Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Kvam formannskap 14.05.02 062/02 ASGJ Avgjerd av: Kvam formannskap Saksh.: Åsta Gjelland Arkiv: 585 Objekt: Jnr 7/02 Arkivsaknr 2002000129 FSK sak 062/02 Søknad om deling av gnr 95 bnr 3, og dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel Samandrag: Det er søkt om dispensasjon for del av gnr 95 bnr 3 på Ljones til føremålet er deling av ca 8,4 da veksthusareal i gardstunet på Ljones til ei sjølvstendig brukseining. Dispensasjonen gjeld frå LNF-område i kommuneplanen til føremålet industri. Dei særlege grunnane for dispensasjon etter 7 i Plan- og bygningslova vert av søkjar hevda til å vera vesentlege samfunnsinteresser i form av 28 heilårsarbeidsplassar og mange sesongarbeidsplassar i gartneriet, samt at gartneridrifta inneber ein betydeleg økonomisk risiko for gardsbruket. Det føreligg ingen nabomerknadar til omsøkte tiltak. Rådmannen finn at dei særlege grunnane som er hevda må reknast som generelle avdi grunngjevinga for frådelinga ikkje kan påreknast å knyta seg til det omsøkte tiltaket åleine, men også til forteneste på verdien av eigedomen (sjå vurderinga). Dispensasjon frå kommuneplanen vert ikkje tilrådd av rådmannen. - Rådmannen kan vera med på at det kan vera lita meining i å krevja reguleringsplan (jmf. 23.1 i PBL) for dette veksthusarealet åleine, med mindre det også er planar om utvidingar utover det arealet anlegget beslaglegg i dag, el. det er kjende konfliktar i høve tiltaket. tradisjonelt gardstun, bør likevel ikkje gjevast som ein enkelt dispensasjon utan omsynet til heilskapen. I denne samanheng vil 8,4 da vera eit vesentleg areal å dispensera for. - Dispensasjonssaker er plansaker i miniatyr, med sine krav til varsling og innhenting av uttalar frå Fylkeskommune og statlege høyringsinstansar. Sakene er av den grunn ressurskrevjande både i høve tid og økonomi. Skulle Kvam formannskap som det faste utval for plansaker i motsetning til rådmannen likevel koma fram til at dei ynskjer dispensera frå kommuneplanen og Plan- og bygningslova, tilrår rådmannen at saka vert utsett og sendt på høyring før vedtak vert gjort. Dette i samsvar med sakshandsamingsreglar i Plan- og bygningslova 7: Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheiter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Side 84
Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Alternativ I Kvam formannskap som det faste utval for plansaker avslår omsøkte deling og dispensasjon. Heimel for avslaget: Avslaget er heimla i arealdelen til kommuneplanen, vedteken 28.09.99. Grunngjeving for avslaget: - Det er ikkje i samsvar mellom Kommuneplanen sitt LNF-område og industriføremål parsellen vert søkt frådelt til. - Det faste utval for plansaker finn ikkje at det ligg føre særlege grunnar som gjev høve til å dispensera frå kommuneplanen. tradisjonelt gardstun, bør ikkje gjevast som ein enkelt dispensasjon utan omsynet til heilskapen. I denne samanheng vil 8,4 da vera eit vesentleg areal å dispensera for. Alternativ II Saka vert utsett og sendt på høyring før vedtak vert gjort. Dette i samsvar med sakshandsamingsreglar i Plan- og bygningslova 7: Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheiter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Saka vert å senda til: Hordaland Fylkeskommune, avd. for regional utvikling Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga Fylkesmannen i Hordaland, landbruksavdelinga Hordaland vegkontor Klageadgang: Det vert gjort merksam på at vedtak gjort av Kvam formannskap som det faste utval for plansaker, jmf. Plan- og bygningslova 15 4. ledd, kan klagast på til Fylkesmannen. Klagen skal stilast til Fylkesmannen i Hordaland, men sendast til Kvam herad. Frist for klage er 3 veker etter at melding om vedtaket er motteke. Vedlegg: 1. Kart over omsøkte deling på gnr 95 bnr 3 2. Utsnitt av kommuneplanen med omsøkte areal avmerkt (innringa). 3. Grunngjeving av søknaden, datert 25.02.02 Side 85
Saksopplysningar: Solfrid Ljones søkte den 21.01.02 om frådeling av gnr 95 bnr 3, eksisterande veksthusareal på Ljones. Gnr 95 bnr 3 er eit dødsbu etter Thorbjørn Ljones. Omsøkte areal utgjer om lag 8 400 m². Omsøkte areal vart fyrst søkt frådelt til landbruk/fiske, endra den 25.02.02 til industri. Omsøkte areal ligg i LNF-område i Kommuneplanen for Kvam herad, vedteken 28.09.99. Søkjar v/harald Ljones endra i brev av 27.02.02 søknaden til også å vera ein søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel. Søkjar oppgjev sine særlege grunnar til godkjenning av dispensasjonen. Det er ikkje motteke merknadar til delinga frå varsla naboar. Vurdering: Generelt om dispensasjon: Det er viktig både for administrasjonen og for det faste utval for plansaker at det finst ei felles forståing av begrepet særlege grunnar ved sakshandsaming som gjeld dispensasjonar frå lovverket, kommuneplanen sin arealdel og reguleringsplanar. I samband med avgjerd i ei tidlegare klagesak skreiv Fylkesmannen i Hordaland generelt om temaet særlege grunnar : Uttrykket særlege grunnar må sjåast i høve dei offentlege omsyn som planlovgjevinga skal ivareta. Dei særlege grunnane som kan grunngje ein dispensasjon, er i første rekkje knytta til til areal- og ressursdisponeringsomsyn. Som eksempel kan nemnast tilfelle der vurdering av arealbruken er endra etter at det blei utarbeidd plan, eller at tidsfaktoren tilseier at ein ikkje bør avventa ei planendring. I heilt spesielle tilfelle vil også tilhøve vedrørande søkjaren sin person kunna sjåast som særleg grunn. Kommuneplanen har blitt til gjennom ein omfattande planprosess og det skal såleis ikkje vera ei kurant sak å fråvika denne. Ut frå omsynet til offentlegheit, samråd og medvirking i planprosessen er det viktig at vesentlege endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men blir handsama etter dei gjeldande reglane for kommuneplanlegging og reguleringsplanar. Dersom heradet først opnar opp for å gje dispensasjon i eit område, kan det ut frå likebehandlingsprinsippet vera vanskeleg å avslå seinare dispensasjonar, noko som kan føra til undergraving av lova sin intensjon om heilskapleg planlegging.» Grunngjeving frå søkjarane: Søkjar hevdar sine særlege grunnar i brev av 25.02.02, jmf. 7 i Plan- og bygningslova: - vesentlege samfunnsinteresser er knytt til verksemda. Pr i dag sysselset den 28 medarbeidarar på heilårsbasis, mange av dei kvinner. Mange sesongarbeidstakarar. For å sikra desse arbeidsplassane i framtida er det av stor betydning at verksemda har høve til å utvikle seg vidare, mellom anna gjennom investeringar. - Gartneridrifta inneber betydeleg økonomisk risiko for gardsbruk gnr 95 bnr 3 gjennom pant til bank på heile bruket. Dødsbuet etter Thorbjørn Ljones ynskjer ikkje å eksponera gardsbruket vidare pga mogelegheit for framtidig utvikling. Kommuneplan: Omsøkte frådeling til industriføremål ligg i eit område i kommuneplanen avsett til Landbruknatur og frilufsliv der landbruk er dominerande. Veksthusverksemda på omsøkte areal er bygd til å vera ein del av gardsdrifta på bruk gnr 95 bnr 3. Verksemda har gjennom tida vorte utvida, og no tolkar Kvam Herad drifta til å vera av fabrikkmessig gartneriproduksjon (jmf. brev frå Fylkesmannen i Hordaland si miljøvernavdeling 26.10.01). Denne type produksjon Side 86
fell ikkje inn under LNF-kategorien i Kommuneplanen (jmf. rettleiar T-1382 s.33). For å dela ifrå LNF-areal til industri-areal er det difor søkt om dispensajon frå kommuneplanen. Reguleringskrav: Omsøkte tiltak om deling av gnr 95 bnr 3 er eit tiltak som vert handsama etter 93 i Plan- og bygningslova. Det omsøkte arealet utgjer ca 8,4 da. Storleiken på arealet kan truleg reknast til å vera betydeleg, noko som utløyser krav om reguleringsplan jmf. 23.1 i Plan- og bygningslova: Det skal utarbeides reguleringsplan for og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter 93 kan ikkje gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Samla vurdering av omsøkte dispensasjon: 7 i Plan- og bygningslova krev at det skal føreliggja særlege grunnar for å gje dispensasjon frå ein vedteken kommuneplan og anna lovverk. Dei særlege grunnane skal knyta seg til tiltaket det vert søkt dispensasjon for, her: dispensasjon frå LNF-føremål i kommuneplanen til industriføremål. Dei særlege grunnane i denne saka er opplyst til å vera vesentlege samfunnsinteresser i form av 28 heilårsarbeidsplassar og mange sesongarbeidsplassar i gartneriet og at gartneridrifta inneber ein betydeleg økonomisk risiko for gardsbruket. Rådmannen er samd i at dei mange arbeidsplassane er av stor verdi for Kvam Herad. At gartneridrifta er ein betydeleg økonomisk risiko for gardsbruket ser rådmannen som reelt. Eit opplagt resultat av at verksemda vert delt til ei sjølvstendig brukseining er at verdien av eigedomen aukar. Grunngjevinga for frådelinga kan difor ikkje påreknast å knyta seg til det omsøkte tiltaket åleine, men også til forteneste på verdien av eigedomen. Liknande tilhøve vil ein kunna finna for fleire verksemder i Kvam Herad. Det vere seg ulike tiltak som td. sagbruk, revegard, turistverksemd o.l, som alle starta som del av landbruksdrifta. Utifrå jordbruksteljinga i 1999 har Statistisk sentralbyrå noko informasjon for Kvam Herad ein kan ta med i denne samanheng: - 16 driftseiningar med veksthus (min. 300 m²) - 31 driftseiningar med camping/hytteutleige/gardsturisme - 21 driftseiningar med utleige av våningshus el. driftsbygningar Desse verksemdene ligg i dei fleste tilfelle i LNF-område, og i mange samanhengar midt i det tradisjonelle gardstunet. Eit ynskje om frådeling av desse verksemdene vert av rådmannen tolka til å vera eit resultat av at verksemda ikkje lenger vert rekna til å vera ein del av gardsdrifta, i motsetning vert den rekna til å vera ein økonomisk belastning for gardsbruket som eigedom. Om verksemdene lengre kan tolkast til å høva inn i LNF-katgorien vil kunna variera alt etter kva verksemd ein talar om, jmf. rettleiar til kommuneplanen T-1382 side 32. Diskusjonen om endra arealstatus for denne type verksemder i LNF-område bør takast opp i ein breiare debatt. Dette for å styrkja lik handsaming for liknande tiltak i Kvam Herad. For omsøkte tilfelle er produksjonen rekna til å vera av fabrikkmessig gartneriproduksjon som ikkje LNF-kategorien i kommuneplanen omfattar. Uansett kva produksjonen er pr i dag, kan ein evt. dispensasjon til industri-føremål i liten grad sikra at verksemda sin produksjon ikkje vert endra til annan produksjon. Då vil det heller ikkje lengre vera eit anliggjande for Kvam Herad og tilgrensande naboar å meina noko om den nye produksjonen kan aksepterast der eller ikkje. Rådmannen finn at dei særlege grunnane som er hevda i høve omsøkte tiltak må reknast som generelle, og dispensasjon frå kommuneplanen vert ikkje tilrådd. Side 87
- For omsøkte arela på 8,4 da vil det etter 23.1 i Plan- og bygningslova kunna vera heimel for å krevja reguleringsplan før ei deling finn stad. Rådmannen kan vera med på at det kan vera lita meining i å krevja reguleringsplan for dette veksthusarealet åleine, med mindre det også er planar om utvidingar utover det arealet anlegget beslaglegg i dag, el. det er kjende konfliktar i høve tiltaket. tradisjonelt gardstun, bør likevel ikkje gjevast som ein enkelt dispensasjon utan omsynet til heilskapen. I denne samanheng vil 8,4 da vera eit vesentleg areal å dispensera for. - Dispensasjonssaker er plansaker i miniatyr, med sine krav til varsling av naboar og innhenting av uttalar frå Fylkeskommune og statlege høyringsinstansar. Sakene er av den grunn ressurskrevjande både i høve tid og økonomi. Skulle Kvam formannskap som det faste utval for plansaker likevel koma fram til at dei ynskjer å dispensera frå kommuneplanen og Plan- og bygningslova, tilrår rådmannen at saka vert utsett og sendt på høyring før vedtak vert gjort. Dette i samsvar med sakshandsamingsreglar i Plan- og bygningslova 7: Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheiter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Saka vert å senda til: - Hordaland Fylkeskommune, avd. for regional utvikling - Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga - Fylkesmannen i Hordaland, landbruksavdelinga - Hordaland vegkontor Side 88