BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 18.07.2012 Fagnotat Saksnr.: 201004330/33 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: RIOL FANA. GNR 13, BNR. 503. JACOB KJØDESVEI 10. PLANNUMMER 15640003 FORSLAG TIL MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN 15640000. Kort om planforslaget HML-arkitekter fremmer på vegne av Jacob Kjødesvei Eiendom forslag om mindre endring av reguleringsplan 15640000 i Fana bydel som ble vedtatt 30.mai 2005. Eiendommen er der regulert til ene-, to- og firemannsboliger. Hovedformålet med planendringen er å rive dagens bolig på gnr. 13, bnr. 503 og erstatte denne med er nybygg med fire leiligheter (firemannsbolig) med underliggende garasjeanlegg og ny felles adkomstvei for dette bygget og to tilgrensende eiendommer. Eiendommen ligger i regulert boligområde, jr. reguleringsplan 15640000, vedtatt av bystyret 30.mai 2005. Eiendommen er på 1066 m 2 Forslagsstiller opplyser at eiendommen vil bli utvidet med et tilgrensende areal på 200m2 fra gnr. 13, bnr. 66, som er eid av tiltakshaver. Tomten blir dermed 1266m2. Det opplyses at totalt foreslått bebygget areal inkludert parkering utgjør 760m2, dette gir en utnyttelsesgrad på totalt 60 % BRA. Gjeldende reguleringsplan tillater en utnyttingsgrad (TU) på max. 30 % for eiendommen, jfr. reguleringsbestemmelse 3.1.2. Forslaget innebærer dermed en reguleringsendring. Bildet viser omtrentlige plangrenser for reguleringsendringen.
Bunntekst Forslag til plankart. Eiendommens beliggenhet og topografi Eiendommen er bebygget, og hoveddelen av eiendommen er dermed planert for bolig. Terrenget skrår oppover i bakkant av dagens bolig. Planområdet grenser til boligeiendommer i sør og øst. I vest grenser eiendommen til Jacob Kjødesvei. I nord grenser planområdet til felt KB5 som i gjeldende reguleringsplan er regulert til konsentrert småhusbebyggelse med TU på min. 30 % og max. 45 %. Felt KB6 omfattes av bebyggelsesplan, pnr.15645100, vedtatt 23.oktober 2008. Bebyggelsesplanen åpner opp for et leilighetsbygg med 8 leiligheter. Tomteutnytting for KB6 ble tillatt å være på inntil 45 %- BRA, jfr. reguleringsbestemmelsenes 2.3.1. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Det ble avholdt oppstartsmøte for planendringen 22.april 2010. Varslet om oppstart av planarbeidet ble sendt til tilgrensende naboer og relevante kommunale myndigheter 8.juli 2011. Plankart inneholdt ny tilkomstveg til hovedvei for Jacob Kjødesvei 10-12 og 14 samt en plan for utbedring av kommunal veg og fortau. Merknadsfristen var satt til 19. august 2011. Det kom ikke inn private merknader, men det kom tre uttalelser fra høringsinstanser. Dette gjelder VA-etaten, samferdselsetaten og byantikvaren. VA-etaten har gitt generelle uttalelser, jf. plankonsulentens merknadsnotat (vedlegg D). Samferdselsetaten ba i sine merknader av 16.august 2011 om at følgende rekkefølgekrav blir tatt inn i reguleringsbestemmelsene: - Utbygger skal stå ansvarlig kun for opparbeidelse av detaljerte tekniske planer for utbedring av kommunal veg i strekningen mellom avkjørsel for Jacob Kjødesveg 13-15 og avkjørsel for Jacob Kjødesveg 19, samt sikre nødvendig veggrunn på samme strekning" Side 2 av 8
Bunntekst Sikring av mur ved utbedring av vei På vestsiden av Jacob Kjødes vei er det reist en høy mur i naturstein som vil bli berørt ved en justering av veien. På bakgrunn av anmodning fra Samferdselsetaten 05.desember 2011 sendte forslagstiller en henvendelse om utkraging av Jacob Kjødesvei til byantikvaren 03.februar 2012. Det ble presentert to alternativer, utkraging ved muring eller ved søyler. Byantikvaren svarte 24.februar 2012 og anbefalte at: «det mures opp med naturstein der veien er utkraget». Fagetaten finner etter dialog med samferdselsetaten å legge inn følgende krav i planbestemmelsene: «Etter anbefaling fra Byantikvaren skal det, ved breddeutvidelse av Jacob Kjødesvei, jfr. planendring 15640003, benyttes naturstein så langt som mulig ved forlengelse og justering av eksisterende natursteinsmur» 1. For utfyllende opplysninger vises det i denne sammenheng til forslagstillers situasjonsplan som viser utkraging fortau 2 samt snittegning som viser muren 3, begge datert 12.03.12 (jfr. vedlegg E). Materialet som er innsendt i forbindelse med søknad om reguleringsendring er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Det henvises til Fagetatens kommentarer for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter varsling/offentlig ettersyn I opprinnelig søknad ble TU oppgitt til 50 %. I etterkant av offentlig ettersyn ble fagetaten 14.mars 2012 kontaktet av forslagstiller som nå ønsker en TU på 50 % uten at parkering var regnet med. Forslagstiller sendte inn revidert planmateriell 11.mai 2012. Det ble der orientert om at bebygd areal vil bli utvidet fra 634m2 til 760m2 inklusive parkering. %BRA endres dermed fra 50 % til 60 %. Endringen er ikke varslet. I realiteten innebærer endringen noe større leiligheter. Fagetaten vurderer dette som en mindre justering som ikke har konsekvenser for naboer. Fagetatens kommentarer Det planlagte bygget inkludert parkering oppgis å ha en utnyttingsgrad på 60 % BRA. Forslaget innebærer dermed en høyere utnyttingsgrad en gjeldene plan tillater. Type bebyggelse, antall etasjer, antall boenheter,. Forslaget innebærer bygging av en firemannsbolig, noe som gjeldende reguleringsplan åpner for. Forslagstiller opplyser at bygningen har inngangsparti på gateplan med inngang fra overbygget carport som vil romme 6 parkeringsplasser. Over dette vil det ligge to fulle boligetasjer med to leiligheter i hver etasje, dvs. totalt fire boenheter (jfr. vedlegg C) Siden terrenget skrår oppover mot øst vil bygget fremstå som tre etasjer sett fra tilkomstpartiet i vest, men som to etasjer sett fra naboer i øst. Carporten vil være åpen mot vest. Fagetaten har 1 Endring skjer gjennom et tillegg til 8.3 i gjeldende bestemmelser 2 Dokument 36, fil 26 3 Dokument 36, fil 27 Side 3 av 8
formidlet til forslagstiller at det må tilstrebes at parkeringsarealet/carporten ikke får en for dominerende rolle. Forslagstiller opplyser at: «Carport vil få bakvegg og belysning med et tiltalende uttrykk. Bunntekst Fagetaten vil bemerke at arealet som er avsatt til annen veggrunn/grøntareal ved avkjørsel vil kunne dempe inntrykket av carporten, uten at dette kommer i konflikt med trafikksikkerhetshensyn Byggehøyde I gjeldende reguleringsbestemmelser 3.1.4 oppgis det at bygninger i dette området kan: "oppføres med maksimal gesimshøyde på 7 meter, målt fra ferdig planert terreng til bygningens høyeste fasade. Maksimum mønehøyde er på 10 meter." Det fremgår av snittegninger mottatt 11.mai 2012 at prosjektet vil ligger på to ulike platå i terrenget. Leilighetsbygget blir parallellforskjøvet i forhold til carporten slik at vestveggen på leilighetsbygget er i flukt med østveggen i carporten (jfr. vedlegg F) Planert terreng for carport blir oppgitt å ligge på kote +20 mens topp dekke over carport vil ligge på kote + 23,5 og utgjøre felles leke- og uteoppholdsarealer. Planert terreng for leilighetsbygget vil ligge noen meter over, dvs på kote + 25. Maksimal byggehøyde for leilighetsbygget vil ligge på kote + 31,5. Total byggehøyde for prosjektet samlet vil utgjøre 11,5 meter. Høyden på leilighetsbygget vil være 7 meter gesims fra ferdig planert terreng/carpostdekke og være i samsvar med gjeldende 3.1.4. Det er gesimshøyden som utgjør den maksimale høyden for bygg med flatt tak. Fagetaten fastsetter for ordens skyld en maksimal byggehøyde på eiendommen på kote + 32, jfr. påtegning på plankart og gjennom reviderte reguleringsbestemmelser, begge datert 12.juli. 2012 4. Estetikk Illustrasjonsskisse viser et bygg med flatt tak. Snittegninger viser at bygningens tak vil ligger under plan for bolighuset på 13/66 som dermed vil ha fri siktlinje vestover (jfr. vedlegg F). På samme måte vil ikke det foreslåtte leilighetsbygget ødelegge utsikten fra veien til villaen. Firemannsboligen vil også ligge lavt i forhold til leilighetsbygget med 8 leiligheter i nord, og bolighuset på 13/469 i sør. Fagetaten anser dette som en fordel. Bygningens tak er tenkt lagt med Sedum dekke slik at taket vil terrassere seg sammen med fellesterrassene og utgjøre et grønt "landskap". Både flatt tak og sedum dekke bryter med byggeskikk i områder. Det ligger for eksempel en eldre større herskapelig villa på tilgrensende eiendom i øst. Det imidlertid nylig reist et større moderne leilighetsbygg med flatt tak på tilgrensende eiendom i nord som bryter med byggeskikken i området. Den planlagte firemannsboligen vil ikke hindre utsikten til og fra villaen som ligger på naboeiendommen i øst, nettopp fordi taket er flatt. Det grønne sedum dekket vil bidra til at den utsikten villaen har dag i minst mulig grad forringes. Fagetaten har derfor ikke noe å bemerke til utseende på det foreslåtte bygget. Universell tilgjengelighet Det legges opp til universell tilgjengelighet for alle de fire leilighetene vha. sentralt trapperom med heis. En av de seks parkeringsplassene i carporten vil være en HC plass. Fagetaten finner at forslaget er i samsvar med kravet om universell tilgjengelighet til bolig. 4 Fagetaten har tilføyd 3.1.5, 3.1.6 og 3.1.7 i gjeldende reguleringsbestemmelser for tiltak på gnr 13, bnr 503. Side 4 av 8
Bunntekst Private utearealer Forslagstiller opplyser at 1. etasje plan blir hevet 1,5 meter over fellesareal slik at leilighetene får et usjenert privat uteareal på bakken, mens leilighetene i 2. etg. vil få balkonger. Det private utearealet på balkong/terrasser vil være på min. 8 m2. Dette er i samsvar med gjeldende kommuneplan pkt. 11. Fellesarealer Felles lek- og uteoppholdsareal for hver enhet skal etter gjeldende kommuneplan pkt. 11 være 25 m2 for leilighetsbygg og blokkbebyggelse, noe som tilsier totalt 100m2. Det opplyses at det skal legges et felles grøntareal på 130m2 over inngangsparti/carport med adkomst fra eksisterende vei til Jacob Kjødesveg 12. Fagetaten finner at størrelsen på felles lek- og uteoppholdsareal, som ligger over carport på fremsiden av bygget, er i samsvar med kommuneplanens arealkrav. Det felles uteoppholdsarealet er solrikt og har utsikt mot vest. På forespørsel fra fagetaten bekrefter forslagstiller i epost 26.juni at arealet på carport-tak skal sikres et såpass godt jordsmonn at det ikke tørker ut og blir uegnet til såing/beplantning 5. I utgangspunktet er derfor arealet egnet til leke- og uteoppholdsareal. På situasjonsplan mottatt 11.mai 2012 er det tegnet inn en trappeadkomst til fellesområde på vestsiden av boligbygget fra nord-vest (jfr. vedlegg H). Forslagstiller har opplyst at det også skal være mulig å få tilkomst til fellesterrassen via adkomstveien i sør-øst. Veien tangerer på dette stedet uteoppholdsarealet og det lages her en adkomst for rullestol/barnevogn. Den private veien er her lite trafikkert og den betjener kun trafikk til og fra bnr. 504 og bnr. 469. Veien reguleres til privat felles vei for de tre eiendommene, gnr 13, bnr. 503 (planområdet), bnr 504 og bnr. 469. For å få tilkomst til fellesarealene må de som kjører barnevogn, rullator el ta heis fra sin leilighet og ned til grunnplanet, følge denne private adkomstveien til sørøstsiden av bygget, og fra denne veien ta seg inn på fellesarealet. Det er ikke ideelt at den private veien, som først og fremst skal sikre adkomst for de tre private eiendommene, brukes som adkomst til fellesarealer for rullestol el. Bruken kan bli til sjenanse for de ulike parter. Siden den private veien forventes å være lite trafikkert, kan fagetaten (under tvil) akseptere løsningen. Bygningen er tenkt oppført med moderne uttrykk med gode materialkvaliteter og: «mye glass i fasadene der det er sol og utsikt». Fagetaten ser at det kan oppstå en konflikt mht. bruken av felles lek- og oppholdsareal på carporttak og bruken av de to private uteområdene i første etasje. Forslagstiller har prøvd å bøte på dette med å legge fellesarealet ca. 1,5 meter lavere enn de private uteområdene. Det er også opplyst at det på det høyeste platået vil være en buffer på 30m2 som kan beplantes. På plankartet opplyses det at det er maks 4 meter fra grunnplan til carport tak. Leke- og oppholdsareal må sikres med et min.1 meter høyt sikringsgjerde for å unngå fallulykker Forslagstiller opplyser at arealet på østsiden av bygget skal være en grønn buffer mot eiendommen bak. Dette arealet har en brattere stigning enn 1:3. Helningsforholdet er i strid med kvalitetskrav til uteoppholdsareal som settes i kommuneplanens pkt. 11, og er heller ikke universelt tilgjengelig. Arealet ligger videre i skyggen fra leilighetsbygget deler av dagen. Det vises i denne sammenheng til 2.5 i gjeldende reguleringsplan. Arealet er mao. ikke egnet som et alternativt til arealet som er tenkt opparbeidet til felles leke- og oppholdsareal på forsiden av bygget. 5 Fagetaten har lagt kravet inn i ny reguleringsbestemmelse 3.1.7 Side 5 av 8
Bunntekst Friområder/friluftsområder Det er to offentlige friområder, et friluftsområde og et friområde i sjø innenfor gjeldende reguleringsplan (15640000). Samtlige ligger i gangavstand fra eiendommen og er tilgjengelig ved kryssing av/bruk av Jacob Kjødesveg og stikkveier fra denne. Trafikkforhold/barns og unges interesser Jacob Kjødesvei er en kommunal vei som tidvis er sterkt trafikkert. Veien brukes til skoievei. Etablering av firemannsbolig på eiendommen vil føre til økt trafikk i området. I gjeldene reguleringsplan er det regulert inn et fortau langs veien, og der er tatt inn følgende rekkefølgekrav i gjeldede reguleringsplan 2.3.1: "Nye boenheter som tilknyttes J. Kjødesvei skal ikke gis igangsettingstillatelse over grunnmur før J. Kjødesvei fra Statsminister Michelsens vei og langs omsøkte boenhets eiendomsgrense, er utført i samsvar med reguleringsplanen". Rekkefølgekravet i gjeldende reguleringsplan 2.3.1 skal sikre at veistandarden oppgraderes i samsvar med reguleringsplan før det gis igangsettingstillatelse til nye boenheter tilknyttet Jacob Kjødesvei Forslagstiller sendte 22.desember 2010 søknad til samferdselsetaten om endring av avkjørsel til Jacob Kjødesveg. Avkjørselen betjener tre eiendommer (gnr 13, bnr. 503, 504 og 469), men tilfredsstiller ikke gjeldene krav. Samferdselsetaten godkjente 07.januar 2011 teknisk utforming av ny avkjørsel slik den forelå i vedlagte planforslag, men viste også til rekkefølgekravet i 2.3.1. Samferdselsetaten konkluderte med at det ikke var riktig å gi tillatelse til endring av avkjørsel uten avklaring av planspørsmålet, og at: «kommunal vegstrekning mellom avkjørsel for Jacob Kjødesveg 13-15 og avkjørsel for Jacob Kjødesveg 19 skal inngå i planavgrensningen». Forslagstiller har oppfylt dette kravet i foreslått plankart. Eksisterende kommunal vei ligger på privat grunn. Samferdselsetaten krevde derfor også at: "utbygger skal stå ansvarlig kun for opparbeidelse av detaljerte tekniske planer for utbedring av kommunal veg i strekningen mellom avkjørsel for Jacob Kjødesveg 13-15 og avkjørsel for Jacob Kjødesveg 19, samt sikre nødvendig veggrunn på samme strekning." Kravet er gjentatt i høringsrunden, jfr. brev fra samferdselsetaten 05.desember 2011 og 21.januar 2012. Forslagstiller skal stå for prosjekteringen av deler av veitrase med fortau og busstopp. Det er utarbeidet er plankart over tilkomstvei datert 08.07.11, sist revidert 12.03.12 6 (jfr. vedlegg G). Det er opplyst at forslagstiller også vil sørge for at veigrunnen overskytes til Bergen kommune. Dette vil bidra til at denne delen av Jacob Kjødes vei lettere vil kunne utbedres, eventuelt av Bergen kommune. Fagetaten anser dette som trafikksikkerhetstiltak som vil være en fordel for barn og unges interesser i det aktuelle området. Det legges til grunn at det ikke er nødvendig å ta inn bestemmelser om dette i reguleringsplanen ved reguleringsendring. 6 Dokument 36, fil 25 Side 6 av 8
Utnyttingsgrad/byggehøyde/estetikk Forslagstiller ønsker en høyere TU/BRA for eiendommen og foreslår en egen bestemmelse ( 3.1.5) om at det: «på tomt 13/503 kan der oppføres firemannsboliger med TU 60% inkludert parkering». Bunntekst Utnyttingsgraden bryter med gjeldende reguleringsbestemmelse 3.1.3 som setter en ramme på 30 % TU for eiendommer i området der det bygges ene-tomanns og firemannsboliger. Naboeiendom i nord (gnr 13, bnr 1126) er regulert til konsentrert boligbebyggelse Eiendommen er avmerket som felt KB6 på gjeldende reguleringskart. I gjeldende bestemmelser pkt.3.2.1 oppgis det at det for felt KB6 tillates en tomteutnyttelse (% TU) på minimum 30 % og maksimum 45 %. Det ble vedtatt bebyggelsesplan 15645100 for delt KB6 23.januar 2008. I bestemmelsene til denne planen pkt. 2.3.1 fastsettes det at det kan tillates en tomteutnyttelse på inntil % BRA= 45 %. Endringsforslaget for gnr. 13, bnr. 503 vil innebære at det åpnes for en høyere BRA for bnr 503 enn for bla. bnr. 1126, som i utgangspunktet er regulert for den konsentrert bebyggelse med høyere utnyttelse. Fagetaten vil i denne sammenhengen imidlertid legge til grunn byrådets forslag til pkt. 23 i bestemmelser til kommuneplanen. Det ble da foreslått at: Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad %- BRA = 60%. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. På bakgrunn av byrådets forslag vil fagetaten anbefale en % BRA for gnr 13, bnr 503 på 60 % inkludert parkering. Fagetaten finner at det foreslåtte bygget, firemannsbolig, er i samsvar med den strøkskarakteren som er vedtatt i gjeldende reguleringsplan. Det foreslåtte bygget vil med % BRA= 60 % ha en høyde og et volum som fortsatt kan vurderes å være i samsvar med intensjonene i gjeldende reguleringsplan, byggeområde for ene-to og firemannsboliger. Foreslått byggevolum vil ikke være vesentlig større enn i omkringliggende større villaer i området. Foreslått bebyggelse vil i sin form harmonere med tilstøtende bebyggelse på nabotomt i nord. Konklusjon: Fagetaten slutter seg til hovedformålet (en økning i BRA fra 30% til 60 %) og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 7 av 8
Fagetatens anbefalte forslag til vedtak 1.I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, jf. 12-14, vedtas følgende forslag til mindre endring: a. Fana, gnr 13, bnr. 503. Jacob Kjødesvei 10. Plannummer (planid) 15640003, vist på plankart datert 12.07.2012 Bunntekst b. Endringer i reguleringsbestemmelser til planid 15640000, vedtatt 30.05.05: 3.1.5 På gnr. 13, bnr. 503 kan det oppføres bolig med inntil fire boenheter med TU/BRA 60% inkludert parkering. Tillatt byggehøyde er på 7 meter gesims fra ferdig planert terreng/carportdekke. Maksimum byggehøyde skal ikke overstige kote + 32. 3.1.6. Felles carport/parkeringskjeller for gnr. 13, bnr. 503 kan i tillegg tillates på vestsiden av bygget, men må oppføres på et lavere terrengnivå. Maksimum byggehøyde bør ikke overstige kote + 23,5. 3.1.7. Felles lek- og uteoppholdsareal for gnr 13, bnr. 503 på 100m2 legges på carportdekket. Det skal være nivåforskjell/buffersone mellom felles uteareal og privat uteareal. Felles lek- og uteoppholdsareal skal sikres jordsmonn som gir mulighet for å etablere et grønt plantedekke. 8.1 Planendring 15640003 viser breddeutvidelse av veikryss i Jacob Kjødesvei. 8.3 Etter anbefaling fra byantikvaren skal det ved breddeutvidelse av Jacob Kjødesvei, jfr. planendring 15640003, benyttes naturstein så langt mulig ved forlengelse og justering av eksisterende natursteinmur. 8.9 Gjennom mindre endring, planid 15640003, reguleres vei (o-vei) og fortau (o-fortau) med offentlig eierform som vist på plankartet. Endringene fremkommer av bestemmelser reviderte 12.07.12 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 12.07.12, del av dok nr. 52 B. Reguleringsbestemmelser, revidert 12.07.12, dok. nr. 53? C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 09.05.12, dok. nr. 36, fil 12 D. Merknadsnotat, datert 09.05 2012, dok. nr. 36, fil 10 E. Snittegninger av Jacob Kjødesvei, dok. 36, fil 26 og 27 F. Snittegninger av boligbygget i nabolandskap, dok. 36, fil 20 G. Plantegning av Jacob Kjødesvei og privat adkomstvei, dok. 36. fil 25 H. Situasjonsplan, dok. 36, fil 5 (del av dokumentet kalt «Plangrunnlag») Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201004330 Side 8 av 8