Planforslag til offentlig ettersyn Detaljregulering

512.1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Drammensveien 126, Skøyen/Thune Planforslag til offentlig ettersyn Detaljregulering Området foreslås omregulert til kontor med mulighet for etablering av forretning, bevertning, samt offentlig eller privat tjenesteyting (helserelaterte tjenester, treningssenter, offentlig forvaltning) i de nederste etasjene. ene. Hensikten med planen er å legge til rette for et større og mer moderne kontorbygg. Det foreslås å rive eksisterende kontorbygg og oppføre et bygg på 9, 7, 5 og 2 etasjer med %-BYA = 100% og %-BRA = 491%. All parkering legges i parkeringskjeller under terreng. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget. Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden som er oppgitt i varslingsbrev. Utarbeidet av: Arcasa arkitekter AS for Drammensveien 126 '6' 50 Bydel: Ullern Saksnummer: 201306671 Gnr./bnr.: 3/430 Dokumentnummer: 26 Dato: 03.04.2014 Basert på innsendt dokument med dato: 09.01.2014 Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro: 1315.01.01357 l3l5.0l.0l357 Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenteret: 23 49 10 00 Org.nr.: Orgnr.: 971 040 823 MVA Boks 364 Sentrum Telefaks: 23 49 10 01 0102 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no www.pbe.0s10.k0mmune.n0 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

Saksnr: 201306671-26 Side 2 av 49 INNHOLD 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET... 4 1.1 SAMMENDRAG... 4 1.2 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (FORSLAGSTILLERS ILLUSTRASJONER)... 5 1.2.1 Skisse eksisterende situasjon... 5 1.2.2 Skisse av fremtidig byplangrep... 5 1.3 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER... 6 2. FAKTADEL... 8 2.1 BAKGRUNN (FORSLAGSTILLERS TEKST)... 8 2.2 PLANSTATUS... 9 2.2.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagstillers tekst)... 9 2.3 EKSISTERENDE FORHOLD... 14 2.3.1 Forslagsstillers stedsanalyse (forslagstillers tekst)... 14 2.3.2 Tabell for tema som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt... 19 2.4 PLANFORSLAGET (FORSLAGSTILLERS TEKST)... 20 2.4.1 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst)... 25 2.4.2 Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers tekst)... 25 2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 28 2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget (forslagstillers tekst)... 28 3. MEDVIRKNING... 31 3.1 FORHÅNDSUTTALELSER... 31 3.1.1 Liste over forhåndsuttalelser... 31 3.1.2 Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer 31 4. FORSLAGSTILLERS ARGUMENTASJON... 35 4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE (FORSLAGSTILLERS TEKST)... 35 4.2 FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER... 36 SOL- OG SKYGGEDIAGRAMMER... 39 5. PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING... 42 5.1 PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING... 42 5.1.1 Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget... 42 5.1.2 Foreløpig konklusjon... 44 5.1.3 Plan- og bygningsetatens illustrasjoner... 45 6. KART OG BESTEMMELSER... 46 6.1 NEDSKALERT PLANKART... 46 6.2 REGULERINGSBESTEMMELSER... 47 7. VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN... 49

Saksnr: 201306671-26 Side 3 av 49 Trykte vedlegg 1. Forhåndsuttalelser 2. ROS-analyse Utrykte vedlegg Disse kan sees på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens nettside som vedlegg til Planforslag til offentlig ettersyn 1. Plankart i målestokk 1:500. HVORDAN LESE DOKUMENTET? Dette er et dokument som består av forslagsstillers beskrivelse av og argumentasjon for planforslaget, og Plan- og bygningsetatens vurdering. Plan- og bygningsetaten er juridisk eier av dokumentet, men der det står Forslagsstillers tekst (hovedsakelig del 2 og 4) har Plan- og bygningsetaten ikke redigert i denne. Plan- og bygningsetatens kommentarer til forslagsstillers tekst finnes i separate, tydelig merkede bokser. SAKSGANG Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet. Saken er planlagt oversendt rådhuset for politisk behandling 3 tertial 2014.

Saksnr: 201306671-26 Side 4 av 49 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET 1.1 SAMMENDRAG Planområdet består av en privat eiendom på 1831 m2 med et eksisterende kontorbygg i 9 og 3 etasjer. Eiendommen representerer innfallsporten til handel-, industri- og næringsområdet på Skøyen østfra, både med bil og kollektivt. Dagens kontorbygg har et areal på ca 6 500m². Eiendommen var tidigere en del av Thunes mekaniske verksted, og eksisterende kontorbygg ligger plassert mellom gammel industribebyggelsen og Drammensveien. Planforslaget legger til rette for riving av eksisterende bygning og oppføring av et nytt, større og mer moderne kontorbygg med mulighet for forretning, offentlig og privat tjenesteyting og bevertning i de nederste etasjene. Eksisterende tårnvolum på 9 etasjer foreslås videreført i 9 etasjer. Øvrig volum, som i dag er i 3 etasjer, foreslås oppført i henholdsvis 7, 5 og 2 etasjer. Foreslåtte byggegrenser/formålsgrenser legger til rette for et større fotavtrykk enn dagens bygg med en utvidelse av bygget mot sydvest og sydøst, og med en ny plassering og utforming av fasaden langs Drammensveien (nordøst). Byggets fasade langs Drammenveien trekkes noe tilbake slik at sikten inn mot Skøyenområdet blir bedre, samt at fortauet forbi planområdet på enkelte punkter blir bredere en i dag. Dette skaper et godt utgangspunkt for aktivitet på gateplan. Det legges imidlertid opp til en understøttet utkraging av bygget fra 3-5 etasje (arkadeløsning) over store deler av fortauet. Plan- og bygningsetaten er skeptisk til byggets volumoppbygning, og anbefaler et bygg med et renere uttrykk der tårnvolumet og øvrig volum fremstår som tydelig atskilt. Dette innebærer en mindre justering av høyder på det horisontale volumet langs Drammensveien, samt at foreslått utkraging fra 3-5 etasje (arkadeløsning) fjernes. Plan- og bygningsetaten anbefaler at foreslått arkadeløsning fjernes både av hensyn til byggets visuelle kvaliteter, samt av hensyn til utforming og bruk av fortausarealet langs Drammensveien. Planområdet har atkomst utenfor planområdet via eksisterende avkjørsel til Thuneområdet. Innkjøring til underjordisk parkeringskjeller vil være fra byggets baksiden, sydøst i planområdet. All bilparkering og det meste av sykkelparkeringen legges i underjordisk parkeringskjeller.

Saksnr: 201306671-26 Side 5 av 49 1.2 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (forslagstillers illustrasjoner) 1.2.1 Skisse eksisterende situasjon Regulert fortau i eksisterende situasjon (gult) 1.2.2 Skisse av fremtidig byplangrep Regulert fortau gult (Det er i tillegg fortau under arkaden ).

Saksnr: 201306671-26 Side 6 av 49 1.3 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagsstiller: DRAMMENSVEIEN 126 TO AS, Postboks 515 Skøyen Org. nr. 995 652 439 Tlf 22 12 25 50, Marianne.tvenge@fram.no Fagkyndig: Eieropplysninger Gnr. 3 bnr.430 ARCASA arkitekter AS, Sagveien 23C III, 0459 OSLO Tlf 22 71 70 70, Eivind@arcasa.no Eier: Drammensveien 126 TO AS Arealstørrelse planområde Planområdet/tomtestørrelse totalt: 1 831,0 m² Areal for hvert formål: Forretning/kontor/tjenesteyting/bevertning 1 280,5 m² Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål - Kombinert bebyggelse og anleggsformål, fortau. 318,9 m² Fortau 231,6 m² Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BRA=9 000 m² Under terreng: BRA= ca 2 000 m² Arealstørrelse eksisterende bebyggelse som opprettholdes Over terreng: BRA=00 m² Under terreng: BRA=00 m² Utnyttelse m. m. Bebygd areal BYA= ca. 1599 m² Prosent bebygd areal % - BYA= 100 %, Bruksareal bolig BRA=00 m² Bruksareal næring BRA= ca. 9 000 m² Prosent bruksareal % - BRA= 491 % eksklusiv areal under terreng Parkering Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. I henhold til gjeldende norm (mellom min. og maks) innebærer dette anslagsvis: Plasser for bilparkering under terreng: 40-45 stk. Plasser for bilparkering på terreng: 0 stk. Plasser for sykkelparkering under terreng:: ca. 50 stk. Plasser for sykkelparkering på terreng: 10 stk.

Saksnr: 201306671-26 Side 7 av 49 Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens 12-10 første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.09.2013 i Aftenposten og på http://www.aftenposten.no/kunngjoringer/.

Saksnr: 201306671-26 Side 8 av 49 2. FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN (forslagstillers tekst) Thunes mekaniske verksted ble startet i liten skala i 1852 av Halvor Thune. Rundt 1900 flyttet bedriften til Skøyen (Gnr.3/Bnr.29). I løpet av det første tiåret av 1900-tallet klarte Thune sammen med Hamar Jernstøberi og Mekaniske Verksted og bli de viktigste leverandørene av lokomotiver til norske jernbaner. Grunnet vanskelige fundamenteringsforhold (bløt leire ned til fjell) ble forslaget delt i to deler, et høyhus i ni etasjer og en 2-etasjers fløybygning. Som fremtidig utvidelse var antydet en forlengelse av fløybygningen og ved dennes avslutning en ny 7-etasjers kontorbygning. Byplanrådet vedtok enstemmig at blokkene kunne oppføres til henholdsvis syv og ni etasjer i 1954. Mellombygget ble også godkjent. Eksisterende bygning på eiendommen, på ni og tre etasjer, ble bygd i 1955-60. Dette er gjeldende bebyggelsesplanen for eiendommen 3/430 som også gjelder for en del av gnr.3, bnr.29+35, Drammensveien 124-130, vedtatt av Oslo Byplanråd. Den eksisterende bygningsmassen i Drammensveien 126 tilfredsstiller ikke dagens krav og forventninger til arbeidsmiljø og miljøriktige løsninger. Forslagstiller ønsker derfor å rive eksisterende bygg og oppføre et tidsmessig forretnings og kontorbygg med økte etasjehøyder som muliggjør fremføring og installasjon av tekniske anlegg som sikrer gjennomføring av forslagstillers høye miljøambisjoner for bygget. Det legges til rette for fleksible og tidsmessige kontorformer som muliggjør kombinasjoner av åpne og lukkede løsninger. - Bestilling av oppstartsmøte for planområdet ble behandlet i Planforum 12.06.2013. - 18.06.2013, Byantikvaren uttalte at de er særlig interessert i høyde på ny plan, pga. at det er knyttet kulturminneinteresser til naboeiendommen 3/29. - Oppstartsmøte ble avhold den 28.06.2013, kl.10.00 hos Plan- og bygningsetaten. PBEs kommentarer var: PBE fastholdte at det må tas hensyn til eksisterende fortausregulering ved etablering av nybygg. PBE ønsket ikke å gi noen endelige føringer på maksimum høyder. Det må foretas en vurdering av høyde både i forhold til bevaringsverdig nabobebyggelse og bebyggelsen for øvrig på Skøyen. Etablering av møteplasser i tilknytning til gateløpet bør innarbeides i prosjektet. Videre bør tilbaketrekking fra fortau og nedtrapping mot nabobebyggelse i større grad innarbeides i prosjektet. Det ble bedt om at det innsendes oppriss av bebyggelsen langs Drammensveien. - Første dialogmøte ble avhold 20.08.2013 PBE var positive til en arkadeløsning på nord- og østsiden av kontorbygget ved fortau, men ønsket en ny vurdering av bredden på arkaden. PBE ønsket videre bearbeiding av sørfasaden i den videre prosess. PBE ønsket at forslagsstiller vurderer å gi markeringsbygget sin østfasade et mer vertikalt preg. Det ble bedt av forslagsstiller å vurdere å tilbaketrekke to etasjer (6. og 7. etg.) ved Drammensveien. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Gjeldende bebyggelsesplan fra 1955 legger til rette for et tårnvolum på 9 etasjer og et lavere volum på 2 etasjer. Del av bygget som opprinnelig var planlagt i 7 etasjer ligger utenfor planområdet, og ble aldri oppført. Del av bygningen på 7 etasjer var planlagt oppført der innkjøringen til området med to vaktstuer fra begynnelsen av 1900-tallet står plassert. Arealet ble omregulert i 1972 og vaktstuene står oppført på Byantikvarens gule liste og anses å ha høy bevaringsverdi. Bebyggelsesplanen fra 1955 overstyres av KDP Skøyen fra 1994 som forutsetter bebyggelse i 5 etasjer + tilbaketrukket 6. etasje,

Saksnr: 201306671-26 Side 9 av 49 jf. plan- og bygningsloven 1-5 annet ledd. Forslagstiller har endret utforming og plassering av bygget mot Drammensveien underveis i planprosessen. Plan- og bygningsetaten har gitt signaler om at bygget må trekkes tilbake fra regulert fortau slik at det kan legges til rette for møteplasser og ønsket aktivitet på gateplan. Forslagstiller foreslo opprinnelig å plassere deler av bygget på eksisterende fortau. Sett i lys av dette har Plan- og bygningsetaten uttalt at arkade kan være en god løsning for å sikre ønsket aktivitet på gateplan og åpenhet mot bevaringsverdig bebyggelse i vest. Etaten har imidlertid vært skeptisk til foreslått utforming av arkade. Videre har etaten vært tydelige på at etatens endelige vurdering vil foreligge ved offentlig ettersyn. 2.2 PLANSTATUS 2.2.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagstillers tekst) Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (RPR ATP 1993) Overordnet samordning av utbyggingsmønstre og transportsystemer med miljøvennlig transport som grunnlag. I tillegg til virksomhet som direkte henvender seg til de reisende, bør forretninger, kontorer og boliger lokaliseres på og ved knutepunkt for å bygge opp under offentlig transport og å redusere det samlede transportbehovet. Planområdet ligger med kort avstand til Skøyen stasjon og er derfor i samsvar med RPR ATP. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan 2009 og Arealstrategikartet til kommuneplan 2008 Planområdet som allsidig bymiljø med stor andel boliger og område for knutepunktutvikling med blandet arealbruk. Oslo skal tilrettelegge for et konsentrert og knutepunktbasert utbyggingsmønster, og forsterke den multifunksjonelle byen, danne levende bymiljøer og gode lokalmiljøer. Planforslag er i samsvar med Kommuneplanens arealdel 2009 og KP 2008. Kommunedelplan Skøyen KDP 9/1, Vedtatt av bystyret april 1988 (KDP1). Bystyret vedtok juni 1994 en revisjon av denne (KDP9) Planområdet ligger i Sone C og Område 3 Monier Thune, og er avsatt til forretning, kontor, lager og industri. Generelle bestemmelser for Sone C: - Tilbaketrukne etasjer skal utformes slik at de ikke synes fra motstående fortau (maks 15 m fra bygningens fasade). - Parkeringskravet skal følge gjeldende normer for Oslo kommune (indre by), men minimum halvparten av p-plassene skal være i parkeringshus eller kjeller.

Saksnr: 201306671-26 Side 10 av 49 KDP9/1- kartet viser områder 1-17. Område 3 Monier Thune: Det er et mål at eksisterende og ny bebyggelse forsterker de tilgrensende offentlige områder/plassdannelser. Retningslinjer: Mot Drammensveien bør bebyggelse utformes/bearbeides slik at den henvender seg med aktiviteter på gateplan som stimulerer til gateliv på en positiv måte. På Thuneområdet bør ett hvert nybygg forholde seg til eksisterende bygningsstruktur og byggehøyde. Bestemmelse: Byggehøyde for nybygg skal ikke overskride 5 (+1 tilbaketrukket) etasjer. For område Monier/Thune skal ny bebyggelse i hovedsak oppføres med materialer som er brukt i den eldre industribebyggelsen, herunder teglstein, pusset tegl eller betong. Planforslag er i hovedsak i samsvar med KDP 9/1, men avviker vedr. etasjeantall, i likhet med flere nylig vedtatte reguleringsplaner innenfor området som omhandles i KDP 9/1. Byøkologisk program 2011-2026, Vedtatt av bystyret 23. mars 2011 Oslo skal redusere støy, luftforurensning og klimagassutslipp, ha et miljøeffektivt transportsystem og en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom. Oslo skal fremme en miljøeffektiv byutvikling i samsvar med byøkologiske prinsipper. Som strategi og tiltak foreslår planen at næringsutvikling og boligbygging skal, i samsvar med Kommuneplanen, skje ved fortetting innenfor byggesonen og i tilknytning til knutepunkter på kollektivtransportnettet. Indikator: Andel nybygging på tidligere arealer for industri, havn og samferdsel. Planforslaget er i samsvar med programmet.

Saksnr: 201306671-26 Side 11 av 49 Høyhusutredningen I Oslo-sammenheng har høyhus ofte blitt definert som bygninger over tolv etasjer, med en vurdering av tilleggshøyde i forhold til den omkringliggende bebyggelses struktur. Høyhusutredningen ser på ytre by som mindre egnet for høyhus, en sentral lokalisering synes mer riktig. Planområdet ligger i ytre by og er derfor i samsvar med utredningen. Høyder og avtrapping mot omkringliggende bebyggelse er vurdert ut ifra fjernvirkning og forholdet til omkringliggende bebyggelse. KDP 17 Torg og møteplasser Planområdet er avsatt til område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling. For utbygging som omfatter inntil 20 000 m2 BRA kan kommunen i reguleringsplan, bebyggelsesplan eller søknad om rammetillatelse be om tilrettelegging for torg/møteplass dersom terreng-, naturforhold, trafikkbarrierer eller andre stedlige forhold tilsier dette. Det er i planen vist gangtrasé for overordnet forbindelse sydøst i planområdet. Drammensveien er avsatt til strøksgate eller annen gate som skal tilrettelegges som møteplass forbi planområdet. Første etasje i bebyggelse ved strøksgate bør ha publikumsrettede funksjoner med atkomst og fasadeutforming som primært henvender seg mot gaten. Planforslaget foreslår torg, fortau i form av arkade og bebyggelsen trekkes tilbake i de to nederste etasjene på nordsiden av planområdet ved Drammensveien og er dermed i samsvar med KDP 17. Det nye prosjektet åpner også fasadene inn mot Thuneområdet for å gi økte kvaliteter og publikumsrettede funksjoner mot det bevaringsverdige næringsområdet. Forslag til ny grøntplan Grøntplan er en tematisk kommunedelplan som omhandler den blågrønne strukturen innenfor Oslos byggesone. Hensikten med planen er å bevare og videreutvikle byens blågrønne struktur i en situasjon med sterk befolkningsvekst og fortetting. Arealer langs kommunikasjonsårer behandles som overordnet sett viktige og potensielt positive områder for opplevelse av en grønn by. Prinsipptrase/turvei fra Frognerparken til Bygdøy er foreslått langs grøntdrag øst for planområdet. Planforslaget er i samsvar med grøntplanen ved at det tilrettelegges for gangpassasje øst for bygningen.

Saksnr: 201306671-26 Side 12 av 49 Parkeringsnormer for næring og offentlige formål i Oslo, vedtatt 17.03.2004 Følgende bilplasser gis som veiledende norm: Virksomhet P-formål Den tette byen min. maks. Den åpne byen min. maks. Forretning/Detaljhandel Ppl/1000 m² 9-15 13-35 Kontor Ppl/1000 m² 2-7 7-18 Planområdet ligger i innenfor knutepunktet Skøyen, tett by. Antall p-plasser i planforslaget er basert på parkeringsnormer for næring og offentlige formål i Oslo. Gjeldende regulering Kontor/forretning, Bebyggelsesplan S-597, 5.4.55 (se takoppbygg Vedt. 4.5.56 og utvidelse mot reg.linje Vedt. 18.12.59.), S-3398, og S-1803, 21.12.72 Gjeldende regulering. Kilde: PBE Pågående planarbeid Pågående arbeid med både overordnede planer og detaljreguleringer i nærområdet: - Sak 201005792 - Drammensveien 118 Detaljregulering. Foreligger komplett planforslag. Regulert gang-/og sykkelveiforbindelse i S- 3193 foreslås videreført. - Sak 200202365 - Vestkorridoren - E18 Lysaker - Framnes Kommunedelplan Skøyenområdet analyse og studier Dark arkitekter og ADEPT har på oppdrag for bydel Ullern utarbeidet en mulighetsstudie for Skøyenområdet.

Saksnr: 201306671-26 Side 13 av 49 Mulighetsstudien skal gjennom å påvise eksisterende kvaliteter og potensial for utbygging i området i og rundt Skøyen gi en ramme for fremtidig byutvikling. Planen peker på eksisterende bebyggelsesstruktur som utgangspunkt for gode urbane kvaliteter. Planer peker videre på viktigheten av gode parker og møteplasser samt identitetsskapende elementer og program. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Kommuneplan 2009 består av gjeldende reguleringer, og ethvert planforslag vil derfor formelt sett innebære en endring av kommuneplanens arealdel. Byrådets utkast til ny kommuneplan, Oslo mot 2030, ble lagt ut til offentlig ettersyn 12.02.2014. I henhold til 3.1 Plankrav skal det foreligge godkjent områderegulering før utbygging tillates på Skøyen. Drammensveien 126 ligger innenfor dette området. Målet er å blant annet å sikre bymessig utforming av området, gjennom høy tetthet og arkitektonisk kvalitet, finmasket gate- og byromsstruktur, variert arealbruk, utadrettede funksjoner i første etasje i sentrale gater/byrom, gode solfylte byrom og integrering av viktige eksisterende stedskvaliteter, jf. kommuneplanens 11.2. Fram til ev. ny plan er vedtatt, er det Kommunedelplan for Skøyen, vedtatt 08.06.1994, som gjelder med egne bestemmelser og retningslinjer for området. X Utsnitt av plankart, utkast til ny kommuneplan Vedrørende gjeldende regulering. Deler av planområdet er regulert til fortau i S-3389, vedtatt 07.08.2009. I henhold til reguleringsbestemmelsenes 5 skal det anlegges tosidige tretrekker langs Drammensveien 126. Planforslaget vil bli vurdert opp mot overordnede føringer i kap. 5.

Saksnr: 201306671-26 Side 14 av 49 2.3 EKSISTERENDE FORHOLD 2.3.1 Forslagsstillers stedsanalyse (forslagstillers tekst) Planområdet ligger ved Drammensveien i Bydel Ullern. Tomtearealet er 1831 m² og regulert til kontor/forretning, fortau og gangveg. Den er del av tomten til Thunes Mekaniske verksted på Skøyen. Eiendommen representerer innfallsporten til handel-, industri- og næringsområdet på Skøyen østfra, både med bil og kollektivt. Dagens kontorbygg har et areal på ca 6 500m². (basert på tomteeiers opplysninger). Drammensveien er viktigste kommunikasjonsåren for planområdet som ligger nord for eiendommen. Området betjenes av kollektivtransport som flere busslinjer og trikkelinje 13, med avgang hvert 7. minutt, i Drammensveien og med Thune som nærmeste holdeplass. Det er kort avstand til Thune trikkeholdeplass, ca. 80 meter. Skøyen togstasjon er nærmeste knutepunkt til planområdet og ligger kun 650 m langt unna i vest, 9 minutter å gå. En bussreise til Skøyen togstasjon tar kun 3 minutter, direkte avgang fra Thune, buss linje 20 eller 31. Det finnes varierte servicetilbud som diverse butikker, post, bank, legekontor, tannlegeklinikk, frisør og osv. i umiddelbar nærhet. I tillegg finnes det mange næringsbygg i nærområdet. Bybilde og gatenett ved planområdet

Saksnr: 201306671-26 Side 15 av 49 Nabolaget ved planområdet Hensynssoner og båndleggingssoner Planområdet ligger ved det gamle industriområdet Thunes mekaniske verksted. Kjelesmia på Thunes mekaniske verksted huser i dag bl.a. møbelbutikk og kontorer. Deler av Thune som vender ut mot Drammensveien er verkstedlokalene. De huser i dag bl.a. kontorer og butikklokaler. To naboeiendommer til planområdet ligger på Byantikvarens gule liste: - Drammensveien 128 (3/430); art: vaktstue og portstue - Drammensveien 130 (3/29); art: kontor, verksted, vaktstue, port og portal Kulturminner på begge eiendommene er tegnet av Thune, J.K. & E. Thürmer og Olsen, H. og ble bygd på begynnelsen av 1900-tallet. Disse har vernestatus som bevaringsverdig. Det finnes ikke naturmangfold på eiendommen. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer De sentrale delene av Skøyen ligger på en flate med grønt landskap mot nord og syd. Planområdet er plassert mellom eldre bevaringsverdige villaer og grøntdrag i øst og gammel bevaringsverdig industribebyggelse i 2-3 etasjer i syd og vest. Planområdet ligger i ytterkanten av område avsatt til forretning og kontor i KDP for Skøyen og utviklingsområde med krav om felles planlegging i utkast til ny kommuneplan.

Saksnr: 201306671-26 Side 16 av 49 5 etasjer mot vei Ny bebyggelse, 4 etasjer mot vei Gamle villaer i Madserud alle, regulert til bevaring Thune mekaniske verksted, Gul liste, 1-3 etasjer X Skråfoto fra syd Ny bebyggelse på nordsiden av Drammensveien er oppført med fire etasjer mot veien og seks etasjer i volum trukket godt tilbake fra veien. Eksisterende bygg i Drammensveien 126 er oppført med et volum på 9 og 3 etasjer, dvs. at deler av bygget er oppført med en etasje mer enn det som er angitt som maksimum høyde i bebyggelseplan.

Saksnr: 201306671-26 Side 17 av 49 Skråfoto fra nordøst grøntdrag med planlagt gang- og sykkelveiforbindelse, samt trerekke langs Drammensveien Det er opparbeidet gangsti langs Frognerelven og ned gjennom grøntdraget til Drammenveien. Gangforbindelsen anses som sikret videre ned til Karenslyst alle i S-3193og S-3432. Det vises til forslag til detaljregulering oversendt politisk behandling, saksnr. 201005792, der gang- og sykkelforbindelsen foreslås videreført. Forbindelsen syd for Drammenveien er ikke opparbeidet. Deler av eksisterende bygg (tårnvolum på 9 etasjer) i Drammensveien 126 er plassert på areal regulert til fortau. Det er ikke plantet trerekke på fortau langs denne delen av bygget, slik som reguleringen krever, da det ikke er plass til dette. Deler av volum på 3 etasjer er i dag trukket noe tilbake fra kant regulert fortau, og det er plantet trær langs denne delen av Drammensveien 126.

Saksnr: 201306671-26 Side 18 av 49 Foto tatt fra Drammensveien retning mot sentrum/bygdøy Alle Foto tatt fra Drammensveien retning mot Skøyen Området rundt planområdet har et grønt preg og en bebyggelse med høyder i tråd med KDP for Skøyen. Eksisterende bygning med sitt tårnvolum skiller seg ut og sperrer sikten mot sjøen og det sentrale Skøyen.

Saksnr: 201306671-26 Side 19 av 49 2.3.2 Tabell for tema som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt Tema Naturmangfold Flom Geotekniske forhold Kulturminner Miljøforhold Teknisk infrastruktur Offentlig ettersyn Gir ikke premisser Gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Politisk behandling Kort utkvittering eller henvisning til hvor omtales Det er ikke registrert naturmangfold innenfor planområdet i kommunens kartdatabase. Det er registrert naturtyper på nordsiden av Drammensveien Planforslaget medfører imidlertid ingen forringelse av denne naturtypen. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering, vil ikke gjennomføring av planen medføre at forvaltningsmålene i nml 4 og 5 fravikes. Det er ikke registrert fare for flom i eller i nærhet til planområdet i kommunens kartdatabase. Planområdet ligger under marin grense og det kan derfor være marin leire i området. ROSanalysen har avdekket at det er ustabilitet i grunnen. Eksisterende bebyggelse som skal rives har ikke bevaringsverdi. Det er knyttet kulturminneinteresser til naboeiendommen 3/29, og bebyggelsen er registrert på Byantikvarens gule liste. På nordsiden av Drammenveien ligger det eldre villabebyggelse regulert til spesialområde bevaring. Det foreligger ikke uttalelse fra Byantikvaren knyttet til arkeologisk registrering av planområdet. Planlagt tiltak ligger i rød og gul støysone. Det kan være forurensning i grunnen som avdekkes i forbindelse med utgraving av parkeringskjeller. Det kan være høye forekomster av radon innenfor planområdet. Det ligger en hovedledning (avløpsledning) langs Drammensveien, jf. uttalelse fra

Saksnr: 201306671-26 Side 20 av 49 Barn og unges interesser Virksomhetsfare Gir ikke premisser Gir ikke premisser Vann- og avløpsetaten. Planforslaget bygger ikke ned eksisterende lekearealer. Det er ikke registrert virksomhetsfare i nærheten av planområdet i kommunens kartdatabase. 2.4 PLANFORSLAGET (forslagstillers tekst) Planforslaget består av et kontorbygg på 9 etasjer. Dette forårsaker riving av eksisterende bygningsmasse. Forslaget vil ha maksimalt etasjetall på ni etasjer, som tidligere, men den totale byggehøyden vil øke på grunn av behov for økt høyde pr. etasje for framføring av nødvendig infrastruktur i forhold til nye tekniske krav og miljøtilpasninger. Nytt bygg er tilpasset omkringliggende bebyggelse i området og består av tre deler, på henholdsvis 2, 5+2 (inntrukket) og 9 etasjer. I sokkelen trekkes bebyggelsen inn, med et bredt fortausareal delvis under arkade langs Drammensveien. Mot de gamle portnerhusene dannes en ny og fri plass som korresponder med plassen på den andre siden av Drammensveien. Passasjen på østsiden ned mot Thune forsterkes i form av en egen arkade, og førsteetasjen mot Thune-området åpnes opp for å bedre miljøet og gi positiv aktivitet til området. Nordfasaden langs Drammensveien utformes med et horisontalt preg. Øst- og nord fasaden av markeringsbygget utformes mer vertikalt. Utforming av nytt kontorbygg

Saksnr: 201306671-26 Side 21 av 49 Høydemessig forankring i området Tiltaket vil også medføre økt utnyttelse av tomten. Foruten kontor, kan deler av første og annen etasje av det nye bygget benyttes til forretning og bevertning. 1., 2., og 3. etasje kan benyttes til offentlig eller privat tjenesteyting herunder private/offentlige helserelaterte tjenester, treningssenter, offentlig forvaltning. Fra 4. et. og oppover tillates bare kontorformål.

Saksnr: 201306671-26 Side 22 av 49 Perspektiv, Drammensveien fra sørøst mot nordvest Perspektiv, Drammensveien fra nordvest mot sørøst

Saksnr: 201306671-26 Side 23 av 49 Perspektiv viser bak fasaden, fra sør mot nordøst Plan 1. og 2. et.

Saksnr: 201306671-26 Side 24 av 49 Plan 3., 4. og 5. et. Plan 6. og 7. et. Plan 8. og 9. et.

Saksnr: 201306671-26 Side 25 av 49 2.4.1 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst) Det legges til rette for et nytt kontorbygg på eiendommen. Maks. antall etasjer på eiendommen er i tråd med eksisterende bebyggelse 9 etasjer, men det nye bygget vil forholde seg til nabobebyggelse med en etappevis høydeøkning med 2, 5, 7 og 9 etasjer. Høyeste delen av nytt bygg med 9 etasjer vil utgjøre et fondmotiv, sett fra Madserud allé og markerer innfallsporten til Skøyenområdet. Totalt BRA ligger på 9 000 m². Deler av tomten på nordsiden som ligger ved Drammensveien og østlige delen av tomten reguleres til fortau. Formålsgrense trekkes inn slik at fortauet går ubrutt under en arkade og knyttes mot en passasje ned mot Thune. Området her reguleres til angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål - Kombinert bebyggelse og anleggsformål og fortau. Eksisterende privatiserte uteareal gjøres offentlig mer tilgjengelig, ved fjerning av trapp og repos, samt tilbaketrekking av bebyggelsen. Foreslåtte prosjekt forholder seg bedre til bevaringsverdig bebyggelse enn dagens bygg ved at bebyggelsen trekkes inn og senkes til 2 etasjer mot den nærmeste portnerbygningen. Forslag til ny regulering 2.4.2 Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers tekst) Bruk Eiendommen foreslås regulert til Bebyggelse og anlegg Kombinert bebyggelse og anleggsformål Forretning/ kontor/ bevertning/ bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting herunder private/offentlige helserelaterte tjenester, offentlig forvaltning.

Saksnr: 201306671-26 Side 26 av 49 Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål - Kombinert bebyggelse og anleggsformål, fortau. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur fortau. Under bakken bestemmelsesgrenser for parkering. Utforming Det nye bygget er delt i 4 deler. Første delen er i to etasjer og forholder seg til høyde til portnerbebyggelsen på vestsiden. Andre og tredje delen er på henholdsvis 5 og 7 etasjer og forholder seg til høyde på nærliggende nabobebyggelser i nærmiljøet. Den fjerde delen er et markeringsbygg som forholder seg til punkthuset på Skøyen. I tillegg utgjør høyhuset et fondmotiv fra Madserud allé. Første delen er inntrukket fra fasadelivet over, slik at det skapes tilstrekkelig bredde på fortau/torg foran bygget og en god høydemessig kobling til portnerbebyggelsen på vestsiden av tomten. For en markering av inngangspartier tillates utsmykning og baldakin som, i den grad de regnes som byggverk, kan gå noe utenfor byggegrenser og formålsgrenser. Uteoppholdsarealer og utomhusplan Det meste av tomten vil bli bebygget. Fortau/torgområdet gis en oppgradert utførelse når det gjelder belysning, belegning og beplantning. Ved rammesøknad vil dette spesifiseres nærmere Trafikkforhold Drammensveien ligger på nordsiden av eiendommen og anses som hoved adkomst med bil for tomten, som i dag. Planområdet har god offentlig transport dekning med trikk og buss i Drammensveien. Gang- og sykkelveien på Drammensveien er nærmeste gang- og sykkelvei til planområdet, og dette sykkelnettet er koblet på hovedsykkelnettet i hovedstaden. Parkering foreslås under bakken. Nedkjøringsrampe eller port til underjordisk parkeringsanlegget er foreslått fra baksiden, inn mot Thuneområdet. Ifølge parkeringsnormer for næring og offentlig formål i Oslo, vedtatt 17.03.2004 ligger planområdet i knutepunktet Skøyen. Normer for ulike formål i planen er: Virksomhet P-formål Den tette byen Forretning/Detaljhandel Ppl/1000 m² 9-15 Kontor Ppl/1000 m² 2-7 Til sammen, i forhold middels norm: ca. 40-45 p-plasser Miljøfaglige forhold (overvannshåndtering, støy, fjernvarme, miljøoppfølgingsprogram osv.) Overvann og takvann fra planområdet skal fordrøyes. Eiendommen ligger i rød støysone. Tiltak innefor området som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til enhver tid gjeldene retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet ROS analyse for planområdet i forbindelse med detaljregulering for Drammensveien 126 A. Analysen baserer seg på følgende relevante veiledninger: - Veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser (1994), - Systematisk samfunnssikkerhets- og beredskapsarbeid i kommunene (2001)

Saksnr: 201306671-26 Side 27 av 49 - Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Kartlegging av risiko og sårbarhet (revidert utgave desember 2011) DSB. Det er identifisert 13 uønskede farer og hendelser: Geoteknisk ustabilitet Radongass i grunn Skader ved forventet havstigning Kulturminner Hendelser på nærliggende industri Hendelser på vei Hendelser med sporvogn (trikk) Farer for myke trafikanter Forurenset grunn Støy Sabotasje/-terrormål i nærheten av planområdet Brannvann Tilgjengelighet for rednings- og slukkemannskap Hendelser i anleggsperioden Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Opparbeidelsen av fortau og gangareal forventes knyttet til planen som et rekkefølgekrav. Dokumentasjonskrav Vann- og avløpskart er innhentet fra Vann- og avløpsetaten og uttalelse fra Bymiljøetaten er innhentet, se vedlagte dokumenter. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Høyder og plassering av bebyggelse er fastsatt ved formålsgrenser, byggegrenser og kotehøyder på plankartet. Kjelleretasje kan plasseres under hele planområdet/eiendommen, dvs. under offentlig fortau. Bymiljøetaten bes uttale seg til dette. Det stilles ingen krav til utearealer i planen. Transparent rekkverk tillates inntil 1,2 meter over maksimum høyde slik at det kan anlegges takterrass(er). Kjøreatkomst til planområdet ligger utenfor planområdet og må sikres gjennom tinglyst avtale. Tinglyst avtale må foreligge før saken sendes til politisk behandling. Overvann og takvann fra planområdet skal fordrøyes lokalt og det gis anledning til at fordrøyning kan skje utenfor planområdet. Vann- og avløpsetaten bes uttale seg til dette. ROS-analysen har avdekket at det er ustabile grunnforhold. Det stilles krav om at geoteknisk prosjektering skal være ferdig før rammetillatelse. Krav om obligatorisk uavhengig kontroll av geoteknikk er sikret i SAK10 14-2, og følges opp i byggesak.

Saksnr: 201306671-26 Side 28 av 49 2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget (forslagstillers tekst) Overordnede planer og mål Planforslaget utformes slik at det oppfyller overordnede planer, intensjoner og mål for området. Stedsutvikling Det antas at forslaget vil gi en positiv virkning både i eget område og for nærliggende miljø/byrom. Forslaget bidrar til videre stedsutvikling, med vekt på oppgradering av bybilde og gaterom. Eiendommen utgjør et viktig punkt på Skøyen med variert bruk. Barn og unges interesser Oppgradering av fortau i planområdet med hensyn til tilstrekkelig areal for gående, vil være positivt for både barn og unge. Bedret belysning vil også være grunnleggende for større grad av trygghet og sosial kontroll. Landskap Det eksisterer ikke noe vegetasjon eller naturtype på eiendommen i dag, bortsett fra løvtrær langs Drammensveien. Det tas sikte på å beholde eller erstatte løvtrærne langs gaten. Trafikkforhold Trafikkmessige konsekvenser som følge av utbygging av eiendommen med et nytt kontorbygg vil ikke endre den lokale trafikkbelastningen ved Drammensveien. Beliggenhet nær Skøyen vil kunne tilrettelegges for bruk av kollektivtransport som i dag, samt langt bedre fasiliteter for syklende. Estetikk og byggeskikk Forslaget viderefører eiendommens markerte posisjon når man nærmer seg Skøyen fra øst, via Drammensveien. Et tidsmessig bygg med nye og lyse materialer i fasader bringer nytt liv i nærmiljøets og gatemiljøets bybilde. Kulturminner Forslaget vil forholde seg til den bevaringsverdige portnerbebyggelsen på vestsiden ved at bebyggelsen trekkes tilbake og frigjør bebyggelsen slik at den får en ny plass i gaterommet. Bebyggelsen trekkes tilbake og trappes ned til 2 etasjer, til forskjell fra eksisterende 3 etasjer, mot portnerboligen for å gi større eksponering av den bevaringsverdige bebyggelsen. Sosial infrastruktur Planforslaget legger til rette for å etablere mer attraktiv møteplass langs Drammensveien for ulike aldersgrupper, samt åpning av fasadene mot Thuneområdet. Dette oppnås med arkade langs Drammensveien, oppgradering av fortau og etablering av torg foran portnerbebyggelsen som et viktig byrom. Teknisk infrastruktur Planforslaget medfører behov for oppgradering eller endringer av teknisk infrastruktur innenfor planområde, men vil sannsynligvis ikke gi konsekvenser utover planområdet.

Saksnr: 201306671-26 Side 29 av 49 Overvannshåndtering Hele planområdet vil bli bebygget under og over bakken. Kjellernivå ligger ca på havnivå. Lokal overvannshåndtering vil være å fordrøye overvann og takvann før det slippes ut, pumpes ut på det kommunale nettet. Fordrøying gjøres ved bruk av grønne tak og fordrøyingsmagasin under bakken. Universell utforming Hele anlegget inkludert uteareler skal tilrettelegge for bevegelses- og orienteringshemmede med universell utforming ihht. TEK 10. Det nye kontor bygget skal være tilgjengelig for funksjonshemmede og tilpasses bevegelses- orienterings- og miljøhemmede. Naturmangfold Det er ikke registrert biologisk mangfold innenfor planområdet. Natur- og ressursgrunnlaget Ikke aktuelt for denne eiendommen. Miljøfaglige forhold Planen og utbygging av eiendommen vil medføre et bedre lokalt gatemiljø. Bygget i seg selv planlegges som et moderne kontorbygg med høye miljøambisjoner med blant annet krav til energieffektivitet, grønne tak og gode løsninger i forhold til materialbruk og øvrig teknisk infrastruktur. Risiko- og sårbarhet ROS- analysen peker på aktsomhetsområder knyttet til riving av eksisterende bygg, utkjøring fra Thune området og usikkerhet knyttet til grunnforhold. Økonomiske konsekvenser Utbygging av nytt kontorbygg på eiendommen medfører positive konsekvenser for økonomiske vilkår for privat sektor, med etablering av nye virksomheter og forretninger, både lokalt og regionalt. Juridiske forhold Ingen kjente. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Overordene planer og mål Det foreligger ingen områdeplan for Skøyen, jf. forslag til ny kommuneplan, og det er KDP Skøyen som fortsatt gjelder. Forslaget er ikke i tråd med KDP Skøyen. Stedsutvikling Plan- og bygningsetaten er ikke umiddelbart enig i at forslaget vil gi en positiv virkning både i eget område og for nærliggende miljø/byrom. Dette begrunnes nærmere under punkt 5. Landskap Foreslått formålsgrense legger til rette for en bygning med arkade som vil komme i konflikt med regulert og eksisterende trerekke langs Drammensveien. Illustrasjonen på s. 21 er misvisende da det ikke vil være plass til trerekke på fortauet langs med bygningen. Kulturminner Byantikvaren bes uttale seg til dette.

Saksnr: 201306671-26 Side 30 av 49 Sosial infrastruktur Formålsgrensene legger til rette en bygning som er godt trukket tilbake fra fortau slik at det kan etableres møteplasser langs Drammensveien 126. Dette kan også oppnås uten at det legges til rette for utkraging av bygningen fra 3-5 etasje (arkade). Miljøfaglige forhold De høye miljøambisjonene i prosjektet er ikke sikret i reguleringsbestemmelsene.

Saksnr: 201306671-26 Side 31 av 49 3. MEDVIRKNING 3.1 FORHÅNDSUTTALELSER Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. 3.1.1 Liste over forhåndsuttalelser 1. Bydel Ullern 06.11.2013 2. Byantikvaren 18.06.2013 3. Bymiljøetaten 30.09.2013 4. Brann- og redningsetaten 30.09.2013 5. Eiendoms- og byfornyelsesetaten 26.09.2013 6. Renovasjonsetaten 20.09.2013 7. Vann- og avløpsetaten 03.10.2013 8. Skøyen Vel 02.10.2013 9. Christiania Revisjon 12.09.2013 10. NKP AS 22.09.2013 3.1.2 Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer Bydel Ullern Ullern bydelsutvalg fattet følgende enstemmige vedtak i utvalgets møte 24.10.2013: «Planforslaget kan innebære at man skaper grunnlag for at ny praksis etableres i strid med gjeldende kommunedelplan uten at man vurderer hele Skøyenområdet under ett i en og samme plan. Derfor avvises planforslaget på prinsipielt grunnlag.» Forslagsstillers tilsvar: Planen tar opp føringer gitt i Mulighetsstudie Skøyenbyen som er utarbeidet på oppdrag fra Bydel Ullern. Forslagstiller er derfor overrasket over at Bydel Ullern ikke vil kommentere forslaget, men bare avvise det på prinsipielt grunnlag. Formål og bruk av eiendommen vil opprettholdes, og vil også være helt i tråd med de intensjoner som angis i Mulighetsstudiet for Skøyenområdet utarbeidet i regi av Ullern bydel. Plan- og bygningsetatens kommentar: Mulighetsstudie for Skøyenområdet er utarbeidet av private aktører på oppdrag fra Bydel Ullern. Studien gir således ingen føringer. Byantikvaren Det foreligger uttalelse fra Byantikvaren ved bestilling om oppstartsmøte. Det er knyttet kulturminneinteresse til naboeiendommen 3/29 som er en del av Thunes verkstedhaller, den siste rest av det tidligere industriområdet på Skøyen. Byantikvaren reagerer på høydene. Tiltakets innvirkning på naboeiendommen må utredes og illustreres i det videre planarbeidet. Plan- og bygningsetatens kommentar:

Saksnr: 201306671-26 Side 32 av 49 Det foreligger ikke uttalelse fra Byantikvaren til varsel om oppstart av detaljregulering. Byanitkvaren bes uttale seg ved offentlig ettersyn. Bymiljøetaten Det nye bygget må følge dagens fasadeliv, og fortausbredden må ikke reduseres. Trærne på planområdet bør bevares. Bymiljøetaten vil komme tilbake med utfyllende kommentarer når det foreligger mer materiale i saken. Forslagstillers tilsvar: Forslagsstiller er positiv til dialog vedr. utforming av fortau- og torgareal som for øvrig blir langt større og bedre enn dagens situasjon. Plan- og bygningsetatens kommentar: Fortausbredden utvides, men det vil være vanskelig å videreføre eksisterende trerekke langs planområdet da planlagt utkraging med understøtning vil komme i konflikt med dette. Foreslått regulering legger til rette for etablering underetasje under offentlig fortau. Bymiljøetaten bes uttale seg til dette ved offentlig ettersyn. Brann- og redningsetaten Brann- og redningsetatens sine muligheter for å utføre innsats i bygninger ved brann må ivaretas. Det vises til krav i TEK 11-17 Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap. Spesielt viktig er forhold knyttet til adkomst og tilgang til slokkevann. Plan- og bygningsetatens kommentar: Det forutsettes at planen legger til rette for at kravene i TEK10 kan tilfredsstilles. Behov for atkomst for brannbil og ev. tilgang på slokkevann på naboeiendom må sikres gjennom tinglyst avtale. Eventuelle tinglyste avtaler må foreligge før saken sendes over til politisk behandling. Eiendoms- og byfornyelsesetaten Oslo kommunes grunn ser ikke ut å være berørt. Planforslaget ligger sentralt på Skøyen et knutepunktområde for bymessig fortetting hvor det er flere pågående planer. For å muliggjøre en helhetlig utvikling av området, kan det være behov for å identifisere fellestiltak, både innenfor og utenfor planavgrensningen, for å sikre en god fremtidig kvalitet i området. Det må vurderes i den videre prosess om det kan bli behov for utbyggingsavtale, alternativt rekkefølgekrav. Både torg/møteplass, fortausareal, trerekke m.m. er tiltak som må vurderes. Dette må avklares i videre dialogmøte med PBE. Forslagstillers tilsvar: Forslagsstiller er positiv til dialog vedrørende utforming av fortau - og torgareal. Plan- og bygningsetatens kommentar: Planavgrensningen samsvarer med forslagstillers eiendomsgrense, og kommunens grunn berøres ikke. Det er imidlertid regulert offentlig fortau innenfor planområdet. Det er inntatt i reguleringsbestemmelsenes at areal regulert til fortau skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse. Plan- og bygningsetaten anbefaler at planen legger til rette for at eksisterende trerekke på fortau kan videreføres i tråd med gjeldene fortausregulering i S-3398, vedtatt 06.04.1994.

Saksnr: 201306671-26 Side 33 av 49 Renovasjonsetaten Næringsvirksomheter står fritt til å velge egen avfallsaktør. Det presiseres at det må sikres at renovasjonsbiler har tilgang til omkringliggende boliger både under og etter arbeid slik at den lovpålagte avfallshåndteringen kan utføres. Plan- og bygningsetatens kommentar: Det ligger ingen boliger i området rundt planområdet. Vann- og avløpsetaten: Som det fremgår av vedlagt kartutsnitt ligger det hovedledninger langs Drammensveien, blant annet en 800 mm avløpsledning, dvs. en stor selvfallsledning. Gjennom eiendommen, på østsiden, ligger en 100 mm privat vannledning og 900 med mer avløpsledning, tett inntil eksisterende bygninger. I henhold til lokal vedtekt til plan- og bygningsloven er det ikke tillatt å bygge over eller nærmere offentlige ledninger enn 2 meter. Vi ber om at planen utarbeides slik at byggegrensen under og over bakken settes slik at dette kravet blir ivaretatt. Vi vil imidlertid anbefale at grensene settes slik at avstanden blir på minimum 4 meter, fordi det vil tilrettelegge for en enklere bygning, og senere drift og vedlikehold av anleggene. I forbindelse med gjennomføring av planen vil det bli stilt krav om lokal overvannshåndtering. Vann- og avløpsetaten vil foreslå at det tas inn et eget punkt i bestemmelsene til reguleringsplanen om overvannshåndtering. Plan- og bygningsetatens kommentar: Forslag til regulering legger ikke til rette for at det kan bygges nærmere enn 2 meter fra hovedledninger i Drammensveien, verken over eller under terreng. Det er tatt inn et eget punkt i reguleringsbestemmelsene om overvannshåndtering. Det foreslås at fordrøyning kan gjøres utenfor planområdet. Vann- og avløpsetaten bes uttale seg til dette ved offentlig ettersyn. Hvis det skal anlegges fordrøyningsanlegg på naboens grunn (privat grunn) må det foreligge tingslyst avtale som sikrer dette. Skøyen Vel Planen må avvises på formelt grunnlag siden byggehøydene overskrider grensene satt i gjeldene kommunedelplan for Skøyen og reguleringsplan S-4416. Et bygg på inntil 9 etasjer vil virke unødvendig dominerende for de tilstøtende områdene og ytterligere forsterke presset på å bygge høybygg i Skøyenområdet. Et nytt stort kontorbygg uten boliger eller kulturinstitusjoner vil forsterke inntrykket av at Skøyen utvikles til en steinørken uten liv, men med trafikk og parkeringsproblemer. Som kjent planlegges flere høye bygg på Skøyen uten at det foreligger noen helhetlig plan for området. Hvis dette blir gjennomført, vil dette ytterligere forsterke effekten av deres forslag. Planene for Drammensveien 126A må holdes innenfor gjeldende kommunedelplan for Skøyen. Forslagstillers tilsvar: Formål og bruk av eiendommen vil opprettholdes og vil være helt i tråd med de intensjoner som angis i mulighetsstudien for Skøyen. Videre er planområdet helt i periferien av Skøyenområdet, og vil ikke under noen omstendighet være til hinder for overordnede grep vedrørende trafikk og kollektivløsninger. Det bør derfor være mulig å ta stilling til forsalget som et enkeltstående prosjekt, vurdert i forhold til tilpasning til det lokale bygningsmiljøet. Utvikling av tomteområdet vil være i tråd med retningslinjene i kommuneplan 2008 for fortetting ved knutepunkter. Kontorer og forretninger vil være meget sentralt plassert i forhold til offentlig kommunikasjon og ulike typer servicetilbud som finnes i området. Eksisterende eiendomsmasse er også i 9 etasjer, og er i Bydel Ullerns mulighetsstudie

Saksnr: 201306671-26 Side 34 av 49 bemerket som et Målpunkt, et bygg som markerer seg og gir identitet til området. Det nye prosjektet trekkes dog tilbake og trappes ned mot portnerboligen, hvilket vil gi økt eksponering til den bevaringsverdige bebyggelsen. Det gir også økte kvaliteter i form av dannelsen av torg og møteplasser, bedret fremkommelighet og økte fortausarealer. Plan- og bygningsetatens kommentar: Det vises til etatens vurderingen under punkt 5. Christiania Revisjon og NKP AS (leietakere i eksisterende kontorbygg) Leietakere lurer på når de må flytte ut av bygget. Forslagstillers tilsvar: Huseier vil holde leietakere løpende orientert.

Saksnr: 201306671-26 Side 35 av 49 4. FORSLAGSTILLERS ARGUMENTASJON 4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE (forslagstillers tekst) Bakgrunn; Planområdet er en del av et viktig område for kontor og forretningsvirksomhet på Skøyen. Bygningsmiljøet er sammensatt med en hovedtyngde av bygninger fra 50-60- tallet og nyere tid, samt eldre industribebyggelse på Thuneområdet. Den eksisterende bygningsmassen i Drammensveien 126 tilfredsstiller ikke dagens krav og forventninger til arbeidsmiljø og miljøriktige løsninger. Forslagstiller ønsker derfor å rive eksisterende bygg og oppføre et tidsmessig forretnings og kontorbygg med økte etasjehøyder som muliggjør fremføring og installasjon av tekniske anlegg som sikrer gjennomføring av forslagstillers høye miljøambisjoner for bygget. Det legges til rette for fleksible og tidsmessige kontorformer som muliggjør kombinasjoner av åpne og lukkede løsninger. Formål og bruk av eiendommen vil opprettholdes og vil være helt i tråd med de intensjoner som angis i Mulighetsstudiet for Skøyenområdet utarbeidet i regi av Ullern bydel. Videre er planområdet helt i periferien av Skøyenområdet og vil ikke under noen omstendighet være til hinder for overordnede grep vedrørende trafikk og kollektivløsninger. Det bør derfor være mulig å ta stilling til forsalget som et enkeltstående prosjekt, vurdert i forhold til tilpasning til det lokale bygningsmiljøet Utvikling av tomteområdet vil være i tråd med retningslinjene i kommuneplan 2008 for fortetting ved knutepunkter. Kontorer og forretninger vil være meget sentralt plassert i forhold til offentlig kommunikasjon og ulike typer servicetilbud som finnes i området. Utforming og tilpasning til eksisterende bygningsmiljø: Planforslaget legger vekt på å tilrettelegge for oppgradering og utvidelse av fortau/torgarealet foran bygningen. I tillegg vil det legges vekt på å innpasse utadrettet virksomhet i 1.etasje for å styrke servicetilbudet i området. De bevaringsverdige Portnerhusene fremheves ved at bygningsmassen trekkes tilbake og avtrappes inn mot disse. Dette muliggjør bedre bruk og økt tilgengelighet til disse. Bruk av store glassflater i 1. og 2.etasje bidrar til å skape lyse næringslokaler, samt gi bygget et lettere og transparent preg nede ved gateplan. Fortau/torg kobles til øvrig fortausareal langs Drammensveien via en arkade som går foran forretningslokalene i 1.og 2.etasje. Fortau/torgområdet gis en oppgradert utførelse når det gjelder belysning, belegning og beplantning. Fasaden inn mot Thuneområdet gir mer tilbake til nærmiljøet enn dagens situasjon, med glassfasader i første etasje og ryddig vare- og søppelhåndtering. All parkering foregår i underjordisk p-kjeller under bebyggelsen og det tilrettelegges i mye større grad for sykkelparkering. Planen søker å forsterke og etablere identitetsskapende elementer og program i tråd med Mulighetsstudiet. Her fremheves eksisterende bygg som et Målpunkt som markerer og gir identitet til området. Det nye planforslaget bruker eksisterende bebyggelsesstruktur som utgangspunkt for å skape gode urbane kvaliteter. Planforslaget søker å forsterke inngangen til Skøyen-området med et Markeringsbygg som byplanmessig virkemiddel i likhet med det eksisterende bygget. Man har også ambisjoner om å gi Drammensveien 126 en estetisk opprusting, i form av et nytt og tidsmessig bygg, der bygningsvolumet deles opp og avtrappes for å tilpasse seg stedlige høyder. Det vertikale Markeringsbygget utføres i 9 etasjer som tidligere, men

Saksnr: 201306671-26 Side 36 av 49 vil på grunn av behovet for økt takhøyde totalt bli ca.4 meter høyere. Avtrappingen foretas ved et 5+2 etasjes mellombygg og et 2.etasjes bygg inn mot Portnerhusene. Under planprosessen har det vært rettet spesiell oppmerksomhet mot kontorbyggets volum og formuttrykk, med en løpende kommunikasjon mellom Plan- og bygningsetaten og tiltakshaver/ forslagsstiller. Plan- og Bygningsetaten har gitt konkrete tilbakemeldinger, og forslagstiller har endret utformingen for å søke å imøtekomme dette. Billedserien under viser hvordan prosjektet har utviklet seg gjennom prosessen. Ulike studier/illustrasjoner av kontorbygget underveis i planprosessen Adkomst: Adkomst med bil blir via Drammensveien og inn til Thune-området. Adkomst til fots blir langs Drammensveien. Varelevering vil skje fra baksiden inn mot Thune. Parkering: Planen foreslår felles underjordisk parkering under bebyggelsen. Det legges opp til parkeringsnorm som ligger mellom minimum og maksimum av normen. Thune feltet har stort press på parkeringsplasser. Det er derfor helt avgjørende at nye prosjekter minst dekker egne behov på egen grunn. Støytiltak: Planen anbefaler støytiltak på nordlige kontorlokaler i henhold til forskrift T-1442/TEK 10 pga. trafikkstøy fra Drammensveien. Uteareal: Det legges opp til grønne tak med innslag av takterrasser på takflatene på samtlige nivåer. Takterrasser på 3. og 8.nivå vil få gode solforhold mot den sydvestlige delen av eiendommen. 4.2 FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. forslaget.

Saksnr: 201306671-26 Side 37 av 49 Sit plan Fasade nordøst

Saksnr: 201306671-26 Side 38 av 49 Fasade sørøst og nordvest Fasade Sør-vest

Saksnr: 201306671-26 Side 39 av 49 Illustrasjon som viser nytt bygg sin plassering i forhold til eksisterende. Bygget er trukket tilbake fra gaten i sokkelen. Sol- og skyggediagrammer Eiendommen ligger åpent i området og har gode solforhold hele dagen.

Saksnr: 201306671-26 Side 40 av 49

Saksnr: 201306671-26 Side 41 av 49

Saksnr: 201306671-26 Side 42 av 49 5. PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING 5.1 PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING 5.1.1 Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget Overordnede mål og stedsutvikling Planforslaget er i tråd med Kommuneplan 2008, Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, samt hovedvisjonen i utkast til ny kommeplan Oslo mot 2030. Skøyen er et knutepunkt med god kollektivtilgjengelighet. I dette området ønskes en mer bymessig utvikling med høy utnyttelse og arbeidsintensiv næring. Planforslaget legger opp til dette. Forslaget er imidlertid ikke i tråd med fortsatt gjeldende Kommuneplan for Skøyen der det angis en høyde på 5-6 etasjer i dette området. Planområdet ligger i ytterkanten av knutepunktet Skøyen og er plassert i forlengelsen av grøntdraget ned langs Frognerelva i et område med kulturminneinteresser. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering bør dette tillegges vekt ved vurdering av byggets utforming. Det vises til etatens suppleringer til stedsanalysen under punkt 2.3.1, og etatens nærmere vurderinger av volum og høyder under neste punkt. I Kommunedelplan for torg og møteplasser er planområdet avsatt til område for etablering av torg og møteplasser, det er avsatt trase for overordnet gangforbindelse gjennom planområdet i sydøst, samt at Drammensveien på det aktuelle strekket er avsatt til strøksgate eller annen gate som kan tilrettelegges som møteplass. Planforslaget svarer på en del av de forhold som kommunedelplanen søker å oppnå når det gjelder møteplasser og styrking av Drammensveien som en strøksgate. Planforslaget legger til rette for en utvidelse av fortauet og innpassing av forretninger og servering i første etasje ut mot gaten. Dette legger til rette for aktiviteter som etter Plan- og bygningsetatens vurdering kan stimulere til gateliv på en positiv måte og styrke Drammensveien som en strøksgate. Etablering av forretning og bevertning er imidlertid ikke sikret så sterkt i bestemmelsene som Plan- og bygningsetaten anbefaler da det ikke er utformet som en skal/må-bestemmelse. Videre er etaten skeptisk til foreslått arkadeløsning som dekker deler av fortau/møteplassen. I forslag til ny Grøntplan er prinsipptrase for turvei fra Frognerparken ned langs Frognerelva og videre ned til Bygdøy, foreslått lagt langs grøntdrag øst for planområdet. Denne traseen anse som sikret, jf. Plan- og bygningsetatens supplering til stedsanalysen, punkt 2.3.1. Dette innebærer at trase for overordnet gangforbindelse er ivaretatt i området, og at passasjen det legges til rette for gjennom planområdet øst for nybygget, kun vil fungere som en snarvei inn til Thuneområdet. Planområdet ligger nær grøntdraget langs Frognerelva, og det grønne preget er sikret i gjeldende vei- og fortausregulering med krav til trerekker langs Drammensveien. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering er dette en kvalitet som bør videreføres. Det vil være viktig at det legges til rette for et volum som kan sikre at trerekke langs Drammensveien kan videreføres gjennom planområdet. Foreslått arkadeløsning vil komme i konflikt med eventuelle trær. Videre er Plan- og bygningsetaten skeptisk til hvordan kvaliteten på arealene under arkaden vil bli. Bygget er nordvendt og arealer under tak kan lett oppleves som mørke og lukkede. Området rundt den gamle industribebyggelsen på gamle Thunes mekaniske verksted er i endring, og det er etablert en del publikumsrettet virksomhet i området. Den ubebygde delen av området blir i dag i stor grad benyttet til bilparkering. Det kan tenkes at dette området utvikles til et uterom med andre kvaliteter i fremtiden. Det er derfor viktig at et nybygg i Drammensveien 126 ikke har en lukket fasade med

Saksnr: 201306671-26 Side 43 av 49 varelevering og innkjøring til parkeringskjeller fra sydvest. Etter Plan- og bygningsetaten vurdering er det positivt at det i forslag til reguleringsbestemmelser sikres at fasaden mot syd i skal ha et åpent preg i første etasje, og at innkjøring til parkeringskjeller legges inn i bygget fra sydøst i planområdet. Dette sikrer at et nybygg kan bidra positivt til en mer ønskelig bruk av den ubebygde delen av Thune-området. Volum, høyder og tilpasning til eksisterende bygningsmiljø Til tross for at det er ønskelig med fortetting rundt knutepunktene, må det tas hensyn til eksisterende bygningsmiljø. Forslagstiller legger i sin stedsanalyse lite vekt på de nære omgivelsene, og begrunner foreslåtte høyder ut i fra høyder lenger vest på Skøyen, det sentrale Skøyenområdet. Planområdet ligger i ytterkanten av det som defineres som knutepunktet Skøyen, og etter Plan- og bygningsetatens vurdering bør den tilliggende bebyggelsen, med gammel industribebyggelse på gamle Thunes mekaniske verksted, samt bevaringsverdige villaer og grøntdrag i nærhet til planområdet, være førende for ny bebyggelse på denne eiendommen. Omkringliggende bygningsmasse har en særskilt karakter og er bevaringsverdig. Unntaket er ny bebyggelse på nordsiden av Drammensveien som er oppført i 6 og 4 etasjer, med 4 etasjer mot vei. Eksisterende bygg på eiendommen er oppført med et tårnvolum i 9 etasjer som er plassert et stykke ut i eksisterende fortausregulering. Dagens volumet sperrer for både siktlinjer mot sjøen og for inngangen til Skøyen. Foreslått regulering legger til rette for et tårnvolum i like mange etasjer, men som plasseres godt trukket inn fra fortauet. Foreslått gesimshøye er satt 4 meter høyere enn eksisterende bygg da et moderne bygg krever høyere etasjehøyde. Etter en samlet vurdering vil ikke Plan- og bygningsetaten fraråde et tårnvolum med denne høyden så fremt det er plassert godt trukket inn fra fortauet og har en slankere fasade mot øst slik som foreslått. Dette bidrar til at bygningen oppleves mindre massiv når man kommer gående, syklende eller kjørende langs Drammensveien, og at sikten inn til Skøyen gjøres mer åpen enn i dag. Den bevaringsverdige Vaktstuen blir også mer fremhevet og synlig. Øvrig del av bygningen har imidlertid en utforming som ikke anbefales. Etaten er skeptisk til byggets volumoppbygging og arkade over fortau. Slik bygget fremstår på forslagstillers illustrasjoner, oppleves det som litt rotete med mange ulike volumer og høyder som glir i hverandre. I reguleringsbestemmelser 7 fastsettes det at tårnvolumet skal ha et vertikalt preg, mens øvrig volum langs Drammensveien skal ha et horisontalt preg. På forslagstillers illustrasjoner vises et bygg der de to volumene sklir over i hverandre og knyttes sammen av en utkraget bygningsdel fra 3-5 etasje. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering fremstår ikke bygget med et tydelig tårnvolum i kontrast til byggets øvrige volum langs Drammensveien. Høydeforskjellen på de to volumene er for liten, og foreslått utkraging/arkade gjør at byggets volumer blir utydelige. Med bakgrunn i både de visuelle kvalitetene i bygget og av hensyn til utforming og bruk av fortauet langs Drammensveien, anbefaler Plan- og bygninsetaten at foreslått arkade fjernes. Bygget vil således fremstå som renere med et tydeligere tårnvolum, samt at området blir mer åpent og grønt. Plan- og bygningsetaten har i veiledningsfasen anbefalt en nedtrapping av volumene mot den bevaringsverdige bebyggelsen, samt at høyden på det øvrige bygget skal tilpasses høydene på den andre siden av veien. Forslagstiller har kommet dette i møte ved å trappe ned bebyggelsen til to etasjer mot vest, men har videreført en høyde på 5 (+2) etasjer på øvrig volum. Plan- og bygningsetaten anbefaler en høyde på 5 + 1 inntrukket etasje i tråd med KDP Skøyen og bebyggelsen på den andre siden av veien. Verken terreng eller plassering i forhold til siktlinjer og solforhold legger til rette for høyere bebyggelse syd for Drammensveien.Plan- og bygningsetaten er videre skeptisk til om nedtrapping til to etasjer i vest er med på å fremheve den bevaringsverdige vaktstuen, og foreslår at volumet på 5 etasjer videreføres i hele lengen. Det vises til Plan- og bygningsetaten oppriss av et mulig volum under punkt 5.1.3. En nedtrapping

Saksnr: 201306671-26 Side 44 av 49 fra 7 til 6 etasjer, samt en forlengelse av volumet i 5 etasjer vil forsterke den horisontale delen av bygningen. Plan- og bygningsetaten anbefaler at rom for tekniske installasjoner integreres i bygget, enten i toppetasjen eller i kjeller, og at det kun tillates etablering av heis- og trappehus over øverste gesims. Miljø og parkering Det anføres at forslagstiller har høye miljøambisjoner for bygget. Etter Plan- og bygningsetaten vurdering er ikke dette tilstrekkelig sikret i reguleringsbestemmelsen. Dette gjelder særlig krav til bilparkering. Hensynene bak ønsket om en høyere utnyttelse og lokalisering av arbeidsintensiv næring rundt knutepunkt med god kollektivdekning, er å bygge opp under offentlig transport og redusere bilbruken. Parkeringsnormen opererer med et minimum og maksimum nivå for den tette byen. Plan- og bygningsetaten anbefaler at parkeringsdekningen legges til minimum av normen, dvs. kun 2-3 bilplasser per 1000 m2 kontorarealer. Privatrettslige avtaler Fortau under arkade er ikke offentlig, og det må foreligge tinglyst erklæring på at offentligheten har tilgang til arealet. Kjøreatkomst til parkeringskjeller, renovasjon og brannbil (herunder biloppstillingsplass), samt ev. behov for plassering av fordrøyningsanlegg, slokkevann på privat grunn, må sikres gjennom tinglyste privatrettslige avtaler. Nødvendige avtaler skal foreligge og være tinglyst før saken sendes over til politisk behandling. 5.1.2 Foreløpig konklusjon Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget. Plan- og bygningsetaten vil vurdere å utforme eget alternativ etter offentlig ettersyn.

Saksnr: 201306671-26 Side 45 av 49 5.1.3 Plan- og bygningsetatens illustrasjoner Drammensveien fra sørøst mot nordvest Drammensveien fra nordvest mot sørøst

Saksnr: 201306671-26 6. KART OG BESTEMMELSER 6.1 NEDSKALERT PLANKART Side 46 av 49