REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR.BNR 213/110 (MFL.) PÅ ÅFOSS Plankart, sist revidert 03.01.14 Bestemmelser, sist revidert 03.01.14 Planen er utarbeidet av CONTEXT AS og senere revidert av Skien Kommune 1 GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, nr.1) Boligbebyggelse, B1 Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, BK1-4 Privat Lekeplass, L1-2 Bolig/ Kontor/ Lager, K1 Garasjeanlegg for bolig/parkering, KP1-2 SAMFERDSELSANLEGG og TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, nr.2) Vei, V1-2 Privat vei, V3 Fortau, FT 1-3 Privat gang sykkelvei, GS 1-3 Annen veggrunn grøntareal, T1 Annen veigrunn snøopplag, T2-5 GRØNTSTRUKTUR (PBL 12-5, nr.3) Privat grønnstruktur, G1-4 Privat grønt/parkering, GP1 LNFR OMRÅDER (PBL 12-5, nr.4) Friluftsformål, felt F1 HENSYNSONER I REGULERINGSPLANEN (PBL 12-6) Frisiktsone, H140_1-4 1.2 PLANENS HENSIKT Detaljreguleringen har som formål å legge til rette for en etappevis utvikling av området i tråd med formålene i den overordnede planen. Det tilrettelegges for en arealeffektiv boligbebyggelse med tilhørende anlegg, i tillegg til tilrettelegging for fortau fra eiendom 213/110 i retning Åfoss, frem til bussholdeplassen på Elsetvegen. Samtidig skal del av reguleringsplanen for del av gnr.bnr 215/1 Fjæregård, egengodkjent 04. Juli 1992, erstattes, grunnet vanntekniske installasjoner som skal plasseres i Gamle Fjærevei.
2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Planområdet Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det regulerte området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. 2.2 Rekkefølgekrav Før det gis rammetillatelse skal følgende dokumentasjon foreligge (ref 2.3): Arkitektfaglig redegjørelse Tekniske planer for vann og avløp, inklusive teknisk plan for håndtering av overvann. Landskapsplan (utomhusplan) Før det gis igangsettingstillatelse skal følgende forhold være dokumentert (ref 2.3): Geotekniske forhold Tiltak mot radon Forurensning i grunnen Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for nye boliger i feltene BK1-4 fra og med første byggetrinn skal Fortau fra eiendom 213/110 i retning Åfoss, frem til bussholdeplassen på Elsetvegen være ferdig opparbeidet (felt FT3 ) Sandlekeplass (felt L1) være ferdig opparbeidet Vann- og avløp skal være ferdig opparbeidet, inklusive gjennomføring av teknisk plan for håndtering av overvann. Gamle Fjæreveg skal være ferdig opparbeidet mellom Elsetvegen og Gamle Fjæreveg n r 15 Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for nye boliger i feltene BK1-4 fra og med siste byggetrinn (det vil si når alle feltene er ferdig utbygget) skal Nærlekeplass (felt L2) være ferdig opparbeidet. Evt. felles uteareal opparbeides iht. godkjent Landskapsplan (ref 3.1) 2.3 Dokumentasjonskrav Ved søknad om rammetillatelse skal følgende dokumentasjon foreligge: Arkitektfaglig redegjørelse Det skal beskrives / dokumenteres hvordan bestemmelsene under Miljøforhold (kvalitetskrav) 2.4 er oppfylt eller skal sikres. Kommunetekniske forhold / tekniske planer for vann og avløp. Det skal leveres dokumentasjon som viser løsning for vann- og avløpssystem. Løsning skal godkjennes av kommunen. FT3 Opparbeiding av fortau Byggeplan for fortauet skal godkjennes av Statens vegvesen før tiltakene starter. Det må inngås en gjennomføringsavtale med Statens vegvesen
Landskapsplan (utomhusplan) Det stilles krav til utarbeidelse av detaljert landskapsplan i en målestokk på minst 1:500 for hele eiendom 213/110 ifm søknad om rammetillatelse for første byggetrinn. Utomhusplanen skal vise opparbeidelse av utearealer, felles lekearealer, adkomst, adkomst for gang- og sykkeltrafikk, parkering, sykkelparkering, oppstillingsplass for miljøstasjon / avfallsdunker og annen disponering av ubebygd område, herunder ramper, trapper, forstøtningsmurer, faste utemøbler, beplanting, materialbruk. Planen skal også redegjøre for håndtering av overflatevann. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal følgende dokumentasjon foreligge: Geotekniske forhold For alle tiltak i hvert byggetrinn skal det dokumenteres at stabiliteten er tilstrekkelig både for anleggsfasen og i permanent sammenheng. Både lokalstabilitet, områdestabilitet og eventuelle sikringsbehov skal være dokumentert av geotekniker. Tiltak mot radon Det skal leveres dokumentasjon på forebyggende tiltak mot radoninntrengning i forhold til gjeldende regelverk. Forurensning i grunnen Det skal dokumenteres at byggeområdet inkl. felles leke- og oppholdsarealer ikke er forurenset. Dersom arealer er forurenset skal nødvendige tiltak gjennomføres før de kan bebygges/opparbeides. 2.4 Miljøforhold (Kvalitetskrav) Det skal ved prosjektering av området legges vekt på at prosjektet skal kunne bygges, drives og rives uten alvorlige konsekvenser for miljøet. Blant annet skal følgende tema vurderes under prosjektering / gjennomføring o Materialbruk skal vurderes ut fra et livsløpsperspektiv og innendørs luftkvalitet. o Alternativ energikilde skal utredes. Energiløsning skal velges med vekt på fleksibel energiforsyning, langlivede bygningsintegrerte løsninger og et lavt energiforbruk per enhet. o Samspill mellom utearealer og bebyggelsesstruktur med vekt på vannbehandling, biologisk mangfold og bruk av vegetasjon i
uteområder. Allergi fremkallende planter skal unngås. 2.5 Automatisk freda kulturminner Det er ikke kjente automatisk freda kulturminner i planområdet. Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner oppdages i forbindelse med gravearbeidene, skal arbeidet stanses omgående og antikvariske myndigheter underrettes, jfr. Lov om kulturminner / gjeldende statlig regelverk. 3 REGULERINGSFORMÅL BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, nr.1) 3.1 Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, BK1-4 Området skal brukes til bygging av konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. Grad av utnytting Maksimal grad av utnytting er angitt i % BYA på plankartet. Beregning av prosent bebygd areal (BYA) er i henhold til beregningsregler i NS 3970. Byggehøyde Maksimal byggehøyde er kotehøyde C+108,50 Byggehøyde er byggets høyeste punkt. Inntil 30 % av bebyggelsen innenfor hvert felt tillates oppført 1 etasje over maks byggehøyde til en maks kotehøyde på C+111.50 Dette er for å skape variasjon og spill i arkitekturen. Tekniske elementer som ventilasjon, heishus og lignende skal integreres i bygningskroppen. Byggegrense Byggegrense er vist på plankartet. Der byggegrense ikke er angitt ligger det i formålsgrense. Minste uteoppholdsareal (MUA) For tett småhusbebyggelse og sammenbygde småhus skal det avsettes og opparbeides et minimum av 80m 2 uteareal per boenhet, hvor inntil 15m 2 kan plasseres på balkong eller takterrasse. Uteoppsholdsareal på bakkenivå i feltene Bk1, 2 og 3 skal hovedsakelig plasseres i tilknytning til den sentrale aksen langs formålsgrensen med felt BK4. Kravet til MUA kan med fordel oppfylles i form av fellesareal innenfor boligområdet. Evt fellesareal skal opparbeides iht. godkjent Landskapsplan (ref. 2.3). Innenfor disse områdene skal det legges til rette for opphold, rekreasjon, lek og aktivitet Gang forbindelse Det skal være en gangforbindelse gjennom boligområdene som kobler lekeområdene (felt L1 og L2) sammen.
Parkering For hver ny boenhet skal antall parkeringsplasser som er avsatt samsvare med krav i gjeldende arealdelplan. Gatetun Innenfor område BK4 skal det opparbeides et gatetun i tilknytting til eller som forlengelse av begge adkomstveier med kjørbart dekke. Området skal utformes etter shared space prinsipper. Dvs at området kan inneholde mindre elementer som utemøbler, beplantning med mer i tillegg til at snusirkel / vendehammer for trafikk sikres. Med unntak av evt. merkede parkeringsplasser er det ikke tillatt å parkere i området. 3.2 Boligbebyggelse, B1 Område er et eksisterende boligområde, avsatt til frittliggende eneboliger med tilhørende anlegg. Maksimal grad av utnytting er angitt i % BYA på plankartet. Beregning av prosent bebygd areal (BYA) er i henhold til beregningsregler i NS 3970. Maksimal byggehøyde er kotehøyde c+108,50 Byggehøyde er byggets høyeste punkt Antall parkeringsplasser skal samsvare med krav i gjeldende arealdelplan. Areal avsatt til uteoppholdsareal skal samsvare med krav i gjeldende arealdelplan. 3.3 Privat Lekeplass, L1-2 Området er avsatt til lekeplass for beboere og brukere i boligfelt BK1-4 og skal opparbeides iht. godkjent Landskapsplan (ref. 2.3) Mindre justering av formålsgrense mellom lekearealer og boligområdene er tillatt og skal kom tydelig frem på landskapsplan. Ved evt. justering av formålsgrense skal krav til minimumsareal opprettholdes. Areal til lekeplass kommer i tillegg til MUA (minste uteoppholdsareal). Det skal det avsettes følgende minimumsareal til lekeareal. Sandlekeplass (felt MAX avstand MAX antall boliger MIN areal 2 Nærlekeplass (felt MAX avstand MAX antall boliger MIN areal Ute- og lekeareal skal være universelt utformet. Det tillates inntil 10 % avvik fra dette for spesielle elementer som landskapsformer som benyttes til forskjellige oppholdsformål osv. Avvik må redegjøres for ifm landskapsplan / arkitektfaglig redegjørelse under 2.3 dokumentasjonskrav. Parkering er ikke tillatt i området. Det skal ikke tillates kjøring i området med unntak av utrykningskjøretøy.
3.5 Bolig/ Kontor/ Lager, K1 Eksisterende virksomheter i dagens bygningsmasse skal kunne opprettholdes på ubestemt tid. Ved en eventuell riving / bruksendring til boligformål skal bestemmelsene for byggeområder / boliger i gjeldende kommuneplanens arealdel gjelde. 3.6 Garasjeanlegg for bolig/parkering, KP1-2 Området er avsatt til parkering og garasje for boliger. Mindre elementer som renovasjonsanlegg, pumpestasjon med mer kan oppføres i området, helst i tilknytning til garasjerekke. Området kan også inneholde mindre elementer som utemøbler, beplantning med mer Den 15m byggegrense fra senter vei / Elsetveien gjelder også for garasjene mm. SAMFERDSELSANLEGG og TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, nr.2) 3.7 Vei, V1-2 Arealet skal brukes til offentlig kjøreveg. Det skal være minimum 15m byggegrense fra senter vei langs Elsetveien (Felt V1) Felt V2 (dvs Gamle Fjærevei) skal opparbeides med minimum 4,5m bredde opparbeidet dekke. Siktsoner i krysset til V1/V2 skal være 6x54m i begge retninger. 3.8 Privat vei, V3 Arealet skal brukes til interne veier i boligområdet. 3.9 Fortau, FT 1-3 (Langs Elsetveien) Fortau skal opparbeides med min 2,5m bredde opparbeidet dekke. Fortau må ha et fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. 3.10 Privat gang sykkelvei, GS 1-3 Arealet skal brukes til intern gang-/ sykkelvei i boligområdet. G/S vei må ha et fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler 3.11 Annen veggrunn grøntareal, T1 Området benyttes til kommunalt veiteknisk formål / grøntanlegg. Område kan inneholde elementer som støttemur, støyskjerm med mer. 3.11 Annen veigrunn snøopplag, T2-5 Området benyttes til veiteknisk formål- snøopplag
GRØNTSTRUKTUR (PBL 12-5, nr.3) 3.12 Privat grønnstruktur, G1-4 Området er avsatt til generelle grøntområde / vegetasjonskjerm med mer. Området kan også innholdet mindre elementer som utemøbler, beplanting med mer. 3.13 Privat grønt/parkering, GP1 Området er avsatt til parkering, grøntanlegg, evt. støyskjerm / voll. Området kan også inneholde mindre elementer som utemøbler, beplantning med mer LNFR OMRÅDER (PBL 12-5, nr.4) 3.14 Friluftsformål. F1 Området F1 skal nyttes til friluftsformål og skal være sammenbundet med de store friluftsområdene i omkringliggende område. I dette området er det ikke tillatt å føre opp bygninger. Det er heller ikke tillatt å foreta terrenginngrep eller fjerne eksisterende vegetasjon uten samtykke fra kommunen. HENSYNSONER I REGULERINGSPLANEN (PBL 12-6) Frisiktsone, H140_1-4