VERDAL KOMMUNE Tilstandsrapport og handlingsplan for kommunale bygg Bygg og eiendom/teknisk etat Innhold: Oversikt kommunens bygninger og uteområder Side 1 Investeringer Side 2 Usikkerhet og reservebehov Side 3 Tilstandsvurdering Side 3 Tilstandsrapport skoler Side 5 Tilstand andre bygg Side 10 Kostnadsberegning for tiltak Side 12
Oversikt kommunens bygninger og uteområder Den samlede bygningsmassen i Verdal kommune er nesten 85 000 m 2 bruttoareal. Arealene fordeler seg på følgende byggkategorier: Administrasjonsbygg Rådhuset 2872 m 2 + Helsehuset 2190 m 2 + Herredshuset 1135 m 2 + Vektergata 7 og 9-1640 m 2 + Vektergata 5-1600 m 2 + Kinobygget 3167 m 2 Sum 12 604 m 2 Barnehager Vinne 353 m 2 + Kanutten 542 m 2 + Ørmelen 640 m 2 + Reinsholm 859 m 2 + Forbregd/Lein 807 m 2 + Leksdal 342 m 2 + Vuku (leier lokaler) Sum 3 973 m2 Skoler Garnes skole/bhg/samfunnshus 1905 m 2 + Ness skole og bhg 2431 m 2 + Vinne 3672 m 2 + Ørmelen 4937 m 2 + Verdalsøra b- og u-skole 16643m 2 + Stiklestad 2923 m 2 + Leksdal 1286 m 2 + Vuku 5722 m 2 + Volden 525 m 2 Sum 40 044 m2 Helsebygg Ørmelen bo- og helsetun 4805 m 2 + Stekke bo- og servicesenter 4725 m 2 + Psykiatriboliger Kvisla 372 m 2 + Verdalsøra bo- og helsetun 4500 m 2 + Ringveg nord 920 m 2 + Reinsholm 350 m 2 + Lysgård 407 m 2 + Vuku bo- og servicesenter 2580 m 2 + Prost Brants veg 6 484 m 2 + Veslefrikk bofellesskap, ferdig 2015 600 m 2 + Frisklivssentralen 1069 m 2 Sum 20 812 m 2 Idrett/kulturareal Arken 692 m 2 + Møllegata 306 m 2 + Idrettsplassen 492 m 2 + Verdalsøra kapell 1001 m 2 + 634 Granvegen 9, skal rives i 2014 634 m 2 Sum 4 035 m 2 Kommunaltekniske bygg Renseanlegg 1075 m 2 + Uteavdelingen 914 m 2 + Renseanlegg vann 570 m 2 + Brannstasjon 717 m 2 Sum 3 276 m 2 Totalsum 84 744 m 2 bruttoareal Verdal kommune eier og forvalter nesten 85 000 m 2. Bygninger eid av kommunale foretak/as inngår ikke i dette grunnlaget. Som byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler, er enheten Teknisk drift og avdelingen Bygg og eiendom kommunens sentrale aktør i bygge- og eiendomssaker. Enheten forvalter og utvikler kommunal eiendom, gjennomfører deler av kommunens investeringsprogram, forestår utvendig periodisk vedlikehold, forvalter service og håndterer kjøp, salg og utleie av grunn og boliger. Utvendig vedlikeholdsareal plen og lekeområder: Administrasjonsbygg og uteavdelingen Sum 10 500 m 2 Barnehager Sum 17 000 m 2 Side 1 av 13
Skoler Sum 76 500 m 2 Helseinstitusjoner Sum 21 000 m 2 Idrettsplassen på Øra 46 500 m 2 Totalsum 171 500 m 2 Investeringer Det gjøres fortløpende investeringer i eksisterende bygningsmasse i Verdal Kommune. Disse tiltakene inngår ikke i tradisjonelt vedlikehold som dekkes over driftsbudsjettet, eller faste utgifter som serviceavtaler på ventilasjon, heis, brannsikring og andre faste utgifter på strøm, kommunale utgifter o.l. Tiltak kommer som en følge av pålegg og krav fra myndighetene, samt spesielt behov for utskiftninger/modernisering, og er såpass store beløp at de ikke kan gjøres på vanlig driftsbudsjett. I følge regelverket er utskifting av materialer og komponenter i byggets levetid definert som vedlikehold. Oppgradering til høyere standard og annen funksjonalitet er definert som investering. Skole: Store investeringer er gjort på Verdalsøra skole og oppgradering av Vuku skole, ferdigstilt i 2011-12 til sammen ca. 440 mill. kr. Det er høsten 2014 utarbeidet en mulighetsstudie for skolene i Verdal. Denne vil bli framlagt til politisk behandling vinteren 2015. Prioritering av investeringer innenfor skolesektoren i de nærmeste år vil bli vedtatt ved behandlingen av denne saken. Det ble for 2014 vedtatt 2 mill. kr til investering på skolesiden. Barnehager: Det blir investert på uteområdet i Vinne barnehage for 0,6 mill kr i år, det er største prosjektet. Det ble for 2014 vedtatt 1 mill. kr til investering på barnehagesiden. Andre bygg: Det pågår nå investeringer på Verdal bo- og helsetun (VBH), det er brannteknisk oppgradering, velferdsteknologiske løsninger og ombygging. Det er siden 2012 investert 12 mill. kr på VBH, en god del av dette var støtte fra Husbanken. Det ble i 2014 investert i reserveløsning for strøm på Vuku bo- og helsetun i år for en halv million. Det ble i 2014 satt av investeringsmidler til Vektergata 7-9 (4 mill kr). Det ble for 2014 vedtatt 1 mill. kr til investering for andre bygg. Behovet er stort for de nærmeste årene. Side 2 av 13
Usikkerhet og reservebehov Det vil alltid være behov for en reserve til uforutsette tiltak. Vi har hvert år havari på komponenter for tekniske installasjoner og andre uforutsette forhold som utgjør betydelige kostnader. Dette er hendelser som ikke kan planlegges. Det finnes ikke gode nøkkeltall på størrelsen av uforutsette tiltak i Norge, men anbefalte nivå i Sverige (anbefalt nivå for skoler fra årskostnadene til REPAB) ligger på 19 NOK/m2. Dersom det avsettes mindre enn dette til akutte tiltak, vil det sannsynligvis bli behov for vridning fra planlagt til akutt vedlikehold. Behovet for reserver er ut fra anbefalte nivå 1,6 mill. kr Tilstandsvurdering Oppgradering eldre bygg - etterslep: Det viser at bygg som er 40 år krever betydelig oppgradering for å opprettholde standarden ut fra beregnet levetid. Alle bygningsdeler bør gjøres noe med hvis det ikke er rehabilitert siden det ble bygget. Det er også selvsagt andre krav som kommer inn som gjør en oppgradering nødvendig Tekniske krav (TEK 10), universiell utforming og branntekniske krav som eksempel. Fra og med ferdigstillelse av et bygg starter et forfall, spesielt på et offentlig bygg. Materialer og komponenter har begrenset levetid og må skiftes ut når de er utslitt. Norsk Kommunalteknisk forening (NKF) har beregnet levetiden for bygningsdeler. Dette gir grunnlag for vedlikeholdsbehovet og kostnader i tida framover. Bygningsdel Levetid i år Yttertak papp 20 Yttervegger 40 Vinduer 35 Dører 30 Innervegger 10 Himlinger 15 Gulv 20 El.anlegg 40 Ventilasjon 25 Våtrom 20 Heis 25 Da kommunens vedlikeholdsbudsjett har vært holdt på et lavt nivå over lang tid, er det et stort etterslep på mange bygg både skoler, barnehager og administrasjonsbygg. Vedlikeholdsetterslep har store økonomiske konsekvenser enten ved at bygget får kortere levetid eller ved at det kreves mer ressurser for istandsetting/rehabilitering. Side 3 av 13
Tall fra «Vedlikehold i kommunesektoren» (KS 2008) viser ulike tall avhengig av utgangspunktet og oppgraderingsbehovet. Tallene spriker fra erfaringstall på 5 000 kr/m 2 15 000 kr/m 2, 15 % av nybyggingspriser til 50 %. Nybyggingspriser er i 2014 30 000 kr/m 2. Skal vi tenke framtidsrettet og etter TEK10, og se på vedlikeholdsbudsjettet de siste 30 årene, må vi nok ta høyde for at full oppgradering blir 15 000 kr/m 2 på flere bygg. Gjeldende forskrift (TEK10) er referansepunktet til standarden som skolene bør være på. Siden dette er gamle bygg er skolene ikke etter standarden TEK10, men det er heller ingen krav om at gamle bygg skal være det. Oppgradering til TEK10 sier noe om standarden nåværende og framtidas skole bør være på det gjelder for eksempel kravene til tekniske krav, universell utforming, uteareal, energibruk, inneklima, krav til bygningsdeler, brannsikkerhet. Det er også et etterslep på den branntekniske delen av bygg, det er pålagte tiltak fra brannvesenet som må prioriteres. For eksakte beløp må det utarbeides en tilstandsrapport for hvert bygget, og det må innhentes anbud på arbeidet. Vedlikeholdskostnader: Rehabilitering og ombygging fører til omfattende utskifting av gulv, himlinger, vinduer, dører, elektrisk anlegg, heiser, takoverflater, ventilasjonsanlegg m.m. I følge regelverket er utskifting av materialer og komponenter i byggets levetid definert som vedlikehold. Oppgradering til høyere standard og annen funksjonalitet er definert som investering. For å opprettholde en bygnings opprinnelige nivå, kreves en årlig vedlikeholdsinnsats. I KS-rapporten «Vedlikehold i kommunesektoren» ble det anslått et årlig vedlikeholdsbehov per kvm til kr 100 ved 30 års levetid på bygget, og kr 170 ved 60 års levetid (inklusiv nødvendige oppgraderinger). Vedlikeholdskostnader løper fra ferdigstillelse av bygget, til det rives eller avhendes. Med utgangspunkt på 30 års levetid og 100 kr/m2 gir det er årlig vedlikeholdsbehov på nesten 8,5 mill. kr for alle byggene etter at bygningene er oppgradert til tilfredsstillende standard. For å oppnå tilfredsstillende standard med ombygginger/tilpasninger etter dagens krav må investeringsbudsjettet utvides betraktelig. Vi har i dag budsjett som gir 60 kr/m 2 som skal dekke både vedlikehold og være reservebehov. 1/3 av dette må påberegnes til uforutsette tiltak. Behovet for å øke vedlikeholdsbudsjettet er stort, og det er det verdibevarende og jevnlige vedlikeholdet som er økonomisk best. Forskyvning av tiltak kan gi følgeskader og høyere kostnader på sikt. «Brannslukning» gir et mer kostbart vedlikehold fordi manglende strategi gir ingen vedlikeholdsplan, dvs at det blir lite planmessig vedlikehold som i sin tur fører til akkumulert etterslep og dårlig kapitalforvaltning. Mindre vedlikehold som maling, reparasjon som vaktmestre gjør, mindre snekkerarbeid, bytte av komponenter o.l. er ikke med på lista, men er inkludert i driftsbudsjettet. Side 4 av 13
Tilstandsrapport skoler Tilstand: Det er utarbeidet tilstandsrapport på samtlige skolebygg i forbindelse med Mulighetsstudie skoler i Verdal. Tilstandsanalysen er utarbeidet etter Norsk Standard 3424 etter befaring, opplysninger fra huseier, leietaker og visuell registrering. Det er Arcon Prosjekt som har utarbeidet rapporten. Tilstandsgrad Symptoner Betydning TG 0 Ingen symptomer Funksjonell standard ok Teknisk standard ok Innemiljømessig standard ok 1 Svake symptomer Funksjonell standard med noen svakheter Teknisk standard med svakheter, men ingen utbedringspålegg Innemiljømessige krav med visse svakheter 2 Middels kraftige symptomer Funksjonell standard med betydelige svakheter Behov for viktige tekniske utbedringer Innemiljømessige krav med vesentlige svakheter 3 Kraftige symptomer Betydelig manglende funksjonalitet Betydelige tekniske utbedringspålegg Innemiljømessige krav ikke tilfredsstillende Konsekvensgrad Symptoner Konsekvenser som legges til grunn KG 0 Ingen symptomer Sikkerhet (bæreevne, brann) 1 Svake symptomer Helse/miljø (luftkvalitet, støynivå) Estetikk (overflater) 2 Middels kraftige Økonomi (vedlikehold, utskiftning) symptomer 3 Kraftige symptomer Side 5 av 13
Tilstandsrapport brannteknisk for skoler Med utgangspunkt i eksisterende branntekniske tilstandsrapporter, har Norconsult utarbeidet en tiltaksplan for skoler i forhold til brannsikkerhet. Bygg og eiendom har i år prioritert arbeidet med å kartlegge og lage tiltaksplaner for brannsikkerhet i kommunens bygninger. Vi arbeider også med de andre bygningene, men det er skolene som ble prioritert først. Det er helt klart store mangler på den branntekniske delen av bygningene, noe som medfører store kostnader de nærmeste årene. Det er utarbeidet et grovt kostnadsoverslag, de reelle kostnadene for arbeidet vil ikke bli avklart før det blir innhentet anbud på arbeidet. Tiltak for brannsikkerhet utgjør et krav som vi må gjøre i løpet av en 10-årsplan for alle kommunens bygg. Garnes: Byggeår på skole 1976-77, grendehusdelen med SFO og grendehus bygget 1998. Noe oppgradering ble gjort på skoledelen i 1998. Tilstand: TG 1 KG 1 Oppgradering: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 26 mill. kr 13 800 kr/m 2. Branntekniske krav: Kostnadsoverslag på hele bygget 1,2 mill kr. Størst kostnad (0,6 mill kr) til brannalarmanlegg kat. 2 med direktevarsling til brannvesen. Leksdal: Byggeår på skole 1976-77, tilbygg med SFO bygget 1998. Noe oppgradering ble gjort på skoledelen i 1998. Tilstand: TG 1-2 KG 1 Oppgradering: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 11 mill. kr 8 700 kr/m 2. Branntekniske krav: Kostnadsoverslag på hele bygget 0,7 mill kr. Størst kostnad (0,25 mill kr) til brannalarmanlegg kat. 2 med direktevarsling til brannvesen. Side 6 av 13
Ness: Skole med byggeår 1984-86, barnehage i kjelleren. SFO og småskoletrinn i eget hus med byggeår 1900, tilbygg 1950-60. SFO-bygget Tilstand: TG 2 KG 2 Ness skole: TG 1-2 KG 1 Oppgradering: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 28 mill. kr 15 400 kr/m 2. SFO-bygget anses ikke egnet til undervisningsbygg etter dagens lover, forskrifter og bestemmelser. Branntekniske krav: Kostnadsoverslag på begge skolebygningene 1,2 mill kr. Størst kostnad (0,67 mill kr) til brannalarmanlegg kat. 2 med direktevarsling til brannvesen. Begge byggene. Stiklestad skole: Stiklestad skole består av tre byggetrinn: Byggetrinn 1 fra 1971, byggetrinn II fra 1987 og byggetrinn III fra 1998. Bygget fra 1971 bygning i plasstøpt betong 3 etg. Bygningen er preget av over 40-års bruk og har i sin helhet behov for rehabilitering. Overflater på gulv, vegger og tak, yttervegger og vinduer har behov for restaurering og rehabilitering. Tilstand: TG 2 for bygget fra 1971, TG 1 for tilbygg fra 1987 og 1997 KG 1-2 Oppgradering: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 41 mill. kr 16 300 kr/ m 2. Branntekniske krav: Kostnadsoverslag på skolebygningen 1 mill kr. Side 7 av 13
Verdalsøra b- og u-skole: Skole fra 2010-11 Tilstand: TG 0 KG 0 Oppgradering: 0 Branntekniske krav: 0 Vinne skole: Skolen byggeår på skole 1976-77, SFO-bygget 1997. SFO-bygget Tilstand: TG 0-1 KG 0-1 Vinne skole: TG 1-2 KG 1-2 Oppgradering for begge bygningene: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 47 mill. kr 14 100 kr/ m 2. Branntekniske krav for begge bygningene: Størst kostnad (1,2 mill kr) til brannalarmanlegg kat. 2 med direktevarsling til brannvesen. Kostnadsoverslag på skolebygningen 2,7 mill kr. Volden skole: Hovedbygget fra 1976, tilbygg fra 1997 med kontorrom og sosiale rom. Oppgradering etter brann i 2012på et klasserom, og bl.a nytt ventilasjonsanlegg for hele skolen. Tilstand: TG 1-2 KG 1 Oppgradering: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 5,3 mill. kr 10 200 kr/ m 2. Branntekniske krav: Kostnadsoverslag på skolebygningen 0,17 mill kr. Side 8 av 13
Vuku b- og u-skole: Vuku oppvekstsenter har gjennomgått ombygging tilbygging og rehabilitering i perioden 2005-11. Overflater innvendig på gulv, vegger og himlinger er av forholdsvis ny dato og synes ikke å ha behov for utbedringer i kommende år. Ventilasjonsanleggene er også montert i perioden 2004-11. Barneskole: Tilstand: TG 1-2 Ungdomsskole: Tilstand: TG 0-1 Barne- og ungdomsskole: KG 1 Oppgradering for begge bygningene:: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 15,5 mill. kr 14 100 kr/m2. Branntekniske krav for begge bygningene: Kostnadsoverslag på skolebygningene 1 mill kr. Ørmelen skole: Hovedbygget fra 1974 og tilbygg fra 1980. det ble gjort en del oppussinger etter brann i 2004. Gymbygget og SFO-bygget er i dårlig stand, og det er planer om nybygg. Tilstand: TG 1-2 KG 1-2 Oppgradering: Oppgradering til dagens tekniske krav for skoler, TEK 10 kostnadsoverslag fra Arcon Prosjekt. 72,1 mill. kr 14 600 kr/m2. Branntekniske krav: Størst kostnad (1,1 mill kr) til brannalarmanlegg kat. 2 med direktevarsling til brannvesen. Kostnadsoverslag på hovedbygningen 2 mill kr. Kostnadsoverslag på gymsal- og SFO-bygningen ikke tatt med. Tiltak skoler: Vi avventer til strukturdebatten for skolene er ferdig. Da kommer vi tilbake til kostnadsberegninger og prioriteringer for tiltak på skolene. Større investeringer eller større vedlikeholdsoppgaver bør ikke gjøres før debatten er ferdig og vedtak er fattet. Side 9 av 13
Tilstand andre bygg Det er ikke gjort ekstern tilstandsvurdering av de andre byggene. Det er nødvendig for å få en vurdering av den byggtekniske standarden, og hvilke tiltak som er nødvendig for å få bygget opp til dagens kvalitetsstandard. Tilstandsvurderingene for byggene er gjort av bygg og eiendom. Det arbeides med en konsulentrapport om branntekniske tiltak for alle byggene. Det er allerede gjort en vurdering av skolene. Erfaringstall fra skolerapporten som gjelder branntekniske tiltak for bygg fra 70-tallet tilsier at vi kan forvente minst 7-8 mill kr i branntekniske tiltak for de andre byggene. Barnehager: Leksdal barnehage er gammelskolen i Sør-Leksdal, et eldre bygg fra tidlig 1900-tall som ikke er planlagt som barnehage. Noe oppgradert de senere årene. Det er utfordrende å gjøre eldre bygg egnet til barnehager etter dagens lover, forskrifter og bestemmelser. Kanutten barnehage er et eldre bygg som ikke er planlagt som barnehage. Det er utfordrende å gjøre eldre bygg egnet til barnehager etter dagens lover, forskrifter og bestemmelser. Forbregd/Lein barnehage er bygget i 1992. Ørmelen barnehage er fra 1974, noe oppgradering og tilbygg fra 2005. Vinne barnehage ble bygget i 1982, tilbygg fra 2005. Reinsholm barnehage ble bygget i 2004, og er i bra teknisk stand. Tiltak barnehager: Det legges opp til en debatt om strukturen på de kommunale barnehagene i kommunen. Større investeringer eller større vedlikeholdsoppgaver bør ikke gjøres før debatten er ferdig og vedtak er fattet. Vi avventer til strukturdebatten er ferdig. Da kommer vi tilbake til kostnadsberegninger og prioriteringer for tiltak på barnehagene. Helsebygg og kulturbygg: Vuku bo og servicesenter har et eldre bygg, et bygg fra 1974 og nytt tilbygg fra 2006. Det er utfordrende å gjøre eldre bygg egnet til helseinstitusjoner etter dagens lover, forskrifter og bestemmelser. Både for gammelenden og bygget fra 1974 er det nødvendig med oppgraderinger. Verdalsøra bo- og helsesenter er det arbeidet mye med velferdsteknologi, brannteknisk og energi de siste årene. Det skal oppgraderes noe på Ørmelen bo- og helsesenter de neste årene. Begge bo- og helsesentrene er bygget om og fått tilbygg siden de var eldrehjem og sykehjem. Arken er et eldre bygg som har en del funksjonelle utfordringer for brukerne. Det er nødvendig med oppgradering for hele bygget. For en del av omsorgsleilighetene og andre helserelaterte bygg med leiligheter som ble bygget på 90-00 tallet, har kommunen inntekt fra månedlig husleie. Det er ønskelig fra byggog eiendom at noe av disse inntektene øremerkes til oppussing av leiligheter og bygg. Dette for å sikre en jevnlig heving av hus-standard. Side 10 av 13
Administrasjonsbygg: Rådhuset ble bygget på 70-tallet i to etapper. Paviljongen er et eldre en-etasjers bygg som har dårlig standard. Helsesenteret er bygg fra 1974, påbygg 3.etg og noe ombygging ble gjort på 90-tallet. Herredshuset bygning fra 1919, Herredshus/kommunalt hus fra 1938. Før det Folkets hus. Noe ombygging innvendig og tilpasning de siste tiårene. Vektergata 7 og 9 og kinobygget er nyere bygg som er tatt i bruk/ombygd og blir tatt i bruk. God standard som bør opprettholdes med jevnlig vedlikehold. Kommunaltekniske bygg: Brukes i mindre grad som personalbygg, bortsett fra driftsbygget til uteavdelingen og brannvesenet på Tinden. Det er en mulighet å bygge kontor og møterom for vaktmestrene i 2.etg som har behov for en felles møteplass, og brannmannskapet som har behov for nye kontorer. Det er i dag en tom etasje på 325 m 2. Bør prioriteres: - Utbedring og skifte av gamle vinduer (eldre enn 35 år jfr tabell s.3) pga vedlikehold og energisparing. Nye vinduer kan redusere varmetapet betraktelig og bedrer inneklimaet - å skifte gamle ventilasjonsanlegg (eldre enn 25 år jfr tabell s.3) bedrer inneklimaet og er energiøkonomisk - Utbedre og vedlikeholde eksisterende bygg slik at de holder en funksjonell og kvalitetsmessig god standard. Da må det settes av midler til jevnlig vedlikehold, både til vaktmestere og til materielt vedlikehold - å utbedre de branntekniske kravene Beregning av etterslep på vedlikehold for eldre bygg beregnes ut fra erfaringstall på 5 000 kr/m 2 15 000 kr/m 2. For å gi et forsiktig kostnadsbilde er det 10 000 m 2 av bygningsmassen andre bygg enn skolene som er eldre enn 1990-tallet. Da er ikke helseinstitusjonene tatt med da de jevnlig er oppgradert. Vi snakker da om etterslep på vedlikehold for eldre bygg (skoler utenom) beregnes til 50 mill kr 150 mill kr hvis de skal oppgraderes til dagens standard og krav (TEK -10). For omsorgsleilighetene og Lysholm, Reinsholm, Ringveg nord, Kvisla, Prost Brants veg burde det vært øremerket midler av husleia til oppussing av leiligheter og bygg. 100 kr/m 2 ved 30 års levetid på bygget og 8000 m 2 bygg med leiligheter der vi har husleie. Øremerket midler bør være 800 i året. Erfaringstall fra skolerapporten som gjelder branntekniske tiltak for bygg fra 70-tallet, tilsier at vi kan forvente minst 7-8 mill kr i branntekniske tiltak for de andre byggene. Side 11 av 13
Kostnadsberegning for tiltak Kostnadsberegningene er basert på tilbakemeldinger fra vaktmestrene og brukerne av byggene, konsulentrapporter og befaringer. Det er branntekniske tiltak, energitiltak og tiltak som bedrer innemiljøet som bør prioriteres ut fra de knappe midlene vi har. Ut fra lista må vi prioritere tiltakene etter budsjettet som vedtas hvert år. Hvis vi som følge av eksterne krav eller politiske vedtak skal gjøre ombygging, gjør vi flere tiltak/oppgraderinger samtidig på bygget. Derfor blir det forandringer på denne lista etter at eksterne krav eller politiske vedtak forandrer rammene til teknisk etat. Skoler og barnehager: Vi avventer til strukturdebatten for skolene og barnehagene er ferdig. Da kommer vi tilbake til kostnadsberegninger og prioriteringer for tiltak på byggene. Større Investeringer eller større vedlikeholdsoppgaver bør ikke gjøres før debatten er ferdig og vedtak er fattet. Anslåtte kostnader til Administrasjons-, helse-, kultur- og kommunaltekniske bygg Eiendomsnavn 2015-2019 prioriteringer av tiltak Rådhuset Bytte vinduene fra 70-tallet 1000 Vedlikehold av teglstein på hjørnene av bygget 150 Bytte solskjerming fra 70-tallet, motor, duk og 250 stenger skiftes Et nytt ventilasjonsanlegg 250 Totalt 1 650 Helsesentret Et nytt ventilasjonsanlegg 250 Tilrettelegge for bruk av kjeller utbedring brann, el, diverse 250 Totalt 500 Herredshuset Vedlikehold av vinduer 500 Puss av mur utvendig 500 Ventilasjonsanlegg byttes 600 Innvendig oppgradering flere 2 500 rom/oppussing/heis Totalt 4 100 Kom.bygg Tinna Ombygging 2.etg storrom, kontorer, ventilasjon 600 Totalt 600 Side 12 av 13
Institusjoner Verdal bo- og helsesenter Ørmelen bo- og helsesenter: Brannteknisk utbedringer (erfaringstall) 800 Vuku bo- og helsesenter: Nødstrømsaggregat (gjort 2014) Brannteknisk utbedringer (erfaringstall) 800 Totalt 1 600 Side 13 av 13
Reguleringsplan for Holbergs plass i Verdal kommune Planbeskrivelse 17.11.2014
Tegnforklaring 1 Bakgrunn... 1 1.1 Hensikten med planen... 1 1.2 Eiendomsforhold... 1 1.3 Tidligere vedtak og hendelser i saken... 1 2 Overordnede planer... 2 2.1 Aktuelle rikspolitiske retningslinjer som berøres... 2 2.2 Regional plan for arealbruk... 3 2.3 Fylkesvegplan 2014-17... 3 2.4 Kommuneplanens arealdel... 3 2.5 Kommunedelplan for Verdal byområde... 3 2.6 Reguleringsplaner... 3 3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 3 3.1 Beliggenhet... 3 3.2 Grunnforhold... 4 3.3 Naturverdier og grønnstruktur... 5 3.4 Stedets karakter... 5 3.5 Trafikkforhold... 6 3.6 Støy... 6 3.7 Vann og avløp... 7 4 Samråd og medvirkningsprosess... 8 4.1 Varsel om oppstart... 8 4.2 Varsel om utvidelse av planområdet... 11 5 Beskrivelse av planforslaget... 12 5.1 Plandata... 12 5.2 Planlagt arealbruk... 12 5.3 Planens avgrensning... 13 5.4 Planlagte byggeområder... 13 5.5 Parkering... 14 5.6 Trafikk... 14 5.7 Gjennomføring, miljøoppfølging... 15 5.8 Støyreduserende tiltak... 15 6 Konsekvenser og virkninger av planforslaget... 15 6.1 Avvik fra overordnede planer... 15 6.2 Trafikk... 16 6.3 Nærmiljø og friluftsliv... 17 6.4 Konkurransemessige forhold... 17 6.5 Vurdering etter Naturmangfoldloven (nml)... 17 6.6 Området som helhet - landskapsbildet/bybildet... 18 6.7 Støy... 18 6.8 ROS-analyse... 18 7 Økonomiske konsekvenser for kommunen... 18 Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS I
Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS II
Vedleggsliste: Filer Nr. Tema Dato Plankart 1. Plankart: A3 1:1000 pfd og SOSI 17.11.2014 Bestemmelser 2. Reguleringsbestemmelser i pdf og word 17.11.2014 Oversiktskart 3. Oversiktskart 1: 10 000 - pdf 28.10.2014 Illustrasjonsplan 4. Illustrasjonsplan A3 1:500 pdf 17.9.2014 Utredninger 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse 17.11.2014 6. Vegløsning 2.9.2014 7. Notat- geoteknisk vurdering for 13.11.2014 Overordnet ledningskart eksisterende anlegg Varsel om oppstart og innspill Innkomne innspill til varsel om oppstart Varsel om utvidet planområde reguleringsplan 8. VA-kart, 25.6.2014 9. Varslingsbrev med planomriss 8.5.2014 10. Adresseliste 11. Avisannonse 13.5.2014 12. a) Sametinget 15.5.2014 b) NTFK 19.5.2014 c) Trygg-Gården AS 25.5.2014 d) Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 3.6.2014 e) Naturvernforbundet i Verdal 10.6.2014 13. Varslingsbrev med planomriss 27.8.2014 Annet 14. Innspill til kommunedelplan for Verdal 29.11.2013 sentrum 15. Reguleringsforespørsel 19.12.2013 16. Innspill til varsel om oppstart for 4.3.2014 Halsanvegen 7 17. Innspill til varsel om oppstart for Fv. 757 x 11.6.2014 E6 Hamnekrysset i Verdal. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS III
Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS IV
1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen På oppdrag fra NorgesGruppen Eiendom Midt-Norge AS bistår PLAN arkitekter AS med utarbeidelse av reguleringsplan for området Holbergs plass, i Verdal kommune. Hensikten er å regulere for arealkrevende handel i et område som i dag er regulert for bolig. Grunnet støy fra omliggende veger er området vurdert som lite egent til boligutbygging, rivingstillatelse for eksisterende boligbebyggelse ble gitt 30.5.2014, og bebyggelsen er nå revet. 1.2 Eiendomsforhold Området omfatter eiendommen gnr/bnr. 18/36, som eies av NorgesGruppen Eiendom Midt- Norge AS. Planen omfatter også deler av 502/1 (deler av vegareal Hamnevegen x Stiklestad alle), 501/6 18/ 3 (areal for veg og gang/sykkelveg langs Magnus den godes veg) og 18/307 (Trygg-gården). Eiendommene utover 18/36 et inkludert for å sikre tilstrekkelig areal for vegløsning, gang- og sykkelveg og frisikt. 1.3 Tidligere vedtak og hendelser i saken I 2010 ble det av Rådmannen/kommuneadministrasjonen vurdert at området har begrenset egnethet som boligområde på grunn av støy- og støvbelastning fra de to sterkt trafikkerte vegene. Kommunen mente at når området en dag eventuelt skal opphøre som boligområde, kunne det med fordel innlemmes i arealet avsatt til avlastning-/bransjesenter (plasskrevende handel). 29.11.2013. Innspill til forslag til kommunedelplan for Verdal byområde På vegne av tiltakshaver NorgesGruppen Midt-Norge AS ba PLAN arkitekter AS om at eiendommene gnr/bnr. 18/ 36, 462, 937, og 1054 ble innlemmet i areal avsatt til avlastnings/bransjesenter (plasskrevende varehandel). 19.12.2013. Reguleringsforespørsel Plan arkitekter sender reguleringsforespørsel for omdisponering av boligbebyggelse til forretning. Hensikten var å få en prinsipiell avklaring på om det kunne åpnes for regulering av Holbergs plass før ny kommunedelplan var klar. Forespørselen gjaldt regulering for detaljhandel. 14.1.2014. Vedtak i Komité for Plan og samfunn Komité for Plan og samfunn tilråder ikke igangsatt detaljregulering av Holbergs plass for detaljhandel før kommunedelplan for Verdal by er vedtatt. 5.3.2014. Innspill til oppstart av regulering av Halsanvegen 7 PLAN arkitekter AS sender innspill til oppstart av regulering av Halsanvegen 7 (tilstøtende tomt). Innspillet sendes tiltakshaver ved Norconsult AS og Verdal kommune, med ønske om at kommunen gjør en samlet vurdering av områdene. Det foreslås også samarbeid om regulering av områdene 5.5.2014. Oppstartsmøte med Verdal kommune Viktige tema for videre planarbeid ble avklart. Kommunen ville ikke kreve samarbeid om regulering av tilstøtende områder. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 1
11.6.2014. Innspill til oppstart av regulering av Hamnevegen PLAN arkitekter AS sender innspill til oppstart av regulering av Hamnevegen (tilstøtende vegareal). Innspillet sendes med ønske om å tidligst mulig få avklart hvordan Holbergs plass blir påvirket av tiltaket. 28.8.2014 Varsel om utvidelse av planområdet For å få en sammenhengende gang og sykkelveg med tilstøtende plan i sør ble planområdet utvidet for å sikre nødvendig areal. Dette innebar i hovedsak eksisterende areal for veg og gang/sykkelveg (nr/bnr. 18/3 og 501/6), men også deler av gnr/bnr. 18/307 (Trygg-Gården). Utvidelsen utgjør ingen store endringer av planen, utover økt areal til samferdsel. Skriftlig varsel ble sendt Trygg-Gården AS og Vegvesenet, som grunneiere for berørte eiendommer, men frist for innspill på to uker (11.9.2014). 1.3.1 Vegløsning 14.5.2013. Møte ved Vegkontoret hvor Vegvesenet, Norconsult og oppdragsgiver drøftet vegløsning for planforslaget. Det ble utformet et forslag på bakgrunn fra møtet, som ble oversendt vegvesenet 22.5.2013. 7.6.2013 SVV ved Ola Belsaas gir uttalelse til skissert vegløsning. Hovedtrekkene i løsningen: - Bare innkjøring fra nord og utkjøring mot sør - Trafikkøy i fv. 72 - Utvidelse av kjøreareal skjer vestover - Avkjørsel er dimensjonert for lastebil uten henger - Ny avkjørsel til trygg-gården etableres i samme avkjørsel Vegvesenet uttalte at de kunne tillate løsningen som prinsipp, med forutsetning om at alle endringer av fylkesvegen ble gjort på vestsida av vegen. Det ble også satt krav om lengden på deleøy, radius for atkomst til Trygg-gården og plassering av gang-/sykkelveg. 5.11.2014 SVV ved June Stubmo Det ble i samråd med SVV enighet om siktkrav ved rundkjøringen skal ivaretas i pågående regulering av FV. 757 x E6 Hamnekrysset. SVV vurderte det samtidig som riktig å regulere midt-deleren med formålet annen veggrunn -tekniske anlegg. I dialog med SVV framkom det at plangrensen for Holbergs plass vil endres som følge av pågående regulering av Hamnekrysset. Da SVV plan ikke er ferdig utarbeidet velger forslagsstiller å sende inn planen før grensen mot Hamnevegen er endelig avklart. Det forventes innspill i høringsrunden som avklarer hvilke endringer som må gjøres før planen kan vedtas. 2 Overordnede planer 2.1 Aktuelle rikspolitiske retningslinjer som berøres Samordnet areal- og transportplanlegging, forskrift 1993-08-20-817 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Klima og energiplanlegging, forskrift 2009-09-04-1167 - Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 2
2.2 Regional plan for arealbruk Regionalplan for arealbruk Nord Trøndelag, vedtatt i fylkestinget 25.4.2013. Planen inneholder blant annet regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter. Retningslinje 6. Avlastningsområder. Handel med plass- og transportkrevende varegrupper skal lokaliseres i avlastningsområder definert i kommuneplanens arealdel. 2.3 Fylkesvegplan 2014-17 Fylkes veg 757 er en såkalt B-veg, veg mellom kommunesenter og veger som har regional funksjon (næringstrafikk og/eller felles bo- og arbeidsmarked). Byggegrensa langs fylkesveger i funksjonsklasse B skal ha avstand på 30 meter fra veg midte. 2.4 Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel 2010-2020, vedtatt av Verdal kommunestyre 26.4.2011. Hovedvekten av næringsvirksomhet i Verdal kommune ligger på Ørin. Det var forventet en knapphet på attraktive næringsareal tidlig i planperioden. Etter kommunens definisjon inngår både industri-, forretnings- og kontorvirksomhet eller kombinasjoner av disse innenfor næringsvirksomhet. Mål for næringsvirksomhet: Det skal sikres tilgjengelige næringsarealer ut fra markedets behov med hensyn til volum og kvalitet. Det skal innenfor kommunene avklares lokalisering av et større sammenhengende næringsområde. Gjennom utviklingen av nye næringsområder skal det legges vekt på tiltak for å bedre arealeffektiviseringen. 2.5 Kommunedelplan for Verdal byområde I kommunedelplan Verdal by, vedtatt 26.3.2007, er området avsatt til boligformål. 2.5.1 Kommunedelplan for Verdal byområde, forslag til planprogram Prosessen med utarbeidelse av ny kommunedelplan for Verdal byområde er igangsatt, og planprogram ble vedtatt av Verdal kommunestyre 24.2.2014. 2.6 Reguleringsplaner 2.6.1 Reguleringsplan Vegføring riksveg Ørmelen syd del 1 Reguleringsplanen ble vedtatt 8.6.1997, med tilhørende bestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Ørmelen, søndre del, Verdal kommune, vedtatt 1.3.1973. Området er i planen regulert for Boliger - svak utnytting. 2.6.2 Reguleringsplan for Ørin industriområde Ørin industriområder, endelig vedtatt 15.8.1972. Nordvestre del av planområder berøres av reguleringsplan for Ørin industriområder, hvor deler av området er regulert til Boligområde svak utnyttelse. 3 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger på Ørnmelen i Verdal kommune, og omfatter eksisterende boligområde og noe vegareal. Området har en eksponert beliggenhet ved Havnekrysset, mellom Hamnevegen og Magnus den godes veg, to trafikkerte fylkesveger. Det er ca. 500 meter fra avkjøring av E6 til tomtas avkjørsel. I henhold til Kommunedelplanen for Verdal sentrum grenser området til Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 3
boligareal i sør og næringsareal i vest. Lengre sør ligger et nedlagt industriområde hvor det er regulert for blandet formål med bolig, forretning og kontor. Figur 1 Bearbeidet kartutsnitt fra gulesider.no og kartinnsyn for Verdal kommune. Planområdet har et samlet areal på 6,4 daa. Planområdet bestod av 3 boliger med tilhørende uthus (det ble gitt rivingstillatelse for eksisterende bebyggelse 30.5.2014, og denne er nå revet). Området grenser til et idrettsområde på motsatt side av Magnus den godes gate, og til et næringsområde i vest (det er påbegynt regulering for plasskrevende varehandel av dette området). På nordsiden av Hamnevegen og Stiklestad allè ligger etablerte boligområder. 3.2 Grunnforhold Området ligger i henhold til NGUs løsmassekart i bresjø/innsjøavsetning. Området ligger i følge NVEs skrednett ikke i nærhet av kjente kvikkleireforekomster. De nærmeste forekomstene er ved Vinnesmo og Leirfald sørøst og ved Svedjan i Øst, alle forekomstene er omtrent 3 km fra planområdet. I følge NVEs flomsonekart for 100-årsflom ligger planområdet i Kjellerfri sone område som ligger mindre enn 2,5 meter høyere enn flomsonen (fare for vann i kjeller). Området berøres ikke av 10-årsflom. I forbindelse med reguleringsplan for Magnus den godes veg ble det utført kartlegging av geotekniske grunnforhold, utført av Multiconsult (5.12.2011). Området ble funnet til å ha stabile grunnforhold som er egnet til byggeformål. Multiconsult anser i geoteknisk vurdering (datert 13.11.2014) grunnforholdene med grusig sand som er påvist i nærområdet som representative for Holbergs plass. 3.2.1 Forurensning i grunnen Det er ikke utført undersøkelser av grunnen med tanke på forurensning. Det ble imidlertid utført miljøgeologiske undersøkelser i forbindelse med regulering av Magnus den godes veg (Planid.: 2010008), et areal for boliger og tidligere industrivirksomhet. Det ble ikke påvist Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 4
konsentrasjoner av metaller som overstiger tillatte nivå, men i 6 av 25 prøvepunkter ble det påvist oljeforbindelser som setter krav om opprydding etter Forurensningsforskriften. Funnene ses i sammenheng med tidligere industrivirksomhet i det aktuelle området. Det er ikke kjent at det er drevet aktivitet som tilsier forurensning i grunnen ve Holbergs plass. 3.3 Naturverdier og grønnstruktur 3.3.1 Grønnstruktur Grønnstrukturen består i hovedsak av plen med i beplantning og noen større trær. Samt noe beplantning langs gateløpet. 3.3.2 Naturverdier I Naturbase er området vist som en del av verneplan for Verdalsvassdraget. Verneplanen omfatter 1371 km 2 i Verdal, Snåsa og Steinkjer, og består av Verdalselva med flere elver og vann i tilknytting til vassdraget som har utløp i Verdalsøra. Søk i Naturbase viser ingen øvrige registrerte naturverdier i, eller i tilknytting til, planområdet. 3.3.3 Vilt Området vurderes til ikke å inneha viltinteresser. 3.3.4 Rekreasjonsverdi Området regnes ikke for å ha rekreasjonsverdi. Uteromskvaliteten svekkes av støv og støy fra tilgrensende veger. Øst for planområdet, på motsatt side av vegen, ligger et idrettsanlegg. 3.4 Stedets karakter 3.4.1 Bebyggelse Bebyggelsen i planområdet ble revet i 2014. På sørsiden av Hamnevegen er det blandet bebyggelse med store næringsområder og innslag av boligbebyggelse, samt et stor og åpent idrettsområde. Næringsområdet har bygg i 1-2 høye etasjer med flate tak, disse er omgitt av store åpne grusflater som benyttes til oppstilling og lagringsareal. På nordsiden av Hamnevegen ligger boligområder med variert boligbebyggelse, hovedsakelig i 1-2 etasjer med saltak. 3.4.2 Landskapets estetiske og kulturelle verdi Skråfoto fra 1961 på kommunens kartløsning viser et spredt bebygget jordbruksområde dominert av 1.5 etasjes hus med saltak, typiske gjenreisningsbygg fra etterkrigstida. Det var også innslag av noen eldre gårdsbygninger med uthus og låver. I dag er området transformert, mye av jordbruksarealene er bygget ned og inneholder større næringsareal, samt tettere og mer variert boligbebyggelse. Det er lite som minner om det åpne jordbruksarealet en så 50 år tilbake. Næringsarealene setter sitt preg, og gir område et rotete og uorganisert uttrykk. 3.4.3 Landskap og topografi Planområdet ligger i et lavtliggende og flatt område avgrenset av Verdalselva i øst og Trondheimsfjorden i vest. Lengre sør er det store og åpne jordbruksarealer, men de nærliggende områdene preges av blandet næring/industri og boligbebyggelse. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 5
3.4.4 Sol og vindforhold Planområdet er flatt og vurderes til å ha gode solforhold. Området er ikke spesielt vindutsatt. 3.4.5 Kulturminner og kulturmiljøer Det er foretatt søk i kulturminnedatabasen Askeladden, det er ikke registrert automatisk freda kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. 3.5 Trafikkforhold Planområdet ligger mellom to trafikkerte fylkesveger. Hamnevegen er innfartsåre fra E6 til Verdal sentrum og har en ÅDT på 11 700 ved planområdet. Magnus den godes veg, hvor innkjørselen til planområdet ligger, har en ÅDT på 6 000. Slik avkjørselen ligger per i dag er den felles for planområdet, Trygg gården i sør og NTEs bygg i vest Figur 2 Dagens veisituasjon. ÅDT hentet fra vegvesenets vegkart, registrert i 2013. 3.5.1 Gang- og sykkeltilbud, skoleveg Det er gang- og sykkelveg langs tilstøtende veger, med overganger over Magnus den godes veg, Hamnevegen og Stikklestad alle (i forbindelse med rundkjøringa), samt markert overgang ved avkjørselen til tomta. Det er noe spredt boligbebyggelse sør for planområdet, hvilket tilsier at gangvegene kan benyttes av skolebarn. 3.5.2 Kollektivtilbud Ørmelan i nord og Kjærhaugveien i sør er nærmeste holdeplasser. Flere skoleruter og noen regionale ruter benytter holdeplassene. De regionale rutene går morgen og ettermiddag, og muliggjør arbeidspendling. 3.5.3 Parkering Boligbebyggelsen hadde biloppstillingsplasser på tomtene og i garasjer. 3.6 Støy Hamnevegen og Magnus den godes veg er hovedstøykildene til planområdet. Støysonekartet under viser at den indre delen av tomta ligger i gul sone (55-65 db), men grunnet nærhet til Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 6
vegene ligger deler av tomta i rød sone (over 65 db). Dette er en av grunnene til at området er blitt vurdert som uegnet for bolig. Figur 3 Støynivå i planområdet, kilde Statens vegvesen 2010. 3.7 Vann og avløp Det går vannledning, spillvann og overvannsledning både langs Magnus den godes veg og til vestre del av tomta. Det er mulig å koble seg til ved flere kummer. Teknisk drift opplyste ved oppstartsmøte at det er god kapasitet i vann og avløpssystemet. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 7
4 Samråd og medvirkningsprosess 4.1 Varsel om oppstart Oppstartsmøte med Verdal kommune ble avholdt 5.5.2014. Oppstart ble varslet 13.5.2014, med frist for innspill til planarbeidet 10.6.2014. Det kom fire offentlige og ett privat innspill innen fristen. Innspillene er oppsummert under, og følger som vedlegg. 4.1.1 Offentlige Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (FM) datert 3.6.2014 Landbruksavdelingen FM råder kommunen i første omgang til å vurdere arealbruken i området ved revisjon av kommunedelplan for Verdal sentrum. Miljøvernavdelingen - Dersom ny næring forårsaker støy må det gjøres støyvurdering for nærliggende boliger. - Da området er nært sentrum må planforslaget legge til rette for effektiv arealutnyttelse - Bestemmelsene til kommunedelplan for Verdal by må følges opp i planforslaget - I hht. Regionalpolitiske retningslinjer for byene i Nord-Trøndelag bør parkering legges under bakken eller i p-hus. - Prinsippene Figur 4om Utsnitt universell fra VA-kart, utforming Verdal kommune må ligge til grunn for planforslaget, og sikre god tilgjengelighet for alle. - Planen må vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven. Kommunalavdelingen Minner om at det må foretas ROS-analyse i forbindelse med planarbeidet, og at det må vurderes om ny aktivitet i området kan gi negative konsekvenser for eksisterende virksomheter/boliger, samt trafikksituasjonen og sikkerhet knyttet til dette. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Landbruk Forslagsstiller har levert innspill til rullering av kommunedelplan for Verdal byområde, datert 29.11.2013, med ønske om at planområdet ble innlemmet i areal avsatt til avlastnings/ bransjesenter. Området ble i 2010 vurdert av Rådmannen til å ha begrenset egnethet som boligområde på grunn av støy- og støv belastningen fra de to sterkt trafikkerte vegene. Kommunen mente området med fordel kunne innlemmes i areal avsatt til avlastnings/bransjesenter. Planområdet grenser i vest til et større næringsområde. Omregulering til næring vil i så måte skape en forlengelse av eksisterende næringsområde, noe som bidrar til å gi området helhet. Dette vil også være i tråd med målsettingen i kommuneplanens arealdel, hvor kommunen fokuserer på å danne større sammenhengende næringsområde. Det er igangsatt regulering for plasskrevende handel på tilstøtende tomt, Halsanvegen 7, varslet på kommunens hjemmesider 31.1.2014. Tiltakshaver leverte innspill til denne planen, med ønske om at kommunen foretar en helhetlig vurdering av områdene. Det ble også fremmet forslag om samarbeid om regulering, for å sikre en helhetlig utvikling av området. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 8
Forslagsstiller ønsker å fremme forslaget før kommunedelplanen er ferdig behandlet. En regulering av området til plasskrevende handel vil være i tråd med øvrig regulering av området, og en regulering samtidig med øvrige deler av området vil gi kommunen mulighet til å gjøre en helhetlig vurdering av utviklingen i området. Miljøvernavdelingen Tomten blir utnyttet innenfor de rammer kommunen har gitt signaler for at de kan godkjenne, og gjeldende bestemmelser i overordnede planer vil bli fulgt opp i planforslagets bestemmelser. Etablering av plasskrevende handel forventes ikke å medføre betydelig støy for naboer, men støy vil følges opp både i anlegges- og driftsperioden. Da området ligger innen faresonen for 100årsflom, og derav i kjellerfri sone, blir ikke parkeringskjeller utredet som et alternativ. Retningslinjer til kommunedelplanen sier også at arealbehov for nye parkeringsplasser fortrinnsvis skal søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/hus. Planforslaget innebærer kun parkering på terreng, som er nok for å dekke tiltakets parkeringsbehov. Med tanke på at området ligger i kjeller fri sone i NVEs flomkart vil en løsning med parkeringskjeller være lite aktuell. Det stilles i planens bestemmelser krav til at kjeller må være en vanntett konstruksjon. En vanntett kjellerkonstruksjon på et tiltak av denne størrelsen vil medføre så store merkostnader at tiltaket vil være lite gjennomførbart. Prinsippene for universell utforming vil ligge til grunn for planarbeidet, og planen vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven (jmf. kapittel. 6.5) Kommunalavdelingen Det utarbeides ROS-analyse i forbindelse med planarbeidet. Det er avholdt møte med Vegvesenet for å komme fram til en god trafikkløsning i forbindelse med tiltaket. Ny trafikkløsning opprettes for å få en god trafikkflyt i området, og for å sikre trafikksikkerheten både for harde og myke trafikanter i forbindelse med tiltaket. Samediggi- Sametinget datert 15.5.2014 Sametinget kjenner ikke til registrerte automatisk freda samiske kulturminner i det planområdet, og har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget. De minner om det generelle aktsomhetskravet, og foreslår følgende tekst til reguleringsbestemmelsene: Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viker eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9 juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Innspillet er tatt inn bestemmelsene for å ivareta kulturminnefaglige hensyn. Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 19.5.2014 Planfaglig uttalelse: Arbeidet med rullering av kommunedelplan for Verdal byområde er satt i gang, og planprogram for arbeidet er fastsatt. Inntil ny plan er vedtatt, er det imidlertid dagens plan som gjelder. Planlagt regulering til forretningsformål er klart i strid med vedtatt kommunedelplan. NTFK mener at utstrekning av avlastningssenter/bransjesenter og arealformål i dette området bør avklares i den prosessen som nå foregår med rullering av Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 9
kommunedelplan for byområdet. NTFK anbefaler å avvente ny kommunedelplan for byområdet før konkret forslag til reguleringsplan fremmes for behandling. Planområdet har en framskutt plassering ved innkjøringen til Verdal sentrum, ut mot rundkjøringen i krysset mellom Hamnevegen og Magnus Den Godes veg. Det må legges vekt på å oppføre bymessig bebyggelse med fasader ut mot Hamnevegen og Magnus Den Godes veg. Trafikkforhold må avklares og samordnes med tilstøtende område på sørsida. Kulturminnefaglig uttalelse: NTKF finner ingen konflikt med kulturminner i planområdet, jf. kml 8.4, og har derfor ingen innvendinger til planen på dette punktet. NTFK minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kml 8.2. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Angående planfaglig uttalelse vises det til argumentasjon fra svar til Fylkesmannens landbruksavdeling. Ang trafikk: Vegløsningen med avkjøring fra Magnus den godes veg omreguleres for å skape en god trafikal løsning i forbindelse med tiltaket. Avkjørselen blir felles for tomta i sør 18/307 og tomta i vest 18/935 (jf. kapittel 6.2) Ang bymessig preg: Det tilstrebes en god arkitektonisk kvalitet for tiltaket. Det stilles krav til byggets plassering på tomta, samt til lokalisering av renovasjon. Dette skal sikre fasade mot Hamnevegen og hindre at skjemmende renovasjon blir synlig fra vegene. Angående kulturminner og aktsomhetsansvaret: Bestemmelser for å ivareta kulturminnefaglige hensyn inngår i planbestemmelsene. Naturvernforbundet i Verdal datert 10.6.2014 Naturvernforbundet påpeker at det er stor ferdsel av myke trafikanter i området, og at det er viktig å tilrettelegge for disse, f. eks ved å sikre sykkelparkering i reguleringsplanen. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Krav til sykkelparkering er tatt inn i bestemmelsene til planen, og sikrer minimum 1,5 sykkelparkering per 100 m 2 BRA. 4.1.2 Private Trygg-Gården AS datert 25.5.2014 Trygg-Gården AS forventer som nærmeste nabo å få tilsendt alle saksdokumenter vedrørende saken. De viste også til tidligere møte med NorgesGruppen hvor det ble stilt krav om støyisolering av nordsiden av Trygg-Gården. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Alle naboer og berørte parter får alle saksdokumenter oversendt ved høring av saken. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 10
Ang. støyisolering av Trygg-Gården ble Trygg-Gården AS anbefalt å kontakte NorgesGruppen direkte, da avtalen ikke vil være en del av reguleringsplanen. Det stille i planens bestemmelser krav til anlegget som helhet skal tilfredsstille grenseverdier for støv og støy i henhold til Miljøverdepartementets retningslinjer T-1442 og T1520. Tiltaket sal støyutredes i forbindelse med byggesak. Forslagsstiller videreformidler kravet til oppdragsgiver. 4.2 Varsel om utvidelse av planområdet For å sikre tilstrekkelig areal for å få en gjennomgående gang og sykkelvei i området ble det behov for å utvide planområdet. Varsel om utvidet planområde ble sendt 27.8.2014, med frist for innspill 11.9.2014. Trygg-Gården AS datert 27.8.2014 Trygg-gården viser til tidligere møter med NorgesGruppen hvor de har stilt krav om støyisolering av nordside av Trygg-Gården og ingen kostnader for Trygg-Gården AS i forbindelse med omreguleringen. Forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillet er ivaretatt Forslagsstiller videreformidler kravet til oppdragsgiver. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 11
5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Plandata Arealbruksformål i planen Forretning/kontor Samferdsel/ teknisk infrastruktur Sum grunnareal 4,1 daa 2,3 daa Utnytting planlagt bebyggelse maks 66 % BYA - Arbeidsplasser Ja antall ukjent - 5.2 Planlagt arealbruk Planforslaget er på totalt ca. 6,4 daa. I henhold til Plan- og bygningslovens 12-5, arealformål i reguleringsplanen, er planen foreslått til følgende formål: PBL 12-5 punkt 1 Bebyggelse og anlegg Forretninger/kontor (1810) PBL 12-5 punkt 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur PBL 12-6 Hensynssone Veg (2010) Gang/- sykkelveg (2015) Annen veggrunn teknisk anlegg (2018) Annen veggrunn- grøntareal (2019) Frisikt(140) Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 12
Figur 5 Forslag til plankart, uten målestokk 5.3 Planens avgrensning Som følge av behov for å endre trafikksituasjonen inkluderer planområdet deler av Magnus den godes veg. Vegvesenet har påbegynt regulering av Fv. 757 x E6 Hamnekrysset i Verdal, gang og sykkelareal nord for tomta vil sikres gjennom den planen. For å få gjennomgående gang- og sykkelveg på vestre side av Magnus den godes veg ble planområdet utvidet for å sikre tilstrekkelig areal for dette. 5.4 Planlagte byggeområder All eksisterende bebyggelse er revet, og det etableres et nybygg på inntil 2 etasjer eller gesims maks. 8 meter fra planert terreng. Det er ønskelig å plassere bygget nord på tomta. Dette gir en fasade mot innfartsvegen til Verdal sentrum, samtidig som innganger kan henvende seg inn på tomta. Det er ønskelig å skjule varelevering og renovasjon fra vegene. 5.4.1 Høyder og utnyttelsesgrad Det åpnes for framtidig etablering av forretning med maksimalt 66 % BYA. I bestemmelsene er det lagt inn høydebegrensning med maks gesimshøyde satt til 8 meter over planert terreng. Laveste tillatte gulvhøyde er på kote + 4,0, det er stilt krav til at kjeller under dette nivået må være en vanntett konstruksjon. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 13
5.5 Parkering Parkering anleggs på terreng, det beregnes 1 plass per 50 m 2 BRA, beregnet av full utnyttelse av tomta. 5 % av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. Det stilles også krav til at det skal etableres minimum 1,5 sykkelparkeringer per 100 m 2 BRA. 5.6 Trafikk I forbindelse med regulering av Magnus den godes veg og utvikling av industriområdet i sør, ble det regulert for en trafikkløsning med to rundkjøringer. For å samordne trafikkløsningen med denne planen planlegges det midtdeler fra hamnekrysset og forbi innkjøring til planområdet. Etablering av midtdeler er en forutsetting for gjennomføring av planen, og skal opparbeides i samsvar med detaljplan godkjent av kommunen og overordnede vegmyndigheter. Dette betyr at planområdet får innkjøring fra nord og utkjøring mot sør. Dette innebærer at en må kjøre via rundkjøringen i Hamnevegen x Magnus den godes veg om en kommer fra sør og skal inn til området, og via rundkjøringen i Magnus den godes veg x Halsanvegen om en skal kjøre ut fra planområdet i nordlig retning. Dette bidrar til å hindre kødannelse på fylkesvegen, samt at det gir en mer oversiktlig og mer trafikksikker situasjon både for harde og myke trafikanter. 5.6.1 Adkomst og infrastruktur Figur 6 Illustrert geometri for avkjørsel fra Magnus den godes veg, Norconsult. Avsatt parkering kan ses bort i fra. Adkomst for gående og syklende Gangadkomst er via offentlig gangveg. Hovedgangadkomsten er via gang- og sykkelveg langs Magnus den godes veg og Hamnevegen. Adkomst til forretningsbygget vil gå fra gang- og sykkelvegen over parkeringsareal. Myke trafikanter ledes i egne traseer for å sikre sikker ferdsel inne på området. Adkomst for personbiler. Dagens avkjørsel fra Magnus den godes veg beholdes, men flyttes noen meter lengre sør. Kryssløsningen utformes for å unngå trafikkavviklingsproblemer som kan følge av mertrafikk inn til området. Varelevering Varelevering planlegges med samme adkomst som personbiltrafikk. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 14
Renovasjon Renovasjon plasseres i forbindelse med varelevering for å konsentrere ferdsel av tyngre trafikk i et område. 5.7 Gjennomføring, miljøoppfølging Det er ikke utført geotekniske og miljøtekniske undersøkelser i planområdet, men Multiconsult har utarbeidet et geoteknisk notat. Det framgår at det ikke er fare for at byggetomta ligger i løsmasse område for skred. Det anbefales geoteknisk prosjektering, dette skal etter planens bestemmelser foreligge før igangsettingstillatelse gis. Geoteknisk rapport for nærliggende områder viser stabile grunnforhold i området, notatet Miljøgeologiske undersøkelser i forbindelse med regulering av Magnus den godes veg, et areal for boliger og tidligere industrivirksomhet. Det ble ikke påvist konsentrasjoner av metaller som overstiger tillatte nivå, men i 6 av 25 prøvepunkter ble det påvist oljeforbindelser som setter krav om opprydding etter Forurensningsforskriften. Funnene ses i sammenheng med tidligere industrivirksomhet i området. Det er ikke kjent at det er drevet aktivitet ved Holbergs plass som tilsier forurensning i grunn, men den selvstendige undersøkelsesplikten er gjeldende. 5.8 Støyreduserende tiltak Behov for eventuelle støybeskyttende tiltak vil bli utredet i forbindelse med byggesak. Dersom tiltaket medfører støy som overskrider verdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T1442 eller senere vedtatte forskrifter må støyskjerming vurderes. 6 Konsekvenser og virkninger av planforslaget 6.1 Avvik fra overordnede planer 6.1.1 Avvik fra arealformål I planforslaget reguleres området for forretning/kontor, området er i overordnende planer avsatt til bolig. Planområdet er ansett for å være uegnet til boligformål grunnet støv og støy fra omliggende veger. Planområdet grenser i vest til et næringsområde, hvor det er varslet oppstart av regulering for plasskrevende handel. I januar 2014 ble reguleringsplan for Magnus den godes veg (Planid: 2010008) vedtatt, hvor et større område like i sør ble regulert for blandet formål forretning/kontor og bolig. En omregulering til forretning vil i så måte skape en forlengelse av eksisterende næringsområde, noe som bidrar til å gi området helhet. Dette vil også være i tråd med målsettingen i kommuneplanens arealdel, hvor kommunen fokuserer på å danne større sammenhengende næringsområder. Lokalisering av handel og tjenester skal skje etter fylkesplanens retningslinjer, tiltak under 3000 m 2 kan vurderes utenfor vedtatte sentrumssoner på grunnlag av fylkesplanens lokaliseringskriterier. Planforslaget åpner for etablering av plasskrevende handel, med maks BYA satt til 66 %, som er likt for øvrige næringsareal i området. Forslaget vil være i tråd med regulering i området for øvrig, og bruksområdet tilpasses det som tillates under avlastningssenter i bestemmelsene til kommuneplanen. 6.1.2 Avvik fra byggegrense mot fylkesveg Langs Fv. 757 er byggegrensen satt til 20 meter, langs Fv. 72 er byggegrensen satt til 15 meter. På kostbart areal (bynært) ønsker man en effektiv arealutnyttelse, dette kan blant annet skje ved å redusere krav til byggegrense gjennom regulering. Dette må vurderes opp mot bygge Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 15
avstand for eksisterende bebyggelse på strekningen og behovet for framtidig utvidelse av vegen. Byggegrensen for eksisterende bebyggelse på strekningen ligger i hovedsak på 20 meter. 6.2 Trafikk Trafikkveksten som følger av tiltaket vil i hovedsak være tilknyttet kundeparkering. Den foreslåtte vegløsningen skal ivareta trafikkavvikling og trafikksikkerhet i forbindelse med tiltaket. I forbindelse med endring av vegsystemet må det utarbeides en plan for trafikkavvikling som skal sendes til Vegvesenet for godkjenning. Planforslaget fremmes uten at det er fastsatt en aktør for utbyggingen. Dette gjør det vanskelig å gjøre konkrete beregninger av trafikkveksten som følger av tiltaket. Hvilken type handel, og hvor publikumsrettet denne er, vil ha stor betydning for trafikkproduksjonen. Vegvesenets håndbok 146 angir tall for turproduksjon for ulike bruksformål, men disse må brukes og tolkes med forsiktighet, da det er stor bransjevis spredning i kategoriene, og verdiene er basert på et begrenset datagrunnlag. For en enkel beregning av økt trafikkproduksjon gjøres det beregninger med et forretningsbygg på 2000 m 2 (hvilket utgjør BYA på ca. 60 %, inkludert arealer til parkering). I håndbok 146 beregnes det 45 bilturer (variasjonsområde 15-105) per 100 m 2 for handel. Hvilket tilser en økning på 900 (300-2100) turer per døgn. Normalt har områder med handelsvirksomhet makstimen om ettermiddagen, med 17 % av døgntrafikken. Dette utgjør 153 (51-357) kjørerturer i sum inn/ut i makstimen. Det er stor variasjon i tallene, og en avklaring av hvilken type forretning som skal inn vil gi en mer realistisk beregning av trafikkmengde. Til sammenligning er det gjort en beregning av dagens trafikktall, basert på oppgitte opplysninger om antall boliger og ansatte ved eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen i planområdet er nå revet, men det stod tidligere 3 bolighus på tomta. I tillegg kommer trafikk fra Trygg-gården og NTE bygget Det beregnes 3,5 bilturer per bolig. 3 boliger x 3,5 bilturer per døgn = 10,5 bilturer Det beregnes 2,5 bilturer per ansatt for industri. Ca. 20 ansatte x 2,5 bilturer per døgn = 50 bilturer.i Trygg-gården er det 9 små leiligheter og 6 hybler. Siden dette er mindre enheter brukes 2.5 bilturer per døgn, mindre enn for det som beregnes for bolighus.15 enheter x 2,5 = 37,5 bilturertotalt utgjør dette 98 bilturer per døgn. Det forventes dermed en betydelig økning i antall bilturer til tomta, sammenlignet med dagens situasjon. Området er sterkt støybelastet grunnet omliggende veger allerede, og trafikkøkningen forventes ikke å endre støyprofilen betraktelig. Dette vil imidlertid utredes i forbindelse med byggesaken, og nødvendige støytiltaket på tomta og mot naboer må vurderes etter planlagt tiltak. Det kan også nevnes at det er igangsatt regulering for tomta like i vest. Det er opplyst at det vurderes en internatkomst for denne bebyggelsen, slik at ferdselen forbi tomta og til NTE forventes å opphøre. Inntil en slik plan foreligger forutsettes det at forbindelsen til NTEbygget opprettholdes som i dag. Ny avkjørsel for Trygg-gården bidrar også til et mer oversiktlig trafikkbilde. Per i dag har denne tomta avkjørsel fra Magnus den Godes veg. Denne mangler tydelig markering, og i Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 16
praksis er det inn og utkjøring langs hele tomta. Med ny vegløsning kanaliseres alle kjøretøyer via samme avkjørsel, og det avsettes separat areal for gående og syklende. Av planen følger det at det opprettes arealer for gjennomgående gang- og sykkelveger i området. 6.3 Nærmiljø og friluftsliv Tiltaket bidrar til å bedre trafikkforholdene for myke trafikanter i området. Opprydding av trafikksituasjonen, med fastsatt inn og utkjøringsretning, samt utbedring av gang- og sykkelveger og overganger i forbindelse med vegarbeidet, vil kunne bidra til et mer trafikksikkert område for myke trafikanter. 6.4 Konkurransemessige forhold Planområdet legger til rette for arealkrevende handel, bygget dimensjoneres for en aktør med tilhørende lager og varelevering. Forretningsvirksomheten skal være i henhold til det som defineres som avlastnings-/bransjesenter i kommunedelplan Verdal by (23.6.2007). Avlastningsområde kan i følge Regional plan for arealbruk for Nord-Trøndelag (vedtatt 25.4.2013) omfatte handel med varegrupper som regnes som plass- eller transportkrevende, det inkluderer følgende varegrupper: - Motorkjøretøy - Landbruksmaskiner - Trelast og andre byggevarer - Varer fra planteskoler/hagesenter - Lystbåter - Møbler - Hvitevarer - Brunevarer Ved utarbeidelse av reguleringsplan for Magnus den godes veg (Plan id: 2010008, Planbeskrivelse datert 10.8.2013, s. 43-46) ble det foretatt registrering av eksisterende handel og servicevirksomheter i tilknytting til Verdalsøra. Disse registreringene ble gjort for et år siden, og antas å være representativt også i dag. Inkludert i registreringene var publikumsrettede handelsbedrifter, virksomheter knyttet opp mot offentlig aktivitet var ikke inkludert. 59 bedrifter ble registrert, hvorav 6 ble vurdert til å kunne være konkurranseutsatt som følge av utbygging i Magnus den godes veg (hvor det planlegges for 3-8 bedrifter med plasskrevende handel). Reguleringsplanen for Holberg plass åpner for etablering av 1 bedrift. Det konkluderes med at tiltaket ikke vil gi nevneverdig konkurranse, men at området som helhet heller være en katalysator til økt vekst i handelen totalt. Påbegynt regulering langs Halsanvegen og Holbergs plass underbygger dette, og kan bidra til å gjøre området til et etablert senter for plasskrevende handel i Verdal kommune. 6.5 Vurdering etter Naturmangfoldloven (Nml) I følge bakgrunnssjekk i Naturbase og kommunens temakart er det ingen forekomster av verdi i planområdet. Utbyggingen, både tiltaket i seg selv og bygge- og driftsmetoder, vurderes til ikke å ha betydning for naturmangfold. Området faller inn under verneplan for Verdalsvassdraget, men tiltaket er vurdert til ikke å påvirke vassdraget eller verneområdet negativt. Kunnskapsgrunnlaget (jf. nml 8) vurderes til å være tilstrekkelig for å belyse hensyn som skal vurderes sammen med plan- og bygningsloven. Tiltaket medfører, etter tiltakshavers vurdering, ikke risiko for alvorlige eller irreversibel skade på naturmangfold (jf. nml 9). Tiltaket vurderes til ikke å medføre skade på naturmangfold som må hindres eller begrenses på en slik måte at tiltakshaver må dekke kostnadene (jf. Nml 11). Tiltaket Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 17
innebærer ikke bruk av teknikker eller driftsmetoder som kan skade naturmangfoldet i en slik grad at det kreves særlige tiltak (jf. Nml 12). Forslagsstiller vurderer planforslaget til ikke å være i strid med prinsippene i Nml 8-12. 6.6 Området som helhet - landskapsbildet/bybildet Tomtas framskutte plassering ved et sentralt kryss i innfarten til Verdal sentrum gjør tiltaket godt synlig, og en god disponering av tomta vil være viktig for å gi området er løft. Planområdet har en eksponert beliggenhet, med nærhet til E6 og mellom to viktige lokalveger. Endret disponering og utvikling av planområdet kan bidra til å gi området et helhetlig preg. Området like i sør er nylig regulert for blandet formål, og området i vest har igangsatt regulering mot bransjesenter. Regulering for samme formål på Holbergs plass bidrar dermed til å gi en helhet i området. Om tomta blir stående brakk oppnår en ikke annet en et visuelt sår i området, som trekker opplevelsen av området, og innfarten til Verdal sentrum, ned. For å sikre at tiltaket medfører en oppgradering av området stilles det krav til plassering av bygg, og utforming av fasader og beplantning langs veger. Det stilles også krav til plassering og skjerming av varelevering og renovasjon. 6.7 Støy Av framdriftsmessige årsaker vil det utarbeides støyutredning i forbindelse med byggesak. Dette er nødvendig da støynivå er sterkt linket til hvilken aktør som skal inn på planområdet, og dette er ikke avklart ved regulering av planområdet. 6.8 ROS-analyse Det som framstår som risikoforhold ved Holbergs plass er i hovedsak knyttet til trafikkforhold og flom. Komplett ROS-analyse følger som vedlegg, under følger et sammendrag. Planområdet ligger i krysset mellom to sterkt trafikkerte veger, i tillegg er det en del ferdsel av myke trafikanter forbi tomta. Som del av reguleringen gjøres det en omregulering av veisituasjonen som hindrer avkjørsel til nord ut fra tomta, og fra sør inn til tomta. I tillegg avsettes det tilstrekkelig areal for gang- og sykkelveg, som sikrer trygg ferdsel forbi og inn til tomta. Grunnvannsstand sammen med prognoser for havnivåstigning, nærhet til Verdalselva og flomfare i forbindelse med denne, har lagt føringer for planarbeidet. I planens reguleringsbestemmelser er det tatt det inn bestemmelse om minimum tillatte gulvhøyde på kote + 4,0. Dersom kjeller skal etableres under dette nivået må det gjøres som en vanntett konstruksjon. Grunnforholdene består av sand til stor dybde. Bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte på mineralsk grunn eller på kvalitetsfylling utlagt på mineralsk grunn. Eventuelle humusholdige masser må fjernes. Ved grunnarbeider bør det forsikres at tidligere konstruksjoner i grunnen er fjernet. Krav til geoteknisk prosjektering av fundamentering er tatt inn i planens bestemmelser. 7 Økonomiske konsekvenser for kommunen Det anlegges nytt offentlig vegareal. Drift av vegarealet får økonomiske konsekvenser for kommunen. Det er i hovedsak en mindre traseendring av eksisterende vegareal, og den økonomiske konsekvensen for kommunen forventes å være liten. Planbeskrivelse Holbergs plass 17.11.2014 PLAN arkitekter AS 18
Plan-ID: 2010013 Holbergs plass Detaljert reguleringsplan Reguleringsbestemmelser 17.11.2014 Planen er datert : Dato for siste revisjon av plankartet : Dato for siste revisjon av bestemmelser : Dato for bystyrets vedtak : Dato for revidert plankart og bestemmelser : 1 AVGRENSNING OG REGULERINGSFORMÅL 1.1 Formål Formålet med planen er å legge til rette for en utbygging med forretningsformål på Holbergs plass. Formålet skal være i henhold til avlastningssenter, slik dette er definert i Regional plan for arealbruk av 25.4.2013. Dette omfatter handel med motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre, lystbåter, møbler, hvitevarer og brunevarer. Det regulerte området er vist med reguleringsgrensen på plankart merket PLAN arkitekter AS og datert 17.11.2014. 1.2 Reguleringsformål Innen planområdet er arealene regulert til følgende arealformål jfr. PBL 12-5: BEBYGGELSE OG ANLEGG (1000) PBL 12-5 punkt 1 Forretning/kontor (1810) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (2000)PBL 12-5 punkt 2 Veg (2010) Gang-/sykkelveg (2015) Annen veggrunn- grøntareal (2019) HENSYNSSONER PBL 12-6, jf. 11-8 Frisikt (140) 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Byggegrenser Bygninger skal plasseres innenfor angitte byggegrenser, som vist på plankartet. Parkering tillates etablert utenfor byggegrenser. 2.2 Utomhusplan og 3D-framstilling Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres utomhusplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, adkomstforhold, parkeringsløsning varelevering og eventuelle skjermingstiltak. Med søknaden skal det også følge grunnlagsdata for framstilling i 3D-modell.
2.3 Miljø Anlegget totalt skal tilfredsstille grenseverdiene for støv og støy i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 og T-1520. Tiltaket skal støyutredes i forbindelse med byggesak, eventuelle støyreduserende tiltak skal dokumenteres før igangsettelsestillatelse kan gis. 2.4 Grunnforhold Før det gis igangsettingstillatelse skal det være gjennomført geoteknisk prosjektering av fundamentering. 2.5 Overvann I forbindelse med prosjektering av bebyggelse og utomhusområde må det tas hensyn til risiko for tilbakeslag av overvann, estimert havnivåstigning og eventuell flom. Laveste tillatte gulvhøyde er kote 4,0, dersom kjeller skal etableres under dette nivået må det gjøres som en vanntett konstruksjon. 2.6 Universell utforming Bygninger og anlegg skal gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere. 2.6.1 Parkering Det beregnes maks.1 parkeringsplass per 50 m 2 BRA, beregnet av full utnyttelse av tomta. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. Det skal opparbeides minimum 1,5 sykkelparkeringer per 100 m 2 BRA. 2.7 Kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke-registrerte automatisk freda kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven. 2.8 Trafikkavvikling i anleggsperioden Før tiltaket kan igangsettes må det utarbeides varslingsplan/plan for trafikkavvikling i anleggsperioden som skal godkjennes av vegmyndigheten. Adkomst til gnr/bnr. 18/307 og 18/884 skal sikres gjennom anleggsperioden. 2.9 Rekkefølgebestemmelser Adkomst, parkering og gang/sykkelveg skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan før bygninger tas i bruk. Gang/sykkelveg sør for avkjørsel til planområdet omfattes ikke av dette kravet.
3 Reguleringsformål 3.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1.1 Forretning Type virksomhet Bebyggelsen skal benyttes til forretningsvirksomheter/kontor med tilhørende anlegg. Forretningsvirksomhet kan bare etableres som virksomhet med plass- eller transportkrevende varehandel i henhold til gjeldende retningslinjer for avlastningsområde/bransjesenter. Grad av utnytting Tillatt bebygd areal er satt til 66 % BYA. 3.1.2 Bygningsform og høyde Bebyggelsen kan oppføres med maks gesimshøyde på kote + 15,0, men gesims kan maksimalt være 8 m over planert terrengs gjennomsnittshøyde rundt bygningen. Laveste tillatte gulvhøyde er på kote +4,0. Taket kan være flatt. Det tillates lokale takoppbygg for teknisk anlegg over maks gesimshøyde. 3.1.3 Bebyggelsens utforming og plassering Byggetiltaket skal utformes slik at det får en god arkitektonisk og estetisk utforming. Bygningens hovedfasader orienteres i stor grad mot omliggende hovedveger og kundeparkering. Lager, varemottakssoner, renovasjon og tilsvarende skjules i den grad det er mulig fra vegene. 3.2 SAMFERDELSANLEGG OG TEKNINSK INFRASTRUKTUR 3.2.1 Kjøreveg Offentlig veg skal opparbeides i samsvar med detaljplan godkjent av kommunen og vegmyndigheter. Utvidelse av vegen kan kun skje på vegens vestre side Privat veg benyttes som felles atkomst til det regulerte området, til område mot sør-vest (gnr/bnr 18/ 884, 928 og 935) og til Trygg gården i sør (gnr/bnr 18/307). Avkjørsler fra vegen er markert på kartet, markeringene er veiledende og kan flyttes inntil ti meter. 3.2.2 Gang- og sykkelveg Gang- og sykkelveg skal være offentlig, og skal opparbeides i samsvar med detaljplan godkjent av kommunen. 3.2.3 Annen veggrunn teknisk anlegg Annet veiareal angir deleøy. Markeringen er veiledende, og kan flyttes i henhold til detaljplan for veg, som godkjennes av kommunen og vegmyndigheter. Deleøyen skal være nedsenket ved fotgjengeroverganger. 3.2.4 Annen veggrunn grøntareal Annet veiareal skal nyttes til grøntareal, skjæringer, fyllinger og grøfter. Arealene skal tilsåes og beplantes
3.3 HENSYNSSONER 3.3.1 Frisiktsone Innenfor frisiktsone tillates ikke vegetasjon, gjerder, murer eller andre installasjoner med større høyde enn 0,5 meter over plannivå på tilstøtende veg. Oppstammede trær tillates i frisiktsonen.
Innherred samkommune Landbruk og naturforvaltningen Åse og Egil Brenne Steinsåkran 75 7660 VUKU Deres ref: Vår ref: ATV 2012/8665 Dato: 24.04.2013 Sakstype: Delegert landbrukssjefen Eiendom: Gnr. 242/2 Saksnr: 24/13 Jordlovsbehandling av søknad fra Åse og Egil Brenne om fradeling av boligtomt fra eiendommen Steine østre - 1721/242/2 - positivt vedtak Landbrukssjefens vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette Åse og Egil Brenne samtykke til fradeling av en ubebygd parsell på ca. 800 m2 av eiendommen Steine østre, gnr. 242, bnr. 2 i Verdal kommune slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes til tomt for generasjonsbolig. Vedlegg: 1. Kart 1:20 000 og 1:2 000 2. Oversendt fra Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten: Søknad fra Åse og Egil Brenne om deling av eiendommen Steine østre, gnr. 242, bnr. 2 i Verdal kommune. Saksopplysninger: Saka gjelder fradeling av et areal på ca. 800 m2 fra eiendommen Steine østre, gnr. 242, bnr. 2. Det er tomt for ny generasjonsbolig som ønskes fradelt. Eiendommen Steine østre ligger på toppen av Østnesbakkan, ca. 2,5 km sør for Vuku sentrum. I henhold til Jordregisteret har eiendommen følgende arealressurser: 197,9 dekar fulldyrka jord, 1323,9 dekar produktiv skog og 55,8 dekar anna areal. Noe av dyrkajorda drives med grasproduksjon for salg, men det meste av arealene leies bort. Det pr. i dag ikke husdyr på bruket. I henhold til kart over eiendommen er teigen tomta ligger på oppgitt til 50,7 dekar, og registrert som fulldyrka areal. Det kan bemerkes arealet delvis er tilplantet, noe som ble gjort forbindelse med etablering av parkanlegg. Det ble i 2003 gitt tillatelse til omdisponering av dette arealet, den gang oppgitt til 48 dekar. Bakgrunn for dette av at gården gikk fra tradisjonell gårdsdrift, og omlagt til å drive med grønn omsorg. Det er gjort betydelige investeringer i bygningsmasse for å imøtekomme de krav som ble stilt. Nå er grønn omsorgprosjektet avsluttet, men det drives fortsatt aktiviteter som kurs, møter og selskaper i lokalene, og parkanlegget blir delvis benyttet ved slike arrangementer. I skriv vedlagt søknaden anføres det at området ikke er dyrkbart pga. fjell i dagen, og en fradeling vil ikke Postadresse: Saksbehandler: Organisasjon: Postboks 130 Arvid Tverdal Organisasjonsnr. 986844252 7601 Levanger arvid.tverdal@innherred-samkommune.no E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Tlf. 74052500 Tlf. 74048278 Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Landbruk og naturforvaltningen Side 2 av 3 påvirke gårdens økonomiske resultat. Tomta ligger ca. 150 m øst nordøst for tun bebyggelsen, inntil Dillvegen, som er privat. Vurdering: I henhold til jordlovens 12 og Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 kan det gis samtykke til deling dersom et av følgende punkter er oppfylt: samfunnsinteresser av stor vekt taler for det deling er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning som eiendommen kan gi I dette tilfellet kan en ikke se at det er samfunnsinteresser av stor vekt som taler for at deling skal tillates. Med dette menes bl.a. at det ikke berører allmennheten eller et større antall personer. Sett opp mot fradelingens betydning for brukets avkastningsevne er det som nevnt et område definert som dyrkajord som søkes omdisponert og fradelt til boligformål. Men søker beskriver området som grunnlendt og dels med berg i dagen, og liten betydning for produksjonen på bruket. At området i sin tid ble tillatt omregulert til parkanlegg, ser en ikke som noe tungtveiende argument i saken. Tilplanting er delvis mislykket, med unntak av noe beplantning langs en sti bort mot et område med gapahuk mv. i østre hjørne av arealet. Det skal videre tas hensyn til kulturlandskapet og om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Tomta er plasser inntil et eksisterende lagerbygg, og vil som nevnt grense til privat veg i sørøst. Ut fra disse forhold vil det være små driftsmessige ulemper med plasseringa. Men det er fra overordna myndigheter advart mot plassering av boligtomter som kan komme i konflikt med f.eks. beitedyr. Det må tas høyde for at det kan komme eiere av tomta som ikke har noe forhold til gårdsdrift. En mener ikke at kulturlandskapet blir vesentlig forringet med denne tomta, plassert på et flatt areal med en skogkledd skråning i bakkant. I denne saken mener en også at bosettingshensyn kan brukes som argument for å tillate en fradeling. Når det gjelder forholdet til godkjente planer for arealbruken etter plan- og bygningsloven vil denne omdisponeringa/fradelinga være i strid med gjeldende plansituasjon. Området er i gjeldende kommuneplan regulert til LNFR, der det ikke skal være spredt boligbygging, men en mener at det kan gis dispensasjon fra planbestemmelsene i denne saken. Saksbehandler var den 19.3.2013 på befaring sammen med søker for å se på mulig annen plassering av tomta, uten at det ble funnet noe egnet areal. I prinsippet ville denne saken ha fått samme behandling om det hadde vært snakk om plassering av generasjonsbolig uten fradeling. Med den drifta som er på eiendommen i dag med tilbud om arrangement av forskjellig slag, mener en at det vil være behov for to generasjoner for å ivareta denne drifta. Søknaden er også vurdert etter naturmangfoldlovens 8-12. Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet. Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 omhandler de momenter som er nevnt ovenfor, og i hvilken grad disse skal vektlegges ved en avgjørelse. Etter en totalvurdering er landbrukssjefen kommet til at den framlagte søknaden gis en positiv behandling. I følge rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet: Bestemmelser om overføring av myndighet og forskrift om saksbehandling mv. i kommunen etter konsesjonsloven, Postadresse: Saksbehandler: Organisasjon: Postboks 130 Arvid Tverdal Organisasjonsnr. 986844252 7601 Levanger arvid.tverdal@innherred-samkommune.no E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Tlf. 74052500 Tlf. 74048278 Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Landbruk og naturforvaltningen Side 3 av 3 jordloven, odelsloven og skogbruksloven er avgjørelse i denne saka delegert til kommunen. Innherred samkommune har videre delegert avgjørelse til landbrukssjefen. Det presiseres at dette er behandling opp mot jordloven. Behandling etter Plan- og bygningsloven og endelig delingssamtykke, blir ivaretatt av Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten. Etter fullmakt For landbrukssjefen Arvid Tverdal landbruksveileder Kopi til: Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten v/audhild Slapgård Postadresse: Saksbehandler: Organisasjon: Postboks 130 Arvid Tverdal Organisasjonsnr. 986844252 7601 Levanger arvid.tverdal@innherred-samkommune.no E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Tlf. 74052500 Tlf. 74048278 Web: http://www.innherred-samkommune.no