Finnøy kommune Saksframlegg Sakshandsamar Arkiv JournalpostID Silke Ullrich GBNR - 15/140, gbnr - 15/3 16/4076 Saksnr Utval Dato 086/16 Forvaltningsstyret 16.06.2016 Gnr 15 bnr 3 Deling etter jordlova flytting av gardshus og garasje Vedlegg 1. kart over byggningar på gnr 15 bnr 3 2. kart over byggningar på gnr 15 bnr 3 3. 1141_15_3-gardskart 4. 1141_15_3-gardskart 5. kommuneplankart 6. kommuneplankart Forslag til vedtak: Forvaltningsstyre i Finnøy kommune viser til administrasjonen sine vurderingar og konklusjon og gir løyve til Frode Hesby til å dele ifrå gardshus og garasje på gnr. 15, bnr. 3 (bare bygningane, ikkje grunnen under disse) jf. jordlova 12 som omsøkt, på følgjande villkår: - det skal ligge føre løyve etter pbl. - dersom huset og garasje ikkje er flytta innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Finnøy 10.06.2016 Helene M. Ohm rådmann Saksopplysningar Det er Frode Hesby som søker om flytting av gardshuset på gnr. 15, bnr. 3 til ein bustadtomt i eit regulert bustadfelt, gnr. 15, bnr. 140. Søkjaren, Frode Hesby, er ikkje eigaren av garden gnr. 15, bnr. 3. Det er Jodhild Vastveit som eig og driv garden. Klagesak på flytting av huset etter pbl. er under behandling i eiga sak. Før flytting kan gjennomførast må det ligge føre løyve etter begge lovane. Side 1 av 5
Ressursar på garden: Areal i dekar: Dyrka Innmarksbeite Skog Anna areal Areal i alt 125 92 23 9 250 Bygningar på garden (gnr. 15, bnr. 3, 64, 68 og 97): Bygningstype Byggeår Grunnflate Etasjer Teknisk tilstand Bustadhus 1989 120 m2 1 1/2 God Omsøkt flytta Garasje 1997 49 m2 God Omsøkt flytta Bustadhus 1955 95 m2 2 God (pluss garasje) Driftsbygning 1971 250 m2 1 God Reiskapshus 1990 137 m2 1 God Gardshytte 55 m2 1 Dagens drift: I dag er det om lag 24 melkekyr og 35 øvrige storfe på garden samt mellom 10 og 20 sau pluss lam. Garden har ein melkekvote på 137 951 liter. Bakgrunn: Det er ein spesiell situasjon på garden. Opphaveleg skulle eldste sonen, Frode Hesby overta garden. Han inngikk ein kompaniskapsavtale med faren sin på 80-tallet og dreiv garden saman med faren. I denne tida blei det gamle gardshuset reven for å gi plass for Frode til å bygge seg nytt hus på garden. Det nye gardshuset bygd av Frode ved bruk av nokon ressursar frå garden sto ferdig i 1989. Etter kompaniskapsavtalen gikk ut forpakta Frode garden ifrå faren i ein del år. Etter forpaktingstida dreiv faren garden igjen sjølv. I 2001 inngikk faren ein overdragingsavtale med dottera Jodhild Vastveit, Frode fikk tilbod om å gå inn på ein tilsvarande avtale som best odelsberettiget først, men han tok ikkje tilbodet. I 2001 overtok Jodhild Vastveit garden. Faren har livslang burett i følgehuset og broren har disponert gardshuset. Jodhild tok over ein gard med bo- og driveplikt utan at hun hadde eit ledig hus å flytte til på garden. Hun søkte og fikk fritak frå buplikt for nokon år. Etter det meldte hun flytting til garden og bor i gardshytta 500 meter ifrå tunet. Hun har også hus på Judaberg, 4 km frå garden. At Frode hadde rettigheter til gardshuset var uproblematisk så lenge han var med i drifta av garden og det var planen at han en dag skulle overta garden. Det er snart 15 år siden at Jodhild tok over garden. Partane har fortsatt ikkje kome til ei løysning. Det har vert rettssak, der det bl.a. er slått fast at Frode Hesby må flytte frå eigedommen. Han bor derfor p.t. ikkje på eigedommen. Vurdering Vi har fått avklart med Fylkesmannen at saka krev behandling som deling etter jordlova 12. Rundskriv M-1/2013 7.3.5 Delingsbegrepet, 5. ledd: «Bruksrett til et bolighus på eiendommen på mer enn ti år må godkjennes. Etter fast praksis er det imidlertid ikke nødvendig med samtykke til deling når overdrager sikrer seg borett (kårrett) til ett av bolighusene på eiendommen i forbindelse med generasjonsskifte. Avtalen må ikke gå ut over det som er nødvendig for å sikre ordinære kårretter innenfor det som vanligvis går inn under slike avtaler.» Side 2 av 5
7.2 Formålet med bestemmelsen om deling: «Bestemmelsen om deling i jordloven har nær sammenheng med lovens formål som er å sikre at arealressursene blir disponert på en måte som gir en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger, se nærmere rundskriv M-35/95 om jordlovens formål. Formålet med delingsbestemmelsen er å sikre og samle ressursene som grunnlag for landbruksdrift for nåværende og fremtidige eiere. Disse viktige nasjonale målene er ført videre i den nye bestemmelsen om deling.» Rundskriv M-35/95 Jordlovens formål: KAP. IV NÆRMERE OM INNHOLDET I 1 Målet i 5 l: «Bygninger som står på arealet hører til den faste eiendommen, og er dermed en del av arealressursene. Det kan dreie seg om bolighus, seterhus, hytter, driftsbygninger av ulike slag, og andre typer bygninger og byggverk.» Deling etter jordlova, i dette tilfelle flytting av gardshus og garasje ifrå landbrukseigedomen, må vurderast etter landbruksmessige omsyn. Under blir flytting av gardshuset vurdert etter dei ulike vurderingsmoment frå loven. Vurderingsmoment er nært knyta til jordlovas føremål: Jordlova 1. Føremål: «Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» I 2013 blei delingsføresegn i jordlova endra: «Hensikten med endringene er å flytte oppmerksomheten bort fra forbud. Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om.» Vurderingsmoment Vern av arealressursane: Gnr. 15, bnr. 3 er ein forholdsmessig stor landbrukseigedom i Finnøy samanheng. På ein melkebedrift av den storleiken er det normalt behov for to bustadhus. Vidare er det viktig, at den som driver, bur på garden for å ha tilsyn med dyra og for å unngå mye tidsbruk for å komme seg til og frå garden. Dermed kan gardshuset omsøkt flytta ifrå garden sjåast på som ei viktig ressurs for garden. Bygningar er å rekne som arealressurs jf. rundskriv M-35/1995. Eit hus er ein arealressurs som kan erstattast sjølv om det tilkommer kostnadar knytt til dette. Flytting av eit hus ifrå garden har etter administrasjonen sin vurdering mindre negative konsekvensar for framtidige generasjoners bruk av arealressursane enn frådeling eller oppstykking av landbruksareal. I vurderinga om deling førar til ei tenleg og variert bruksstruktur skal fylgjande punkt vektleggjast: Side 3 av 5
Busetting: Det er generelt ingen utfordringar med busetting på Finnøy, det har vore ein betydeleg befolkningsauke på Finnøy dei siste åra. Det er derimot viktig for drifta av garden at den som eig og driv garden bur på garden. Garden ligg til rette for melkeproduksjon og det er melkeproduksjon på garden. Dette krev ein god del arbeid både tidlig og seint på dagen. Far til eigar har livslang bruksrett av følgjehuset. Drivar av garden har folkeregistrert adresse på garden, etter å ha hatt fritak frå buplikta nokon år. Sjølv om gardshuset vert flytta er det administrasjonen sin vurdering at dette ikkje umiddelbart vil forringe dei landbruksmessige hensyna ein etter jordlova skal ivareta, dei gjenståande ressursane på garden er tilstrekkelige til å ivareta driftsmessige gode løysingar som beskrevet i jordlova. Arbeid: Landbrukseigedomen er av ein storleik og karakter at han gir grunnlag til full jobb til ein person og i tillegg deltidsarbeid til minst ein person til. I dag er det eigaren, Jodhild Vastveit, som jobbar fullt på garden, med ein god del innsats frå mannen hennar, Kyrre Vastveit, som har òg jobb utanom garden. Arbeidsinnsats ifrå familien sin side i tillegg til full jobb utanfor garden er eit anna moment som taler for at eigaren sin familie bur på garden. Jodhild Vastveit har tidlegare hatt fritak frå buplikta, men meldte flytting til garden då denne gjekk ut, administrasjonen har ikkje grunn til å tru at buplikta ikkje er tilfredstillande oppfyld. Driftsmessig gode løysningar: Jf. rundskriv M-35/1995: «Det må i hovedsak legges en landbruksfaglig vurdering til grunn når en skal avgjøre hva som gir driftsmessig gode løsninger i de konkrete tilfellene. Eksempel på en driftsmessig god løsning er det hvor bygningsmasse og driftsapparat kan utnyttes bedre, eller hvor en unngår kostnadskrevende investeringer som ikke er i samsvar med hva eiendommen kan kaste av seg.» Av historiske årsaker har Frode Hesby disponert gardshuset, mens syster Jodhild Vastveit eig og driv garden. Partane har ikkje klart å kome til ein løysning angåande gardshuset i mange år. Det foreligg likavel ikkje indikasjonar om at gardsdrifta ikkje har blitt forvalta på ein tilfredstillande måte. Å flytte gardshuset samt garasje ifrå garden kan føre til behov for investeringar. Garden har med sin storleik og karakter ein forholdsvis god avkastningsevne. Eigaren kjøpte eigedomen vitande at huset og garasjen var heldt utanfor overdraginga. Jf. Avtale om overdraging av garden mellom Finn Hesby og Jodhild Hesby frå 20. august 2001: Punkt 6: «Jodhild Hesby Vastveit er kjent med at eiendommens folgehus med garasje er holdt utenfor overdragelsen.» Jf. Rundskriv M-1/2013 8.3.2 tiande ledd: «Vurderingen av hva som vil være en driftsmessig god løsning må gjøres ut fra hva som er påregnelig drift, og i et langsiktig perspektiv. Det er tilstrekkelig at løsningen er god. Vurderingen er ikke knyttet til hvilken løsning som vil være den driftsmessig beste.» Vår meining er at garden også etter flytting av huset samt garasje framstår som en driftsmessig god løysing. Drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket: Eit gardshus i relativt god stand, av nyare dato er klart ein verdi på ein gard, spørsmålet her er om flytting av huset vil føre til store driftsmessige ulemper. Det er etter administrasjonen sin vurdering at garden og etter flytting vil ha dei viktigaste ressursene i behold, som sjølve landbruksarealet, driftsbygning, og to bygningar som i dag er brukt til Side 4 av 5
bustad, ein kårbustad, og ein gardshytte. Dette meiner administrasjonen inneber at det ut i frå eit landbruksfagleg perspektiv er mogleg å driva garden vidare innafor det som i lovverket blir omtala som driftsmessig godt nok. At ein i eit meir langsiktig perspektiv må pårekne å gjere investeringar i gardshus eller driftsbygningar er heller ikkje unaturleg når ein driv eit gardsbruk. Framtidige generasjonars behov: Administrasjonen vurderer det slik at ressursane som høyrer til garden og etter at gardshuset vert flytta vil være tilstrekkelige til å ivareta framtidige generasjonar. Landbruket utviklar seg raskt, med nye teknologiske løysingar, samstundes som dei som driv gard i dag har andre ønskjer og behov en dei som vil drive gard i framtida. Å legge til rette for framtidig landbruk, er etter adminstrasjonen sin vurdering ei viktig oppgåve for forvaltningsmyndigheitene, her er sjølve landbruksarealet sikra, samstundes som garden har driftsbygningar og bustad/bygningar som gjer det mogleg å drive tilfredstillande og godt både i dag, og i åra framover. Konklusjon Etter ein heilhetsvurdering meiner administrasjonen i Finnøy kommune at det kan gis løyve etter jordlovas 12 til å dele i frå sjølve bygningsmassen i gardshus og garasje, men ikkje grunnen under disse, dvs. gi løyve til flytting av huset samt garasje som søkt om. Administrasjonen har i vurderingane ovanfor avklart at ein sjølv etter ein slik frådeling meiner at dei landbruksmessige hensyna er ivaretatt etter gjeldande lovverk, og at gardsbruket fortsatt kan opprettholde ein driftsmessig god løysing. Side 5 av 5