Små boliger behov og utfordringer

Små boliger behov og utfordringer

Bakgrunn Sak 113/17 (Formannskapsmøte 19.9.2017): 114/697, Nedre Torggate 4, Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, bruksendring fra kontor ettroms-leilighet Rådmannen ble bedt om å orientere om arbeidet med små boliger Presentasjonen tar for seg følgende hovedpunkter: 1. Vedtatte målsetninger og strategier 2. Status og behovet for små boliger i Drammen 3. Utfordringer og virkemidler for å sikre mangfold og kvalitet 2

1. Vedtatte målsetninger og strategier 3

Målsettinger og strategier Bystrategien (vedtatt 18.06.2013): «Det skal være et mangfold av boliger i Drammen og Drammensregionen når det gjelder pris, størrelse, beliggenhet og utforming.» Boligmeldingen (vedtatt 19.05.2015) Strategi 2: Planlegging av mangfold og kvalitet Bruke Plan- og bygningslovens virkemidler til å styre boligfortetting og kvalitet og mangfold i boligutbygging og offentlige rom i utpekte transformasjonsområder. Bruke utbyggingsavtaler med private boligutbyggere til å sikre realistisk gjennomføring. Kommunen skal ivareta sitt ansvar for å hjelpe med å skaffe boliger til personer som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Denne rollen ivaretas gjennom kommunens boligsosiale satsninger. 4

Målsettinger og strategier Kommuneplanens arealdel (vedtatt 05.10.2015): Følger opp Bystrategien og Boligmeldingen og legger vekt på variasjon i boligtyper innenfor hver bydel for å legge til rette for: Å bo på samme sted i ulike faser av liver, mulighet for lokal boligkarriere Robuste lokalsamfunn God utnyttelse av sosial infrastruktur 7.3 Variert boligsammensetning «Lokal variasjon i boligsammensetning, bygningstyper og boligstørrelser skal vektlegges I reguleringsplaner kan det etter nærmere vurderinger settes krav om boligtypesammensetning.» 5

2. Status og behov 6

Status og behov Boligmelding for Drammen kommune (vedtatt 19.05.2015): Status den gangen (2013/14): Sammenlignet med omlandskommunene og andre mellomstore byer i Norge, har Drammen en uforholdsmessig stor andel 2- og 3-roms boliger. Det var en liten nedgang i antall registrerte 1- og 2-roms boliger mellom Folke- og boligtellingen i 2001 og 2011. Behov: 1. Befolkningsframskrivingene viser en aldrende befolkning i Drammen. Dette vil medføre flere 1- og 2-personshusholdninger i framtiden, som igjen vil medføre økt behov for bedre tilrettelagte boliger (min utheving). 2. For å utløse potensial for generasjonsskifte må det være et tilfredsstillende boligtilbud for små husholdninger i aldersgruppen 50 år og eldre i form av mindre leiligheter. Dersom boligproduksjonen skal svare til en bærekraftig tilvekst av husholdninger vil det innebære at rundt halvparten av de nye boligene bør være tilrettelagt for hhv. barnefamilier og små husholdninger (1-2 personer). 7

Status nå type boliger Boliger etter antall rom (andel %), Drammen 2016 Små boliger (1-2 rom) utgjør ca. ¼ av boligmassen i Drammen Kilde: Kompas (SSB) 8

Status nå type boliger 1- og 2-roms boliger i bydelene (andel %), Drammen 2016 21% Andelen små boliger varierer i de ulike bydelene: 20% 7% 28% 36% 24% 45% 21% 18% Strømsø: nesten halvparten av hele boligmassen Konnerud og Skoger: under 10% 9% Kilde: Kompas (SSB) Ulike utfordringer knyttet til målsetningen om variasjon i de ulike bydelene 9

Status nå bygde boliger Utviklingstrekk 2011-2016: Boligbygging etter antall rom (andel i %) Ca. 50% av de bygde boligene mellom 2011 og 2016 tilrettelagt for målgruppene barnefamilier og små husholdninger følger i grove trekk opp intensjonen i Boligmeldingen som var å kompensere for overvekten av 2-3 roms leiligheter, men det er bygget flere større boliger enn små, og variasjon i hver bydel fortsatt en utfordring Kilde: Kompas (SSB) NB! Familieboliger vil ofte ha å gjøre med andre karaktertrekk ved boligen enn mange rom, f.eks tilgang på uteoppholdsareal på terreng, og små husholdninger er ikke ensbetydende med behov for få rom. 10

Behov Relevante målgrupper for de små boligene: Kommunale boliger (omsorgsboliger, boliger for vanskeligstilte) 80% av de kommunale utleieboligene er små boliger Flere lever alene og i små husholdninger (NB! ikke nødvendigvis lik behov for små leiligheter) Vi lever lengre behov for boliger som er tilrettelagte så man kan bo hjemme så lenge som mulig 55+ som muliggjør et «generasjonsskifte» i bydelene hvor man frigjør eneboligene til barnefamilier Førstegangsetablerere mindre boliger gir mulighet for yngre kjøpere å komme seg inn på boligmarkedet Studenter Oslo har også pekt på argumentet knyttet til arealeffektivitet, hvor mulighet for å bygge prosjekter med mange mindre leiligheter kan muliggjøre bygging på trange tomter («innfillprosjekter») 11

3. Utfordringer og virkemidler 12

Utfordringer og virkemidler Oslo s veileder for kompaktboliger : bidra til økt kvalitet i boligprosjekter med små leiligheter «fundament for å etablere en ny faglig beste praksis for hvordan små leiligheter ( ) kan utformes i volum og planløsning.» Svarer ut et utfordringsbilde som er noe annerledes enn i Drammen: høyt press på å få bygge små boliger : et press som som utfordrer den generelle kommunal leilighetsnormen : men som kan være et svar på et krav til høyere boligproduksjon 13

Utfordringer og virkemidler Å «planlegge for mangfold og kvalitet» (kfr Boligmeldingen) 1. Mangfold Hvordan sikre et godt fordelt tilbud av små boliger som sikrer et variert botilbud i bydelene, tilgang på tilrettelagte boliger og samtidig forhindre levekårsopphopninger 2. Kvalitet De samme utfordringene som i andre typer boliger (støy, lys, tilgang til fellesarealer, overganger mellom ulike kategorier uteoppholdsarealer) Virkemidlene: Plan- og bygningslovens virkemidler, utbyggingsavtaler, boligsosiale satsninger. 14

Hva gjør vi spesielt knyttet til «små boliger»? Husbankens Storbyprogram : skjæringspunktet mellom PBL og boligsosiale virkemidler Sikre et mangfoldig botilbud i alle bydeler: etablering av rutiner som sikrer boligsosiale vurderinger når det igangsettes større reguleringsplaner Definisjon av kvalitetskrav til utleieboliger til bruk i reguleringsbestemmelser Samarbeid med private utbyggere/ eiendomsselskap ift utleieboliger med tilvisningsrett Utvikling av helseknutepunktene : se på muligheter for bygging av tilrettelagte boliger i regi av private utviklere i nærheten/tilknytning Tett samarbeid mellom Virksomhet Byplan og HSO I Husbankens storbyprogram jobber Byplan og HSO sammen i et nettverk med tilsvarende miljøer i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim med kunnskapsutveksling og samarbeid knyttet til virkemidler og grunnlag for policyarbeid 15

Hva kan vi gjøre mer? Boligmeldingen: Strategi 5: Innovative boliger Være initiativtaker og samarbeidspart i utvikling og bygging av innovative, framtidsrettede boliger med høy kvalitet. Det er behov for innovasjon innenfor utvikling av boligformer og boligtyper som er rettet mot framtidige boligpreferanser. Boliginnovasjon kan berike og utvide boligtilbudet gjennom å tilføre boligmarkedet boligformer og -typer som vi ikke har ennå. 16

Vedlegg 17

Vedlegg Husholdninger etter type, Drammen 2016 Kilde: SSB Aleneboende utgjør 40% av alle husholdninger, men omfatter flere typer demografiske grupper og er dermed ikke ensbetydende med behov for små leiligheter 18

Vedlegg Boliger etter antall rom (andel %), bydeler Drammen 2016 Kilde: Kompas (SSB) 19

Vedlegg Boligbygging etter antall rom (andel i %), bydelene Drammen 2011-2016 Kilde: Kompas (SSB) 20

Status - utleie Små boliger og eierform «en stor andel av utleieboliger i Drammen er små boliger..» Boligmeldingen, 2015 Utleieboliger i Drammen utgjør ca. ¼ av boligmassen: Kommunale boliger Private utleieboliger Over 80% av de kommunale utleieboligene er 1-2 roms leiligheter Kilde: Drammen Eiendom Kilde: SSB Husholdninger etter eie- og leieformer, Drammen 2016 (antall: 31.169) Egen kartlegging tyder på også på at små boliger utgjør den største andelen, ca 2/3 (inkl. rom i bofelleskap) på det private markedet Kilde: Egen kartlegging av leietilbud på finn.no (oktober november 2017, ikke representativ, n=198) 21

Vedlegg Husholdninger som leier bolig, etter husholdningstype, Drammen 2016 (antall 7.800) Kilde: SSB 70% av husholdninger som leier bolig i Drammen er små husholdninger 22