NLI Eiendomsinvest AS. Årsrapport 2012

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2012 Virksomheten NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og industrieiendommer. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden desember 2006 - desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i brutto eiendomsverdi, bestod opprinnelig av 39 nærings-, logistikk og industrieiendommer i Norge, Sverige og Danmark, i tillegg til selskapets eierandel i Raufoss Næringspark. Siden etableringen har selskapet til sammen avhendet 18 eiendommer i Norge (i det alt vesentlige gjennom salg av datterselskaper) for samlet brutto eiendomsverdi NOK 997,1 mill. To eiendommer ble avhendet i 2010 og 16 eiendommer i 2012. Blant eiendommene som er avhendet inngår eiendommene i Bergen-porteføljen og Halden-porteføljen. NLI Eiendomsinvest AS eier per i dag 21 eiendommer. I tillegg eier selskapet 25 % av Raufoss Næringspark ANS. Opprinnelig, og i henhold til mandatavtale med NLI Eiendomsinvest AS, ivaretok Orkla Finans Kapitalforvaltning AS det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, herunder bl.a. i form av identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret, samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av de ulike kjøpene i forbindelse med etableringen og syndikeringen av NLI Eiendomsinvest AS. I forbindelse med syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest AS også avtale om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS. Som følge av Paretos kjøp av Orkla Finans høsten 2010, inngikk NLI Eiendomsinvest AS ny avtale om forretningsførsel med Pareto Business Management AS og rådgivningsavtale med Pareto Project Finance AS, begge med virkning fra 1. januar 2011. NLI Eiendomsinvest AS ansatte 1. juli 2012 Per Morten Kiil som selskapets daglige leder. Kiil kommer fra stilling i Pareto Project Finance AS hvor han blant annet jobbet med rådgivning overfor NLI Eiendomsinvest AS. Kiil har bred erfaring med eiendomstransaksjoner, asset management og oppfølging av eiendomsinvesteringer. I forbindelse med omorganiseringen i konsernet er forretningsføreravtalen med Pareto Business Management AS sagt opp, med utløp 31. mai 2013. Avtalen med Pareto Project Finance AS om bistand med salg m.m. utløp på tid 31. desember 2012. Selskapet har inngått en avtale med NewSec Asset Management AS som ny forretningsfører. Videre har selskapet inngått avtale med ekstern rådgiver for en gjennomgang av samtlige eiendommer knyttet opp mot lovpålagte krav og oppfølging av løpende lovpålagte aktiviteter (internkontroll HMS, brannsikkerhet mv.). I denne sammenheng har også NLI Eiendomsinvest AS tatt i bruk et web-basert internkontrollsystem (InAttika) for etablering av sentralisert komplett FDV-dokumentasjon og for dokumentasjon av oppfølging av slike aktiviteter. Forvaltningen av selskapets eiendommer på Forus blir ivaretatt av eiendommenes tidligere eier/eiendomsforvalter (Otium). Forvalter av Forus-porteføljen garanterer at delporteføljen genererer en årlig minimumsleie frem til desember 2016. Delporteføljens løpende inntekter per 31. desember 2012 overstiger leiegarantien. Raufoss Næringspark ANS har egen administrasjon. Øvrige eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller av leietakerne selv (barehouse-avtaler). Eiendommene Per dags dato har NLI Eiendomsinvest AS en samlet eiendomsmasse på omlag 363.000 kvm BTA fordelt på 21 eiendommer med totalt ca 50 leietakere. I tillegg kommer selskapets 25 % andel i Raufoss Næringspark som totalt er på ca 230.000 kvm BTA. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2012 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på i underkant av 6 år. Selskapets 21 eiendommer er i all hovedsak fullt utleid. Kun 4.510 kvm (1,2 %) av utleiearealet stod ledig per 31. desember 2012. Ledigheten fordeler seg med 1.121 kvm i Norge og 3.389 kvm i Sverige. Arealet inkluderer ikke ledighet i Raufoss Næringspark, da denne kun er 25 % eiet. Selskapets eksterne forvaltere har i 2012 rapportert om normal drift i eiendommene, både når det gjelder tekniske forhold og i forhold til eiendommenes leietakere. NLI Eiendomsinvest AS har i 2012 investert til sammen NOK 30,9 mill i prosjekter og leietakertilpasninger i Koppholen (Forus), i Västerås (Sverige) og i Raufoss Næringspark. Samlet budsjetteres prosjektene i Koppholen, Vesterås og i Raufoss Næringspark å kreve ytterligere investeringer fra NLI konsernet i størrelsesorden NOK 28,9 mill i 2013. I tillegg budsjetterer selskapet med NOK 6,0 mill i andre investeringer. NLI Eiendomsinvest AS solgte 1. januar 2012 samtlige av selskapets aksjer i Frydenborg Eiendom Holding AS for NOK 85,0 mill. Selskapet er morselskap i Bergen-porteføljen, der NLI Eiendomsinvest AS eierandel var 70 %. Salgssummen tilsvarer en brutto eiendomsverdi på om lag NOK 650 mill (basert på 100 % andel). Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS 30. april 2012 Revheim Eiendom AS med basis i en brutto eiendomsverdi på om lag NOK 74,5 mill. Samlet brutto eiendomsverdi av Revheim Eiendom AS, hensyntatt tidligere tomtesalg i mars 2011, er NOK 94,5 mill. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 3

I tillegg solgte NLI Eiendomsinvest AS v/sitt datterselskap NLI Halden AS den 15. juni 2012 de to datterselskapene som eier eiendommene i Halden-porteføljen - Royal Eiendom AS og Knivsøveien 50 II AS - med basis i en brutto eiendomsverdi på NOK 105 mill. Verdivurdering per 31.12.2012 Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2012 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen for 2012. Akershus Eiendom AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer, samt selskapets 25 %-andel i Raufoss Næringspark ANS, mens Savills og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. De innhentede verdivurderingene viser at selskapets eiendommer (inklusiv selskapets 25 % andel av Raufoss Næringspark) de siste 12 måneder har økt med 0,9 % i verdi, fordelt med en oppgang på 1,9 % for de svenske eiendommene og en oppgang på 0,1 % for de norske/danske eiendommene. Dagens eiendomsportefølje ble 31. desember 2012 verdsatt til NOK 2.243 mill, basert på SEK kurs 85,49. Det innebærer at dagens portefølje siste 12 måneder - målt i NOK har økt med 0,7 % i verdi. Verdivurderingene er lagt til grunn for selskapets regnskapsmessige nedskrivninger per 31. desember 2012. Siden nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2012 fra porteføljens samlede verdiendring i 2012. Netto regnskapsførte nedskrivninger for 2012 beløper seg til NOK 3,8 mill. Verdijustert egenkapital NLI Eiendomsinvest AS vil fra 2012 utføre egne beregninger av selskapets verdijusterte egenkapital («VEK»). Verdsettelsen baserer seg i hovedsak på eksterne verdivurderinger av eiendommene, selskapets balanse, samt markedsmessige prinsipper hva gjelder vurdering av skatteposisjoner og verdi av rentesikringsavtaler. Herunder legges det blant annet til grunn 10 % reduksjon på differansen mellom markedsverdien av eiendommene og bokført skattemessig saldoverdi (inklusive tomt), og 22 % reduksjon av negativ swapverdi, mens VEK tillegges 20 % av verdien for underskudd til fremføring. I 2012 har NLI Eiendomsinvest AS utført slike beregninger per 30.6 og per 31.12 og selskapet planlegger å fortsette med slike vurderinger to ganger årlig fremover per disse datoer. NLI Eiendomsinvest AS beregner VEK tallene på bakgrunn av faktisk avlagt regnskap/balanse slik at VEK fremover vil opplyses om i forbindelse med avleggelse av delårsregnskapet per 30.6 og årsregnskapet per 31.12. Per 30. juni 2012 er VEK beregnet til NOK 636.343.360 som tilsvarer NOK 397.715 per aksje. Per 31. desember 2012 er VEK beregnet til NOK 649.867.381 som tilsvarer NOK 406.167 per aksje. Årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og 2012 er således selskapets femte fulle driftsår som fullinvestert selskap. Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 207,7 mill og et negativt resultat før skattekostnad på NOK 13,9 mill. Tilsvarende tall for 2011 var henholdsvis NOK 275,6 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 27,5 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 2,8 mill og et negativt resultat før skattekostnad på NOK 21,7 mill. Justert for eiendom solgt i 2012 var konsernets leieinntekter i 2012 NOK 196,6 mill. Tilsvarende tall for 2011 var NOK 190,3 mill. Til sammenligning budsjetterer konsernet med NOK 200,7 mill i leieinntekter for 2013. Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2012 er henholdsvis minus NOK 19,9 mill og minus NOK 17,1 mill, hovedsakelig som følge av tap ved salg av datterselskaper og engangskost-nader i forbindelse med refinansiering av gjeld. I tillegg har finanskostnadene økt som følge av marginoppgang på konsernets lån. Konsernets samlede driftskostnader i 2012 beløp seg til NOK 110,6 mill, hvorav NOK 19,4 mill skyldes tap ved salg av datterselskaper og NOK 3,8 mill skyldes netto nedskrivninger som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2012 bokført med NOK 49,3 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 34,5 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom utgjør 10,0 % av årets leieinntekter, mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 6,8 %. Det gir en samlet eierkostnad i 2012 på 16,8 %. Til sammenligning var samlet eierkostnad i 2011 19,5 %. Eierkostnader knyttet til selskap for 2012 ble NOK 7,7 mill høyere enn budsjettert, blant annet som følge av refinansiering av Sverige-porteføljene. Konsernets finansnetto for 2012 er negativ med NOK 111,0 mill. Beløpet består av renteinntekter på NOK 4,1 mill, urealisert agio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 4,5 mill, rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 104,5 mill samt andre finanskostnader på NOK 6,1 mill. NLI Eiendomsinvest AS hadde per 31. desember 2012 en egenkapital på NOK 579,6 mill (egenkapitalandel på 44,5 %), mens konsernet hadde en egenkapital på NOK 614,1 mill (egenkapitalandel på 28,8 %). Tilsvarende tall per 31. desember 2011 var henholdsvis NOK 596,7 mill / 43,1 % og NOK 673,2 mill / 22,4 %. Selskapet har per 31. desember 2012 en fri egenkapital på NOK 50,6 mill. Styret vurderer selskapets soliditet som tilfredsstillende. Netto kontantstrøm for konsernet i 2012 var negativ med NOK 23,6 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av 2012 falt fra NOK 93,4 mill til NOK 69,8 mill. Negativ kontantstrøm skyldes hovedsakelig lavere låneutmåling i forbindelse med refinansiering av Sverige porteføljene. Selskapet budsjetterer i 2013 med en positiv kontantstrøm på ca NOK 4,5 mill, forutsatt aktiverte investeringer på NOK 34,9 mill. Kontantbeholdningen og kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilfredsstillende i forhold til å betjene selskapets løpende forpliktelser. Raufoss Næringspark ANS, hvor NLI Eiendomsinvest AS har en eierandel på 25 %, utviklet seg i henhold til budsjett, med leie-inntekter i 2012 (100 % -basis) på NOK 104,0 mill (2011: NOK 100,3 mill) og et driftsresultat i 2012 på NOK 75,6 mill 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

(2011: NOK 81,1 mill). Styret i selskapet vurderer at selskapet er i en sunn økonomisk stilling med god likviditet. Det pågår for tiden flere investeringer i næringsparken. NLI Eiendomsinvest AS andel av budsjetterte investeringer i 2013 utgjør NOK 7,4 mill. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2012 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultat av virksomheten. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet i 2006/2007 finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Nye låneavtaler som ble inngått i forbindelse med de norske eiendomskjøpene hadde ti års varighet, hvorav de fem første var til fast margin. De svenske eiendomskjøpene ble imidlertid finansiert med fem års varighet, noe som fortsatt er vanlig i det svenske markedet. Sverige I porteføljen ble refinansiert i Deutsche Pfandbriefbank 31. mai 2012. Ny fem års avtale ble inngått med lavere låneutmåling til markedsmessige betingelser. Hele lånet ble rentesikret i låneperioden. Sverige II porteføljen ble refinansiert i Swedbank 19. november 2012. Ny tre års avtale ble inngått med lavere låneutmåling til markedsmessige betingelser. Hele lånet ble rentesikret i låneperioden. Konsernets langsiktige gjeld per 31. desember 2012 er NOK 1,474 mrd (inklusiv gjeld med avdrag/forfall i 2013), noe som utgjør 65,7 % av eiendomsporteføljens verdivurdering per samme tidspunkt. Selskapet overholder per 31. desember 2012 og per dato for denne årsberetning låneavtalenes covenant-bestemmelser. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 84,2 %, med en sikringsrente inklusiv 246 basispunkter margin på 6,59 %. Til sammenligning var sikringsrenten pr 31. desember 2011 5,76 % inklusiv 94 basispunkter margin. Den betydelige margin-økningen på selskapets lån i løpet av 2012 skyldes at selskapets lånemarginer i løpet av året ble oppjustert til markedsnivå, etter flere år med avtalefestede lave marginer. Rentebytteavtalene har per årsskiftet en vektet løpetid på 4,2 år. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2012 en negativ markedsverdi på omlag NOK 83,2 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 4,24 % (inklusiv 246 basispunkter margin), mot 3,94 % (inklusiv 94 basispunkter) per utgangen av 2011. I løpet av 2012 har selskapet betalt ordinære avdrag med NOK 41,9 mill, ekstraordinære avdrag/nedbetalinger i forbindelse med salg på NOK 615,9 mill og nedbetalinger i forbindelse med refinansieringer av Sverige I og Sverige II porteføljene (inklusiv valutaendringer) på NOK 124,0 mill. Konsernets fremmedkapitalfinansiering har per årsslutt en vektet lånelengde på 4,1 år. Lånelengden fordeler seg med 4,2 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og 4,1 år for lån opptatt i svenske låneinstitusjoner. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Fremtidsutsikter 2012 har vært et krevende år for selskapet, herunder for selskapets styre og administrasjon. Selskapet har gjennomført flere eiendomssalg, refinansiert Sverige porteføljene, og igangsatt en omfattende omorganisering av selskapets administrasjon. Etter at selskapet i 2012 har gjennomført en krevende refinansiering av begge de svenske eiendomsporteføljene, forventer selskapets styre at man i 2013 vil kunne rette ytterligere fokus mot fortsatt god industriell drift. I 2013 vil NLI Eiendomsinvest AS således ha fokus på ytterligere å styrke oppfølgingen av konsernets leietakere og eiendommer. Videre organisasjonsutvikling og oppfølging av internkontrollprosjektet vil også stå i fokus. NLI Eiendomsinvest AS jobber for å etablere en balanse, kontantstrøm, investeringsprofil og organisering som skal være robust i et langsiktig perspektiv. Selskapets strategi skal imidlertid fortsatt være å jobbe for å avhende enkelteiendommer og delporteføljer når markedet tillater det, til betingelser som vurderes attraktive for selskapet. Finansiell risiko Markedsrisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og ledighet i porteføljen. Eiendommene har i gjennomsnitt i underkant av 6 års gjenværende leietid, men det er årlig flere leieavtaler som kommer til utløp. Eiendomsporteføljen har per idag ikke betydelig ledighet, uten at det gir noen sikkerhet for fremtiden. Selskapet vil legge ned betydelig innsats i å beholde eksisterende leietakere og inngå avtaler om utleie av ledige arealer. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie og felleskostnader som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som moderat da selskapet har en diversifisert sammensetning av leietakere hvor mange av de største leietakerne er selskaper med god økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2012 ikke tapsført leiefordringer, mot NOK 2,2 mill tapsført i 2011. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK 69,8 mill, fordelt på totalt 22 selskaper. Konsernet hadde per 31. desember 2012 en likviditetsgrad på 1,88 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld til andre enn kredittinstitusjoner) og en budsjettert marginal løpende positiv kontantstrøm fra driften. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 5

Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter mottas og driftskostnader (inklusive betjening av lån) betales i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen som ble benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene er også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen, samt for løpende eierog selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og i lånemarginer. Se nærmere omtale under avsnittet Finansiering. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført fra annen egenkapital NOK 17.132.000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 1.552.000 Overkursfond NOK 506.453.000 Annen egenkapital NOK 71.589.000 Sum egenkapital NOK 579.594.000 Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har hatt én ansatt i 2012 (daglig leder). Det har ikke vært sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret og helhetlig vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Oslo, 10. april 2013 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Per Morten Kill Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2011 2012 Note 2012 2011 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 13 204 314 255 782 2 313 2 759 Andre driftsinntekter 3 427 19 836 2 313 2 759 Sum driftsinntekter 207 741 275 619 Resultat 923 2 688 Lønnskostnader 10 3 278 1 434 0 0 Av- og nedskrivninger 2 53 154 74 758 0 1 873 Tap ved salg anleggsmidler 3 19 641 0 10 676 8 327 Andre driftskostnader 10 34 496 51 574 11 599 12 888 Sum driftskostnader 110 569 127 766-9 286-10 129 Driftsresultat 97 172 147 853 23 895 7 063 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0 31 518 38 563 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0 1 112 3 281 Andre renteinntekter 3 957 2 573 0 0 Andre finansinntekter 93 456 9 199-7 262 Nedskr./reverserte nedskr. av finansielle anleggsmidler 3 0 0-2 980-4 509 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0-40 660-46 824 Andre rentekostnader 14-104 487-122 842-90 -1 930 Andre finanskostnader -10 604-539 21 995-11 619 Resultat av finansposter -111 040-120 353 12 709-21 748 Ordinært resultat før skattekostnad -13 869 27 500 983-4 616 Skattekostnad på ordinært resultat 9 6 026 9 070 11 726-17 132 Ordinært resultat -19 894 18 430 11 726-17 132 ÅRSRESULTAT -19 894 18 430 Hvorav: Majoritetens andel -19 894 12 348 Minoritetens andel 0 6 081-19 894 18 430 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 7

Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2011 2012 Note 2012 2011 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 16 348 20 965 Utsatt skattefordel 9 0 0 16 348 20 965 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom 2 2 040 301 2 883 749 0 0 Driftsløsøre 2 12 875 15 145 0 0 Sum varige driftsmidler 2 053 177 2 898 894 Finansielle anleggsmidler 617 125 500 270 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0 710 579 751 669 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0 0 0 Investeringer i aksjer og andeler 625 0 1 327 704 1 251 939 Sum finansielle anleggsmidler 625 0 1 344 052 1 272 903 Sum anleggsmidler 2 053 802 2 898 894 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 2 433 1 776 Kundefordringer 6 201 7 204 561 507 Andre kortsiktige fordringer 5 3 486 12 101 2 994 2 283 Sum fordringer 9 687 19 305 37 674 27 890 Bankinnskudd mv 11 69 825 93 433 40 669 30 174 Sum omløpsmidler 79 511 112 738 1 384 721 1 303 077 SUM EIENDELER 2 133 313 3 011 632 8 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2011 2012 Note 2012 2011 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 552 1 552 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, 8 1 552 1 552 506 453 506 453 Overkursfond 7 506 453 506 453 508 005 508 005 Sum innskutt egenkapital 508 005 508 005 Balanse Opptjent egenkapital 88 721 71 589 Annen egenkapital 7 106 131 127 476 88 721 71 589 Sum opptjent egenkapital 106 131 127 476 0 0 Minoritetsinteresser 7 0 37 763 596 727 579 594 Sum egenkapital 614 137 673 244 GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 9 2 598 13 529 0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 2 598 13 529 Langsiktig gjeld 777 145 713 415 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 1 433 185 1 505 855 777 145 713 415 Sum langsiktig gjeld 1 433 185 1 505 855 Kortsiktig gjeld 2 767 331 Leverandørgjeld 8 470 24 028 0 0 Betalbar skatt 9 122 68 209 433 Skyldige offentlige avgifter 3 854 1 082 0 0 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 41 153 750 204 7 873 9 303 Annen kortsiktig gjeld 5 29 795 43 623 10 849 10 067 Sum kortsiktig gjeld 83 394 819 004 787 994 723 482 Sum gjeld 1 519 177 2 338 388 1 384 721 1 303 077 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 133 313 3 011 632 Oslo, 10. april 2013 Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Leif Gunnar Brandal Styremedlem Per Morten Kill Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 9

Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2011 2012 Note 2012 2011 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 12 709-21 748 Resultat før skattekostnad -13 869 27 500 0 0 Periodens betalte skatt 9-68 -292 0 1 873 Tap/gevinst ved salg av eiendeler 3 19 641-16 700 0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 53 154 74 758-9 199 7 199 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 0 0-2 397 657 Endring i kundefordringer -931-90 2 297-2 436 Endring i leverandørgjeld -5 725 17 044-186 1 708 Endring i andre tidsavgrensingsposter 9-3 146 0 0 Effekt av valutakursendringer 7 449 492 3 224-12 748 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 59 661 99 566 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 3 0 25 463-28 502 0 Utbetalinger ved kjøp av aksjer/kapitalforhøyelser 3 0 0 3 000 107 783 Innbetalinger ved salg av aksjer/kapiltalnedsettelser 0 0 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -30 945-42 937 72 130-41 090 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) 0 0 0 0 Innbetaling (netto) ved salg av virksomhet (datterselskaper) 224 246 0 46 628 66 693 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 193 302-17 474 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -34 180-63 730 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) 5, 12-276 570-97 800 0 0 Tilbakebetalinger av egenkapital 0 0-34 180-63 730 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -276 571-97 800 15 672-9 784 Netto kontantstrøm for perioden -23 608-15 708 22 003 37 674 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 93 433 109 140 37 674 27 890 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 11 69 825 93 432 Denne består av: 37 674 27 890 Bankinnskudd m.v. 11 69 825 93 432 10 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanseført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Noter Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregningen av disse eiendelene. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Konsernregnskapet har innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 11

Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost 01.01. 3 209 744 350 509 26 725-6 087 3 580 890 Tilgang 34 380 0 3 094 0 37 474 Avgang -899 328-98 835-1 740 6 087-993 816 Omregningsdifferanse AK 01.01. -18 274-2 610-269 0-21 153 Anskaffelseskost 31.12. 2 326 522 249 064 27 811 0 2 603 396 Akk. avskrivninger 01.01. -500 157 0-13 883 6 087-507 952 Akk. nedskrivninger 01.01. -162 063-16 229 0 0-178 293 Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. 1 641 0 80 0 1 722 Akk. Av-/nedskrivninger avgang 186 171 5 500 1 587-6 087 187 171 Årets avskrivninger -46 592 0-2 729 0-49 321 Årets nedskrivninger -6 589-543 0 0-7 133 Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 2 970 330 0 0 3 300 Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger 277 0 9 0 286 Bokført verdi 31.12. 1 802 180 238 121 12 875 0 2 053 176 Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10-30 år 0-5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Eierandel/ stemmeandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 4 071 1 308 14 791 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 4 196 1 151 27 537 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 452 1 304 23 927 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 412 596 11 673 Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 17 349 2 793 28 430 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 85 988 6 406 130 705 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 1 708-137 5 621 Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 47 193 7 536 50 506 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 479-108 683 Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 27 708 4 519 41 404 Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % 17 775 2 032 33 876 Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % 2 520 1 947 0 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 7 683-599 13 347 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 1 009-14 611 1 801 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 16 092 1 798 23 970 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 18 750 1 376 21 245 NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 84 131 4 349 70 755 Sum 500 270 *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. NLI Eiendomsinvest AS spesifikasjon av bokført verdi eierandeler i andre selskaper: Datterselskap: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer o.l. Akkumulert nedskrivning 01.01.12 Årets nedskrivning/ reversering Balanseført verdi 31.12.12 Luramyrveien 51 og 53 AS 2006 23 791-9 000 0 0 14 791 Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0 0 0 27 537 Vinkelhuset V AS 2006 17 927 6 000-2 000 2 000 23 927 Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0 0 0 11 673 Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430 Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 26 722-29 000-5 000 130 705 Tangen Allè AS 2007 5 621 0 0 0 5 621 Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 0 50 506 Industriplast Eiendom AS 2007 683 1 000-1 000 0 683 Industriplast Eiendom I ANS 2007 75 279-33 876 0 0 41 404 Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) 2010 0 33 876 0 0 33 876 Industriplast Eiendom II ANS 2007 0 0 0 0 0 Industriplast Ejendom ApS 2007 147 23 200-10 000 0 13 347 NLI Halden AS 2007 43 001 17 800-55 801-3 199 1 801 NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551-16 000-4 000 23 970 NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892 0 0 21 245 NLI Raufoss AS 2007 230 95 525-28 000 3 000 70 755 Sum 435 579 213 690-141 801-7 198 500 270 *) Utfisjonert fra Industriplast Eiendom I ANS i 2010. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 13

NLI Eiendomsinvest AS har i 2012 realisert følgende eierandeler: Vederlag Inngangsverdi Gevinst / tap Revheim Eiendom AS 30 885 29 639 1 247 Frydenborg Eiendom Holding AS 81 898 85 017-3 119 Sum 112 783 114 656-1 873 Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningssted Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Malmö AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Västerås AB Sverige 100,0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS Konsernet har i 2012 realisert følgende eierandeler: Vederlag Inngangsverdi Gevinst / tap Frydenborg Eiendom Holding AS (Bergen-porteføljen) 85 000 94 586-9 586 Revheim Eiendom AS (Forus-porteføljen) * 30 879 32 466-1 586 Royal Eiendom AS og Knivsøveien 50 II AS (Halden-porteføljen) **) 78 310 86 779-8 469 Sum 194 190 213 831-19 641 *) I forbindelse med salget av Revheim Eiendom AS har NLI Eiendomsinvest AS nedbetalt ekstern lånegjeld med TNOK 46 000. **) I forbindelse med salget av Royal Eiendom AS og Knivsøveien 50 II AS er ekstern lånegjeld i NLI Halden AS nedbetalt med TNOK 64 950. 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag på oppkjøpstidspunktet Bokført EK på oppkjøpstidspunktet Merverdi på oppkjøpstidspunktet Bokført merverdi 31.12.11 Forus-porteføljen 01.12.06 100 % 154 219 19 509 134 710 84 676 Borg Logistikkbygg 15.12.06 100 % 283 417 173 116 110 301 67 188 Tangen Allè 08.01.07 100 % 56 127 15 975 40 152 34 216 Promens-porteføljen 15.01.07 100 % 75 862 13 328 62 534 29 006 Malmö 31.05.07 100 % 19 291 76 19 215 8 938 Västerås 31.05.07 100 % 4 381 76 4 304 3 935 Lidköping 12.07.07 100 % 116 633 413 116 220 0 Skara/Tibro 19.11.07 100 % 77 102 85 77 018 0 Vetlanda 07.12.07 100 % 71 978 17 617 54 361 0 NLI Raufoss AS *) 01.12.07 100 % 257 100 157 143 Raufoss Næringspark *) 01.12.07 25 % 290 892 185 289 133 473 89 181 Sum 1 150 160 425 583 752 447 317 282 All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og denne eierandelen er behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Eierandelen er konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernets andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. Note 5 Fordringer og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet 2011 2012 2012 2011 Andre kortsiktige fordringer 561 507 Andre kortsiktige fordringer 3 486 12 101 561 507 Sum 3 486 12 101 Annen kortsiktig gjeld 7 873 9 303 Annen kortsiktig gjeld 29 795 43 623 7 873 9 303 Sum 29 795 43 623 Langsiktig gjeld 676 245 0 Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år 8 223 1 296 610 100 900 713 415 Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år 1 424 962 209 245 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 777 145 713 415 Sum 1 433 185 1 505 855 Storebrand Bank ASA har stillet krav til minimum fri likviditet i NLI Eiendomsinvest AS på TNOK 20.000 og for Konsern TNOK 30.000, hvorav TNOK 20.000 av konsernets likviditet til enhver tid skal være innestående på bankkonti i Storebrand Bank ASA. Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK 392.573 pr 31.12.2012 og fra Swedbank AB på TNOK 178.503 pr 31.12.2012 har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Selskapet har i løpet av 2012 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 15

Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) 2012 2011 Langsiktige fordringer 751 669 710 579 Langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern 751 669 710 579 Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01.2012 1 552 506 453 88 721 596 727 Kapitalnedsettelse 0 0 0 0 Årets resultat 0 0-17 132-17 132 Egenkapital 31.12.2012 1 552 506 453 71 589 579 595 Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital 01.01.2012 1 552 506 453 127 476 37 763 673 244 Utgang minoritet 0 0 0-37 764-37 764 Omregningsdifferanser 0 0-1 449 0-1 449 Årets resultat 0 0-19 894 0-19 894 Egenkapital 31.12.2012 1 552 506 453 106 132 0 614 137 Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2012 Antall aksjer Eierandel STIFTELSEN UNI 134 8,38 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 % ULSMO EIENDOM AS 88 5,50 % Sum 322 20,13 % Øvrige aksjonærer (eierandel < 88 aksjer) 1 278 79,87 % Totalt antall aksjer 1 600 100,00 % Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Ulsmo Eiendom AS. Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i NLI Eiendomsinvest AS. 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet 2011 2012 2012 2011 Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler -446 553-379 212 0 0 Fordringer 116 1 141 0 0 Avsetning for forpliktelser 1 880 1 967 0 0 Gevinst- og tapskonto 628-2 621 0 0 Forskjeller i KS/ANS -19 353-14 873 35 219 48 539 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 40 323 28 018 35 219 48 539 Netto midlertidige forskjeller -422 959-365 581 Midlertidig forskjell på merverdier -52 715-53 859 23 167 26 334 Skattemessig underskudd til fremføring 42 624 67 387 58 386 74 873 Grunnlag for skattefordel i balansen -433 050-352 053 16 348 20 965 Utsatt skattefordel / utsatt skatt -121 254-98 575 0 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 118 657 85 045 16 348 20 965 Utsatt skattefordel 0 0 0 0 Utsatt skatt -2 598-13 529 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt 2012 2011 Resultat før skattekostnad -21 748 12 709 Permanente forskjeller 22 449 36 Grunnlag for årets skattekostnad 701 12 746 Avgitt skattepliktig konsernbidrag 0 11 498 Andre midlertidige resultatforskjeller 0 0 Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) 701 24 243 Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden 2012 2011 Resultat før skattekostnad -13 869 27 500 Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt -3 883 7 700 Effekt av avskrivning på merverdier 2 593 6 922 Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel 7 030-3 567 Andre permanente forskjeller 286-1 984 Skattekostnad 6 026 9 070 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 17

Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet 2011 2012 2012 2011 0 0 Betalbar skatt 122 68 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 0 0 Sum betalbar skatt 122 68-3 219 0 Skatt konsernbidrag 0 0 0 0 Skatt solgte selskaper, valutaomregning mm 16 835-9 4 202-4 616 Endring i utsatt skatt/skattefordel -10 931 9 009 983-4 616 Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) 6 026 9 070 Betalbar skatt i balansen 0 0 Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 122 68 0 0 Betalbar skatt i balansen 122 68 Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet 2011 2012 Lønnskostnader 2012 2011 0 1 247 Lønninger 1 654 359 803 880 Styrehonorar 880 803 120 493 Arbeidsgiveravgift 566 183 0 68 Pensjonskostnader og andre ytelser 179 91 923 2 688 Sum lønnskostnader 3 278 1 434 NLI Eiendomsinvest AS har ansatt daglig leder i løpet 2012. Det er etablert tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Lønns- og pensjonskostnader i konsernet knytter seg dessuten til Raufoss Næringspark ANS (konsern). Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 1 247 0 Styrehonorar 0 880 Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Daglig leder har en bonusavtale som kan gi utbetaling basert på utvikling i selskapets verdijusterte egenkapital (VEK) og/eller ved realisasjon av selskapets eiendeler. Daglig leder har en avtalt etterlønn på 6 måneder ved oppsigelse fra selskapets side. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2011 2012 Andre driftskostnader 2012 2011 180 277 Revisjonshonorar 981 1 213 3 699 3 412 Forvaltnings- og regnskapshonorar 9 005 13 183 6 037 3 704 Honorarer andre 5 977 9 010 0 131 Eiendomsdrift 5 673 13 982 0 0 Eiendomsskatt 2 979 3 843 371 168 Forsikringer 1 434 1 502 389 634 Øvrige kostnader 8 446 8 841 10 676 8 327 Sum andre driftskostnader 34 496 51 574 18 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva): Morselskapet Konsernet Lovpålagt revisjon 156 860 Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ikke-revisjonstjenester 121 121 Sum 277 981 Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskapet Morselskapet har kr 251 i innestående bundne bankinnskudd. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2011 2012 2012 2011 777 145 713 415 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 474 338 2 256 059 777 145 713 415 Sum 1 474 338 2 256 059 Det er gitt pant i følgende eiendommer Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei 105 206 114 Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad 143 354 Kortbølgen 4 303 1718 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad Kortbølgen 4 303 1249 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad 153 005 Havnegata 20 83 72 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Stjørdal 14 416 Stadionveien 15 152 1597 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand Industriveien 16 152 449 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand Brevikveien 535 3 1927 Industriplast Eiendom II ANS Moss 103 956 Tangen Allè 38 303 118 Tangen Allè KS Arendal Tangen Allè 36 303 119 Tangen Allè KS Arendal Koppholen 18 67 172 Koppholen ANS Sandnes 20 196 Luramyrveien 51 69 2223 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes Luramyrveien 53 69 2309 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes Petroleumsveien 8 15 77 Vinkelhuset IV AS Stavanger 19 278 Fabrikkveien 2 15 131 Fabrikkveien 2 AS Stavanger Fabrikkveien 2 15 180 Fabrikkveien 2 AS Stavanger Travbaneveien 1 15 656 Vinkelhuset V AS Stavanger 6 786 } } } } } 18 294 54 274 27 108 8 899 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 19

Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 og 53 AS 986 307 729 Vinkelhuset IV AS 979 792 972 Vinkelhuset V AS 979 792 999 Fabrikkveien 2 AS 882 989 852 Borg Logistikkbygg AS 989 643 320 Kiær Invest Eiendom II AS 989 643 363 Tangen Allè KS 983 494 792 Tangen Allè AS 983 494 803 Industriplast Eiendom AS 990 766 460 Industriplast Eiendom I ANS 980 582 728 Stjørdal Eiendomsinvest ANS 996 031 675 Industriplast Eiendom II ANS 990 761 124 NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i 2012. Kun refinansiert lånene i Sverigeporteføljene hos eksisterende lånegivere. Note 13 Segmentinformasjon Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter: (TNOK) 2012 2011 Norge 111 427 168 652 Sverige 87 789 82 036 Danmark 5 098 5 094 Sum 204 314 255 782 Note 14 Finansiell markedsrisiko Konsernet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Lån med flytende rente (TNOK) Låntaker Tidspunkt for låneforfall Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp 31.12.2012 NLI Eiendomsinvest AS 18.01.2017 225 000 117 125 NLI Eiendomsinvest AS 16.01.2017 390 000 336 100 NLI Eiendomsinvest AS 10.01.2017 210 000 176 190 NLI Eiendomsinvest AS 10.01.2017 84 000 84 000 NLI Fastigheter Holding AB 30.08.2017 SEK 91 700 77 592 NLI Fastigheter Vesterås AB 30.08.2017 SEK 203 000 171 768 NLI Fastigheter Malmø AB 30.08.2017 SEK 169 253 143 213 NLI Raufoss AS 04.12.2017 187 500 163 625 NLI Raufoss AS 28.02.2014 36 000 18 000 NLI Fastigheter Holding II AB 19.11.2015 SEK 263 250 178 503 Industriplast Ejendom ApS 19.12.2018 DKK 8 356 8 223 Sum 1 474 338 20 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012

Rentebytteavtaler (Renteswapper) TNOK Selskap Beløp pr 31.12.2012 Mottar Betaler Forfall NLI Eiendomsinvest AS 139 388 Flytende 4,94 % 18.01.2017 NLI Eiendomsinvest AS 233 555 Flytende 4,94 % 16.01.2017 NLI Eiendomsinvest AS 182 133 Flytende 5,01 % 09.01.2017 NLI Fastigheter Holding AB 77 592 Flytende 2,03 % 30.08.2017 NLI Fastigheter Vesterås AB 171 768 Flytende 2,03 % 30.08.2017 NLI Fastigheter Malmø AB 143 213 Flytende 2,03 % 30.08.2017 NLI Raufoss AS 115 850 Flytende 5,37 % 04.12.2017 NLI Fastigheter Holding II AB 178 503 Flytende 1,40 % 19.11.2015 Sum 1 242 001 Rentebytteavtalene har per 31. desember 2012 en negativ markedsverdi på omlag NOK 83,2 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Konsernet har totalt TNOK 1.474.338 i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 4,24 % (eks. margin 1,78 %). 84,2 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin på 6,09 % (eks. margin 3,56 %). Av konsernets gjeld på TNOK 1.474.338 er TNOK 668.003 omregnet fra SEK med kurs 85,49. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde på 4,1 år. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rentebinding. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Det er ikke inngått avtaler som reduserer denne risikoen pr 31.12.2012. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 70 mill fordelt på selskapets totalt 22 selskaper. Konsernet hadde per 31.12.2012 en likviditetsgrad på 1,88 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld til andre enn kredittinstitusjoner) og en budsjettert maginal løpende positiv kontantstrøm fra driften. Note 15 Nærstående parter Konsernet har ingen transaksjoner med nærstående parter utover med selskapene innen konsernet. NLI Eiendomsinvest AS har ett spredt eierskap og er ikke kontrollert av noen enkeltaksjonærer. Ytelser til ledende personer er omtalt i note 10. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2012 21