unødvendig. I brev av 15.11.2010 svarer Telemark fylkeskommune på vår henvendelse. Fylkeskommunen sier at de skal ivareta hensyn til kulturminner, kulturmiljø, friluftsinteresser, landskapsverdi og andre allmenne interesser. Ut fra en skjønnsmessig vurdering kan de ikke se at tiltaket vil ha negativ innvirkning på de interesser fylkeskommunen skal ivareta. Kopi av brevet vedlegges følger saken som trykt bilag. I brev av 30.11.2010 svarer fylkesmannen på vår henvendelse. Fylkesmannen sier at forholdet mellom grensene for landbruk og bolig m.m. ble grundig vurdert i reguleringsplanen da den ble behandlet i 2007. Det er en landbrukseiendom med betydelige skogs og jordbruksressurser. Fylkesmannens miljøvernavdeling kan ikke se at det foreligger særskilte grunner til å fravike den arealdisponering som reguleringsplanen forutsetter her. Fylkesmannens landbruksavdeling vurderer det slik at tiltaket vil ha negativ virkning for landbruket. Fylkesmannen sier videre at etter plan og bygningsloven kan kommunen bare gi dispensasjon dersom hensynene bak planen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordelene skal primært knyttes til de hensyn som planene skal ivareta. De peker også på at en dispensasjon til fradeling av våningshus med tomt kan ha konsekvenser for lignende saker. Fylkesmannen frarår at det gis dispensasjon og vil vurdere på påklage vedtaket om dispensasjon gis. Fylkesmannen minner om at det ikke bør gis dispensasjon når involverte statlige eller regionale myndigheter har frarådd, jfr. Plan og bygningslovens 19-2. Kopi av brevet følger saken som trykt bilag. Andre opplysninger SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omstendelig prosess hvor fastsatte regler følges, med høring, offentlig gjennomsyn og godkjenning av kommunale og statlige politiske myndigheter. Planen skal derfor følges og det skal ikke være noen kurant sak å fravike reguleringsplan. Endring av betydning av plan bør skje etter plan og bygningslovens regler og ikke gjennom dispensasjoner og enkeltsaker løsrevet fra helhetsvurderinger. Gjennom reguleringsplanbehandlngen er de ulike forholdene vurdert og det er foretatt ulike interesseavveininger innenfor området. I denne konkrete planen var det innsigelser til en del forhold i planen og en relativt omstendelig behandling med utredninger, innsigelser og befaringer med fylkesmann og parter til stede. Ikke noe av dette gjaldt reguleringsformålet inne på tunet. 7
Det følger av dette at Rådmannen i denne konkrete saken ikke vil anbefale at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen og en ville heller ikke ha gått inn for en endring av reguleringsformålet om saken hadde gått gjennom en reguleringsendring. Målsettingen Det er et mål for Kragerø bygningsråd å følge de godkjente reguleringsplaner og intensjonene i disse. Forslag til løsning Rådmannen vil ikke anbefale søknaden om fradeling av en parsell med våningshuset på Lindheim godkjent. KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune.... Sett inn saksutredningen over denne linja 8