Nore og Uvdal kommune Møteinnkalling Saksnr: 54-59 Utvalg: Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek Møtested: Kommunehuset, Rødberg Dato: 25.06.2009 Tidspunkt: 14:00 Tema: Kl. 14.00 15.00 vil det være tema informasjon: Presentasjon av Miljøringen reiselivsmessig infrastruktur i øvre Uvdal. Sakenes dokumenter ligger til gjennomsyn på sekretærens kontor. Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf 31024023, v/unni Wetlesen. Anser noen at de er inhabile i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til inhabilitetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Nore og Uvdal kommune 18.06.09, Unni Wetlesen politisk sekretær
Sakskart: Utvalgs Saksnr: PS 54/09 PS 55/09 PS 56/09 PS 57/09 PS 58/09 PS 59/09 Sakstittel Reguleringsplan Seterdalen I. Sluttbehandling. Reguleringsplan Seterdalen II. Sluttbehandling. Reguleringsplan Seterdalen III. Sluttbehandling. Forslag til reguleringsplan Lauvåsen Øst I. Utlegging til off. ettersyn. Klage over vedtak om dispensasjon for ny seterbu på Storestøl. Søknad om dispensasjon for bygging av tilbygg til hytte. Brattli, tomt nr.12, gnr/bnr/fnr - 149/29/3. Odd Eyvind Kvaale, Kolsås. Lukket/åpent
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 11.06.2009 Arkiv : L12 Saksmappe : 2009/283 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Sverre Heimdal Reguleringsplan Seterdalen I. Sluttbehandling. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek 25.06.2009 54/09 Kommunestyret 29.06.2009 Saken gjelder: Sluttbehandling av forslag til reguleringsplan Seterdalen I for del eiendommene gnr/bnr. 188/1 og 190/1, 191/3, 191/5. Planområdet ligger i Åsbøseterdalen. Fakta: Planforslaget ble første gang behandlet av Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk (NMK) i møte 23/4-09. NMK vedtok å legge planforslaget ut til off. ettersyn. Planområdet inngår i kommunedelplan Myrset Ånesgarden som ble godkjent av kommunestyret 16/3-09. Planområdet omfatter de sørligste byggeområdene i kommunedelplanen. Innen høringsfristens utløp er det innkommet merknader fra Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud. Begge anser at antall tuntomter i planen er for høyt, 30 av samtlige 30 nye tomter. Fylkesmannen mener at antallet tuntomter bør reduseres til 1/3, fylkeskommunen anbefaler at antall tuntomter reduseres betydelig. I den forbindelse vises det bla til at noen tomter ikke er egnet, eller er for små, til å være tuntomter, eksempelvis tomtene B22, B26, B28, B31 og B33 der disponibelt areal begrenses av tomtestørrelse og myrlendt terreng. Fylkesmannen mener dessuten at å plassere hyttetun på de minste tomtene er i strid med kommunedelplanens bestemmelse 2.12 om at i nye planer kan tunløsninger vurderes der forholdene ligger til rette for det, herunder vurdering av tomtestørrelse. Det påpekes også at det bør skje enkelte mindre endringer av reguleringsbestemmelsene, bla hvordan størrelsen
på hyttene er beskrevet samt høyde på skjæring og fylling. Det er ikke fremmet innsigelse til planforslaget. En merknad fra en privat hytteeier i området, Arvid John Simonsen, ber om at allemannsretten, stier, våtmarksområder og trekkveier for villrein blir ivaretatt. Planlegger har i eget brev av 12/6-09 kommentert merknadene. Forslaget om at samtlige tomter skal være tuntomter opprettholdes. Det er imidlertid gjort en revisjon av reguleringsbestemmelsene om fordelingen av tuntomtene og mengden av bygninger på dem. Forslag til reguleringsplan Seterdalen I er felles for to eiendommer, Bakke sameige og Medgarden. Det er tidligere godkjent separate reguleringsplaner disse eiendommene, godkjent hhv. i 2008 og 1998. Planforslaget nå vil erstatte begge disse planene. Planforslaget inneholder 21 tidligere godkjente tomter og 30 nye tomter, tilsammen 51 tomter. Tomtene fordeler seg på eiendommene slik: Bakke: 15 eks. tomter + 18 nye tomter. Medgarden: 6 eks. tomter + 12 nye tomter. Samtlige 30 nye tomter er foreslått som tuntomter, altså at de kan ha flere enn 2 bygninger (hytte og uthus). Det er foreslått 4 forskjellig kategorier av tuntomter med forskjellig antall bygninger. Etter en revisjon av reguleringsbestemmelsene foreslås denne fordelingen av tuntomtene: 12 tuntomter (tidl.11): Hytte 80 m2 + anneks 40 m2 + uthus 20 m2. 7 tuntomter (tidl. 3): Hytte 80 m2 + 2 stk. anneks hver på 40 m2 + uthus på 20 m2. 5 tuntomter ( tidl. 6): Hytte 120 m2 + anneks 40 m2 + anneks el. uthus 40 m2. 6 tuntomter (tidl.10): Hytte 120 m2 + anneks 50 m2 + anneks 40 m2 + uthus 20 m2. Revisjonen av planbestemmelsene medfører at samlet antall m2 bruksareal (BRA) reduseres fra 5800 til 5560. For 8 tuntomter foreslås mønehøyden for hovedhytta til 5m. over ferdig planert terreng. For de øvrige tomtene foreslås mønehøyden til 6m. for hovedhytta og 4m for anneks og uthus. 6m/4m vil også bli gjeldene for tidligere godkjente tomter og vil medføre en økning av mønehøyden for noen av disse tomtene på 0,5m. Noen tomter vil få en økning av mønehøyden på 1m. Takvinkel er foreslått som tidligere, 22-27 grader. Området er planlagt utbygd med høy standard med innlagt strøm, vann og avløp. Det skal foreligge godkjent VA-plan før byggetillatelser kan gis. Nødvendige teknisk anlegg skal være satt i drift før det kan gis brukstillatelser. Alle tomtene ligger innenfor kommunedelplanens godkjente byggeområde. Det har vært gjennomført registrering av kulturminner i området og det er regulert 3 områder som bevaringsområde kulturminne. Fylkeskommunen har i sin merknad påpekt at ett kulturminne ligger tett inntil en veg. De anbefaler derfor at det søkes Riksantikvaren om dispensasjon fra kulturminneloven mot vilkår om arkeologisk utgraving. Revidert plankart og reguleringsbestemmelser er dat. 12/6-09.
Saksbehandlers vurdering: I kommunedelplanen Myrset - Ånesgarden er det ikke fastsatt hvor mange tomter som kan planlegges. Totaltallet vil være avhengig av det som fastsettes ved behandling av den enkelte reguleringsplan. I NMK-sak 49/09, da Seterdalen I ble lagt ut til off. ettersyn, ble det påpekt at 30 nye tomter synes å være svært mange når man ser det i forhold til samtlige byggeområder i kommunedelplan Myrset-Ånesgarden. Dersom tomtetallet i Seterdalen I skulle være tilsvarende som antall nye tomter i de foreslåtte planene Seterdalen II og III, sett i forhold til byggeområdenes størrelse, burde planen vært redusert fra 30 til 25 tomter. Planleggingen av Seterdalen I har bla. hatt som mål å ivareta det særegne kulturlandskapet og å bruke kultur- og naturbaserte tradisjoner aktivt i profileringen av området. På denne bakgrunn er det derfor fullt forståelig at det også planlegges tuntomter. Når imidlertid alle tomtene er foreslått som tuntomter kan det stilles spørsmål om områdets seterkarakter blir videreført med dette. Det kan dessuten virke som om det ikke har skjedd en nøye vurdering av hvilke som egner seg som tuntomter, og hvilke som bør være ordinære tomter. I de to andre planene i området, Seterdalen II og Seterdalen III, er det foreslått 8 tuntomter av i alt 26 tomter. Tilsvarende fordeling burde det nok vært også for Seterdalen I om intensjonene i planen skal kunne oppfylles. Det bebyggbare arealet på de 5 tomtene B22, B26, B28, B31 og B33 er begrenset av tomtestørrelsen, byggegrense mot veg og myrlendt terreng. For 4 av tomtene er det bebyggbare arealet mellom ca. 0,6 da. og ca. 1 da. På disse tomtene er det foreslått at det kan bygges inntil 3 bygninger med samlet areal 140 m2 ( 80m2 + 40m2 + 20m2). Dette er noe mindre enn en ordinær hytte og uthus/anneks (150m2 + 20m2), men likevel vil nok 3 bygninger på slike små tomter oppleves som svært høy utnytting. Når da i tillegg hovedhytta på 3 av tomtene (B22, B31 og B33) kan ha mønehøyde på 6 m. er det nok en grunn til å spørre om områdets seterkarakter føres videre. På tomt B 26 bør det være aksept for de foreslåtte 3 bygningene. I kommunestyrets føringer av 14/3-05 er det sagt at i nye felt i LNF-områder med spredt hyttebebyggelse kan inntil 1/3 av tomtene være tuntomter. For byggeområder ble det ikke foreslått en slik begrensning. Ut fra de intensjoner man har i plan Seterdalen I om å ivareta kulturlandskap mm, synes en fordeling med 1/3 tuntomter å være tjenelig også her. Denne vurdering støttes av fylkesmannen i hans uttalelse til planen. Fylkeskommunen er av den oppfatning at antall tuntomter bør reduseres vesentlig for å oppfylle planens intensjoner. Ved oppstart av planarbeidet kom det en merknad fra naboer nord for Seterdalen I som tok opp spørsmålet om fordeling av tomter etter eiendommenes areal. Denne merknaden er imidlertid ikke lenger aktuell i og med at tomtetallet skal fastsettes gjennom behandling av den enkelte reguleringsplan. Det er muntlig opplyst at det ikke blir et felles VA-anlegg for samtlige tomter, men flere mindre anlegg der terreng- og plasseringsmessig gjør det naturlig å samarbeide om fellesanlegg. Det synes greit. Til merknaden fra Simonsen er å si at kommunedelplan Myrset-Ånesgarden er godkjent etter en lang planprosess der alle interesser knyttet til friluft og villrein har vært vurdert. Etter kontakt med kulturminnemyndighetene har det skjedd en liten planendring slik at det aktuelle kulturminnet nå i sin helhet ligger i landbruksområdet. Det er da ikke aktuelt med arkeologisk utgraving.
På bakgrunn av en del av merknadene overfor er det under sterk tvil at det foreslås at planen godkjennes. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2 godkjenner kommunestyret reguleringsplan Seterdalen I. Plankart og bestemmelser er dat. 12/6-09. Vedlegg. 1. Planforslag dat. 12/6-09. 2. Reguleringsbestemmelser, 12/6-09. 3. Beskrivelse, 12/6-09. 4. NMK-sak 49/09. 5. Buskerud Fylkeskommune, 7/6-09. 6. Arvid John Simonsen, 2/6-09. 7. Fylkesmannen i Buskerud, 5/6-09. 8. Vidda Ressurs, 12/6-09. 9. Notat om arealer og tomter i Seterdalen, 12/6-09.
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 10.06.2009 Arkiv : L12 Saksmappe : 2009/285 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Sverre Heimdal Reguleringsplan Seterdalen II. Sluttbehandling. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek 25.06.2009 55/09 Kommunestyret 29.06.2009 Saken gjelder: Sluttbehandling av forslag til reguleringsplan Seterdalen II for del eiendommene gnr/bnr. 194/2 og 197/4. Planområdet ligger i Åsbøseterdalen. Fakta: Planforslaget ble første gang behandlet av Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk (NMK) i møte 23/4-09. NMK vedtok å legge planforslaget ut til off. ettersyn. Kommunedelplan Myrset Ånesgarden ble godkjent av kommunestyret 16/3-09. Planområdet Seterdalen II omfatter et byggeområde om lag i midten av kommunedelplanen. Innen høringsfristens utløp 5/6-09 er det innkommet merknader fra Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud. Fra begge er det påpekt at det bør skje enkelte mindre endringer av reguleringsbestemmelsene, bla. hvordan størrelsen av hyttene er beskrevet og høyde på skjæring/fylling. Fylkesmannen minner også om byggeforbudssonen langs vassdrag og behovet for å ta hensyn til kantvegetasjonen og biologisk mangfold. Fylkeskommunen og Fylkesmannen anser at planen er i tråd med kommunedelplan Myrset Ånesgarden. En merknad fra en privat hytteeier i området, Bjørg og Steinar Engedahl, går på spørsmål omkring gjerder rundt hyttene, belysning og plassering av tomter nær vassdrag. Forslag til reguleringsplan Seterdalen II er felles for to eiendommer, Sandelien og Hvamssetra. Det er samme eier. Det er tidligere godkjent separate reguleringsplaner for eiendommene, godkjent hhv i 2004 og 1997. Planforslaget nå vil erstatte begge disse planene.
Planforslaget inneholder 10 tidligere godkjente tomter og 12 nye tomter, tilsammen 22 tomter. Tomtene fordeler seg på eiendommene slik: Sandelien: 8 eks. tomter + 1 nye tomter. Hvamssetra: 2 eks. tomter + 11 nye tomter. Av de 12 nye tomtene er 4 tomter er foreslått som tuntomter. På disse er det foreslått oppføring av 3 bygninger: Hytte 120 m2 + anneks 40 m2 + anneks eller uthus 40 m2. På de øvrige tomtene foreslås bebyggelse på 150 m2 for hytte og 20 m2 for uthus eller anneks. Mønehøyden foreslås for hovedhytta til 6m over ferdig planert terreng og 4m for anneks og uthus. 6m/4m vil også bli gjeldene for tidligere godkjente tomter og vil medføre en økning av mønehøyden for hytter på noen av disse tomtene med 1m. Takvinkel er foreslått som tidligere, 22-27 grader. Området er planlagt utbygd med høy standard med innlagt strøm, vann og avløp. Det skal foreligge godkjent VA-plan før byggetillatelser kan gis. Nødvendige teknisk anlegg skal være satt i drift før det kan gis brukstillatelser. Alle tomtene ligger innenfor kommuneplanens godkjente byggeområde. Det har vært gjennomført registrering av kulturminner i området og det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Plankartet er dat. 30/3-09 og reviderte reguleringsbestemmelsene er dat. 11/6-09. Reguleringsbestemmelsene er revidert i samsvar med det som fylkesmannen og fylkeskommunen har påpekt i sine merknader. Saksbehandlers vurdering: I kommunedelplanen Myrset - Ånesgarden er det ikke fastsatt hvor mange tomter som kan planlegges. Totaltallet vil være avhengig av det som fastsettes ved behandling av den enkelte reguleringsplan. Tomtetallet 12, hvorav 4 tuntomter, må sies å være et akseptabelt antall i denne planen. Det samme gjelder for antall av bygninger på tuntomtene, totalt 12 bygninger på de 4 tuntomtene. Ved oppstart av planarbeidet kom det merknad fra naboer nord for Seterdalen I som tok opp spørsmålet om fordeling av tomter etter eiendommenes areal. Denne merknaden er imidlertid ikke lenger aktuell i og med at tomtetallet skal fastsettes gjennom behandling av den enkelte reguleringsplan. Det er muntlig opplyst at det ikke blir et felles VA-anlegg for samtlige tomter, men flere mindre anlegg der terreng- og plasseringsmessig gjør det naturlig å samarbeide om fellesanlegg. Det synes greit. Når det gjelder merknaden fra Bjørg og Steinar Engedal vedr. muligheten for å oppføre gjerde rundt et begrenset areal av tomtene for å hindre at beitedyr kommer inn til bygningene, så må bestemmelsen klart forstås slik at det ikke skal være mulighet til å ha gjerde rundt hele tomta. Et begrenset lite gjerde kan ikke sies å være i motstrid med kommunedelplanens generelle bestemmelse om at Det er ikke tillatt med gjerde rundt hele fritidseiendommen. I motsatt fall ville det ville det også være i motstrid med intensjonen i planen om å bevare et åpent kulturlandskap.
Fra Engedahl påpekes også det fordelaktige i at eventuell utebelysning skal slås av når hytta ikke er i bruk. Dette er en god idé, men en slik detalj hører ikke hjemme i reguleringsbestemmelsene. Engedahl ønsker bla. av hensyn til friluftsinteressene at tuntomt T-9 tas ut av planen da denne ligger nærmere et tjern enn 100m. Avstanden mellom tomta og tjernet er ca. 40m og i dette området går skiløypa og hovedvegen videre sørover i planområdet. På denne bakgrunn er det neppe tomta alene som i tilfelle vil begrense friluftsaktiviteten i området. Kommunedel-planen viser for øvrig at tomt T-9 er plassert i et område som er avsatt til byggeområde. Med de endringer som har skjedd i reguleringsbestemmelsene, samt de vurdering som er gjort ovenfor, ligger det til rette for å godkjenne planen. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2 godkjenner kommunestyret reguleringsplan Seterdalen II. Plankartet er dat. 30/3-09 reguleringsbestemmelsene 11/6-09. Vedlegg. 1. Planforslag dat. 30/3-09. 2. Reguleringsbestemmelser, 11/6-09. 3. Beskrivelse, 12/6-09. 4. NMK-sak 50/09. 5. Buskerud Fylkeskommune, 12/5-09. 6. Bjørg og Steinar Engedahl, 3/6-09. 7. Fylkesmannen i Buskerud, 5/6-09.
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 10.06.2009 Arkiv : L12 Saksmappe : 2009/286 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Sverre Heimdal Reguleringsplan Seterdalen III. Sluttbehandling. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek 25.06.2009 56/09 Kommunestyret 29.06.2009 Saken gjelder: Sluttbehandling av forslag til reguleringsplan Seterdalen III for del eiendommene gnr/bnr. 198/9 og 200/26. Planområdet ligger i Åsbøseterdalen. Fakta: Planforslaget ble første gang behandlet av Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk (NMK) i møte 23/4-09. NMK vedtok å legge planforslaget ut til off. ettersyn. Kommunedelplan Myrset Ånesgarden ble godkjent av kommunestyret 16/3-09. Planområdet omfatter et byggeområde om lag i midten av i kommunedelplanen. Innen høringsfristens utløp 5/6-09 er det innkommet merknader fra Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud. Fra begge er det påpekt at det bør skje enkelte mindre endringer av reguleringsbestemmelsene, bla. hvordan størrelsen av hyttene er beskrevet samt høyde på skjæring og fylling. Fylkeskommunen og Fylkesmannen anser at planen er i tråd med kommunedelplan Myrset Ånesgarden. Det er ikke mottatt noen merknader fra eksisterende hytteeiere i området. Forslag til reguleringsplan Seterdalen III er felles for to eiendommer, 198/9 og Hallandseter. For sistnevnte ble en reguleringsplan godkjent i 2005. Det framlagte planforslaget vil erstatte denne. 198/9 har ikke tidligere hatt godkjent plan.
Planforslaget inneholder 10 tidligere godkjente tomter og 16 nye tomter, tilsammen 26 tomter. Tomtene fordeler seg på eiendommene slik: Gnr/bnr.198/9: 1 eks. tomter + 4 nye tomter. Hallandseter: 9 eks. tomter + 12 nye tomter. Av de 16 nye tomtene er 4 tomter er foreslått som tuntomter. På disse er det foreslått oppføring av 3 bygninger: Hytte 120 m2 + anneks 40 m2 + anneks eller uthus 40 m2. På de øvrige tomtene foreslås bebyggelse på 150 m2 for hytte og 20 m2 for uthus eller anneks. Mønehøyden foreslås for hovedhytta til 6m over ferdig planert terreng og 4m for anneks og uthus. 6m/4m vil også bli gjeldene for tidligere godkjente tomter og vil medføre en økning av mønehøyden for noen av disse tomtene på 1m. Takvinkel er foreslått som tidligere, 22-27 grader. I bestemmelsene til kommunedelplanen er det fastsatt at Det tillates ikke fortetting med nye tomter for fritidsbebyggelse i eksisterende byggeområder. I denne plan Seterdalen III er det plassert nye 4 tomter i et slikt eksisterende byggeområde i plan Hallandseter 2005. Tomtene ligger nord og sør for 3 tidligere godkjente tomter. Plasseringen av de nye tomtene er i strid med bestemmelsene til kommunedelplanen. Området er planlagt utbygd med høy standard med innlagt strøm, vann og avløp. Det skal foreligge godkjent VA-plan før byggetillatelser kan gis. Nødvendige teknisk anlegg skal være satt i drift før det kan gis brukstillatelser. Alle tomtene ligger innefor kommuneplanens godkjent byggeområde. Det har vært gjennomført registrering av kulturminner i området og det er regulert 1 område som bevaringsområde kulturminne. Plankartet er dat. 30/3-09 og reviderte reguleringsbestemmelsene er dat. 11/6-09. Reguleringsbestemmelsene er revidert i samsvar med det som fylkesmannen og fylkeskommunen har påpekt i sine merknader. Saksbehandlers vurdering: I kommunedelplanen Myrset - Ånesgarden er det ikke fastsatt hvor mange tomter som kan planlegges. Totaltallet vil være avhengig av det som fastsettes ved behandling av den enkelte reguleringsplan. Tomtetallet 12, hvorav 4 tuntomter, må sies å være et akseptabelt antall i denne planen. Det samme gjelder for antall av bygninger på tuntomtene, totalt 12 bygninger på de 4 tuntomtene. De 4 nye tomtene som er innenfor det byggeområdet som ble godkjent i plan Hallandseter 2005, har tomtenr. H-10, H-11, H-15 og H-16. Plasseringen av disse er altså i strid med bestemmelsene til kommunedelplanen om at det ikke er tillatt med nye hytter i eksisterende byggeområder. I denne konkrete planen er denne bestemmelsen lite tjenelig ettersom de nye tomtene ikke er plassert inne blant eksisterende bebyggelse, men nord og sør for dem. Med tanke på arealbruken synes det fornuftig å bruke et allerede godkjent byggeområde for plassering av nye tomter. Eierne av de aktuelle nabotomtene har da heller ikke protestert mot dette. Det burde derfor ligge til rette for å godkjenne de foreslåtte 4 tomteplasseringene.
Ved oppstart av planarbeidet kom det merknad fra naboer nord for Seterdalen I som tok opp spørsmålet om fordeling av tomter etter eiendommenes areal, vedlegg 5. Denne merknaden er imidlertid ikke lenger aktuell i og med at tomtetallet skal fastsettes gjennom behandling av den enkelte reguleringsplan. Det er muntlig opplyst at det ikke blir et felles VA-anlegg for samtlige tomter, men flere mindre anlegg der terreng- og plasseringsmessig gjør det naturlig å samarbeide om fellesanlegg. Det synes greit. Med de endringer som har skjedd i reguleringsbestemmelsene, samt de vurderinger som er gjort ovenfor, ligger det til rette for å godkjenne planen. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2 godkjenner kommunestyret reguleringsplan Seterdalen III. Plankartet er dat. 30/3-09 reguleringsbestemmelsene 11/6-09. Vedlegg. 1. Planforslag dat. 30/3-09. 2. Reguleringsbestemmelser, 11/6-09. 3. Beskrivelse, 12/6-09. 4. NMK-sak 51/09. 5. Buskerud Fylkeskommune, 12/5-09. 6. Fylkesmannen i Buskerud, 5/6-09.
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 16.06.2009 Arkiv : L12 Saksmappe : 2009/89 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Sverre Heimdal Forslag til reguleringsplan Lauvåsen Øst I. Utlegging til off. ettersyn. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek 25.06.2009 57/09 Saken gjelder: Forslag til reguleringsplan for del av eiendommene gnr/bnr. 58/1, 59/1 og 70/2. Planområdet ligger på Lauvåsen (Månet). Fakta: Gjeldene reguleringsplan Lauvåsen ble godkjent i 1993 og omfatter eiendommer knyttet til Mykstu/Fausko-sameiget (Lauvåsen Øst) og Bakkesameiget (Lauvåsen Vest). Det framlagte forslag til plan nå gjelder bare 3 av de 11 eiendommene som inngår i Mykstu/Fausko-sameiget (Lauvåsen Øst). Planforslaget gjelder den vestligste del av Lauvåsen Øst. Planforslaget for de 3 eiendommene inneholder 6 tomter som inngår i godkjent plan 1993 + 6 nye tomter, tilsammen 12 tomter. Av de 6 nye tomtene er det 2 tomter som ble godkjent i 1993 på en annen teig av gnr.70, bnr.2, men som nå foreslås flyttet inn på eiendommens andel av planområdet Lauvåsen Øst I. Planforslaget inneholder dermed bare 4 tomter som ikke tidligere har vært godkjent. Kommuneplan 2000 viser at området for det aktuelle hyttefeltet er avsatt til Landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-formål) med spredt hyttebebyggelse. Samtlige 12 tomter ligger innenfor kommuneplanens LNF-formål med spredt hyttebebyggelse. Lauvåsen Øst inngår i planområde IXG som går fra Lauvåsen over mot Smådøl. I kommuneplan 2000 er det fastsatt at det i dette området kan planlegges inntil 38 nye
hyttetomter. Et vedlegg til den forslåtte plan viser fordeling av 40 tomter mellom de aktuelle eiendommene innefor planområde IXG. Det er enighet mellom grunneierne om fordelingen. De foreslåtte tomtene er i samsvar med fordelingen. Av de 6 nye tomtene er det en som er foreslått som tuntomt, de andre 5 er foreslått som ordinære hyttetomter. Det foreslås i reguleringsbestemmelsene at det på hver ordinære hyttetomt kan oppføres en hytte på inntil 150 m2 + uthus eller anneks på inntil 20 m2. På tuntomta foreslås hytte på 150 m2 + anneks på 80 m2 + uthus på 30 m2. Maks mønehøyde for hovedhytta er satt til 6m og 4,5m for uthus og anneks. Takvinkel foreslås mellom 22 og 33 grader. Til hver tomt skal det være 2 biloppstillingsplasser. Den foreslåtte adkomsten til de nordligste tomtene K1 og K2 gir en reduksjon av avstanden til inngrepsfrie områder med ca. 350m. Oppstart av planen har vært varslet og det er kommet 2 merknader. Lars Peder Larsgård har i sin merknad påpekt forhold omkring tomtekvoten for området. Buskerud Fylkeskommune har gjennomført kulturminneundersøkelser, men krever at det må tas inn bestemmelser om evt. nye funn av kulturminner. Dette er gjort. Fylkesmannen i Buskerud har ikke avgitt uttalelse. Plankartet er dat. 30/3-09 og reguleringsbestemmelsene 10/2-09. Saksbehandlers vurdering: Da NMK 18/9-08 behandlet en tilsvarende plan for en del av Lauvåsen Vest krevde de at planen skulle omarbeides til også å omfatte de øvrige eiendommene i Lauvåsen Vest. Bakgrunnen for dette var ønsket om å se hele området under ett og at både de gamle og de nye tomtene i Lauvåsen Vest burde ha samme reguleringsbestemmelser. Ved en senere behandling, 19/2-09, opprettholdt ikke NMK dette kravet. Selv om det av mange grunner ville være fordelaktig at det ble utarbeidet en felles plan for hele Lauvåsen Øst, er det rimelig at det framlagte planforslaget behandles på tilsvarende måte som ble gjort 19/2-09. Forslag til reguleringsbestemmelser er i hovedsak i samsvar med de føringer for bestemmelser i nye planer som kommunestyret vedtok 14/3-05. For tuntomter ble det imidlertid fastsatt at samlet bruksareal (BRA) for bygningene skulle være 250 m2. I dette tilfelle er det foreslått 260 m2. Det vanlig er at uthus fastsettes til 20 m2. Det bør også skje her. Da vil samlet BRA for bebyggelsen bli 250 m2. I tillegg kommer areal til biloppstillingsplasser. At en av de 6 nye tomtene foreslås som tuntomt er innenfor de føringer kommunestyret fastsatt 14/3-05. For øvrig bør reguleringsbestemmelsene endres også på et par andre pkt. feks bestemmelsen om fylling som i tilsvarende andre planer er satt til 1m. Spørsmålet om reduksjonen av avstanden til inngrepsfrie områder har vært gjenstand for stor oppmerksomhet fra fylkesmannen siden høsten -05. Med bakgrunn i erfaringer fra
andre planforslag må det forventes innsigelse til planen på dette pkt. i og med at han mener at tomter i LNF-spredt ikke nødvendigvis har krav på veg fram til tomtene. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-1.2 legges planforslag for del av eiendommene gnr/bnr 58/1, 59/1 og 70/2 ut til off. ettersyn. Plankartet er dat. 30/3-09 og reguleringsbestemmelsene 10/2-09. Før sluttbehandling må reguleringsbestemmelsene endres i tråd med det som er nevnt i vurderingen ovenfor. Vedlegg. 1. Plankart dat. 30/3-09. 2. Reguleringsbestemmelser, 10/2-09. 3. Siv.ark. Nils Friis, 30-09. 4. Buskerud Fylkeskommune, 9/2-09. 5. Lars Peder Larsgård, 13/2-09. 6. Tomtefordeling, 21/1-09. 7. Kopi reg.plan Lauvåsen 1993. 8. Kopi kommuneplan 2000. 9. Oversiktskart.
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 16.06.2009 Arkiv : 122/9 Saksmappe : 2008/265 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Sverre Heimdal Klage over vedtak om dispensasjon for ny seterbu på Storestøl. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek 25.06.2009 58/09 Saken gjelder: Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk (NMK) innvilget i møte 12/3-09 en søknad om dispensasjon for oppføring av ny seterbu på Storestøl i Tunhovd, gnr. 122, bnr.9. Fylkesmannen i Buskerud har klaget over dispensasjonen. Fakta: Ved første gangs behandling i møte 16/10-08 stilte NMK seg positive til en dispensasjon for godkjenning av en ny seterbu. Det ble stilt noen vilkår for dispensasjonen, bla. at den gamle seterbua må rives dersom kafedriften opphører. Begrunnelsen for dispensasjon ble gitt ut fra - behov for driftshusvære til eget bruk i forbindelse med nyetablert næringsvirksomhet - forskjønning av området Før sluttbehandling skulle det innhentes uttalelser hos berørte myndigheter. Buskerud Fylkeskommune sa i sin uttalelse av 7/11-08 at bygningen ikke er relatert til drift av gårdsbruket, verken når det gjelder tradisjonell landbruksdrift eller som en tilleggsnæring som kommer inn under begrepet Landbruk Pluss. Bygningen må dermed betraktes som hytte. Fylkeskommunen mente at det ikke bør dispenseres og at spørsmålet om nytt husvære må løses gjennom ordinær reguleringsplanbehandling. Fylkeskommunen mente for øvrig at den gamle seterbua ikke må rives. Fylkesmannen i Buskerud sa i sin uttalelse av 14/11-08 at bygget må betraktes som en fritidsbolig som ønskes oppført i et område med byggeforbud (LNF-område). På denne bakgrunn kunne heller ikke han anbefale at søknaden ble imøtekommet og ville vurdere å klage dersom
det ble innvilget en dispensasjon for oppføring av hytte på vollen. Både fylkeskommunen og fylkesmannen viste til at bygging av en hytte på en setervoll (LNFområde), kan gi en uheldig presedens for lignende saker i framtida. Saken ble så neste gang behandlet av NMK i møte 12/3-09. Vedtaket lyder: Dispensasjon gis. De særlige grunnene er: 1. Tiltaket er ikke til hinder for allmenn ferdsel. 2. Det er et knutepunkt for skiløyper og turstier, og tiltaket er en kjærkommen møteplass i området, samt gir arbeidsplasser som tillegg til landbruksdelen. 3. Tiltaket er med på å rydde opp i skjemmende eksisterende bebyggelse, da det nye bygget erstatter 2 gamle campinghytter som rives. 4. Det planlagte bygget får ingen uheldige virkninger for landskapet, og det reduserer ikke opplevelsesverdien i området. Det er dette vedtaket det nå klages over. I fylkesmannens klage av 27/4-09 er det bla vist til at en slik dispensasjon vil skape presedens for lignende saker på andre setervoller i kommunen. Det vises i den forbindelse til at behovet for overnattingsplasser i tilknytning til drift av kaféen, og aktiviteten rundt denne, ikke kan regnes som landbruksdrift, eller som særlig grunn for dispensasjon. Fylkesmannen ber om at klagen gis oppsettende virkning dersom vedtaket om dispensasjon opprettholdes, jfr. Forvaltningslovens 42. Bygningen er tenkt plassert på setervollen Storestøl. I kommunedelplan Tunhovd er området avsatt til LNF-formål. Kommunedelplanen ble vedtatt 19/6-06. Saksbehandlers vurdering: I retningslinjene til kommunedelplan Tunhovd sies at på hver setervoll kan det bare være en seterbu. Med søkerens begrunnelse om behovet for overnattingsplasser mv., har både fylkesmannen, fylkeskommunen og kommunens administrasjon gitt klart uttrykk for at den omsøkte bygning er å betrakte som en hytte og ikke som en seterbu. Det er i den forbindelse bla vist til at bygningen ikke er relatert til drift av gårdsbruket, verken når det gjelder tradisjonell landbruksdrift eller som en tilleggsnæring som kommer inn under begrepet Landbruk Pluss. Bruken av bygningen kommer da heller ikke inn under begrepet stedbunden næring i et LNF-område. Det er avklart med leder av NMK, Lars Egedahl, at NMK har ment at dispensasjonen gjelder seterbu. Men når bygningen ikke oppfyller vilkårene for å bli betraktet som en driftsbygning i landbruket/seterbu, hva da? Ved siste gangs behandling ble det fra administrasjonen vist til 2 mulige måter å behandle saken videre på: - Det fremmes en søknad om dispensasjon fra LNF-formålet for oppføring av hytte på tomta. Det ligger til søker å vise til hvilke særlige grunner som skulle grunngi en slik dispensasjon.
- Gjeldende søknad legges til grunn for å behandle saken nå som en dispensasjon for oppføring av hytte på tomta. Dersom saken behandles som en søknad om dispensasjon for oppføring av hytte må man være klar over at søknaden nå er utformet som en dispensasjon for oppføring av seterbu på tomta. Det kan tenkes at søker har andre særlige grunner for en hytte på tomta enn de som det er henvist i søknaden om seterbu. Søker må få anledning til å beskrive disse særlige grunnene før saken eventuelt behandles. I motsatt fall kan behandlingen bli gjenstand for påstand om saksbehandlingsfeil. Administrasjonen kan derfor ikke anbefale at saken behandles etter dette alternativ. Det må for øvrig nevnes at en tilsvarende søknad om dispensasjon for hytte på en annen setervoll, etter en klagebehandling endte opp med avslag på dispensasjon. På denne bakgrunn gjenstår det etter administrasjonens syn å avslutte saken og ta klagen til følge. Rådmannens forslag til vedtak: Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk tar fylkesmannens klage over innvilget dispensasjon for seterbu på Storestøl, gnr.122, bnr.9 til følge. Vedtaket i NMK-sak 31/09 omgjøres og innvilget dispensasjon trekkes tilbake. Vedlegg 1. NMK-sak 31/09. 2. Fylkesmannen i Buskerud, 27/4-09.
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 09.06.2009 Arkiv : 149/29/3 T12 Saksmappe : 2009/311 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Kari Huseby Søknad om dispensasjon for bygging av tilbygg til hytte. Brattli, tomt nr.12, gnr/bnr/fnr - 149/29/3. Odd Eyvind Kvaale, Kolsås. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg Næring, miljø og kom.tek 25.06.2009 59/09 Saken gjelder: Søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan Brattli om etasje og gesimshøyde i forbindelse med tilbygg til hytte. Viser til søknad om dispensasjon datert 29/5-2009 og byggetegninger nr. 5,6 og 7 datert ¼-2009. Fakta: Det søkes dispensasjon fra reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Brattli, godkjent i Nore og Uvdal kommunestyre den 23/9-1977 og stadfestet av Fylkesmannen i Buskerud 15/4-1980. Saken behandles etter Plan og bygningslovens 7. Beliggenhet: Eiendommen ligger innenfor hytteområde Brattli beliggende øst for Åmotseter og vest for Endreskard i Borgemarka. Tiltak: Tilbygg til eksisterende hytte, 41,3 m2 bruksareal (og 48,8 m2 bebygd areal.) Hytten vil tilsammen med tilbygget få et samlet bruksareal på 98,3 m2 (og 119,6m2 bebygd areal). Tilbygget har 2 etasjer. Tilbygget har en gesimshøyde på ca. 4,0 m og mønehøyde på 4,95 m Ekstern høring: Er vurdert unødvendig. Nabovarsel er sendt og der er ikke merknader til tiltaket. For at dispensasjon skal kunne innvilges må det foreligge særlige grunner som relaterer seg til areal og ressursdisponeringshensyn.
De særlige grunner som fremmes i søknaden er: (det vises for øvrig til fullstendige opplysninger i søknaden.) - Tomtens egnethet. Tilbygget er plassert etter tomtens naturgitte forutsetninger. - Estetiske og landskapsmessige forhold. Det søkes å bygge et tverrstilt selvstendig tilbygg som kopler seg til det eksisterende laftebygget gjennom en sluse for å skape samspill mellom det høyreiste tilbygget og det svært lave laftehuset. Et motiv bak utformingen, i tillegg til å være varsom med inngrep i den eksisterende laftekonstruksjonen, har vært å spille på Numedalens tradisjonelle loftsarkitektur. Samspill mellom gammel og nytt vurderes som en berikelse av utgangspunktet, samtidig som det henvender seg til den bratte landskapstopografien på en hensynsfull måte. - Hensynet til friluftsliv og ferdsel. Hytta ligger på en forsenket hylle i enden av adkomstvegen til Hyttefeltet Brattli. Ferdselen slutter ved hytta og vil ikke komme i konflikt til frilufts- og ferdselsinteresser - Kommunal praksis i tilsvarende saker. I hytteområde Brattli er de 2 siste nye hyttene bygd med mønehøyde inntil 5m. Hytta ligger i et område med flere andre hytter. Meldingssøknaden behandles som egen sak når vedtak etter Plan og bygningslovens 7 foreligger. Saksbehandlers vurdering: For at dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser skal kunne gis må det foreligge særlige grunner som relaterer seg til areal- og ressursdisponeringshensyn. Argumenter som taler i mot dispensasjon: Forholdet til reguleringsplan. Følgende regler gjelder i dette området: 4) 4 Bebyggelsen skal være i en etasje. Gesimshøyden bør ikke overstige 260 cm over grunnmur og grunnmurhøyde bør ikke være over 100cm Argumenter som taler for dispensasjon: Hytta vil etter tilbygg få et bruksareal på 98 m 2. Hytten har en akseptabel størrelse og innenfor reguleringsplanens bestemmelser. Tilbygget er plassert etter tomtens naturgitte forhold og vurderes egnet for tilbygget. Tomten vurderes til ikke å være til hinder for friluftsliv eller ferdsel i området. Tilbygget sammen eksisterende hytte har et utradisjonelt uttrykk. Eksisterende hytte har også et utradisjonelt uttrykk med flat takvinkel. Å koble nytt til gammelt er en utfordring. Tilbygget har trekk av loftsarkitektur og kobler nytt og gammelt på en utradisjonell og spennende måte. Kommunal praksis. I reguleringsbestemmelser hvor det tillates kun 1 etasje har kommunen akseptert tiltak med bygninger under 5m mønehøyde. Omsøkte tiltak har mønehøyde under 5m. Etter en helhetlig vurdering finner administrasjon at særlige grunner foreligger og anbefaler derfor dispensasjon
Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan og bygningslovens 7 innvilges dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplanen Brattli for tilbygg til hytte gnr. 149, bnr.29, fnr.3 i i Borgemarka. Begrunnelse for dispensasjonen er: tomten egner seg for utbygging, hyttens totale størrelse og forholdet til likebehandling. Tilbygget behandles som meldingssøknad når klagefrist for dispensasjon har gått ut. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert 29/5-2009 2. Kart 3. Byggetegninger Saksdokumenter: Meldingssøknad datert 8/4-2009