Ås kommune Byggesak og geodata Älvsbyhus Norge AS v/pål Terje Carlsen Postboks 2008 Høyden 1520 MOSS Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/02196-4 Annette Grimnes 12.07.2016 Gnr 44 Bnr 44 - Hestehagen 25 - Nytt bygg - Boligformål - Dispensasjon Tillatelse til tiltak Det vises til søknad mottatt 07.07.2016. Tiltakets adresse: Hestehagen 25 Gnr./bnr./fnr./snr.: 44/44/0/0 Ansvarlig søker: Älvsbyhus Norge AS v/ v/pål Terje Carlsen Tiltakshaver: Karoline Aarflot Lind, Furuveien 6A, 1430 ÅS VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2/ 19-3 gir bygningsmyndighetene dispensasjon fra Reguleringsplan for Burumskogen (R-271) detaljregulering bestemmelse nr. / 4.3 vedrørende gesimshøyde for kobbhus/takark på bolig på gnr. 44, bnr. 44. Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. Med hjemmel i pbl. 20-3 jf. 20-1 gir bygningsmyndigheten tillatelse for oppføring av ny enebolig på gnr. 44, bnr. 44. Tillatelsen gis på grunnlag av innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Fargevalg skal i størst mulig grad være avdempet og tilpasset nærliggende bebyggelse. Materialvalg skal være miljøvennlig i tråd med reguleringsplan. Godkjente tegninger: Situasjonsplan, datert 18.02.2016, mottatt 07.07.2016 Plan, snitt- og fasadetegning, datert 07.04.2015, mottatt 07.07.2016. Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter pbl. og byggesaksforskriften slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser at alle fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser er dekket. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 96 20 00 Org.nr. 964 948 798 Postboks 195 Skoleveien 1 Bankgiro 1654.07.99605 1431 Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no www.as.kommune.no Side 1 av 7
Anmeldelse av utvendig sanitæranlegg/ledninger (rørleggermelding) skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling, jf. pbl. kapittel 27. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9. Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. BRA nytt bolig: 158m 2 BRA nytt - sportsbod 6m 2 BYA nybygg: 116m 2 Parkeringsareal på terreng: 18m 2 BYA totalt: 134m 2 Tomteareal: 746m 2 Grad av utnytting: 21 % av max tillatt 25 % BYA Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder oppføring av ny enebolig. Det søkes om dispensasjon fra Reguleringsplanbestemmelsene vedrørende gesimshøyde. Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for Burumskogen (R-271) - detaljregulering. Område BF4 er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det er tillatt med eneboliger, eventuelt med egen hybelleilighet på inntil 60 m 2 bruksareal, med en samlet utnyttelse på inntil 25 % bebygd areal (BYA), inkludert carport/garasje/uthus. Maksimal tillatt møne- og gesimshøyde er henholdsvis 9 meter og 6,5 meter målt fra Vår ref.: 16/02196-4 Side 2 av 7
laveste ferdig planert terreng. Ved utforming av bebyggelsen skal det legges vekt på tilpassing til stedets karakter med hensyn til volum, materialvalg, farger og bygningstype. Det skal benyttes miljøvennlige materialer. Farger skal være avdempet og i størst mulig grad tilpasset omkringliggende bebyggelse. Bruk av reflekterende materialer på tak og fasade skal unngås. All ny bebyggelse skal tilrettelegges etter prinsippene for universell utforming i henhold til gjeldende teknisk forskrift. Innenfor felt BF4 skal hver tomt ha egnet uteoppholdsareal på minimum 300 m2. Boligene skal tilpasses terrenget på selve tomten og omkringliggende omgivelser med hensyn på plassering og bygningstype. Fjellsprenging skal begrenses til et minimum, og ferdig planert terreng skal tilpasses terrengnivå på tilstøtende veier og tomter. Det skal opparbeides minst 2 biloppstillingsplasser for hver boenhet i felt BF4. Det skal regnes 18 m2 per biloppstillingsplass. 8.2 - Rekkefølgebestemmelser (PBL 12-7 nr. 10) Utbygging kan ikke gjennomføres før teknisk infrastruktur er etablert, dvs. vannforsyning, avløpsanlegg og veinett. Det skal være ferdig opparbeidede lekeområder og utomhusanlegg før kommunen kan utstede ferdigattest for første boenhet. Ved utstedt brukstillatelse og innflytting i perioden 1. desember til 1. mai skal tilhørende utomhusanlegg være ferdig senest påfølgende 16. mai. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden/ tiltaket i medhold av pbl. 19-1 jf. 21-3 andre ledd, og det er ikke innkommet merknader. VURDERING OG KONKLUSJON Dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Vår ref.: 16/02196-4 Side 3 av 7
Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl. 19-1 for følgende forhold: gesimshøyde for kobbhuset/takarken på boligen. Hovedregelen er at gesimshøyde er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflatens ytre tekking. Gesimshøyde på kobbhus/ark måles i følge veileder til grad av utnytting (Jf. Fig 4-9 f side 46 i veileder), fra mønet på arken. Gesimshøyden for boligen for øvrig er innenfor maksimal gesimshøyde. Bestemmelsene for gesimshøyde er ment å ivareta bygningsvolumet. Reguleringsplanen tillater stor tomteutnyttelse og dermed store boliger. Denne boligen blir liten sammenlignet med det som kan bygges i området. På den ene siden er det tale om en ny reguleringsplan med klare krav til gesimshøyde. Omfanget av kobbhuset/arken er liten i forhold til resten av takflaten. Selve bygget er lite i seg selv og i forhold til øvrig bebyggelse på området. Tiltaket er i tråd med planbestemmelsene i forhold til hovedregelen for gesims, men når det tas hensyn til veilederen for grad av utnytting er tiltaket avhengig av dispensasjon. Et avslag på dispensasjon vil føre til at boligen får mindre lysinnfall til 2. etasje av boligen. Innsendt søknad er uten innredning av 2. etasje, men erfaring tilsier at det med tiden vil bli innredet og tatt i bruk etter søknad om bruksendring. Lysinnfall er viktig faktor for trivsel og velvære og blir en stor ulempe ved avslag. Bygningsmyndighetene legger til grunn innsendt søknad til tross for at det finnes andre løsninger som ikke er avhengig av dispensasjon fra gesimshøyde. Konklusjon dispensasjon: Bygningsmyndighetene finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Konklusjon: Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Kommunen finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Søknaden er i samsvar med gjeldende regulering, lov og forskrift etter at dispensasjons er gitt for gesimshøyde. Bygningsmyndighetene kan ikke se at utbyggingen vil medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse og miljø så lenge fargevalg blir avdempet og for øvrig er i tråd med gjeldende plan. Tillatelse til tiltak gis derfor som omsøkt. Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter byggesaksforskriften (SAK Vår ref.: 16/02196-4 Side 4 av 7
10) slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser alle fag, funksjoner og tiltaksklasser. Det er ikke er avdekket gjenstående arbeider som er til hinder for å gi tillatelse. Naturmangfoldloven: Tiltaket omfattes ikke av Naturmangfoldloven Konklusjon tiltak: Ås kommune anser at omsøkte tiltak tilfredsstiller kravet til visuelle kvaliteter og at tiltaket for øvrig er i samsvar med reguleringsplan /bebyggelsesplan. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Tillatelse gis derfor som omsøkt. Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift. Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr. Kr. 32.318,- (inklusiv Kr.5.500,- for dispensasjon) etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum 1. 1 Saksbehandling tiltak Kr. 26.818,- 1 Kr. 26.818,- Behandling av dispensasjon Kr.5.500,- 1 Kr.5.500 Total sum: Kr. 32.318,- Tilknytningsgebyr: Ved økt bruksareal vil kommunalteknisk avdeling fakturere og ettersende tilknytningsgebyr for vann og avløp. Betingelser for tiltaket: 1. Utbygging kan ikke gjennomføres før teknisk infrastruktur er etablert, dvs. vannforsyning, avløpsanlegg og veinett. 2. Det skal være ferdig opparbeidede lekeområder og utomhusanlegg før kommunen kan utstede ferdigattest for første boenhet. Ved utstedt brukstillatelse og innflytting i perioden 1. desember til 1. mai skal tilhørende utomhusanlegg være ferdig senest påfølgende 16. mai. 3. Vannmåler skal installeres og fås ved henvendelse til Ås kommune. Installasjonen skal utføres av ansvarlig rørlegger. Ansvarlig rørlegger får vannmåleren utlevert hos Ås kommune v/kommunalteknisk avdeling. 4. Ansvarlig foretak skal forestå beregning og utstikking av bygningen. Ansvarlig søker skal sende inn kontrolldokumentasjon for innmåling av plassering før støping av fundament igangsettes. Vår ref.: 16/02196-4 Side 5 av 7
5. Ved graving på kommunal grunn, herunder vei, skal gravemelding innsendes til Kommunalteknisk avdeling. Graving på privat grunn må ikke påbegynnes før eventuelle kabler er påvist. Opplysninger om dette gis hos Geomatikk AS, tlf. 09146. 6. Terrenget må planeres slik at det ikke blir til ulempe for naboer. Skråning mot nabo må ikke være brattere enn 1:2. og avsluttes minst 0,5 meter fra nabogrensen. 7. Avkjørselen må opparbeides i samsvar med Ås kommunes veinorm, med den del av veinormen som omhandler private avkjørsler til kommunale veier, se kommunens hjemmeside. 8. Det skal opparbeides to biloppstillingsplasser. Det skal regnes 18 m2 per biloppstillingsplass 9. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. 10. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl. 23-2. 11. Før brukstillatelse gis, skal det foreligge ferdigmelding på sanitæranlegg fra rørlegger. 12. Ildsteder skal rapporteres til Follo Brannvesen IKS. 13. Det henvises til 13-5 i byggeteknisk forskrift som sier at bygningen skal prosjekteres og uføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i luften skal ikke overstige 200 Bq/m3. Bygningsmyndighetene forutsetter at ansvarlig prosjekterende har ivaretatt dette innenfor sitt ansvarsområde. 14. Oppsamlingsenhet for husholdningsavfall skal plasseres på egen eiendom og i henhold til kommunal renovasjonsforskrift, jf. 7 og 8. 15. Før det gis brukstillatelse skal det være satt opp husnummerskilt i henhold til forskrift om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften). Husnummerskiltet skal settes synlig på eller ved inngangsdør til bruksenheten. Skilt skal utføres i rustfritt og bestandig materiale, sort tekst på hvit bunn. Skilthøyde minimum 150 mm og teksthøyde minimum 105 mm. Der det er flere adresseenheter langs en felles avkjørsel skal det i tillegg settes opp henvisningsskilt /adresseskilt der avkjørselen tar av. Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Annette Grimnes Avdelingsingeniør Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Karoline Aarflot Lind, Furuveien 6A, 1430 ÅS Vår ref.: 16/02196-4 Side 6 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Ås kommune, Postboks 195, 1431 Ås KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 16/02196-4 Side 7 av 7