REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201209102/17 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAGE Dato: 06.09.2013 YTREBYGDA GNR 35 BNR 32 SØREIDNESET 94 REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 62770000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget En Til En Arkitekter AS i samarbeid med Weglo Design, Plan og Landskap AS fremmer på vegne av Minde Prosjekt AS planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Søreideneset ved Dolvik, nord for Søreide sentrum. PLANOMRÅDET SØREIDE NORDEIDE Ortofoto med planområdet inntegnet med sirkel. Skråfoto med ca. planområdet inntegnet med rødt. Bakgrunnen for planarbeidet er ønske om fortetting av eiendommen med adresse Søreidneset 94. Bakgrunn og områdebeskrivelse Det forespurte området er uregulert og avsatt til bebyggelse og anlegg i KPA. Kommuneplanen (KPA) viser planområdet som bebyggelse og anlegg.
Planområdet på Søreidneset 94, ligger i kort avstand til Søreide sentrum, men ligger utenfor området som inngår områdeplanen for Søreide sentrum, vedtatt i 2011. Som kartet under viser, er det kort gangavstand til ny skole som er regulert i områdeplanen. Områdereguleringsplan for Søreide Planområdet er omfattet av Arealanalysen for Søreide. Denne analysen var et registreringsgrunnlag for områdeplanarbeidet og for andre kommende fortettingsprosjekter på Søreide. Analysen ble utarbeidet etter at det i en periode var nedlagt bygge- og deleforbud i Søreide-området, og det var behov for å kartlegge behovet for oppgradering av infrastruktur som veger og grøntområder i området. Arealanalysen er ikke en egen formell plan, men er innarbeidet som et retningsgivende temakart for grøntstruktur i kommuneplanen. I arealanalysen ble planområdet på Søreidneset 94, vist som et aktuelt og verdifullt friområde og at det gjennom planområdet er potensiale for en offentlig gangveg. Områdeplanen for Søreide og et nytt pågående planarbeid for de sjønære områdene i Dolvik, har imidlertid vist at andre arealer trolig er mer hensiktsmessige å ta i bruk som friområder og gangforbindelser på Søreide. Dette er friområdet avsatt ved «Telenorkaien» sør i områdeplanen og ved Ruskeneset nord i den kommende områdeplanen for Dolvik. Fagetaten åpnet opp for å starte planarbeidet i Søreidevegen 94 med et forbehold om at planen skulle kunne bidra til at de grønne forbindelsene i området kan styrkes. Vi ser nå at dette planforslaget vil ha mulighet til å bidra til å sikre en god forbindelse til et stort framtidig friområde på Ruskeneset. Vi ser også at tidligere kartlagt forbindelse mot sjøen fra planområdet merket F2 i arealanalysen, går gjennom privat hage og til et begrenset areal ved sjøen som var lite egnet for offentlig tilgang. Fagetaten ser derfor at område F2 kan vurderes utbygget, men vil avvente innspill på dette i høringsperioden. Side 2 av 8
RUSKENESET PLANOMRÅDET TELENORKAIEN Utsnitt av illustrasjon fra Søreide arealanalyse og tettstedsutvikling fra 2006. F2 omfatter planområdet Søreidneset 94. Planforslaget Type bebyggelse: Planforslaget legger opp til en fortetting av en eksisterende eneboligtomt på 4,8 daa med 5 nye eneboliger, pluss en eksisterende. Utnyttelsesgrad blir til sammen for eiendommen ca. 33% BRA. Byggehøyder fremgår av illustrasjonsplanen. Grønnstruktur: Ved en utbygging av tomten vil dette området som friområde for allmenheten gå tapt, men en mulighet for gangforbindelse gjennom området blir opprettholdt via innkjørselen til boligene sør på tomten. Innenfor planområdet er det satt av et område til felles lekeareal på 300m 2 sentralt på området. I tillegg har hver boenhet private hager. Parkeringsløsning: Parkering blir løst på hver enkelt eiendom på terreng og i garasje/carport. Antall plasser skal være minimum 1,4 p-plasser pr. 100m 2 bolig. Trafikkforhold: Planområdet har tilkomst fra fylkesveg 556 Ytrebygdsvegen. Den kommunale delen av vegen Søreidneset som fører helt frem til planområdet har ensidig fortau, men vegen varierer i bredde. Den private delen av vegen Søreidneset som går gjennom planområdet er noe uoversiktlig, har en stigning på 1:9 og kan potensielt føre til ulykker mellom fotgjenger og bil. Planforslaget legger opp til en opprustning av vegen med ensidig fortau og økt bredde. Side 3 av 8
Rassikring, evt. andre særskilte faretema: Det går en 3-8m høy skrent sør i planområdet. Det kan ikke utelukkes at små deler av berget kan løsne for eksempel ved issprengning. Nedenfor skrenten er det planlagt innkjøringsveg for en bolig. Det foreligger ikke egen rasvurdering utover ROS-analysen. Deler av planområdet i øst har en nedsenkning i terrenget. Ved store nedbørsmengder kan denne bli utsatt for oppdemming av vann som kan resultere i vannskader på byggverk. Det foreslås derfor å fylle opp deler av planområdet med løsmasser/pukk for å bedre dreneringsforhold/byggehøyde mot terreng. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg ). Hovedformål Formålet med planforslaget er som nevnt tidligere å legge til rette for bygging av eneboliger på eksisterende eneboligtomt i etablert villastrøk. Grønnstruktur / barns interesser Fagetatens vurdering av reguleringsplanen for Søreidneset 94, bør ses i sammenheng med områdereguleringsplanene for Dolvik (ikke endelig vedtatt) og for Søreide sentrum. På undervegsmøte med kommunen 19.12.12 ble forslagstiller presentert for tre alternativer som kunne kompensere for at planen bygger ned et registrert grøntområde. Forslagstiller stilte seg positiv til dette, men det viste seg at de konkrete tiltak som ble foreslått ikke tilfredsstilte de kvalitetskrav som må stilles til offentlige gangforbindelser. Fagetaten ser det som aktuelt at forslagstiller bidrar til å etablere gangforbindelse til offentlig friområde på Ruskeneset, slik andre utbyggere i Søreideområde må være med å bidra til ulike infrastruktur-tiltak. I den pågående områdereguleringsplanen for Dolviken planlegges Ruskeneset tilrettelagt som et større offentlig friområde ved sjøen. En slik gangforbindelse vil gi muligheter for en rundtur i området og gi tilgang til områder som kan bensytts til lek, grilling, fisking etc. Dette bør forslagstiller sammen med kommunen finne aktuelle løsninger for i den videre planprosessen fram til 2.gangs behandling. Side 4 av 8
En eventuell utbygging av Søreidneset 94 må samtidig sikre at det ikke hindrer sammenhenger i området som helhet og sikre at det er muligheter for å opparbeide gangforbindelser. Byggegrenser Planforslaget viser avstand mellom byggegrenser som er under 8 meter totalt for noen av tomtene. Vi kan ikke se behovet for en slik redusert avstand, da illustrasjonsplanen viser at bygningene er plassert med tilstrekkelig avstand. I samråd med seksjon for byggesak anbefaler fagetaten at byggegrensene revideres slik at man sikrer minimum 8 meter mellom bygningskroppene jfr. brannforskrift. Det vises her spesielt til tomt BF-2 hvor garasje/carport i henhold til illustrasjonsplan vises bygd sammen med boligen, og vil da inngå i risikoklasse 4 jfr. brann, med krav om 8 m fra garasje/carport til nabobolig. Kort avstand mellom garasje/carport på BF-2 og byggegrense på BF-1. Terrengbehandling For deler av planområdet er det planlagt oppfylling av masser på stedvis inntil 1,5m. Delvis er det planlagt å bruke masser fra uttak i forbindelse med bygging på planområdet, resten vil være tilkjørte masser. Det er ikke vist beregninger på dette. Ras Det går en skrent i sørøstre del av planområdet som er opptil 8 m høg. Det står beskrevet i ROS-analysen at det ikke kan utelukkes at små deler av berget kan løsne ved for eksempel issprengning. I bestemmelsene foreslås det krav om at rasfare må vurderes ved innsending av søknad om tillatelse til tiltak. En eventuell rassikringsplan skal vise omfang og metodevalg for rassikring før oppstart av byggearbeid. Fagetaten avventer eventuelle innspill på om dette vurderes som tilstrekkelig. Forhold til naboer Planområdet ligger lavere enn bebyggelse mot sør. Og innebærer dermed ingen store konsekvenser for naboers uteareal med hensyn til sol. Side 5 av 8
Arbeid på tomten Forslagstiller har sommeren 2013 startet gravearbeid på tomten med angitt mål om å anlegge veg og biloppstillingsplass for eksisterende bolig på eiendommen. Dette blir det opplyst om i brev til naboer. I henhold til de opplysninger gitt av forslagstiller, er dette ikke søknadspliktig. Naboer har reagert på arbeidet som de mener går utover det forslagstiller har opplyst om, og at det blir gjort vesentlige terrenginngrep på tomten. Bygningsmyndighetene er informert og saken er nå en tilsynssak. Deres vurdering er at forholdet kan være i strid med reglene om søknadsplikt i pbl. Kap. 20. Saken er ikke endelig behandlet. Fortausløsning Langs vegen Søreidneset er det planer om å anlegge fortau. Vegen har i dag fortau fram til planområdet på nordsiden av vegen. Det planlagte fortauet gjennom planområdet bytter side fra nordsiden til sørsiden av vegen. Fagetaten mener det vil være mer hensiktsmessig med et sammenhengende fortau på nordsiden av vegen. Dette bør også vurderes i en sammenheng med en eventuell gangforbindelse mot offentlig friområde på Ruskeneset. Men dersom det ikke er mulig å ha fortau på nordsiden av vegen, anbefaler fagetaten at fortauet forlenges langs BF-1 ned til avkjørselen til f_k2. Utsnitt av plankartet som viser den planlagte fortausløsningen. Planmateriale På sol- og skyggeillustrasjonene peker nordpilen feil veg. Dette må rettes opp. Sol- og skyggediagrammene er også noe misvisende, da skyggen ser ut til å være mindre på illustrasjonene som viser framtidig situasjon i forhold til dagens situasjon. Planfremstilling Plangrense justeringer er aktuelt. Bygg som skal rives må markeres i plankart. Dette må rettes til 2.gangs behandling. Side 6 av 8
Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet enebolig fortetting i enebolig/villastrøk, og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Grønnstruktur rekkefølgebestemmelse for å sikre gjennomføring av offentlig turvegforbindelse til Ruskeneset, vurderes fram til 2. gangs behandling. Byggegrenser endre byggegrensene for å sikre minimum 8 meter mellom bygningene. Fortausløsninger Regulere et sammenhengende fortau på nordsiden av vegen, eller forlenge fortauet på sørsiden av vegen. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda gnr 35 bnr 32 Søreidneset 94 Reguleringsplan Plannummer 62770000, vist på plankart sist datert 04.07.2013 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 04.07.2013 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8
Vedlegg: A. Plankart datert 04 07 13, dok. 19 B. Reguleringsbestemmelser, datert 04 07 13, dok. 19 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 04 07 13, dok. 19 D. Merknadsskjema, datert 04 07 13, dok. 19 E. Illustrasjonsplan datert 04 07 13, dok. 19 F. Snitt datert 04 07 13, dok. 19 G. Kulturhistorisk registrering, datert 09 13 dok. 19 H. ROS-analyse, datert 04 07 13 dok. 19 I. Referat fra grunneiermøte 30 05 12, datert 13 08 12 dok. 19 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201209102/17 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201209102 Kopi til: - Minde prosjekt AS, - En til En Arkitekter AS, Side 8 av 8