MØTEINNKALLING Utvalg: Møtested: Fast utvalg for plansaker Gran Rådhus, møterom Granavollen Møtedato: 23.04.2008 Tid: 09.00 Eventuelt forfall meldes til Kommunetorget tlf. 61 33 84 00. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. (Saker merket med * skal behandles av kommunestyret.) Før behandling av sakslista Orientering om Kommunedelplan Gran sentrum SAKSLISTE Saksnr. Tittel GODKJENNING AV MØTEBOK FRA MØTET 12.03.08 og 27.03.08. 0017/08 KOMMUNEPLANENS AREALDEL - FRAMDRIFTSPLAN 0018/08 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HADELAND VIDEREGÅENDE SKOLE 0019/08 PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HAGAELVA HYTTEFELT 0020/08 PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR MØLLEKVARTALET - KVARTAL 12 I GRAN SENTRUM 0021/08 UTBYGGINGSAVTALE FOR GNR. 263 BNR. 29 (BALLANGERUDVERKSTEDET) OG GNR. 263 BNR. 28 - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN 0022/08 UTBYGGINGSAVTALE FOR GNR. 261 BNR. 66, DEL AV REGULERINGSPLAN GRANSTUNET - HASLERUDGUTUA - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Sekretariatet for rådmann og ordfører, ren 16.04.08 For Ordføreren Anne Marie Blekkerud konsulent
Sak 0017/08 KOMMUNEPLANENS AREALDEL - FRAMDRIFTSPLAN Saksbehandler: Øyvind Andreas Sørlie Arkiv: 142 Arkivsaksnr.: 08/00072 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0008/08 Fast utvalg for plansaker 30.01.2008 PS 0003/08 Gran Ungdomsråd 30.01.2008 PS 0017/08 Fast utvalg for plansaker 23.04.2008 Innstilling: Justert framdriftsplan for arbeidet med kommuneplanens arealdel legges til grunn for det videre arbeidet, slik det er skissert i saksframlegget. Saksdokumenter: Kommuneplanens samfunnsdel, vedtatt av Gran kommunestyre 19. september 2007 Planprogram for arbeidet med kommuneplanens arealdel, vedtatt av Gran kommunestyre 24. oktober 2007 Sak i fast utvalg for plansaker 0008/08, møte 30. januar 2008 Vedlagt: Nei Nei Saksopplysninger: Arbeidet med rullering av kommuneplanens samfunnsdel ble startet opp tidlig i 2006, og planprogrammet ble vedtatt av kommunestyret 21. februar 2007. Kommuneplanens samfunnsdel ble lagt ut til offentlig ettersyn sommeren 2007 og ble endelig vedtatt av Gran kommunestyre 19. september 2007 (KST-sak 70/07). Arbeidet med å forberede rullering av kommuneplanens arealdel ble startet opp ved årsskiftet 2006 2007. Formannskapet behandlet en sak om arbeidsopplegg, framdrift m.m. i møte 21. mars 2007. Deretter ble det utarbeidet planprogram som ble vedtatt av Gran kommunestyre 24. oktober 2007. Vurdering: Rådmannen vil vise til sak 0008/08 som ble behandlet i kommunens faste utvalg for plansaker i møte 30.januar. I denne saken presiserte rådmannen at arbeidsopplegget og framdriftsplanen for arbeidet med kommuneplanens arealdel bør legges opp såpass romslig at planutvalget får tid og anledning til arbeide med de enkelte temaene, stille spørsmål der det er nødvendig og til å påvirke underveis i prosessen og samtidig tid og anledning å skaffe seg kunnskap og erfaring fra denne typen overordnet arealplanarbeid. I denne saken ble det skissert følgende forslag til arbeidsopplegg og framdriftsplan: 1. Hovedprinsipper, arbeidsopplegg og framdriftsplan sak i FUP 30. januar 2. Dokumentasjon, temakart, utredninger og analyser av konsekvenser sak og presentasjon i FUP-møte 12. mars 3. Utbyggingsmuligheter og utbyggingsforslag utredninger av konsekvenser av de konkrete alternativene sak og presentasjon i FUP-møte 23. april 4. Forslag til kommuneplanens arealdel med bestemmelser/retningslinjer, temakart og utredninger i FUP-møte 4. juni og KST-møte 19. juni? Side 2
Sak 0017/08 De to første punktene i denne planen er gjennomført, og punkt 3 vil bli gjennomført i forbindelse med møte i fast utvalg for plansaker 23. april. Rådmannen mener at framdriftsplanen bør legges fram til ny vurdering samtidig. Rådmannen vil vise til at det i sak 0008/08 ble påpekt at den siste delen av framdriftsplanen er ambisiøs, og at det derfor er viktig at det faste utvalget for plansaker løpende vurderer om de anser at arbeidet med utredningene og det endelige planforslaget gir et godt nok grunnlag til at arealdelen kan fremmes til behandling. Rådmannen mener at det fram til behandling av et ferdig forslag til kommuneplanens arealdel er viktig å få ivaretatt følgende to punkter, som det ble pekt på i sak 0008/08: Det bør arrangeres et verksted for planutvalget og kommunestyret, der det arbeides med arealforvaltningsspørsmål og kommuneplanens arealdel med spesiell vekt på temakart og utredninger og prinsipper for arealbruk og utbyggingsmuligheter/-områder. (Det bør vurderes om det samtidig bør avholdes en befaring av de mest aktuelle utbyggingsområdene og andre viktige spørsmål i arealdelen, for planutvalget og eventuelt kommunestyrets medlemmer.) Hensynet til informasjon og medvirkning bør ivaretas før det utarbeides et endelig forslag til kommuneplanens arealdel. Rådmannen foreslår at det avholdes et åpent informasjonsmøte om kommuneplanens arealdel på Gran rådhus, før sommerferien. Forslag til justert framdriftsplan: På bakgrunn av de ovennevnte vurderingene vil rådmannen foreslå at framdriftsplanen for arbeidet med kommuneplanens arealdel justeres slik: 1. Hovedprinsipper, arbeidsopplegg og framdriftsplan sak i FUP 30. januar 2. Dokumentasjon, temakart, utredninger og analyser av konsekvenser sak og presentasjon i FUP-møte 12. mars 3. Utbyggingsmuligheter og utbyggingsforslag utredninger av konsekvenser av de konkrete alternativene sak og presentasjon i FUP-møte 23. april 4. Verksted for det faste utvalget for plansaker (FUP) og kommunestyret (KST) i mai 5. Sak med fastlegging av noen hovedprinsipper for arealforvaltningen og for utbyggingsmuligheter/-områder, FUP 4. juni og KST 19. juni 6. Åpent informasjonsmøte om kommuneplanens arealdel på Gran rådhus, tirsdag 24. juni. 7. Forslag til kommuneplanens arealdel med bestemmelser/retningslinjer, temakart og utredninger i FUP-møte 3. september og KST-møte 18. september Side 3 av 18
Sak 0018/08 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HADELAND VIDEREGÅENDE SKOLE Saksbehandler: Øyvind Andreas Sørlie Arkiv: REG Hadeland videreg.skole Arkivsaksnr.: 06/02012 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0018/08 Fast utvalg for plansaker 23.04.2008 Innstilling: 1. Forslag til reguleringsplan for Hadeland Videregående Skole i Gran sentrum legges ut til offentlig ettersyn i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 27-1. Samtidig sendes planforslaget på høring til statlige og fylkeskommunale fagmyndigheter, Lunner og Jevnaker kommuner, berørte grunneiere og naboer, Gran Handel og Håndverk og Gran Vel. 2. Før offentlig ettersyn foretas noen mindre justeringer i planbeskrivelsen, slik det er kommentert i saksframlegget, samt følgende endringer i reguleringsplanforslaget: - Reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.5 om parkeringsbehov endres til en mer konkret og juridisk bestemmelse før offentlig ettersyn. - Reguleringsbestemmelsenes pkt. 7.6 suppleres med følgende tillegg: I forbindelse med prosjektering og søknad om byggetillatelse for fjernvarmesentralen må det stilles krav om dokumentasjon av utslipp og påvirkning for omgivelsene. Saksdokumenter: Utsnitt av kommunedelplan for Gran sentrum Planbeskrivelse Asplan Viak, datert 8. april 2008 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 8. april 2008 Reguleringsplankart, datert 8. april 2008 Skisseprosjekt med ROS-analyse (risiko- og sårbarhetsanalyse) for HVGS COWI, datert 7. april 2008 Vedlagt: Saksopplysninger: Kommunedelplan for Gran sentrum ble godkjent av Gran kommunestyre i juni 2007. Denne planen fastlegger arealbruken i sentrumsområdet, men stiller krav om reguleringsplan før utbyggingstiltak kan gjennomføres. Reguleringsplanarbeidet for Hadeland Videregående Skole ble varslet igangsatt ved annonse i lokalavisene 7. november 2006 og brev til offentlige fagmyndigheter og grunneiere/naboer 6. november 2006. Innkomne merknader er omtalt og kommentert i planbeskrivelsen som følger vedlagt. Reguleringsplanforslaget er utarbeidet for Oppland fylkeskommune av Asplan Viak. Planområdet omfatter et område avgrenset av nåværende Riksveg 4 i vest, Nordre Morstadgutua i sør, til og med det planlagte idrettsanlegget i øst og ny vegtrase fra Øvre Hovsgutua og ned til Shell i nord. Foreslått arealbruk framgår av planbeskrivelsens pkt. 4.3 (side 14), de enkelte byggeområdene og planinnholdet for øvrig er beskrevet i pkt. 4.5 4.8 (side 15 24). Side 4
Sak 0018/08 Vurdering: Reguleringsplanarbeidet for den nye videregående skolen har vært en direkte viderføring av arbeidet med kommunedelplanen for Gran sentrum, og med samme konsulent Asplan Viak v/ Børre Erik Eng. Det har vært en tett kontakt mellom fylkeskommunens prosjektleder og konsulent og kommune-administrasjonen i løpet av reguleringsplanprosessen, og mange plantekniske og eiendomsmessige forhold er avklart underveis. Det har også vært en rekke møter med berørte grunneiere og utbyggingsinteresser og åpne møter. Rådmannen viser til den vedlagte planbeskrivelsen der planprosessen er beskrevet nærmere. Rådmannen vil presisere at dette er en omfattende og komplisert reguleringsplan, der det ikke lar seg gjøre å beskrive alle detaljer og de ulike vurderingene som er gjort underveis. I dette saksframlegget er det derfor lagt vekt på det som er vurdert å være de viktigste sidene ved planen, og de momentene som vurderes å ha størst offentlig interesse. I planbeskrivelsen er det en del formuleringer og opplysninger som bør justeres noe, og dette er drøftet med fylkeskommunens konsulent. Disse momentene kommenteres ikke nærmere her. Flom: I reguleringsplanforslaget for HVGS er det vist en annen flomsikringsløsning enn det som ble vedtatt i kommunedelplanen for Gran sentrum. Den nye løsningen har en kommet fram i det utrednings-arbeidet som er utført av firmaet COWI i forbindelse med de ulike utbyggingsprosjektene i søndre del av Gran sentrum. Dette framkommer også i rapport (ROS-analyse) som er utarbeidet for Oppland fylkeskommune (HVGS), se vedlagte kopi. Den nye løsningen baserer seg på å benytte og utvide nåværende løp for Morstadbekken, istedenfor å legge en ny kanal sør for Nordre Morstadgutua. Dette kombineres med en heving av arealene i denne delen av sentrumsområdet til over flomsikkert nivå. Rådmannen vil presisere at denne løsningen er utført i samarbeid mellom kommunens administrasjon og de ulike utbyggingsinteressene, og det er bred enighet om at dette er den beste løsningen. Trafikkale forhold: Vegsystemet fra ny rundkjøring og inn til den nye videregående skolen er foreslått regulert i tråd med den vedtatte kommunedelplanen. Bussholdeplasser langs vegen er utformet med langsgående og delvis skråstilte oppstillingsplasser for busser på østsiden av vegen, og en snumulighet for busser nord for Lena Maskin. Dette er en løsning som vil kunne gi en rasjonell og god bussløsning for elever på videregående skole og ungdomsskolen. Det er imidlertid svært viktig at disse arealene opparbeides med høy kvalitet og vekt på trafikksikre løsninger, og blir godt tilpasset til utforming av videregående skole-området og området/plassutformingen der kultursalen skal bygges. Det er en del usikkerhet knyttet til ganvegatkomst til den nye videregående skolen. I og med at åpning av skolen etter alt å dømme vil skje før den nye riksveg 4-traséen er etablert, har kommunen vært opptatt av at det blir etablert gode midlertidige løsninger for gang- og sykkelveger mellom sentrum og skolen, inkludert kryssing av nåværende riksveg 4. I tillegg til den usikkerheten som er knyttet til gjennomføring av det vedtatte riksveg 4-prosjektet i Gran, er det også usikkerhet knyttet til gjennomføringstidspunkt for omleggingen av ekisterende rikveg 4 gjennom sentrum som er vist i kommunedelplanen. Etter rådmannens vurdering må disse utfordringene først og fremst være fylkeskommunens og vegvesenets ansvar, spesielt m.h.t. de økonomiske siden ved gjennomføringen. Kommunen er imidlertid også innstilt på å delta aktivt i saken, ved innspill i vurderingen og planleggingen og ved Side 5 av 18
Sak 0018/08 godkjenning av de enkelte tiltakene. Ansvaret for etablering og gjennomføring av krysningspunkter m.v. inngår i forhandlingene om utbyggingsavtalen for området. Hadeland Videregående skole: Selve byggeområdet for den nye videregående skolen (UO-3, UO/SK og UO-4) er omtalt i planbeskrivelsens pkt. 4.5.1 4.5.3 (s. 15 17), og i pkt. 4.5.3 er bebyggelsens utforming omtalt. Rådmannen viser til denne omtalen, og vil påpeke at det ut ifra kommunens syn er viktig at bebyggelsen på HVGS gis en god utforming som tilpasses det framtidige sentrumsmiljøet, og med god kontakt med selve sentrum. For å kunne bli en naturlig del av Gran sentrum bør bebyggelsen i størst mulig grad danne en kvartalsstruktur ut mot vegsystemet vest og nord for område OU-4, og byggegrensene bør i hovedtrekkene fungere som byggelinjer (d.v.s. fast fasadeavstand fra vegen). Næringsområdene FKI-1, FKI-2 og FKI-3: Rådmannen viser til merknadene om kvartalsstruktur og byggegrenser/byggelinjer i omtalen av HVGS ovenfor, og mener at disse hensynene også bør gjelde for næringsområdene FKI-1, FKI-2 og FKI-3. I de utbyggingsområdene som ligger nærmest inn mot selve sentrumsområdet bør utelagring reduseres i størst mulig grad (reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.8), og der hvor det tillates bør det settes krav til hva som er akseptabelt. Parkeringsplasser: Den videregående skolens parkeringsbehov skal dels ivaretas i parkeringsområdet OU-5 og dels innenfor byggeområdene OU-3, OU/SK og OU-4, se omtale i planbeskrivelsens 4.6.5. Idrettsanleggets parkeringsbehov skal primært ivaretas innenfor parkeringsområdene (P) og OU-2, mens ungdomsskolens behov er tenkt ivaretatt innenfor P, OU-2 og byggeområde OU-1. Rådmannen vil peke på at parkeringsdekningen ved skoleprosjektet var et av de temaene som ble kommentert i behandlingen av kommunedelplanen. Dette temaet må derfor avklares og parkeringsbehovet fastlegges ved behandling av reguleringsplanen. I reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.5 er det foreslått en bestemmelse om at de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser for Gran kommune legges til grunn for byggesaksbehandling så langt de passer. Etter rådmannens oppfatning er dette ikke tilstrekkelig konkret, og det foreslås at denne bestemmelsen endres til en mer konkret og juridisk bestemmelse før offentlig ettersyn. Dette er et spørsmål som en må regne med at flere høringsinstanser, naboer m.fl. vil ha synespunkter på ved høringsrunden. Ungdomsskolen: Gran Ungdomsskole er på plankartet vist med byggeområde OU-1, mens parkeringsbehovet som nevnt er ment ivaretatt innenfor områdene P, OU-2 og byggeområde OU-1. I reguleringsplan-prosessen har ungdomskolens ledelse spesielt påpekt behovet for framtidige utbyggingsmuligheter, for god tilgang til grøntarealer/idrettsanlegg og for gode atkomst- og parkeringsforhold (skolen har anslått sitt parkeringsbehov til ca. 35-40 plasser). Rådmannen er opptatt at ungdomsskolens behov må ivaretas i den videre planprosessen, og vil spesielt peke på at det er viktig at det inngås avtaler som sikrer ungdomsskolen tilstrekkelig parkeringsplasser og rimelig tilgang til idrettsanlegget, både i skoletiden og ved arrangementer o.l. Idrettsanlegget: Det nye idrettsanlegget er foreslått som et flateregulert areal (Spesialområde Idrettsanlegg) uten annen detaljering enn markering av en støyvoll mot vest, angivelse av et mulig byggeområde for klubbhus og en turstiløsning i nordre del (rundt ungdomsskolen). I forarbeidene til planen og i forhandlinger om kjøp av grunn til HVGS m.m. har det vært intensjonen at Gran idrettslags (Gran IL) klubbhus skal innarbeides i området for den videregående skolen. Rådmannen stiller derfor spørsmålstegn ved om det er riktig å tilrettelegge for bygging av et klubbhus innen på selve Side 6 av 18
Sak 0018/08 idrettsanlegget, men vil avvente eventuelle innspill om dette i høringsrunden før det tas endelig standpunkt i dette spørsmålet. Det er samtidig naturlig å framheve sammenhengen med den igangsatte rulleringen av Kommunedelplan for idrett og fysisk aktivitet. Både av de generelle anleggspolitiske målsettingene og Gran Ils ambisjonsnivå for Gran idrettspark, må forventes avklart som del av denne prosessen. Fjernvarmeanlegg: I reguleringsplanforslaget er et avsatt et område for bygging av fjernvarmesentral, Sfv. Dette anlegget har fått en gunstig plassering med god vegatkomst og sentralt mellom videregående skole, ungdomsskolen og det framtidige idrettsanlegget. Anlegget vil samtidig ligge høyere enn de flate arealene i selve sentrum, og det er foreslått en pipeløsning inn mot en haug i østkant av område Sfv, noe som vil være gunstir m.h.t. utslipp. Rådmannen ser svært positivt på planene om etablering av fjernvarmeforsyning i Gransentrum, men er samtidig opptatt av at det i reguleringsplanen legges inn regler som sikrer ivaretaking av miljøhensyn og nabohensyn ved prosjektet. Rådmannen foreslår at reguleringsbestemmelsenes pkt. 7.6 suppleres med følgende tillegg: "I forbindelse med prosjektering og søknad om byggetillatelse for fjernvarme-sentralen må det stilles krav om dokumentasjon av utslipp og påvirkning for omgivelsene". Med de tilleggene og justeringene som er nevnt ovenfor, vil rådmannen anbefale at forslaget til reguleringsplan for Hadeland Videregående Skole legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til offentlige fagmyndigheter, Lunner og Jevnaker kommuner, berørte grunneiere og naboer, Gran Handel og Håndverk og Gran Vel. Side 7 av 18
Sak 0019/08 PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HAGAELVA HYTTEFELT Saksbehandler: Øyvind Andreas Sørlie Arkiv: REG Hagaelva Arkivsaksnr.: 07/02228 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0019/08 Fast utvalg for plansaker 23.04.2008 Innstilling: 1. Forslag til reguleringsplan for Hagaelva hyttefelt legges ut til offentlig ettersyn i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 27-1. Samtidig sendes planforslaget på høring til statlige og fylkeskommunale fagmyndigheter og berørte grunneiere og naboer. 2. Før offentlig ettersyn foretas et par mindre justeringer i reguleringsplanforslaget slik det er angitt i saksframlegget, og reguleringsbestemmelsenes pkt. 7.2 endres slik: - Det er ikke planlagt at hyttene skal ha innlagt vann. Ved eventuelt ønske om innlegging av vann må det søkes Gran kommune om utslippstillatelse etter gjeldende regelverk. Det forutsettes at anlegg for vann og avløp kan plasseres innenfor planområdets avgrensning. Saksdokumenter: Oversiktskart Planbeskrivelse - landskapsarkitekt Arvid Moger, datert 7. april 2008 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 7. april 2008 Reguleringsplankart, datert 7. april 2008 Vedlagt: Saksopplysninger: Hagaelva hyttefelt ble tatt inn i kommuneplanens arealdel i 2002, som byggeområde for fritidsbebyggelse. Reguleringsplanarbeidet for hytteområdet ble varslet igangsatt ved annonse i lokalavisene 1. november 2007 og brev til offentlige fagmyndigheter og naboer 31. oktober 2007. Innkomne merknader fra Oppland fylkeskommune, regional utvikling og kulturvern og spørsmål fra 2 hytteeiere er omtalt og kommentert i planbeskrivelsen som følger vedlagt. Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av landskapsarkitekt Arvid Moger for forslagsstiller Kari Marie Engnæs. Planområdet omfatter et område på totalt ca. 25 dekar, og det ligger i dag 5 bebygde hyttetomter og en boligeiendom innenfor planområdet. I tillegg til å regulere disse eksisterende eiendommene foreslås området regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse (7 nye tomter), Spesialområde friliuftsområde, Spesialområde privat veg og Spesialområde frisktsone mot riksveg 245. De enkelte områdene er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen. Vurdering: Forslaget til reguleringsplan for Hagaelva hyttefelt er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Gjennom møter og annen kontakt mellom utbyggers konsulent og kommunen er planforslaget og planutformingen i hovedtrekkene diskutert og avklart i løpet av planprosessen. Rådmannen mener at den arealbruken som foreslås i planforslaget ikke ser ut å inneholde vesentlige konflikter eller vanskelige problemstillinger. I reguleringsplanforslaget er det foreslått tomtestørrelser på ca. 1,4 1,6 dekar, og dette er noe større enn de gamle hyttetomtene innenfor planavgrensingen. Rådmannen vurderer dette som fornuftige tomtestørrelser, Side 8
Sak 0019/08 bl.a. fordi terrenget er forholdsvis bratt. Hensynet til eksisterende hytter og bolig er ivaretatt på en god måte, ved at det er avsatt noen belter med Spesialområde Friluftsområde. Et forhold som har vært diskutert er avløpsforholdene, og hvordan dette skal ivaretas i reguleringsplanen og bestemmelsene. I planbeskrivelsen har landskapsarkitekt Arvid Moger skrevet at det er mye fjellgrunn i området og lite løsmasser, og at det derfor er vanskelig å få etablert godkjente infiltrasjonsanlegg for avløpsvann. På denne bakgrunnen er det er ikke planlagt at hyttene skal ha innlagt vann, og det presiseres at dersom en hytteeier ønsker å få lagt inn vann skal avløpsløsningen godkjennes av Gran kommune. Det er tatt inn en egen bestemmelse om dette i reguleringsbestemmelsenes pkt. 7.2 (se vedlegg). Gran kommune har i noen tilsvarende saker erfart at det kan skape uklarheter og diskusjon dersom det ikke signaliseres tydelig hva slags teknisk standard en kan forvente å få til i et hytteområde. Beskrivelsen av grunnforholdene bør tas ut av bestemmelsene og bare tas med i planbeskrivelsen, og kommunen foreslår at pkt. 7.2 endres til: Det er ikke planlagt at hyttene skal ha innlagt vann. Ved eventuelt ønske om innlegging av vann må det søkes Gran kommune om utslippstillatelse etter gjeldende regelverk. Det forutsettes at anlegg for vann og avløp kan plasseres innenfor planområdets avgrensning. I tillegg bør et par mindre punkter justeres: Angivelse av grad av utnytting i reguleringsbestemmelsenes pkt. 2 og 3 bør endres, slik at benyttes samme angivelse og bestemmelse som i kommuneplanens arealdel. På plankartet bør det angis regulert vegbredde for den private atkomstvegen. På denne bakgrunn vil rådmannen anbefale at reguleringsplanforslaget for Hagaelva hyttefelt legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Side 9 av 18
Sak 0020/08 PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR MØLLEKVARTALET - KVARTAL 12 I GRAN SENTRUM Saksbehandler: Øyvind Andreas Sørlie Arkiv: REG Møllekvartalet Arkivsaksnr.: 07/02417 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0020/08 Fast utvalg for plansaker 23.04.2008 Innstilling: 1. Forslag til reguleringsplan for Møllekvartalet i Gran sentrum legges ut til offentlig ettersyn i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 27-1. Samtidig sendes planforslaget på høring til statlige og fylkeskommunale fagmyndigheter, berørte grunneiere og naboer, Gran Handel og Håndverk og Gran Vel. 2. Før offentlig ettersyn foretas følgende endringer i reguleringsplanforslaget: - Områder som er foreslått regulert til Felles Grøntanlegg (FGA) endres til Offentlig Trafikkområde Gatetun, og reguleringsbestemmelsene justeres i tråd med dette. - Det tas inn et eget punkt i reguleringsbestemmelse med henvisning til kommunens vedtak om bruk av utbyggingsavtaler. Saksdokumenter: Utsnitt av kommunedelplan for Gran sentrum Planbeskrivelse - landskapsarkitekt Arvid Moger, datert 8. april 2008 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 8. april 2008 Reguleringsplankart, datert 8. april 2008 Tilstandsrapport for Ballangrudverkstedet m/bilder, datert 3. april 2008 Vedlagt: Saksopplysninger: Kommunedelplan for Gran sentrum ble godkjent av Gran kommunestyre i juni 2007. Denne planen fastlegger arealbruken i sentrumsområdet, men stiller krav om reguleringsplan før utbyggingstiltak kan gjennomføres. Reguleringsplanarbeidet for Møllekvartalet ble varslet igangsatt ved annonse i lokalavisene 29. november 2007 og brev til offentlige fagmyndigheter og naboer 28. november 2007. Innkomne merknader fra Statens Vegvesen, Jernbaneverket og kulturkontoret i kommunen er omtalt og kommentert i planbeskrivelsen som følger vedlagt. Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av landskapsarkitekt Arvid Moger for forslagsstiller Wiengården AS v/ Nils Einar Opsahl. Planområdet omfatter kvartalet som er kalt område 12 i kommunedelplanen for Gran sentrum, og er avgrenset av Rv. 4 i øst, Jernbanegata i nord, Storgata i vest og Lidskjalvgutua i sør. Planen omfatter et areal på ca. 7 dekar, og området foreslås regulert til kombinerte byggeområder bolig/forretning/kontor (B/F/K) og fellesområder for avkjørsler (FA1 og FA 2), parkering (FP1 og FP2), gårdsplass (FGP) og grøntanlegg (FGA1, FGA2 og FGA3). Lidskjalvgutua er foreslått regulert til offentlig trafikkområde (gate med fortau). De enkelte områdene er beskervet nærmere i planbeskrivelsen. Side 10
Sak 0020/08 Vurdering: Forslaget til reguleringsplan for Møllekvartalet er i hovedtrekk i samsvar med den vedtatte kommunedelplanen for Gran sentrum. Gjennom møter og annen kontakt mellom utbygger m/konsulenter og kommunen er den detaljerte arealbruken og teknisk forhold nærmere diskutert og avklart, og det framlagte planforslaget er basert på disse avklaringene. Et sentralt spørsmål i arbeidet med denne reguleringsplanen er hvorvidt en eller flere av de gamle bygningene i dette kvartalet bør bevares. Wiengården som ligger ut mot Storgata er tidligere godkjent revet (formannskapets sak nr. 0004/04, møte 28. januar 2004, etter anbefaling fra Oppland fylkeskommune), og grunneierne ønske nå å rive Ballangrudverkstedet og den gamle tømmerbygningen ved Jernbanegata. Wiengården vurderes å være en av de bygningene som sterkest har bidratt til å gi bygningsmiljøet langs Storgata et variert og interessant preg, med historisk dokumentasjon av utviklingen av stasjonsbyen Gran. I og med at Wiengården vil bli revet og erstattet av moderne bebyggelse, vil Ballangrudverkstedet og den gamle tømmerbygningen bak Hidemgården bli liggende inneklemt bak moderne bygg langs gata. I innsendt dokumentasjon og bygningsfaglig vurdering (datert 3. april 2008) framgår det at Ballangrudverkstedet er av en svært dårlig forfatning. Rådmannen vil på bakgrunn av vedtak om riving av Wiengården og dokumentasjonen av Ballangrudverkstedets forfatning, kunne anbefale den løsningen som reguleringsplanforslaget bygger på, - med riving av verkstedet og tømmerbygningen. Det er imidlertid viktig at ny bebyggelse etableres i tråd med pkt. 3.4.4 i kommunedelplanens retningslinjer: I områdene langs østsida av Storgata (områdene 10, 11, 12 og 13) er det viktig å bevare det visuelle mønsteret med oppdelte og korte fasadelengder på den enkelte eiendom, gangpassasjer gjennom kvartalene og et hyggelig sentrumsmiljø med variert bebyggelse. Bestående bygninger og eksisterende bygningsstruktur skal normalt legges til grunn for den videre utvikling og detaljplanlegging. Ved regulering skal bygningsvern vurderes av kompetent organ. I brev datert 4. mars 2008 forespurte cobsen Reiten Marschall Arkitekter AS på vegne av eieren av Wiengården AS om mulighetene for å få tillatelse til riving og nybygg på området nærmest Storgata før den nye reguleringsplanen blir godkjent. Administrasjonen har i brev datert 11. april 2008 svart at dette av prinsippielle og formelle grunner ikke kan anbefales. Også andre grunneiere / utbygger innenfor sentrumsområdet har forespurt om tillatelse til å igangsette bygge- og anleggstiltak før ny reguleringsplan er behandlet, og rådmannen mener det er viktig å holde en konsekvent linje i slike saker, jfr. kommunedelplanens bestemmelser pkt. 2.1 om reguleringsplankrav. Byggeområdene i planforslaget er i tråd med intensjonene i kommunedelplanen, og rådmannen har ikke spesielle merknader til disse områdene. Atkomst til eiendommene vil i hovedsak være i tråd med dagens løsning fra sør, med innkjøring øst for Hjørnegården og en innkjøring øst for Gjeflegården. Fra nord er det foreslått en ny atkomstveg der tømmerbygningen ligger, se plankartet og nærmere forklaring i planbeskrivelsen. Kommunedelplanen viser en gjennomgående nord-sør-gående gangtrasé gjennom kvartalene 11, 12 og 13. I reguleringsplanforslaget er denne løsningen vist på en god måte gjennom Møllekvartalet fra Lidskjalvgutua til Jernbanegata, og med en passasje gjennom en eventuell ny bygning langs Jernbanegata (felt 3). Denne traséen er vist som Felles grøntanlegg (FGA). Problemet med å regulere slike arealer til fellesområder, er at fellesområder ifølge plan- og bygningslovens regler i utgangspunktet er forutsatt å være private arealer som eies (og forvaltes) i fellesskap for nærmere angitte eiendommer. Ut ifra dette er rådmannen i tvil om dette formålet er riktig, og anbefaler at arealet heller bør reguleres til et offentlig tilgjengelig areal for å oppnå den hensikten som er nedfelt i kommunedelplanen. Rådmannen mener at det er viktig å sikre allmennheten tilgang til denne gangpassasjen, og foreslår derfor at de områdene som er foreslått regulert til Felles Grøntanlegg (FGA) endres til Offentlig Trafikkområde Gatetun. I tillegg justeres reguleringsbestemmelsene i tråd med dette, og kommunen må avklare nærmere med utbygger hvordan en skal organisere eierskap, driftsmessig ansvar m.m. Side 11 av 18
Sak 0020/08 Rådmannen foreslår at det tas inn et eget punkt i reguleringsbestemmelse med henvisning til kommunens vedtak om bruk av utbyggingsavtaler. På denne bakgrunn, og med de nevnte endringene og presiseringene, anbefaler rådmannen at forslag til reguleringsplan for Møllekvartalet legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til statlige og fylkeskommunale fagmyndigheter, berørte grunneiere og naboer, Gran Handel og Håndverk og Gran Vel. Side 12 av 18
Sak 0021/08 UTBYGGINGSAVTALE FOR GNR. 263 BNR. 29 (BALLANGERUDVERKSTEDET) OG GNR. 263 BNR. 28 - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Erik Trehjørningen Arkiv: L80 &01 Arkivsaksnr.: 08/01050 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0021/08 Fast utvalg for plansaker 23.04.2008 PS / Formannskapet 24.04.2008 Innstilling: Forslag til utbyggingsavtale for eiendommene 263/28 og 263/29 beliggende i område for forslag til reguleringsplan for Møllekvartalet legges ut til offentlig ettersyn etter reglene i 64 c i plan- og bygningsloven. Saksdokumenter: Kommunestyresak 016/07 Retningslinjer for bruk av utbyggingsavtaler Kommunestyresak 066/07 m/protokoll Utbyggingsavtale m/plankart E-post av 03.04.08 Vedlagt: Nei Nei Nei Saksopplysninger: Denne saken fremmes for parallell behandling i fast utvalg for plansaker og formannskapet før utsendelse på høring. De arealmessige vurderingene sorterer under fast utvalg for plansaker mens finansieringsdelen ligger innenfor formannskapets ansvarsområde. Kommunedelplan for Gran sentrum ble vedtatt som sak 065/07 den 20.06.07. Bruk av utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens 64 ble for arealer omfattet av kommunedelplan Gran sentrum vedtatt som kommunestyresak 016/07 den 28.03.07. Retningslinjer for bruken og mal for avtale (form) ble vedtatt samtidig. Avtaleformen krever høring og vedtas endelig av kommunestyret. Utbyggingsavtaler vil i stor grad være knyttet opp mot nødvendig infrastruktur for å sikre gjennomføring av kommuneplanen og de enkelte reguleringsplaner. Utbyggingsavtaler skal være inngått før byggetiltak kan gjennomføres innenfor planområdene. (Dette gjelder tiltak som omfattes av retningslinjenes pkt. 2.) Utbyggere vil gjennom den enkelte avtale binde seg til å sørge for utbygging av og/eller bære felleskostnader og/eller andre kostnader innenfor egne arealer og arealer omfattet av kommunedelplan for Gran sentrum. Dette kan for eksempel gjøres ut fra nedenstående prinsipper eller som en kombinasjon av disse: Utbygger bærer alle kostnader Utbygger forskutterer hele avtalens innhold eller deler av denne Utbygger innbetaler andel av kommunens forskutteringer innenfor kommunedelplanområdet Side 13
Sak 0021/08 For tredje prikkpunkt har Gran kommunestyre i sak 0066/07 den 20.06.07 prinsipielt vedtatt at rådmannen kan fremforhandle avtaler basert på kommunal forskuttering. I dette legger rådmannen at alle tiltak Gran kommune planlegger, igangsetter og gjennomfører for å oppfylle kommunedelplan for Gran sentrums intensjoner vil være gjenstand for forhandling i en utbyggingsavtale. Foreløpig ser en at dette vil kunne omfatte følgende: - Flomverk - Ny rundkjøring v/ Haslerudgutua - Ny veg fra planlagt rundkjøring v/ Haslerudgutua til Smiegata - Ny veg fra planlagt rundkjøring v/ Haslerudgutua til Øvre Hovsgutua - Nye gang- og sykkelveger innenfor kommunedelplanen - Ombygging/ utvidelse av Gran torg - Ny kollektivsentral/bussplass - Generelle park- og beplantningskostnader - Ny undergang ved Gran stasjon Dette da disse anleggene naturlig vil være i offentlig (kommunal) eie etter utbygging og omfatter utbygging over flere eiendommer, har flere interessenter og en enhetlig utbygging vil tjene både private utbyggere og kommunen. Det legges til grunn at fordelingen av kostnader skal gjøres ut i fra det aktuelle utbyggingsområdets areal i forhold til det utbyggingsareal som har nytte av tiltaket. Det vil også være aktuelt å vekte verdien av kommunens tiltak for det enkelte utbyggingsareal. For eiendommene 263/28 og 263/29 i reguleringsplan for Møllekvartalet er det gjennomført forhandlinger i utarbeidelsesperioden for reguleringsplan. I henhold til kommunestyresak 08/00047 og de prinsipp som ble gjort gjeldende for utbyggingsavtale med Granstunet Eiendom, er risikofordeling for eventuelt avvik i byggekostnad for det enkelte tiltak medtatt i avtaleforslaget. Vurdering: For å kunne gjøre en reell vekting av et tiltaks verdi i forhold til en eiendoms/ et områdes nytte av tiltak som gjennomføres, har administrasjonen fordelt alle områder i kommunedelplanen med en vekting og dermed også en prislapp ut i fra et foreløpig anslag for kostnader for det enkelte tiltak. Denne fordelingen er å anse som et utgangspunkt for forhandlinger før det er gjort vurdering av den enkelte reguleringsplan/byggeområde og dets nytte av tiltak. Fordelingen vil derfor kunne endres som følge av det enkelte byggeområdes utforming og innhold/ muligheter. Fordelingen er ikke offentliggjort da dette vil kunne påvirke resultatet av forhandlingene. Kostnader som legges til grunn er i tråd med opplyste budsjett-tall i nevnte kommunestyresaker og i forbindelse med budsjettbehandlingen for 2008. Tallene er justert for prisstigning og avklaringer i forbindelse med pågående reguleringsarbeid. Nøyaktige kalkyler vil først foreligge ved detaljprosjektering. Fordelingene som er gjort i denne saken vil kunne påvirke eller danne presedens for senere utbyggingsavtaler da det allerede er gjort vurderinger av hva andre områders bidrag vil kunne være. Dette gjelder i første rekke hvilke tiltak det enkelte byggeområde må delta med andeler i. I henhold til kommunestyresak 016/07 vil Gran kommunes investeringsbehov være i størrelsesorden 30 35 millioner (2007) kroner for gjennomføring av tiltak nevnt under saksopplysningene. Foreløpige beregninger antyder at Gran kommunes andel etter inngåelse av avtaler innenfor alle områder i kommunedelplanen vil ligge i størrelsesorden 5 10 millioner. Størrelsen på beløpene vil avhenge av Side 14 av 18
Sak 0021/08 tilskuddsstørelse og medfinansieringsvilje fra andre offentlige myndigheter. Dette spesielt for anlegg knyttet til rv.4 og flomsikring. Det synes imidlertid klart at utbygging/utvikling av alle områder innenfor kommunedelplanen vil ta mange år og Gran kommunes forskuttering av investeringer vil vare langt inn i fremtiden. Rådmannen mener at utbyggingsavtalen er i tråd med saker som tidligere er behandlet av kommunestyret og Gran kommunes ønske om sterk vekst i Gran sentrum, verifisert ved kommunedelplanen. Rådmannen vil derfor anbefale at utbyggingsavtale for eiendommene 263/28 og 263/29 legges ut til offentlig ettersyn etter 64c i plan- og byygningsloven. Side 15 av 18
Sak 0022/08 UTBYGGINGSAVTALE FOR GNR. 261 BNR. 66, DEL AV REGULERINGSPLAN GRANSTUNET - HASLERUDGUTUA - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Erik Trehjørningen Arkiv: L80 &01 Arkivsaksnr.: 08/01056 Saksnr.: Utvalg Møtedato PS 0022/08 Fast utvalg for plansaker 23.04.2008 PS / Formannskapet 24.04.2008 Innstilling: Forslag til utbyggingsavtale for eiendommen 261/66 beliggende i reguleringsplan Granstunet Haslerudgutua, vedtatt 27.03.08, legges ut til offentlig ettersyn etter reglene i 64c i plan- og bygningsloven. Saksdokumenter: Kommunestyresak 016/07 Retningslinjer for bruk av utbyggingsavtaler Kommunestyresak 066/07 m/protokoll Utbyggingsavtale m/plankart E-post fra Conseptbygg av 04.04.08 Vedlagt: Nei Nei Nei Saksopplysninger: Denne saken fremmes for parallell behandling i fast utvalg for plansaker og Formannskapet før utsendelse på høring. De arealmessige vurderingene sorterer under fast utvalg for plansaker mens finansieringsdelen ligger innenfor formannskapets ansvarsområde. Kommunedelplan for Gran sentrum ble vedtatt som sak 065/07 den 20.06.07. Bruk av utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslovens 64 ble for arealer omfattet av kommunedelplan Gran sentrum vedtatt som kommunestyresak 016/07 den 28.03.07. Retningslinjer for bruken og mal for avtale (form) ble vedtatt samtidig. Avtaleformen krever høring og vedtas endelig av kommunestyret. Utbyggingsavtaler vil i stor grad være knyttet opp mot nødvendig infrastruktur for å sikre gjennomføring av kommuneplanen og de enkelte reguleringsplaner. Utbyggingsavtaler skal være inngått før byggetiltak kan gjennomføres innenfor planområdene. (Dette gjelder tiltak som omfattes av retningslinjenes pkt. 2.) Utbyggere vil gjennom den enkelte avtale binde seg til å sørge for utbygging av og/eller bære felleskostnader og/eller andre kostnader innenfor egne arealer og arealer omfattet av kommunedelplan for Gran sentrum. Dette kan for eksempel gjøres ut fra nedenstående prinsipper eller som en kombinasjon av disse: Utbygger bærer alle kostnader Utbygger forskutterer hele avtalens innhold eller deler av denne Utbygger innbetaler andel av kommunens forskutteringer innenfor kommunedelplanområdet Side 16
Sak 0022/08 For tredje prikkpunkt har Gran kommunestyre i sak 0066/07 den 20.06.07 prinsipielt vedtatt at rådmannen kan fremforhandle avtaler basert på kommunal forskuttering. I dette legger rådmannen at alle tiltak Gran kommune planlegger, igangsetter og gjennomfører for å oppfylle kommunedelplan for Gran sentrums intensjoner vil være gjenstand for forhandling i en utbyggingsavtale. Foreløpig ser en at dette vil kunne omfatte følgende: - Flomverk - Ny rundkjøring v/ Haslerudgutua - Ny veg fra planlagt rundkjøring v/ Haslerudgutua til Smiegata - Ny veg fra planlagt rundkjøring v/ Haslerudgutua til Øvre Hovsgutua - Nye gang- og sykkelveger innenfor kommunedelplanen - Ombygging/ utvidelse av Gran torg - Ny kollektivsentral/bussplass - Generelle park- og beplantningskostnader - Ny undergang ved Gran stasjon Dette da disse anleggene naturlig vil være i offentlig (kommunal) eie etter utbygging og omfatter utbygging over flere eiendommer, har flere interessenter og en enhetlig utbygging vil tjene både private utbyggere og kommunen. Det legges til grunn at fordelingen av kostnader skal gjøres ut i fra det aktuelle utbyggingsområdets areal i forhold til det utbyggingsareal som har nytte av tiltaket. Det vil også være aktuelt å vekte verdien av kommunens tiltak for det enkelte utbyggingsareal. For eiendommen 261/66 i reguleringsplanen Granstunet Haslerudgutua er det gjennomført forhandlinger etter vedtak om reguleringsplan. I tillegg til de aktuelle av ovenstående punkter er det forhandlet om avståelser av arealer til offentlige formål. I henhold til kommunestyresak 08/00047 og de prinsipp som ble gjort gjeldende for utbyggingsavtale med Granstunet Eiendom, er risikofordeling for eventuelt avvik i byggekostnad for det enkelte tiltak medtatt i avtaleforslaget. Vurdering: For å kunne gjøre en reell vekting av et tiltaks verdi i forhold til en eiendoms/ et områdes nytte av tiltak som gjennomføres, har administrasjonen fordelt alle områder i kommunedelplanen med en vekting og dermed også en prislapp ut i fra et foreløpig anslag for kostnader for det enkelte tiltak. Denne fordelingen er å anse som et utgangspunkt for forhandlinger før det er gjort vurdering av den enkelte reguleringsplan/byggeområde og dets nytte av tiltak. Fordelingen vil derfor kunne endres som følge av det enkelte byggeområdes utforming og innhold/ muligheter. Fordelingen er ikke offentliggjort da dette vil kunne påvirke resultatet av forhandlingene. Kostnader som legges til grunn er i tråd med opplyste budsjett-tall i nevnte kommunestyresaker og i forbindelse med budsjettbehandlingen for 2008. Tallene er justert for prisstigning og avklaringer i forbindelse med pågående reguleringsarbeid. Nøyaktige kalkyler vil først foreligge ved detaljprosjektering. Fordelingene som er gjort i denne saken vil kunne påvirke eller danne presedens for senere utbyggingsavtaler da det allerede er gjort vurderinger av hva andre områders bidrag vil kunne være. Dette gjelder i første rekke hvilke tiltak det enkelte byggeområde må delta med andeler i. Forslaget til avtale gir føringer for Gran kommunes investeringer i Gran sentrum i de nærmeste årene. Spesielt vil rådmannen peke på investeringer som er knyttet til gjennomføring innen tidspunkter angitt i forslag til avtale. Side 17 av 18
Sak 0022/08 I henhold til kommunestyresak 016/07 vil Gran kommunes investeringsbehov være i størrelsesorden 30 35 millioner (2007) kroner for gjennomføring av tiltak nevnt under saksopplysningene. Foreløpige beregninger antyder at Gran kommunes andel etter inngåelse av avtaler innenfor alle områder i kommunedelplanen vil ligge i størrelsesorden 5 10 millioner. Størrelsen på beløpene vil avhenge av tilskuddsstørelse og medfinansieringsvilje fra andre offentlige myndigheter. Dette spesielt for anlegg knyttet til rv.4 og flomsikring. Det synes imidlertid klart at utbygging/utvikling av alle områder innenfor kommunedelplanen vil ta mange år og Gran kommunes forskuttering av investeringer vil vare langt inn i fremtiden. Rådmannen mener at utbyggingsavtalen er i tråd med saker som tidligere er behandlet av kommunestyret og Gran kommunes ønske om sterk vekst i Gran sentrum, verifisert ved kommunedelplanen. Rådmannen vil derfor anbefale at utbyggingsavtale for eiendommene 261/66 legges ut til offentlig ettersyn etter 64c i plan- og byygningsloven. Side 18 av 18