Til andelseierne i Øvre Grorud Borettslag Velkommen til generalforsamling tirsdag 9. mai 2017 kl. 19.00 i Grorud Samfunnshus, Gårdsveien 6, 0952 Oslo. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2016. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Øvre Grorud Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Øvre Grorud Borettslag avholdes tirsdag 9. mai 2017 kl. 19.00 i Grorud Samfunnshus, Gårdsveien 6, 0952 Oslo. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Valgkomiteen 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forbud mot å kjøre inn på gangvei etter kl 23.- Anne-Beth Pedersen B) Endring av vedtektenes punkt 11 Garasjer og parkeringsplasser - Styret Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Representanter til Grorud Samfunnshus AL Oslo, 7.4.2017 Styret i Øvre Grorud Borettslag Torleif Korneliussen /s/ Jan Olav Wammer /s/ Wenche Jonsløkken /s/ Yuliya Martynenko /s/ Sonja Pedersen /s/
ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Torleif Korneliussen Gangstuveien 8 A Nestleder Jan Olav Wammer Gangstuveien 10 A Styremedlem Wenche Jonsløkken Kalbakkveien 11 B Styremedlem Yuliya Martynenko Kalbakkveien 17 Styremedlem Sonja Pedersen Gangstuveien 10 D Varamedlem Heidi Johanne Grande Diamantopulos Gangstuveien 6 B Varamedlem Toril Kjenslie Nordtvetveien 7 Varamedlem Anne Berit Sødal Gangstuveien 10 C Valgkomiteen Bjørn Andresen Gangstuveien 12 Karim Bouhmidi Gangstuveien 4 A Linda Raaer Gangstuveien 8 A Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 3 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Øvre Grorud Borettslag Borettslaget består av 544 andelsleiligheter. I tillegg kommer 2 tjenesteleiligheter. Øvre Grorud Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 955004310, og ligger i bydel 10 Grorud i Oslo kommune med følgende adresse: Nordtvetbakken 2 Nordlisletta 9-11-13 Nordtvetveien 5-7-9 (A-D) Gangstuveien 1 Gangstuveien 2-12 Kalbakkveien 11-21 Gårds- og bruksnummer: 92-63, 68 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har egen hjemmeside: www.ovregrorud.no
Øvre Grorud Borettslag har 2 ansatte. Borettslaget styret og vaktmestertjeneste har et godt samarbeid og arbeidsmiljø, og det arbeides kontinuerlig med utvikling av vaktmestertjenesten i tråd med borettslagets krav, behov og forventninger. For å hindre skade og ulykker legges det stor vekt på HMS-tiltak. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS. Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen. Søknadsskjema for bruksoverlating kan lastes ned fra hjemmesiden; www.ovregrorud.no eller fås ved henvendelse til forretningsfører. Omsetning av leiligheter I 2016 har det vært solgt følgende antall leiligheter: - 5 stk. 2-roms fra kr 2 488 371,- til kr 3 078 169,- - 22 stk. 3-roms fra kr 2 660 774,- til kr 3 490 331,- - 4 stk. 4-roms fra kr 2 716 475 til kr 3 659 058,- Styret Styret har ikke fast kontortid og beboere som har behov for å møte styret, bes ta kontakt for å avtale tid. Styret har kontor i underetasjen i Nordtvetbakken 2. Styrets e-post adresse er: ovregrorud@styrerommet.net Vaktmestertjeneste Vaktmestertjenesten består av 2 heltidsansatte vaktmestere. Det brukes også deltidsvikarer om sommeren til plenklipping og vedlikeholdsarbeider. Vaktmestertjenesten har kontor i Fyrhuset mellom Kalbakkveien 13 og 15. Kontortiden ved vaktmesterkontoret er mellom kl. 15.00 og 16.00 mandag, onsdag og torsdag og mellom kl. 15.00 og 17.30 på tirsdager. Telefon til vaktmesterkontoret er: 22 25 13 42 E-post til vaktmestertjenesten er grorbor@gmail.com. Henvendelser utenom kontortid skal rettes til styret, se informasjon på hjemmesiden; www.ovregrorud.no eller oppslag i oppgangene.
Garasjer, parkering og parkeringskontroll Borettslaget har garasjer og parkeringsplasser som leies ut etter ansiennitet. Utlysning av ledige garasjer/parkeringsplasser skjer på borettslagets hjemmeside; www.ovregrorud.no og ved oppslag i oppgangene. Søknadsskjema finnes på hjemmesiden og hos vaktmestertjenesten. Styret oppfordrer de som har parkeringsplass eller garasje de ikke har behov for om å si den opp, da dette vil bidra til at flere får mulighet til å leie. Gjesteparkeringsplassene er reservert gjester utenfra og skal ikke benyttes av beboere, firmabiler eller drosjer. Beboere eller andre som ikke rettmessig kan parkere på disse plassene vil bli ilagt et gebyr og kjøretøyet kan bli fjernet Borettslaget har avtale om parkeringskontroll med Aker P-drift AS, som kontrollerer at reglene for parkering som er angitt i Husordensreglene følges. Ved brudd på disse ilegges det gebyr og eventuell fjerning av kjøretøyet. Eventuelle klager på gebyr eller borttauing må rettes Aker P-drift AS, se kontaktinformasjon nedenfor: Aker P-drift AS Postboks 104 Kalbakken 0902 Oslo Telefon: 22 16 70 80 E-postadressen er: post@pdrift.no Avtale om renhold Borettslaget har avtale med Økonomiske Løsninger om vask av trapper, ganger og kjellere. Beboere bes melde fra skriftlig til vaktmestertjenesten ved eventuell klage på eller spørsmål om renholdstjenesten. Vaktordning Borettslaget har avtale med Securitas om tjenesten Securitas Bomiljø. Dette innebærer sikring av borettslagets eiendom og bygninger, heisalarm samt at bomiljøvekteren kan tilkalles ved for eksempel støy, husbråk, uønsket opphold av personer i fellesarealer eller ved en følelse av utrygghet. Henvendelser til Securitas gjøres til telefon 22 97 10 70. Husk alltid å oppgi at det er Øvre Grorud borettslag du ringer ifra og oppgi korrekt adresse for hendelsen. Nøkler/skilt Nøkler og skilt til postkasser og ringetablå må bestilles hos vaktmestertjenesten. Vaskeri Det er fellesvaskeri i alle blokkene, unntatt Nordlisletta 9 og 13 og Nordtvetveien 5. Vaskeriene skal brukes i henhold til instruks og retningslinjer fastsatt av styret og vaktmestertjenesten. Polletter kjøpes hos vaktmestertjenesten.
Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10207. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha tilstrekkelige antall røykvarslere, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslaget ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til vaktmestertjenesten eller styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Det er ikke registrert skader eller ulykker i 2016. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no. Medlemskap i Huseiernes landsforbund Borettslaget er medlem av Huseiernes landsforbund. Det gir borettslaget mulighet til å få hjelp i juridiske og driftsmessige forhold i tillegg til den bistand vi får fra forretningsfører.
Avtale om leveranse av elektrisk kraft Borettslaget har en avtale med Hafslund Strøm AS om kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Borettslaget har fått utarbeidet en energimerking av OBOS Prosjekt. Ved salg av bolig vil megler få oversendt en energiattest for boligen fra OBOS. Det må også fremlegges en energimerking av bolig ved fremleie, andelseier kan selv utarbeide energiattest for sin bolig på www.energimerking.no Større tiltak og rehabilitering 2000 2009 Rehabiliteringen av utomhusanlegget avsluttet. Supplement av søppelskap. Anlegget rundt traktorgarasjen ble satt i stand. Innglassing av ønskede balkonger i høyblokkene. Nye lysbrytere montert i noen av blokkene. Rehabilitering av våtrommene. Utskifting av hovedtavlene. Kabel-TV anlegget ble oppgradert Nye fjernvarmerør. Nye vaskemaskiner. Brannslukkingsapparater ble byttet i alle leiligheter. Nye sentrifuger. Taket på Nordlisletta 13 ble lagt om på grunn av lekkasje og råteskader. Det har vært skiftet 2 hovedventiler i fyrhuset. Platene på undersiden av alle tak i øverste etasje på høyblokker og på lavblokker er byttet med sementbaserte og vedlikeholdsfrie plater. Alle vinduer er kontrollert og nødvendige utbyttinger er utført. Alle branndører er skiftet ut, trapper til inngangspartier er ettersett og reparert og inngangsdørene er lakkert utvendig. Det er skiftet postkasser i Kalbakkveien 11 og Nordtvetveien 5, 7 og 9. Vaktmesterkontoret er pusset opp. Det er byttet takkledning på alle garasjer og utskifting av gamle motorvarmerposter er påbegynt. 2010 Alle vinduer i leilighetene kontrollert og vedlikeholdt, enkelte vinduer skiftet ut. Skiferheller på trapper reparert eller skiftet ut. 2011 Det ble etablert forsyning av fjernvarme fra Hafslund. Det ble etablert nye lekeplasser ved Nordlisletta11 og Gangstuveien 12. 2012 Iverksatt energiøkonomiserende tiltak for fjernvarmeanlegget i samarbeid med Hafslund.
2013 Utskiftingen av samtlige postkasser. 2014 Brannmeldere og brannslukningsapparat er skiftet ut i samtlige leiligheter. Alle bunnledninger er inspisert, spylt og renset. Anskaffet ny traktor; Wille 365 2015 Alle gamle søppelskap er fjernet og byttet ut med søppelbrønner. I sammenheng med dette arbeidet ble gjerder byttet ut og nye lamper montert enkelte steder. Skråningen bak fyrhus er planert og jevnet med 300 m 3 masse og tilsådd. Busker i skråningen ved parkeringsplassene ved Nordlisletta 9 og 11 ble erstattet med krypfuru. Grøntanlegget er vedlikeholdt; busker og trær er beskåret, hekker er satt opp og skiftet ut enkelte steder, gangveier er anlagt og plener er vedlikeholdt. Gjerder er byttet ut i tilknytninger til etablering av søppelbrønner. Veiene foran garasjeanleggene rett over Nordtvetveien 9 er drenert og asfaltert. Det er foretatt overflatebehandling av tak, vegger og gulv på verandaene i punktblokkene (paddeblokkene). I forbindelse med arbeidene ble 4 markterrasser oppgradert med heller, nytt gjerde og hekk på utsiden. Ved fornyelse av avtale med Canal Digital er alle dekodere skiftet ut med ny type med opptaksmuligheter. 2016 Det gamle jordvarmeanlegget er avviklet, og det er montert varmevekslere som benytter fjernvarme til oppvarming av tappevann. I lavblokkene er vegger, tak og gulv i kjellertrapp i oppgangene og kjellergulvene overflatebehandlet (malt). Lysarmaturer i oppgangene og ved inngangsdører til oppganger og kjeller er skiftet ut til LED-armaturer. Fyrhuset er overflatebehandlet utvendig. I inngangspartiene i høyblokkene er tak og vegger overflatebehandlet og lysarmaturer er skiftet til LED-armaturer. Prioriteringer for neste styreperiode Styret vil prioritere følgende områder for neste styreperiode: Ansettelse av daglig leder Erstatte lekeplassen ved Kalbakkveien 17 Maling av vinduskarmer utvendig Utskifting av inngangsdører og kjellerdører i høyblokkene Etablere nye adkomstløsninger for høyblokkene Rehabilitering av heisene i høyblokkene Vurdere løsninger for å redusere antall vaskerier i forhold til antatt behov Videreutvikling av driftstjenestene (vaktmestertjenesten) Gjennomgang og reforhandling av tjenesteavtaler Velferdstiltak Ansettelse av daglig leder Driften av borettslaget, herunder utvikling av vaktmestertjenesten, inngå, reforhandle og følge opp avtaler samt håndtering av prosjekter har nå et omfang og en kompleksitet som går ut over det som normalt kan kreves av et styre.
Styret har vurdert flere alternative måter å organisere driften av borettslaget, både ved å øke fast ansatte og ved større grad av tjenestekjøp. Etter styrets oppfatning er ansettelse av daglig leder, på hel- eller deltid, den foretrukne løsningen. Daglig leder vil rapportere til styret, og styrets leder vil være den formelle arbeidsgiver. Borettslagets fast ansatte vaktmestere vil rapportere til daglig leder, og det samme vil deltidsansatte og innleide. Ansettelse av en daglig leder vil, når ordningen er godt etablert, redusere styrets arbeidsoppgaver og arbeidsmengde betydelig. Ansettelse av daglig leder reduserer imidlertid ikke styrets ansvar. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2017. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr 28 112 174,-, mot budsjettert kr 28 273 000,-. Andre inntekter består i hovedsak av automatpenger samt utleie av antenneplass og basestasjon. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr 28 216 474,-, mot budsjettert kr 31 925 700,-. Dette er kr 3 709 226,- lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak avsetningen på kr 14 600 000,- i budsjettet til større vedlikeholdsarbeid. Det ble brukt kr 9 428 308,-, til større vedlikeholdsarbeid i 2016, avviket overføres til vedlikeholdsbudsjettet i 2017. Resultat Årets resultat på kr -1 097 451,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr 31.12.2016 kr 8 983 317,- og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2016 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2017. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.
Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 12 600 000,- til større vedlikehold. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har ikke budsjettert med endring i de kommunale avgiftene for 2017. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med kr 5 700 000,- i energikostnader for 2017. Forsikring Forsikringspremien for 2017 er redusert med kr 12 830,-. Lån Øvre Grorud Borettslag har lån i EIKA Boligkreditt AS og Husbanken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2017) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2017. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2017. Balkonglånet som ble tatt opp ifm. utbedringer av balkongene i lavblokkene i 1987 er ferdig nedbetalt i mai 2017. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 7.4.2017 Styret i Øvre Grorud Borettslag Torleif Korneliussen /s/ Jan Olav Wammer /s/ Wenche Jonsløkken /s/ Yuliya Martynenko /s/ Sonja Pedersen /s/
. INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 14 281 602 18 152 586 14 281 602 8 983 317 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) -1 097 451 2 119 895-4 764 700-3 139 200 Tilbakeføring av avskrivning 17 189 133 143 712 0 145 000 Fradrag kjøpesum anl.midler 17-29 568-2 012 386 0 0 Økning annen langsiktig gjeld 189 000 340 000 0 0 Fradrag for avdrag på langs. lån 21-4 456 239-4 282 348-4 442 062-4 537 254 Red. annen langs. gjeld -177 400-264 100 0 0 Reduksjon langsiktig fordring 84 240 84 240 0 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER -5 298 285-3 870 986-9 206 762-7 531 454 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 8 983 317 14 281 600 5 074 840 1 451 863 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 13 839 793 18 279 713 Kortsiktig gjeld -4 856 476-3 998 111 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 8 983 317 14 281 602
RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 27 327 161 27 247 678 27 942 000 27 857 000 Garasjer 10 387 000 389 400 0 0 Parkeringsplasser 11 229 800 230 900 0 0 Andre inntekter 3 168 213 203 695 331 000 331 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 28 112 174 28 071 673 28 273 000 28 188 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-1 475 956-1 552 786-1 654 000-1 693 000 Styrehonorar 5-515 000-515 000-515 000-547 200 Avskrivninger 17-189 133-143 712 0-145 000 Revisjonshonorar 6-37 189-54 916-33 000-35 000 Andre honorarer -5 000-5 000-5 000-5 000 Forretningsførerhonorar -443 535-431 773-445 000-455 000 Konsulenthonorar 7-7 463-20 293-125 000-125 000 Drift og vedlikehold 8-11 791 093-9 762 784-16 350 000-14 310 000 Forsikringer -1 026 042-1 099 075-1 154 000-1 077 000 Festeavgift -148 632-148 632-149 000-149 000 Kommunale avgifter 9-3 369 764-3 077 805-3 114 700-3 370 700 Garasjer 10-71 982-37 489-100 000-100 000 Energi/fyring 12-5 704 262-4 180 054-4 705 000-5 700 000 Kabel-/TV-anlegg -1 563 398-1 536 585-1 677 000-1 830 000 Andre driftskostnader 13-1 868 026-2 199 033-1 899 000-1 995 500 SUM DRIFTSKOSTNADER -28 216 474-24 764 937-31 925 700-31 537 400 DRIFTSRESULTAT -104 300 3 306 736-3 652 700-3 349 400 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 14 132 924 315 008 200 000 200 000 Finanskostnader 15-1 126 076-1 501 848-1 312 000-1 022 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -993 152-1 186 840-1 112 000-822 000 ÅRSRESULTAT -1 097 451 2 119 895-4 764 700-4 171 400 Overføringer: Til opptjent egenkapital 2 119 895 Fra opptjent egenkapital 1 097 451
BALANSE Note 2016 2015 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger 16 85 322 881 85 322 881 Andre varige driftsmidler 17 3 082 595 3 242 161 Aksjer og andeler 18 11 000 11 000 Langsiktige fordringer 19 29 120 113 360 SUM ANLEGGSMIDLER 88 445 596 88 689 402 OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader 142 606 163 695 Kundefordringer 2 667-100 Kortsiktige fordringer 20 1 342 194 767 149 Driftskonto OBOS-banken 3 425 260 1 039 094 Driftskonto OBOS-banken II 48 308 0 Skattetrekkskonto OBOS-banken 44 815 56 338 Sparekonto OBOS-banken 8 833 944 16 253 537 SUM OMLØPSMIDLER 13 839 793 18 279 713 SUM EIENDELER 102 285 389 106 969 115 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 546 * 100 54 600 54 600 Opptjent egenkapital 31 156 232 32 253 683 SUM EGENKAPITAL 31 210 832 32 308 283 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 21 49 280 068 53 736 307 Borettsinnskudd 22 15 602 510 15 602 510 Annen langsiktig gjeld 23 1 335 503 1 323 903 SUM LANGSIKTIG GJELD 66 218 081 70 662 720 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 427 562 589 113 Leverandørgjeld 3 582 198 2 494 609 Skyldig til offentlige myndigheter 24 93 443 108 458 Påløpte renter 65 018 97 208 Påløpte avdrag 560 750 560 749 Annen kortsiktig gjeld 25 127 505 147 973 SUM KORTSIKTIG GJELD 4 856 476 3 998 111 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 102 285 389 106 969 115 Note 2016 2015 Pantstillelse 26 99 530 000 99 530 000 Garantiansvar 0 0 Oslo,7.4.2017, STYRET I ØVRE GRORUD BORETTSLAG Torleif Korneliussen /s/ Wenche Jonsløkken /s/ Yuliya Martynenko /s/ Sonja Pedersen /s/ Jan Olav Wammer /s/
.... NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Tjenestebolig 144 000 Felleskostnader 27 197 028 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 27 341 028 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie -3 688 Garasjeleie -8 879 Leie garasjer -1 300 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 27 327 161
NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger 67 435 Leie av antenneplass 31 624 Leie av basestasjon 39 150 Innbet tur og demontering av Drumlid 10 550 Garasje 4 000 Avtale avst.grunn Hafslund 10 000 Korrigeringer på reskontro 1 254 Parkering 4 200 SUM ANDRE INNTEKTER 168 213 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -993 726 Overtid -68 812 Påløpte feriepenger -127 505 Fri bolig -38 304 Naturalytelser speilkonto 38 304 Arbeidsgiveravgift -240 401 Pensjonskostnader -18 942 AFP-pensjon -16 710 Yrkesskadeforsikring -4 254 Refusjon sykepenger 42 090 Kantinekostnader -576 Arbeidsklær -32 434 Andre personalkostnader -14 688 SUM PERSONALKOSTNADER -1 475 956 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 2 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr 515 000 I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 19248,- jf. Note 13. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 37 189 NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -1 844 OBOS Eiendomsforvaltning AS -3 600 Andre konsulenthonorarer -2 019 SUM KONSULENTHONORAR -7 463
NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektledelse Multiconsult -406 748 Andre konsulent honorar Norsk Energi -12 746 Hovedentreprenør I Ringside Rørleggerbedrift -3 084 998 Hovedentreprenør II Elektro Sivert -1 384 863 Hovedentreprenør III Alliero -4 538 953 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -9 428 308 Drift/vedlikehold bygninger -665 628 Drift/vedlikehold VVS -621 436 Drift/vedlikehold elektro -101 204 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -409 660 Drift/vedlikehold heisanlegg -282 730 Drift/vedlikehold brannsikring -22 244 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -59 783 Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg -50 895 Kostnader leiligheter, lokaler -70 206 Egenandel forsikring -79 000 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -11 791 093 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -1 811 644 Feieavgift -2 694 Renovasjonsavgift -1 555 426 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -3 369 764 NOTE: 10 GARASJER Leieinntekter 387 000 KOSTNADER GARASJER Strøm og port -71 982 SUM KOSTNADER GARASJER -71 982 SUM GARASJER 315 018 NOTE: 11 PARKERINGSPLASSER Leieinntekter 229 800 UTGIFTER PARKERINGSPLASSER SUM PARKERINGSPLASSER 229 800 NOTE: 12 ENERGI/FYRING Elektrisk energi -571 575 Fjernvarme -5 132 687 SUM ENERGI / FYRING -5 704 262
NOTE: 13 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -12 100 Container -213 895 Skadedyrarbeid/soppkontroll -35 148 Verktøy og redskaper -23 709 Driftsmateriell -78 324 Lyspærer og sikringer -22 982 Vakthold -321 338 Renhold ved firmaer -647 250 Snørydding/gressklipping -148 130 Andre fremmede tjenester -19 922 Kontor- og datarekvisita -39 491 Trykksaker -21 344 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -530 Andre kostnader tillitsvalgte -19 248 Andre kontorkostnader -3 160 Telefon/bredbånd -16 788 Telefon, annet -3 323 Porto -12 886 Drivstoff biler, maskiner osv. -14 909 Vedlikehold biler/maskiner osv. -68 090 Reisekostnader -2 179 Gaver -3 000 Bank- og kortgebyr -8 210 Velferdskostnader -132 071 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -1 868 026 NOTE: 14 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 3 896 Renter av sparekonto i OBOS-banken 80 407 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 6 501 Andre renteinntekter 42 120 SUM FINANSINNTEKTER 132 924 NOTE: 15 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt lån renter -985 821 Husbanken lån renter -141 708 Eika Boligkreditt lån gebyr -600 Husbanken lån gebyr -60 Renter på leverandørgjeld/overtrekksrente OBOS-banken -1 087 Andre rentekostnader 3 200 SUM FINANSKOSTNADER -1 126 076
NOTE: 16 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 30 194 197 Kostpris/Bokf.verdi 152 999 Antenneanlegg 1 377 424 Tilgang 1980 4 944 726 REHABILITERING Tilgang 2000 17 136 143 Tilgang 1988 31 498 592 Tilgang 1993 18 800 SUM BYGNINGER 85 322 881 Festekontrakt med Norges Statsbaner i 75 år fra 01.01.1960 Gnr.92/bnr.63 M. flere Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 17 VARIGE DRIFTSMIDLER Gressklipper nr. 1 Kostpris 92 904 Avskrevet tidligere -92 903 Gressklipper nr. 2 Kostpris 25 290 Avskrevet tidligere -25 289 Gressklipper nr. 3 Tilgang 1998 196 800 Avskrevet tidligere -196 799 Gressklipper nr. 4 Tilgang 1999 15 966 Avskrevet tidligere -15 965 Lift/kompremator Tilgang 2014 202 016 Avskrevet tidligere -20 302 Avskrevet i år -13 535 Plog til traktor Tilgang 2004 27 296 Tilgang 2016 5 Avskrevet tidligere -27 300 Sandstrøer Tilgang 1996 22 541 Avskrevet tidligere -22 540 1 1 1 1 168 179 1 1
Snøfreser Kostpris 34 155 Avskrevet tidligere -16 260 Avskrevet i år -4 065 13 830 Tilhenger Kostpris 14 690 Avskrevet tidligere -12 600 Avskrevet i år -2 089 1 Traktor nr. 2 Tilgang 2014 1 209 619 Avskrevet tidligere -148 581 Avskrevet i år -81 044 979 993 Inventar Tilgang 2015 31 430 Avskrevet tidligere -1 571 Avskrevet i år -3 143 26 716 Strykerulle Tilgang 2016 29 568 Avskrevet i år -2 464 27 104 Innskudd garasje nr. 1 Tilgang 2001 10 000 10 000 Avfallsanlegg Tilgang 2015 1 921 700 Avskrevet tidligere -38 434 Avskrevet i år -76 868 1 806 398 Tjenesteleilighet Tilgang 2015 59 256 Avskrevet tidligere -2 963 Avskrevet i år -5 925 50 368 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 3 082 595 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -189 133 NOTE: 18 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Grorud Samfunnshus. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. at de er bokført til opprinnelig kjøpspris.
NOTE: 19 LANGSIKTIGE FORDRINGER Til gode hos eierne 29 120 SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER 29 120 NOTE: 20 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte 1 762 Tj. Bolig 96 000 Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2017) 1 244 432 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 1 342 194 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2017, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2017. NOTE: 21 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,25 %. Løpetiden er 18 år. Opprinnelig 2009-61 546 492 Nedbetalt tidligere 16 782 184 Nedbetalt i år 3 334 739-41 429 568 Husbanken Lånet er et serielån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 1,51 %. Løpetiden er 25 år. Opprinnelig 1998-22 430 000 Nedbetalt tidligere 13 458 000 Nedbetalt i år 1 121 500-7 850 500 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -49 280 068 NOTE: 22 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig -5 773 200 Tilleggsinnskudd -5 192 510 Balkonginnskudd (lavblokkene) -4 636 800 SUM BORETTSINNSKUDD -15 602 510
... NOTE: 23 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum garasjer -322 433 Depositum parkeringsplasser -250 770 Andre innskudd Innskudd garasjer: -153 000 innskudd gamle garasjer 1696-153 000 Innskudd nye garasjer -605 300 Øket 1973, garasje 148-4 000 Oppskrevet garasjeinnskudd, gml.g -243 000 Oppskrevet garasjeinnskudd, nye g. -605 000 Sum garasjeinnskudd -1 610 700 Ubetalt oppskriving 848 400 Andre innskudd -762 300 SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD -1 335 503 NOTE: 24 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk -44 815 Skyldig arbeidsgiveravgift -48 628 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -93 443 NOTE: 25 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -127 505 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -127 505 NOTE: 26 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Pantelån 49 280 068 Påløpte avdrag 560 750 TOTALT 49 840 818 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2016 følgende bokførte verdi: Bygninger 85 322 881 TOTALT 85 322 881
3. GODTGJØRELSER A) Styrehonoraret foreslås satt til kr. 547.200,-. B) Godtgjørelse til valgkomiteen foreslås satt til kr. 5.000,-. 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forbud mot å kjøre inn på gangvei etter kl. 23.00 Forslagsstiller; Anne-Beth Pedersen, Nordtvetveien 9 B Forslag til vedtak: Forbud mot å kjøre inn på gangveiene etter kl.23. Dette er forstyrrende for de som bruker soverom ut mot gangveiene, da det ofte blir mye prat, og bilen går på tomgang. Styrets innstilling: Husordensreglenes punkt 6, 3 avsnitt, endres fra: til: Begrunnelse: Kjøring på stikkveier skal begrenses til det strengt nødvendige og med stor varsomhet så vi unngår skade på mennesker og eiendom. Kjøring på stikkveier skal begrenses til det strengt nødvendige, og særlig i tidsrommet fra kl. 23.00 til 07.00, slik at det ikke er til sjenanse og ulempe for beboere. Kjøring skal foretas med stor varsomhet for å unngå skade på mennesker, dyr og eiendom. Tomgangskjøring er ikke tillatt. Kjøring på borettslagets stikkveier skal begrenses mest mulig slik at det ikke er til ulempe, sjenanse og risiko. B) Endring av vedtektenes punkt 11 Garasjer og parkeringsplasser Forslagsstiller: Styret Forslag til vedtak: Vedtektenes punkt 11.2 Søknad og tildeling, endres fra: 11-2 Søknad og tildeling Bekjentgjøring av ledige garasjer og parkeringsplasser skjer på borettslagets hjemmeside eller på annen måte fastsatt av styret. Andelseiere må søke skriftlig på ledigmeldte garasjer og parkeringsplasser på fastsatt skjema eller på annen måte fastsatt av styret.
Som hovedregel tildeles ledigmeldte garasjer og parkeringsplasser etter ansiennitet i forhold andelseiers innflytningsdato. Styret kan i særlige tilfelle fatte vedtak om å tildele garasjer og parkeringsplasser etter andre kriterier. Fremleie av garasje eller parkeringsplass er ikke tillatt så sant det ikke skjer i forbindelse med bruksoverlating av leilighet. til (endringer er understreket) Begrunnelse: 11-2 Søknad og tildeling Bekjentgjøring av ledige garasjer og parkeringsplasser skjer på borettslagets hjemmeside eller på annen måte fastsatt av styret. Andelseiere må søke skriftlig på ledigmeldte garasjer og parkeringsplasser på fastsatt skjema eller på annen måte fastsatt av styret. Som hovedregel tildeles ledigmeldte garasjer og parkeringsplasser etter ansiennitet i forhold andelseiers innflytningsdato. Ved flytting innen borettslaget beholdes ansiennitet fra opprinnelig innflyttingsdato, gitt at ny leilighet er kjøpt før fraflytting. Ved flytting internt i borettslaget overføres tildelt garasje/parkeringsplass til ny andel, men det må betales behandlingsgebyr. Ved overlating av andelen til familiemedlemmer, ektefeller, samboer eller partner som har vært husstandsmedlem minst 1 av de siste 2 år, kan den som overtar bruken beholde garasje/parkeringsplass som er tildelt andelen. Styret kan i særlige tilfelle fatte vedtak om å tildele garasjer og parkeringsplasser etter andre kriterier. Fremleie av garasje eller parkeringsplass er ikke tillatt så sant det ikke skjer i forbindelse med bruksoverlating av leilighet. Styret ønsker med dette å klargjøre betingelser knyttet til hvilken ansiennitet som skal legges til grunn ved flytting internt i borettslaget. Opprinnelig innflyttingsdato i borettslaget opprettholdes dersom kjøp av ny leilighet i borettslaget gjøres før opprinnelig leilighet fraflyttes. Det er ikke angitt begrensninger i hvor mange ganger det kan flyttes innen borettslaget. Videre å presisere at dersom det foretas bruksoverlating til familiemedlemmer, ektefeller, samboer eller partner, kan den som overtar bruken beholde garasje/parkeringsplass som er tildelt andelen. Forutsetningen er at vedkommende har vært husstandsmedlem, det vil si har bodd i leiligheten, i minst 1 av de 2 siste årene. Bestemmelsen er søkt tilpasset vilkårene for bruksoverlating gitt i borettslagsloven og borettslagets vedtekter. Dette vil for eksempel være aktuelt ved dødsfall, hvor ektefelle som ikke er registrert som andelseier overtar andelen, eller ved skilsmisse/samlivsbrudd.
VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Styret Som styreleder for 2 år foreslås: Torleif Korneliussen Gangstuveien 8 A Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Wenche Jonsløkken Kalbakkveien 11 B Heidi J G Diamantopulos Gangstuveien 6 B Styremedlemmer som ikke er på valg: Jan Olav Wammer Gangstuveien 10 A Sonja Pedersen Gangstuveien 10 D B. Varamedlemmer Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Toril Kjenslie Nordtvetveien 7 2. Renate Gulbrandsen Nordlisletta 13 3. Nazirou Djin Akpana Gangstuveien 8 C C. Valgkomite Som valgkomité for 1 år foreslås: Velges på generalforsamlingen. D. Styret har valgt følgende personer som representanter til Grorud Samfunnshus Bjørn Andresen, Gangstuveien 12 Torleif Korneliussen, Gangstuveien 8 A Wenche Jonsløkken, Kalbakkveien 11 B
Styrets arbeid Om generalforsamling og styret Lov om burettslag (burettslagslova) regulerer borettslagets virksomhet. Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget, og skal avholdes innen utgangen av juni hvert år. Generalforsamlingen fastsetter vedtekter og husordensregler samt velger styre. Styret skal i henhold til vedtektene bestå av en styreleder, 4 andre medlemmer og 3 varamedlemmer. Styreleder velges særskilt. 1. varamedlem har møtt fast på styremøtene. Varamedlemmene har de siste årene utgjort borettslagets velferdskomite, men denne ordningen avvikles fra mai 2017. Styrets oppgaver og prioriteringer Styrets oppgaver er å lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, herunder å ansette forretningsfører og eventuelle andre funksjonærer. Styret, ved styreleder, er arbeidsgiver for ansatte i borettslaget. For tiden er det to heltidsansatte vaktmestere. Generelt er styrets prioriteringer når det gjelder driften av borettslaget å sørge for: - at lover og forskrifter følges - at drift og vedlikehold av borettslagets bygninger, eiendom og utstyr er ivaretatt for å hindre verdiforringelse og omfattende og/eller kostbare reparasjoner på en slik måte at det er til glede og nytte for alle beboere - å bidra til trivsel, trygghet og et godt naboskap for alle beboere Styrets arbeidsform Styret består for en stor del av andelseiere i ordinært arbeid, og styrearbeidet foregår i all hovedsak utenom ordinær arbeidstid, det vil si ettermiddager, kvelder og i helger. Når det er påkrevet å utføre styrearbeid i ordinær arbeidstid, må styremedlemmene ta seg fri fra sitt ordinære arbeid. Arbeidsmengden til styremedlemmene avhenger av ansvars- og arbeidsområdet i styret, og det er styreleder som har den største arbeidsbelastningen. Henvendelser til styret mottas og behandles av styreleder, som også sørger for at saker som krever styrebehandling blir behandlet på styremøter. Ansettelse av daglig leder Driften av borettslaget, herunder utvikling av vaktmestertjenesten, inngå, reforhandle og følge opp avtaler samt håndtering av prosjekter har nå et omfang og en kompleksitet som går ut over det som normalt kan kreves av et styre.
Styret har vurdert flere alternative måter å organisere driften av borettslaget, både ved å øke fast ansatte og ved større grad av tjenestekjøp. Etter styrets oppfatning er ansettelse av daglig leder, på hel- eller deltid, den foretrukne løsningen. Daglig leder vil rapporter til styret, og styrets leder vil være den formelle arbeidsgiver. Borettslagets fast ansatte vaktmestere vil rapportere til daglig leder, og det samme vil deltidsansatte og innleide. Ansettelse av en daglig leder vil, når ordningen er godt etablert, redusere styrets arbeidsoppgaver og arbeidsmengde betydelig. Ansettelse av daglig leder reduserer imidlertid ikke styrets ansvar. Styret starter nå arbeidet med ansettelse av daglig leder. Styremøter Siden generalforsamlingen i mai 2016 er det pr. 4. april 2017 avholdt 18 styremøter, avholdt flere arbeidsmøter og ellers avholdt møter med beboere om enkeltsaker. Velferdskomiteen, som består av de 3 varamedlemmene i styret, har i tillegg avholdt arbeidsmøter og gjennomført 4 arrangement. Henvendelser til styret De fleste henvendelser til styret skjer via e-post og telefon. Antall henvendelser fra beboere har vært jevnt de siste år. Typiske henvendelser til styret er fra: Andelseiere, juridiske eiere og beboere Eiendomsmeglere Tjenesteleverandører vi har avtaler med Tjenesteleverandører som ønsker å tilby tjenester Offentlige myndigheter og etater Styret tilstreber å besvare og behandle alle henvendelser innenfor de målsetninger som er satt. Oppfølging av leverandører Styret og vaktmestertjenesten avholder møter med tjenesteleverandører i den grad det finnes nødvendig. Felleskostnader kostnader til drift og vedlikehold Kostnader til drift, vedlikehold og betjening av lån må i sin helhet dekkes inn av felleskostnader (husleie). Hvis det må iverksettes tiltak eller investeringer som ikke kan dekkes av inntektene fra felleskostnadene, må det tas opp lån. Eventuelle offentlige tilskudd til konkrete prosjekt/tiltak eller andre inntekter, for eksempel fra utleie av antenneplass, utgjør kun mindre beløp. Økte drifts- og vedlikeholdskostnader og opptak av lån for å gjennomføre større tiltak eller investeringer må derfor dekkes inn gjennom økning av felleskostnadene (husleie).
Opptak av lån øker den respektives leilighets andel av fellesgjeld og er en gjeld den enkelte beboer er ansvarlig for. Siste økning av felleskostnadene var 1.7.2011. Det er ikke planlagt økning av felleskostnader i 2017, men styret vurderer dette fortløpende. Vaktmestertjenesten Vaktmestertjenesten utfører viktige oppgaver for borettslaget i forhold til å drifte, vedlikeholde og reparere borettslagets bygninger, tekniske installasjoner og uteområder samt i forhold til å bistå beboere. Beboersaker har vært jevnt økende de siste årene, og disse spenner over et vidt spekter, alt fra enkle behov om hjelp til omfattende behov for bistand og oppfølging. Videre er vaktmestertjenesten involvert i alle vedlikeholdsprosjekter som gjennomføres, og dette krever en betydelig innsats. Styret arbeider kontinuerlig med å utvikle vaktmestertjenesten. Vedtekter og husordensregler Borettslagets vedtekter og husordensregler er styrende for borettslagets beboere. Hensikten med husordensreglene er blant annet å sørge for trivsel, trygghet og et godt naboskap i borettslaget. Styret oppfordrer alle beboere til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene, og å følge disse. Informasjon til beboere Informasjon finnes på borettslagets hjemmeside; www.ovregrorud.no. I de tilfeller styret og vaktmestertjenesten finner at det er påkrevet med skriftlig informasjon til beboere, vil dette fortsatt skje ved oppslag i oppgangene eller direkte til beboere. Informasjon til nye beboere Nye beboere vil nå motta et informasjonsbrev, på norsk og engelsk, sammen med velkomstbrevet som forretningsfører sender ut. I brevet gis det generell informasjon om borettslag, praktiske forhold og utdrag fra husordensreglene. Den samme informasjonen er lagt ut på våre hjemmesider. Styret vurderer løpende om informasjonen skal oversettes til flere språk og legges ut på hjemmesiden vår. Kopi av brevet er gjengitt bakerst. Prioriterte områder i styreperioden Styret har i perioden 2016-2017 hatt fokus på å iverksette nødvendige vedlikeholdstiltak. Samtidig har det vært en målsetting å opprettholde en tilstrekkelig arbeidskapital slik at det ikke er nødvendig å øke felleskostnadene og borettslagets gjeld. Det arbeides kontinuerlig med å utvikle vaktmestertjenesten innenfor det å planlegge, gjennomføre og evaluere
prosjekter. Dette for både å styrke borettslag økonomi og å øke kompetansen i forhold til de vedlikeholds- og utviklingstiltak vi står foran de kommende år. På grunn av krevende og omfattende vedlikeholdstiltak har det i styreperioden vært behov for å kjøpe ekstern bistand fra rådgivere, primært innenfor bygg, overflatebehandling og VVS. Som det fremkommer av regnskapet har borettslaget en god arbeidskapital, og det ligger derfor godt til rette for å gjennomføre større deler av de prioriterte tiltakene uten låneopptak og økning av felleskostnader. For å holde kostnader til reparasjoner, drift og vedlikehold lave, oppfordrer vi alle beboere til å bruke installasjoner, bygninger og eiendom med fornuftighet og forsiktighet. Nedenfor redegjøres for noen av de viktigste punktene styret har arbeidet med i styreperioden. Innvendig overflatebehandling av tak, vegger og gulv i lavblokkene Etter anbudsinvitasjon ble det inngått avtale med Alliero AS om overflatebehandlingen og med Elektro Sivert AS om utskifting av lys i oppganger og utenfor inngangsdør og kjellerdør. Arbeidene ble startet opp i februar 2016 og avsluttet i januar 2017. Varmtvannsforsyningen For å bedre stabiliteten og øke tilgangen på varmt tappevann i blokkene, ble det besluttet å installere varmevekslere som benytter fjernvarmen til oppvarming av tappevann. Etter anbudsinvitasjon ble Ringside AS engasjert til dette arbeidet. Arbeidene startet opp i februar 2016 og var ferdig i juli 2016. Innvendig overflatebehandling av tak og vegger i inngangspartier i høyblokkene Det ble inngått avtale med Alliero AS om overflatebehandlingen og med Elektro Sivert AS om utskifting av lys i oppganger og utenfor inngangsdør og kjellerdør. Arbeidene ble startet opp i august 2016 og avsluttet i januar 2017. Overflatebehandling av tak og vegger utvendig på fyrhuset (Kalbakkveien 13 15) Det ble inngått avtale med Alliero AS om overflatebehandlingen. Arbeidet med den utvendige overflatebehandlingen viste seg å bli langt mer omfattende enn forutsatt som følge av at eksisterende overflate var i langt dårligere forfatning enn antatt. Arbeidene ble startet opp i august 2016 men ble likevel utført og avsluttet i november 2017, som planlagt. HMS og Internkontroll Styret og vaktmestertjenesten arbeider systematisk med forhold knyttet til Helse, miljø og sikkerhet (HMS) og internkontroll. Det er ikke registrert skader eller ulykker i 2016. Velferdstiltak Velferdstiltakene i borettslaget har til hensikt å samle beboere for å bli bedre kjent og for å øke fellesskapsfølelsen. Velferdstiltakene planlegges og gjennomføres av styret og velferdskomiteen. Velferdskomiteen har bestått av styrets varamedlemmer. I styreperioden er det gjennomført 4 vellykkede arrangementer.
27. august 2016, Sommerfest: Sommerfesten ble avholdt på den store lekeplassen ved Nordtvetbakken. Festen var delt opp i to bolker hvor en var for barn/ungdom og en mer tilrettelagt for et voksent publikum. For barna var det trylleshow, ansiktsmaling og det ble avholdt quiz for barn og voksne. En dyktig DJ underholdt oss med musikk gjennom dagen og ettermiddagen og fra kl. 20.00 hadde vi levende band «Bare Bente» for de voksne. Det ble servert grillmat, saft, kaffe, is og kaker til alle som kom. Det ble en svært vellykket kveld, med mye hygge, musikk og dans. Totalt var det mellom 150 og 200 personer innom i løpet av dagen/kvelden. 26. november 2016, Busstur Strømstad/Sandefjord: Bussen gikk fra Grorud Samfunnshus kl. 09.00 til Nordby Kjøpesenter, hvor vi hadde et par timer til julehandel. Deretter gikk turen til Strømstad hvor vi tok fergen over til Sandefjord. På båten var det inkludert jule-buffet og drikke. Prisen var 250,- kr/voksen og de kunne ta med 2 barn under 15 år gratis. Det var en hyggelig og vellykket tur hvor 47 personer deltok. 3. desember 2016, Juleverksted: Først var det juleverksted hvor barna laget julepynt og gaver. Det ble servert julegrøt, saft, pepperkaker og gløgg. Det ble tur med hest og vogn. Til slutt ble det sang og gange rundt treet. Nissen kom også, og delte ut godteposer. Det ble en vellykket og hyggelig ettermiddag, og nesten 100 beboere møtte opp. 12. mars 2017, Vinterfestival: Det ble tradisjonen tro arrangert rebusløp og diverse konkurranser med påfølgende utdeling av premier. Det ble servert pølser, vafler, kald og varm drikke. Mer enn 60 barn og voksne møtte opp. Samarbeid Styret vil rette en takk til vaktmestertjenesten for innsatsen i 2016, og takker beboere og borettslagets forretningsfører (OBOS Eiendomsforvaltning AS) for et godt samarbeid.
Vedtekter for Øvre Grorud Borettslag Org. nr. 955004310 Vedtatt på ordinær generalforsamling den 4. mai 2006. Sist endret på ordinær generalforsamling 14.5.2013. Sist endret på ordinær generalforsamling 13.5.2014. Sist endret på ordinær generalforsamling 10.5.2016. 1. Innledende bestemmelser 1-1 Formål Øvre Grorud Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst en bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) Juridiske personer som nevnt i borettslagslovens 4 3 har ikke rett til å eie andeler i borettslaget. (5) En kreditor kan eie en eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (6) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.