Bestemmelser til reguleringsplan 467R Gesellveien 8-14, boliger i Kongsberg kommune 467R Forslag til bestemmelser er vedtatt 03.02.2016 1 PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningsloven 12-3. Planen skal legge til rette for etablering av konsentrert bebyggelse og blokkbebyggelse i form av 2-/4-mannsboliger og leilighetshus inntil til sammen 28 boenheter. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 07.09.2015. Planen vil erstatte del av reguleringsplan 084R, Steglet, vedtatt 12.01.71. med endring vedtatt 21.8.84. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: a) Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) - Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse - Boligbebyggelse blokkbebyggelse - Renovasjon b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) - Kjøreveg - Annen veggrunn tekniske anlegg - Parkeringsplasser (på grunn) c) Grønnstruktur (PBL 12-5 nr. 3) - Grønnstruktur d) Bruk og vern av sjø og vassdrag (PBL 12-5 nr. 6) - Naturområde 3 HENSYNSSONER Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: a) Sikringssone (PBL 11-8 a) - Frisikt b) Faresone (PBL 11-8 a) - Flomfare Bestemmelser til reguleringsplan 467R Side 1 av 6
4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 4.1 Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for trafikkområder, vann-, overvann- og avløpsledninger, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes 4.2 Krav før rammetillatelse eller igangsettingstillatelse Før det gis igangsettingstillatelse for oppfylling i Grøntområde GN skal det legges fram rapport som viser hvordan oppfyllingen kan gjennomføres med tilstrekkelig erosjonssikring langs Sellikbekken. 4.3 Krav før brukstillatelse og ferdigattest Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltak, skal tilhørende utearealer og lekeplasser, være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet og godkjent i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår. Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boliger, skal det være gjennomført erosjonssikring mot Sellikbekken og det skal være gitt brukstillatelse for veg SKV1 og hovedledning for vann og avløp. 5 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 5.1 Lekeplasser Boligene innenfor denne reguleringsplanen skal få dekket sine behov for lekeplasser på følgende måte. Kvalitetskrav er angitt i kommuneplanbestemmelsene. - Strøkslekeplass og nærlekeplass ved Wennersborg skole. - Småbarnslekeplasser for konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse, avsatt som bestemmelsesområde på plankartet. 5.2 Tomtedeling Innenfor planområdet er det tillatt med tomtedeling og seksjonering av enheter. I BKS kan det tillates opprettelse av eiendommer for hver enkelt bygning/lekeplass. 5.3 Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m. Mellom boligområde og landbruks-, natur- og friluftsområdet skal eiendomsgrense markeres med hekk, gjerde eller lignende. 5.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 5.5 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2.ledd. Bestemmelser til reguleringsplan 467R Side 2 av 6
5.6 Flom og stabilitet Innenfor planområdet tillates ikke bygninger for varig opphold med gulvhøyder (ok. gulv) lavere enn minimumshøyder: Profil 1: 168,7 moh Profil 2: 168,3 moh Profil 3: 167,4 moh Profil 4: 163,4 moh Andre bygg og bygninger med parkeringskjeller, tillates 1 meter lavere enn høydeangivelser i oppgitte profiler. (Profiler er påført plankartet). Minimumshøyden i mellomsonene regnes som skråplanet mellom disse høydene. Sellikbekken skal erosjonssikres basert på beregninger i notat fra Asplan Viak datert 17.08.15. Maks oppfylling innenfor planområdet er 1.5 meter over opprinnelig terreng. 6 BEBYGGELSE OG ANLEGG. 6.1 Fellesbestemmelser for boligbebyggelse a) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige 40 % BYA inklusiv overflateparkering. b) Byggehøyder Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 6,5 m og mønehøyde på inntil 9,0 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I skrått terreng skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng menes at terrenget faller minst 1,5 m i husets bredde. Med skrått terreng og underetasje kan boligene ha gesimshøyde på inntil 7,5 m og mønehøyde på inntil 10,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. c) Plassering av bygg Frittstående bod, uthus o.l. mindre bygninger (jfr. PBL 29-4) kan oppføres inntil 2 m fra kanten av regulert kjøreveg, eller inntil 1 m fra tomtegrense / eiendomsgrense, eventuelt bygges sammen med tilsvarende bygning på naboeiendom. Nytt bolighus i nordvestre del av BKS skal plassers med møneretning tilnærmet nordsør og slik at gavlveggen vender mot naboen i Gesellveien 6. d) Utforming av bebyggelse og anlegg Bygningenes hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 20 og 30 grader. Bod, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som hovedhuset. e) Terrasser / balkonger Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Terrasser / balkonger som ligger mer enn 1,0 m over terreng skal maksimalt stikke 2,0 m ut fra vegglivet og være på maksimalt 10 kvm per boenhet utenfor vegglivet. For gode estetiske løsninger kan kommunen tillate at areal på terrasse økes med areal i innvendige hjørner, i inntrekk i fasaden og der terrasse er overbygd med tak, og at avstanden fra vegglivet økes tilsvarende. Bestemmelser til reguleringsplan 467R Side 3 av 6
f) Lek På området skal det anlegges sandleikeplass for de minste i samsvar med kommunal vedtekt. Lekeplassen skal plasseres innenfor område avsatt som bestemmelsesområde i plankartet. Lekeplassen skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet. g) Universell utforming/tilgjengelighet Minst 1/3 av boenhetene i henholdsvis BKS og BBB skal ha alle hovedfunksjoner på boligens inngangsplan og være tilgjengelig slik dette er beskrevet i teknisk forskrift TEK 10 kap. 12-2. h) Plassering av parkering 25 % av biloppstillingsplassene skal plasseres under bakken eller i bygning. 6.2 Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BKS) a) Arealbruk I disse områdene er det tillatt å oppføre boligbebyggelse som konsentrert småhusbebyggelse (tomannsboliger og firemannsboliger) med tilhørende anlegg. Det kan etableres inntil 10 boenheter i område BKS. b) Parkering Det skal opparbeides minst 1,2 parkeringsplasser pr boenhet. Minst 0,5 parkeringsplass pr boenhet skal være i parkeringskjeller/underetasje. Minst en oppstillingsplass skal være HC-tilpasset. I tillegg skal det opparbeides minst 0,2 plasser til gjesteparkering pr. boenhet. For hver boenhet skal det opparbeides minst 2 sykkeloppstillingsplasser. c) MUA For hver boenhet skal det avsettes minst 100 m2 MUA. Av dette skal minst 7 m2 utgjøre privat MUA. Felles uteoppholdsareal skal gis en visuell og funksjonell oppdeling i halvprivate soner, og det skal legges spesiell vekt på kvalitet i vegetasjon og materialbruk. 6.3 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB) a) Arealbruk I disse områdene er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse med tilhørende anlegg. Det kan etableres inntil 18 boenheter i område BKS. b) Parkering Det skal opparbeides minst 0,5 parkeringsplasser pr. boenhet under 40 m2 BRA. Minst en oppstillingsplass skal være HC-tilpasset. For hver boenhet skal det opparbeides minst 1 sykkeloppstillingsplasser. c) MUA For hver boenhet skal det avsettes minst 30 m2 MUA. Av dette skal minst 3 m2 utgjøre privat MUA. Felles uteoppholdsareal skal gis en visuell og funksjonell oppdeling i halvprivate soner, og det skal legges spesiell vekt på kvalitet i vegetasjon og materialbruk. Bestemmelser til reguleringsplan 467R Side 4 av 6
d) Turveg Innenfor området skal det opparbeides en turveiforbindelse fra parkeringsplassen og sørover. Vegen skal være minst 1,2 meter bred og markeres i terrenget slik at det tydelig fremgår hva som er allment gangareal. Turvegen skal være tilgjengelig for allmennheten. 6.4 Renovasjonsanlegg (BRE) I dette området er det tillatt å plassere avfallsbeholdere. Det er også tillatt med oppføring av avfallshus. Dette skal harmonere med boligenes fargebruk og utforming. Området skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet. 7 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Samferdselsanleggene skal opparbeides med utforming og bredder som vist på plankartet. Ved opparbeidelsen av samferdselsanleggene kan det foretas justering av grensene mellom de ulike samferdselsformålene. 7.1 Kjøreveg (f_skv) I dette område er det tillatt å etablere kjøreveg. Bredden på arealet omfatter kjørebane samt skulder. Kv1 skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet. 7.2 Annen veggrunn tekniske anlegg (STV) I disse områdene er det tillatt å etablere grøfter, kantstein og snøopplag. 7.3 Parkeringsplasser (f_spp) I dette området tillates etablering av parkeringsplasser. Området er felles for BKS og BBB. Ved tomtedeling/seksjonering skal plassene fordeles slik at hver av formålene får dekket sitt parkeringskrav. Området skal kunne benyttes som gangareal for allmennheten. 8 GRØNNSTRUKTUR 8.1 Grønnstruktur (GN) Området omfatter areal mellom bekkekant og parkering. Innenfor området tillates etablering av erosjonssikring og oppfylling. Området er felles for boenhetene innenfor planområdet. 9 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 9.1 Naturområde (VN) Området omfatter Sellikbekken. 10 HENSYNSSONER 10.1 Sikringssone - Frisikt H140 Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates. Bestemmelser til reguleringsplan 467R Side 5 av 6
10.2 Faresone - Flomfare H320 Sonen markerer avgrensing av en beregnet 200-årsflom med sikkerhetsmargin 1m. Hensynssonen skal ivareta behovet for å hindre utbygging som kan ta skade av oversvømmelse / flom ved kraftig nedbør og/eller snøsmelting, se 5.6. 11 FORHOLDET MELLOM REGULERINGSPLANEN OG KOMMUNEPLANENS AREALDEL Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel skal utfylle reguleringsplanens bestemmelser. Der det er motstrid mellom disse bestemmelsene, skal reguleringsplanens bestemmelser gjelde foran arealdelens bestemmelser inntil arealdel som blir vedtatt etter denne reguleringsplanen eventuelt fastsetter noe annet. Bestemmelser til reguleringsplan 467R Side 6 av 6