Reguleringsplan for Nord-Statland hyttefelt Namdalseid Dato 29.01.09 Rev. 18.06.09 Side 1 av 7
PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Planforslaget er innsendt av Landsem Plan & Bygg som framstiller på vegne av grunneier Åshild og Jan Windseth. Namdalseid kommune har gjennom en henvendelse fra grunneier gitt tilslutning om at det igangsettelses regulering for et hytteområde på eiendommen 183/116 i sak 18/07. Det ble søkt om utbygging for 2 felt med til sammen 11 hytter. Planutvalget henstilte om en avklaring mot sektormyndigheter tidlig i planfasen. Videre om at miljøkvalitetene i tilgrensende boligfelt bevares, samt vannforsyning, adkomst og avløp vektlegges. Namdalseid kommune ønsker å samordne sine utbyggingsplaner for vannforsyningen av område i samme planutredning. Hensikten med planen Utbygger ervervet en større skogeiendom på Nord-Statland og ønsker å legge til rette for et hyttefelt like ovenfor Nord-Statland sentrum, i en del av denne skogeiendommen. Hensikten er å legge til rette for et tilbud både for utflyttede statlendinger og andre for å skape aktivitet og bosetting i perioder av året. 2. Planstatus I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til LNF. Eiendommen grenser opp til reguleringsplan for Nord-Statland sentrum. 3. Beskrivelse av planforslaget Lokalisering og terrengforhold Planområdet ligger på et høydedrag mellom Nord-Statland sentrum og Statlandselva og grenser opp til et boligområde i nord. Terrenget stiger relativt bratt opp fra eksisterende boligbebyggelse mot det aktuelle byggeområde for hytter, et slakt stigende område med flere avsatser og koller og ender opp på en åsrygg. Hyttefeltet lokaliseres på nordøstre side av høydedraget, tilbaketrukket i terrenget og plassert uten direkte synskontakt til nedenforliggende boligområde. Kommunens utbygging av et planlagt høydebasseng legges på det høyeste punktet bak hyttefeltet. Bakenforliggende områder er skog og landbruksområder. Dagens arealforbruk Utbyggingsområdet ligger i utkanten av eiendommen, et myrlendt og til dels et bratt område med glissen furuskog. Infrastruktur Kommunal veg fra Fv 215 opp til byggeområdet. Skogsbilveg videre inn i skogbruksområdet. Høyspentledninger går like nord for planområdet i nedenforliggende boligområde. Det er bygd ut offentlige vann og avløpsanlegg for tilgrensende bebyggelse. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området, som i dag vurderes fredet i henhold til kulturminnelovens 15. Side 2 av 7
Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke registrerte kulturminner, skal arbeidet stanses i den grad det berører kulturminnet eller deres sikringssone på 5 meter. Melding om funn skal straks meldes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. Lov om kulturminner. Utbygger er pålagt aktsomhet og meldeplikt etter kulturminnelovens 8. 4. Eiendomsforhold Berørte grunneiere / innenfor planområdet 183/116 Åshild og Jan Windseth Eiendommer som grenser til det regulerte området/blir berørt av reguleringen. Er varslet gjennom kunngjøringer. 5. Samråd og medvirkning Planprosess Grunneier søkte kommunen om igangsetting for regulering av deler av eiendommene i februar 2007. Hensikten var en utbygging i 2 felt med 10-12 hytter til sammen i randsonen mellom skogbruksarealer og boligbebyggelse ved Nord-Statland sentrum. Adkomst fra kommunal veg. Kommunen ga tillatelse for oppstart av planarbeidet med enkelte kommentarer i sak 18/07: - planforslaget bør avklares i forhold til sektormyndigheter - vurdering av vannforsyning, adkomst og avløp - bevaring av miljøkvalitetene i tilgrensende boligfelt bevares Med bakgrunn i dette er planarbeid igangsatt, hvor kommunen er muntlig orientert. Namdalseid kommune som skal bygge ut sin vannforsyning, øke driftsikkerheten og kapasiteten i eksisterende anlegg med et høydebasseng, lokalisert i samme område er en del av denne planprosses. Fra offentlig myndighet er det gitt forhåndsuttalelser til saken etter brev fra kommunen 26.04.07. Merknader blir fremhevet og kommentert nedenfor: Fylkesmannen ved miljø- og landbruksavdelingen, brev datert 15.06.07 Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen har ingen vesentlige merknader til at det utarbeides reguleringsplan for området. Det legges til grunn at området til hyttefelt vurderes ut fra eventuelle behov for utvidelse av boligfelt i de tilgrensende arealer. Miljøvernavdelingen Miljøvernavdelingen har ingen opplysninger om spesielle miljøverdier som planene for området kan komme i konflikt med. Det bes om en vurdering av energiforbruket i forbindelse med bestemmelsene om arealbegrensning for planlagte hytter. Kommunal- og regionalavdelingen Fylkesmannen ber om at det foretas en vurdering av samfunnssikkerhetsforhold. Kommentarer: Kommunen har nylig omregulert hele Nord-Statland sentrum, også behovet for nye utbyggingsområder for boligbebyggelse. Arealer for boligbebyggelse er avsatt i et lavereliggende område. Side 3 av 7
Størrelsen på bebyggelse er satt i forhold til kommuneplanens arealdel. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, brev datert 27.06.07 Ingen merknader til tiltaket. Kunngjøring om igangsatt regulering Oppstart av reguleringsarbeidet ble annonsert i Trønderavisa og Steinkjer Avisa i uke 39.08. Varsel om igangsatt regulering Varsel om oppstart av planarbeid til offentlig etater anses ivaretatt ved forhåndsvarsel. Berørt nabo / grunneier er skriftlig varslet ved brev datert 29.09.08. Innkomne merknader / innspill Det er ikke mottatt noen muntlige eller skriftlige henvendelser fra naboer / grunneiere i saken. 6. Planforslag Beliggenhet Planområdet ligger på et høydedrag på sørsiden av Nord-Statland sentrum ca. 4 mil fra Namdalseid sentrum. Formålet med planen Forslagsstiller ønsker å legge til rette for fritidsbebyggelse på mindre produktiv utmarksarealer for derigjennom å skape større avkastninger fra eiendommen. Det legges opp til selveiertomter med høy standard for fritidsbebyggelse med veg, vann og avløp. Bebyggelse Fritidsbebyggelsen plasseres i randsonen til felles adkomstveg. Felt bygges ut med veg, vann og avløp. Spesialområde Drikkevannsmagasin/høydebasseng: Det bygges ut et høydebasseng med forsyning til Nord-Statland sentrum og for hyttebebyggelsen. Friluftsområde: Kommunen har vurdert det slik at eksisterende grenser beholdes i eksisterende reguleringsplan for Nord-Statland, og at det gis dispensasjon for vegføring/felles avkjørsel over den delen av eksisterende plan som er nødvendig. Dvs. at ny plan legges seg inntil grenser for eksisterende plan. Infrastruktur Veg: Felles atkomstveger for kommunen og hyttefeltet legges opp til høydebasseng. Felles atkomst videre for hyttebebyggelsen. Vann og avløp: Avløp og vannforsyning til området fra kommunalt anlegg. Hyttene vil uten trykkøkningsanlegg få lavt vanntrykk pga. liten høydeforskjell til høydebasseng. El-forsyning: Høyspentanlegg kommer inn til området i dag. Lavspent strømforsyning forutsettes utbygd for fritidsbebyggelsen. Side 4 av 7
7. Konsekvenser av planforslaget Fritidsbebyggelsen er lagt i småkupert område med slake lier og med lav bonitet skogbruksområde. Drikkevannsforsyning / høydebasseng på et høydedrag. Veger følger traseer som ikke krever store inngrep i terreng med skjæring/fyllinger. Risiko og sårbarhetsanalyse Området er delvis grunnlendt og med fjell i dagen. Det er heller ikke synlige tegn i terrenget som tyder på tidligere ras og grunnforholdene betraktes som stabile. Byggeområde for fritidsbebyggelse ligger i utmarks- landbruksarealer. Det legges til grunn at avløpsvann fra fritidsbebyggelsen behandles i et avløpsanlegg og skal ikke påvirke omgivelsene. Sikkerhets- og beredskapsmessige forhold er vurdert og funnet tilfredsstillende ivaretatt i planen. Side 5 av 7
REGULERINGSPLAN NORD-STATLAND HYTTEFELT Vedtatt i kommunestyret 18.06.09 i sak 50/09 Planen er datert 29.01.09 Sist revisjon av planen den Siste revisjon av planbestemmelsene den VEDTATT AV NAMDALSEID KOMMUNESTYRE I SAK 50/09 den 18.06.09 GENERELT Det regulerte område er på planen vist med reguleringsgrense. Området er regulert til følgende formål etter plan- og bygningsloven: - 25.1 Byggeområder fritidsbebyggelse - 25.2 Landbruksområder landbruk - 25.6 Spesialområder drikkevannsmagasin - 25.7 Fellesområder felles avkjørsel FØLGENDE BESTEMMELSER GJELDER FOR REGULERINGSFORMÅLENE: 1.0 BYGGEOMRÅDER 1.1 Byggeområde for fritidsbebyggelse Det kan føres opp fritidsbebyggelse i form av hytter med tilhørende anlegg. 1.2 Grad av utnytting Det er tillatt å føre opp en hytte med uthus/anneks/garasje på hver tomt. Samlet bruksareal skal ikke overstige BRA=100 m 2. Maksimal størrelse på uthus/anneks/garasje BRA= 25 m 2. I tillegg kan det bygges 15 m 2 terrasse. 1.3 Plassering Hyttene skal plasseres som vist på plankartet og slik at de blir best mulig tilpasset terreng og vegetasjon. Hovedmøneretning er langs den lengste delen av bygningen og skal være slik som vist på kartet. Plassering er vist i terrenget med nummererte peler. Hytter og uthus/anneks/garasje plasseres lavest mulig i terrenget. Uthus/anneks/garasje skal ligge i naturlig tilknytning til den enkelte hytte. 1.4 Bebyggelsens utforming Største tillatte grunnmurhøyde over terreng er 30 cm i flatt terreng og 70 cm i skrått terreng. Største tillatte gesimshøyde er 4,50m over gjennomsnittlig terreng. Gesimshøyde for uthus skal ikke overstige 3,0m. Tak skal utføres som saltak, med takvinkel mellom 25 til 35, tilpasset byggets hovedform. Maksimal mønehøyde over gjennomsnittlig terreng er 6,1m. Side 6 av 7
1.5 Materialer og farger Bebyggelsen skal underordne seg naturpreget i området med en enkel og harmonisk utforming, materialbruk og fargevirkning. Bebyggelsen på den enkelte tomt skal ha mest mulig ensartet og sammenhengende form, materialbruk, farge og skal domineres av materialer som tre, naturstein, skifer etc. Taktekking skal utføres med ikke reflekterende materialer og som har matt og mørk virkning. 1.6 Terreng og vegetasjon Terrenginngrep skal i størst mulig grad unngås. Nødvendig terrenginngrep skal etterbehandles slik at naturpreget gjenopprettes. Eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrep henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. 1.7 Gjerder Det kan etableres gjerde innenfor hver enkelt tomt. Gjerde skal utføres som skigard eller lignende tregjerder i naturfarger, og slik at det ikke utgjør en risiko for dyr. Maksimal høyde på gjerde er 1,0 m. 1.8 Vann, avløp og strøm Alle rør og kabler skal legges i jordgrøft, i eller langs atkomstveiene eller i felles grøft Ny offentlig hovedvannsledning til høydebasseng kan berøre byggeområder for fritidsbebyggelse. 2.0 LANDBRUKSOMRÅDER Området skal benyttes til tradisjonelt jord- og skogbruk. 3.0 SPESIALOMRÅDER 3.1 Drikkevannsmagasin / høydebasseng Andre etableringer utenom atkomst og høydebasseng i dette området tillates ikke. Synlig grunnmur og bassengvegger skal ha trekledning eller forblendet på annen måte med ikke reflekterende materialer. Taktekking skal utføres med ikke reflekterende materialer og som har matt og mørk virkning. 4.0 FELLESOMRÅDER 4.1 Felles avkjørsel Vegene FA er felles atkomstveg for landbrukseiendommen og for planlagt bebyggelsen og anlegg. Veg FA1 er avsatt til: Fritidsbebyggelse hytte H 1-10 Høydebasseng Jord- og skogbruksveg Veg FA2 er avsatt til: Fritidsbebyggelse hytte H 4-7 5.0 REKKEFØLGE 5.1 Utslippstillatelse skal forelegges og godkjennes av kommunen før bygging igangsettes. 5.2 Felles atkomst skal være opparbeidet før bygging igangsettes. Side 7 av 7