SAKSPAPIR SAKSGANG R.f. Styre, råd, utval m.v. Møtedato Saksnr PLAN Planutvalet 06.03.2014 012/14 Arkiv: GBR-51/112, K2-L12 Arkivsaknr: 12/1945-10 GNR/BNR 51/112, 113 M.FL TJELDSTØ - REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER Sakshandsamar: Øyvind Lunde Kort om saka: Det er framsett forslag til detaljreguleringsplan for bustadområde BF1 i områdeplan for Tjeldstø. Områdeplanen vart vedteken av Øygarden kommunestyre 01.02.2012. Forslaget til detaljreguleringsplan er framsett av plankonsulent Dig Plan AS på vegne tiltakshavar/forslagsstillar Magne Harkestad. INNSTILLING TIL VEDTAK: Planutvalet har vurdert framsett forslag til detaljreguleringsplan for bustadområde BF1 i områdeplan for Tjeldstø. Dette gjeld forslag til detaljreguleringsplan framsett av plankonsulent Dig Plan AS på vegne tiltakshavar/forslagsstillar Magne Harkestad. Planutvalet ber om at forslaget vert endra i tråd med det som framgår av administrasjonen sin tilråding i saksutgreiing før vidare behandling. Reguleringsplan skal presenterast for kommunen på digital form. Jfr. 7 i kart- og planforskrifta. 17.12.2013 PLANUTVALET PLAN-091/13 VEDTAK: Innstilling til vedtak samrøystes vedteke med følgjande tillegg: Leikeområde nord for KV1 må endrast til felles grønstruktur.
Framhald etter mottak av endra planforslag 10.01.2014. Administrasjonen gjev følgjande INNSTILLING TIL VEDTAK: Planutvalet vedtek med heimel i 12-10 i plan- og bygningslova å leggje privat forslag til detaljreguleringsplan for delområda BF1 i områdeplan for Tjeldstø ut til offentleg ettersyn. Hovudføremålet i planen er bustadbygging. Forslaget er utarbeidd av plankonsulent Dig Plan AS på vegne av forslagsstillar Magne Harkestad. Planforslaget består av: - Plankart, sist revidert 09.01.2014 - Reguleringsføresegner, sist revidert 09.01.2014 - Planomtale januar 2014 Planutvalet står fritt til å vurder planforslaget på nytt etter offentleg ettersyn. Tiltakshavar må ta kostnadane med evt. arkeologiske registreringar. 06.03.2014 PLANUTVALET PLAN-012/14 VEDTAK: Innstilling til vedtak samrøystes vedteke. for rådmannen (e.f.)
Rådmann/Einingsleiar: Sakshandsamar: Dokumentet er elektronisk godkjent, og krev difor ingen signatur.
Nr Dok.ID T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 14/2444 25.02.2014 2 14/2444 25.02.2014 3 14/2444 25.02.2014 4 14/2444 25.02.2014 5 14/2444 25.02.2014 6 14/2444 25.02.2014 7 14/2444 25.02.2014 Aktuelle lover, føresegner, avtalar, planar: Plan- og bygningslova Områdeplan Tjeldstø vedteken av Øygarden kommunestyre 01.02.2012 Saksopplysningar: Planforslaget Forslag til detaljreguleringsplan er motteken frå Dig Plan AS pr. e-post den 25.10.2013. Planforslaget inneheld følgjande dokument plankart, planomtale med ROS-analyse, føresegner, illustrasjonsplan, terrengprofilar og merknader til oppstartsmeldinga. Forslaget gjeld detaljregulering av bustadområde BF1 i godkjent områdeplan for Tjeldstø. Planområdet har eit areal på om lag 27,9 daa. Det er planlagt for oppføring av både frittliggjande einebustadar, rekkehus og fleirmannsbustadar. Totalt kan det verte aktuelt å byggje ut med inntil 24 einingar i heile planområdet. Det er oppført 3 bustadar i området frå før. Det er gjeve løyve til oppføring av ein i tillegg til dette. Føremålet med reguleringa Føremålet med reguleringa er å leggje til rette for bustadbygging. Eigedomsforhold Følgjande eigedomar ligg innafor planområdet: 51 5 51 118
51 114 51 113 51 112 51 111 51 59 51 58 51 57 51 126 Forhold til overordna planar Planområdet er vist som framtidig bustadområde i gjeldande kommuneplan 2006-2014. Gjeldende reguleringsplan Planområdet er vist som bustadområde for frittliggjande småhusbusetnad i områdeplan for Tjeldstø vedteken 01.02.2012. Føresegnene til områdeplanen set krav til detaljreguleringsplan før det kan skje deling eller bygging. Mottekne merknader til planoppstart Det vart varsla oppstart av planarbeidet vart annonsert i Vestnytt og på heimesida til Dig Plan AS 13.08.2012. Frist for merknader vart sett til 04.09. Det vert opplyst at det er motteke 4 offentlege uttalar og 2 frå private. Dei fire offentlege er samanfatta og kommentert slik av plankonsulenten: Fylkesmannen i Hordaland, kommunal- og samfunnsavdelinga datert 3/9-2012 Legg til grunn at planarbeidet er i samsvar med overordna plan. Viser til nasjonale føringar for arealpolitikken, til temasider om planlegging og at konsekvensar for naturmangfaldet skal vurderast. ROS-analysen sine akseptkriteriar skal vere i tråd med TEK10. Forslagstillers kommentar/oppfølging: Merknaden vert teken til etterretning. Hordaland fylkeskommune, kultur- og idrettsavdeling datert 29/8-2012 Har ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne innafor planområdet. Ber om at planarbeidet særleg legg vekt på areal og transport, arkitektur og estetikk, barn og unges interesser, friluftsliv, folkehelse, klima og energi, kulturminne, landskap, ROS, samferdsel og universell utforming. Forslagstillers kommentar/oppfølging: Tek merknaden til etteretning. Aktuelle plantema vert omtalt i denne planomtalen.
Statens Vegvesen, Bergen distrikt datert 17/8-2012 Har ikkje vesentlege merknader til planarbeidet Frå BKK Nett AS datert 2/3-2012 Gjer merksam på at eksisterande strømfordelingsanlegg i området ikkje har tilstrekkeleg kapasitet for ny busetnad. Det må difor setjast av areal til ny nettstasjon. Forslagstillers kommentar/oppfølging: Det er teke inn i føresegnene at det på f_ren1 kan etablerast ny nettstasjon Økonomiske konsekvensar: Opplyst til ikkje å utløyse økonomiske konsekvensar for kommunen. Miljøkonsekvensar: Planomtalen vurderer det slik at planen neppe vil få konsekvensar for miljø og samfunn Folkehelseperspektiv: Utbygginga er vurdert til ikkje å medføre konsekvensar for folkehelsa. Konsekvensutgreiing Planforslaget er vurdert til ikkje å utløyse krav om konsekvensutgreiing etter reglane i planog bygnngslova. Naturmangfald Plankonsulenten har vurdert forholdet til naturmangfald på følgjande måte: «I følgje Naturbase frå Direktoratet for naturforvaltning er der ikkje noko område for vern eller framlegg til vern innafor plangrensa. Ingen lokalt viktige naturtyper er registrert. Innafor artsdata er der ingen info eller treff om fugler, dyr og planter.» Vurdering og konklusjon: Administrasjonen har følgjande merknader til reguleringsforslaget: Innkomne merknader Som det framgår er det ingen som større innvendingar mot planforslaget knytt til varsel om oppstart av planarbeidet. Plankonsulenten samanfatta og kommentert 4 uttalar frå offentlege instansar. Det framgår at det er motteke 2 private merknadsskriv. Desse er ikkje samanfatta og kommentert.
Administrasjonen ber om klargjering av dette. Tal på bueingar I planomtalen vert det nemnde forskjellige tal på bueiningar i planområdet. Administrasjonen ber om at talet på maks. bueingar som kan oppførast framgår av føresegnene til dei ulike områda. Tomtestorleik Det er ikkje lista opp storleik på dei einskilde bustadtomtene. Administrasjonen ber om at dette vert gjort. Uteopphaldsareal Føresegnene set krav til minste uteopphaldsareal på 50 kvm pr. bueiningar for den konsentrerte busetnaden, og tilsvarande 100 kvm pr. bueining i område for frittliggjande bustadar. I forslag til revidert kommuneplan er kravet til MUA høvesvis 100 km for konsentrert busetnad, og 300 kvm for einebustader. Administrasjonen tilrår at MUA kravet i forslag til revidert kommuneplan også vert gjort gjeldande for denne reguleringsplanen. Byggehøgder Føresegnene opnar for oppføring av bustadar med mønehøgder på maksimalt 9 meter. Dette synes noko høgt i høve terrengnivået i området, samt i høve høgdene på allereie oppført bustadar innafor planområdet. Oppførte bustadar innanfor planområdet har i hovudsak ei mønehøgde på under 7 meter. Områdeplanen opnar likevel for oppføring av bustader med maksimal mønehøgde på 9 meter i dette området. Administrasjonen tilrår at mønehøgda vert sett til maksimalt 8 meter. Utnyttingsgrad Områdeplanen fastset utnyttingsgraden for området til BYA= 15%. I reguleringsforslaget er det vist utnyttingsgrad på 25 % for største delen av området, der det er planlagt for oppføring av einebustadar. I to mindre område regulert for konsentrert utbygging i form av tomannsbustadar, er det gjort forslag om utnyttingsgrad på 30 % og 35 % BYA.
Administrasjonen tilrår at det kan opnast for høgare utnyttingsgrad enn det som områdeplanen opnar for. Må likevel vurderast i forhold til behovet for utomhusareal (MUA). BK3 Pkt. 3.2.2 omhandlar område BK3. Ein finn ikkje område BK3 på plankartet. Administrasjonen ber om klargjering av dette. Garasjar Det er ikkje fastsett krav til storleik eller utforming av garasjar. Administrasjonen tilrår følgjande føresegner som gjeldande for denne type bygningar: «GARASJER OG UTHUS Garasjer kan føres opp i en etasje, med høyde inntil 4,8 m. Denne type bygg skal være underordnet hovedbygning på eiendommen, og ha en utforming som harmonerer med denne. Garasjer og boder kan oppføres utenfor byggegrense, men ikke nærmere nabogrense enn 1 meter. Maksimal garasjestørrelse er 50 m 2 bebygd areal, uthus kan oppføres med maksimal størrelse på 15 m 2. Avstand mellom veg og garasjeport skal ikke være mindre enn 5 meter der portåpningen er vendt normalt mot veg. Garasjer kan for øvrig plasseres inntil 2 m fra annen veggrunn dersom portåpningen ligger parallelt med vegen.» Utomhusplan Ved søknad om tiltak i området bør det leggjast ved ein utomhusplan som viser plassering og utforming av leikeareal, evt. planting, vegar, gangvegar, evt. murar og trapper, skjeringar/fyllingar, avkøyrsler, VA-anlegg og overvasshandtering, nettstasjon og renovasjonsanlegg. Løysningar for universell utforming må framgå. Eksisterande og framtidig terreng må visast. Bygninger skal tilpasses formen på eiendommen. Det er ikke åpnet for fylling/skjæring utover 1,5 meter i forhold til eksisterende terreng. Avstand fyllingsfot/skjæring mot nabogrense eller annet formål minimum 2 meter. Administrasjonen tilrår at føresegnene vert endra til å omfatte nemnde krav til utomhusareal. BF1 tomt 1 vist i illustrasjonsplan Det synes uheldig å opne for bustadbygging på denne staden.
Denne kollen framstår som eit landskapselement som ein bør vurdere å oppretthalde utan terrenginngrep. Å opne for høgare utnyttingsgrad i planområdet enn det områdeplanen opnar for, bør kompensere for å bevare dette området som urørt. Utbygging i dette området kan også lett framstå med uheldig fjernverknad. Med omsyn på trafikktryggleik synes det også positivt dersom det ikkje vert opne for avkøyrsle til dette området. Administrasjonen tilrår at dette området vert endra frå bustadføremål til felles grønnstruktur. Gangveg f_gv1 Ein kan ikkje sjå at det er sett klare rekkefølgjekrav til opparbeiding av f_gv1. Administrasjonen tilrår at det vert sett rekkefølgjekrav til opparbeiding av denne vegen, som bl.a. skal fungere som intern/ekstern kommunikasjonsveg og tilkomst til leikeområde. Køyreveg KV1 og Fortau F1 Det framgår at føresegnene at desse veganlegga offentlege. Administrasjonen tilrår rekkefølgjekrav til at desse veganlegga vert etablert i tråd med reguleringsplanen før det vert gjeve bruksløyve for første bustad i område tilknytt f_kv3. VA-plan Føresegnene ser ut til å mangle klare krav til plan for VA-anlegg. Administrasjonen tilrår følgjande tilføying i føresegnene: «Ved søknad om tiltak skal det liggje føre ein godkjend rammeplan for anlegg/infrastruktur knytt til vatn og avlaup. Denne skal også omhandle løysningar for handtering av overvatn. Det skal dokumenterast tilstrekkeleg vassforsyning, samt at avlaupsanlegget tilfredsstiller krava til bortleiing/reinsing. Evt. separat avlaupsløysning fordrar utsleppsløyve etter forureiningslova før utbygging kan skje.» Leikeareal innhald Det har vist seg ved opparbeiding etter reguleringsplanar elles i kommunen at det er ulike oppfatningar av kva ein skal rekne som opparbeidd leikeareal.
Med den erfaring vert det tilrådd at føresegnene set følgjande krav til opparbeiding: «Leikeplassar skal gjerdast inn mot veg og utstyrast med godkjende sittegrupper og leikeapparat t.d. sandkasse, dissestativ og sklie.» Planomtale I punkt om «Øvrige adkomstveger» på side 16 i planomtalen synes til å vera vist til vegar som ikkje eksisterer på plankartet. På side 19 står det at Alvheim skule også er ungdomsskule. Dette er berre barneskule. Administrasjonen ber om at dette vert klargjort/korrigert. Samla vurdering: Administrasjonen tilrår at saka vert utsett til det er gjort endringar i tråd med det som framgår av administrasjonen sine merknader til planforslaget. Gebyrkrav vert sendt til forslagsstillar. Nye opplysningar i saka (dato) Den 10.01.2014 vart det motteke endra reguleringsforslag frå Dig Plan A/S. Saksutgreiing: Det vert lista opp følgjande utførte endringar i følgjebrev datert 10.01.14 til endra reguleringsforslag: 1. Det er ikkje kome inn merknader frå private. Tidlegare opplysningar var feil 2. Talet på nye bueiningar er 24 planomtalen er retta 3. Liste over tomtestorleiken ligg no inne i planomtalen under pkt 5.3 4. MUA er retta i høve ny kommuneplan 5. Byggehøgder er retta til maks. mønehøgde 8 m for einebustadar og tomannsbustadar. For firemannsbustadar er 9 m oppretthalde. (heimel pbl 29-4 og områdeplan) 6. BK3 er fjerna 7. Tekst om garasjar er teke inn i føresegnene under pkt 2.3 8. Tekst om utomhusplan er teke inn i pkt 2.11 i føresegnene 9. Tomt 1 på BF1 er regulert til grønstruktur og leikeareal er fjerna 10. Rekkefølgjekrav om fortau lans o_kv1 er teke inn under pkt 2.5.3 11. Rekkefølgjekrav om GV1 og 2 er teke inn under pkt 2.5.2 12. Krav om VA-plan er teke inn i føresegnene under pkt 2.11.1 13. Vegar som ikkje eksisterer er fjerna i planomtalen 14. Tekst om Alvheim skule er retta
15. Som kompensasjon for tomt i BF1 er tomt 11 lagt inn i BF5 Vurdering: I det vesentlege er planforslaget endra i tråd med Planutvalet sitt vedtak av 17.12.2013. Administrasjonen tilrår at reguleringsforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn.