1. KVARTAL 2013 ORDREINNGANG NOK millioner 1 041 OPERATIV OMSETNING NOK millioner 939 OPERATIV EBITDA-MARGIN Prosent 13,2 OPERATIV OMSETNING PER SEGMENT NOK millioner 286 BWG Homes AB 643 Block Watne Vi skaper verdi for våre aksjonærer gjennom lønnsom vekst.
INNHOLD LEDELSENS GJENNOMGANG: Driftsrelaterte hovedtall for konsernet 2-3 Virksomhetsområdene 4-5 Finansielle forhold 6 Ansatte og arbeidsmiljø 7 Aksjonærforhold 7 Andre forhold 8 Hendelser etter balansedagen 8 Marked og fremtidsutsikter 9 SAMMENDRATT FINANSIELL INFORMASJON (IFRS): Resultatregnskap 10 Finansiell stilling 11 Endringer i egenkapital 12 Kontantstrømoppstilling 13 Noter til regnskapet 14-18 Selskapsinformasjon 19 Hovedpunkter 1. kvartal 2013 DRIFTEN I PERIODEN*: Operative driftsinntekter NOK 939 millioner, opp 11,5 % Operativ EBITDA NOK 124 millioner, opp 33,8 % Operativ EBITDA-margin 13,2 %, opp 2,2 prosentpoeng Ordreinngang NOK 1 040 millioner, opp 14,3 % Ordrereserve NOK 1 568 millioner, ned 5,5 % Kontantstrøm brukt på drift utgjør NOK 213 millioner mot NOK 88 millioner i 1. kvartal 2012 Netto rentebærende gjeld opp med NOK 223 millioner fra årsskiftet ANDRE FORHOLD: Kjøper bolig- og prosjektutvikleren Kärnhem AB Geir Skoglund ansettes som ny adm. direktør i Block Watne HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN: Lars Nilsen fratrer som konsernsjef og etterfølges av nåværende COO Ole Feet Lars Nilsen selger 18,4 millioner aksjer til OBOS * De operative tallene er basert på intern driftsrapportering som avviker fra konsoliderte regnskapstall; se note 1. 1
Ledelsens gjennomgang RESULTATENE I PERIODEN Ledelsens gjennomgang er basert på driftsrapporteringen (operative resultattall) fra segment Block Watne AS (tidligere omtalt som segment Norge) og segment BWG Homes AB (tidligere omtalt som segment Sverige). I note 3 til regnskapet vises segmentinformasjonen basert på driftsrapportering, også avstemt med konsoliderte regnskapstall (IFRS). Driftsrapporteringen avviker i noen grad fra konsernets resultatregnskap (IFRS). Driftsrapporteringen fokuserer på verdiskapingen i perioden, mens man i konsernregnskapet etter IFRS foretar inntektsføring basert på levering av ferdige boliger, uavhengig av den faktiske produksjonen i perioden. Se også note 1. HOVEDTALL BWG HOMES KONSERNET Operative resultater 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Tall i NOK 1 000 Driftsinntekter 938 987 842 003 3 483 293 Driftsresultat før avskr. og finans (EBITDA) 124 039 92 724 456 943 Driftsresultat før nedskrivning og finans (EBIT) 119 633 88 620 446 296 Nedskrivning av goodwill 0 0-403 683 Driftsresultat etter nedskrivning (EBIT) 119 633 88 620 42 613 EBITDA-margin 13,2 % 11,0 % 13,1 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 12,7 % 10,5 % 12,8 % Andre hovedtall 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Tall i NOK 1 000 Kontantstrøm fra drift etter renter og skatt -212 772-87 759-280 816 Ordreinngang 1 040 977 910 419 3 374 325 Ordrereserve 1 567 761 1 659 880 1 454 709 Antall boliger i produksjon 1 226 1 196 1 220 Antall boliger solgt 433 369 1 356 Antall boliger overlevert 313 338 1 381 Antall ansatte 1 022 981 1 014 BWG Homes konsernet hadde i 1. kvartal 2013 operative driftsinntekter på NOK 939 millioner. Det er en økning på 11,5 % sammenlignet med 1. kvartal 2012. Block Watne viderefører trenden fra foregående kvartaler med tilfredsstillende utvikling i salg og produksjon. I den svenske virksomheten er volumet for lavt til å gi god lønnsomhet, men det er likevel en forbedring i resultater og salg i 1. kvartal. 2
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 DRIFTSINNTEKTER 1K 2K 3K 4K 2010 2011 2012 2013 DRIFTSRESULTAT (OPERATIV EBIT) 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1K 2K 3K 4K 2010 2011 2012 2013 Kvartalets driftsresultat før avskrivninger og finans (operativ EBITDA) ble NOK 124 millioner. Det er en økning på NOK 31 millioner (33,8 %) sammenlignet med 1. kvartal 2012. Kvartalets operative EBITDA-margin ble 13,2 % mot 11,0 % for 1. kvartal i fjor. Kvartalets driftsresultat før nedskrivning og finans (operativ EBIT) ble NOK 120 millioner som er en økning på NOK 31 millioner (35,0 %) sammenlignet med 1. kvartal 2012. Kvartalets operative EBITmargin ble 12,7 % mot 10,5 % for 1. kvartal i fjor. Svært god utvikling i lønnsomhet og marginer i kvartalet for konsernet skyldes den sterke utviklingen i Block Watne. ORDREINNGANG ORDRERESERVE 1200 2500 1000 2000 800 1500 600 400 1000 200 500 0 1K 2K 3K 4K 0 1K 2K 3K 4K 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 Kvartalets ordreinngang var historisk sterk med NOK 1 041 millioner mot NOK 910 millioner i 1. kvartal 2012, opp 14,3 %. Salget har utviklet seg positivt gjennom kvartalet, og Block Watne kan vise til sin beste ordreinngang noensinne. Den svenske virksomheten kan også vise til en forbedring i salget, selv om det fortsatt er på lave nivåer. Konsernets ordrereserve ved utgangen av kvartalet var NOK 1 568 millioner. Sammenlignet med samme periode i 2012 er det er en reduksjon på NOK 92 millioner (5,5 %). Det er en direkte effekt av at Block Watne selger en del av boligene nærmere tidspunkt for ferdigstillelse. Boligene ligger derfor kortere tid i ordrereserven. 3
SEGMENT BLOCK WATNE AS Tall i NOK 1 000 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Resultat Driftsinntekter 643 193 545 777 2 302 331 Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) -446 681-377 820-1 554 915 Dekningsbidrag 196 512 167 957 747 416 Salgs- og administrasjonskostnader -84 189-86 012-328 059 Resultat før avskr. og finans (EBITDA) 112 323 81 945 419 357 Resultat fra tilknyttede selskaper -738-51 5 363 Avskrivninger -598-595 -2 430 Driftsresultat før finans (EBIT) 110 987 81 299 422 290 Dekningsgrad 30,6 % 30,8 % 32,5 % EBITDA-margin 17,5 % 15,0 % 18,2 % EBIT-margin 17,3 % 14,9 % 18,3 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang 692 716 606 020 2 179 358 Ordrereserve 650 491 753 260 609 298 Antall boliger i produksjon 1 016 1 012 1 015 Antall boliger solgt 210 208 692 Antall boliger overlevert 136 179 751 Antall ansatte 647 620 652 Sykefravær 6,1 % 5,1 % 5,9 % Hetlandhus AS rapporteres under Øvrige enheter. Det vises til note 3 Segmentinformasjon. Den positive trenden fra foregående kvartaler er videreført. Effektiv drift og godt salg har gitt et solid resultat og meget sterke marginer også i 1. kvartal 2013. Driftsinntektene i kvartalet økte med 17,8 % sammenlignet med 1. kvartal 2012. Operativt resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) ble forbedret med 37,1 % i forhold til samme periode i fjor. Tilsvarende viser operativt resultat før finans (EBIT) en forbedring på 36,5 %. Kvartalets EBITDA-margin har økt med 2,5 prosentpoeng. Den sterke lønnsomhetsutviklingen er en konsekvens av økt produksjonskapasitet, høye enhetspriser og markedstilpasset prosjektutvikling. Ordreinngangen i kvartalet som er historisk høy, viser en økning på 14,3 % sammenlignet med 1. kvartal 2012. Det ble solgt 210 boliger i kvartalet. Det er på nivå med samme periode i 2012. Ordrereserven ved utgangen av kvartalet er ned med NOK 103 millioner (13,6 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Reduksjonen i ordrereserve er en direkte effekt av at boligene selges senere i prosjektfasen. Antall boliger i produksjon og antall solgte boliger i kvartalet er på samme nivå som i 1. kvartal 2012. Færre antall overleverte boliger skyldes at ble overlevert flere leilighetsbygg i 1. kvartal 2012. Ved utgangen av kvartalet har Block Watne 60 ferdigproduserte usolgte boliger, hvorav 30 er visningsboliger, mot 53 ferdigproduserte usolgte boliger på samme tid i fjor. Bemanningen er økt med 27 årsverk (4,4 %) sammenlignet med 1. kvartal 2012; i hovedsak tømrere og annen produksjonsrettet bemanning. Det er iverksatt tiltak for å redusere sykefraværet. Fokusområder i 2013 Fokus er fortsatt effektivisering i produksjonen, videre utvikling av eksisterende prosjekter og optimalisering av tomtebanken. 4
SEGMENT BWG HOMES AB Tall i NOK 1 000 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Resultat Driftsinntekter 285 678 292 442 1 151 874 Solgte varers kostnader (inkl. produksjonslønn) -207 718-216 987-843 357 Dekningsbidrag 77 960 75 455 308 517 Salgs- og administrasjonskostnader -60 052-59 225-248 910 Resultat før avskr. og finans (EBITDA) 17 908 16 230 59 607 Avskrivninger -3 032-3 421-13 430 Driftsresultat før nedskr. og finans (EBIT) 14 876 12 809 46 177 Nedskrivning av goodwill 0 0-403 683 Driftsresultat før finans (EBIT) 14 876 12 809-357 506 Dekningsgrad 27,3 % 25,8 % 26,8 % EBITDA-margin 6,3 % 5,5 % 5,2 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 5,2 % 4,4 % 4,0 % Andre hovedtall for segmentet Ordreinngang 348 261 304 399 1 194 967 Ordrereserve 917 270 906 620 845 411 Antall boliger i produksjon 210 184 205 Antall boliger solgt 223 161 664 Antall boliger overlevert 177 159 630 Antall ansatte 368 354 355 Sykefravær 3,6 % 3,3 % 3,4 % Segment BWG Homes AB omfatter virksomheten i datterselskapene Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. Lønnsomheten er fortsatt lav, men det vises en positiv utvikling gjennom de siste to kvartalene. Forbedringsprogrammer for å øke produksjonseffektivitet og leveransekvalitet gir underliggende positiv effekt, men volumene er fortsatt for små til at dette synliggjøres i resultat og marginer. Driftsinntektene i kvartalet ble redusert med 2,3 % sammenlignet med 1. kvartal 2012. Operativt resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) økte med 10,3 % i forhold til samme periode i fjor, og operativt resultat før nedskrivning og finans (EBIT) økte med 16,1 %. Kvartalets EBITDA-margin økte med 0,8 prosentpoeng. Ordreinngangen i kvartalet viser en økning på 14,4 % sammenlignet med 1. kvartal 2012. Salget har utviklet seg positivt, men er fortsatt på lavt nivå. Ordrereserven ved utgangen av kvartalet er opp med NOK 11 millioner (1,2 %) sammenlignet med samme periode i fjor. Antall boliger i produksjon og antall solgte boliger ved utgangen av 1. kvartal reflekterer økt ordreinngang de siste kvartalene. Ved utgangen av kvartalet har virksomheten 42 ferdigproduserte usolgte boliger, hvorav 15 er visningsboliger, mot 24 ferdigproduserte usolgte boliger på samme tid i fjor. Bemanningen er økt med 14 årsverk (4,0 %) sammenlignet med 1. kvartal 2012; i hovedsak produksjonsrettet bemanning. Fokusområder i 2013 Utvikling av markedstilpassede og produksjonseffektive produkter samt økt egenregiproduksjon i tilvekstområder er prioriterte satsningsområder. Prosjektutviklingskompetansen skal styrkes, og det ses etter nye attraktive tomteområder. Produksjonen av rekkehus og leilighetsbebyggelse skal økes for å kunne levere til større deler av boligmarkedet. 5
FINANSIELLE FORHOLD KONTANTSTRØM Tall i NOK 1 000 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) -212 772-87 759-280 816 Netto kontantstrøm fra investeringer -7 800-6 306-12 247 Netto kontantstrøm fra finansiering 177 926 322 160 230 633 Netto kontantstrøm i perioden -42 646 228 095-62 430 Kontantstrøm brukt på driften (etter betaling av renter og skatt) i 1. kvartal 2013 utgjorde NOK 212,8 millioner mot NOK 87,8 millioner i 1. kvartal i fjor. Det ble i perioden foretatt betalinger knyttet til tomtekjøp med totalt NOK 137,1 millioner, hvilket er NOK 58,2 millioner mer enn i samme periode i fjor. Kontantstrøm brukt på investeringer utgjorde NOK 7,8 millioner mot NOK 6,3 millioner i samme periode i fjor. Kontantstrøm generert fra finansieringsaktiviteter utgjorde NOK 177,9 millioner mot NOK 322,2 millioner i samme periode i fjor. I 1. kvartal 2012 ble det tilført NOK 393 millioner gjennom den rettede emisjonen. Det ble tilført ytterligere NOK 30 millioner i påfølgende reparasjonsemisjon slik at det totalt ble tilført NOK 423 millioner i 2012. NETTO RENTEBÆRENDE GJELD Tall i NOK 1 000 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Rentebærende langsiktig gjeld 785 699 784 239 922 072 Rentebærende kortsiktig gjeld 972 523 793 513 769 635 Sum bankinnskudd og kontanter -61 061-103 707-394 233 Netto rentebærende gjeld 1 697 161 1 474 045 1 297 474 Netto rentebærende gjeld har økt med NOK 223 millioner fra forrige kvartal (årsskiftet). NOK 134 millioner gjelder Block Watne, og NOK 52 millioner gjelder BWG Homes AB. ARBEIDSKAPITAL Tall i NOK 1 000 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Omløpsmidler 3 452 803 3 022 405 2 689 500 Kortsiktig gjeld (ikke rentebærende) -1 443 942-1 315 748-1 326 765 Netto arbeidskapital 2 008 861 1 706 657 1 362 735 Kortsiktig prosjektfinansiering (rentebærende) -972 523-793 513-769 635 Netto arbeidskapital hensyntatt prosjektfinansiering 1 036 338 913 144 593 100 6
ORGANISASJONEN ANTALL ANSATTE 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Funksjonærer* 414 402 399 Produksjonsarbeidere, tømrere 608 612 582 Totalt 1 022 1 014 981 Antall ansatte i Norge* 654 659 627 Antall ansatte i Sverige** 368 355 354 * Inklusive konsernsjef og konsernstab (BWG Homes ASA) og ansatte i Hetlandhus AS. ** BWG Homes AB har i tillegg 19 innleide ansatte per 1. kvartal 2013. Disse er i hovedsak produksjonsarbeidere. Bemanningen er økt med 8 årsverk (0,8 %) fra utgangen av forrige kvartal, og har økt med 41 årsverk sammenlignet med 1. kvartal 2012, i hovedsak innen produksjonsleddet. HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Produksjonskvalitet og HMS har kontinuerlig ledelsesmessig fokus. Sikkerhetsopplæring med vekt på riktig bruk av verktøy og stillas, samt ledelsesmessig oppfølging av skader og tilsyn på byggeplassene videreføres. Det ble registrert 10 skader og hendelser som førte til fravær i 1. kvartal 2013 mot 13 i 1. kvartal 2012. Hendelser som har ført til fravær, gjelder særlig i Block Watne. En av hendelsene var av alvorlig karakter. 18. januar 2013 oppstod det en eksplosjon i forbindelse med bruk av gassovner på en av Block Watnes byggeplasser. Gassovnene ble brukt til tining av snø og is på betonggulv i et leilighetsbygg under oppføring. En byggeleder fikk store brannskader på hendene og i ansiktet, og han ble umiddelbart sendt til sykehus for behandling. Politi og Arbeidstilsynet ble rutinemessig varslet. Hendelsesforløp og årsaksforhold er nøye gjennomgått, og tiltak er iverksatt. I Block Watne foretas det uanmeldte tilsyn på byggeplass med etterfølgende avviksbehandling og oppfølging både i lokal regi på distriktskontorene og tiltak i sentral regi. Det ble foretatt 40 tilsyn i 1. kvartal med gjennomsnittlig 0,55 avvik per tilsyn mot 41 tilsyn med et gjennomsnitt på 0,76 avvik per tilsyn i samme periode i 2012. AKSJONÆRFORHOLD Ved utgangen av kvartalet hadde selskapet 1 988 aksjonærer hvorav 126 var utenlandske. De utenlandske aksjonærene eide 29,1 millioner aksjer, tilsvarende en eierandel på 21,4 %. Konsernsjef Lars Nilsen hadde ved utgangen av kvartalet en eierandel på 15,87 % gjennom sine selskaper Lani Industrier AS og Lagulise AS. Det ble omsatt 15,8 millioner aksjer i kvartalet. Aksjen har vært omsatt alle handledager. Sluttkurs på balansedagen var NOK 13,95. 10 STØRSTE AKSJONÆRER Antall aksjer Eierandel Oslo Bolig og Sparelag 26 485 752 19,46 % Lani Industrier AS 21 199 800 15,57 % Fondsfinans Spar 4 000 000 2,94 % Odin Norge 3 910 862 2,87 % Skandinaviska Enskilda Banken 3 881 000 2,85 % Verdipapirfondet DNB SMB 3 809 838 2,80 % Odin Norden 3 625 336 2,66 % Storebrand Verdi 3 016 668 2,22 % SHB Swedish Funds Lending 3 012 297 2,21 % MP Pensjon PK 2 695 700 1,98 % Sum 10 største aksjonærer 75 637 253 55,57 % Øvrige aksjonærer 60 484 180 44,43 % Totalt antall aksjer 136 121 433 100,00 % 7
ANDRE FORHOLD NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR I BLOCK WATNE AS Geir Skoglund som i februar ble ansatt som ny administrerende direktør i Block Watne, tiltrådte stillingen i april 2013. DOM I TVISTESAK MELLOM 34 HUSEIERE OG MYRESJÖHUS I januar 2013 avsa Göta Hovrätt dom i tvistesaken mellom 34 huseiere i Svedala, Skåne og Myresjöhus. Dommen konkluderte med at Myresjöhus ikke har erstatningsansvar for fukt- og muggskadene, da husene ble produsert i henhold til faglig standard gjeldende på den tid husene ble oppført. Motparten har anket dommen inn for høyesterett. KJØP AV KÄRNHEM AB BWG Homes ASA har inngått avtale om kjøp av den svenske bolig- og prosjektutvikleren Kärnhem AB. BWG Homes kjøper alle aksjer i selskapet for SEK 60 millioner. Det er i tillegg fremforhandlet en earn-out-avtale som innebærer at selgerne får 50 prosent av driftsresultat før skatt og finans (EBIT) de kommende tre år fra og med 2013. Kjøpet er godkjent av svenske konkurransemyndigheter, og overtakelsen ble formelt gjennomført 25. april 2013. Se note 9. HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN SKIFTE AV KONSERNSJEF Lars Nilsen har meddelt styret at han ønsker å fratre som konsernsjef for å gå inn i konsernets styre. Styret har ansatt Ole Feet, COO i BWG Homes ASA og tidligere administrerende direktør i Block Watne AS, som ny konsernsjef. Lederskiftet gjennomføres i forbindelse med generalforsamlingen den 24. mai 2013. LARS NILSEN HAR SOLGT 18,4 MILLIONER AKSJER TIL OBOS Transaksjonen ble gjennomført 12. april 2013. OBOS har etter aksjekjøpet en eierandel på 32,99 prosent. Etter salget har Lars Nilsen en eierandel på 2,34 prosent gjennom sine selskaper Lani Industrier AS og Lagulise AS. 8
MARKEDET OG UTSIKTENE FREMOVER Markedsutsiktene i Norge er fortsatt positive. Det er stor etterspørsel etter boliger, særlig i større byer og pressområder hvor befolkningsveksten er størst. Boligprisene har økt betydelig gjennom flere år som en naturlig konsekvens av et begrenset utbud av boliger i en periode med voksende etterspørsel. Noen faktorer tilsier at prisveksten vil flate noe ut. Boligproduksjonen er større en tidligere, og det er økt fokus på boligkjøpernes gjeldssituasjon. Dette kan medføre at myndighetene skjerper kravet til egenkapital ytterligere og eventuelt iverksetter andre tiltak. Det knyttes også en viss usikkerhet til den internasjonale lavkonjunkturen og mulig påvirkning på kundenes boliginvesteringer. Markedsutsiktene for den svenske virksomheten er fortsatt usikre. Trenden i 1. kvartal er likevel mer positiv enn tidligere, og boligsalget i konsernets svenske virksomhet viser tegn til bedring. Det svenske boligmarkedet preges fortsatt av lav igangsetting og en stor underdekning av boliger, og opphentingen i svensk økonomi vil ta tid. Det forventes at mer effektiv produksjon og utviklingen av et bredere produktspekter med ulike oppgjørsformer vil gi positiv effekt på volum og resultater. Markedstilpasning, lønnsomhet og effektivitetsforbedringer har kontinuerlig fokus både i Norge og Sverige. Kjøpet av Kärnhem innebærer en styrket satsning i leilighetsmarkedet. Prosjekter som Kärnhem utvikler, har en betydelig andel av leilighetsbebyggelse og borettslag (bostadsretter). Denne delen av boligmarkedet har klart seg bedre enn småhusmarkedet de siste par årene. Vi har forventninger til at kjøpet av Kärnhem vil styrke konsernets posisjon betydelig i Sverige fremover. Oslo, 6. mai 2013 Styret og konsernsjef i BWG Homes ASA Eva Eriksson Harald Walther Hege Bømark Daniel K. Siraj Espen E. Wiik styreleder nestleder Tore Morten Randen Ørjan Reinholdsson Magne Staalstrøm Lars Nilsen Konsernsjef 9
Sammendratt finansiell informasjon (IFRS) BWG HOMES ASA KONSERN RESULTATREGNSKAP Tall i NOK 1 000 Note 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Driftsinntekter 728 567 867 142 3 474 614 Varekostnader -426 938-550 647-2 144 138 Lønns- og personalkostnader -154 772-148 117-614 537 Andre driftskostnader -76 730-77 033-302 250 Resultat før avskrivninger og finans (EBITDA) 70 127 91 345 413 689 Resultat fra tilknyttede selskaper -738-51 5 363 Avskrivninger -3 668-4 053-16 010 Resultat før nedskrivning og finans (EBIT) 65 721 87 241 403 042 Nedskrivning goodwill 0 0-403 683 Resultat før finans (EBIT) 65 721 87 241-641 Renteinntekter og andre finansinntekter 968 1 243 4 257 Rentekostnader -26 950-27 116-91 362 Endringer markedsverdi finansielle instrumenter 1 109 1 165 2 763 Valutakurseffekter 5 48 013-4 160-3 876 Andre finanskostnader -2 831-7 483-24 866 Netto finanskostnader 5 20 309-36 351-113 084 Resultat før skatt (EBT) 86 030 50 890-113 725 Skattekostnad -23 720-14 273-60 727 Periodens resultat 62 310 36 617-174 452 Resultat per aksje (NOK) 0,46 0,35-1,36 Utvannet resultat per aksje (NOK) 0,46 0,35-1,36 EBITDA-margin 9,6 % 10,5 % 11,9 % EBIT-margin før nedskrivning av goodwill 9,0 % 10,1 % 11,6 % INNREGNEDE INNTEKTER OG KOSTNADER (totalresultat) Tall i NOK 1 000 Note 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Endring i virkelig verdi rentesikring 26 113-8 247 Utsatt skatt knyttet til virkelig verdi rentesikring -7-32 3 206 Periodens resultat (fra resultatregnskapet) 62 310 36 617-174 452 Omregningseffekter i konsolideringen 16 206-8 662-10 741 Andre innregnede kostnader og inntekter 20 0-20 Sum innregnede inntekter og kostnader (totalresultat) 78 555 28 036-190 254 10
FINANSIELL STILLING Tall i NOK 1 000 Note 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Eiendeler Goodwill 1 589 872 1 547 487 1 956 153 Varemerker 498 943 481 115 483 072 Andre immaterielle eiendeler 1 906 1 944 2 322 Sum immaterielle driftsmidler 2 090 721 2 030 546 2 441 547 Fysiske driftsmidler 88 132 85 994 90 031 Finansielle anleggsmidler 56 525 50 467 16 737 Sum anleggsmidler 2 235 378 2 167 007 2 548 315 Prosjekter, bygg under utførelse 4 1 517 279 1 374 081 1 161 692 Varebeholdninger 58 612 40 136 37 577 Tomter 1 711 454 1 469 939 1 327 119 Sum beholdninger 3 287 345 2 884 156 2 526 388 Kundefordringer 125 509 87 014 132 910 Andre fordringer 39 949 51 235 30 202 Sum fordringer 165 458 138 249 163 112 Likvide midler 61 061 103 707 394 233 Sum omløpsmidler 3 513 864 3 126 112 3 083 733 Sum eiendeler 5 749 242 5 293 119 5 632 048 Egenkapital og forpliktelser Sum egenkapital 2 260 228 2 181 673 2 366 363 Pensjonsforpliktelser 5 742 5 742 6 231 Utsatt skatt 157 910 135 558 169 388 Avsetning garantiforpliktelser 123 198 76 646 71 594 Sum avsetning for forpliktelser 286 850 217 946 247 213 Rentebærende langsiktig gjeld 7 785 699 784 239 922 072 Rentebærende kortsiktig gjeld 8 972 523 793 513 769 635 Leverandørgjeld 315 896 328 261 331 966 Kortsiktig gjeld tomteakkvisisjon 361 103 344 572 415 092 Forskudd fra kunder 367 869 284 311 292 309 Øvrig kortsiktig gjeld 399 074 358 604 287 398 Sum annen kortsiktig gjeld 1 443 942 1 315 748 1 326 765 Sum kortsiktig gjeld 2 416 465 2 109 261 2 096 400 Sum gjeld og forpliktelser 3 489 014 3 111 446 3 265 685 Sum egenkapital og forpliktelser 5 749 242 5 293 119 5 632 048 UTVALGTE HOVEDTALL I BALANSEN Tall i NOK 1 000 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Arbeidskapital 2 008 861 1 706 657 1 362 735 Netto rentebærende gjeld 1 697 161 1 474 045 1 297 474 Egenkapitalandel 39,3 % 41,2 % 42,0 % 11
ENDRINGER I EGENKAPITAL Tall i NOK 1 000 Aksjekapital Overkursfond Sikringsreserve Valutaomregning Annen egenkapital Sum egenkapital Balanse per 31.12. 2011 98 276 529 840-3 204-23 083 1 343 718 1 945 547 Rettet emisjon 34 783 365 217 400 000 Emisjonskostnader -7 200-7 200 Omregningseffekt i konsolideringen -8 662-8 662 Andre innregnede poster i totalresultatet -10 81-169 179 81 Resultat 1. kvartal 2012 36 617 36 617 Balanse per 31.03. 2012 133 059 887 847-3 123-31 914 1 380 514 2 366 383 Reparasjonsemisjon 3 062 32 160 35 222 Emisjonskostnader -1 635-1 635 Omregningseffekt i konsolideringen -716-716 Andre innregnede poster i totalresultatet -20-2 096-419 -2 535 Resultat 2. kvartal 2012 50 269 50 269 Balanse per 30.06. 2012 136 121 918 352-5 219-32 630 1 430 364 2 446 988 Emisjonskostnader -7-7 Omregningseffekt i konsolideringen 11 070 11 070 Andre innregnede poster i totalresultatet -2 493-2 493 Resultat 3. kvartal 2012 47 789 47 789 Balanse per 30.09. 2012 136 121 918 345-7 712-21 560 1 478 153 2 503 347 Omregningseffekt i konsolideringen -12 433-12 433 Andre innregnede poster i totalresultatet -533 419-114 Resultat 4. kvartal 2012-309 127-309 127 Balanse per 31.12. 2012 136 121 918 345-8 245-33 993 1 169 445 2 181 673 Omregningseffekter i konsolideringen 16 206 16 206 Andre innregnede poster i totalresultatet 19 20 39 Resultat 1. kvartal 2013 62 310 62 310 Balanse per 31.03. 2013 136 121 918 345-8 226-17 787 1 231 775 2 260 228 12
KONTANTSTRØMOPPSTILLING Tall i NOK 1 000 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 Kontantstrøm fra drift før endring i arbeidskapital (EBITDA) 70 127 91 345 413 689 Endring i beholdninger 7 162-92 571-170 341 Endring i kundefordringer -92 945 30 809 83 955 Endring i leverandørgjeld -18 267-5 051-8 142 Tomtekjøp -137 054-78 875-452 341 Endring i andre tidsavgrensningsposter 17 074 13 155-12 534 Netto endring arbeidskapitalposter -224 030-132 533-559 403 Betalte renter -19 328-24 892-97 581 Betalt skatt -39 540-21 678-37 522 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) -212 772-87 758-280 816 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -2 491-1 087-8 825 Utbetalinger ved kjøp av aksjer -4 277 0-3 048 Netto kontantstrøm fra tilknyttede selskaper -2 000-6 459-4 623 Mottatte renter 968 1 240 4 249 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -7 800-6 306-12 247 Økning/nedgang (-) kortsiktig gjeld 177 926-58 080-15 343 Utbetalinger knyttet til refinansiering av gjeld 0-12 107-19 294 Nedbetaling langsiktig gjeld 0-300 453-1 007 671 Opptrekk ny langsiktig gjeld 0 300 000 850 000 Innbetaling av ny egenkapital (netto) 0 392 800 422 941 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 177 926 322 160 230 633 Netto endring i likvide midler -42 646 228 096-62 431 Likvide midler ved start av perioden 103 707 166 138 166 138 Likvide midler ved periodens utgang 61 061 394 234 103 707 Ubenyttet kassekreditt ved periodens utgang 251 947 73 037 196 994 13
NOTER TIL REGNSKAPET NOTE 1. Om konsernet og konsernregnskapet Konsernet BWG Homes ASA er hjemmehørende i Norge og er notert på Oslo Børs. Foretakets konsernregnskap omfatter BWG Homes ASA med tilhørende datterselskaper samt konsernets andeler i tilknyttede selskaper. Konsernet besto ved utgangen av kvartalet av de samme legale enheter som inngikk i konsernet ved siste årsskifte. Fastsettelse av kvartalsrapporten Denne kvartalsrapporten ble fastsatt av selskapets styre den 6. mai 2013. Kvartalsrapporten er ikke revidert. IFRS anvendt ved utarbeidelse av finansiell informasjon Den sammendratte finansielle informasjonen er utarbeidet i samsvar med internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) og fortolkninger fastsatt av International Accounting Standards Board (IASB). Den sammendratte finansielle informasjonen er utarbeidet i tråd med reglene i IAS 34 Delårsrapportering. IAS 34 fastslår at delårsrapporteringen primært skal være en oppdatering om nye forhold etter sist avlagte årsrapport, og derfor bør denne delårsrapporten sees i sammenheng med siste årsrapport (2012). Regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene anvendt ved utarbeidelsen av rapporten er konsistent med regnskapsprinsippene beskrevet i selskapets årsregnskap for 2012. Regnskapsmessige begreper definisjoner Ordreinngang: Verdi av nye kontrakter inngått i perioden, minus verdi av annullerte kontrakter inngått samme periode Ordrereserve: Verdi av inngåtte kontrakter som gjenstår å produsere Dekningsbidrag: Driftsinntekter minus solgte varers kostnader EBITDA-margin: EBITDA dividert på omsetning EBIT-margin: EBIT før nedskrivning dividert på omsetning Arbeidskapital: Beholdninger og fordringer minus annen kortsiktig gjeld Netto rentebærende gjeld: Samlet rentebærende gjeld minus likvide midler og rentebærende fordringer Egenkapitalandel: Sum bokført egenkapital dividert på bokført verdi av eiendeler Antall ansatte: Ansatte ved periodens slutt NOTE 2. Estimater En vesentlig del av konsernets virksomhet består av prosjekter innen boligbygging. Hovedsakelig inntektsføres prosjektene når levering har skjedd og de finansielle resultatene for prosjektet er kjente. Likevel innebærer regnskapsføringen i noen grad bruk av estimater knyttet til verdien av prosjektene osv. Andre poster i regnskapet hvor estimater er viktige for regnskapsføringen, er pensjonsforpliktelser og pensjonskostnader, bokførte verdier av goodwill og andre merverdier, regnskapsføring av finansielle instrumenter og regnskapsføring av skatter. En grundigere gjennomgang av bruken av estimater i regnskapsførselen er gitt i årsregnskapet for 2012. 14
NOTE 3. Segmentinformasjon Definisjon av segmenter Virksomheten i BWG Homes består av to segmenter; Block Watne AS og BWG Homes AB. Segment Block Watne AS består virksomheten Block Watne. Segment BWG Homes AB består virksomhetene av Myresjöhus AB og SmålandsVillan AB. Begge segmenter produserer og markedsfører i hovedsak boliger til forbruker. De to segmentene fremstår likevel som forskjellige med adskilt organisasjon og ledelse, ulik risiko og avkastningsnivå. De to segmentene følges derfor opp separat i konsernet. Enheter som ikke kvalifiserer for å rapporteres som egne segmenter, er presentert samlet og omtales som Øvrige enheter. Her inngår også Hetlandhus som ble relansert i 2009 og selger boliger i det norske markedet basert på moduler produsert i SmålandsVillans fabrikker i Sverige. Regnskapsprinsipper for segmentrapportering Til grunn for segmentrapporteringen ligger den operative ledelsesrapporteringen som utarbeides fra enhetene. Regnskapsprinsippene anvendt i denne rapporteringen er for BWG Homes AB i tråd med IFRS, og tallene for BWG Homes AB inngår direkte i konsolideringen. For Block Watne AS er det avvik mellom den operative rapporteringen og IFRS reglene i forhold til inntektsføring på prosjekter. For ledelsen er det viktig å følge også resultatutviklingen i pågående prosjekter, og i den operative rapporteringen måles dette ved å bruke prinsippene for løpende avregning (tilvirkningskontrakter). Under dette prinsippet regnskapsføres estimert opptjent fortjeneste i prosjektene basert på fullførelsesgrad. Det inntektsføres kun på boliger hvor bindende salgskontrakt foreligger. Fullføringsgrad er lik påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Salgsgrad defineres som antall solgt i prosent av total forventet salg. Inntektsføringen er lik forventet total inntekt x salgsgrad x fullføringsgrad. Tilsvarende er bokført resultat lik forventet sluttresultat x salgsgrad x fullføringsgrad. Regnskapsprinsippene anvendt for segmentrapporteringen er i tråd med de prinsippene som ble anvendt ved utarbeidelse av årsregnskapet for 2012. Det er ingen transaksjoner mellom segmentene av betydning for rapporteringen. SEGMENTINFORMASJON Tall i NOK 1 000 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 BALANSEPOSTER Sum eiendeler Block Watne AS 3 414 761 2 881 553 3 196 879 BWG Homes AB 1 887 914 2 185 891 1 709 693 Øvrige enheter 2 655 465 2 848 088 2 638 863 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap 392 495 287 771 294 291 Elimineringer -2 601 393-2 571 255-2 546 607 Sum eiendeler i konsernets balanse 5 749 242 5 632 048 5 293 119 Sum gjeld og forpliktelser Block Watne AS -2 028 960-1 537 967-1 826 285 BWG Homes AB -1 545 625-1 477 716-1 388 394 Øvrige enheter -647 229-639 782-658 339 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap -367 869-292 309-284 311 Elimineringer 1 100 669 682 089 1 045 883 Sum gjeld og forpliktelser i konsernets balanse -3 489 014-3 265 685-3 111 446 15
SEGMENTINFORMASJON Tall i NOK 1 000 1. kv. 13 1. kv. 12 Året 2012 RESULTATPOSTER Driftsinntekter Block Watne AS 643 193 545 777 2 302 331 BWG Homes AB 285 678 292 442 1 151 874 Øvrige enheter 18 347 12 793 64 587 Elimineringer -8 231-9 009-35 499 Driftsinntekter segment 938 987 842 003 3 483 293 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap -210 420 25 139-8 679 Driftsinntekter i konsernregnskapet 728 567 867 142 3 474 614 EBITDA Block Watne AS 112 323 81 945 419 357 BWG Homes AB 17 908 16 230 59 607 Øvrige enheter -6 192-5 451-22 021 Elimineringer 0 0 0 EBITDA segment 124 039 92 724 456 943 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap -53 912-1 379-43 254 EBITDA i konsernregnskapet 70 127 91 345 413 689 EBIT (før nedskrivning av goodwill) Block Watne AS 110 987 81 299 422 290 BWG Homes AB 14 876 12 809 46 177 Øvrige enheter -6 230-5 488-22 171 Elimineringer 0 0 0 EBIT segment 119 633 88 620 446 296 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap -53 912-1 379-43 254 EBIT i konsernregnskapet 65 721 87 241 403 042 EBT (eksklusive nedskrivning av goodwill) Block Watne AS 96 227 70 073 369 961 BWG Homes AB 6 133-1 315-2 147 Øvrige enheter 38 462-16 182-443 751 Elimineringer 0 0 403 683 EBT segment 140 822 52 576 327 746 +/- Avvikende prinsipp i driftsrapp. mot konsernregnskap -54 792-1 686-37 788 EBT i konsernregnskapet 86 030 50 890 289 958 16
NOTE 4. Bokført verdi av pågående prosjekter Konsernet har en betydelig beholdning av pågående prosjekter. Prosjektene kan være egenregiprosjekter, eller boliger som bygges for andre sluttbrukere eller storkunder. Bokført verdi av prosjektene er balanseført til akkumulert tilvirkningskost. SPESIFIKASJON AV PÅGÅENDE PROSJEKTER Tall i NOK 1 000 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Bygg under utførelse Norge (Block Watne AS og Hetlandhus AS) 1 478 936 1 336 745 1 132 269 Bygg under utførelse BWG Homes AB 38 343 37 336 29 423 Sum bokført verdi pågående prosjekter 1 517 279 1 374 081 1 161 692 Verdi av bygg under utførelse i Block Watne AS basert på løpende avregning for egenregiprosjekter 889 703 888 828 663 136 NOTE 5. Valutakurseffekter Konsernet er eksponert i svenske kroner som følge av sine investeringer i Sverige. Den svenske virksomheten er finansiert i svenske kroner (SEK). Lånefinansieringen er dels fra morselskapet og dels i bank. I henhold til IAS 21 føres effekter av valutakursendringer på konsernmellomværende over resultatet. Styrkelsen av SEK mot NOK i 1. kvartal har gitt en valutagevinst i kvartalet på til sammen NOK 48 millioner. I april 2013 er det besluttet å konvertere SEK 500 millioner av konserninternt lån fra BWG Homes ASA til BWG Homes AB, til egenkapital i BWG Homes AB. Som følge av konverteringen vil lånet som har gitt grunnlag for kurseffekter i resultatregnskapet, reduseres tilsvarende. NOTE 6. Transaksjoner med nærstående Transaksjoner med tilknyttede selskaper for datterselskapet Block Watne AS var negative med NOK 2 millioner ved utgangen av 1. kvartal 2013 Waterguard International AS selger vannsikringssystemer til datterselskapene Block Watne AS og Hetlandhus AS. Dette salget går via grossist, og prisingen er basert på markedsmessige vilkår. Ved utgangen av 1. kvartal 2013 var det kjøpt vannsikringssystemer for NOK 1,5 millioner. Waterguard International AS er et selskap kontrollert av Lars Nilsen, konsernsjef i BWG Homes ASA. Lani Development AS, et selskap 100 % kontrollert av Lars Nilsen, inngikk i desember 2011 kontrakt om kjøp av to hus fra Hetlandhus AS. Betingelsene er fastsatt på markedsmessige vilkår. Total kontraktsverdi er NOK 3,3 millioner. Ved utgangen av 1. kvartal 2013 er det fakturert NOK 1,7 millioner. Datterselskapene Block Watne AS og Hetlandhus AS har kjøpt advokattjenester av advokat Martin Kr. Feet AS for NOK 0,8 millioner ved utgangen av perioden. Martin Kr. Feet er bror til COO i BWG Homes ASA. Betingelsene er fastsatt på markedsmessige vilkår. Block Watne AS har i 2013 ferdigstilt avtale med Ole Feet om kjøp av et tomteområde for boligutvikling. Avtalt kjøpesum er minimum NOK 17,5 millioner. Kjøpesummen skal endelig fastsettes basert på faktisk bygget areal. Avtalen er en opsjonsavtale frem til endelig regulering foreligger. Ole Feet har ikke deltatt i Block Watne AS sin behandling av saken. Avtalen er inngått på markedsmessige vilkår. Avtalen har vært gjennomgått av ekstern ekspertise, og det er innhentet en uavhengig verdivurdering. Avtalen er behandlet i styret i BWG Homes ASA. 17
NOTE 7. Spesifikasjon langsiktig gjeld Tall i NOK 1 000 31.03.13 31.12.12 31.03.12 Obligasjonslån, forfall i 2015 300 000 300 000 300 000 Obligasjonslån, forfall i 2016 350 000 350 000 0 Langsiktig gjeld til Nordea, forfall i 2014 0 0 289 685 Langsiktig gjeld til Nordea, forfall i 2016 150 000 150 000 346 068 Annen gjeld Sverige 0 0 2 579 Amortiserte lånekostnader -14 301-15 761-16 260 Sum langsiktig gjeld 785 699 784 239 922 072 NOTE 8. Spesifikasjon av kortsiktig gjeld Tall i NOK 1 000 31.03.13 31.12.12 31.03.12 1. års avdrag på lang gjeld 50 000 50 000 68 768 Tomtelån 325 363 267 808 324 977 Byggelån 519 567 351 719 187 006 Annet lån 0 0 60 000 Trekk på kassekreditt 77 593 123 986 128 884 Sum kortsiktig gjeld 972 523 793 513 769 635 NOTE 9. Kjøp av Kärnhem AB BWG Homes ASA inngikk i mars 2013 avtale om kjøp av alle aksjer i selskapet Kärnhem AB. Kjøpesum ble avtalt til SEK 60 millioner. Samtidig ble det avtalt en ytterligere betaling ved earn-out basert på resultat de kommende tre år. Selgerne har rett til å få utbetalt 50 prosent av selskapets resultat før renter og skatt (EBIT) for årene 2013 2015. Kjøpsavtalen ble inngått med forutsetning om godkjennelse fra svenske konkurransemyndigheter. Slik godkjennelse ble gitt 18. april, og overtakelsen ble formelt gjennomført 25. april 2013. Selgerne yter SEK 20 millioner av vederlaget for aksjene som lån til Kärnhem AB i tre år fra tiltredelse. BWG Homes ASA har forpliktet seg til å tilføre selskapet ytterligere SEK 20 millioner i finansiering. Kärnhem AB er en rendyrket prosjektutviklingsorganisasjon med en egen prosjektportefølje på ca. 250 boenheter. Selskapet kontrollerer også en utviklingsportefølje med kapasitet på i overkant av 1 500 boenheter, i hovedsak innen borettslagssegmentet. Kärnhem har, etter flere år med gode resultater, sett en redusert lønnsomhet i 2011 og 2012. Årsakene til dette er den generelle markedssituasjonen i Sverige kombinert med intern restrukturering for å optimalisere selskapets operasjon. Kärnhem konsernet hadde i 2012 en omsetning på SEK 224,3 millioner og et resultat etter skatt på minus SEK 3,5 millioner. Selskapets bokførte egenkapital ved utgangen av 2012 utgjorde SEK 82,6 millioner. Tallene er basert på avlagt årsregnskap etter svenske regnskapsregler. Regnskapstall for Kärnhem AB vil bli konsolidert med virkning fra 1. mai 2013. Virksomheten vil bli rapportert som eget segment (segment Kärnhem AB). 18
Selskapsinformasjon BWG Homes skal drive og utvikle ledende boligbyggere med sterke merkevarer. Gjennom merkevarene Block Watne og Hetlandhus i Norge og Myresjöhus og SmålandsVillan i Sverige utvikler, selger og produserer vi boliger for det nordiske markedet. BWG Homes leverer ca. 2 000 nye boliger i året gjennom egne boligprosjekter og til kunder med egen tomt. Selskapet har ca. 1 020 ansatte og hadde en omsetning på NOK 3,5 milliarder i 2012. BWG Homes ASA er notert på Oslo Børs med handelssymbolet BWG. Selskapets aksjekapital er NOK 136 121 433 fordelt på 136 121 433 aksjer hver pålydende NOK 1. SELSKAPETS STYRE: Eva Eriksson, styreleder Harald Walther, nestleder Hege Bømark, styremedlem Daniel Kjørberg Siraj, styremedlem Espen E. Wiik, styremedlem Tore Morten Randen, ansattevalgt styremedlem Ørjan Reinholdsson, ansattevalgt styremedlem Magne Staalstrøm, ansattevalgt styremedlem FINANSIELL KALENDER: Resultat 1. kvartal 2013: 7. mai 2013 Resultat 2. kvartal 2013: 22. august 2013 Resultat 3. kvartal 2013: 7. november 2013 Resultat 4. kvartal 2013: 13. februar 2014 Ordinær generalforsamling: 24. mai 2013 IR-KONTAKTER: Lars Nilsen, CEO, T: +47 23 24 60 00 Arnt Eriksen, CFO, T: +47 23 24 60 37, +47 922 14 625 KONTAKTINFORMASJON: BWG Homes ASA Postboks 1817 Vika 0123 Oslo post@bwghomes.no T: +47 23 24 60 00 F: +47 23 24 60 01 Foretaksnr.: 988 737 798 Besøksadresse: Vika Atrium Munkedamsveien 45 Oppgang D, 5. etg. 0250 Oslo www.bwghomes.no 19
BWG HOMES ASA Postboks 1817 Vika 0123 OSLO bwghomes.no