Arkivsaksnr.: 15/1769 Lnr.: 15372/15 Ark.: GNR 38/102 Saksbehandler: byggesaksbehandler Anne Elisabeth Låveg 38/102 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANEN FOR HASSELBAKKEN, HOVEDMØNERETNING OG TAKVINKEL Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klagerett: Forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 innvilger Lunner kommune søknad om dispensasjon fra bestemmelsene 3.3 og 3.4 i reguleringsplan for Hasselbakken. Dispensasjonen innebærer at det kan etableres bolig med møneretning på tvers av høydekotene og at denne kan ha takvinkel på 22. Det foreligger en overvekt av argumenter som taler for at dispensasjon bør gis da hensikten bak bestemmelsene ikke blir vesentlig satt til side ved å innvilge dispensasjon i dette tilfellet bebyggelsen i naboområdet allerede er sterkt påvirket av byggeskikken med gavlvendte boliger tiltakshaver ønsker å videreføre byggeskikken med bygging av boliger med møneretning på tvers av høydekoter på ytterligere to av de nærmeste tomtene til 38/102. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI, av part eller annen med rettslig klageinteresse. En eventuell klage må framsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtaket. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 7
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune har mottatt søknad om nybygg enebolig på eiendommen 38/102. Bygget ønskes utført i en etasje i tillegg til loft og kjeller. Byggets møneretning er lagt på tvers av terrengretningen i tomten, takvinkel er 22. Både husets møneretning og byggets takvinkel er i strid med planbestemmelsene 3.3.og 3.4. Det søkes dispensasjon for disse to forholdene. Det er disse to dispensasjonsforholdene denne saken skal ta stilling til. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Tiltakshaver Hanne Kristine Sløtte har fremmet søknad om dispensasjon fra planbestemmelsen for Hasselbakken 3.3,3.4 den 17.9 og 7.10.2015. Dispensasjonssøknadene er vedlagt byggesøknad fra ansvarlig foretak, Ingeniør Terje Aurdal, og gjelder bygging av bolig på eiendommen 38/102. Kartet til høyre viser eiendommens plassering i Lunner kommune. Eiendommen er vist mer detaljert på utsnitt av reguleringsplankartet under: Hasselbakken 20, Gnr. 38 Bnr. 102 1.2 Byggeriet Det skal etableres en gavlvendt bolig på eiendommen. Boligens møneretning er vinkelrett på høydekotene, se situasjonskart nedenfor. Side 2 av 7
Nedenfor vises fasadetegninger av boligen. 1.3 Planstatus Eiendommen 38/102 ligger innenfor reguleringsplanen for Hasselbakken, nærmere angitt som felt B2. Området er avsatt til boligbebyggelse og tiltaket er i samsvar med planformålet. Den planlagte bebyggelsen er imidlertid i strid med reguleringsplanens bestemmelser 3.3. og 3.4. Det omsøkte tiltaket er av en type bebyggelse som har møneretningen på tvers av lengderetningen, ofte kalt gavlvendt hus. Bygningskroppen har større bredde enn dybde. I dette tilfellet er bredde x dybde 15 x 12 meter. Hovedmøneretningen følger ikke terrenget, men ligger 90 på høydekotene. Boligen har i tillegg en takvinkel på 22. Side 3 av 7
Forøvrig er boligen planlagt med garasje i kjeller mot nord og inngang på hovedplan fra adkomstvegen mot øst. Boligens hovedplan tilfredsstiller krav til tilgjengelighet jf. TEK10. Den planlagte bebyggelsen strider mot reguleringsplanens bestemmelser 3.3 og 3.4 og søknaden må behandles etter reglene om dispensasjon i plan- og bygningsloven kap. 19. 1.4 Tiltakshavers begrunnelse for dispensasjon Side 4 av 7
Tillegg til søknad om dispensasjon er mottatt 8.10.2015. 1.5 Forholdet til Plan- og bygningslovens kap. 19 Etter plan- og bygningsloven av 2008 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål, tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet, har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. 1. 6 Nabomerknader Berørte naboer er varslet om søknad om dispensasjon for møneretning. Ingen merknader er registrert. Det er ikke sendt eget varsel til naboer vedr. søknad om dispensasjon for Side 5 av 7
takvinkel på 22. Da planen legger opp til adskillelig brattere tak enn dette, ansees det at dette ikke vil berøre naboers interesse i vesentlig grad. 2. Faglig vurdering 2.1 Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn Lunner kommune skal sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. Plan- og bygningslovens 1-1. Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at ethvert arbeide som omfattes av loven skal ha en god visuell utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Eiendommen gnr. 38 bnr. 102 ligger i felt B2 i reguleringsplan for Hasselbakken. Den grenser i vest mot felles lekeareal, i sør mot en annen ubebygd boligtomt, i øst mot adkomstveg og i nord mot LNF-område (landbruk, natur og friluftsliv). Tomtens plassering er høyt og fritt i ytterkant av planen, innerst i blindveg med svært gode sol- og utsynsforhold. 2.2 Andre forhold som kan ha betydning for denne saken Det er inntil nå ikke bygd boliger innenfor Hasselbakken. Så selv om planen ble vedtatt allerede i 2002 er det først nå den blir realisert. Planområdet ligger i det vesentlige i forlengelsen av Reguleringsplan for DEL AV RAASTAD NORDRE 38/1 som er et fullt utbygd boligområde. Adkomstvegen til de fem øverste tomtene i Hasselbakken kommer som en forlengelse av vegen gjennom Raastad-Nordre-feltet. Planen for Del av Raastad Nordre 38/1 hadde ingen begrensninger for hovedmøneretning parallelt med koteretningen. Området som nå er ferdig utbygget der består av tre tradisjonelle 2-mannsboliger, 4 boliger som harmonerer med omsøkte bolig med gavlvendt ut mot dalen, samt tre boliger som ligger parallelt med terrenget. Området er regulert av to forskjellige planer, men vil allikevel fremstå som helhetlig og harmonisk etter kommunens vurdering. Tiltakshaver viser også til at de to tomtene som ligger langs adkomstvegen og syd for denne aktuelle tomten, er planlagt bebygd med boliger som også vil ha hovedmøneretning vinkelrett på terrengkotene. 2.3 Alternative løsninger Boligen omprosjekteres slik at takvinkel økes til minimum 27 og hovedmøneretning legges parallelt på terrengkotene i tråd med vedtatt plan. Lunner kommune vurderer at denne løsningen fullt ut er gjennomførbar og vil dempe inntrykket av høye fasader. Bebyggelsen vil fortsatt være orientert mot vest, nord/vest der sol og utsikt er på det beste. 3. Konklusjon med begrunnelse Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 innvilger Lunner kommune søknad om dispensasjon fra bestemmelsene 3.3 og 3.4 i reguleringsplan for Hasselbakken. Dispensasjonen innebærer at det kan etableres bolig med møneretning på tvers av høydekotene og at denne kan ha takvinkel på 22. Det foreligger en overvekt av argumenter som taler for at dispensasjon bør gis da hensikten bak bestemmelsene ikke blir vesentlig satt til side ved å innvilge dispensasjon i dette tilfellet bebyggelsen i naboområdet allerede er sterkt påvirket av byggeskikken med gavlvendte boliger tiltakshaver ønsker å videreføre byggeskikken med bygging av boliger med møneretning på tvers av høydekoter på ytterligere to av de nærmeste tomtene til 38/102. Side 6 av 7
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Øvrige dokument: 15/15485 38/102 Søknad om dispensasjon for takvinkel 15/15203 38/102 - Søknad om ansvarsrett - Lufttetthet og fukttetting av våtrom. Avsender: Terje Aurdal Avsender:Ingeniør Terje Aurdal byggkonsulent 15/15039 38/102. Vedr. dispensasjonsbehandling. Avsender:Terje Aurdal 15/15040 38/102. Vår tilbakemelding på behandlingstid.. Avsender:'Terje Aurdal' 15/14741 38/102 - Søknad om tillatelse til tiltak - Oppføring av enebolig. Avsender:Ingeniør Terje Aurdal byggkonsulent Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Hanne Kristine Sløtte, Postboks 54, fikerud@gmail.com Ingeniør Terje Aurdal byggkonsulent, Hadelandsveien 621 3520 JEVNAKER, t-aurdal@online.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 7 av 7