Beskrivelse av omsøkt tiltak Rygjaveien Gnr. 17 Bnr. 2683

Beskrivelse av omsøkt tiltak Rygjaveien Gnr. 17 Bnr. 2683 BYGGEADRESSE: Rygjaveien 2 4018 Stavanger TILTAKSHAVER: Ztil Eiendom AS Bruvikveien 33 4017 Stavanger Kontaktperson: Erik Dagestad Telefon: 93 08 08 82 E-post: erik@vestinvest.no ANSVARLIG SØKER: Arkitektkontoret Stav AS Øvre Banegate 28 4014 Stavanger Kontaktperson: Evy Eftestøl Telefon: 94 89 62 84 E-post: evy@stavark.no Saken gjelder Søknad om rammetillatelse iht. PBL 20-1 i forbindelse med oppføring av enebolig på tomten. Omsøkt tiltak er prosjektert i henhold til byggteknisk forskrift, TEK 10. Gjeldende reguleringsplan Plan 2004, reguleringsplan for del av Hinna mellom Gamleveien og Sørmarka, Solliveien og Bjørkelunden og Hindalsbakken, Hinna bydel Datert: 15.04.05, sist revidert iht. bystyrets vedtak 27.03.2006. Beskrivelse av omsøkt tiltak Estetikk/Arkitektonisk utforming Omsøkt tiltak er planlagt som enebolig i 2 etasjer med kjeller/sokkel. Det er lagt stor vekt på å tilpasse boligen i terrenget, slik at man får minst mulig terrenginngrep i form av murer og lignende. Boligen er også tilpasset eksisterende boligstruktur. Boligen er planlagt med asymmetrisk saltak. Dette vil gi en moderne tolkning av det tradisjonelle saltakshuset, men samtidig smelte godt sammen med nabobebyggelsen. Boligene i området ligger både langs og på tvers av kotene. Vi har valgt å legge boligen på tvers av kotene, slik at man får utnyttet boligen og tomten optimalt i forhold til. sol og plassering av uteområder. Man vil også få bedre utblikk fra bakenforliggende boliger med en slik plassering av eneboligen. Utsikt og lys har hatt en stor betydning for utforming av fasader og vindusplassering. Hovedfasaden vender ut mot den slående utsikten over Gandsfjorden og fjellandskapet bak. Side 1 av 5

Oppholdsrommene ligger vendt mot utsikten, tanken er at man vil få en innramning av landskapets silhuett inn i rommene. Boligen er planlagt med et moderne utrykk, rene enkle linjer og detaljer. Materialvalget er liggende dobbelfalset kledning med spor. I deler av fasaden er det også lagt inn hvite plater (typen Steni-plater) Taket er planlagt med flat taksten i mørk gra farge. ( typen Turmalin taksten) Vi har fokusert på å skape solfylte og gode uteplasser som fungerer hele dagen. Garasjen er sammenkoblet med boligen, denne er planlagt med flatt tak. Vi mener utformingen av garasjen er plassert slik at det oppnås en god arkitektonisk virkning i forhold til hovedboligen. Garasjen vil ligge i forlengelse av boligen opp mot innkjørsel og vil ikke sjenere naboer i forhold til Sol og utsiktsforhold. Atkomst, parkering og inngang Atkomst er planlagt fra Rygjaveien i henhold til reguleringsplanen. Det er planlagt 2 biloppstillingsplasser i gårdsrom og 2 biloppstillingsplasser i garasje på egen tomt. Hovedinngang til boligene er planlagt trinnfri i 1.etasje. Boligene får trinnfri atkomst iht. TEK 8-6. Innhold / Planløsninger Omsøkte bygg er planlagt i 2 etasjer med kjeller. Kjeller inneholder; boder, teknisk rom,, bad, 1 soverom, kontor, og kjellerstue. 1.etasje inneholder; gang/entre, bad, bi-inngang/vaskerom, stue og kjøkken. 2.etasje inneholder; 3 soverom, 1 bad og loftstue, samt utgang til terrasse mot vest. Boligene har garasje med plass til to biler samt sportsbod sammenkoblet med hovedhuset. Boder og oppbevaringsplass I henhold til TEK 12-10 skal det være tilstrekkelig oppbevaringsplass for mat og klær, og det skal være oppbevaringsplass eller bod på minst 3 m 2 pr. boenhet. Nødvendig plass for mat og kjøkkenutstyr ivaretas i kjøkkeninnredningen. Det er plassert garderobeskap for oppbevaring av klær på 1 lm pr. sengeplass i soverom. I tillegg er det avsatt plass for garderobe ved inngang. Innvendige boder er plassert i kjeller og er på 10.1m2 og 4, 8 m2. det er også tenkt mulighet for lagringsplass i vaskerom i 1.etasje. Sportsbod er plassert i tilknytning garasje. Denne er på 5 m 2 og gir plass for oppbevaring av hagemøbler, bilhjul, barnevogner, sportsutstyr etc. Søppelhåndtering Det er inntegnet plass til avfallsbeholdere i forbindelse med sportsbod, groventre og garasje. Bygningsfysikk, lyd- og brannforhold Boligene vil bli utført med bygningsdeler som tilfredsstiller forskriftskrav med tanke på bygningsfysikk (energibehov, energiforsyning), lyd- og brannisolering. Uteoppholdsareal Det er planlagt hellelagt uteplass mot sør/vest, med utgang fra kjøkken. Det er også planlagt stor gresslagt hage mot øst med dybde på 11,8 meter. Boligen har en terrasse på 25m2 som ligger plassert mot vest. Side 2 av 5

Omsøkt tiltak sett i forhold til bestemmelser Aktuelle bestemmelser gjengis og kommenteres under. Utdrag fra reguleringsbestemmelsene er gjengitt med kursiv tekst og kommentert med rett tekst. 4.1 Avkjørsler -Det tillates bare en avkjørsel per eiendom i maksimalt 4 m bredde med nødvendig sikt 2x 5 m. Avkjørsel til bolig er 4 meter bred med nødvendig sikt på 2x5m. 4.2 Innhegning -Forstøtningsmurer mot gate eller nabotomt skal ikke overstige 1 m, dersom terrengforskjellen kan tas opp i form av skråning på en naturlig måte. -Murer skal utformes iht. kommunalteknisk norm. -Innhegninger mot gate skal utføres mest mulig ensartet i samme gateflukt, fortrinnsvis med hekk eller buskplanting og kantstein. Hvis gjerde kommer til anvendelse, skal dette være maksimalt 1,5 m høyt over ferdig gate, eventuelt. Det er lagt stor vekt på at boligen er godt tilpasset terrenget. Alle skjæringer og lanskapsmessige behandlinger bearbeides i størst mulig grad med skåninger. Der hvor det er nødvendig med forstøtningsmur, vil denne bli oppført i betong, iht. illustrasjonsplan. Høyeste punkt på mur ved tomtegrense ved nabotomt mot sørvest er 1,2 meter iht. eksisterende terreng i digitalt kartgrunnlag. Alle gjerder har høyde 1m over bakkenivå. 5.1.1 Boligens utforming -Bebyggelsen unntatt garasje skal plasseres innenfor de regulerte byggelinjer. Der det ikke er vist byggegrense gjelder plan og bygningslovens krav om 4 m avstand til naboeiendom. Dette gjelder også mot friområdene. Boligen er plassert innenfor regulerte byggegrenser, mot vei og eksisterende nabobebyggelse. Boligen ligger nærmere enn 4 meter fra tomtegrense mot øst. I denne forbindelse er det innhentet skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen iht. PBL 29-4. Se vedlagt erklæring. -Bebyggelsens utforming, farge, eksteriør, inngjerding og plassering skal tilpasses strøkets karakter og ikke avvike vesentlig fra dette. Bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødige terrenginngrep unngås. Bygget skal legges så lavt som mulig slik at det ikke stikker seg spesielt ut i forhold til nabobygg og landskapet sett i fra avstand. Boligen er utformet slik at de skal passe inn i eksisterende struktur. Boligen er prosjektert med sadeltak og planlagt med liggende tre-kledning, men innslag av plater. Noe som er gjengående i de fleste boligene i området. Nabobebyggelsen består av en blanding av eldre og nyere trehusbebyggelse, vi mener derfor at den omsøkte bolig vil passe godt inn i eksisterende boligstruktur. Strukturen i området består for det meste av eneboliger i 1-2etasjer, noen med underetasje. Det er også noen tomannsboliger og firmannsboliger langs gaten. Vi mener størrelsen på boligen vil passe godt inn i den skalaen av boligtyper som finnes i området. Vi har lagt stor vekt på å tilpasse boligen til eksisterende terreng slik at boligen er plassert hensiktsmessig i terrenget i forhold til eksisterende nabobebyggelse. Side 3 av 5

Boligen ligger plassert i terrenget slik at man får en fin fjernvirkning av boligen sett fra avstand. -Bygningene skal ha samme hovedtakform og tekking som tilliggende hus og med møneretning primært langs terrengkotene, med samme orientering som nabobebyggelsen. Eventuelle takoppbygg kan maksimalt utgjøre 1/3 av takets lengde. Dette regnes ikke som hovedgesimshøyde. Oppbygg skal underordnes husets hovedform. Nedskjæringer i takflaten tillates ikke. Arkene skal være i samme stil eller form. Boligen er prosjekter med saltak. Hoveddelen av bebyggelsen i området har saltak. Det er varierte retninger på plassering blant nabobygg, noen har møneretningen langs terrengkotene og andre ligger på tvers av kotene. Omsøkt bolig har møneretningen på tvers av kotene. Vi mener dette gir den mest optimale utnyttelsen av tomten, både for å sikre gode uteområder for omsøkt bolig, men også for at omsøkt bolig ikke «sperrer» utsikten for nabobebyggelse. Boligen er prosjektert med et takoppbygg på sørvestfasaden. Oppbygget utgjør 1/3 av husets lende. Oppbygget er underordnet hovedhuset og er i samme stil og utforming som resten av boligen. 5.1.3. Garasjer -Garasjer tillates oppført med maksimum 40 m2. Garasjene skal plasseres i forhold til bolighuset og nabohus slik at det oppnås en god arkitektonisk virkning. Garasjene kan plasseres mot nabogrense også der garasje er sammenbygd med bolig. Det skal opparbeides to biloppstillingsplasser for hver boenhet eksklusiv garasje/carport. Det er prosjektert dobbel garasje på 30,5m2. Garasjen er sammenbygget med boligen via en sportsbod og terrasse. Det er prosjektert to biloppstillingsplasser på egen tomt i tillegg til to bilplasser i garasjen. Det er lagt stor vekt på å tilpasse garasjen i forhold til bolighuset slik at man oppnår en god arkitektonisk virkning. Garasjen er planlagt med flatt tak, dette for å underordne seg bolighuset og tilpasse seg boligens moderne utrykk og linjer. -Mot offentlig veg må avstanden være 5 meter dersom garasjen er plassert vinkelrett på veien. Dersom det er trafikksikkerhetsmessig tilrådelig og plasseringen er parallell med veien, kan garasje plasseres minimum 1 meter fra vei. Garasjer kan ha maks mønehøyde lik 3,5 m for enbils garasje og 4 m for dobbel garasje. Garasjen er plassert parallelt, 1m fra veien. Garasjen er prosjektert med flatt tak, med høyde på 4 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Det står i bestemmelsene at mønehøyden kan være maks 4 meter ved dobbelgarasje. Vi mener at når garasjen er planlagt med flatt tak vil den virke mindre fremtredende mot veien, man vil få mindre takflate og mer fasade. Vi mener dette er en god løsning for å sikre godt samspill arkitektonisk mellom garasje og bolig. 5.1.4. Krav til uteareal -Det skal for hver boenhet opparbeides minimum 100 m2 egnet uteareal for opphold på bakkeplan med minimum 10 m dybde på solrikt areal (50 % av utearealet skal ha sol store deler av dagen fra mars til september). Boligen er planlagt slik at man har 448,2 m2 uteareal, hvorav ca. 200m2 er opparbeidet plen og hellelagt uteplass. Det vil bli opparbeidet hage med min. 10m dybde på sørøst siden av boligen. Vedlagt søknaden ligger sol og skyggediagram med utvalgte datoer som viser disse forhold: 21.03 kl. 15.00: sol, 54,1%, inkl. balkong 57,2% 21.06 kl. 15.00: sol, 68,5%, inkl. balkong 72,6% Side 4 av 5

21.06 kl. 18.00: sol, 41,3%, inkl. balkong 43,0% 21.09 kl. 15.00: sol, 47,1%, inkl. balkong 50,1% Vi mener vedlagt sol -og skyggestudie viser at utearealet har sol store deler av dagen fra mars til september. -Tomten skal opparbeides med minst mulig harde flater, fortrinnsvis kun på avkjørsel, oppstillingsplass og gangveier. Minimum 20 % av tomten skal beplantes med plen og eller busker og trær. Tomten vil bli opparbeidet med minst mulig harde flater, min 20% av tomten vil bli beplantet med plen. Nabovarsling Denne søknaden er nabovarslet på vanlig måte iht. PBL 21-3. Frist for merknader utløp 11.03.2014. Ved fristens utløp er det ikke innkommet merknader fra varslede naboer. En eier av flere Gnr. som skal ha nabovarsel har mottatt ett varsel. Vi håper på en rask og positiv behandling av søknaden. Dersom det skulle være behov for ytterligere opplysninger, ber vi om at dere kontakter oss så raskt som mulig. Med vennlig hilsen Arkitektkontoret STAV AS Henning Bøe Daglig leder Evy Eftestøl Faglig leder/sivilarkitekt MNAL Side 5 av 5