ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 68/17 Formannskapet 28.03.2017 12/17 Kommunestyret 04.04.2017 SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING B2 GYSTADMYRA DELFELT B.2.2 Vedtak Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 12, vedtas detaljregulering for B2 Gystadmyra delfelt B2.2 som vist på kart datert 15.3.2016 med tilhørende bestemmelser datert 22.3.2016. I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 oppheves reguleringsplan for Felt B2, Gystadmyra vedtatt 1.9.2008 og deler av reguleringsplan for Gystadmyra Jessheim vedtatt 3.5.2004. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/6202-37 Side 1 av 8
Saksprotokoll i Kommunestyret - 04.04.2017 Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Formannskapet - 28.03.2017 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 12, vedtas detaljregulering for B2 Gystadmyra delfelt B2.2 som vist på kart datert 15.3.2016 med tilhørende bestemmelser datert 22.3.2016. I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 oppheves reguleringsplan for Felt B2, Gystadmyra vedtatt 1.9.2008 og deler av reguleringsplan for Gystadmyra Jessheim vedtatt 3.5.2004. Saksnr. 2015/6202-37 Side 2 av 8
RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 12, vedtas detaljregulering for B2 Gystadmyra delfelt B2.2 som vist på kart datert 15.3.2016 med tilhørende bestemmelser datert 22.3.2016. I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 oppheves reguleringsplan for Felt B2, Gystadmyra vedtatt 1.9.2008 og deler av reguleringsplan for Gystadmyra Jessheim vedtatt 3.5.2004. Ullensaker, 17.03.2017 Erlend Eggum rådmann Saksnr. 2015/6202-37 Side 3 av 8
Saksbehandler: May Kristine Andersen Vedlegg: Plankart datert 15.3.2016 Reguleringsbestemmelser datert 22.3.2016 Planbeskrivelse Illustrasjoner datert 29.8.2016 Kommentarer og merknader til offentlig ettersyn Saksdokumenter: ROS-analyse, geoteknisk rapport og støyrapport. SAMMENDRAG Detaljreguleringsplanen for B2 Gystadmyra delfelt B2.2 legger til rette for etablering av blokkbebyggelse med parkeringskjeller. Bebyggelsen planlegges i 2-4 etasjer med tilbaketrukket 5 etasje. Boligblokkene i planforslaget viser et samlet netto boligareal på ca. 5440m² (% BYA = 31,5 %). Tiltaket forholder seg til de kravene som er satt i gjeldende regulering. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av; «Detaljregulering B2 Gystadmyra delfelt B2.2 gnr. 117/534» datert 21.3.2016. På vegne av utbygger, PEAB Eiendomsutvikling AS, fremmer Sivilarkitekt MNAL Finn Kleiva Arkitekter, forslag til detaljregulering av felt B2 Gystadmyra, delfelt B2.2. Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av boligblokker med tilhørende trafikk- og utomhusarealer innenfor felt B2 på Gystadmyra, gnr. 117/534. Utbyggingen består av fire blokker i 2-4 etasjer med tilbaketrukket 5 etasje. Samlet netto boligareal er på ca. 5440m². Beregnet BYA ca. 2563m² (31,5 %). Planområdet ligger nordøst for Jessheim sentrum i Ullensaker kommune og er en del av Gystadmyra og de fire utbyggingsområdene B1, B2, B3 og B4. Det er utarbeidet en detaljreguleringsplan for B2.1, som omfatter vel halvparten av arealet innenfor felt B2 (Gjelder bygg A, B, C og D). Foreliggende planforslag omfatter det resterende området mot nordøst, delfelt B2.2. Kommunedelplan for Gystadmyra Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra Saksnr. 2015/6202-37 Side 4 av 8
Planstatus Kommuneplan Planområdet ligger med formålet Boligbebyggelse i kommuneplanen med hensynssone for at gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde jf. Plan- og bygningsloven 11-8, nr. f. Kommunedelplan for Gystadmarka Planområdet inngår i kommunedelplanen for den nye bydelen Gystadmarka. Hele området Gystadmyra ligger med hensynssone detaljeringssone Reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Reguleringsplan for Gystadmyra Planområdet omfatter felt B1, B2, B3 og B4, samt områdene FK1, FK2, FKB1 og FKB2 i reguleringsplanen for Gystadmyra. Området B2 er regulert til boligformål med en utnyttelse på % -BYA = 32 %. Det er krav om detaljregulering. Det tillates å oppføre boliger som blokk/leilighetshus/ konsentrert småhusbebyggelse. 50 % av bebyggelsen tillates oppført med maks. gesimshøyde 10,5 meter + tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde på 13,5 meter. 35 % av bebyggelsen tillates oppført med maks. gesimshøyde 13,5 meter i tillegg til tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde 16,5 meter. Langs gjeldende friområde SV4 tillates det maks gesimshøyde 8 meter, med tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde 11 meter. Inntil 15 % kan oppføres med høyere gesims- /mønehøyde, f.eks. fond-/aksemotiv og trapp/heistårn. Det skal avsettes min. 60 m² til felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Av disse skal opparbeidede lekearealer utgjøre min. 25 m² pr. boenhet. 10 m² av disse er avsatt til grendelekeplass, som kan opparbeides utenfor området, innenfor området GLB. Krav til uteoppholdsarealer innenfor planområdet begrenses derfor til 50 m² pr. boenhet. Uteoppholdsarealer innen byggeområdene skal være opparbeidet før tilhørende bebyggelse tas i bruk. Planprosess Planarbeidet startet med oppstartsmøte med kommunen i desember 2015. Planoppstart ble varslet desember samme år. Planforslaget er endret i samsvar med punktene i vedtaket fra 1.gangsbehandlingen. Etter intern saksbehandling ble planforslaget 1.gangsbehandlet i HOP den 20.9.2016. Innkomne merknader til varsel om oppstart Til varsel om planoppstart ble det avgitt 6 uttalelser. I vedlagt planbeskrivelse er disse oppsummert og kommentert av forslagsstiller. 1.gangsbehandling Planforslaget ble behandlet i HOP den 20.9.2016, sak 176/16. Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 2.10.2016-13.2.2017. Kommunen mottok uttalelser fra 3 instanser. Etter kommunikasjon per mail og telefon med Fylkesmannen i Oslo og Akershus i forbindelse med krav om redigert geoteknisk rapport og ROS-analyse, fikk Fylkesmannen utsatt frist til 24.2.2017. ROS- analyse og geoteknisk rapport ble endret etter merknadene fra Fylkesmannen parallelt med offentlig ettersyn og sendt til kommunen og Fylkesmannen før fristen. Saksnr. 2015/6202-37 Side 5 av 8
Statens vegvesen, datert 14.2.2017 Planen er i henhold til overordnende planer og følger de krav som er satt i gjeldende reguleringsplan for området. Med bakgrunn i dette har Statens vegvesen ingen merknader til oversendt planforslag. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering Akershus fylkeskommune, datert 7.2.2017 Fylkesrådmannen viser til uttalelse datert 2.3.2016 til varsel om igangsatt reguleringsarbeid for området, og har ingen ytterligere merknader. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 22.2.2017 Det er forekomst av kvikkleire og høy grunnvannstand i planområdet. Dette anses ivaretatt på en tilfredsstillende måte i planforslaget. De viser til kommunens ansvar som planmyndighet, jf. Fylkesmannens forventlingsbrev til kommunen av 16. mars 2016. Basert på oversendt informasjon har de ingen merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet har et areal på ca. 8,13 daa, og ligger på Gystadmyra ca. 1,5 km nordøst for Jessheim sentrum. Området omfatter gnr./bnr. 117/534, og er den nordøstlige delen av Gystadmyra delt B2. Området er en del av allerede regulert utbyggingsområde og grenser mot påbegynt konsentrert småhusbebyggelse mot nord. Mot vest og sør grenser planområdet mot B2.1, med to boligblokker mot vest samt to planlagte boligblokker mot sør. Mot øst grenser planområdet mot det planlagte friområdet SV4 (Gjeldende bestemmelser for Gystadmyra). KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER Planforslaget legger opp til en utbygging av blokkbebyggelse som består av ca. 100 boenheter i variert størrelse fordelt på fire blokker i fire etasjer med en tilbaketrukket femte etasje. Bebyggelsen trappes ned til to etasjer i øst mot SV4. % BYA for det illustrerte prosjektet ligger på 31,5 % BYA. Byggene F og G er plassert mot vest og bygg E og H er plassert mot nordøst med tilliggende veger og grøntområder slik at det oppnås en kvartalsstruktur med store uteoppholdsarealer med god tilgang til eksisterende grøntområde SV4. Hoveddelen av parkeringen ligger i delvis nedsenket parkeringskjeller, mens gjesteparkeringen ligger på terreng. Tegningene viser tradisjonelle svalgangsblokker med sentralt plasserte trappe- /heistårn med rømningstrapper i hver ende. Det er planlagt en totrinns utbygging av tiltaket. Byggetrinn 1 omfatter bygg E og F med tilhørende garasjeanlegg og uteoppholdsarealer. Byggetrinn 2 omfatter bygg G og H med tilhørende garasjeanlegg og uteoppholdsarealer. Saksnr. 2015/6202-37 Side 6 av 8
Illustrasjon sett fra sør. Saken er ytterligere beskrevet i planbeskrivelsen. RÅDMANNENS VURDERINGER/DRØFTINGER Utnyttelsen ligger på 31,5 % - BYA og ligger innenfor overordnede reguleringsplan for Gystadmyra som tillater en % - BYA på opptil 32 %. Bygningenes høyder trappes ned til to etasjer mot øst og har her en byggegrense på 4 m. Bebyggelsen tillates oppført med maks gesimshøyde 13,5 m pluss tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde på 16,5 m. (Bygg F og G). For bebyggelsen mot friområde SV4 øst for planområdet tillates det maks gesimshøyde 8m med tilbaketrukket toppetasje med total høyde på 13,5m. (Bygg E og H). Inntil 15 % kan oppføres med høyere gesims-/mønehøyde, for eksempel fond-/aksemotiv og trapp/heistårn. Dette gjør at man skaper variasjon i høydene. Sammen med at svalgangsløsningen forsterkes med utvidelser i svalgangene i form av utenpåhengte balkonger, skapes det gode visuelle variasjoner i høyder og fasader. Det er lagt vekt på at byggene skal danne gode rom og visuelle kvaliteter i form av siktlinjer og fasadevirkninger. Illustrasjon sett fra nordvest bygg E og F. Slik som byggene er plassert nå vil man få et litt mindre uteoppholdsareal i nord (mellom Bygg E, G og H) med mindre gode solforhold på ettermiddag/kveld, men man vil få et større sammenhengende uteoppholdsareal med gode solforhold hele dagen på et større sammenhengende område i sør. Ved at byggene plasseres ut mot tilgrensende veger og grøntområder oppnås det et preg av kvartalsstruktur med variasjon i størrelse på grønne områder. Byggenes plassering mot vest og nord bidrar til et mindre og mer skjermet uteoppholdsareal i nord med gjennomgangforbindelser til de andre uteoppholdsarealene i området. Bygg E og H ligger mot nord og skaper et større, sammenhengende uteoppholdsareal i den sørøstre delen av planområdet sammen med friområde for lek og opphold som ligger innenfor område B2.1 i sør. Uteoppholdsarealene åpner seg opp mot Saksnr. 2015/6202-37 Side 7 av 8
friområde SV4, med god kobling til eksisterende grøntområde med tilhørende gangveg og turstier. Dette gir også gode forbindelser til grendelekeplassen sør for området. Dette vil fungere som et stort felles uteoppholdsareal for hele B2. Samlet felles uteoppholdsareal pr. boenhet utgjør ca. 66m². Endringene som er gjort i ROS-analysen og geoteknisk rapport har ikke utløst noen endringer i plankartet eller bestemmelsene. Utslagene i ROS-analysen som krever tiltak er sikret i foreliggende bestemmelser. KONKLUSJON På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at detaljreguleringsplanen vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/6202-37 Side 8 av 8