Saksframlegg Ark.: GNRLG 33/9 Lnr.: 3681/17 Arkivsaksnr.: 16/1688-11 Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNR 33/9 AVSLAG PÅ SØKNAD OM KONSESJON Vedlegg: Konsesjonssøknad fra Døl Eiendom AS av 20.10.2016 Kjøpekontrakt mellom Martin Hesthagen (selger) og Døl Eiendom AS (kjøper) av 02.09.2016 Særutskrift fra PU-sak 9/17 av 13.01.2017 Klage på konsesjonsvedtak fra Thallaug ANS av 09.02.2017 Brev fra kommunen vedr. klagebehandling av 20.03.2017 Tilbakemelding fra Thallaug ANS av 03.04.2017 Øvrige vedlagte dokumenter som har tilknytning til saken: Søknad om deling av eiendommen fra Thallaug ANS av 09.02.2017 Redegjørelse for bruksformål mm fra Thallaug ANS av 02.03.2017 Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Foreløpig svar fra kommunen av 22.11.2016 SAMMENDRAG: Thallaug ANS klager på vegne av Døl Eiendom AS på avslag av søknad om konsesjon for erverv av Opheim i Forsetseterlia. Klagen inneholder en rekke klagemomenter, uten at rådmannen finner noen, eller summen av disse, så vektige at klagen bør tas til følge. Saken anbefales oversendt til Fylkesmannen i Oppland til endelig avgjørelse. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn: Døl Eiendom AS søkte den 20.11.2016 konsesjon på landbrukseiendommen Opheim g/bnr 33/9 i Forsetseterlia i Vestre Gausdal. Formålet med ervervet var å bruke eiendommen i tilknytning til heldøgns omsorgstjenester gjennom selskapet Målrettet Intervensjon AS. Selskapet er et søsterselskap i en konsernstruktur med Braaten og Skipperstøen Holding AS som konserntopp. Planutvalget i Gausdal behandlet konsesjonssøknaden som sak 9/17 den 13.01.2017 og fattet følgende vedtak:
«Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2, tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, avslås søknad fra Døl Eiendom AS om konsesjon på landbrukseiendommen Opheim g/bnr 33/9 i Gausdal. Søknaden avslås da det ikke kan fastslås at aksjeselskap som eierform gir fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer og at den driftsmessige løsningen ikke er god.» Vedtaket ble fattet ut fra en helhetsvurdering der rådmannen bl.a. gjorde følgende betraktning: «Konsesjonssøkers formål kan være samfunnsnyttig, rådmannen mener likevel at samfunnsinteressene best ivaretas om denne eiendommen eies og drives tradisjonelt og av en fysisk person som også vil bebo eiendommen fast. Av hensyn også til framtidige konsesjonssøknader og kommunens praktisering av konsesjonsloven vurderes det som mest riktig at søknaden avslås.» Den 09.02.2017 klager Thallaug ANS på vegne av Døl Eiendom AS på avslaget. Samtidig mottar kommunen søknad om fradeling av 125 daa, bestående av skog og litt dyrka mark. Dette blir en del av eiendommen som kan selges som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. Opheim skal etter dette bestå av tunet og omkringliggende landbruksarealer, til sammen ca. 55 daa. Det henstilles fra Thallaug om at klagebehandlingen stilles i bero og at kommunen først behandler delingssøknaden. I delingssøknaden framgår det at konsesjonssøker er i dialog med en gardbruker i området om videresalg av det arealet som søkes fradelt. På den måten vil Døl Eiendom AS ikke være avhengig av konsesjon, verken for arealet som videreselges eller det arealet som blir att, siden dette vil være under arealgrensene for konsesjonsplikt. Administrasjonen har i ettertid vært i dialog med Thallaug om bruken av eiendommen og evt. behov for tillatelse til bruksendring/dispensasjon, videre om hvordan kommunen skal behandle disse sakene videre. Thallaug har i brev av 02.03.2017 gjort rede for hvordan eiendommen skal brukes og administrasjonen har foreløpig vurdert dette til å være innenfor både tillatt bruksformål og gjeldende planbestemmelse. Dette ble kommunisert til Thallaug i brev av 20.03.2017. I dette brevet ble det også meddelt at kommunen vil ferdigbehandle og få endelig avklart konsesjonsspørsmålet før delingssøknaden blir behandlet. For å få en raskere avklaring av delingsspørsmålet ble konsesjonssøker gitt anledning til å trekke konsesjonsklagen. I e-post fra Thallaug den 03.04.2017 får kommunen beskjed om at klagen består, men at Thallaug ser det som en løsning at konsesjonsklagen og delingssaken legges fram for behandling samtidig. Rådmannen mener det er mest riktig å avklare konsesjonsspørsmålet først. Dersom konsesjonsklagen blir tatt til følge vil det være naturlig å reise spørsmålet om delingssøknaden også skal behandles. En annen sak er om Døl Eiendom AS rent formelt er i posisjon til å søke deling. Det spørsmålet kan en la ligge til det er aktuelt å evt. behandle delingssaken.
Klagers påstand: 1. Kommunen har begrunnet avslaget med at aksjeselskap er ansett som en uønsket eierform i landbruket. Dette er ikke saklig grunn for å avslå. Den aktuelle vurderingen må være om eierformen gir en dårligere utnyttelse av eiendommen enn personlig eierskap, noe som ikke er påvist i denne saken. Det henvises for øvrig til Landbruksdepartementets (LMD) sak 15/447 (Kistefos-saken) hvor departementet omgjorde Fylkesmannen i Oppland (FMOP) sitt vedtak om avslag på konsesjon. 2. Kommunen mener at ved å gi konsesjon til et aksjeselskap, har man ikke kontroll over framtidig eierskap til eiendommen, i og med at det ikke er kontroll med omsetning av aksjene i selskapet. Klager mener det er mulig å klausulere en konsesjon slik at omsetning av aksjer må ligge innenfor de rammer som er satt i vilkår. Kommunen skal på denne måten ha mulighet for god kontroll. 3. Drifta på garden er nedlagt, melkekvota er bortleid og arealgrunnlaget er så lite at det ikke er påregnelig at det vil bli selvstendig landbruksdrift på eiendommen i framtida. Den virksomheten som Målrettet Intervensjon AS skal drive vil legge et minst like godt grunnlag for drift og bosetting som tradisjonelt eierskap. Det kan også være aktuelt å klausulere en konsesjon med delingsvilkår. 4. Det er 9 årsverk knyttet til Målrettet Intervensjon AS sin drift på eiendommen. Dette innebærer at ervervet vil gi større uttelling i forhold til sysselsetting enn tradisjonelt eierskap, der det mest sannsynlig ville innebære at eier ville ha arbeid utenom bruket. 5. Kommunen mener at eiendommen best ivaretas med en personlig eier som bebor og driver eiendommen. Klager mener at de involverte selskaper har minst like stor interesse av å holde eiendommen i orden slik at den ikke faller i verdi. Kommunen, som aktuell tjenestekjøper, kan også sette vilkår for tjenestekjøp om at eiendommen holdes i god stand. Målrettet Intervensjon AS driver med heldøgns omsorgstjenester, hvilket innebærer at eiendommen blir fast bebodd. Kommunen har derimot trukket i tvil om bosettingshensynet blir tilstrekkelig ivaretatt ved ervervet. Klager mener at kommunen har gode muligheter til å sørge for at eiendommen blir bebodd ved å kjøpe tjenester fra selskapet. Siden det er langtidsbrukere som skal bebo eiendommen, vil formålet i konsesjonsloven være oppfylt uten personlig boplikt. 6. Der er muligheter for å dele eiendommen, jf. konsesjonsvedtaket knyttet til Jeistad nedre g/bnr 184/6 på Lillehammer. Det er også muligheter for å leie bort deler av eiendommen og heller drive Opheim som «minibruk». Kommunen har selv vurdert framtidsutsiktene for Opheim slik at det ikke er påregnelig med aktiv drift av særlig omfang. Når kommunen selv har kommet til denne erkjennelsen, kan det ikke være saklig grunn for å avslå søknaden at konsesjonssøker i mindre grad vil oppfylle intensjonene med konsesjonsloven enn tradisjonelt eierskap. Så lenge det ikke finnes et reelt alternativ som gir bedre utnyttelse av eiendommen, skal konsesjon etter klagers
syn innvilges. 7. Selv om det er landbruksfaglig kompetanse i selskapets styre, mener kommunen at det ikke er gitt at det er landbruksfaglig kompetanse tilgjengelig i selskapet til enhver tid. Klager mener at eierne av konsernet sitter med kontrollen i selskapene og har full innflytelse på hvem som sitter i styret. Det er mulig å klausulere en konsesjon med at det skal være landbruksfaglig kompetanse enten i styret eller tilknyttet den daglige driften av selskapet. Lovgrunnlaget: Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen 2 sier at med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse fra Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Det er gitt unntaksbestemmelser for når det ikke trengs konsesjon i 4 og 5. Dette ervervet faller ikke inn under disse unntaksbestemmelsene. Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet VURDERING: Klagefrist: Som part i saken har klager klagerett og klagen er rettidig framsatt, jf. forvaltningsloven 28 og 29. Klagen tas dermed til behandling. Når det gjelder sakens faktum, opplysninger om konsesjonssøker og deres formål med erverver, vises det til saksutredningen PU-sak 9/17. Vurdering av klagemomentene:
Utover vilkår for boplikt, mener rådmannen på generell basis at man bør begrense bruken av vilkår for konsesjon. Klager har i mange av klagemomentene trukket fram at kommunen kunne brukt vilkår for å klausulere et konsesjonsvedtak. Vilkår må både kunne etterleves og kontrolleres. Fra kommunens side er det ikke ønskelig å bruke vilkår ut fra hensynet til senere oppfølging og at det i hovedsak ikke er gode redskaper tilgjengelig for å følge opp ymse vilkår. 1. Konsesjonsloven 9 tredje ledd åpner for at konsesjon kan gis til selskaper med begrenset ansvar. En slik løsning vil imidlertid representere unntaket, da det er et landbrukspolitisk mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad skal eies av fysiske personer som i størst mulig grad bor og driver sine eiendommer, jf. Ot.prop. nr 79 (2002-2003) Om lov om konsesjon ( ). Opheim ligger i et område av kommunen hvor tradisjonelt jordbruk er dominerende, selv om dette ikke er av de rikeste jordbruksområdene. Det er imidlertid viktig å opprettholde bosetting og drift både på store og små bruk, noe som også er en av målsettingene i Kommuneplan for landbruk 2014-25. Rådmannen er ikke uenig i at virksomheten som er målet for ervervet kan innebære nytte for samfunnet, noe som også er påpekt i helhetsvurderingen av saken. Klager mener at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har sannsynliggjort at AS som eierform gir en så vesentlig dårligere oppfyllelse av konsesjonslovens intensjon opp mot tradisjonelle eierformer at konsesjon bør avslås. Rådmannen kan ikke se at klager har påpekt mangler ved vurderingen av slik art at kommunen ikke har grunnlag for å fatte sitt vedtak. Når det gjelder henvisningen til Kistefos-saken, hvor LMD omgjorde FMOP sitt vedtak, mener rådmannen at dette ikke er to sammenlignbare saker. Kistefos er en stor industriaktør og stor skogeier i Nordre Land. Det var vesentlig for LMD sitt omgjøringsvedtak at Kistefos hadde mye skog i kommunen fra før. Rådmannen mener det er usaklig og for lettvint av klager og på generell basis å henvise til dette omgjøringsvedtaket. 2. Når det gjelder omsettelighet av aksjer til selskap som eier konsesjonspliktig eiendom, har klager framhevet kommunens mulighet for å sette vilkår knyttet til eierskapet til aksjer. Rådmannen henviser til den generelle vurdering om bruk av vilkår. Rådmannen mener klager ikke har tilført nye momenter av vekt og står fast på at det er uheldig med aksjeselskap som eierform ut fra at aksjer kan selges uten at kommunen i realiteten har muligheten til å kontrollere slik omsetning. 3. Klager har framhevet at det ikke er drift på eiendommen p.t., at melkekvota er bortleid og at eiendommen er for liten til at det kan drives selvstendig drift på eiendommen i framtida. Rådmannen er enig i at eiendommen er liten og urasjonell. Ved vurdering av en «påregnelig utvikling av forholdene på eiendommen i tiden framover med den aktuelle eierformen», er det ikke usannsynlig at en fysisk person heller ikke ville klare å utvikle eiendommen mot de overordnede mål innen landbrukspolitikken. Rådmannen er imidlertid av den oppfatning at en bør unngå å la denne type eiendommer bli gjenstand for en slags resignasjonspolitikk, en politikk som vil gi en
slik praksis at aksjeselskaper fritt kan kjøpe landbrukseiendommer som per tiden ikke er i full drift eller i oppsving. 4. Klager mener det er lagt for liten vekt på erververs formål og de samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken. Det refereres til at den nye driften på eiendommen bidrar til 9 arbeidsplasser/årsverk og at dette representerer samfunnsnytte av slik vekt at konsesjon bør innvilges. Rådmannen er enig i at det er positivt med ny sysselsetting. Rådmannen mener derimot at sysselsettingseffekt av ervervet må refereres bl.a. til hvilken landbruksproduksjon som følger av erververs planer. Det er heller ikke gitt at dette verken representerer skatteinngang for kommunen eller at det på annen måte medfører ringvirkninger for lokalsamfunnet. Etter det kommunen erfarer er dagens faste beboer i Opheim fra en annen region og det er ikke kjent om de ansatte også hører hjemme i beboerens hjemkommune eller region. 5. Klager mener det ikke er gitt at en som eier og bebor eiendommen i større grad vil holde denne i hevd enn en som ikke bebor eiendommen. Det refereres til at Døl Eiendom AS vil holde eiendommen godt i hevd og at de har interesser av å skjøtte den slik at den ikke faller i verdi. Rådmannen mener at hensynet til bosetting er drøftet i saken og at det er en balansert framstilling av hvordan ervervet vil tilgodese dette hensynet, ref: «Med en utstrakt utleie av boliger, og det formålet som skisseres i søknaden, kan en ikke uten videre fastslå at bosettingshensynet ikke blir ivaretatt». Klager hevder at vedtaket er basert bl.a. på en konklusjon om at ervervet ikke tilgodeser bosettingshensynet. Rådmannen vil tilbakevise dette klagemomentet da det trolig baseres på at klager ikke har satt seg grundig nok inn i saksutredningen. For øvrig vil rådmannen henvise til rundskriv M-2/2009 og drøftelsene rundt «helhetlig ressursforvaltning» der også departementet «antar at en eier som selv bor på eiendommen har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der.» Rådmannen mener at kommunen har vurdert ervervets effekt på bosettingen i området i tråd med føringer fra departementet og gjeldende praksis i kommunen. Dette momentet er heller ikke tillagt avgjørende vekt. Når det gjelder kommunens rolle som tjenestekjøper kan dette ikke trekkes inn i konsesjonsbehandlingen. Kommunen kjøper tjenester av Målrettet Intervensjon AS, men ikke tjenester som involverer eiendommen Opheim p.t. En kan heller ikke se for seg en situasjon der kommunen som kjøper av omsorgstjenester i samme kontraktsforhold skal trekke inn vedlikeholdsplikt av en landbrukseiendom som ellers vil ligge utenfor kontraktsforholdet og som eies av en annen juridisk person. 6. Klager mener at siden kommunen har kommet til at det ikke er sannsynlig med omfattende drift på eiendommen i framtida, og at det ikke sannsynliggjøres at andre løsninger gir bedre utnyttelse av eiendommen, foreligger det ikke grunn for å avslå.
Klager har gjort rede for hvilke muligheter som finnes ved deling og opprettelse av et «minibruk». Dette forstås som en landbrukseiendom som er mindre enn et småbruk. Den virksomheten som skal drives på Opheim kan ha, eller gjøre seg nytte av, noe areal til småskala egenproduksjon eller at de kan ha f.eks. hester. Det må fra rådmannens side bemerkes at i konsesjonssøknaden var det ingen beskrivelse av hvilke planer selskapet hadde med eiendommen, utover å drive med omsorgstjenester. Deling av eiendommen som konsesjonsvilkår var ikke reelt sett vurdert ved konsesjonsbehandlingen. Denne løsningen var drøftet, ref. FMOP sitt vedtak om konsesjon på Jeistad nedre på Lillehammer, men man fant at forholdene rundt Jeistad ikke var direkte overførbare til Opheim. Ved en tidligere delingssak (delegert vedtak 197/16) fant rådmannen at Opheim helst burde bestå som eget bruk, mellom anna ut fra arronderingsmessige forhold og at det ikke framsto alternative løsninger som klart ville være bedre. Rådmannen la denne konklusjonen også til grunn ved konsesjonsbehandlingen. Det henvises også her til den generelle vurdering om bruk av vilkår. 7. Rådmannen ser ikke at det er en aktuell løsning med vilkår om at det skal sitte styrerepresentasjon med landbruksfaglig kompetanse, eller at det skal være tilgjengelig landbrukskompetanse blant ansatte. Det henvises til tidligere vurderinger om bruk av vilkår og at vilkår også fra kommunens side reelt sett må være mulig å følge opp. Oppsummering: Klager har påpekt en rekke forhold ved kommunens behandling av Døl Eiendom AS sin konsesjonssøknad. Det vil være mange momenter som skal vurderes i en slik sak og det kan være ulike måter å se ting på. For kommunen sin behandling av en slik søknad, er det viktig å bedømme helheten som en sum av enkeltheter. Samtidig må det tas hensyn til overordnede nasjonale føringer og praksis i kommunen. Eksempelvis har Gausdal kommune ved flere omganger avgitt høringsuttalelse om ulike forslag til endringer i konsesjonsloven. Ut fra dette kan en bl.a. trekke fram at man i Gausdal ikke ønsker at landbrukseiendommer skal være gjenstand for kapitalplassering og at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som bor og virker i kommunen. Rådmannen kan ikke se at klager har tilført momenter av slik vekt at kommunen omgjøre sitt vedtak. Rådmannen foreslår at det gjøres følgendevedtak: 1. Klagen fra Døl Eiendom AS repr. v/advokatfirmaet Thallaug ANS på avslag på konsesjon på landbrukseiendommen Opheim, g/bnr 33/9 tas ikke til følge. Det er ikke tilført saken nye momenter av slik vekt at kommunen bør omgjøre sitt vedtak 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til klagebehandling