Sande kommune Areal, næring og miljø Blink Hus Tønsberg AS v / Øystein Trollsås Burotveien 2 3118 TØNSBERG Dato: Vår ref.: Arkiv: Saksbeh: 03.09.2013 13/129-11 GBNR-127/85 Finn Heyerdahl GBNR 127/85 - TILLATELSE TIL TILTAK - DISPENSASJON - BOLIG MED GARASJE - SELVIKÅSEN 52 Saken er behandlet som saksnr DS 91/13. Vi viser til søknad mottatt 22.01.2013. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 21.08.2013. Saken er funnet å være komplett 21.08.2013 Søknaden omfatter oppføring av bolig med garasje. I medhold av plan- og bygningsloven 19.1 søkes det om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Selvikåsen2 for endring av adkomstvei fra nedsiden av eiendommen til oversiden. Tiltakshaver: Marianne og Jan Erik Sandberg Ansvarlig søker: Blink Hus Tønsberg AS VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Sande kommune gir tillatelse til oppføring av enebolig med garasje med betingelser i forhold til søknad datert 22.01.2013, med endringer 21.08.2013 samt tegninger og situasjonskart godkjent 03.09.2013. Merknad fra nabo er ikke tatt til følge. Dispensasjon Det godkjennes dispensasjon, jf plan- og bygningsloven 19-2, fra reguleringsplanen for Selvikåsen2 for endring av adkomstvei. Betingelser: 1. Garasjens plassering godkjennes til 1 meter fra nabogrensen. 2. Tiltakshaver må bære kostnader ved eventuelle skader fra nødvendig snøbrøyting og normalt vedlikehold av veien. Postadresse: Postboks 300, 3071 Sande Telefon: 33 78 70 00 Besøksadresse: Prestegårdsalleen 35, 3070 Sande Telefax: 33 78 70 01 E-post: postmottak@sande-ve.kommune.no Internett: www.sande-ve.kommune.no Giro bank: 2525.30.53553 Org.nr: 938971471
3. Alle nivåforskjeller må sikres jfr TEK 10 8-4. 4. Tinglyst veirett med tilhørende rett til endret adkomst må sendes kommunen innen 14 dager. 5. Søknad om ansvarsrett for konstruksjonssikkerhet, eventuelt bekrefte at dette ligger under prosjekteringen til Blink Hus sendes Sande kommune innen 14 dager. 6. Bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak (j.fr. avfallsplan og miljøsaneringsrapport). 7. Tiltakshaver må foreta plasserings og beliggenhetskontroll. Ansvar og kontrollform: Tillatelsen omfatter også godkjenning av ansvarsretter jf plan- og bygningsloven 23-1, som angitt under avsnittet ansvar og kontroll. Det kreves uavhengig kontroll innenfor følgende fagområder: Våtrom Lufttetthet Ansvar og kontroll Følgende foretak er godkjent for ansvarsrett i henhold til søknad: Foretak L/ S Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde Blink-Hus Tønsberg AS S SØK, tiltaksklasse 1. Blink-Hus Arkitekter AS S PRO, boligutforming, utearealer og landskapsutforming, støttemurer og situasjonsplan, tiltaksklasse 1. Ingeniørservice AS S PRO, UTF, plassering av hus og garasje, tiltaksklasse 1. Tveitan Maskin & S UTF, fundamenter og støttemurer. Utvendig sanitær, Eiendom AS Byggmester Einar J. Bjune AS S graving planering, tkl. 1. PRO, UTF, Bygningsfysikk, ringmurer, støpte plater, radonsikring, tømrer og blikkenslagerarbeider, ventilasjon, våtrom, pipe og ildsted, tkl. 1. Jens Petter Zetlitz AS S PRO, UTF, innvendig sanitær, tiltaksklasse 1. Byggmester Roar S KONT, tetthet og fuktsikring Abrahamsen AS * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Ansvarsretter samsvarer med innsendt gjennomføringsplan. Beskrivelse av søknaden/utnyttelse Det søkes om enebolig i to etasjer på totalt 232.8 m 2 BRA. BRA - 1.etasje er oppgitt til 114.2 m 2. BRA - u.etasje er 118.6 m 2. Totalt BYA medregnet 48 m2 for garasje er 198.7 m 2. Tillatt utnyttelsesgrad etter reguleringsplanen for Selvikåsen2 av 12.05.1998 er TU = 25% Byggeforskrift av 1997 og NS 3940 2 utgave er lagt til grunn. For bruksareal som har himling mellom 1.5 og 0.5 meter over gjennomsnittlig terrengnivå er medregnet 50 % av arealet. Utnyttelse som følge av tiltaket er oppgitt å bli TU = 25 %. side 2 av 7
FAKTA Dokumentasjon: Avstandserklæring datert 10.07.2013 Avstandserklæring datert 03.01.2013 Tegninger i målestokk 1: 100 mottatt 06.08.2013 Situasjonsplan i målestokk 1: 500 mottatt 06.08.2013 Gjennomføringsplan datert 06.08.2013 Tinglyste erklæringer 297095 tinglyst 15.04.2013 Erklæring om bruk av eksisterende privatvei og tilkobling til privat kloakkledning datert 03.01.2013 Planer og vedtekter Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Selvikåsen2, vedtatt 12.05.1998. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt 02.05.2012 og dens bestemmelser. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er kommet inn merknader fra en. Saksbehandling Det ble avholdt et møte den 04.06.2013, der kommunen informerte om dispensasjoner i forbindelse med bruk av veiformål til adkomst og samtidig anbefalte en ny vurdering av garasjens plassering mht eiendommens topografi og terrengtilpassning jfr. plan- og bygningsloven 29-2 og TEK 10 8-3. Innkomne merknader: mottatt 30.07.2013 fra gnr 127. bnr 82. Viser til mottatt nabovarsel dater 11. juli 2013 vedrørende søknad om flere dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan. Vet ikke årsaken til hvorfor de forrige planene nå ønskes å endres. Vi hadde ingen innsigelser mot de forrige planene som ble presentert. Når det gjelder de nye planene så fremkommer det at huset er tenkt bygget omtrent som tidligere søkt med hensyn til plassering og mønehøyde. Garasjen derimot er nå lagt vesentlig høyere i terrenget, og i tillegg flyttet fra den sydlige til den nordlige enden av tomten. Mønehøyden på garasjen blir vesentlig høyere enn huset. Garasjen blir også høyere enn hus og garasje på 127/84. Jeg mener det bør være en fallende siktlinje på topp møne (hus/ garasje) dersom man ser 127/84, 127/85 og ned til 127/88 i sammenheng. Når vi bygget fikk vi krav fra Sande kommune om utarbeidelse av snitt som viste mønehøyde på vårt hus i forhold til de omkringliggende hus. Vi måtte tilpasse mønehøyde i forhold til nabobebyggelse. Den plassering og høyde som det nå søkes om vil forringe utsikten fra vårt hus. Dersom de terrengmessige utfordringer gjør at garasjen ikke kan plasseres på samme nivå og med samme mønehøyde som huset slik det nå er søkt bør gjeldende reguleringsplan følges i forhold til innkjøringsvei. Vi hadde ingen innsigelser mot de forrige planene, og håper derfor at dere kan vurdere å gå tilbake til disse planene. Søkers kommentar til nabomerknad: Søker har ikke kommentert merknaden fra naboen utover at søker skriver at søknaden har kommet inn etter fristen og at det er sendt kopi til Sande kommune. side 3 av 7
Kommunens vurdering av nabomerknader: Plassering av garasje: Garasjens plassering er endret i forhold til først omsøkte plassering. Kommunen har i et møte den 04.06.2013 anbefalt tiltakshaver og ansvarlig søker om å se på garasjeplassering på nytt mht eiendommens topografi og terrengtilpassning jfr. plan- og bygningsloven 29-2 og TEK 10 8-3. Det er et hovedprinsipp at ethvert tiltak skal tilpasses terrenget og ikke omvendt. Opprinnelig omsøkt adkomstvei betinget også bruk av areal regulert til veiformål til adkomstvei for eiendommen, med tilhørende dispensasjonsbehandling og rettigheter til bruk av annen manns grunn. Garasjen var først omsøkt på nivå med boligen med dertil lang og svingete nedkjøring. Ny plassering av garasje ivaretar adkomsten til garasjen på en bedre måte og senker behovet for høye forstøtningsmurer på eiendommen med tilhørende terrenginngrep. Mindre areal medgår til vei/adkomst, slik at mulighet for uteoppholdsareal øker tilsvarende. Endring av plassering for garasjen medfører samtidig av garasjen ligger høyere i terrenget enn tidligere. Etter kommunens oppfatning vil ikke det omsøkte tiltaket være til vesentlig ulempe for nabo, utover hva man må pårengne i et etablert område avsatt til boliger. Kommunen kan ikke se at plasseringen medfører vesentlig tap av utsikt, siden klagers bolig ligger høyere i terrenget. Plassering av garasje (og bolig) i forhold til naboeiendommer er vist på snittegning mottatt i kommunen 30.08.13. Høyde på garasjen er oppgitt til 4.95 meter. Garasjens mønehøyde etter flyttingen er regnet ut til kote 74.05 mot 72.6 ved tidligere plassering. Ansvarlig søker har tidligere sendt inn tegning som viser omsøkte bolig i forhold til omkringliggende boliger. Møne på boligen er regnet ut til kote 73,2 moh. Den nye garasjehøyden er 0.85 meter høyere enn boligen. Garasjens mønehøyde på kote 74.05 er 0.2 meter høyere enn o.k. gulv u.etasje på hus gbnr. 127/82 som er omsøkt 73.85 moh.. Reguleringsbestemmelsene for Selvikåsen2 har ingen bestemmelse om tillatt mønehøyde og oppgitte møne- og gesimshøyde for både bolig og garasje er innenfor bestemmelsene i planog bygningsloven 29-4, og kommuneplanens bestemmelser 4.1.2 vedr. garasjer. Merknad vedrørende dispensasjon fra regulert avkjørsel: Se avsnitt vurderinger dispensasjon. Etter en samlet vurdering finner kommunen at merknad fra nabo ikke kan tas til følge. Høringsuttalelser VA: Veien er i dag privat (fellesvei). Veien vurderes overtatt av Sande kommune etter ønske fra oppsitterne. Det er fremdeles en del uklarheter, men sak pågår. Forutsetter tillatelse til tilknytning til kommunalt vann og avløpsanlegg via privat fellesledning. Det foreligger erklæring om bruk av privat vei og kloakkledninger. side 4 av 7
Plassering Minste avstand til nabogrense godkjennes til 2 meter for veranda og 1 meter for garasje mot gbnr. 127/88, jfr. nabosamtykke datert 10.07.2013 og plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd. Høydeplasseringen for boligen godkjennes til kote 67.3 moh.for o.k. gulv 1. etasje., jf plan- og bygningsloven 29-4. Høydeplasseringen for garasje godkjennes til kote 69.1 moh.for o.k. gulv, jf plan- og bygningsloven 29-4. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Dispensasjon Dispensasjonen som er søkt for oppføring av tiltak nærmere eiendomsgrense enn 4 meter faller bort på grunn av skriftlig erklæring fra nabo. Etter kommunens oppfatning er det ikke aktuelt å behandle søknad om dispensasjon fra livsløpstandard. Jfr TEK 10 8-6 gjelder ikke krav om gangadkomst til bygning med boenhet uten krav om heis, der terrenget er for bratt til at kravet om stigning på 1:20 kan oppnås. Kommunen har i dette tilfellet vurdert at oppfyllelse av kravet vil medføre uhensiktsmessig store terrenginngrep. Det søkes om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan i Selvikåsen2 for flytting av adkomstvei til tomten fra vei på nedsiden av eiendommen, vist på reguleringskartet som vei 2, opp til vei vist som vei 1 på oversiden. Ansvarlig søker skriver følgende: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for flytting av innkjøringen fra nedsiden av eiendommen opp til oversiden for å lette adkomsten. En oppkjøring fra nedre vei blir altfor bratt. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Kommunens vurderinger: Tiltakshavers ønske om å endre adkomsten fra nedsiden av eiendommen til oversiden er i tråd med tidligere gitt tillatelse for naboeiendom. Eiendom 127/85 er sterkt skrånende og har et krevende terreng for prosjektering av beliggenhet. Adkomst fra både nedside og overside vil kreve terrenginngrep. Etter kommunens oppfatning synes adkomst fra oversiden mest hensiktsmessig mht eiendommens topografi og terrengtilpassning jfr. plan- og bygningsloven 29-2 og TEK 10 8-3. Det er et hovedprinsipp at ethvert tiltak skal tilpasses terrenget og ikke omvendt. Garasjen vil imidlertid få en høyere plassering i terrenget med avkjørsel fra oversiden. Dette tiltaket er omsøkt med en mønehøyde på 4,95 m (tillatt 5 m jfr bestemmelsene i kommuneplanens arealdel) og har et areal under 50 m2. Da garasjens mønehøyde på kote 74.05 er 0.2 meter høyere enn o.k. gulv u.etasje på hus gbnr. 127/82 som er omsøkt 73.85 side 5 av 7
moh, og tiltaket forøvrig faller inn under begrepet mindre tiltak, synes tiltaket kun i liten grad å påvirke naboeiendommer. Kommunen har i en samlet vurdering av dispensasjonen lagt vekt på at en avkjørsel fra oversiden etter kommunens oppfatning vil gi bedre adkomst til boligen, det er etablert snumuligheter på egen eiendom, og veivirksomheten har ingen merknader til tiltaket. Videre er en naboeiendom gitt samme adkomstmulighet. Kommunen kan ikke se at hensynet bak den regulerte adkomsten blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen, og finner etter en samlet vurdering at fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene, slik at dispensasjonen innvilges. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert og vil bli utført slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Videre innehar tiltaket gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Tomta er bratt og relativt smal. Det synes naturlig at huset legges mest mulig på linje med nabohusene. For å slippe store murer i nedkant og få en akseptabel høyde i forhold til naboer er huset lagt nesten ned på terreng i nedkant. Boligen har veranda på 42 m 2 og ca 40 m 2 med gress. Veranda i 1 etasje bygges med en avstand til tomtegrenser på 2 meter. Avstand til tomtegrense fra garasjen er 1 meter Det foreligger avstandserklæring som tillater garasjen i grensen. Sande kommune har en derimot en praksis som kan tillate garasjer inntil 1 meter fra grensen. I tillegg er det snuplass og noe område på oversiden og samlet gir dette funksjonelle uteområder. Det settes opp forstøtningsmurer mot vei og langs nedkjøringen til boligen. Høyde på denne muren er oppgitt til maksimalt 1.5 meter. Garasjen plasseres i nordre hjørne av eiendommen og med gulv på kote 69.1 moh. og med gangvei/tapp ned til boligen. Rom i u-etasjen, under verandaen er oppgitt å være boder som på grunn av lysforholdene ikke skal være til varig opphold. Det er i dette tilfellet ikke naturlig å bygge garasjen sammen med boligen slik reguleringsbestemmelsene anbefaler så det er søkt om garasjen frittliggende. HMS-krav I søknaden er det oppgitt at sikkerheten mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, rasfare, flom, og andre miljøskadelige forhold er tilfredsstillende ivaretatt. Ansvarlig prosjekterende for utearealer og landskapsutforming har vurdert tiltaket opp i mot skriv vedrørende tiltak under marin grense i Sande kommune. Ansvarlig prosjekterende bekrefter i redegjørelsen at tiltaket ligger på fjell. Biologisk mangfold I en hver sak som berører naturmiljøet skal de miljørettslige prinsipper i 8-12 jf Lov om forvaltning av naturens mangfold legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det skal fremgå av vurderingen hvordan prinsippene er vurdert. 8 omhandler kunnskapsgrunnlaget. Direktoratet for naturforvaltning har samlet en rekke viktige data om natur og friluftsliv i fagsystemet Naturbase. I tillegg har vi en nasjonal kunnskapsbank for biologisk mangfold, Artsdatabanken, med formål å forsyne samfunnet med oppdatert og lett tilgjengelig informasjon om norske arter og naturtyper. side 6 av 7
Det er ikke registrert noen viktige miljøelementer som blir berørt av tiltaket verken i Naturbase, Artsdatabanken eller iht MiS-registreringer. Automatisk fredet kulturminne Dersom det viser seg at tiltaket kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at det kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom arbeidene ikke er igangsatt innen 3 år, eller arbeidene innstilles for lengre tid enn 2 år, etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av kommunen før de kan gjennomføres. Igangsetting før klagefristen er ute eller før eventuelt endelig klagebehandling er avsluttet hos fylkesmannen, skjer for tiltakshavers egen økonomiske risiko. Tiltaket kan ikke tas i bruk før det er gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Ved behov for riggplass på offentlig grunn og eventuell annen bruk av offentlige arealer må det på forhånd foreligge avtale med kommunen. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. Gebyr I henhold til Gebyrregulativ for byggesaker gjeldende for 2013, skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr Beskrivelse Antall 20-1-geb.reg.2013-2.2 201-400 m2 BRA 1 33.580.- Geb.reg 2013 1.8 ufullstendig søknad 940.- Dispensasjon geb.reg.2013. 2.7.1. 1 5.180.- Totalt gebyr å betale 39700.- Vennlig hilsen Berit Dahl fagleder byggesaker Finn Heyerdahl byggesaksbehandler Vedlegg: Orientering om klageadgang Kopi til: Marianne og Jan-Erik Sandberg, Lønneveien 11, 3070 SANDE Internkopi: Kommunalteknikk v /Tone Fjelnseth side 7 av 7