ORDINÆR GENERALFORSAMLING

1 ORDINÆR GENERALFORSAMLING AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP TORSDAG 26. APRIL 2012 I ST. HALLVARD KIRKE KL. 18.00 Innkalling Årsberetning Regnskap Budsjett Revisjonsberetning Innkomne forslag Valg AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP Ta vare på heftet, du kan få bruk for det senere, f.eks. ved salg av leiligheten.

2 Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til ordinær generalforsamling 26. april 2012 kl 1800. Innkallingen du holder i hånden inneholder boligaksjeselskapets årsberetning og regnskap for 2011. Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for boligaksjeselskapet ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt og signert stand ved inngangen.

3 INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2012 Ordinær generalforsamling i, avholdes torsdag 26. april 2012, kl. 1800 i St. Hallvard Kirke på Tøyen i Oslo. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1) KONSTITUERING a. Valg av møteleder b. Opptak av navnefortegnelse c. Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen d. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn e. Godkjenning av dagsorden 2) ÅRSBERETNING FOR 2011 3) ÅRSREGNSKAP FOR 2011 a. Årsregnskap 2011 b. Fastsettelse av resultatregnskap og balanse c. Revisors beretning d. Spørsmål om ansvarsfrihet for styret 4) BUDSJETT 2012 5) GODTGJØRELSER a. Styret b. Revisor 6) INNKOMMNE FORSLAG a. Johanne Skoe Jacobsen orienteringssak b. Mats Narvestad innleie av sikkerhetsfirma 7) VALG AV TILLITSVALGTE a. Valg av 2 styremedlemmer for 2 år b. Valg av 1 styremedlem for 1 år c. Valg av 3 varamedlemmer for 1 år d. Valg av 2 medlemmer til valgkomiteen for 1 år I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuelt samboer møte, men bare én har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Fremleietaker har rett til å være tilstede, men har ikke stemmerett. Registreringsblanketten for aksjeeier som følger med årsberetningen skal leveres i utfylt og undertegnet stand ved ankomst på generalforsamlingen.

4 ÅRSBERETNING FOR 2011 1. GENERELT Tøyenparken Boligselskap AS (organisasjonsnummer 921 580 029) er et boligaksjeselskap som har til formål å skaffe aksjeeierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Boligselskapet eier eiendom med adressene Monrads gate 1-3 og Ringgata 2-4, se for øvrig punkt 4. Hver aksjeeier kan eie kun én aksje, og aksjeeiere har eksklusiv borett til egen bolig. Det er til sammen 253 aksjer i boligselskapet fordelt på 247 boliger og 2 næringslokaler. Tøyenparken Boligselskap eier totalt 5 aksjer i eget boligselskap (2 leiligheter - hvor en ble solgt i 2011 - samt næringslokale utleid til kafé). Den samlede aksjekapital i boligselskapet er 151 800 kroner. 2. TILLITSVALGTE OG ANSATTE Styret har i perioden 2010 til 2011 bestått av følgende personer: Leder Torill Astrup Svenning Monrads gate 3 A Styremedlem Frank Benum Monrads gate 1 D Styremedlem Elin G. Jensen Ringgata 4 E Styremedlem Jan Lintvedt Ringgaten 4 B Styremedlem Magnar Westbye Ringgata 2 D Varamedlem Mimmi Båtnes Ringgata 2 C Varamedlem Karen Gravås Ringgata 2 E Varamedlem Roger Hansen Monrads gate 3 C Valgkomiteen Valgkomite Mats Narvestad Monrads gate 1 E Valgkomite Geir Nummedal Ringgata 2 C Boligselskapet tilstreber likestilling mellom kjønn og gateadresser. Det oppfordres til lik fordeling av kjønn ved valg til alle tillitsverv i selskapet. Boligselskapet har ikke egne ansatte. 3. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Kontaktperson hos OBOS er Annveig Ghebreselasie. Henvendelser til forretningsfører kan skje på telefon 22 86 59 99 eller pr e-post til oef@obos.no. Boligselskapets revisor er Solhøi Revisjon AS.

5 Boligselskapets forretningsadresse er: v/obos Eiendomsforvaltning AS Postboks 6668 St. Olavs plass 0129 OSLO. 4. EIENDOMMEN Boligaksjeselskapet har adresse Monrads gate 1-3 og Ringgata 2-4. Eiendommen ligger i Oslo kommune og har gårdsnummer 229, bruksnummer 105, 107, 84 og 85. Bygningsmassen er oppført i 1939 men ble bygget i oppgangstider med solide materialvalg. Standarden er justert opp ved større fornyelse i perioden 1989-90 og bevisst satsing fra selskapet på langsiktig forebyggende vedlikehold. I 2009 og 2010 ble det foretatt omfattende vedlikehold av bygningens tak og ytterhud. Bygningsmessig og tjenestemessig er standarden i selskapet høy og dette reflekteres i nivået for fellesutgifter. Fellesutgifter består i all hovedsak av nedbetaling av felles lån, offentlige avgifter, varmtvann og fyring, kabel-tv, forretningsførsel, forsikringer, drift av fellesvaskerier og fellesarealer samt eksterne tjenestekjøp til drift (vaktmester, bomiljøvakt, trappevask, gartnerarbeid mv). I tillegg går fellesutgiftene til dekning av løpende vedlikehold og utskiftning/oppgradering på alle arealer og installasjoner som selskapet er ansvarlig for. Boligselskapets policy er å holde høy standard for egne eiere. Dette sikrer et godt bomiljø og gjør eiendommen mer attraktiv når aksjeeier ønsker å selge sin leilighet. Boligene i selskapet er i hovedsak små 1- og 2-roms leiligheter (ca 40-50 m 2 ). Små leiligheter er spesielt attraktive som førstegangsboliger for yngre mennesker. Oversikt over aksjeeiere i selskapet viser at gjennomsnittsalder for alle aksjeeiere er i underkant av 40 år. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. 5. FELLESUTGIFTER Styret foreslår ikke økning i fellesutgiftene for 2012. Det skal etter hvert igangsettes større rehabiliteringsprosjekt for soilrør og eventuelt bad med mer og aksjeeiere må påregne at husleienivået vil øke som følge av dette. Fastsetting av husleienivå ifb med fremtidig rehabilitering vil først bli klart når generalforsamlingen har fattet vedtak i saken og det foreligger tilbud på finansiering samt gjennomføring av arbeidet. Innbetaling av fellesutgifter skjer for de fleste aksjeeieres del punktlig og regelmessig. Det er mulig for den enkelte aksjeeier å inngå avtaler med egen

6 bankforbindelse om betaling av fellesutgifter pr avtalegiro eller e-faktura. 6. LÅN Boligselskapet har annuitets lån i OBOS Refinansiert 30.11.2011 hvor lån til rehabilitering av bygningene på 3 mill.kr. ble sammenslått med tidligere lån i OBOS. Ny nedbetalingstid er satt til 9 år. Rentesats 4,15 % sist regulert 22.11.2011. Det er ikke avtalt avdragsfrihet. Lånet er ikke skjevdelt. Lån i DNB er innfridd i 2011. Viser for øvrig til balanse og noteoppstilling i regnskapet pr 31.12.2011. 7. FORSIKRING Boligselskapet er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 79519925. Forsikringen omfatter også visse bygningsmessige forandringer som den enkelte aksjeeier gjør inne i boligen. Dersom selskapets forsikring skal benyttes, må beboer straks melde skade til Forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 55 00 eller faks 22 86 57 04 eller på e-post forsikring@obos.no. Den enkelte aksjeeier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. 8. BRANNSKRINGSUTSTYR I henhold til forskrifter skal det være installert røykvarsler og brannslokkingsapparat eller brannslange i alle leiligheter. Aksjeeier/beboer er ansvarlig for at utstyret er til stede og fungerer. Boligselskapet har i 2011 inngått serviceavtale med Aktiv brannvern AS om kontroll av brannsikringsutstyret. Det foretas kontroll våren 2012. Utstyret skal i tråd med anbefalt levetid skiftes ut i 2014. Det er i 2011 installert brannslukkingsutstyr i fellesarealer på kjeller og loft. 9. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskapet er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem for oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, elektrisk anlegg og elektrisk utstyr som selskapet er ansvarlig for. Boligselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealer til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker oppmerksom på det ansvar de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift.

7 10. BRANNVERN Styret foretok høsten 2010 en gjennomgang av HMS og brannsikring i samarbeid med Oslo Brann- og redningsetat. Etaten var stort sett fornøyd med selskapets sikkerhetsmessige standard. Det er igangsatt tiltak på de punkter som ble påpekt (serviceavtale brannvern, spørreskjema til beboere vedrørende brannvern, branninstruks i oppgang, installering av brannslokkingsutstyr i fellesarealer med mer). Styret vil innskjerpe kontroll av rømningsveier. Det settes ut mange gjenstander i oppganger og kjellere (barnevogner, sykler, skrot mv) som er til hinder for fri rømming ved brann og som generelt gjør fremkommeligheten dårligere. Styret arbeider videre med følgende punkter: Utarbeidelse av sjekklister for kontroll etter internkontrollforskriften som integreres i driftsopplegget. Kontroll av elektrisk anlegg frem til sikringsskap til hver boenhet. Utbedring av brannseksjonering i kjeller er satt på selskapets vedlikeholdsplan. Dette innebærer tetting av kanaler og rørgjennomføringer for å få tilfredsstillende brannceller. Det må installeres branndører med automatiske dørpumper i kjellere mellom oppganger for å oppfylle brannkrav. Ved eventuell utskiftning av rør på kjøkkenet vurderes det å installere brannslanger på kjøkken i alle boenheter. Utbedring av skader etter brann i lagerrom i kjeller i Ringgata 2B i oktober 2010 ble ferdigstilt høsten 2011. Det er i tillegg til utbedring av gulv og vindu montert brannsikker dør fra lagerrommet inn til kjeller i Ringgata 2A og 2B. 11. DRIFT AV FELLESANLEGG 11.1 Fyrhus Boligselskapet har ett sentralfyringanlegg i Monrads gate 1D for oppvarming (vannbåren varme til radiatorer) samt oppvarming av varmtvann for samtlige leiligheter. Fyrhuset har en oljekjele (fra 1980) og tre elektrokjeler (fra 1980 og 1991). Boligselskapet har hatt avtale med Statoil Norge AS som totalleverandør av energi siden 2009. Styret vurderer avtalen fortløpende. Dagens anlegg, bestående av én oljekjele og to elektrokjeler, nærmer seg utløp av teknisk levealder. De siste to-tre årene har det vært flere tilfeller med driftstekniske problemer på anlegget. Det har også vært nødvendig å gjøre relativt omfattende vedlikehold og utskiftninger; på tross av dette begynner utskiftning å bli påkrevd. Det har tidligere vært utredet fjernvarme via Hafslund. Styret innhentet i 2010

8 rapport fra Kanenergi (finnes på våre nettsider) for å vurdere om det kunne finnes andre tekniske og mer lønnsomme løsninger som kunne være aktuelle. Rapporten anbefaler å vurdere enten luft-til-vann varmepumpe eller tilknytning mot Hafslund fjernvarme. Styret har valgt å gå inn for fjernvarme. Fjernvarme gir lave investeringskostnader og lavere kostnader til vedlikehold og oppfølging/drift av systemet. Når det gjelder kostnader til forbruk pr KWh så ligger fjernvarme sånn midt på treet. Styret legger også vekt på at det er en fordel å gå inn på en løsning med lave investeringskostnader pr i dag fordi selskapet planlegger kostnadskrevende rehabilitering av soilrør/baderom i løpet av kort tid. Det er i tillegg en rivende teknologisk utvikling innenfor alternativ oppvarming. Styret ønsket å få gjort omleggingen i 2011. Hafslund ønsket ikke å prioritere gravearbeider og tilkobling i dette området slik at fjernvarme ikke ble tilkoblet. Styret jobber videre med å få gjennomført dette så snart som mulig. 11.2 Vaskerier Boligselskapet har fem fellesvaskerier. Disse benyttes av beboerne på følgende måte: Monrads gate 1A E (57 leiligheter): Monrads gate 3A D (48 leiligheter): Ringgata 2A, B og C (40 leiligheter): Ringgata 2D og E (27 leiligheter): Ringgata 4A, B og C (45 leiligheter): Ringgata 4D og E (30 leiligheter): Kjeller i Monrads gate 1B Kjeller i Monrads gate 3C Kjeller i Ringgata 2C Kjeller i Ringgata 2C Kjeller i Ringgata 4A Kjeller i Ringgata 4E Vaskeriet i Ringgata 2E ble stengt i 2009 og maskinparken flyttet til vaskeriet i Ringgata 2C. Vaskeriet i Ringgata 2E vil ikke bli gjenåpnet. I forbindelse med en eventuell rehabilitering av baderom vil det være behov for å bruke dette rommet til bruk som spiserom/garderobe som del av HMS-regelverk. Selskapet ønsker å spare utgifter til rigg og drift under fremtidig rehabiliteringsprosjekt og vil så langt det er mulig sørge for å ta egne fellesarealer i bruk for å spare penger. Styret vurderer fortløpende fornyelser av maskinparken. Det ble i 2011 kjøpt inn totalt 3 stk Miele vaskemaskiner (1 stk i Ringgata 4A og 2 stk i Ringgata 2C) samt 2 stk Miele tørketromler (1 stk i Monrads gate 1B og 1 stk i Ringgata 4A). Det registreres for øvrig forholdsmessig mye driftsproblemer på maskinene; bhspiler og gjenstander som ligger i lommer setter seg fast, farging/kloring mv. Drift og investeringer i vaskeriene beløper seg til ca 150 000 kroner per år. Det er i 2011 registrert flere tilfeller av tøff behandling av utstyr/hærverk i vaskeriene. Det dras ut kontakter av vegger og støpsler, det legges våte tepper utover gulv som får maling til å flasse mv. I tillegg settes det igjen mye skrot i vaskeriene i form av klær, bøtter, møbler mv. Dersom trenden fortsetter vil det bli aktuelt å innføre kort til maskinene for å ha oversikt over hvem som har benyttet maskinene i tidsrom der skader oppstår.

9 Dagens vaskeritider ble fastsatt på generalforsamling i 2006. Det er av hensyn til støyplager for beboere i 1. etasje fastsatt begrensinger for bruk av vaskeriene (manfre 08-22 og lørdag fra 10-18). Det er ikke tillatt å bestille vaskeritid mer enn 14 dager frem i tid, og låsene kan ikke henge mer enn én uke etter vasking. Vaktmester fjerner fortløpende hengelåser som er hengt opp eller blir hengende utenfor tillatt tidsrom og dette systemet fungerer greit. 11.3 TV-anlegg Get er leverandør av kabel-tv tjenester til selskapet. Gets servicetelefon er betjent mandag - fredag mellom kl. 09.00 og 22.00, lørdag og søndag mellom kl 12.00 og 20.00. Feilmelding og support kan også fås via www.get.no. Gets kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323. Her kan man hente dekoder mv. På Gets hjemmeside www.get.no finner du oversikt over forhandlere i nærområdet samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. Det er inngått rabattavtaler mellom OBOS og Get, ta kontakt med OBOS kundetjeneste for mer informasjon. Det etterspørres tv-bokser med digitale sendinger i regi av selskapet. Det foreligger foreløpig ikke planer om å bytte leverandør eller produkt på felles tv-anlegg. 11.4 Fibernett Installering av fibernett ble gjennomført i mai/juni 2010. Arbeidet ble gjennomført av firmaet Sitecom. Etableringen av fibernett innebærer at alle beboere som ønsker det, kan få tilgang til fibernett i sin bolig. Dette er ikke en kollektiv avtale, det er opp til hver enkelt beboer å tegne eventuelt abonnement. Fibernett gjør også at selskapet får et konkurransemessig alternativ til kabel-tv dersom det skulle bli aktuelt å inngå ny kollektiv TV-avtale på et senere tidspunkt. Leverandør av internett via fibernettet er Homebase. Se www.homebase.no for informasjon om priser, vilkår og eventuelle feilmeldinger. 11.5 Renovasjon Avfall skal bæres ut og beboerne benytter følgende depoter: Monrads gate 1A til og med E: Søppelhus utenfor Monrads gate 1A v/ kafeen. Monrads gate 3A til og med D: Søppelhus ved garasje ved Monrads gate 3D Ringgata 2A til og med E: Søppelhus utenfor Ringgata 2A (i hagen) Ringgata 4A til og med E: Søppelhus utenfor Ringgata 4A Enkelte beboere har i 2011 åpnet låste sjakter i oppgangene og kastet ned søppel. Dette er ikke tillatt. Alle skal benytte utvendige søppelhus til å kaste avfall. Styret arbeider med vurdering av løsning for søppelhåndtering i Ringgata 4. Dagens løsning er av midlertidig karakter og det vurderes mulighet for system med søppeldeponi under bakkenivå. Det er foreløpig ikke innhentet tilbud på slikt system.

10 Annet avfall enn husholdningsavfall skal kastes på særskilte returpunkt og miljøstasjoner. Nærmeste gjenbruksstasjon er Sofienbergparken minigjenbruksstasjon i Helgesensgate 56-58, se eventuelt Renovasjonsetatens nettsider. Det står returpunkt for plast, glass og metallemballasje like gjerdet ved Ringgata 2A. Flere har bedt styret henvende seg til kommunen for å be om å få flyttet returpunktet til t-baneinngang. Returpunktet sto opprinnelig ved Ringgata 2A som i dag. Ved arbeider med fjernvarmetrase for et par år siden benyttet styret anledningen til å få det flyttet til t-baneinngangen. Kommunen har nå plassert returpunktet utenfor gjerdet i Ringgata 2A igjen, og ser ikke ut til å ville flytte det. 12. FASTE SERVICETJENESTER 12.1 Vaktmester Boligselskapet har siden 1.1.2005 hatt løpende avtale med firmaet Vaktmester Andersen om vaktmestertjenester. Avtalen kan sies opp med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Vaktmester ivaretar daglig drift og det løpende vedlikehold i boligselskapet. Det er laget årsplaner og ukeplaner for faste serviceoppgaver i fyrhus, rydding av kjellere og loft, vaskerier, søppelrydding osv. som gjør det enklere for vaktmester å rapportere og for Styret å følge opp det arbeidet som blir gjort. Styret har jevnlige møter med representanter fra vaktmesterfirmaet for å vurdere kvaliteten på tjenester som leveres. Vaktmesterfirmaet selger også ulike tjenester til beboere til faste priser. Dersom det arbeidet som aksjeeier får vaktmester til å utføre i egen leilighet ikke er bestilt av boligselskapet eller omfattet av boligselskapets vedlikeholdsansvar, må den enkelte selv inngå avtale om utføring og betaling av oppdraget som for avtaler med håndverkere generelt. Slike avtaler er boligselskapet uvedkommende. Det foreligger en prisliste på tjenester som vil bli kunngjort på selskapets hjemmeside. 12.2 Fast rørlegger Det ble i 2011 inngått serviceavtale med firmaet Ihlco AS for rørleggertjenester til selskapet. Avtalen innebærer faste timepriser og at deler faktureres iht. grossistenes delepriser. I tillegg har vi fått etablert system for døgnvakt som øker sikkerheten i tilfeller ved vannlekkasjer i fellesarealer eller fyrhus. Avtalen kan benyttes av beboere til faste timepriser. Informasjon finnes på vår nettside sammen med kontaktopplysninger. Vi gjør oppmerksom på at det er valgfrihet for beboere ved valg av rørlegger til oppdrag aksjeeier selv er ansvarlig for og at dette er et frivillig tilbud. Oppdrag som beboere bestiller vil faktureres den enkelte beboer direkte. Dersom du mener at dette er selskapets ansvar må du betale faktura og deretter sende skriftlig henvendelse til selskapet med kopi av betalt faktura for å kreve pengene refundert. 12.1 Container Boligselskapet leier inn container på fastsatte datoer inntil 10 ganger pr år.

11 Det plasseres ut container 1 gang pr måned med unntak av juli og desember. Container plasseres ut onsdager i den siste hele kalenderuken. Containeren plasseres ut ved Monrads gate 3A og er tilgjengelig mellom klokken 08.00-18.00. Målsettingen med innføringen i 2011 av én fast dag i måneden for container var å redusere mengden avfall som dumpes i fellesarealer og må håndteres for fellesskapets regning. Det er regler fastsatt av Oslo kommune for hva som kan kastes i containeren. Rester etter oppussing som maling, bildekk, hvitevarer, elektronikk (lamper, støvsugere og lignende) er ikke tillatt å kaste i containeren, men må bringes til særskilt deponi. Det ble i 2009 innført en prøveordning der selskapet fikk spesialtillatelse fra Oslo kommune til å plassere ut kasser for spesialavfall (malingsrester, småelektrisk mv) på eiendommen. Det har vært en suksess og vil bli gjentatt så lenge Oslo kommune opprettholder praksisen og tillater utplassering. 12.2 Trappevask Trappevask utføres av firmaet Centrum Vinduspuss og Rengjøringsbyrå. Trapper i oppgangene skal vaskes en gang i uken. I tillegg skal vinduer i trapperom vaskes to ganger per år. Styret vurderer fortløpende kvaliteten på tjenesten. Det er registrert få klager på vask av oppganger, men styret har tatt opp en del forhold med selskapet. Det arbeides med å vurdere organisering av tjenesten fremover. 12.3 Bomiljøvakt Boligselskapet har en avtale om vakthold med vaktselskapet G4S. G4S utfører kontroller av vinduer og dører i bygningene til ulike tider av døgnet. Bomiljøvakt kan også tilkalles ved støy/bråk, uvedkommende på eiendommen eller lignende. Se oppslag i oppgangen for døgnbetjent telefonnummer til vakttjenesten. Det kommer stadig rapporter om kjellerdører som står åpne. Dører og vinduer i fellesarealer skal holdes stengt slik at uvedkommende ikke tar seg inn. Vi kan på denne måten forhindre innbrudd, tyverier og forsøk på brannstiftelser. 12.4 Gartnertjenester Boligselskapet har lagt ned betydelige verdier i hageanlegget. Det satses på fellesarealene som grønn lunge for å skape et attraktivt bomiljø for aksjeeiere. Landskapsarkitekt-firmaet Bjørbekk og Lindheim har tegnet hagen, søppelhus osv. og benyttes som konsulent ved større utomhustiltak. Boligselskapet har avtale med ISS Landscaping om plenklipping, beskjæring og utskiftning av flerårige vekster samt gartnerfaglig vedlikehold. Avtalen løper med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Avtalen med ISS har i flere år fungert tilfredsstillende. Det ble likevel registrert at det ble gjort mindre enn normalt i første halvdel av sesongen i fjor samt at deler av hagen fikk skader ifb med plenklipping mv. Forholdene er tatt opp med ISS og vi vil

12 gjennom sesongen 2012 vurdere om tjenesten har god nok kvalitet eller om vi bør vurdere å skifte leverandør fra 2013. Det ble i 2011 beskjært trær og hekker i forbindelse med vedlikeholdsarbeider på fasaden. Selskapets hageanlegg trenger systematisk beskjæring for å sikre ny vekst etter eldre beplanting; det vil i 2012 foretas beskjæring av frukttrær samt foretatt noe replanting i hekker og bed. 12.5 Skadedyr Boligselskapet har avtale med ISS Skadedyr om bekjempelse av rotter på eiendommen. Styret mener det er nødvendig å arbeide aktivt med rutiner for å hindre utbredelse av slike skadedyr. Det ble registrert et fåtall tilfeller av skadedyr i 2011. Det ble registrert rotteaktivitet inne i et par kjellere. Det er enkelte aksjeeiere som ikke respekterer forbudet mot å mate fugler og andre dyr utendørs, og det er meldt om økt rotteaktivitet flere steder som følge av dette. Det ble i tillegg registrert forekomster av jordmaur i kolonier både inne i kjeller i Ringgata 4E og ute i hagen. ISS opplyste at dette ikke var skadelige insekter og at det var et spesielt år for aktiviteten i fjor på grunn av den høye fuktigheten. 12.6 Vask av søppelhus Boligselskapet har rammeavtale for vask av søppeldunker og søppelhus/miljøhus med firmaet NIWI. Det gjennomføres vask sommer og høst for å forebygge lukt- og skadedyrproblemer på eiendommen. 12.7 Faste tjenester for drift av fyrhus Boligselskapet har faste avtaler om service på oljekjele med firmaet Jarotech. Firmaet Fyrkjelen har vært benyttet for utskiftninger og vedlikehold på elektrokjelene. Jarotech har utført vedlikeholdet den siste tiårsperioden. 13. VEDLIKEHOLD Boligselskapet satser på forebyggende vedlikehold for å opprettholde god standard og gi forutsigbar utvikling på fellesutgifter. Boligselskapet vedtok i 1997 en langsiktig plan for bygningens ytterhud (tak, tegl- og murfasader, vinduer osv.) og innvendige fellesarealer (trapperom, kjeller- og loftsganger osv.). Det ble i 2005 i tillegg laget en rapport fra OBOS Prosjekt som viste anbefalte tiltak (finnes på selskapets hjemmeside). Tiltakene er dels utført tidligere år og det resterende ble utført gjennom vedlikeholdsprosjektet i 2009/2010. Styret vurderer fortløpende hva som skal gjøres av vedlikeholdsaktiviteter fra år til år. Styret lyste i desember 2008 ut anbud på utskiftning av tak og taknedløp, vedlikehold av tegl- og murfasader, utskiftning av resterende vippevinduer, maling av vindusrammer utvendig, overflatebehandling av utvendige balkongplater, oppussing av oppgangene og så videre. Tilbud ble mottatt i februar 2009 og Murmester Nils Berg ble valgt som entreprenør.

13 I anleggsperioden fra 2009 til 2010 ble det gjennomført utskiftning av tak. Det er lagt takstein av tegl på taket av begge bygningene. Det er skiftet takrenner og taknedløp samt montert nye varmekabler som skal forhindre isdannelse. Pipene er pusset utvendig, beslag og duenetting er skiftet. Innvendige kanaler i pipene er renset. Det er montert forskriftsmessige snøfangere på taket. I tillegg har fasadene blitt vasket og impregnert og balkongdekkene er blitt behandlet. Sokkelen er renset for maling, pusset og malt med maling beregnet for mur som slipper fukt ut av betongen. Kjellerdørene ble pusset og lakket samt at det ble foretatt utbedring av terskler og listverk. Trappeoppganger ble pusset opp; flater, gelender, vinduer mv. Kjellergulvene ble malt. Utvendig treverk i hagen samt søppelhus utenfor Ringgata 2A, Monrads gate 1A og bak garasjen ble overflatebehandlet. Garasjedørene ble pusset og lakket. Benker og bord ble pusset og overflatebehandlet i 2011. Gjenstående treverk i hagen vil bli pusset og overflatebehandlet i 2012. Det ble skiftet ca 250 vinduer og balkongdører i 2009/2010 og øvrige vinduer ble malt utvendig. Øvrige vinduer må skiftes i et tiårsperspektiv. Det har i 2011 pågått reklamasjonsarbeider for en del vinduer samt for takrenner som lakk i skjøtene mv. Kostnadsmessig er byggeprosjektet gjennomført 2009/2010 innenfor rammer av skisserte prosjektkostnader. Kontraktssum var i utgangspunktet kr 12.351.601,- inkl. moms. I tillegg var det satt av 10% som påslag for usikkerhet. Det var pr 31.12.2011 fakturert for 12.279.845,- inkl moms. Det ble bestilt tilleggsarbeider for 851.057,- (rensing av sokkel, pussing av vindussmyg der betongen løsnet og montering av én ekstra rad med snøfangere på tak, maling av utendørs treverk mv). Totalt ble det i 2009 og 2010 fakturert for til sammen kr 13.130.902,- inkl. moms. Det gjensto en del arbeider som ble utført i 2011 boligselskapet holdt tilbake 50 000,- kroner til dekning av dette. Reklamasjonsarbeider og gjenstående arbeider er ferdigstilt i 2011 og utbetalt i januar 2012. Det ble i 2011 oppdaget at takstein på garasjetaket fra 1990 hadde omfattende skader som følge av frostsprengning. Det ble ansett økonomisk mest gunstig å skifte hele taket samtidig. Firmaet Adamstuen blikkenslageri utførte jobben for kr 118 000,- inkludert moms. Belysning i og utenfor oppganger er i ferd med å nå sin tekniske og faktiske levetid. Det er flere lamper som er ødelagt og vi har ikke lenger ekstralamper eller deler for å reparere. Antallet defekte lamper er så høyt at det vurderes utskiftning av samtlige lamper i oppgangene samt rett utenfor ytterdørene. Det arbeides med å få inn tilbud; det vil bli lagt inn dagslysstyring på ny belysning. Ytterdørene har vært vurdert skiftet ut. Dette vil først skje i forbindelse med

14 rehabiliteringsprosjekt for soil mv. Begrunnelsen for dette er at vi antar at dører kan få skader underveis i prosjektet vi ønsker derfor å vente med å sette inn nye dører. Dørene har fått overflatebehandling, det er gjort tiltak på innfestingen samt gått over låskasser mv. Det pågår vurdering av om hengsler bør skiftes ut; dørene er tunge og det går hardt utover hengslene som er ca 20 år gamle. Hengslene er ikke lenger standard lagervare slik at vi må vente forholdsvis lenge ved utbedring av skader. Dette vurderes å være en dårlig løsning for sikkerheten. Styret besluttet også å rehabilitere porttelefonanlegget med nye ringetablåer og nye telefoner inne i leilighetene. Det ble innhentet tilbud fra fire leverandører der firmaet Møller-Undal avdeling Hemer ble valgt. Arbeidet ble gjort i januar 2010. Det er registrert få problemer med callinganlegget. Enkelte steder har oppussing i leiligheter mv ført til kortslutning av anlegget, men vi har ikke registrert problemer med selve systemet. 13.1 Utvidelse av balkonger/nye balkonger Styret har i tidligere generalforsamling blitt bedt om å vurdere nye og større balkonger. Forslaget innebar også at det skulle vurderes kostnader og løsninger for at alle aksjeeiere kunne få balkonger. Det er avklart med Plan- og bygningsetaten at en del beboere i første etasje ikke vil kunne få balkonger uavhengig av løsninger. Prisoverslag fra arkitektfirmaet GASA arkitekter AS samt selskapets tekniske konsulent som viser at kostnadene per balkong ligger på minimum 120 000 til 150 000 kroner totalt ca kr 30-35 mill. for nye, utvidede balkonger til alle. Styret har på bakgrunn av selskapets kostnader i tilknytning til vedlikeholdsplanen samt planlagt baderomsrehabilitering vurdert det slik at det ikke er aktuelt å gå videre med dette per i dag. Styret anser at det trolig heller ikke er grunnlag for å vurdere å installere balkonger kun for leiligheter som ikke har balkonger i dag med det samme resonnementet som ovenfor. 13.2 Overgang til fjernvarme Sentralfyranlegget nærmer seg normal levealder og har en stadig mer ustabil driftssituasjon. Det vurderes omlegging til fjernvarme. Kostnadene vil trolig ligge på ca 150.000,- se for øvrig punkt 11.1. Tilknytning vil foretas i 2012 dersom Hafslund har ressurser til å gjennomføre nødvendig tilknytning til fjernvarmetraseen. Boligselskapet planlegger å søke Enøketaten om økonomisk støtte til tiltaket samt fjerning av oljetanker. Det er pr januar ikke avklart om det vil være mulig å få fjernvarme i 2012. 13.3 Rehabilitering av rør Det har tidligere vært presentert undersøkelser og rapporter vedrørende tilstand på eksisterende rør mv. Det tas sikte på behandling av saken på ekstraordinær generalforsamling i 2012. Oppstart av rehabilitering vil dermed kunne starte tidligst 2013 eller i 2014.

15 Styret startet i 2010 planleggingen av det aktuelle arbeidet og forberedelser til fremleggelse av sak for generalforsamlingen om rørfornyelse og rehabilitering av bad samt forslag til finansiering. Styret har valgt konsept for innhenting av tilbud som innebærer at det legges opp til en grunnpakke som gjør at alle leiligheter som minimum får et fungerende og fullt utrustet bad. Det legges opp til at alle elementer skal kunne byttes og erstattes av andre materialvalg og løsninger for å tilfredsstille den enkeltes behov og ønsker. Det forutsettes at grunnpakken blir del av fellesutgifter/gjeld samt at tilpasninger og endringer utover dette beløpet håndteres av den enkelte som et eget kontraktsforhold mot håndverker. Det legges opp til at det skal foreligge forhåndsdefinerte priser på de mest aktuelle tilleggstjenester (fjerne vegger til bod/kott mv). Det har siden 2006 vært presisert at eventuelle fornyelser av baderom som aksjeeier selv får utført i tidsrommet frem til rehabilitering finner sted, ikke vil gi grunnlag for senere kostnadsdekning eller erstatning fra selskapet. 13.4 Aksjeeiernes oppussing, ombygging og vedlikehold av boliger Aksjeeierens mulighet til selv å bygge om sin leilighet er begrenset av borettslagslovens 5-11 og 5-17 samt boligselskapets egne vedtekter. Det skal alltid sendes søknad til styret om tillatelse til bygningsmessige inngrep. Generalforsamlingen vedtok senest i 2008 at det ikke bør være anledning for den enkelte til å foreta ombygninger fra 2-roms til 3-roms leiligheter. Det samme gjelder for ombygninger fra 1-roms til 2-roms leiligheter. Boligselskapet bør følge normer for nybygg når det gjelder utforming av boliger slik at det opprettholdes krav til rom for varig opphold. Ombyggingen medfører at leilighetene ikke oppfyller forskriftskrav til grunnventilasjon, øker støybelastningen mellom leiligheter samt gir fare for vannskader i helt nye soner som av bygningen. Inngrep i felles anlegg er ikke under noen omstendighet tillatt. Dette gjelder installasjoner for elektrisitet i oppgang samt rør for vann/radiator og avløp i leilighetene. Vi gjør oppmerksom på at det er kun er anledning til å benytte eksisterende påkoblinger. Det har etter søknad blitt godkjent mindre ombygging av 1-roms leiligheter der deler av vegg mellom kjøkken og oppholdsrom tas ned. Endringen innebærer ingen inngrep i felles røranlegg, bærevegger eller lignende. 13.5 Ulovlige ombygninger Styret arbeider med to saker vedrørende ulovlig ombygging. Det har i en av sakene blitt tatt ut forliksklage mot selskapet. Behandling for Forliksrådet ble innstilt i januar 2012. Saken er foreløpig ikke avsluttet.

16 13.6 Vannskadesaker Det er registrert 3 saker i 2011 vedrørende vannskader der selskapets forsikring ble benyttet. Det er i tillegg registrert tilfeller der lekkasjer fra baderom gir skader i tak i leiligheten under. Problemene skyldes i hovedsak gamle sluk og manglende membran på gulv. Særlig utsatt er baderom der det ikke er satt inn dusjkabinett. Registrerte skader er i hovedsak oppsmuldring av betong og flassing av maling i tak hos nabo i leilighet under. Styret vil påpeke at fellesskapet kun har ansvar for slitasje på faste installasjoner i boligene. Endringer som nåværende eller tidligere aksjeeiere har foretatt med hensyn til inventar eller standard er aksjeeierens eget ansvar. Boligselskapet vil understreke at aksjeeiere som ikke sørger for utbedring av forholdene heller ikke pålegg fra styret, misligholder sin vedlikeholdsplikt overfor selskapet. Mislighold kan føre til at selskapet kan kreve boligen solgt. Kostnader ved skader og følgeskader på grunn av endringer som er ikke er forskriftsmessig utført må, uavhengig av om det er gitt tillatelse etter søknad til selskapet eller ikke, dekkes av aksjeeier i sin helhet. 14. ANDRE DRIFTSOPPGAVER 14.1 Aksjetransporter Omsetningen av boliger i 2011 var 36. Normalt ligger antall aksjetransporter i selskapet på totalt 30-35 per år. Styret følger nøye opp bestemmelsene om at kun personer som selv skal bo i boligen får erverve aksjer. 14.2 Borett og ulovlig bruksoverlating/fremleie Borettslagsloven ble endret med virkning fra 15.8.2005 slik at husleieavtale bortfalt og ble erstattet av borettslagslovens kapittel 5. Endringen omfattet også boligselskap. Aksjeeier fikk fra lovens ikrafttredelse borett og ikke leierett som før. Boligselskapet endret vedtekter i 2006 for å tilpasse seg dette. Borett gir den enkelte aksjeeier enerett til å bruke en bestemt bolig i selskapet. Det er i utgangspunktet ikke tillatt å overlate bruken av boligen (leie ut) til andre uten samtykke fra styret. Styret følger opp disse forholdene for å sikre et godt bomiljø for aksjeeierne. Det registreres fra tid til annen også utleie av leiligheter uten godkjenning. Det har i 2011 vært registrert flere slike saker. Håndtering av disse sakene har krevd mye oppfølging både fra styret og forretningsfører. Det har i tillegg vært nødvendig å hyre inn juridisk hjelp i tilknytning til disse sakene. Det ble i disse sakene varslet om mulig salgspålegg for leilighetene. Sakene ble løst før tvangssalg ble aktuelt.

17 14.3 Ro og orden Det ble i 2011 registrert en del klager på brudd på husordensreglene i forbindelse med oppussing samt enkelte tilbakemeldinger om musikk/støy/fest på nattestid. Det registreres stadig flere tilbakemeldinger på støy knyttet til bruk av leiligheter på dag/ettermiddagstid. Vi minner om at det skal tas «tilbørlig hensyn» til naboer også i tidsrommet mellom 07.00-23.00. Styret har i forslag til nye husordensregler forsøkt å få frem dette på en tydeligere måte. Det er lytt mellom leilighetene og vi oppfordrer alle til å ta hensyn til sine naboer uavhengig av tid på døgnet samt respektere husordensregler. Vær oppmerksom på at blant annet musikk, surroundanlegg for TV, vaskemaskiner og tørketromler er lyd som forplanter seg godt gjennom betongen og gjerne høres av beboere i flere etasjer. Det vurderes å starte med beboermøter i oppganger hvor det registreres mange henvendelser om støy for å forebygge negativ utvikling. Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23.00-07.00 på hverdager, lørdager fra og med kl. 17.00 og frem til mandag kl.07.00. Aksjeeiere oppfordres også til å ta kontakt med bomiljøvakt ved støy e.l. Styret følger opp alle klager som blir sendt inn vedrørende støy, husbråk osv. Det er viktig at eventuelle klager sendes inn skriftlig og gir oversikt over hva som har skjedd (hvilken leilighet det gjelder, datoer, tidsrom, hva slags støy det er snakk om etc.). Styret kan ikke gå videre med saker som omfatter mer generelle beskrivelser og karakteristikker. 14.4 Hjemmeside www.toyenparken.no Boligselskapet har hatt hjemmeside tilgjengelig på nettet siden 2002. Formålet er å dekke behovet for elementær informasjon om selskapet i form av rundskriv, kontaktinformasjon og informasjon om oppussing og søknadsprosesser etc. Oppdateringer og forbedring av nettsiden er under kontinuerlig arbeid. Ønsker og innspill til forbedringer mottas gjerne. Det pågår et større arbeid med omlegging og omstrukturering av siden for å gjøre den mer oversiktlig samt legge til rette for egne sider om fremtidig rehabiliteringsprosjekt på bad. 14.5 Registrering av boder i kjellere og på loft Det skal i utgangspunktet være to boder til hver av selskapets aksjeeiere. Det er ikke styret som fordeler boder dette håndteres av aksjeeierne selv. I 2008-10 ble det gjennomført en kartlegging av bodene i fellesarealene. Årsaken til dette er at det er flere aksjeeiere som ikke har tilgang til henholdsvis lofts- eller kjellerbod. Styret har registrert at det er flere som ikke har merket sin bod på riktig måte (med oppgang og leilighetsnummer som for eksempel 1A, H0101). Det ble i 2011 påbegynt arbeid med tømming av boder som ikke har registrert eier. Det kommer

18 oppslag i alle oppganger der dette er aktuelt. Styret har i 2010 foretatt en kartlegging av boder på kjellere og på loft. Det er registrert hvilke leilighetsnummer som er registrert på den enkelte bod samt laget elektroniske tegninger der alle bodregistreringer er inntegnet. Samtlige beboere har i 2011fått tilsendt oversikt og er bedt om gi tilbakemelding om eventuelle feil. Boder som ikke tilhørte bestemt aksjeeier ble tømt og tildelt de som manglet bod. Det er enkelte steder flere boder enn det antallet som skal være til antall leiligheter i oppgangen. Disse vil fremover bli leid ut på egne leiekontrakter som ikke følger leiligheter. Det vil komme mer informasjon om hvor det er mulig å leie ekstra boder; vi forutsetter av hensyn til nøkkelsystem at det kun kan leies ekstra bod i fellesarealer man allerede er tilknyttet. 14.6 Utleie av næringslokaler Generalforsamlingen vedtok i 2004 å åpne for bevertning i selskapets næringslokaler i Monrads gate 1A. Styret mener denne satsingen på å ha en kafé i lokalene har hatt en positiv effekt på nærmiljøet. Det er ikke mottatt klager på driften, men det har vært behov for noen avklaringer mellom trafikkskolen og kafeen som nå er kommet på plass. Det kom i 2008 inn en ny leietaker av kafélokalet. Det er ikke endret vilkår for utleien i forhold tidligere med hensyn til åpningstider, type virksomhet e.l. Trafikkskolen ble i 2009 solgt til Wright Trafikkskole. Dette er et privateid næringslokale som eies direkte av Wright Trafikkskole. 14.7 Salg og utleie av selskapets tjenesteleiligheter Det ble på generalforsamlingen i 2009 gitt fullmakt til styret til å vurdere salg av selskapets tjenesteleiligheter i Ringgata 2E. Leiligheten i første etasje ble solgt i fjor sommer for kr 2 450 000,-. Leiligheten i Ringgata 2E ble ledigstilt i november 2011 og vurderes for salg avhengig av utviklingen på boligmarkedet. 14.8 Miljøtiltak/beboerfest Boligselskapet arrangerer hvert år hagefest for alle aksjeeiere. Årets fest ble avholdt 26.8.2011. Det var et godt oppmøte med ca 80 deltagere. Det ble en hyggelig kveld med velkomstdrink og varmmat fra buffé. I tillegg hadde mange av deltakerne med seg kake til dessert. Mange aksjeeiere har gitt uttrykk for at dette er hyggelig tiltak, og styret mener det kan bidra til et bedre bomiljø og naboskap blant beboerne.

19 14.9 Rydding på loft og i kjellere Styret har valgt å gå direkte på beboere med brev/oppslag i oppganger der det blir registrert at det er satt igjen møbler og lignende utenfor boder i kjellere og på loft. Gjenstander blir deretter fjernet av vaktmester fortløpende. Ordningen ser ut til å fungere bra. Styret oppfordrer alle til å sørge for selv å frakte bort gjenstander man vil kvitte seg med. Vær oppmerksom på hva som må leveres til særskilte miljøstasjoner og/eller deponering (for eksempel malings- og lakkrester, bildekk, hvitevarer). Selskapet forsøker å få utplassert kasser for spesialavfall én gang pr år fra Oslo kommune. 15. STYRETS ARBEID OG ORGANISERING Styret har i 2011 bestått av til sammen 8 medlemmer totalt inkludert varamedlemmer. Styret har valgt en ordning som innebærer at varamedlemmer møter på alle styremøter for å få en mer hensiktsmessig fordeling av oppgavene og fordele arbeidsbelastningen. Det er avholdt totalt 12 ordinære styremøter og 2 heldagsmøter i 2011. Styret har behandlet totalt 74 saker og det er i tillegg avholdt befaringer og ekstra møter i tilknytning til enkeltsaker samt møter med leverandører Styret har i tillegg til deltakelse på ordinære styremøter valgt å organisere seg slik at en del saker forberedes eller følges opp etter styremøter av én eller flere av styrets medlemmer i fellesskap. Det avholdes egne befaringer, møter med interne eller eksterne aktører eller ved kontakt per e-post osv. Saker som krever ytterligere avklaringer legges frem for ordinær styrebehandling med alle styrets medlemmer tilstede. Teknisk gruppe følger opp alle prosjekter innenfor vedlikehold, utskiftning og utvikling av bygninger, tekniske anlegg og utomhusanlegg på eiendommen. Gruppen har møter med selskapets tekniske rådgiver og byggemøter med entreprenør. Et av styrets medlemmer håndterer henvendelser fra beboere. Fakturakontroll og utbetaling skjer ved to av styrets medlemmer. Det er utpekt én person som har ansvar for økonomioppfølging og utarbeiding av budsjett osv. Et av styrets medlemmer er kontaktperson mot vaktmester som innebærer telefonisk kontakt og møter om daglig drift, befaringer (varmtvann, fyring, vaskerier, søppel, brøyting og strøing). Det er faste personer som håndterer oppfølging av kontakt mot næringslokaler. I tillegg er informasjonsformidling inkludert selskapets hjemmeside fordelt på faste personer. Et par styremedlemmer har ansvar for den årlige beboerfesten, flaggheising og at skilt på alt fra porter til stoppekraner er på plass. Det er en fast kontaktperson som følger opp trappevask samt en egen gruppe som vurderer tiltak i hagen. Styret avholdt en to dagers samling i oktober. Formålet med samlingen er å få satt av tid til bredde og fordypning som det sjelden blir tid til i ordinære styremøter. Tema er langsiktig planlegging av vedlikehold og økonomi, beboersaker og mer hverdagslige rutiner i selskapet. Tema i 2011 var løpende vedlikeholdsprosjekt, sikkerhet, ytterdører, brannsikring, hjemmeside og informasjonsflyt,

20 våtromsrehabilitering, vedlikehold av hagen samt ulovlig ombygginger av leiligheter. Det legges opp til slik samling for styret også i 2012. 15.1 Henvendelser til styret Henvendelser til styret kan sendes via selskapets forretningsfører. Boligselskapet har også e-postadresse: kontakt@toyenparken.no og beboertelefon: 412 66 987. Det er en fordel for videre oppfølging og behandling av saker/forespørsler om mest mulig sendes inn skriftlig. Saker vil fortløpende bli satt opp på agenda for neste styremøte. Styret kan ikke behandle saker basert på muntlige henvendelser. 16. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om selskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2012. Årsregnskapet for 2011 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Årets overskudd på 3 163 547 kroner som fremkommer i resultatregnskapet er et resultat av salg av en leilighet og lavere vedlikeholdskostnader enn budsjettert. 17. INNTEKTER Inntektene i 2011 var til sammen 10 905 108 kroner. Kr 2 395 636 av disse stammet fra salg av en leilighet, resten var innkrevde felleskostnader. 18. KOSTNADER Driftskostnadene i 2011 var på 7 420 457 kroner mot budsjettert med 10 477 600 kroner. Avviket skyldes i all hovedsak at ikke alt som var budsjettert under drift og vedlikehold ble gjennomført. Revisors honorar for regnskapsåret 2011 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. Forøvrig vises til de enkelte tallene i regnskapet og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

21 19. KOSTNADSUTVIKLING 2012 19.1 Rentesatser Innskuddsrente (pr. 1.1.2012) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000 3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,60 % for innskudd over kr 2 000 000 19.2 Fyringsutgifter Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2011. Avtale om oljeleveranse Boligaksjeselskapet er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass og andre fyringsrelaterte produkter. Rabatten gis på Statoils til enhver tid gjeldende listepris. Ved utgangen av 2011 var rabatten på inntil 174,5 øre pr liter olje eks. mva. Boligaksjeselskapet har tiltrådt denne avtalen. 19.3 Kommunale avgifter Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Feieravgiften øker med 18 %. 19.4 Øvrige kostnader Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning tilsvarende konsumprisindeksen. 20. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2012 (BUDSJETT) Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og kostnader i 2012. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 2012.) Oversikten er basert på uendrede felleskostnader for året 2012. Det er budsjettert med salg av en leilighet, kr 2 200 000. I posten drift og vedlikehold er det beregnet om lag 1 000 000 kroner til oppstart våtromsrehabilitering. Dette gir et budsjettert overskudd på kr 706 300. Oslo, 26.03.2012 I styret for Torill Astrup Svenning /s Frank Benum /s Elin G. Jensen /s Jan H. Lintvedt /s Magnar Westby /s

22

23 1280 - AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2011 2010 2011 2012 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 8 509 472 8 562 072 8 674 980 8 439 100 Salg anleggsmidler 2 395 636 0 0 0 Andre inntekter 0 5 285 0 2 200 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 10 905 108 8 567 357 8 674 980 10 639 100 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 3-36 660 0-37 000-37 000 Styrehonorar 4-260 000 0-260 000-220 000 Avskrivninger 13/14-775 228-775 228-776 000-776 000 Revisjonshonorar 5-15 797-13 125-15 000-15 000 Forretningsførerhonorar -259 785-247 650-257 600-272 800 Konsulenthonorar 6-177 662-261 613-410 000-500 000 Drift og vedlikehold 7-775 344-8 772 829-3 371 000-2 231 000 Forsikringer -241 466-241 115-255 000-265 700 Kommunale avgifter 8-773 424-679 371-851 000-817 300 Energi/ fyring 9-2 494 322-2 818 573-2 700 000-2 700 000 Kabel- / TV-anlegg -390 691-369 501-390 000-410 000 Andre driftskostnader 10-1 220 077-1 057 579-1 155 000-1 236 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -7 420 457-15 236 584-10 477 600-9 480 800 DRIFTSRESULTAT 3 484 651-6 669 227-1 802 620 1 158 300 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 67 400 82 731 25 000 35 000 Finanskostnader 12-388 503-327 656-1 105 400-487 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -321 103-244 925-1 080 400-452 000 Ekstraordinære inntekter 0 0 2 000 000 0 ÅRSRESULTAT 3 163 547-6 914 152-883 020 706 300 Overføringer: Til opptjent egenkapital 466 723 Fra opptjent egenkapital -4 217 327 Udekket tap -2 696 825 Reduksjon udekket tap 2 696 825

24 1280 - AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP BALANSE Note 2011 2010 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger 13 7 313 629 7 885 909 Varige driftsmidler 14 1 657 369 1 860 317 SUM ANLEGGSMIDLER 8 970 998 9 746 226 OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader 62 156 25 556 Kortsiktige fordringer 0 60 217 Driftskonto i OBOS 1 440 243 867 102 Sparekonto i OBOS 3 160 503 1 626 617 SUM OMLØPSMIDLER 4 662 903 2 579 492 SUM EIENDELER 13 633 901 12 325 718 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital 15 148 800 148 200 Opptjent 466 723-2 696 825 egenkapital SUM EGENKAPITAL 615 523-2 548 625 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 16 9 623 418 9 436 296 Annen langsiktig gjeld 17 2 276 192 2 257 792 SUM LANGSIKTIG GJELD 11 899 610 11 694 088 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 236 454 257 808 Leverandørgjeld 771 706 2 794 027 Påløpne renter 33 567 53 382 Påløpne avdrag 77 042 75 038 SUM KORTSIKTIG GJELD 1 118 768 3 180 255 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 13 633 901 12 325 718 Pantstillelse 18 17 854 000 18 900 000 Garantiansvar 0 0 OSLO, 26.03.2012 STYRET FOR AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP Torill Astrup Svenning /s Frank Benum /s Elin G. Jensen /s Jan H. Lintvedt /s Magnar Westbye /s

25 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 8 221 408 Lokaler 162 492 Vaktmester/portnerbolig 135 300 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 8 519 200 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Felleskostnader -4 228 Vaktmester/framleietilegg -5 500 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 8 509 472 NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -36 660 SUM PERSONALKOSTNADER -36 660 Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og er på kr 260 000. I tillegg har styret fått dekket servering for kr 9 637 jfr. note 10. NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 15 797. NOTE: 6 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -5 156 OBOS Prosjekt AS -7 254 OBOS Eiendomsforvaltning AS -40 626 Hjellnes Consult AS -121 126 Takstmann Ingemar Hodne -3 500 SUM KONSULENTHONORAR -177 662

26 NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -64 109 Drift/vedlikehold VVS -1 410 Drift/vedlikehold elektro -17 654 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -383 577 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -29 875 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -233 843 Kostnader leiligheter, lokaler -38 877 Egenandel -6 000 forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -775 344 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -423 859 Feieavgift -2 705 Renovasjonsavgift -346 860 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -773 424 NOTE: 9 ENERGI / FYRING Elektrisk energi -273 662 Olje -1 766 505 Strøm oljefyr el.bereder -454 156 SUM ENERGI / FYRING -2 494 322

27 NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -54 669 Skadedyrarbeid/soppkontroll -12 322 Driftsmateriell -47 037 Lyspærer og sikringer -24 228 Vaktmestertjenester -629 282 Renhold ved firmaer -168 109 Andre fremmede tjenester -115 652 Trykksaker -7 674 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -800 Møter, kurs, oppdateringer mv -54 064 Andre kostnader tillitsvalgte -9 637 Andre kontorkostnader -5 874 Telefon/bredbånd -676 Porto -24 010 Reisekostnader -462 Gaver -403 Bank- og kortgebyr -27 206 Velferdskostnader -37 972 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -1 220 077 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 3 951 Renter av sparekonto i OBOS 30 487 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 2 396 Utbytte Gjensidige 30 566 SUM FINANSINNTEKTER 67 400 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån i OBOS -237 830 Renter lån i OBOS -93 815 Renter lån i OBOS -52 854 Renter lån i DnB -252 Renter lån i DnB -283 Gebyr lån i DnB -1 022 Gebyr lån i DnB -298 Gebyr lån i OBOS -1 700 Renter leverandørgjeld -449 SUM FINANSKOSTNADER -388 503

28 NOTE: 13 BYGNINGER Bygninger Kostpris 6 124 415 Utbedring tak 1985 1 000 000 Bygninger avskrevet tidligerer år -4 114 419 Bygninger avskrevet 2011-40 000 Sum 2 969 996 Bygninger avskrives lineært med 0,55% pr.år Rehabilitering Kostpris 12 993 186 Avskrevet tidligerer år -8 117 273 Avskrevet 2011-532 280 Sum rehabilitering 4 343 633 Rehabiliteringen avskrives lineært med 4,09% pr.år SUM BYGNINGER 7 313 629 Tomten er kjøpt Gnr.229/bnr.84, 85, 105 og 107 i Oslo kommune

29 NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Søppelhus Kostpris 2004 1 048 211 Avskrevet tidligere -489 160 Avskrevet i 2011-69 880 Sum søppelhus 489 171 Søppelhus avskrives lineært med 6,67% pr.år Utomhusanlegg Kostpris 1992 3 036 987 Tilgang 1993 293 565 Avskrevet tidligere -2 029 290 Avskrevet 2011-133 068 Sum utomhusanlegg 1 168 194 Utomhusanlegg avskrives lineært med 4% pr. år Fyrhusanlegg Kostpris 1 960 525 Avskrevet tidligere -1 960 524 Sum fyrhusanslegg 1 TV-anlegget Kostpris 80 000 Tilgang 1987 358 000 Avskrevet tidligere -437 999 Sum TV-anlegg 1 Utskifting dører Kostpris 1988 394 131 Avskrevet tidligere -394 130 Sum dører 1 Porttelefonanlegg Kostpris 1988 288 000 Avskrevet tidligere -287 999 Sum porttelefonanlegg 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 657 365 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER (note 13 og 14) -775 228 NOTE: 15 AKSJEKAPITAL Aksjekapitalen er på kr 151 800, fordelt på 253 aksjer à kr 600 151 800 Egne aksjer: 5 stk à kr 600-3000 SUM AKSJEKAPITAL 148 800 Styremedlemmer som også er leieboere eier aksjer på lik linje med øvrige beboere.

30 NOTE: 16 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN DNB NOR Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til 01.03.2012. Renter 31.12.11: 3,00%, løpetid 6 år Opprinnelig 2006-192 000 Nedbetalt tidligere 178 673 Nedbetalt i år 12 385-942 OBOSs Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.11: 3,90%, løpetid 15 år Opprinnelig 2006-9 854 000 Nedbetalt tidligere 2 449 117 Nedbetalt i år 7 404 883 0 OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Opprinnelig 2010-2 000 000 Delutbetalt 2011-1 000 000 Nedbetalt i år 3 000 000 0 OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.11: 4,15%, løpetid 10 år Opprinnelig 2011-10 144 536 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 580 921-9 622 476 DNB NOR Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til 01.09.2011. Opprinnelig 1996-684 000 Nedbetalt tidligere 665 914 Nedbetalt i år 18 086 0 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -9 623 418 NOTE: 17 ANNEN LANGSIKTIG GJELD 2010 2011 Innskuddskapital 2 346 606 2 328 206 Innskudd egne lokaler -88 814-52014 SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD 2 257 792 2 276 192 NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 11 958 252,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr 31.12.2011 en bokført verdi på kr 7 313 629,-

31