Oslo kommune Bydel Gamle Oslo Bydelsadministrasjonen Til bydelsutvalget BU-sak 03/2014 BUK-sak 03/2014 Dato: 10.01.2014 Deres ref: Vår ref (saksnr): 2011/1205 Saksbeh: Marianne Netland, 23431109 Arkivkode: 512.1 BYDELENS UTTALELSER TIL KUNNGJØRING AV OFFENTLIG ETTERSYN - KONOWSGATE 67 B Bydelsadministrasjonen mottok 09.01.2013 vedtak om kunngjøring av offentlig ettersyn av reguleringsplan for Konowsgate 67 B. Saken er tilgjengelig på PBEs saksinnsyn med saksnummer 201111943. Frist for uttalelse til planforslaget er satt til 24.02.2013. Saken er tenkt oversendt politisk behandling i rådhuset 2. tertial 2014. Saksopplysninger Området foreslås regulert til bolig/forretning/industri/lager, Forretning/industri/lager/Friområde, Kjøreveg og Fortau. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for fortetting og byreparasjon. Eksisterende næringsbygg rives delvis og utvides mot øst. På bygningens tak etableres et småhusområde med ca 20 boliger og et nytt friområde med gangforbindelse mellom Konows gate og Ryenbergveien. Det åpnes for inntil 4.000 m² varehandel. Planen er utarbeidet av SJ Arkitekter AS for Konows gate 67 B ANS v/stor-oslo Management AS. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold. Bydel Gamle Oslo Besøksadresse: Postadresse: Telefon: 02180 Bydelsadministrasjonen Platousgate 16 Postboks 9406 Grønland Telefaks: 23 43 10 01 0135 Oslo Bankkonto: 13150100431 Internett: www.oslo.kommune.no E-post: postmottak@bgo.oslo.kommune.no Org.nr.: 974778742
Parallelt med planarbeidet har forslagsstiller søkt om bruksendring og ombygging av 1. etasje til bilforretning, ny nedkjøringsrampe til 4., og 5. etasje fra Ryenbergveien med utvidet platå/snuplass mot vest, ny trapp på byggets nordøstre hjørne, samt ny fasade mot Konows gate i de nederste etasjene. Det er gitt rammetillatelse for disse tiltakene. Det er også gitt midlertidig dispensasjon fra arealformål som gjelder inntil ny reguleringsplan er vedtatt (eller maks. 5 år) Videre er det gitt dispensasjon for økt utnyttelse for næringsformål. Det er også gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i vegloven for rampen og utvidet snuplass mot Ryenbergveien, og for ny støttemur ved gang- og sykkelveien. Bydelsutvalget har ikke fått dispensasjonssøknadene til uttalelse. Tidligere saksgang og uttalelser Bydelsdirektøren anbefalte ikke planinitiativet da det ble sendt på samråd i 2011 og det ble sagt at tomten på grunn av lysforhold, støy og forurensing var ikke tomten egnet til boligformål. Det ble også anført at De planlagte studentboligene ligger i rød støysone. Tomten tilsier at det ikke vil være mulig å legge til rette for gjennomgående leiligheter med en stille side. Området er ikke i et fortettingsområde eller knutepunktsområde. Bydelsdirektøren ser ingen grunn til å lempe på krav til bomiljø for denne tomten. Videre er det uheldig å lempe på krav til bomiljø for studentboliger selv om studenter trolig vil bo der relativt kort tid. 2
Småhusbebyggelsen som planlegges på toppen av bygningen, vil trolig ikke overholde støykravene i T-1442 uten at det settes opp en støyskjerm. Samlokalisering av lager og boliger kan føre til interessekonflikter når det gjelder støy fra store biler, lasting og lossing. Bygningen ligger ca. 609 m fra en av tunnelåpningen til Ekebergtunnelen. Ekebergtunnelen hadde i 2006 en ÅDT på 50000 til 60000. Boligene vil være svært utsatt for luftforurensing. Forslagsstillers tilbakemelding på bydelsdirektørens uttalelser: Endringer av planforslaget fra planinitiativstadiet til kunngjøring av offentlig ettersyn: Planområdet er utvidet for å omfatte Ryenbergveien og krysset med Utsiken. Konows gate omfattes ikke i planavgrensningen på grunn av Statens vegvesens forhåndsuttalelse. Forslagsstiller har tatt ut studentboliger av forslaget, og størstedelen av bygningsmassen reguleres til næringsformål. Eksisterende forhold Planområdet ligger i skråningen ned fra Ekebergplatået. Planområdet ugjør ca 11.8 daa og består av gnr/bnr 236/53, samt tilstøtende del av fortau ved Ryenbergveien mot sørvest og deler av krysset mellom Ryenbergveien og Utsikten. Tomten i Konowsgate 67 B grenser mot Konowsgate i nord, og Ryenbergveien i sør, og utgjør ca 10.2 daa. Under vestre del av planområdet går Ekebergtunnelen og Svartdalstunnelen. Eiendommen er utsprengt og bebygget i tidsrommet 1963-1968. Bygget er oppført som garasje og verksted og bensinstasjon for Postens biler. Bygget er i dag benyttet til verksted/kontor/industri. Det er godkjent en gocart-bane i bygget. Ved oppføring ble det godkjent 350 parkeringsplasser. I underetasjen er det etablert et tilfluktsrom for 120 personer. Eiendommen er i dag ikke fullt utnyttet i forhold til sine tidligere tillatelser. 3
Planstatus 4
5
Beskrivelse av planforslaget 6
Plangrep Forslagsstiller har karakterisert plangrepet som byreparasjon. Dagens utsprengte felt vil bebygges, høyden på næringsbygget vil senkes og fasadene vil opprustes. Det legges til rette for fortetting gjennom etablering av boliger på tak og det etableres et friområde som i følge forslagsstiller vil ha betydelige konsekvenser for stedsutvikling lokalt, ved å gi en uformell, offentlig møteplass med gode muligheter for lek, i et område preget av boliger i private uteoppholdsareal. Det etableres ny gangforbindelser, og forretninger vil gi et servicetilbud for beboerne i nærområdet. Støyøkningen som følge av økt trafikk vil være liten (0,5 db). Den lokale luftkvaliteten over kote 61 anses å være akseptabel for boligformål. Kravene i støyforskriften T-1442/2012 vil tilfredsstilles. Trafikkforhold Utbyggingen vil medføre vesentlig økt trafikkbelastning i inn/utkjøring fra Konowsgate 67 B sammenlignet med dagens bruk. Det vil også være mer trafikk i krysset ved gang- sykkelveien ved atkomsten til Konowsgate sammenlignet med dagens bruk. Ifølge risikoanalysen vil bilene ha vikeplikt for gående og syklende på gang- sykkelveien, men bilførernes oppmerksomhet vil i stor grad være rettet mot biltrafikken på hovedveien. Plan- og bygningsetatens vurdering PBE viser til at foreslått utvikling av eiendommen er i tråd med overordnete planer og retningslinjer, og vil legge til rette for fortetting og effektivisering av arealbruken innenfor byggesonen i tråd med retningslinjer for areal- og transportplanlegging. Planforslaget medfører en endring av kommuneplanens arealdel, men den foreslåtte arealbruken vil imidlertid være i samsvar med arealstrategiene i kommuneplan 2008 og utvikling av et allsidig bymiljø i dette området. 7
Planetaten avventer høring før det tas stilling til om etatens skal utarbeide et eget planalternativ. Deres forbehold gjelder arealbruken og utnyttelsen i forhold til trafikkøkningen, fordeling av trafikk mellom avkjørslene inkludert kundetrafikk og varelevering, parkering på terreng og maksimal kotehøyde på friområdet. Plan og bygningsetaten vil også vurdere å sikre solforhold i uteareal til boligområdet, etablering av grønt tak i tilfelle boligområdet ikke realiseres, maksimal høyde på støyskjerming, en offentlig gangforbindelse mellom Ryenbergveien og Konowsgate utenfor byggegrenser, samt rekkefølgekrav for veitiltak i Ryenbergveien for næringsbebyggelse i plankart og/eller bestemmelsene i et eventuelt alternativ. Bydelsdirektørens vurdering Konowsgate kan karakteriseres som å være lite fotgjengervennlig da den er preget av lange strekk uten variasjon. Bydelsdirektøren er positiv til byreparasjon på tomten, og at det skal etableres en offentlig gangforbindelse og et friområde mellom Ryenbergveien og Konowsgate. For å aktivisere gaten og området, og gjøre det mer fotgjengervennlig, er tverrforbindelser svært viktig. Sammen med etablering av friområde og gangvei er det viktig at det gjøres grep som sikrer en levende fasade mot Konowsgate, da området er støyutsatt. Dette kan gjøres gjennom fokus på byggets nedre etasjer og ved å sikre god belysning, og gjennom bruk av variasjon i utforming av fasadeløpet. I tillegg har bydelsdirektøren foreslått at det legges inn en bestemmelse som sikrer at lagerfunksjoner ikke legges direkte ut mot gateplan. Risikoanalysen viser at det er risiko for ulykker ved utkjørsel, da bilene vil krysse gang- og sykkeltraséen. Bydelsdirektøren mener det da bør gjøres tiltak for å sikre at gode forhold for gående og syklister i den forbindelse. Bydelsdirektøren er skeptisk til at det kan tillates detaljvarehandel. Bydelsdirektøren stiller spørsmålstegn ved at bilbutikk er det som kan gi den nødvendige aktiviteten. Selv om det etableres gangveier, ser ikke bydelsdirektøren hvordan etablering av detaljvarehandel og bilbutikk ikke vil medføre økt biltrafikk. Kollektivdekningen i området er for begrenset og Konows gate er ingen fotgjengervennlig gate. Detaljvarehandel vil trekke til seg kunder fra et større område og disse vil i hovedsak komme med bil. Bydelsoverlegen har kommet med følgende uttalelse i saken: Det vises til forslag til bestemmelse 8 hvor det er sagt at Støy på uteoppholdsareal skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2012. Det bes om at bestemmelsen endres til at Støy på uteoppholdareal skal til enhver tid tilfredsstille minimum anbefalte grenser i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2012. Bydelsdirektøren innstiller til bydelsutvalget å fatte følgende vedtak: 1. Bydelsutvalget er positiv til planforslagets hovedgrep. Byreparasjon og etablering av nye tverrforbindelser for gående er positivt for området. Bydelsutvalget er derimot skeptisk til at det skal tillates detaljvarehandel på tomten. Bydelsutvalget kan ikke se at detaljvarehandel kan bli annet enn bilbasert. 2. For å sikre den nødvendige aktiviteten på gateplan er det viktig at fasaden mot Konowsgate etableres med god belysning, variasjon i fasadeløpet. Det bes om at det lages en bestemmelse som sikrer at det ikke tillates lagringsfunksjoner ut mot gaten, slik at en levende fasade mot Konowsgate kan etableres. 3. Bydelsutvalget etterlyser tiltak for å sikre fotgjengere og syklisters sikkerhet mtp utkjørsel fra Konowsgate over gang- og sykkelveien. 8
4. Det vises til forslag til bestemmelse 8 hvor det er sagt at Støy på uteoppholdsareal skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2012. Bydelsutvalget ber om at bestemmelsen endres til at Støy på uteoppholdareal skal til enhver tid tilfredsstille miinimum anbefalte grenser i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2012. 5. Det oppfordres til å jobbe med energieffektive og grønne løsninger i bygningsmasse og anlegg, og å satse på grønne tak for å minske luftforurensing og overvannsproblematikk. Det bes om at punkt om grønne tak inntas i reguleringsbestemmelsene. 6. Situasjonen for pollinerende insekter er alvorlig og dramatisk. Derfor ber bydelsutvalget at forslagsstiller har dette i mente ved utformingen av uteoppholdsarealet og ved utvelgelse av vegetasjonen i uterommene. Det bes om at det satset på planer og vekster som gir gode forhold for pollinerende insekter. Bydel Gamle Oslo Lasse Østmark bydelsdirektør Randi Nagelhus avdelingsdirektør Vedlegg: 1. PBES saksfremstilling 2. Forslagsstiller planbeskrivelse 3. Plankart til offentlig ettersyn 4. Samrådsinnspill 5. Illustrasjonsplan 6. Perspektiver 7. Temautredninger 8. Soldiagram 9. Snitt 9