UTKAST ADMINISTRATIVT VEDTAK Vår ref. Arkiv Deres ref. Vår dato 16/01439-2 106/1, ---, V61 21.04.2016 kjan 106/1 i Lunner - Deling av grunneiendom fradeling av tun - jordlovsbehandling I medhold av jordlovens 1 og 12, gitte forskrifter og delegasjonsbestemmelser, samt naturmangfoldlovens 8-12, godkjenner Lunner kommune fradeling av tunet med påstående hus, på ca. 5 daa på, fra eiendommen Jonsrud gnr. 106 bnr. 1 i Lunner kommune. Parsellen skal nyttes som fritids/boligeiendom. Det settes som vilkår at landbruksarealene på gnr. 106 bnr. 1 selges som tilleggsareal til aktiv/aktive næringsutøver/næringsutøvere, som gir gode driftsmessige løsninger. Søker pålegges å varsle eventuelle odelsberettige til eiendommen, om dette vedtaket, da disse er parter i saken. Vedtaket er fattet i henhold til Lunner kommunestyres delegasjonsvedtak i sak 91/11 av 24.11.2011. Dersom deling ikke er rekvirert inne tre år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Da søknaden ikke er fullt ut imøtekommet, gis det klageadgang etter forvaltningsloven 28. Klagefristen er 3 uker etter mottak av dette brev. Klagen sendes til dette brevs avsender. Ønskes mere opplysninger ang. klage, kan henvendelse rettes til undertegnede. Jaren, den 28.04.2015. Etter fullmakt Kjersti Andresen Spesialkonsulent jord Landbrukskontoret for Hadeland
Saksdokumenter: 16/01439-1: Søknad om deling/justering av eiendom, oversendt fra Lunner kommune 14.04.2016 Saksbehandling: Fradeling av bebygde eiendommer i LNF- område (Landbruk-, natur- og friluftsområde) må godkjennes etter både jordlovens 1 og 12 og etter plan- og bygningsloven. Denne saksutredningen med vedtak er behandlingen etter jordloven. Saksopplysninger: Eiendom: Eiendommen Jonsrud 106/1, består totalt av 639 daa. I følge «skog og landskap» er 54 daa dyrket mark, 546 daa produktiv skog, og det resterende er uproduktiv skog, jorddekt fastmark, veg og bebygd areal. Eiendommen er bebygd med våningshus, driftsbygning og sidebygning. Bebyggelsen er av eldre dato og har i følge takst fra 2007 til dels store råteskader. Den dyrkede marka på eiendommen er bortleid. Beliggenhet: Eier: Kjøper : Parsell: Eiendommen ligger i enden av Dæhlinvegen, ca. 500 moh, sør for Kalvsjø, ca 6,5 km fra Lunner sentrum. Området er i kommuneplanens arealdel merket som LNFområde hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring ikke kan tillates. Jo Brynjulf Borgen, Oreliveien 13B, 0583 Oslo. Lars Eirik Borgen, Oreliveien 13, 0583 Oslo. Eierne eier ½ part hver. Ikke avklart, men det har vært dialog med Jon Harald Snellingen som er eier av naboeiendommen Svenballrud. Det søkes om fradeling av en parsell på ca.18 dekar til bolig/fritidsbolig. Se kartutsnitt. Parsellen består av tunet med bygningsmassen på eiendommen, som er ca. 2 dekar, de resterende 16 daa er skog av høg bonitet. Søker ønsker å ha vegen fram til tunet på egen eiendom, samt noe skog til vedhogst og areal egnet til eventuell ny hovedbygning. Annet:
Lovgrunnlag: Jordloven 12 sier at deling av eiendom som er nyttet til eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk, må godkjennes av departementet. Skal dyrket mark tas i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord brukes slik at den ikke i framtida kan nyttes til jordbruksproduksjon, kan det ikke gis tillatelse til deling før spørsmålet om omdisponering er avgjort. Ved avgjørelse om det skal gis tillatelse til deling, skal det legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur. I vurderinga inngår blant annet hensynet til vern av arealressursene, om delingen fører til en driftsmessig god løsning og om delingen kan føre til driftseller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan også legges vekt på andre hensyn dersom de faller inn under jordlovens formål. Selv om det etter disse vurderinger ikke ligger til rette for å tillate deling, kan tillatelse gis, dersom delingen ivaretar hensynet til bosetting i området. Jordloven 9 inneholder et generelt forbud mot å bruke dyrka og dyrkbar jord til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. I særlige tilfeller kan det dispenseres fra forbudet dersom en finner at jordbruksinteressene bør vike. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til godkjente planer etter plan- og bygningsloven, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal også tas hensyn til om arealet kan føres tilbake til jordbruksproduksjon. I henhold til naturmangfoldloven 7 skal alle saker som berører naturmangfoldet vurderes etter lovens 8-12 og vurderingen skal fremgå av beslutningen. Vurdering: Denne saken berører ikke dyrket eller dyrkbar jord direkte, det gjøres derfor ingen selvstendig vurdering etter omdisponeringsbestemmelsen i jordlovens 9. Bruksstruktur Fradeling som omsøkt medfører at eiendommen blir splittet i en stor fritids-/boligeiendom, og en landbrukseiendom uten bygninger. Søker er gjort kjent med at dersom en slik fradeling skal kunne godkjennes etter jordloven er det en forutsetning at landbrukseiendommen selges som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. I henhold til føringer gitt i brev fra landbruksdepartementet 25.06.2010, er det ønskelig med økt harmonisering mellom eiendomsstruktur og bruksstruktur. Fradeling av tunet på eiendommen Johnsrud og deretter salg av landbruksarealene som tillegg til annen landbrukseiendom, er i tråd med disse nasjonale føringene, under forutsetning av at landbruksarealene selges til andre landbrukseiendommer som gir gode driftsmessige løsninger. Det er et selvstendig mål å etablere rasjonelle driftsenheter hvor det drives et aktivt landbruk. På bakgrunn av dette mener Rådmannen det er grunnlag for å tillate deling av 106/1 i Lunner etter jordloven. Vern av arealressursene Det søkes om fradeling av tunet og noe skogareal i tilknytning til dette, tilsammen ca. 18 daa. Arealene er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-formål. På grunn av størrelsen vil dette fortsatt være å betrakte som en liten landbrukseiendom. I henhold til det samme brevet fra landbruksdepartementet som nevnt i forrige avsnitt, er det understreket at en i saker der en vurderer å dele fra tun, må ikke resteiendommen være så stor at den framstår som en urasjonell driftsenhet knyttet til landbruket. I denne saken er dette tilfelle. Fradeling av 18 dekar er lite arealeffektivt og det vil kunne skape presedens for lignende tilfeller.
Ved opprettelse av nye fritids-/boligeiendommer er hovedregelen i kommuneplanens arealdel at de maksimalt kan være 2 dekar. Rådmannen ser imidlertid at i saker som denne, der det er flere bygninger på tunet, kan være behov for noe større plass. I tilsvarende saken (fradeling av tun) har Fylkesmannen de siste årene akseptert relativt store boligeiendommer på inntil 5 dekar. I denne saken er det naturlig å trekke grensen mot sør i grensen mot den dyrkede marka. Ved å fradele inntil 5 dekar som innbefatter de fire bygningene på tunet, vil en ikke berøre dyrket mark og det vil gi en god arrondering for omkringliggende landbruksarealer. En slik deling vil være en mer arealeffektiv løsning enn den omsøkte, samtidig som tomta gir god plass rundt bygningsmassen. Avgrensing mot vest er lagt i eksisterende gjerde, det kan se ut til at arealet fram til hit har vært holdt åpent og brukt som en del av tunet. Rådmannens forslag til løsning Driftsmessig løsning Fradeling som rådmannen anbefaler, vil i liten grad påvirke driftsmessige forhold for de omkringliggende landbruksarealene. Den dyrkede marka på 106/1 er sammenhengende og kan drives som et skifte. Skogarealene nord og vest for tunet kan effektivt drives sammen med resten av skogen på eiendommen Drifts- eller miljømessige ulemper Fradeling av tunet på Jonsrud vil ikke påvirke arronderingen av den dyrkede marka på eiendommen. Den vil heller ikke vanskeliggjøre adkomst til landbruksarealene. Drift av jordbruksarealer genererer støy, støv og lukt. Dette gir ofte grunnlag for konflikter mellom landbruksdrift og fritidsbolig-/ boligeiere. Generelt er det ikke ønskelig å etablere nye fritidsboliger eller boligeiendommer inne i landbruksområder. På naboeiendommene vest 106/1 er det etablert noen fritidsboliger. Rådmannen mener at hensynet til en fullstendig bruksrasjonalisering og dermed salg av tilleggsarealer til annen landbrukseiendom, er et svært tungt argument for å tillate fradeling av tunet på denne eiendommen. Rådmannen mener at dette må gå foran hensynet til drifts- og miljømessige ulemper Bosetting
Fradeling av tunet på 106/1 vil ikke medføre noen endring i bosettingssituasjonen på eiendommen. Vurderinger etter Jordlovens 12 fjerde ledd, er derfor ikke relevant i saken. Vurdering etter naturmangfoldloven (Skal kvalitetssikre ordlyden her) Etter et søk i Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart, samt i kommunens databaser, finner vi at tiltaket, ikke berører utvalgte naturtyper, prioriterte arter eller inngrepsfrie områder, heller ikke rødlista arter eller registrerte forekomster av naturtyper. Kravet til kunnskapsgrunnlag i forhold til tiltakets omfang er dermed oppfylt, jf. naturmangfoldloven 8. Dermed vil ikke 9 (føre-var prinsippet) gjøre seg gjeldende. Naturmangfoldlovens 10 sier at en påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Fradeling som omsøkt gir ingen endringer i forhold til økosystemer, da det her søkes om fradeling av en parsell med påstående bygningsmasse. Dermed vil ikke naturmangfoldloven 11 (kostnadene ved miljøforringelse) og 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) gjøre seg gjeldende i denne saken. Landbrukskontoret vurderer tiltaket til å ha svært liten betydning for mangfoldet av naturtyper, økosystem eller arter, deres genetiske mangfold eller deres naturlige utbredelsesområde jfr. Naturmangfoldlovens 4 og 5. En samlet vurdering etter naturmangfoldloven vil dermed godkjenne tiltaket. Kulturlandskap Fradeling av tunet, gir i utgangspunktet liten innvirkning på kulturlandskapet. Endring i forhold til kulturlandskapet vil først skje dersom det skjer betydelige endringer med bygningsmassen. Godkjente planer for arealbruk Den omsøkte parsellen er i gjeldende kommuneplan deler av LNF-område. Det er søkt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å etablere en fritids-/boligeiendom, samt dispensasjon fra kravet om avstand til dyrket mark. Søknaden har ikke vært på høring til overordnede myndigheter, da det er en del av behandlingen etter PBL. Landbruksplanen for Hadeland sier at en skal ha en positiv holdning til deling av landbrukseiendommer, der formålet er å selge produksjonsarealene som tillegg til annen landbrukseiendom og beholde tunet som boligeiendom. Vilkår I henhold til jordlovens 12, kan det settes de vilkår som er nødvendige for å følge opp jordlovens formål. Her er det søkt om fradeling av tunet på eiendommen. For å oppnå en fullstendig driftsrasjonalisering settes det som vilkår at den resterende landbrukseiendommen selges som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. I henhold til rundskriv M1-2013 fra LMD, heter det at det skal legges vekt på at salget av tilleggsjord gir en driftsmessig god løsning. Rådmannen mener at i denne saken, bør settes vilkår om at landbruksarealene skal selges som tilleggsareal til en aktiv næringsutøver, som gir en god driftsmessig løsning. Da eiendommen her endrer karakter, slik at odelsberettigede ikke har mulighet til å overta odelseiendommen med bygninger, er de odelsberettigede parter i delingssaken. Da landbruksforvaltningen ikke har mulighet til å ha oversikt over hvem som har odelsrett til eiendommen, pålegges tiltakshaver å varsle eventuelle odelsberettigede om delingen. Konklusjon Rådmannen godkjenner fradeling av tunet med bygninger på eiendommen Jonsrud gnr. 106 bnr. 1, med en parsell på inntil 5 daa. Parsellen skal nyttes som selvstendige fritids-/boligeiendom.
Rådmannen legger avgjørende vekt på at fradelingen gir en fullstendig bruksrasjonalisering, under forutsetning av at landbruksarealene selges som tillegg til annen landbrukseiendom. Fradeling slik rådmannen godkjenner, er i tråd med landbruksplanen for Hadeland og tidligere praksis i Lunner kommune. Fradelingen berører ikke forhold som omfattes av naturmangfoldloven. Det settes vilkår om at landbruksarealene skal selges som tilleggsareal til en aktiv yrkesutøver, som gir en driftsmessig god løsning. Videre pålegges tiltakshaver å varsle de som har odelsrett til eiendommen, om vedtaket.