markedsrapport tema: Familiebanken drar opp boligprisene? 2 2012 mai
Sammendrag 1 Huseiernes boligindikator 2. kvartal 2 Vurderinger av boligmarkedet 4 Familiebanken drar opp boligprisene? 8 Tall og fakta 11 Les om Huseiernes BoligIndikator - og at drahjelp fra familien presser opp boligprisene. Peter Batta Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund
Sammendrag Etter en periode med flat utvikling i boligprisene mot slutten av fjoråret, kom det et prisløft i første kvartal på over 5 prosent som forsterket seg videre i april. Den siste tiden har vært preget av mye mediedekning rundt boligmarkedet. Flere omtaler et lavt tilbud av nye boliger som en viktig forklaringsfaktor for den høye prisveksten. I en tale han holdt nylig, hevdet sentralbanksjef Øystein Olsen at det er en mangel på rundt 20.000 boliger i Norge. Norske boligeiere har hatt god vekst i sin realinntekt. Troen på fremtiden og egen økonomi er stigende. Økonomiske problemer i Europa er ikke nok til å dempe det norske boligmarkedet. De fleste boliger selges raskt. Det er relativt få boliger tilgjengelig. Markedet er fortsatt preget av høy aktivitet. Mange boligobjekter selges til langt over verditakst. Vår prognose: Huseiernes BoligIndikator (HBI) angir en forventet vekst i boligpriser de neste fire kvartal på 7-8 prosent. Hovedfunn i rapporten HBI er noe sterkere enn i forrige kvartal, på grunn av lavere rente, høyere lønnsvekst og stigende optimisme. Det bygges fortsatt for lite i forhold til befolkningsvekst og økonomi. Boligmarkedet er fortsatt preget av klar underdekning av nye boliger. Boligbygging i året som kommer anslås til mellom 23.000 og 26.000 enheter, mens befolkningsveksten tilsier et behov på 32.000 til 36.000 enheter i samme periode. Gapet mellom tilbud og etterspørsel er altså i størrelsesorden 10.000 enheter. Samlet familieøkonomi på tvers av generasjoner betyr mer enn før i boligmarkedet. Høy boligprisvekst de siste årene er blitt forsterket av formuesvekst og økonomisk støtte innen familien. Foreldre og besteforeldre bidrar med lån, stiller sikkerhet for lån eller gir forskudd på arv. Dette har vi valgt å kalle Familiebanken i det norske boligmarkedet. Sterk boligprisvekst, lave renter, god lønnsutvikling, bedre pensjon og større arveoppgjør har økt formuen for folk flest. Lavere fødselstall fra 1975 til 2000 har bidratt til at boliger og annen arv fordeles på færre arvinger. Dagens regelverk gjør det gunstig å overføre midler som forskudd på arv og dette øker. Veksten i Pensjonsfondet de siste 10 årene har bidratt til å bygge ut og trygge fremtidens velferdsordninger. Det gjør en stor andel av nordmenn til trygge betalere, nærmest uansett hva som skjer med konjunkturene. Sterk vekst i antall innbyggere gir høyt press i boligmarkedet. En stor andel av innbyggerveksten kommer fra innvandring. I 2011 kom det til Norge nesten 80.000 mennesker som trengte tak over hodet. Regionale forskjeller: En bolig på 100 kvm i Hedmark og Oslo med pris på hhv 500.000 og 700.000 kroner i 1993 har utviklet seg dramatisk forskjellig. I dag er disse objektene steget til hhv. 1,8 millioner og 4,3 millioner kroner. Huseiernes BoligIndikator 2. kvartal 2012: 7-8 % Forrige kvartal: 6-7% 1
Huseiernes BoligIndikator (HBI) Hovedkonklusjoner HBI viser stigning for andre kvartal 2012. Det skyldes at forventingene til egen økonomi og lønnsoppgjøret er blitt høyere siden januar måned. Nedsatt styringsrente til 1,5 prosent i mars og vekst i kreditt gjør at betalingsevnen er høy blant norske forbrukere. Etterspørselen etter boliger vokser fortsatt raskere enn ferdigstillelsen av nye boliger. Boligbehovet for de neste fire kvartalene er høyt. Betalingsviljen er god grunnet et godt arbeidsmarked. Samlet ventes det fortsatt sterk etterspørsel i boligmarkedet. På tilbudssiden er det ikke store endringer. Det indikerer fortsatt stigende boligpriser. Viktige drivere i 2012 Prisene i boligmarkedet påvirkes av en rekke faktorer. Forholdet mellom antall tilgjengelige boliger og befolkningens boligbehov, utbyggernes aktivitet, kjøpers og selgers betalingsevne og tro på fremtiden er blant de viktigste faktorene. I de store byene er det ventet fortsatt sterk befolkningsvekst det neste året. Prognosene presentert i denne rapporten viser at forventet befolkningsvekst er sterkere enn tilbudet av nye boliger i store deler av landet. Det gir et underliggende press på boligprisene. I tillegg til boligknapphet påvirkes prisene selvsagt også av hvor og hvordan folk velger å bo i årene fremover. Husholdningenes økonomi er fortsatt sterk. Rentene er lave og kredittveksten fortsetter. Sysselsettingsnivået i økonomien er høyt, ledigheten er lav og realinntektene vokser. Samtidig viser myndighetene stor iver etter å begrense kredittveksten for å dempe prisene i boligmarkedet. Husholdningene har de siste månedene vært mer positive til egen og norsk økonomi. Prisveksten i slutten av 2011 var svakt negativ. I starten av året snudde denne trenden og viste god prisvekst i de første fire månedene av året. Faremomenter På nedsiden kan nye negative hendelser internasjonalt skape uro her hjemme. En ny bankkrise som følge av en forverring av gjeldskrisen i Europa kan drive opp de markedsstyrte rentene. Det vil øke norske boligrenter. Styringsrenten er nå på et lavt nivå slik at sentralbanken har begrenset med handlingsrom for å møte en slik utvikling. Vi vil på sikt trolig merke svakere internasjonal etterspørsel i deler av nasjonalt næringsliv. Raskere gjeninnhenting i Europa enn forventet er generelt bra for Norge. Det kan gi Norges Bank mer handlingsrom i rentesettingen. Dermed kan det komme noen flere rentehevelser enn det markedet venter i dag. Det vil redusere husholdningenes lånekapasitet og kan virke dempende på låneviljen i boligmarkedet. Tidligere endringer fra Finanstilsynet ser ut til å være begrunnet i en frykt for ustabilitet i boligmarkedet. Dette skyldes at noen husholdninger har svært høy gjeldsgrad. Bankenes utlånsundersøkelse viste en forventning om noe strammere kredittpraksis, og dette kan redusere husholdningens tilgang på lån og dermed betalingsevne. Politisk oppmerksomhet rundt boligmarkedet og høye priser har vært økende i den siste tiden. Det kan utløse endringer i skatte- og avgiftspolitikken. Regler for beregning av ligningsverdier, kommunal eiendomsskatt og skattesats i formuesskatten kan være eksempler på slike endringer. Oppside Arbeidsledigheten er lav og lønnsveksten 2012 ser ut til å bli høy. Sammen bidrar det til å øke inntektene til husholdningene. Det gir økt betalingsevne og en mulig oppside i boligprisene. Lønnsvekst gir også høyere priser på nybygg, noe som i sin tur kan heve prisene på brukte boliger ytterligere. Flere er nå mindre skeptiske til utviklingen i Europa. Tilliten i markedet vil kunne øke ved ytterligere stabilisering, noe som vil bidra til å øke husholdningenes betalingsvilje. 2
Hva er Huseiernes BoligIndikator? HBI er en temperaturmåler på det norske boligmarkedet. Høy prisforventning betyr at det er knapphet på boliger og sterk etterspørsel i markedet. Lav prisforventning indikerer at det er omvendt. Totalindikatoren kommer frem ved at flere faktorer vektes sammen for å danne et helhetsinntrykk. De ulike faktorene er byggeaktivitet, boligbehov, betalingsevne og betalingsvilje. Byggeaktivitet er en indikator på hvor mange boliger som bygges. Høy aktivitet betyr at det er gode marginer i bransjen. Det vil på sikt gi flere boliger i markedet, men det betyr også at det er lite tilgjengelig kapasitet på utbyggersiden. Hvis aktiviteten blir for høy i forhold til etterspørselen vil det gi utslag i reduksjon i en annen indikator, nemlig betalingsviljen. Boligbehovet avhenger av faktorer som befolkningsvekst, innvandring, flyttetrender og urbanisering. Det er lokale variasjoner mellom by og land, men ser en Norge som helhet er det et raskt voksende boligbehov. Betalingsevne handler om størrelsen på lommeboken til Ola Nordmann. Høy lønnsvekst, lave renter og lav ledighet er faktorer som bidrar til å holde konsumentenes betalingsevne høy. Betalingsvilje handler om forbrukeres tillit til egen økonomi i fremtiden og forventningene til boligmarkeder. Høye forventninger skaper økt etterspørsel i boligmarkedet. De ulike faktorene i boligmarkedet er drøftet nærmere i neste kapittel. Huseiernes BoligIndikator 2. kvartal 2012: 7-8 % Forrige kvartal: 6-7% Byggeaktivitet Boligbehov Betalingsevne Betalingsvilje 3
Vurderinger av boligmarkedet Ut fra våre vurderinger bygges det i størrelsesorden 10.000 færre boliger enn befolkningsveksten tilsier det neste året. Lønnsveksten blir trolig noe sterkere enn tidligere forventet med et oppgjør rundt 4 prosent. Frykten for ny runde med gjeldskrise i Europa er noe redusert. De siste årene har nordmenns økonomi vært preget av økende gjeldsbelastning. Gjelden og boligprisene har vokst hånd i hånd. Både gjeld og boligpriser er nå på et høyt nivå. Gjelden har økt mest blant de gruppene som allerede har høy gjeld i forhold til inntekt. De siste fem årene har gjeldsopptaket også vokst kraftig i gruppene med de høyeste inntektene. Et høyt gjeldsnivå kan gjøre husholdningene sårbare ved renteoppgang, arbeidsledighet og redusert inntekt. Rentenivået i Norge har i lengre tid vært lavt, og prognosene fra Norges Bank tilsier at renten skal holde seg lav lenge. Et vedvarende lavt rentenivå øker faren for store gjeldsbelastninger i deler av husholdningene og kan i verste fall bidra til ubalanse i boligmarkedet. I 2011 var gjeldsgraden på 205 prosent mot 165 prosent før boligkrakket i 1988. Historien har vist at brå og kraftige priskorrigeringer fører til fall i forbruk og boliginvesteringer, som igjen gir negative ringvirkninger i resten av økonomien. De fleste husholdninger har mulighet til å justere annet forbruk som ferier, utstyr og oppussing først. Vi vet også at familien kan gi økonomiske bidrag på tvers av generasjoner hvis det kniper. Boligprisveksten tar seg opp igjen Boligprisveksten de siste 12 måneder er på drøyt 8 prosent. Prisveksten var sterkest for leiligheter og noe lavere for tomanns- og eneboliger. Regionalt var det også forskjeller. Det er i byene at prisveksten er størst. Flere fylker har hatt lav boligprisvekst. Hedmark, Vestfold, Agder-fylkene og Hordaland utenom Bergen har en gjennomsnittlig prisvekst som bare er halvparten av den resten av landet opplever. Drammen har høyest prisvekst det siste året med 9 prosent. Forskjellene i prisvekst forsterker den allerede store forskjellen på boligpriser mellom byene og distriktene. Byggekostnadene øker Kostnadene ved å oppføre boliger stiger noe raskere enn den generelle prisveksten, noe som bl.a. har å gjøre med lønnsveksten i Norge. Det siste året steg konsumprisene med 1 prosent, mens kostnadene ved å bygge bolig steg med ca 3 prosent. I 1. kvartal 2012 steg byggekostnadene med rundt 1 prosent. Fall i nordiske boligpriser I fjerde kvartal 2011 ble det notert et boligprisfall på omlag 4 prosent i Danmark og Sverige. Boligprisene i Norge utviklet seg nøytralt over det samme kvartalet. Boligprisene i Norge, Danmark og Sverige har fulgt hverandre fra årtusenskiftet, og frem til finanskriseåret 2008. I Danmark har det vært et større prisfall rundt finanskrisen, mens prisene i Norge og Sverige har holdt seg bedre. 40 35 30 25 20 15 10 5 Prisutvikling per kvm Enebolig Delt bolig Leilighet 40 35 30 25 20 15 10 5 4 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry 0
Ubalanse mellom befolkningsvekst og boligtilbud I følge SSB ble ca 20.000 boliger ferdigstilt i løpet av de siste fire kvartaler. Befolkningsveksten i samme periode var på omlag 65.000 innbyggere. Estimert boligbehov ved en slik befolkningsvekst er i overkant av 30.000 boenheter. Underdekning av boliger siste 12 måneder gir økende knapphet på boliger og press på boligprisene. Endringer i befolkningen påvirker også behovet for bolig. Faktorer som seniorbølge, sentralisering, innvandring og flyttemønstre påvirker så vel folks valg av boligtype som lokalisering. Senere etablering, skilsmissemønster og høyere levealder spiller også inn på behovet for antall boenheter. Det neste året er det ventet fortsatt høy befolkningsvekst, med nesten 70.000 flere innbyggere. Endringer i befolknings- og boligmønstre gir et beregnet boligbehov på mellom 32.000 og 36.000 det neste året. Boligbehovet øker særlig i Oslo, Akershus og vestlandsfylkene Hordaland og Rogaland. Veksten i antall husholdninger i Oslo alene er anslått til ca 7.500. Knapphet på boliger og høye priser kan påvirke boligpreferansene og medføre at deler av denne etterspørselen flyttes til omkringliggende distrikter. Dette kan omtales som en bølgeeffekt i boligprisene og etterspørselen rundt storbyene. Drammen hadde høyest prisvekst i april med 9 prosent fra i fjor. Prisutvikling, enebolig i Norden. 2000K1=100 250 Norge Danmark Sverige 250 Høyere aktivitet i byggebransjen Byggetakten øker og det igangsettes stadig flere boliger i Norge. I 2011 ble det igangsatt bygging av over 27.000 boliger. Dette var en klar økning fra 2010, da tallet var ca 21.000. Igangsatte boliger i første kvartal 2012 var på rundt 6.000 boliger. I 2011 ble det ferdigstilt 19.500 boliger; en svak økning fra ca 18.000 boliger i 2010. Anslag på ferdigstillelse for neste fire kvartal ligger i intervallet 23.000-26.000 boliger. Høyere aktivitet i byggebransjen indikerer gode marginer. Det er for tiden uvanlig mange boligprosjekter under arbeid. Se egen tabell bak i rapporten for mer detaljerte tall på bygging og behov for boliger. Kraftig befolkningsvekst gjør at vi de neste årene nasjonalt må bygge tilsvarende et nytt Drammen i året! Vedvarende lave renter Styringsrenten fra Norges Bank ble satt ned til 1,5 prosentpoeng i første kvartal. Det forsterker trenden med vedvarende lave renter. Banker tilbyr for tiden boliglån til rundt 3,5 prosent rente. Forventet boliglånsrente ved utgangen av 2012 ligger nå i intervallet 2,8 til 4,4 prosent. Frem til sommeren 2015 er det ventet at renten vil ligge i intervallet 4,2 til 6,8 prosent. De siste årene har vist at dette er meget usikkert. Påslag i banksektoren er beregnet for et boliglån på 2 millioner kroner, med 80 prosent lånegrad. 35 000 Igangsatte boliger 35 000 230 230 30 000 30 000 210 210 190 190 25 000 25 000 170 170 20 000 20 000 150 150 15 000 15 000 130 130 110 110 10 000 10 000 90 90 5 000 5 000 70 70 50 50 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Kilde: SSB, SCB, DS 0 Kilde: SSB 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 5
Vekst i låneopptaket Lave renter reduserer kostnaden ved å ha lån. Renteutgiftene som andel av husholdningenes inntekter de siste årene er derfor blitt lavere. Kredittnivået økte også svakt. Norges Banks utlånsundersøkelse viser imidlertid at bankene forventer en noe strengere utlånspraksis fremover. Husholdningene har fra 2009 og frem til i dag hatt en jevn vekst i bruttogjelden. Veksten er svakere enn før finanskrisen. I årene før finanskrisen (2001-2008) lå årlig vekst i husholdningens gjeld på ca 11,5 prosent. Etter finanskrisen, dvs. fra januar 2009 frem til i dag, har gjeldsveksten vært på ca 6,5 prosent årlig. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 14 % 12 % 10 % 0 % 0 % 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Kilde:SSB Husholdningenes årlige gjeldsvekst, K2 Forventet markedsrente - boliglån 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % Kilde: NyAnalyse 8 % 6 % 4 % 2 % 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % Lavere gjeldsvekst tyder på at forventningene til husholdningene fortsatt er gode, men at deres vilje til å ta opp nye lån har sunket. Vi forventer at husholdningenes lånevilje vil fortsette omtrent slik fremover, så fremt vi ikke får et tilbakeslag i økonomien. Betalingsviljen øker noe fra forrige kvartal Betalingsviljen for bolig har lenge vært høy. Det skyldes en sterk tro på norsk økonomi, konkurranse på etterspørselssiden og troen på bolig som en solid plassering. Betalingsvilje for boliger handler mye om tro på egen økonomi og på hva man tror en bolig vil være verdt i fremtiden. Hvis en tror at boligprisene vil fortsette å stige, oppleves det ikke like risikofylt å ta store lån eller å by høyt for en bolig. Hvis boligprisene utvikler seg jevnt, kan en boliginvestering vise seg å gi en grei avkastning. Økt usikkerhet i økonomien vil derimot redusere troen på fremtidig avkastning i boligmarkedet. Markedsundersøkelser for forbrukertillit indikerer at den norske forbrukeren nå ser lysere på fremtiden. Dette er et skifte i forventing, da det for bare få måneder siden var slik at norske forbrukere var mer negative til egne økonomiske utsikter. Internasjonal økonomi stabiliseres Det er utsikter til lav vekst i de fleste industriland. Usikkerheten er stor om den videre utviklingen i Europa, men risikoen for en bankkrise som følge av misligholdt statsgjeld fremstår nå som lavere enn tidligere. Nedbetaling av lån i offentlig sektor, banker og husholdninger vil trolig legge en demper på økonomisk vekst i mange industriland de neste årene. Internasjonalt har gjeldskrisen også ført til lavere forventninger hos husholdninger og bedrifter. Bankene har strammet inn i sin kredittpraksis og det er blitt vanskeligere å få lån. USA har hentet seg noe inn. Arbeidsledigheten der er ca 8 prosent. Det vil trolig ta flere år før ledigheten i USA er tilbake på nivåer forut for finanskrisen. Styringsrentene ligger lavt i mange land 6
og vil gjøre det lenge. Den amerikanske sentralbanken har sagt at styringsrenten trolig vil ligge nær null fram til slutten av 2014. I Storbritannia, hvor styringsrenten er 0,5 prosent, ventes det heller ikke renteøkning de neste par årene. I euroområdet ventes de kortsiktige rentene å holde seg på dagens lave nivå på mellom 0,25 og 0,5 prosent i det nærmeste året. Kronekursen påvirkes av forskjellen mellom renter hjemme og ute. Hvis rentene i Norge er vesentlig høyere fører det normalt til en sterkere krone. Det skaper utfordringer for deler av konkurranseutsatt næringsliv. Råvarepriser generelt er fortsatt høye. Oljeprisen ligger i dag godt over 100 dollar og den blir trolig liggende høyt i lang tid fremover. arbeidsledigheten forblir lav. Det betyr trolig at lønnsoppgjørene i 2013-2014 kan bli gode for norske ansatte. Da vil de også etterspørre mer bolig isolert sett. Nye egenkapitalkrav Kravet til 15 prosent egenkapital ved kjøp av bolig har nå trådt i kraft. I tillegg er det fra Finanstilsynet presisert at bankene skal vurdere kundens betalingsevne opp mot en renteøkning på 5 prosentpoeng. Fra meglerhold er det rapportert om at foreldrene oftere er med på visning. Det tyder på at de nye reglene har bidratt til at familien er mer involvert i boligkjøpet. Les mer om dette i neste kapitel. Norsk økonomi i vekst God sysselsettingsvekst, lave renter og forventninger til god realvekst i lønninger vil medføre god kjøpekraft i husholdningssektoren gjennom 2012. I fjor var veksten i konsum lav. Dette var trolig basert på frykt for svekkelser i egen økonomi og moderate forventninger til lønnsvekst. Trenden ble brutt i januar, og ulike målinger viser en mer positiv tro på økonomien. Forventningene til konsum og vekst i år og i 2013 er derfor noe bedret. SSB forventer en vekst i fastlands-bnp på om lag 3 prosent for 2012 og 2013, mens konsumveksten ventes å ligge i overkant av 3 prosent. En robust vekst i fastlandsøkonomien gir en sterk økning i arbeidskraftsbehovet. Tilbudet av arbeidskraft vil trolig øke, men Arbeidsledighet i utvalgte land 15-24 år 25-74 år 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Norge Tyskland Danmark USA Finland Frankrike UK Sverige Polen Italia Portugal Hellas Spania Kilde: Eurostat, observasjon des 11- feb 12 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 7
Familiebanken drar opp boligprisene? Boligeiere i 2012 Siden 1990-tallet har norsk økonomi og arbeidsliv utviklet seg svært gunstig. Oljeog gassformuen har gitt oss langt større rikdom enn landene rundt oss, og sparingen i Pensjonsfondet sikrer en viktig del av fremtidig velferd. Samtidig skaper gode offentlige finanser en trygghet for arbeidsplasser i offentlig og privat sektor. Norge har dermed relativt gode forutsetninger for å møte fremtidens utfordringer. Bolig har normalt vært en meget lønnsom investering over de siste 10-årene, og nesten alle kjøp de siste 20 årene har gitt god avkastning på sikt. Selv om prisutviklingen har vært god, er det store forskjeller på prisveksten mellom de som valgte å bosette seg sentralt, og de som gikk for en mer landlig tilværelse. Prisveksten har vært høyest i Rogaland, Hordaland og Oslo. Den var lavest i Hedmark og Oppland. I søylediagrammet vises de store forskjellene i verdiutvikling. I 1993 kostet en typisk bolig på 100 kvm i Hedmark rundt 500.000 kroner. En lignende bolig i Oslo kostet da 700.000 kroner. I dag er boligen i Oslo verdt nesten 2,5 millioner mer enn boligen i Hedmark. Generasjoner av boligeiere som har sittet i markedet over noe tid, har altså opparbeidet seg en betydelig formue. Boligen er kanskje den samme. Men befolkningsvekst, høyere byggekostnader, lave renter og god kjøpekraft bidrar til at betalingsviljen i dag er mye høyere for den samme boligen. Så lenge lommeboken til norske forbrukere er godt fylt, og vi har tro på norsk økonomi i fremtiden, er det mye som skal til for å rokke ved denne situasjonen. Familiebanken gir viktige bidrag Utviklingen i samlet inntekt og formue for norske familier styrer en stor del av boligprisutviklingen. Norske familier med utgangspunkt i tre generasjoner (barn, foreldre og besteforeldre), har i dag langt mer boligformue, bankinnskudd og aksjebeholdning enn de hadde for 30 år siden. Bare fra 2005 til 2010 økte nordmenns bankinnskudd med 35 prosent og gjennomsnittlig formue økte kraftig. Det er en rekke viktige faktorer som står bak den kraftige styrkingen av familienes økonomi. Mor har som oftest tatt lønnet arbeid utenfor hjemmet. Når barna flytter hjemmefra går løpende utgifter ned, og foreldregenerasjonen har to greie inntekter. Med slike forutsetninger er det i mange tilfeller mulighet til å bidra til barns første bolig. En annen bidragsyter til dagens formuesoppbygging er fallet i fødselsrater etter andre verdenskrig. Færre barn per voksen, betyr at få barn skal dele en større arv. Samtidig blir den økonomiske forsørgerbyrden til foreldrene lavere. Dette er effekter som utspiller seg i dag og som gir et formuesløft i store deler av befolkningen. Foreldre- og besteforeldregenerasjonen støtter oftere de unge når de skal inn i Prisvekst i ulike deler av landet. Bolig på 100 kvadratmeter Pris i 1993 Pris i 2012 Prisvekst 8 Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Kilde: Eff, FINN.no og Pöyry (mangler tall for Sogn og fjordane Fremstilling av NyAnalyse Telemark Vestfold Agderfylkene Rogaland Hordaland Trøndelagsfylkene Møre- og Romsdal Nord-Norge
boligmarkedet. Det skyldes troen på bolig som en god investering, at de selv har bedre råd og mer formue, holdningsendringer i forhold til forskudd på arv og skatteregler som gjør det gunstig. Den som er født etter 1980, er enebarn og har foreldre som etablerte seg i en storby, har stor sannsynlighet for å få et viktig bidrag til boligbudsjettet, enten som forskudd på arv eller sikkerhet for ekstra opplåning. Disse effektene har vi kalt bidraget fra Familiebanken i boligmarkedet. Faktorene er med på å forklare deler av en sterk boligprisvekst over lang tid. Mangel på bolig skaper prisvekst Det er ventet at vi vil være en million flere innbyggere i 2030. Hvor skal alle bo? Et grovt anslag viser at boligbehovet til en million innbyggere er på rundt en halv million boliger. For hver femte eksisterende bolig må det altså bygges en ny, og det på bare 16 år. I følge SSB er det de siste årene blitt ferdigstilt rundt 20.000 boliger årlig. Antallet må økes med 50 prosent for å møte befolkningsveksten. Mangel på boliger gir kraftig prisvekst, noe som skaper store økonomiske forskjeller mellom de som har mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet og de som forblir leietakere. Det er noen lyspunkter for unge på boligjakt. Høye boligpriser har gitt økt aktivitet i byggebransjen, og nivået på igangsatte prosjekter er rekordhøyt. Areal er det nok av i Norge, og selv i sentrale strøk er det fortsatt gode muligheter for utvikling. Det er tomter som i fremtiden kan bygges ut, man kan bygge i høyden eller utvide bygrensene. Fødselsrater i Norden 3.5 NOR SWE DNK FIN 3.5 Ung og lovende men gjeld til pipa Førstegangsetablerere ser at boligprisene stadig stiger, og låneviljen øker. Det kan se farlig ut når unge ønsker å låne både fire og fem ganger egen inntekt. Det kommer ofte i tillegg til store studielån. Det er tydelig at nordmenns tillit til egen økonomi og evne til å betjene lån er høy. Men har unge nordmenn for stor tro på seg selv? Noen vil alltid ta for stor risiko, men det er lite trolig at stabiliteten i boligmarkedet rammes av disse mindre gruppene. Mange som ønsker seg inn på boligmarkedet opplever det første møtet med banken som vanskelig. Bankene har retningslinjer fra Finanstilsynet på hvor mye de kan låne ut. Det stilles krav til egenkapital på minst 15 prosent og en skal kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng. Med en brutto inntekt på 400.000 kroner og et studielån på 250.000 kroner vil man kunne låne rundt 1,5 millioner kroner til bolig. En må også kunne stille med sparepenger eller tilleggssikkerhet for at lånerammen skal komme innenfor kravet på 85 prosent. De som har behov for å bo i en storby, får det vanskelig med å komme inn på boligmarkedet med en slik finansiering. En må da enten leie bolig, eller finne andre løsninger. De som låner penger i en bank, bytter kjøpekraft i fremtiden mot kjøpekraft i dag. Troen på sterk lønnsvekst de første årene i arbeidslivet gjør at mange er villige til å presse privatøkonomien i en periode, og kanskje vil de selv mene at det er forsvarlig å gå ut over bankenes retningslinjer. Gjeld ift inntekt. Andel av husholdningene 3-4 ganger 4-5 ganger Gjeld større enn 5 ganger inntekt 16 % 16 % 3 3 14 % 14 % 2.5 2.5 12 % 12 % 2 2 10 % 8 % 10 % 8 % 1.5 1.5 6 % 6 % 1 1 4 % 4 % 0.5 0.5 0 0 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Kilde: Verdensbanken 2 % 0 % Kilde: SSB 2004 2007 2010 2 % 0 % 9
De som har hjelpsomme foreldre med ryddig økonomi, kan få økt kjøpekraft i jakten på sin første bolig. Det er samtidig med på å skape et prispress i dette segmentet av boligmarkedet. Fornuftige boliginvesteringer Nordmenn er ikke bolighaier som overbyr hverandre uten kontakt med den virkelige verden. De fleste har en trygghet i familiens samlede formue, statens sparing i Pensjonsfondet og et godt arbeidsmarked. Vi kan også legge til at flere har høyere utdanning, og at kvinner har høy yrkesdeltagelse i Norge. I og rundt storbyene er det knapphet på byggeklare tomter og boliger. Kombinasjonen fører til en sterk konkurranse om attraktive boliger. Skal en inn på dagens boligmarked må de fleste være villige til å presse egen økonomi. Det bidrar til et høyt boligprisnivå og gjeldsvekst. Mangel på boliger er med på å begrense tilgangen på arbeidskraft og den økonomiske veksten i pressområder. Et godt tilbud av boliger og byggeklare tomter som gir en stabil og forutsigbar boligprisvekst er trolig bedre for samfunnet. Det ligger en bunnplanke i boligmarkedet som vi kan kalle status og holdninger. Med det tenker vi på at 8 av 10 eier egen bolig og at dette skaper et stabilt marked. Det er ingen grunn til at nordmenn skal bli lei av boliginvesteringer med det første. Figur: De unge låner på oljeformuen, Familiebanken, utdanning og inntekt. Inntekt Utdanning Foreldre og besteforeldres formue, bolig og arv Oljestaten og Pensjonsfondet Figuren over viser hvordan ulike elementer i den norske samfunnsmodellen er med på å skape en trygghet for unge menneskers boliglån. Vi tror denne effekten er for lite belyst i diskusjonen rundt den sterke boligprisutviklingen gjennom de siste årene. Visste du at... Boligprisveksten siden 1993 er på over 400 prosent Befolkningen skal vokse med 1 million innbyggere frem til 2028. En stor andel kommer fra innvandring. Det årlig må bygges minst 30.000 boliger i de neste 15 årene hvis vi skal ha nok til å møte befolkningsveksten. 1 av 7 husholdninger i dag har gjeld som overstiger tre ganger egen inntekt. En kvadratmeter bolig i snitt koster rett under 30.000 kr. 10
Tall og fakta Estimat: Boligbehov. 2012 K2-2013 K1 Lav Medium Høy Østfold 1 600 1 700 1 800 Akershus 4 300 4 500 4 700 Oslo 7 100 7 500 7 900 Hedmark 550 600 650 Oppland 450 500 550 Buskerud 1 800 1 900 2 000 Vestfold 1 300 1 400 1 500 Telemark 450 500 550 Aust-Agder 650 700 750 Vest-Agder 1 000 1 100 1 200 Rogaland 4 000 4 200 4 400 Hordaland 3 500 3 700 3 900 Sogn og Fjordane 250 300 350 Møre og Romsdal 1 300 1 400 1 500 Sør-Trøndelag 2 000 2 100 2 200 Nord-Trøndelag 350 400 450 Nordland 450 500 550 Troms 550 600 650 Finnmark 250 300 350 Norge 32 000 34 000 36 000 Kilde: NyAnalyse Estimat: Antall nye boliger. 2012 K2-2013 K1 Lav Medium Høy Østfold 950 1 000 1 050 Akershus 2 800 3 100 3 400 Oslo 2 850 3 100 3 350 Hedmark 550 600 650 Oppland 600 650 700 Buskerud 1 150 1 200 1 250 Vestfold 1 150 1 200 1 250 Telemark 450 500 550 Aust-Agder 700 750 800 Vest-Agder 1 150 1 200 1 250 Rogaland 3 600 3 800 4 000 Hordaland 2 400 2 500 2 600 Sogn og Fjordane 450 500 550 Møre og Romsdal 1 400 1 450 1 500 Sør-Trøndelag 1 100 1 150 1 200 Nord-Trøndelag 450 500 550 Nordland 500 550 600 Troms 450 500 550 Finnmark 250 300 350 Norge 23 000 24 500 26 250 Makroøkonomiske hovedstørrelser 2011 2015. Prognoser 2011 2012 2013 2014 2015 Realøkonomi Konsum i husholdninger mv. 2,2 3,2 4,0 3,9 4,0 Konsum i offentlig forvaltning 1,5 2,2 2,8 3,1 2,4 Bruttonasjonalprodukt, Fastlands-Norge 2,6 2,7 2,8 3,4 3,4 Arbeidsmarked Sysselsatte personer 1,4 1,1 1,4 1,3 1,4 Arbeidsledighetsrate (nivå) 3,3 3,4 3,5 3,5 3,4 Priser og lønninger Årslønn 4,3 3,6 3,7 4,4 4,9 Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 1,3 1,7 2,1 2,6 Boligpris 8,0 5,5 5,8 5,8 6,7 Inntekter, renter og valuta Husholdningenes disponible realinntekt 4,0 3,6 3,8 3,7 2,7 Husholdningenes sparerate (nivå) 8,2 8,4 8,3 8,2 7,0 Pengemarkedsrente (nivå) 2,9 2,8 3,1 3,8 4,7 Utlånsrente, rammelån (nivå) 3,6 3,8 4,0 4,6 5,3 Realrente etter skatt (nivå) 2,1 2,3 2,1 2,1 2,1 Kilde: SSB Økonomiske analyser 1/2012, Prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår. Disclaimer: Rapporten er ment for å gi et generelt inntrykk av situasjonen i boligmarkedet. Anslag og estimater er beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per mars/april 2012. Alle anslag har en tilknyttet usikkerhet. Rapporten er ikke utarbeidet for å danne grunnlag for investeringsbeslutninger. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil i fakta og/ eller beregninger. Bilder; Forside - Shutterstock 11
Markedsrapporten fra Huseiernes Landsforbund utgis fire ganger i året. I rapportene følge vi boligmarkedet og utviklingen i trender. Vi vil også ta opp temaer vi mener er interessant å få debattert. Rapporten er et samarbeidsprosjekt mellom Huseiernes Landsforbund og utredningsselskapet NyAnalyse. Rapporten utgis i samarbeid med: NyAnalyse as fakta + kunnskap = verdier