Saksframlegg GREGUS GATE 9 A KLAGESAKSBEHANDLING ETTER AVSLAG, SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR SKIFTING AV VINDUER Arkivsaksnr.: 09/25464 Saksbehandler: Linda Evensen Tiltakshaver: Svartlamoen Boligstiftelse Klager: Svartlamoen Boligstiftelse ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09. Bygningsrådet finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09 opprettholdes. Saken sendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/25464 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksutredning: Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningsloven 28, av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09 mottatt 6.10.2009. Innledning/sammendrag Byggesakskontoret mottok den 5.6.2009 søknad om fasadeendring i form av skifte av vinduer til et annet format enn opprinnelig. Søknaden ble avslått i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09, datert 28.8.2009. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 74 nr. 2 og 92, 3. ledd og reguleringsplanens mål og krav om bevaring og varsom rehabilitering. Det vises til vedtaket i sin helhet, vedlagt som saksvedlegg 1. Tiltakshaver Svartlamoen Boligstiftelse har den, 6.10.2009 påklaget vedtak i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09. Det ble søkt om utsatt klagefrist i brev mottatt 18.9.2009. Det legges til grunn at klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.9.2007. Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R-219b, stadfestet 27.6.2006. Eiendommen er regulert til boligformål og spesialområde bevaring av kulturmiljø/byøkologisk forsøksområde. Klagen I klagen er det anført at saken går ut over de rent sakstekniske momenter involvert i den konkrete byggesaken og at det er langt mer prinsipielle spørsmål knyttet til delvis motstridende momenter i reguleringsplanen som faktisk står sentralt. Det anføres at det er flere potensielt problematiske sider i tolkningen av reguleringsplanen og begrepet byøkologi. Klager anfører at vedtaket i for stor grad vektlegger de rent estetisk/antikvariske hensyn, og i for liten grad det praktisk/økologiske og stedsspesielle. Det vises til klagen i sin helhet, vedlagt som saksvedlegg 2. Vurdering/begrunnelse I følge plan- og bygningsloven 74 nr. 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter plan- og bygningsloven skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Etter plan- og bygningsloven 92, 3. ledd skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. I reguleringsbestemmelsenes 2 står det at hele området reguleres til spesialområde for bevaring av kulturmiljø/byøkologisk forsøksområde. Byøkologi er i retningslinjene til reguleringsplanen definert slik: Byøkologi betegner en særskilt miljøinnsats som med utgangspunkt i et konkret Saksfremlegg - arkivsak 09/25464 2
byområdes miljøtilstand, brukernes deltagelse, søker å fremme helhetsorienterte løsninger på problemstillinger som er knyttet til områdets ressursforbruk, miljøbelastning og naturinnhold. Saksfremlegg - arkivsak 09/25464 3
Hovedmål for reguleringsplanen for Svartlamoen er blant annet: - å sikre området som byøkologisk forsøksområde som i lokal, nasjonal og internasjonal sammenheng kan gi grunnlag for nye ideer innen bærekraftig bolig- og næringsutvikling - å bevare og bygge videre på det eksisterende kulturmiljøet, med særlig vekt på bevaring av områdets egenart som trehusbydel og mangfoldig bymiljø - å legge til rette for et lavt kostnadsnivå med et rimelig boligtilbud og gunstige rammevilkår for nyetablering av virksomheter. Delmål for reguleringsplanen for Svartlamoen er blant annet: 1. å legge tilrette for utvikling og utprøving av nye bærekraftige løsninger innen forvaltning, rehabilitering og nybygg, med fokus på lave kostnader og lavt ressursforbruk på alle plan i prosessen 2. å forbedre sammenhengen mellom bydelen og omgivelsene ved å styrke forbindelsene til Lademoen, til sentrum og til rekreasjonsområdene på Lade, og gjennom å ruste opp Strandvegen som en urban bygate 3. å sikre at eksisterende trehusbebyggelse blir ivaretatt gjennom bevaring og varsom rehabilitering. Omsøkte tiltak innebærer at eksisterende vinduer byttes ut med vinduer av et mindre format. Bygningen er av byantikvaren klassifisert i klasse C, av antikvarisk verdi. Byantikvaren er i utgangspunktet negativ til tiltaket, jf. uttalelse vedlagt som orienteringsvedlegg 1. Klager anfører at vedtakets begrunnelse belyser flere potensielt problematiske sider i tolkningen av reguleringsplanen og begrepet byøkologi. Det er klagers syn at vedtaket i for stor grad vektlegger de rent estetiske/antikvariske hensyn, og i for liten grad det praktisk/økologiske og stedsspesielle. Det anføres at det er langt mer prinsipielle spørsmål knyttet til delvis motstridende momenter i reguleringsplanen som faktisk står sentralt og klager mener at vedtaket i for liten grad gjør rede for dette og ønsker en utvidet belysning av hvordan disse momentene er vektet mot hverandre. Rådmannen tolker at klagers anførsler ikke direkte berører kommunens vurdering av tiltaket i forhold til plan- og bygningsloven 74 nr. 2, og viser derfor til vurderingen gjort i vedtaket. Slik rådmannen oppfatter det så er det spørsmålet om vektingen av de ulike hensyn reguleringsplanen skal ivareta som er klagens hovedtema. Rådmannen har forståelse for at Svartlamoen boligstiftelse har begrenset med ressurser og derfor har skaffet til veie brukte vinduer. Dette er for så vidt også i tråd med reguleringsplanens delmål nr. 1, nemlig å legge til rette for løsninger innen rehabilitering, med fokus på lave kostnader og lavt ressursbruk. Utskifting av vinduene fra 1-lags til 3-lags vinduer vil også kunne gi en positiv miljøeffekt. Klager anfører at også resten av fasaden skal skrapes og males og forskjellige bygningsmessige detaljer gjenskapes. Samlet sett mener klager derfor at tiltaket ville gitt et meget tilfredsstillende visuelt inntrykk. På en annen side er et av planens delmål at eksisterende trehusbebyggelse blir ivaretatt gjennom bevaring Saksfremlegg - arkivsak 09/25464 4
og varsom rehabilitering. Det er rådmannens oppfatning at omsøkte fasadeendring ikke ivaretar det eksisterende trehuset på en tilfredsstillende måte og at dette ikke kan kalles en varsom rehabilitering. Det bør, etter rådmannens syn, tilstrebes å skaffe til veie billig og brukt materiale, som er egnet til å bevare bygningen i større grad, slik at begge ovennevnte delmål i reguleringsplanen oppfylles. Som for eksempel ved at man bytter ut vinduene til noen nyere trelags vinduer, men med samme format som eksisterende vinduer. I foreliggende sak anses de omsøkte vinduene å bryte med eksisterende utformning i så stor grad at de både vil være i strid med plan- og bygningsloven 74 nr. 2 og 92, 3. ledd, jf. vurderingen i vedtaket. Det er derfor rådmannens oppfatning at hensynet til bevaring og varsom rehabilitering her må gå foran målet om rehabilitering med lave kostnader og lavt ressursbruk. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtaket i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09. Rådmannen i Trondheim, 20.04.2010 Thorbjørn Bratt kst. kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak av 28.8.2009 i delegasjonssak nr. FBR ETT 3076/09 Saksvedlegg 2: Klage mottatt 6.10.2009 Saksvedlegg 3: Vedlegg til søknaden mottatt 29.5.2009 Orienteringsvedlegg 1: Uttalelse fra byantikvaren mottatt 17.6.2009 og 20.04.2010 Orienteringsvedlegg 2: Reguleringsplan R-219b med bestemmelser Orienteringsvedlegg 3: Situasjonskart målestokk 1:1000 Orienteringsvedlegg 4: Ortofoto målestokk 1:3000... Sett inn saksutredningen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/25464 5