Boligkontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 26.02.2013 13710/2013 2010/238 252 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/3 Eldrerådet 04.03.2013 Råd for funksjonshemmede 05.03.2013 Ruspolitisk råd 05.03.2013 13/7 Komitè for levekår 07.03.2013 Bystyret 21.03.2013 Startlån - Tilpasning av retningslinjer Forslag til vedtak 1. Lånerammen fordeles 50/50 mellom gruppene «økonomisk vanskeligstilte» og de «vanskeligstilte» som trenger 15 % egenkapital. Dette kan tilpasses ved skjønn. 2. Prioriterte grupper: Funksjonshemmede, uføre og trygdede med varig lav inntekt. Søkere som per i dag bor i kommunal bolig. Enslige forsørgere med varig lav inntekt. Barnefamilier med varig lav inntekt. Flyktninger med varig lav inntekt. 3. Inntektstak innføres for mottakere av Startlån Husstand Inntektsgrense Enslig 4,5 G * Enslige med et barn 5G * Enslige med to eller flere barn 5,5 G * Par 8 G * Par med et barn 8,5 G * Par med et eller flere barn 9 G* *Brutto inntekt. Grunnbeløpet (G) i folketrygden = 82 122 pr. 01.05.2012. Denne beregnes årlig. Inntektsgrensene er veiledende. Det kan etter individuell vurdering gjøres unntak fra inntektsgrensene. Side9
Sammendrag Helse og omsorgsavdelingen foreslår en tilpasning av dagens retningslinjer for startlån, samt oppdatering av søknadsskjema for boligfinansiering. Det vises til sak 12/193 «Økonomiplan 2013-2016, Årsbudsjett 2013» hvor det står bl.a. følgende: «Utredning om innstramming av kriteriene for å få kommunale startlån fremlegges til politisk behandling». På bakgrunn av endret krav fra Finanstilsynet knyttet til egenkapital på 15 % ved låneopptak til bolig, vedtok bystyret å øke startlånsrammen fra 50 mill. til 100 mill. fra 2012. (jf. Verbalforslag i Bystyremøte 07.12.12) Erfaring fra 2012 er en markant økning i antall søknader om startlån. Økningen har vært størst blant dem som ikke har mulighet til å imøtekomme bankenes krav til egenkapital. Fra august til desember ble de fleste søknadene avslått, da årets startlånsmidler på kr.100 mill. var fordelt. Det ble gitt 94 avslag i denne perioden, både til gruppen økonomisk vanskeligstilte og søkere uten egenkapital. Det er gruppen unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede, flyktninger og andre økonomisk vanskeligstilte som er målgruppen for startlån. Ut fra endringene i kredittmarkedet, foreslår kommunen å gjennomføre innstramninger i forhold til hvem som skal motta startlån. Dette vil i all hovedsak berøre søkere av 15% egenkapital. Kommunen vil fortsatt være en aktør for denne søkermassen. Samtidig ser kommunen behov for mer konkrete retningslinjer for å definere hvem som faller innenfor målgruppen som blir tildelt startlån. Side10
Saksopplysninger Startlån Startlån er en statlig ordning gjennom Husbanken som skal bidra til at husstander med boligetableringsproblemer kan få mulighet til å etablere seg, og bli boende i nøkterne og gode boliger. Det legges vekt på at mottakere av startlån skal varig vanskeligstilt på boligmarkedet. Startlånsordningen ble forankret og administreres av kommunen da nærhet til innbyggerne ble sterkt vektlagt. Ordningen er behovsprøvd og kan omfatte blant andre unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede, flyktninger og andre økonomisk vanskeligstilte husstander. Bolig det kan gis startlån til skal være egnet for husstanden, å være rimelige og nøktern i forhold til prisnivået på stedet. Det er en forutsetning at boligen ikke er dyrere enn at søker kan klare å betjene boutgiftene over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Endret låneramme for startlån fra 2012 På bakgrunn av verbalforslag i bystyret desember 2011 ble det vedtatt å øke lånerammen fra 50 mill. kr til 100 mill. kr i 2012 for å imøtekomme forventet etterspørsel. Utviklingen for Startlån 2006-2012 Tabellen under viser historiske tall for Startlånsordningen fra 2006 til utgangen av 2012: 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Antall mottatte 204 139 105 305 340 549 søknader 389 Søknader 157 89 81 161 193 377 innvilget Søknader avslått 47 50 24 144 78+69 78+(94pga 64 manglende midler)=(172) Antall lån utbetalt 109 36 70 141 125 149 263 Totalt utlånt i kr 45 401 000 16 484 29 961 56 500 50 600 44 800 Kr.105.959.487 163 937 000 Totalt antall lån i 580 497 510 614 670 726 942 porteføljen Sum portefølje 133 569 133 200 141 470 171 250 201 000 222 000 Kr.301.424. 199 000 Antall søkte fullfinansieringer 43 51 325 Antall avlåtte fullfinansieringer 16 Antall innvilgede fullfinansieringer 27 Fullfinansieringer utbetalt i kr Antall samfinanseringer 343 Samfinansieringer utbetalt i kr 19 33 Kr.29.019.144,- 488 Kr.76.940.343,- Søkertilgangen på startlånsordningen økte som forventet kraftig i løpet av 2012. I 2012 ble det behandlet 549 søknader mot 389 i 2011. Andelen søknader grunnet manglende egenkapital var 89 % i 2012. Side11
De to siste årene ble det i kun 10 % av alle sakene søkt om fullfinansiering fra økonomisk vanskeligstilte. Bodø Kommune utbetalte i 2012 ca. 29 mill. av den totale lånerammen på 100 mill. til denne gruppen. Fra august 2012 ble 97 startlånsøknader avslått på grunn av at årets midler var fordelt. En del av disse søknadene var fra økonomiske vanskeligstilte i utfordrende situasjoner. Disse måtte da vente til nytt år for å kunne søke startlån. I noen tilfeller er det snakk om refinansiering av boliglån for å kunne beholde boligen. Refinansiering av boliglån kan ikke planlegges, noe som gjør at disse sakene er av en mer uforutsigbar karakter. Det er derfor viktig at vi har midler for denne målgruppen gjennom hele året. Generell vurdering av boligmarkedet Boligmarkedet i Bodø preges av manglende samsvar mellom tilgjengelighet av boliger og etterspørsel. Etterspørselen er høyere enn tilbudet, noe som resulterer i høye boligpriser. Utviklingstrekkene indikerer at prisnivået både på det private eie- og leiemarkedet gir utfordringer for husstander med svak økonomi og sosiale utfordringer. Bankenes rolle Bankene innførte produktet førstehjemslån rundt 2003, der førstegangskjøpere ble gitt muligheten til fullfinansiering. Dette har endret seg som følge av finanskrisen 2008, samt Finanstilsynets innstrammede retningslinjer (Finanstilsynets rundskriv 29/2011). Egenkapitalkravet på minimum 15 % blir praktisert blant bankene. Egenkapitalen må fremskaffes gjennom oppsparte midler, kausjon eller startlån. Mangel på denne egenkapitalen har medført en økt etterspørselen fra denne gruppen. Bankene benytter i flere tilfeller enn tidligere år startlån som finansieringsløsning, fremfor annen tilleggsikkerhet. Risiko Kommunene påtar seg en risiko i forhold til tap på startlån. For startlån som er gitt etter 1.1.2003 har kommunen ved samfinansiering tapsrisikoen for de første 25 % og staten de siste 75% av startlånets restgjeld på tapstidspunktet. Risiko i utlånsporteføljen Bodø Kommune har p.t. 1,5 % av porteføljen (kr 4,7mill.) til inkasso hos Lindorff A/S fordelt på 27 saker. Det har vært et stabilt og lavt mislighold i porteføljen over flere år, og innenfor en forsvarlig ramme. Jf.Vedl 2. pkt.1 Risiko knyttet til økonomisk vanskeligstilte Økonomisk vanskeligstilte er en gruppe med svak økonomi som ikke vil bli bedre i nær fremtid. Dette er en risiko, denne må tas med i vurdering av sakene samt porteføljeutviklingen til Bodø kommunen. Risiko knyttet til betalingsevne kan reduseres ved bl.a. etablering av fastrente og lang løpetid på boliglånet Jf. Vedl 2. pkt.2 Virkemidler i sammenheng med startlån Avdragsfrihet kan som nevnt innvilges unntaksvis. Dette gjelder fortrinnsvis dersom gjeld på bolig er lavere enn boligens verdi, eller at låntaker forventer inntektsøkning. Unntaksvis kan avdragsfrihet innvilges for å få til en boligetablering,dersom boligkjøp med startlån er det mest økonomisk fordelaktige. 30 års nedbetalingstid kan benyttes for å redusere de månedlige boutgiftene dersom det er hensiktsmessig. Side12
Fastrente (10 eller 20 år)kan benyttes for å skape forutsigbarhet og bortimot fjerne risiko knyttet til rentesvingninger. Tilskudd til etablering og tilpasning Tilskudd til etablering skal bidra til etablering i egen bolig og til å sikre egnede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Tilskudd til tilpasning kan innvilges etter behov ved nedsatt funksjonsevne. Bostøtte kan søkes kommunen og skal bidra til å redusere boutgiftene for husstander med lav inntekt. Ved innvilgelse av startlån til kjøp av bolig for økonomisk vanskeligstilte, er det viktig at man ser virkemidlene i sammenheng med hverandre. Kommunen skal ikke være prisdrivende og må derfor bruke disse virkemidlene med nøkternhet. Kredittvurderingen skal være basert på hensynet til søker, evne til betjening vil være sentralt og man skal være dyktige og nøkterne i innvilgelsesprosessen. Vurderinger Behovet for å søke startlån er todelt. Bodø Kommune skiller mellom de som er økonomisk vanskeligstilt og gruppen som mangler egenkapital i henhold til bankenes egenkapitalkrav: 1.Økonomisk vanskeligstilte 2.Vanskeligstilt pga. manglende egenkapital lav inntekt ingen mulighet for kausjon betalingsanmerkninger ingen oppsparte midler mangler fast inntekt familiære forhold Ut fra endringene i kredittmarkedet samt boligsituasjonen i Bodø, foreslår kommunen å gjøre innstramninger i forhold til hvem som skal motta startlån. Dette vil i all hovedsak gjelde søkere av egenkapitalfinansiering. Kommunen skal fortsatt være en aktør for søkere som mangler egenkapital i forbindelse med boligetablering, men tilpasninger vil bli gjort i retningslinjene for å kunne prioritere de mest vanskeligstilte. Fordeling 50/50 Grunnet økt søkermasse, i all hovedsak fra søkere som mangler egenkapital, ser Bodø Kommune et behov for at midlene fordeles jevnt mellom de økonomisk vanskeligstilte (1) og søkermassen som søker 15 % egenkapital(2). Rådgivere i bank anbefaler ofte sine kunder om å søke startlån. Dette er basert på våre erfaringer, og dialog med bankene. Dette gir betydelig økt etterspørsel i begynnelsen av året når nye midler er bevilget, noe som igjen medfører at midlene er fordelt etter relativ kort tid. Dagens retningslinjer(ps-sak 10/21,15.04.2010), gir alle som ikke oppnår finansiering i bank mulighet til å søke startlån. Kommunene har behov for å spesifisere retningslinjene, samtidig som man ønsker å signalisere at startlånet er tiltenkt og skal prioriteres varig vanskeligstilte på boligmarkedet. Side13
For å få til en bedre fordeling foreslår Bodø Kommune at utlånsrammen fordeles med brøk 50/50, der 50 mill. øremerkes til de økonomisk vanskeligstilte. Målsetningen er samtidig å ha midler til rådighet gjennom hele året. Dette vil ikke være en ufravikelig fordelingsnøkkel, men et mål å jobbe mot. Prioriterte målgrupper Kommunene ønsker å synligjøre at man har prioriterte grupper. Ikke nødvendigvis i prioritert rekkefølge, men at det er grupper i kommunen som vurderes som mer vanskeligstilt enn andre. Prioriterte grupper i kommunen vil være: Funksjonshemmede, uføre og trygdede med varig lav inntekt. Dette er en gruppe med svak økonomi som ikke vil forbedres over tid. Kommunale leietakere. Bodø kommune ønsker å benytte startlånet som virkemiddel for å kunne hjelpe kommunale leietakere inn i eiermarkedet der man ser det mulig. Enslige forsørgere med varig lav inntekt. Barnefamilier med varig lav inntekt. Flyktninger med varig lav inntekt. Inntektstak Inntektstak som del av retningslinjer for tildeling av startlån, vurderes å være en konkret måte å skille husholdningenes økonomiske situasjon i vurdering av startlån. Dagens retningslinjer gir ikke mulighet til dette, noe som gjør det problematisk å gi avslag på søknader for husstander med åpenbar god økonomi, men som ikke får lån i bank grunnet manglende egenkapital. Innføring av inntektstak vurderes å være hensiktsmessig for i større grad kunne prioritere økonomisk vanskeligstilte, som er varig ute av stand til å skaffe seg eid bolig. I følge Statistisk sentralbyrå er gjennomsnittsinntekten for en person i full stilling, bosatt i Bodø for 2011 kr.377 000,-. Kommunen foreslår å innføre inntektsgrense for enslig til 4,5 G =kr 369 549, og økes progressivt ut fra husstandens størrelse, jf. Vedl 1 pkt. 3.2. Foreslått tabell for inntektstak vil nok ekskludere en del søkere som tidligere år har fått innvilget startlån. Dette vurderes nødvendig nettopp for å nå de mest vanskeligstilte. Inntektstaket er likevel så høyt at det muliggjør kjøp av aktuelle boliger som er tilgjengelig i boligmarkedet. Kommunen foreslår ikke innføring av tak for kjøpesum på ulike typer boliger, men at dette må vurderes ut fra vurdering av den enkelte husstands betjeningsevne og at boligen skal være av nøktern karakter. Med bakgrunn i dette foreslår Bodø kommune følgende tilpasninger: 1. Låneramme fordeles 50/50 mellom de to gruppene. Fordelingen tilpasses dersom det er vurderes hensiktsmessig. 2. Prioriterte grupper defineres. 3. Inntektstak innføres. Side14
Konklusjon og anbefaling Fra Husbankens side og fra politisk hold er det stor interesse for en mer ekspansiv bruk av de boligsosiale virkemidlene for å fremme eieretablering for økonomisk vanskeligstilte i boligmarkedet. For at Bodø Kommune skal være i stand til å prioritere de økonomisk vanskeligstilte samt benytte startlån som et aktivt boligsosialt virkemiddel, ser administrasjonen behov for å tilpasse retningslinjer for startlån. Retningslinjer for tildeling av startlån vurderes å være en fornuftig måte å skille husholdningenes økonomiske situasjon på, og dermed fremme målgruppen for startlån. Administrasjonen anbefaler at tilpasninger av retningslinjer og søknadskjema utføres i henhold til denne sak. Retningslinjer for tilskudd til etablering og tilpasning forblir uendret. Saksbehandler: Aina Saxrud Rolf Kåre Jensen Rådmann Ingunn Lie Mosti Kommunaldirektør HO Trykte vedlegg: Vedlegg 1: Retningslinjer for startlån i Bodø kommune. Forslag til nye retningslinjer. Vedlegg 2: Risikovurdering- startlån <Vennligst ikke slett noe etter denne linjen> Side15
Side16
Side17
Side18
Side19
Side20
Side21
Side22