NEAS ASA første kvartal 2008. Hovedpunkter Omsetning opp 34 prosent til 88,9 millioner kroner i første kvartal 2008 Kontraktsinngang på 62,5 millioner kroner, med tillegg av Norwegian Property EBITDA endte negativt med minus 9,6 millioner kroner i kvartalet Konsernledelsen redusert til tre personer Tiltak iverksatt for å redusere årlige kostnader med 15-20 millioner kroner Implementering av avtalen med Norwegian Property går etter planen. NEAS nøkkeltall (beløp i millioner kroner) Første kvartal 2008 2007 2007 Totale driftsinntekter 8 8,9 66,2 325,2 Salgskostnad 24,9 18,8 102,2 Driftskostnader 73,5 51,9 219,6 EBITDA (9,6) (4,5) 3,4 Avskrivning & Amortisering 3,2 1,7 9,1 Driftsresultat (EBIT) (12,8) (6,1) -5,7 Netto finansposter (0,9) (1,3) 20,1 Resultat før skatt (EBT) (13,7) (7,4) 14,4 Skatt 3,8 2,0 4,6 Resultat etter skatt (EAT) (10,0) (5,4) 18,9 Resultatregnskap NEAS omsetning ble 88,9 millioner kroner i første kvartal 2008, noe som tilsvarer en vekst på 34 prosent i forhold til samme periode i 2007. Av omsetningsøkningen er 7,8 millioner kroner knyttet til kjøpet av F. Holm, mens 1,4 millioner er relatert til kjøpet av A3 og de resterende 13,6 millionene er organisk vekst. Den organiske veksten ble således 21 prosent. Første kvartal er sesongmessig det svakeste kvartalet til NEAS. EBITDA for kvartalet ble -9,6 millioner kroner, sammenlignet med en EBITDA på -4,5 millioner i samme periode i 2007. Nedgangen fra fjerde kvartal 2007 skyldes i hovedsak sesongvariasjoner og første kvartal 2008 ble i tillegg svakere enn forventet på grunn av lavere kapasitetsutnyttelse i deler av organisasjonen. EBITDA ble også påvirket av høye engangskostnader i forbindelse med oppstart av ny kontrakt, som følge av forsinket leveranse av teknisk utstyr. I tillegg bidrar effekten av at påsken i år fant sted i første kvartal mot andre kvartal i 2007. Nexus opplevde et værmessig ugunstig kvartal både når det gjelder snøfall og temperatursvingninger. NEAS har som en følge av dette flyttet flere ansatte til akkordarbeid i deler av organisasjonen, noe som vil gjøre det lettere å tilpasse organisasjonen til sesongmessige svingninger. Avskrivninger og amortisering beløp seg til 3,2 millioner kroner i første kvartal, mot 1,7 millioner kroner i samme periode i 2007. EBIT ble således -12,8 millioner kroner i kvartalet mot EBIT på -6,1 millioner kroner i første kvartal 2007. Netto finansposter endte på -0,9 millioner kroner i kvartalet, sammenlignet med -1,3 millioner kroner i samme periode i fjor. Page 1
Resultat etter skatt ble -10,0 millioner, mot -5,4 millioner kroner i første kvartal i 2007. Balanse Totale eiendeler var ved utgangen av kvartalet på 276,0 millioner kroner, mot 264,4 millioner kroner ved utgangen av første kvartal 2007, og 271,2 millioner ved utgangen av 2007. Selskapet har ved utgangen av kvartalet en egenkapitalandel på 56 prosent. Kontantstrøm fra drift var i perioden -11,2 millioner kroner, sammenlignet med en kontantstrøm fra drift på -7,1 millioner kroner i tilsvarende periode i fjor. Kontantstrøm fra finans endte på -13,3 millioner kroner, mot en positiv kontantstrøm på 106,2 millioner kroner knyttet til aksjeutvidelsen i forkant av børsnoteringen i første kvartal i fjor. Kontantstrøm fra investeringer var på -6,9 millioner kroner, hvilket er i tråd med kontantrømmen på -6,1 millioner kroner som ble rapportert i samme periode i fjor. Netto kontantstrøm i perioden ble således -31,5 millioner kroner. I forbindelse med kjøpet av F. HOLM AS, som ble kommunisert 27. desember 2007, men gjennomført 17. januar 2008, utstedte NEAS 81 111 nye aksjer til 27 kroner per aksje. Etter utstedelsen er NEAS totale aksjekapital på 7 936 719 kroner. Segmentinformasjon NEAS har to virksomhetsområder: Operations og Consulting. NEAS Operations er et virksomhetsområde som tilbyr management og driftsrelaterte tjenester for eiendomsbesittere og leietakere. Forretningsområdet Operations var per 31. mars 2008 involvert i forvaltning og drift av over 5 millioner kvadratmeter fordelt på mer enn 1600 eiendommer. NEAS Consulting er et virksomhetsområde som yter rådgivningstjenester innen eiendom. Hovedtjenestene er utvikling av eiendom, facility services, brannsikkerhetsrådgivning, juridiske tjenester og meglingstjenester. Operations (beløp i mill NOK) Første kvartal 2008 2007 2007 Inntekter 48,2 36,5 197,6 Driftsresultat før avskrivning og amortisering (EBITDA) (7,7) (5,5) (2,4) Driftsresultat (EBIT) (9,9) (6,9) (9,0) Forretningsområdet Operations hadde i første kvartal 2008 en omsetning på 48,2 millioner kroner, en økning på 32 prosent fra første kvartal i 2007, men en nedgang i forhold til omsetning på 65,6 millioner kroner i fjerde kvartal 2007. EBITDA i Operations endte med -7,7 millioner kroner i kvartalet, ned fra en EBITDA på -5,5 i samme periode i 2007. Hovedårsaken til det svake resultatet fra Operations skyldes en ikke tilfredsstillende ressursutnyttelse delvis forårsaket av mindre snø og is i Østlandsområdet enn tidligere år. Deler av konsernet har opplevd lav aktivitet mens andre områder har leid inn ekstra ressurser på grunn av høyt aktivitetsnivå. For å sikre en mest mulig optimal Page 2
ressursutnyttelse er nå både Operations og Consulting organisert under samme operative leder. Det arbeides med både sentralisering av ressursplanlegging i tillegg til tidligere kommunisert innføring av nytt timeregistreringssystem. NEAS opprettholder sine forventninger om at systemet vil gi positive effekter i løpet av andre halvår 2008. I februar 2008 inngikk NEAS en avtale med Caveo ASA om forvaltning og forretningsførsel av til sammen 140 000 kvadratmeter næringsarealer. Avtalen går over fem år og har en basisverdi på rundt 20 millioner kroner med et betydelig potensial for utvidelse i løpet av avtaleperioden. Gjennom avtalen skal NEAS levere alle eiendomsrelaterte tjenester til Caveos portefølje. Som en del av avtalen overtok også NEAS driftsselskapet Caveo Management. Selskapet er lokalisert i Stavanger og har 3 ansatte. Disse vil bidra til å øke NEAS kompetanse innen drifting av KS selskaper, samt styrke NEAS satsing i Stavanger regionen. Consulting (beløp i mill NOK) Første kvartal 2008 2007 2007 Inntekter 40,7 29,8 127,7 Driftsresultat før avskrivning og amortisering (EBITDA) (1,9) 1,0 5,8 Driftsresultat (EBIT) (2,9) 0,7 3,3 I første kvartal 2008, hadde Consulting en omsetning på 40,7 millioner kroner, sammenlignet med 29,8 millioner kroner i samme kvartal i 2007. Dette er en økning på 37 prosent. Justert for oppkjøpet av F. Holm, viste området en organisk vekst på 10,4 prosent. EBITDA ble -1,9 millioner kroner, sammenlignet med en EBITDA på 1,0 million kroner i samme periode i fjor. Det er flere forhold som påvirker resultatet i forhold til første kvartal 2007. Frafall av inntjening i forbindelse med påske påvirker Consulting, da mye av virksomheten er basert på timesalg. Området har også foretatt en markert økning i antall ansatte i perioden som det har tatt noe tid å få i fullt fakturerbart arbeid. Videre har flere større flytteoppdrag blitt utsatt til andre halvår 2008. Dette vil påvirke resultatutviklingen i tredje og fjerde kvartal positivt. Første kvartal 2008 var også det første hele kvartalet med F. Holm konsolidert, og det har således påløpt integrasjonskostnader. Markedet er fortsatt preget av høy aktivitet og god etterspørsel etter Consultings tjenester. Antall ansatte er i perioden økt med rundt 20 prosent eksklusive F. Holm for å møte den høye aktiviteten i andre halvdel av 2008. Aktiviteten i Totalreform er fortsatt preget av gjennomføringen av to store flytteprosjekter for NAV og Nye Ahus som blir sluttført i fjerde kvartal 2008. Ordreboken til Totalreform er god, og det er blant annet inngått avtale om flytting av KLP til nytt hovedkontor. Denne avtalen innbefatter flytting av 1 000 personer og vil vare frem til 2010. Det er imidlertid for tidlig å anslå en verdi på avtalen. Organisasjon Fra 1. mai endres NEAS konsernledelse til å bestå av CEO Tor Rønhovde, CFO Finn Rune Kristiansen og COO Anders Bjerke. Sistnevnte vil få ansvaret for Operations i tillegg til Consulting. Bakgrunnen for den organisatoriske endringen er flere. For det Page 3
første vil en samordning av Operations og Consulting under en operativ leder bedre kommunikasjonen mellom områdene. Dette vil bidra til en stabilt høyere kapasitetsutnyttelse i organisasjonen enn i dag ved at ledige ressurser blir allokert der hvor behovet er størst. NEAS har startet en prosess for å redusere andelen av ikke fakturerbare ressurser i konsernet. Ved å redusere toppledelsen vil det samtidig bli frigjort ressurser til operativ ledelse, noe som vil være positivt for å nå denne målsettingen. NEAS har også satt fokus på å strømlinjeforme organisasjonen. Dette skal blant annet skje ved at enheter skal integreres for på den måten redusere behovet for administrative mellomledere. Innenfor Operations har man allerede startet prosessen, og antall mellomledere vil bli redusert med fire årsverk i løpet av fjerde kvartal. Forretningsområdet Operations er redusert med 5 årsverk. I tillegg har 13 årsverk blitt endret fra å være permanente til å arbeide på akkord. Effekten av denne endringen vil synliggjøres gjennom fjerde kvartal 2008 og i første kvartal 2009 da aktiviteten sesongmessig er lavere. Ved utgangen av første kvartal 2008 hadde NEAS 385 ansatte, en økning på 65 personer, hvorav 40 kommer fra oppkjøpet av F. Holm. Ved utgangen av 2007 utgjorde konsernet 320 personer, og 297 ved utgangen av første kvartal 2007. De 385 ansatte er fordelt på 235 i Operations, 135 i Consulting og 13 i administrasjonen. Avtale med Norwegian Property I slutten av februar 2008 annonserte NEAS en avtale med det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property som går ut på at NEAS overtar totalansvar for håndtering av alle Norwegian Propertys næringseiendommer i Norge - i alt 700 000 kvadratmeter fordelt på 54 bygg. Avtalen gjelder for seks år med opsjoner på forlengelse og den kan gi en dobling av NEAS' årlige omsetning når den er fullt implementert i løpet av tre år. Avtalen var den første av denne typen Facility Management-avtaler som er inngått i Norge. Målet med avtalen er å gi reduserte og forutsigbare eierkostnader for Norwegian Property, bedre og rimeligere tjenester for leietakerne, samtidig som NEAS vil oppnå god lønnsomhet gjennom stordriftsfordeler og mer effektiv drift. Avtalen omfatter alle områder av Facility Management, som forvaltning, drift, vedlikehold og leietaktertjenester. Norwegian Propertys eiendommer ligger i Oslo og Stavanger og porteføljen av leietakere består av mange av de største og mest velrenommerte selskapene i Norge og har en god sektorvis fordeling. Norwegian Property har i dag driftsavtaler med flere forvaltningsselskaper. NEAS vil overta koordineringen av avtalene umiddelbart, og deretter leveringsansvaret i henhold til de oppsigelsesfrister som gjelder. Kontrakten omfatter i første omgang Norwegian Propertys eksisterende og nye næringseiendommer i Norge, men åpner opp for en utvidelse til Norden. Avtalen vil bli implementert over en tolvmåneders periode fra 1. april 2008, og det forventes å påløpe oppstartingskostnader Andre forhold Som følge av en svak utvikling i lønnsomheten har NEAS initiert et effektiviseringsarbeid som vil redusere årlige kostnader i størrelsesorden 15-20 millioner kroner. Tiltakene vil få gradvis effekt gjennom 2008 med full effekt i 2009. NEAS vil redusere vikar og rekrutteringskostnadene, redusere bruken av konsulenter, redusere Operations med fem årsverk, endre stillingsinstruksen for 13 årsverk til Page 4
akkord, redusere antall mellomleder med fire årsverk, redusere bilparken og redusere antall ikke fakturerbare ressurser i konsernet med 10 prosent. Samlet sett mener styret at iverksatte tiltak vil danne et godt utgangspunkt for å bedre lønnsomheten i konsernet. FREMTIDSUTSIKTER De seneste årene har mye av avkastningen innenfor næringseiendom funnet sted i form av verdistigning på objektene som følge av meget gode makroforhold og sterkt underliggende eiendomsmarked. Både økt kredittrisiko og tegn til avmatning i økonomien har imidlertid bidratt til å gjøre investorer mindre risikovillige og dermed er det sannsynlig at omsetningshastigheten på næringseiendommer vil reduseres i tiden fremover. Det vil bidra til at fokus vil rettes mer mot drifting av eiendommene og kontantstrømmen objektet genererer. Det vil gi NEAS nye muligheter som en av de ledende aktørene innenfor dette segmentet. Det er ventet at markedet for Facility Management vil vokse med 15-20 prosent årlig fremover og utover dette har NEAS ambisjoner om fortsatt å øke markedsandelen. En vellykket implementering og gjennomføring av Norwegian Property avtalen vil være den viktigste enkelthendelsen for å sikre NEAS en lønnsom vekst i tiden fremover. NEAS har tidligere kommunisert at inntektene fra avtalen først vil komme i 2009. Selv om denne målsettingen opprettholdes, vil NEAS jobbe aktivt for at avtalen skal begynne å generere inntekter allerede i 2008. I det korte bildet vil fokus være å gjenopprette lønnsomheten i konsernet og som beskrevet er det initiert et omfattende kostnadskuttprogram. Kombinert med fortsatt god utvikling i det underliggende markedet for Facility Management tjenester, venter styret i NEAS en positiv utvikling i underliggende drift for resten av 2008. Oslo, 28. april 2008 Styret i NEAS ASA Page 5
NEAS consolidated income statement first quarter 2008 First quarter Full year (nok thousands) 2008 2007 2007 2006 Total operating revenues 88 850 66 222 325 232 149 465 Goods consumed 24 870 18 758 102 211 42 257 Operating expenses 73 532 51 932 219 638 98 878 Depreciation and amortization 3 240 1 678 9 103 4 123 Total operating expenses 101 643 72 367 330 951 145 258 Earnings Before Interest and Tax (EBIT) (12 793) (6 145) (5 718) 4 208 Net Financial items (942) (1 284) 20 078 1 761 Earnings Before Tax (EBT) (13 735) (7 429) 14 360 2 447 Taxes 3 763 1 998 4 561 (243) Earnings After Tax (EAT) (9 972) (5 431) 18 921 2 204 Attributable to: Equity holders of NEAS ASA (9 972) (5 431) 18 921 3 320 Minority interest Total profit for the period (9 972) (5 431) 18 921 3 320 EPS* (NOK) (1,26) (0,69) 2,41 0,75 EPS fully diluted (NOK) (1,26) (0,69) 2,41 0,70 Avaerage number of shares (1000) 7 916 7 825 7 856 4 444 Average number of shares fully diluted (1000) 7 916 7 825 7 856 4 747 *EPS = Earnings per share NEAS consolidated balance sheet first quarter 2008 First quarter Full year (nok thousands) 2008 2007 2007 2006 ASSETS Intangible assets 117 627 92 786 101 644 89 777 Tangible fixed assets 22 606 9 733 21 285 10 453 Long-term receivables 1 038 426 25 498 Trade debtors 77 927 45 987 65 930 58 100 Inventories 1 076 1 300 1 477 1 284 Prepayments and ohter receivables 29 165 10 341 22 718 12 028 Cash and cash equivalents 26 593 103 840 58 086 12 860 Total assets 276 032 264 413 271 165 185 000 EQUITY AND LIABILITIES Paid-in capital 142 994 141 026 142 372 58 330 Retained earnings 11 203 20 978 Non-current liabilities 22 663 29 490 23 734 21 403 Current liabilities 99 172 93 897 84 081 105 267 Total equity and liabilities 276 032 264 413 271 165 185 000 Page 6
NEAS consolidated cash flow statement first quarter 2008 First quarter Full year (nok thousands) 2008 2007 2007 2006 Cash flows from operating activities (11 248) (7 085) 10 137 2 366 Cash flows from investment activities (6 908) (6 068) (3 337) (6 561) Cash flows from financing activities (13 337) 106 150 (9 814) 432 Changes in cash and cash equivalents (31 493) 92 997 (3 014) (3 763) Cash and cash equivalents, beginning of - period 58 086 371 4 134 4 134 Cash and cash equivalents, end of period 26 593 93 368 1 120 371 NEAS segment results first quarter 2008 First quarter Full year (nok thousands) 2008 2007 2007 2006 Revenues, Opertions 48 150 36 462 197 564 161 292 Revenues, Consulting 40 700 29 760 127 668 99 966 Total revenues 88 850 66 222 325 232 261 258 EBIT Operations (9 855) (6 862) (8 970) 895 EBIT Consulting (2 937) 717 3 252 5 765 EBIT total (12 792) (6 145) (5 718) 6 660 EPS* (NOK) - Operations (EBIT) (1,24) (0,88) (1,14) 0,20 EPS* (NOK) - Consulting (EBIT) (0,37) 0,09 0,41 1,30 EPS fully diluted (NOK) - Operations (1,24) (0,88) (1,14) 0,20 EPS fully diluted (NOK) - Consulting (0,37) 0,09 0,41 1,30 *EPS = Earnings Per Share - Page 7
NEAS 20 largest shareholders as of 21 April NAME HOLDINGS 1 Nordic Capital Partners 3 833 183 2 Skagen Vekst 415 500 3 Lundhs Labradoreksport 303 000 4 Odin Eiendom 303 000 5 Investigate 283 333 6 MP Pensjon 270 400 7 Bank of New York 254 800 8 Totalreform Management 231 173 9 Holberg Norden 223 200 10 Ingerø Reiten 169 000 11 NEAS ASA 163 900 12 Holberg Norge 139 000 13 State Street Bank 109 217 14 Frans Enger AS 100 000 15 JP Morgan Chase 100 000 16 Warren Wicklund Utbytte 100 000 17 Tor Rønhovde 95 000 18 WarrenWicklund Norge 75 200 19 Investment Du Nord 70 000 20 Løkta AS 55 317 Total holdings 20 largest 7 294 223 Other 642 677 SUM 7 936 900 Page 8