Omsetningsnummer: Oppdragsnummer: Dato: Bolignummer: KJØPEKONTRAKT Vedrørende kjøp av eierseksjon under oppføring 1 KONTRAKTENS PARTER Selger: Jegerveien Boligutvikling AS Org.nr.: 914 324 750 Adresse: C/O Solon Eiendom AS Postboks 1847 Vika, 0123 Oslo Kjøper: Fnr.: Adresse: Telefon: E-post: 2 KONTRAKTENS BAKGRUNN Selger er eier av eiendommen gnr 41, bnr 128 i Oslo kommune. Eiendommen har i dag et tomteareal på ca. 7.564 kvm. En parsell (omtalt som felt B i forslag til reguleringsbestemmelser) på ca. 626 kvm er imidlertid solgt og vil bli fradelt. Tomten tilhørende prosjektet i Jegerveien 5 vil således bli ca. 6.938 kvm. Prosjektet er planlagt med i alt 25 boligenheter og felles garasjeanlegg. Eiendommen skal seksjoneres. Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området. I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer. Denne avtalen regulerer kjøp av ny selveiet boligseksjon med ideell andel av tomt i Sameiet Jegerveien 5 (heretter kalt Sameiet), samt vedtektsfestet rett til privat ute-/hageareal. Avtalen utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, lov av 13. juni 1997 nr. 43 (bustadoppføringslova), og Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 28 (eierseksjonsloven). 3 EIENDOMMEN Selger overdrar til Kjøper bolig med betegnelse #adresse.bygninger, samt ideell andel av sameiets fellesareal. Ute-/hageareal tilhørende boligen vil fremkomme av vedtekter med tilhørende utomhusplan. Seksjonsnummer vil bli tildelt i det eiendommen seksjoneres. 1
Boligen overtas som beskrevet i vedleggene Bilag 1 og 2. Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt ("Eiendommen"). Selger tar forbehold om mindre endringer i utførelse, konstruksjon og materialvalg mv., dog slik at nivå på kvalitet og utførelse skal være tilsvarende eksisterende beskrivelse i vedleggene Bilag 1 og 2. Det tas dessuten forbehold om endringer som følge av påbud fra offentlige myndigheter. Endringer av denne karakter gir ikke Kjøper rett til prisavslag eller annet vederlag. Med seksjonen følger i tillegg 1 sportsbod. Bruksrett til 1 biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg er inkludert i Selgers ytelse. Selger forbeholder seg retten til å fordele og organisere garasje- og sportsbodanlegget på den måte som anses mest hensiktsmessig, for eksempel som en del av sameiets fellesarealer med dertil tilhørende bruksretter, som en tilleggsseksjon til boligen, eller som en særskilt seksjon eller anleggseiendom (egen matrikkel). 4.1 Vederlag Kjøpesummen for Eiendommen er: NOK #salgssum.oppdrag,- 4 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER Kjøpesummen forfaller til betaling etter bestemmelsen i 5. Kjøpesum skal ikke indeksreguleres. Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei- og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under pkt. 4.2. 4.2 Omkostninger I tillegg til Kjøpesummen skal Kjøper uoppfordret betale: Dokumentavgift til staten for kjøpesum (2,5 %) av tomteverdien NOK #dokumentavgift.oppdrag,- Tinglysingsgebyr for Kjøpers pantobligasjon (én obligasjon og attest) NOK 729,- Tinglysingsgebyr for skjøte NOK 525,- Seksjoneringsgebyr NOK 5 000,- Totalt NOK,- I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere obligasjon(er) Kjøperen må la tinglyse på eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Kjøper har risikoen for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til 5 nedenfor. 2
4.3 Justeringer av Kjøpesummen Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova 42. Likeledes kan Selger kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter bustadoppføringslova 43. Kjøper kan ikke kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som endrer Selgers vederlag med mer enn 15%, jf bustadoppføringslova 9. Kjøper er innforstått med at bestilling av og oppgjør for tillegg skjer direkte overfor utførende entreprenør med mindre annet avtales mellom partene. Det utarbeides en egen tilvalgsliste for boligene. Kjøper er innforstått med at Selger i liten grad har mulighet for individuelle tilpasninger utover de som fremgår av tilvalgslisten. Ved eventuelle tilvalg utover tilvalgslisten vil pris inkludere kostnader knyttet til vurdering av konsekvenser for alle fagområder, prosjekteringskostnader, byggekostnader, kvalitetsikringskostnader, rigg og drift samt påslag for risiko og fortjeneste. Ved alternativutredninger initiert av tilvalg må også arbeid med dette bekostes av kjøper. Alle tilvalg må også leveres av entreprenørens underleverandører for prosjektet. 5 OPPGJØR Oppgjøret etter denne kontrakt skjer via megler. Denne overtar imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne kontrakt. 5.1 Betaling av vederlaget Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte: I forbindelse med kontraktsinngåelse skal det foretas en delinnbetaling tilsvarende 10 % av Kjøpesummen, NOK #salgssum.oppdrag_10%,-, såfremt garanti i henhold til bustadoppføringslova 12 er stilt. Den resterende del av kjøpesum og kjøpsomkostninger innbetales senest 1 -en- uke innen overtagelse. Betaling for endrings- eller tilleggsarbeider faktureres særskilt av utførende entreprenør når vedkommende endrings- eller tilleggsarbeider er utført, forutsatt at tilfredsstillende garanti tilleggsarbeid er stilt, jfr. 47. Garanti for endrings- og tilleggsarbeider etter 47 stilles av utførende entreprenør, og er selger uvedkommende. Oppgjøret mellom partene foretas av megler eller meglers oppgjørsavdeling, som kontraktsmedhjelper. Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nummer 9380.07.25176. Alle innbetalinger skal merkes med KID i henhold til vedlagte oppgjørsinstruks (side 12). Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på meglers konto eller på meglers kontor. I forbindelse med kontraktens underskrift, eller så snart Selgers forbehold er løftet, skal det utstedes garanti for rett oppfyllelse av avtalen, jfr. kontraktens 9.1. Kjøper er ikke pliktig å innbetale noen del av kjøpesummen før slik garanti er stilt. Det er en forutsetning for utbetaling til Selger av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stillet tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jf bustadoppføringslova 47, 3.ledd. 3
Dersom bankgaranti fra Selger i henhold til bustadoppføringslova 47, 3 ledd ikke foreligger ved kontraktsinngåelse, skal den avtalte delinnbetaling deponeres på meglers klientkonto frem til vilkårene er oppfylt, eller inntil beløpet eventuelt tilbakeføres Kjøper. Stilles ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen. Påløpte renter på meglers klientkonto tilfaller Selger, med unntak av tilfeller som regulert under 11, tredje ledd. For eventuelt omtvistet beløp gjelder bustadoppføringslova 49. 5.2 Betalingsmislighold Ved innbetaling etter forfall svarer Kjøper forsinkelsesrenter inntil betaling finner sted, i henhold til den til enhver tid gjeldende lovgivning. Forsinkes betaling med mer enn 21 dager for beløpet som forfaller ved kontraktsinngåelsen og 30 dager for andre avtalte innbetalinger, har Selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde Kjøper ansvarlig for Selgers eventuelle økonomiske tap som følge av Kjøpers mislighold. Selger har rett til dekning av sitt tilgodehavende etter denne Kjøpekontrakt i Kjøpers innbetalte delbetaling, herunder også for renter og andre omkostninger, som påløper på grunn av Kjøpers mislighold. Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, idet han da ikke har rett til å besitte eiendommen, jf tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (e). 5.3 Innfrielse av lån og sletting av heftelser Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift fra grunnboken for gnr 41 bnr 128, og har gjort seg kjent med denne. Kjøper er gjort kjent med at grunnboksutskriften omfatter hele eiendommen (før endelig deling, arealoverføring og seksjonering). På overtagelsestidspunktet skal heftelsesbildet være som angitt i grunnboksutskriftene, med unntak av de heftelser som er merket med et kryss. Heftelsene som er merket med et kryss skal slettes av Selger. Selger garanterer at seksjonen overleveres fri for pantelån, utlegg, legalpant eller utpantinger av noen art på eiendommen, foruten sameiets avtalte panterett, jf 12, 2. ledd nedenfor. Dersom det på overtagelsestidspunktet er øvrige panteheftelser på seksjonen, skal megler besørge sletting av disse. I praksis skjer dette ved at megler innestår for at eventuelle panteheftelser som ikke skal overtas av Kjøper blir innfridd og slettet før det resterende av kjøpesummen blir utbetalt Selger. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. I forbindelse med fradeling av felt B vil det bli tinglyst erklæringer/heftelser som sikrer felt B rettigheter til bruk av fellesanlegg i Jegerveien 5 samt til å etablere adkomst fra p-kjeller til felt B. Det er per 21.04.17 tinglyst 11 erklæringer/servitutter på eiendommen, se Bilag 6. Servituttene omhandler i det vesentligste rettigheter/plikter/begrensninger ifm. utnyttelse/bruk, vann, avløp, gjerder og vei. Kontakt megler for kopi av tinglyste servitutter. For mer informasjon om nye servitutter/heftelser som skal/må tinglyses henvises til salgsoppgave. 4
5.4 Samtykke til Kjøpers pantsettelse Selger gir megleren ugjenkallelig fullmakt til på hjemmelshavers vegne å samtykke i Kjøperens nødvendige pantsettelse av eiendommen. 5.5 Tinglysing av skjøte Ved undertegning av denne kontrakt utstedes skjøte til Kjøperen. Skjøtet skal oppbevares hos megler inntil tinglysing finner sted. Tinglysing av skjøtet skjer når Kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter denne kontrakt fullt ut, herunder betalt fullt oppgjør, inklusive omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter, til meglers klientkonto og megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll. 5.6 Sikkerhet Selger utsteder til megler en pantobligasjon med urådighetserklæring som lyder på Kjøpesummen for Eiendommen tillagt ca. 25 %, samlet eller for hver seksjon. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper. Obligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden. Obligasjonen skal ha prioritet etter byggelån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve oppgjør før obligasjonen er tinglyst. 5.7 Avslutning av oppgjøret Kjøpesummen blir utbetalt til Selger ved hjemmelsovergang, eller når det er stilt tilstrekkelig garanti etter bustadoppføringslova 47. Det vil normalt være en behandlingstid på inntil 5 dager for meglers oppgjørsfunksjon. Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved eiendommen, plikter megler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jf bustadoppføringslova 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på meglers klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelsesprotokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved eiendommen tilbakeholdelsen gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler. 5.8 Avbestilling Kjøpers adgang til å avbestille følger av bustadoppføringslova 52-54. Ved avbestilling skal Kjøper betale en normaltapserstatning til Selger som skal tilsvare 10 % av den avtalte kjøpesum. Dersom Selgers merkostnader og eventuelle tap overstiger denne normaltapserstatningen, kan Selger kreve de faktiske kostnader og tap erstattet. Selger kan kreve utbetaling av Kjøpers delinnbetaling til dekning av avbestillingsgebyr eller vederlag etter dette punkt. 6 FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE Antatt overtagelse vil være i løpet av 2. kvartal / 3. kvartal 2019. Det tas sikte på at byggestart vil være i løpet av 4. kvartal 2017 / 1. kvartal 2018. Ved senere byggestart, endres overtagelsestidspunkt tilsvarende. Med byggestart menes fra det tidspunkt byggearbeidene faktisk igangsettes. Gravearbeider i grunnen er ikke å anse som byggearbeid. Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse i forhold til bustadoppføringslova 10. 5
Det er alltid knyttet en viss usikkerhet til fremdrift og gjennomføring i byggeprosjekter som det foreliggende, herunder mht. om offentlige godkjennelser oppnås og om en adekvat, tilfredsstillende entreprisekontrakt inngås. Ved frafall av Selgers forbehold (se 11) vil siste frist for overtagelse bli meddelt skriftlig. Siste frist vil bli gitt innenfor tidsrommet på en måned. Endelig overtagelsesdato meddeles skriftlig ca. 10 uker før overtagelse. Denne dato gjelder da som partenes avtalte overtagelsesdato. Denne bestemmelse medfører ingen innskrenkning i Kjøpers rettigheter iht. bustadoppføringslova 10 annet og tredje ledd. Selger kan kreve at overtagelse skjer inntil 4 måneder tidligere enn måneden Selger meddelte som siste frist. Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Selger rett til tilleggsfrist og dekning av sine merkostnader, jf bustadoppføringslova 11 og 43. Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse, jf bustadoppføringslova 11. Dersom Selger oversitter avtalt overtagelsesdato i henhold til fjerde ledd ovenfor, gjelder bestemmelsene i bustadoppføringslova 18 om dagmulkt og 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig. Ca. 2-3 uker før overtagelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor protokoll føres. Kjøper er kjent med at påberopte mangler iht. forhåndsbefaringen kan gi Selger fristforlengelse i forhold til varslet overtagelsesdato. 7 OVERTAGELSE Når Eiendommen er ferdig og det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, skal det avholdes overtagelsesforretning hvor det føres overtagelsesprotokoll som underskrives av begge parter. Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at boligen kan bebos. Eiendommen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jf bustadoppføringslova 15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Eiendommen som godkjent og overtatt, jf bustadoppføringslova 14 og 15. Dersom Kjøperen tar eiendommen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er eiendommen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jfr. bustadoppføringslova 14. Kjøper har ikke rett til å overta boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på meglers konto. Såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stillet eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtagelsesforretningen. Selger sørger for å innhente bekreftelse på at fullt beløp er innbetalt fra megler. Eiendommen overleveres i byggrengjort stand. Ved besiktigelse skal Kjøperen protokollføre de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende eiendommen. Kjøper kan ikke senere påberope seg mangler han med rimelighet burde ha oppdaget i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtagelsen. 6
Risikoen for eiendommen går over på Kjøperen når han har overtatt bruken av den. Hvis Kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt han kunne ha fått overta bruken. Når risikoen for eiendommen er gått over på Kjøper, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse som han ikke svarer for. Selger plikter å rette erkjente feil/mangler som inngår i protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. For øvrig vises til bustadoppføringslova 10 og 11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00. Skulle det for øvrig være feil/mangler ved eiendommen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi. Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger snarest utbedre. Det er Selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest på boligen. Kjøper er gjort oppmerksom på at slik ferdigattest normalt foreligger lang tid etter overtagelsen. Manglende ferdigattest vil ikke være til hinder for at overtagelse og oppgjør kan skje. 8 KONTROLLBEFARING Når det er gått ca. 1 år etter overtagelse vil Selger innkalle til kontrollbefaring på eiendommen, jf bustadoppføringslova 16. Ved slik kontrollbefaring plikter Kjøperen å påvise de mangler som måtte være oppdaget siden overtagelsen og som ikke skyldes Kjøperens eget forhold. Selger hefter ikke for mangler som skyldes uriktig bruk av Eiendommen, skader som Kjøperen selv har påført denne, eller skader som skyldes tilfeldig begivenhet etter overtagelsen som Selger ikke kan lastes for. Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter reparasjoner som er å anse som ordinært vedlikehold, eller sprekkdannelser som oppstår som følge av naturlig krymping når materialvalg og materialbehandling har vært forsvarlig fra Selgerens side. Mangler og feil som blir avdekket under denne kontrollbefaringen plikter Selger å utbedre så snart som mulig og senest innen 3 måneder etter kontrollbefaringen. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00. Skulle det for øvrig være feil/mangler som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi. 7
9 GARANTI, REKLAMASJONSRETT 9.1 Garanti fra Selger I forbindelse med kontraktens underskrift utsteder Selger, eller utførende entreprenør, en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon for rett oppfyllelse av avtalen, jf bustadoppføringslova 12. Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i boligprosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper. Det vises for øvrig til bustadoppføringslova 12, 3. ledd. Garantien skal dekke et beløp tilsvarende 3 % av Kjøpesummen, for krav som blir gjort gjeldende frem til overtagelse. Deretter økes beløpet til 5 % av Kjøpesummen og gjelder i 5 år etter overtagelsen, jf bustadoppføringslova 12, 3.ledd. 9.2 Reklamasjon Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen, må han reklamere skriftlig overfor Selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget mangelen. Kjøper er innforstått med at han ikke har rett til å reklamere på grunnlag av forhold som han er blitt gjort oppmerksom på, eller som han på tross av oppfordring om det motsatte har unnlatt å sette seg inn i. Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtagelsen, selv om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Mangler som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av Selgeren så snart som praktisk mulig etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper. Selger er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes Kjøpers bruk av eiendommen, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, maling eller liknende. 10 FORSIKRING Eiendommen vil bli fullverdiforsikret i byggeperioden, og vil av Selger bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtagelsen. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført eiendommen, jf bustadoppføringslova 13 siste ledd. Dersom Eiendommen helt eller delvis skades av brann eller utsettes for annen erstatningsmessig skade som dekkes av forsikringen før overtagelsen, eller som skyldes forhold utenfor Selgers kontroll, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut. Skadeerstatningen tilfaller i tilfelle Selger, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jf bustadoppføringslova 17. Kjøper må selv tegne egen innbo- og løsøreforsikring fra og med overtagelsesdatoen. 11 FORBEHOLD Selger kan kansellere denne inngåtte Kjøpekontrakt dersom ikke et for Selger tilfredsstillende forhåndssalg oppnås (60 % av prosjektverdien). Selger kan også kansellere dersom forslag til reguleringsplan ikke er vedtatt eller dersom nødvendige tillatelser herunder, men ikke begrenset til, rammetillatelse og igangsettelsestillatelse fra kommunen ikke gis i god tid før planlagt byggestart. 8
Selger må senest innen 30.09.18 avklare ved skriftlig underretning dersom ovennevnte forbehold påberopes og Kjøpekontrakten kanselleres. Kjøper kan kansellere inngått Kjøpekontrakt dersom iverksettelse av byggeprosjektet ikke er igangsatt innen 30.09.18. Evt. beslutning om kansellering skal meddeles skriftlig til Selger umiddelbart. Dersom kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt Kjøpesum (eventuelt deponert beløp), vederlag for eventuelle tilleggsarbeider og renter av innbetalt beløp. For øvrig kan Kjøper ikke fremme ytterligere eller andre krav mot Selger som følge av kanselleringen. Utomhusplanen er av en slik karakter at den ikke kan anses som et kart, men en illustrasjonsskisse fra landskapsarkitekt. Utomhusplanen er utarbeidet for å illustrere tomtens planlagte opparbeidelse, men er ikke endelig fastsatt og kan endres i forbindelse med detaljprosjekteringen. Selger står fritt til å endre boligbetegnelse i prosjekteringsprosessen og det tas forbehold om eventuell mindre endring av antall boliger. Selger står fritt til å foreta endringer i Kjøpekontrakten som følge av offentlige krav og pålegg med mer. Det vises også til Selgers forbehold slik de fremgår av prospekt og salgsoppgave med vedlegg, som Kjøper bekrefter å ha lest og akseptert. 12 SAMEIET Ved tinglysning av seksjonen blir Kjøper og hans rettsetterfølgere sameier i et eierseksjonssameie i henhold til lov om eierseksjoner. Sameiet har til oppgave å ivareta sameiernes felles interesser, herunder driften av fellesarealene. Vedtekter for sameiet utarbeides av Selger. Det tas forbehold om at det kan bli nødvendig med endringer i vedtektene som følge av pålegg gitt av offentlige myndigheter som vilkår for omregulering/igangsettelse. Kjøper plikter å rette seg etter lov om eierseksjoner og de til enhver tid gjeldende sameievedtekter. Dette innebærer bl.a. at Kjøper skal betale sin andel av sameiets utgifter (fellesutgifter). Kjøper er kjent med at sameiet, i henhold til lov om eierseksjoner 25, har legalpant som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet. Selger står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt. avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse. Selger skal påse at det blir innkalt til et konstituerende sameiermøte, og at det i møtet velges et styre. Etter at sameiet er etablert, skal Selger innkalle styret til overtagelsesforretning for sameiets fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis. Det føres protokoll fra overtagelsesbefaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres. Fremdriften og ferdigstillelsen av disse arbeider skal også protokolleres. Som sikkerhet for at disse arbeider utføres, skal det avtales et beløp som skal deponeres på meglers klientkonto. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Av praktiske grunner avtales det et samlebeløp for hele byggetrinnet eller prosjektet. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilbakeholdt beløp kan nedkvitteres tilsvarende. Kjøper gir ved underskrift på denne Kjøpekontrakt fullmakt til styret til å overta fellesarealene og fortløpende nedkvittere evt. tilbakeholdt beløp med bindende virkning. 9
Selger forbeholder seg retten til å inngå avtale på vegne av sameiet hva gjelder drift/service av f.eks. garasjeporter, felles brannalarmanlegg, kabel-tv og andre evt. fellesanlegg på eiendommen. 13 FERDSEL PÅ BYGGEPLASSEN Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være tilstede. 14 ANNET Selger vil utarbeide en parkeringsplan med nummerering av biloppstillingsplasser i felles garasjeanlegg. Kjøper bekrefter å være kjent med at driftsutgifter for biloppstillingsplassene i felles garasjeanlegg fordeles likt per biloppstillingsplass. Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig samtykke fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slikt samtykke. Ervervet vil etter at slikt samtykke kunne tinglyses direkte til tredjemann, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 1 en måned før overtagelse. Ved en eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til megler på kr. 30.000,- inkl. mva. som innbetales til meglers driftskonto. 15 TVISTER Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt bilag og medfølgende dokumenter, jf 16, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene. Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter. Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet. Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting. 10
16 OPPLYSNINGER/BILAG Kjøper erklærer ved inngåelsen av denne kontrakt å ha satt seg inn i prospekt/salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig hos megler. Kjøper har fått seg forelagt følgende bilag: 1. Leveransebeskrivelse 2. Kontraktstegning 3. Fasadetegninger 4. Prospekt og salgsoppgave m/vedlegg og salgstegninger 5. Skisse til utomhusplan 6. Elektronisk utskrift av grunnboken 7. Foreløpige vedtekter for Sameiet (ettersendes) 8. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt Disse dokumenter følger som bilag til denne kontrakt, og sammen med denne kontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten. I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang. I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper blitt forelagt Bustadoppføringslova og Eierseksjonsloven. 17 UNDERSKRIFT Kontrakten, som består av 12 - tolv - sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet i 3 - tre - likelydende eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt og megler beholder ett eksemplar. Kjøper: Selger: Sted, dato:.. Sted, dato:........ Jegerveien Boligutvikling AS v/ Simen Thorsen iht. firmaattest 11
Instruks om oppgjør [1] Oppgjøret mellom partene foretas av: Nyeboliger AS (org.nr 997 812 824) Postboks 1488 Vika, 0116 Oslo Telefaks 23 26 44 51 // vso@sem-johnsen.no [2] Snarest etter kontraktsmøtet bes Kjøper instruere sin bank/finansieringskilde om å ta kontakt med Nyeboliger AS ved behov for inneståelseserklæringer. [3] Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt. Innbetalinger skal skje til meglers klientkonto 9380.07.25176 og merkes med KID X. Kvittering(er) sendes per faks eller e- post til megler. Til kontraktsmøtet skal det medbringes kvittering for eventuell kontantinnbetaling (forskuddsinnbetaling nevnt i Kjøpekontrakten), forutsatt garantistillelse fra selger iht. buoppfl. 12. [4] Det kan ikke tas pant i det kjøpte objektet for forskuddsinnbetalingen. [5] Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er innbetalt på meglers klientkonto innen 1 uke før overtagelse, jfr. Kjøpekontrakten. [6] All tinglysning av dokumenter på eiendommen skal foretas av Nyeboliger AS. Kjøper må påse at panterettsdokumenter til banken er sendt over til Nyeboliger AS i god tid før overtagelse. NB! Dette må være på plass før oppgjør kan tas! [7] Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før: - Kjøper har overtatt eiendommen, og at megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll. - Skjøte og Kjøpers evt. pantedokument er tinglyst. (Evt. garanti iht. bustadoppføringslova 47 er stilt av selger) Oppgjør kan ta inntil 5 dager fra tinglyst skjøte er megler i hende. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. 12
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten S-4220 Saken gjelder: REGULERINGSPLAN FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY,(SMÅHUSPLANEN). Ny 6, 7, 8,9, 10, 12, 18 og 20, vedtatt 12.6.13. Ny 9, 4. ledd og 10, 1. ledd andre setning, vedtatt 17.3.15. BUK-sak 57/15. Vedtaksdato: 15.03.2006 Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning Lovverk: PBL 1985 Høydereferanse: OSLO LOKAL Merknader: Se sak 200913489, endret reg.best. Knytning(er) mot andre planer: V021012, V040711, V051114, V121214, V240614, 200401057 Saken består av 10 side(r) inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: 23 49 10 00 Telefaks:23 49 10 01 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett: www.pbe.oslo.kommune.no
OSLO KOMMUNE S-4220, 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. Se endret reg.best.,vedt. 17.11.2008 (V171108). Mindre vesentlig reguleringsendring for tre eiendommer (gnr.125 bnr.128, gnr.58 bnr.47 og gnr.27 bnr.465). Slik at arkeologisk utgravning av berørte automatisk fredete kulturminner sikres før søknad om tiltak kan behandles. Se endret reg.best.,vedt.04.07.2011(v040711) Små reguleringsendringer for tre eiendommer, (gnr.48/ bnr.21, gnr. 48/ bnr.27, gnr.10/ bnr.281). Slik at det foretas arkeologisk undersøkelse, for at berørte automatisk fredete kulturminner ivaretas og sikres før tiltak igangsettes". Se endret reg.best., vedt.02.10.2012 (V021012) Små reguleringsendringer for eiendommen gnr.27/ bnr.482. Slik at det foretas arkeologisk undersøkelse for at berørte automatisk fredete kulturminner ivaretas og sikres før tiltak igangsettes. Se endret reg.best., vedt. 24.06.2014 (V240614) I Bergsalléen 8A, gnr 48,bnr. 331, skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete kulturminner, id 170362, før iverksetting av byggetiltak. Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo umiddelbart etter søknad om tiltak har kommet inn, slik at omfanget av den arkeologiske undersøkelsen kan fastsettes. Se endret reg.best., vedt. 05.11.2014 (V051114) Før iverksetting av byggetiltak som berører kulturminne id 176633 i Nils Lauritssøns vei 18 skal det foretas arkeologisk utgravning av dette. Anleggsarbeid kan iverksettes før utgravningen gjennomføres i de delområder, der dette ikke er til hinder for gjennomføringen av utgravningen, eller utgjør en fare for å påføre kulturminne skade, jf. avmerking på kart datert 10. september 2014. Det skal tas kontakt med Byantikvaren i Oslo i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av de arkeologiske granskningene kan fastsettes. 1
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY (S-4220) (Med endrede 6, 7, 8, 9, 10, 12, 18 og 20). 1 Avgrensning Paragraf 1 20 Disse reguleringsbestemmelser gjelder for de områder som er vist på plankart merket BOP- 200401057 (i målestokk 1:5000), datert 01.03.2004 og revidert 10.02.2006. 2 Reguleringsformål Området reguleres til byggeområde for boliger. Innenfor planområdet opprettholdes gjeldende reguleringsplaner for andre formål enn byggeområder for boliger. Automatisk fredete kulturminner som er avmerket på plankartet reguleres til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger. 3 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling i planområdet med bebyggelse med småhuskarakter, og å opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter. Planen skal ivareta områdenes estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold. 4 Bebyggelsesplan Tiltak med 10 eller flere nye boenheter kan bare oppføres på grunnlag av godkjent bebyggelsesplan. 5 Utomhusplan Ved innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak kreves utomhusplan. Denne skal vise både eksisterende og planert terreng for eiendommen og terrengtilpasning til naboeiendommene, samt opparbeiding av utearealene. Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis. For mindre tiltak som ikke endrer utomhusarealet kan kommunen forenkle kravet til dokumentasjon. 6 Plassering av bebyggelse og terrengtilpasning 6.1 Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer. 2
Følgende definisjoner legges til grunn: a. Med nærområde menes et område som omfatter tilgrensende eiendommer, eiendommer som er gjenboere, samt eiendommer langs begge sider av tilliggende vei/veier, som følger av figur 1a-c. Kommunen kan fastsette et utvidet eller redusert nærområde der det er naturlig at et større eller mindre område ses i sammenheng. Figur 1a : Nærområde der tiltak ligger langs vei/gate Figur 1b: Nærområde der tiltak ligger i vei-/gatekryss Figur 1c: Nærområde der tiltak ligger bak bebyggelse langs vei/gate b. Med bebyggelsesstruktur menes måten bygningene er plassert og gruppert på den enkelte eiendom, i forhold til bebyggelsen i nærområdet og i forhold til veier, ferdselslinjer, bekkeløp, landskap/terreng og grøntdrag. c. Enhetlig bebyggelsesstruktur betyr at minst 3/4 av bygningene i nærområdet har lik plassering og gruppering i forhold til ovennevnte elementer. d. Med grøntdrag menes vegetasjonsbelter som strekker seg over flere eiendommer. 6.2 Kommunen skal godkjenne tiltakets plassering. Ved plassering av tiltak skal bebyggelsesstruktur for eiendommer langs samme side av vei i nærområdet vektlegges. Dersom tiltaket ikke er lokalisert langs vei skal plassering av bebyggelse på tilgrensende eiendommer være førende. I områder med større bygningsvolumer i eksisterende bebyggelse skal nye boligenheter samles i volumer av tilsvarende størrelse. 6.3 Tiltak innenfor nærområder med enhetlig bebyggelsesstruktur skal videreføre denne. Der bebyggelsen i nærområdet har enhetlig avstand til vei skal denne avstanden opprettholdes. Ny bebyggelsesstruktur innenfor enhetlige områder kan tillates, dersom denne kan videreføres over flere eiendommer i nærområdet på en slik måte at en enhetlig bebyggelsesstruktur sikres. 6.4 I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelse plasseres i nyskapende strukturer, og disse skal binde området sammen. 3
6.5 Ved alle tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) skal det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering eller høyere gesims- og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger til rette for tillates ikke. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå. Følgende unntak tillates: a. På flate og svakt skrånende tomter skal samlet høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer ved bebyggelse maksimalt være 0,5 meter. b. For skrånende tomter med fall 1:6 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1 meter. c. For bratte tomter med terrengfall mer enn 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1,5 meter. Ved terrassering av terrenginngrep som nevnt i b og c skal maksimal utstrekning og minste avstand mellom terrenginngrepene være 6 m i terrengets fallretning. Terrengmessig overgang til naboeiendommer skal gis en naturlig utforming. Det skal ikke etableres støttemurer, fyllinger, og/eller skjæringer med samlet høyde på mer enn 0,5 meter nærmere enn 4 meter fra nabogrense. Mindre avvik kan tillates for adkomst/avkjørsel og parkering. 6.6 Maksimalt 40 % av tomtens areal, inklusive bebygd areal (BYA), kan opparbeides med harde, vann-ugjennomtrengelige overflater. Overvann skal håndteres lokalt på egen eiendom. 6.7 Nye tiltak skal plasseres slik at større trær bevares. Med større trær menes trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng. Det skal avsettes plass på eiendommen i plan og dybde til utvikling av rotsystem og krone. Treets rotsone regnes som største omkrets for treets krone. Tiltak eller byggegroper innenfor denne sonen tillates ikke. 7 Utforming av bebyggelse Nye tiltak skal ha god bruksmessig, fysisk og estetisk kvalitet. Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende bebyggelse i nærområdet. Flertallet av følgende formingsfaktorer skal hentes fra eksisterende bebyggelse: Høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk, hvorav takform og/eller materialbruk skal være et av elementene. I nærområder med i hovedsak ensartet bebyggelse skal alle ovennevnte formingsfaktorer hentes fra eksisterende bebyggelse. 4
8 Bevaringsverdig bebyggelse Ved behandlingen av søknadspliktige tiltak samt ved behandling av bebyggelsesplaner skal spørsmålet om bevaring avklares med antikvarisk myndighet (Byantikvaren). Der det er enkeltbygg av særlig arkitektonisk eller historisk betydning på eiendommen, eller eiendommen inngår i grupper av bygninger som sammen utgjør et spesielt verdifullt kulturmiljø, skal nybygg plasseres slik at eksisterende bevaringsverdig bebyggelse kan bevares. Moderhusets (det eksisterende bevaringsverdige huset) ordensprinsipper og formingsfaktorer skal være førende for plassering og utforming av ny bebyggelse, slik at bebyggelsen på eiendommen samlet får en helhetlig karakter og moderhuset et romslig uteareal foran sin hovedfasade. 9 Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdrag Åpne strekninger av bekker, elver, vann, dammer og tjern skal opprettholdes. Der nye tiltak berører lukkede elver eller bekker skal gjenåpning av disse vurderes. Tiltak må ikke gjennomføres nærmere enn 20 m fra vannkant mot vassdrags hovedløp eller 12 m fra vannkant mot vassdrags sideløp. De samme avstandene gjelder også for graving, sprenging og andre fyllingsarbeider. Avstand måles ut fra normal vannstand. Hovedløp og sideløp defineres som i kommende Grøntplan i Oslo. I områder markert A på plankartet gjelder byggegrense mot bekk som vist på plankartet. I områder på Bygdøy som ikke omfattes av S-4726 Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for villaområdet Huk aveny vedtatt 12.06.2013, og som er markert B på plankartet, gjelder byggegrense mot sjøen som vist på kartet. I disse områdene kan det likevel tillates brygge, utenfor byggegrense, på inntil 8 m2 pr. eiendom. Største lengde langs strandlinje skal ikke overstige 6 meter. Største lengde fra strandlinje, eller største utstikk fra strandlinje ved normal vannstand, skal ikke overstige 6 meter. Brygger skal utformes og plasseres slik at allmenn ferdsel på sjøen ikke hindres. 10 Bebyggelse, høyder og grad av utnyttelse Det tillates inntil 24 % bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt. Områder langs bekkedrag (markert A på plankartet) og områder på Bygdøy (markert B på plankartet) som ikke omfattes av S-4726, Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for villaområdet Huk aveny vedtatt 12.06.2013, tillates bebygd areal (BYA) inntil 18 %. Følgende høyder tillates: a. Gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter, laveste gesims inntil 6,5 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. 5
b. De tillatte gesims- og mønehøyder i pkt. a) forutsetter at tiltakets totale høyde (HT) ikke overstiger 10,5 meter. Tiltakets totale høyde er samlet høyde på bygning og laveste punkt for støttemurer, skjæringer og fyllinger maksimalt 6 meter fra fasade, og måles som vist på figur 2a og 2b: Figur 2a Figur 2b c. Der et flertall av bygningene langs samme side av vei i nærområdet har gesims- og mønehøyder som overstiger de angitte høyder angitt under a) med mer enn 1 meter, kan kommunen ut fra disse høydene fastsette gesims- og mønehøyde for det omsøkte tiltaket opp til den høyde som er dominerende for området. I søknad om tiltak skal gesims- og mønehøyder, samt høyder for eksisterende og planert terreng angis med kotetall. Anlegg under bakken skal i hovedsak plasseres under bygningens fotavtrykk, og maksimalt utgjøre 30 % av tomtens areal. Parkeringsplasser på terreng, dvs. frittstående, i carport eller garasje, skal være minimum 18 m2 per plass og medregnes i bebygd areal (BYA). Ved fire eller flere boenheter skal minimum 25 % av parkeringsplassene, dog minst en plass, ligge på terreng og være felles for beboerne. Felles P- plasser på terreng skal ikke være overbygd. Ved parkeringsanlegg i kjeller skal hver plass ha en minstestørrelse på 2,5 x 5,0 meter. 11 Minste størrelse på boligtomter Minste tomtestørrelse skal være 600 m2. Tomter på under 600 m2 kan likevel fradeles hvis det foreligger godkjent søknad om tillatelse for nytt tiltak eller det ligger eksisterende bygning på eiendommen som ønskes fradelt. Slik fradeling, eller fradeling til tomter på over 600 m2, kan godkjennes hvis øvrige krav i planog bygningsloven og reguleringsbestemmelsene er oppfylt. 12 Uteoppholdsareal Det skal settes av uteoppholdsareal etter følgende norm.: 6
a. Minimum 200 m2 for eneboliger og 300 m2 for tomannsboliger. b. Minimum 100 m2 per boenhet/leilighet der BRA er lik eller større enn 55 m2 i annen boligbebyggelse/ boligtype enn ene- eller tomannsbolig. c. Minimum 50 m2 per boenhet/leilighet der BRA er mindre enn 55 m2 i annen boligbebyggelse/ boligtype. Arealnormen gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger på eiendommer hvor det skal gjennomføres tiltak. Arealnormen gjelder også ved endring av antall eller størrelse på leiligheter i eksisterende bebyggelse og ved fradeling av eiendommer. Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. Arealer brattere enn 1:3 etter planering tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal skal plasseres best mulig i forhold til sol og støy/andre miljøbelastninger, skal være egnet for aktivitet og lek og skal ligge godt tilgjengelig fra boligen. Ved 2 4 boenheter skal uteoppholdsareal på terreng innbefatte ett samlet areal med en minste størrelse på 8 x 8 meter per boenhet. Ved tiltak med fem eller flere boenheter skal minimum 1/4 av uteoppholdsarealet være et felles uteoppholdsareal på terreng med en minste størrelse på 8 x 12 meter. Felles uteoppholdsareal på nordsiden av bebyggelse tillates ikke. Takterrasser kan godkjennes hvis disse er trukket minimum 1 meter tilbake fra fasadelivet. Arealer som er ment å tjene som felles oppholds-, leke- eller parkeringsareal, jfr. 10, for eiendommen, kan ikke tillegges enkeltseksjoner som tilleggsareal dersom eiendommen blir seksjonert, jfr. 20b. 13 Parkering Parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsnormer for Oslo kommune, åpen by. 14 Veier Langs veier med kapasitetsproblemer eller trafikkfarlige strekninger kan den nye bebyggelsens påvirkning på trafikksituasjonen kreves utredet av utbygger. Ved tillatelse til deling av eiendom eller byggetiltak kan det settes krav til veiopparbeidelse. Kommunen kan kreve oppført gjerde langs vei som betingelse for midlertidig brukstillatelse og gi bestemte krav til utforming, høyde, osv. 7
15 Støy Der støyforholdene overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy, må plan for tiltak som dokumenterer tilfredsstillende støynivå foreligge sammen med søknad om tillatelse til tiltak. Aktuelle terrengtiltak innarbeides i utomhusplanen, jfr. 6. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig opparbeidede før midlertidig brukstillatelse gis. 16 Luftforurensing I områder der grenseverdiene for lokal luftkvalitet kan bli overskredet, skal arealer ikke fradeles eller bebygges uten at det gjennomføres tiltak som vil gi tilfredsstillende luftkvalitet. 17 Jordforurensning Arealer med forurensning i grunnen kan ikke bebygges uten at nødvendige tiltak gjennomføres. 18 Automatisk fredete kulturminner forholdet til lov om kulturminner og rekkefølgebestemmelser De automatisk fredete kulturminnene som er regulert til spesialområder bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger skal forvaltes i henhold til lov om kulturminner av 09.06.1978 nr. 50 (kulturminneloven). Før tillatelse etter plan- og bygningsloven kan gis, må forholdet til automatisk fredete kulturminner være avklart i samsvar med kulturminneloven, jfr. kulturminneloven 8, 9 og 10. Dette innebærer at automatisk fredete kulturminner for det samlede tiltaket må registreres. Hvor slike kulturminner påvises må kulturminnemyndighetene vurdere om tillatelse til inngrep kan gis og eventuelt fastsette vilkår for dette, jf. kulturminneloven 8 og 9, og kommunen må følge opp med nødvendige reguleringsendringer (formål og/eller bestemmelser). 19 Strøkstjenlig virksomhet Ny eller utvidelse av eksisterende strøkstjenlig virksomhet samt bruksendring til disse formål tillates, forutsatt at kommunen finner virksomheten tjenlig for boligstrøket. Tiltaket forutsettes ikke å medføre vesentlig økning av miljøbelastninger på nærområdet. Med strøkstjenlig virksomhet menes tiltak som forsterker kvaliteten på området og støtter opp om hensikten med planen selv om tiltaket ikke inngår i reguleringsformålet. 20 Dokumentasjon Søknad om tiltak skal inneholde: a. Analyse og beskrivelse av nærområdets bebyggelsesstruktur med ny bebyggelse innplassert. 8
b. Disponering av eiendommen til bebyggelse, atkomst, parkering og uteoppholdsareal med vegetasjon. Ved felles uteoppholdsareal skal avgrensning av private og felles uteoppholdsareal og hvordan 60 % vanngjennomtrengelige arealer sikres, vises. Større, eksisterende trær med avsatt plass til rotsone skal inntegnes. c. Eksisterende og ny bebyggelses nøyaktige plassering på eiendommen i forhold til nabogrenser, veier, annen bebyggelse, stier, bekker med mer. d. Kotesatt eksisterende og planert terreng på eiendommen og tilstøtende arealer. e. Bebyggelsens høyder, kote- og målsatt, og utforming sammen med eksisterende bebyggelse på naboeiendommer i nærområdet. f. Analyse og beskrivelse av tiltakets innvirkning på naboeiendommer i forhold til sol ved jevndøgn kl. 15:00, samt miljøbelastninger, herunder lokale trafikkforhold. g. Tiltakets plantegninger, snitt og fasader med tilgrensende nabobebyggelse vist. h. Dokumentasjon som viser at tiltaket, jf. 18, 2. ledd, ikke kommer i konflikt med automatisk fredete kulturminner etter kulturminneloven. i. Dokumentasjon som viser hvordan tiltaket hensyntar naturmangfold. j. Marksikringsplan som redegjør for sikring av større trær og terreng i byggeperioden. k. Redegjørelse for lokal håndtering av overvann. Der kommunen finner det nødvendig kan det kreves ytterligere dokumentasjon. For fradeling av eiendom, mindre byggetiltak og andre mindre anlegg kan kommunen forenkle kravene til dokumentasjon. Reguleringsplan og reguleringsbestemmelser ble egengodkjent ved bystyrets vedtak av 15.03.2006, sak 80, revidert ved bystyrets vedtak av 12.06.2013, sak 238, byutviklingskomiteens vedtak av 17.03.2015, sak 57. Bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. Byrådsavdeling for byutvikling, den 06.04.2006 og 28.06.2013. Signy Volden, bem 9
TEGNFORKLARING - REGULERING (for gjeldende kartutsnitt)
Reguleringsbestemmelser For Jegerveien 5, Ris Gnr. 41, bnr. 128 og del av gnr. 999, bnr. 235 mfl. 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket ONV-201501276, datert 02.11.2015 og revidert 08.12.2016 og 07.04.2017. 2 Arealformål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse felt A og B Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg 3 Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse felt A og B 3.1 Utnyttelse Det tillates en utnyttelse på maks % BYA = 24%. Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i % BYA som 18 m 2 per plass. 3.2 Plassering Boligbebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser og regulerte høyde som vist på plankartet. Trafo, avfallshåndtering, postkassestativ, trappe-/heishus, ventilasjonsoppbygg og nedkjøringsrampe tillates plassert utenfor byggegrensen, men minimum 1 meter fra kant regulert vei. Underjordisk garasje- og bodanlegg skal plasseres innenfor bestemmelsegrense som vist plankartet. Trappe-/heishus, ventilasjonsoppbygg og nedkjøringsrampe for garasje- og bodanlegg tillates utenfor bestemmelsegrensen. Det tillates terrengbearbeidinger og forstøtningsmurer på høyde inntil 1 meter med utgangspunkt i eksisterende terreng. Omkring innkjøring, nedkjøringsrampe, ved gjesteparkering, ved nedkjøringsvei til fellesområdet og rundt bebyggelse over parkeringsrampe i nordre byggefelt, samt rundt bebyggelsen sør for gjesteparkeringen tillates det større terrengbearbeidinger og murer under forutsetning av at terrenget fremstår beplantet og naturlig. 3.3 Høyder Felt A: Bebyggelse i nordvestre del tillates oppført med maksimal gesims- og mønehøyde som angitt på plankartet. Bebyggelsen skal nedtrappes i henhold til regulerte høyder mellom de to maksimale høydeangivelsene. Øvrig bebyggelse kan ha en gesimshøyde på inntil 6,5 meter og mønehøyde på inntil 9 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7 meter. Med flate tak menes tak med maksimal 4 graders takvinkel. For pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter og laveste
gesims inntil 6,5 meter. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Trappe-/heishus og ventilasjonsoppbygg tillates med maksimal høyde 4 meter over eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå. Ved etablering av takterrasser tillates maks gesimshøyde økt med 2,2 m i området hvor takterrassen etableres. Takterrasser tillates kun mot syd. Takterrasse skal maks være 3 meter bred Felt B: Bebyggelsen skal ha en gesimshøyde på inntil 6,5 meter og mønehøyde på inntil 9 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7 meter. Med flate tak menes tak med maksimal 4 graders takvinkel. For pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter og laveste gesims inntil 6,5 meter. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. 3.4 Utforming Felt A og B: Bebyggelsen skal ha småhuskarakter, med helhetlig arkitektonisk uttrykk og materialbruk. Felt A: Det tillates kun vertikaldelte rekkehus og tomannsboliger. Hver enkelt boenhet skal ha en grunnflate med maks dybde 11 meter og maks bredde 7 meter. Hver boenhet skal forskyves med minimum 1 meter i horisontalplanet i forhold til tilgrensende boenhet. I vertikalplanet skal hver boenhet avtrappes med eksisterende terreng. Takterrasser tillates, ref. 3.3. Trappehus fra parkeringskjeller skal ha estetiske kvaliteter og transparent fasade ved inngang. Trafo skal søkes integrert i omgivelsene ved bruk av vegetasjon eller ved hjelp av bebyggelsens karakter. Murer og terrengoverganger skal fremstå funksjonelle og naturlige, for eksempel ved at de utformes som sittekanter eller terrasseringer av terrenget. 3.5 Uteoppholdsareal Felt A: Det skal settes av minimum 300 m 2 uteoppholdsareal per tomannsbolig, og minimum 100 m 2 per rekkehusleilighet. Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Balkonger og takterrasser kan medregnes i uteoppholdsarealet. Felles gangveier innenfor bom ved gjesteparkering kan medregnes i felles uteoppholsdsareal. Areal brattere enn 1:3 etter planering tas ikke med i beregning av uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal for felt A: Minimum 25% av minimumskravet til uteoppholdsarealet for boligene skal være felles og tilrettelegges for lek og rekreasjon. Det skal opparbeides et stort, sentralt og sammenhengende felles uteoppholdsareal for feltet. Felt A skal planlegges med kjørbare permeable gangveier. Det skal opprettes en gangforbindelse ned til det sydøstlige hjørnet av tomten.
Det skal plantes minimum 10 trær med minimum stammeomkrets på 30 cm innenfor planområdet før det gis midlertidig brukstillatelse. Trærne skal markeres på utomhusplanen. Sonen mellom Jegerveien og parkeringsrampe skal beplantes slik at den fremstår som grønn. Felt B: Det skal settes av minimum 200 m 2 uteoppholdsareal per enebolig, minimum 300 m 2 per tomannsbolig, og minimum 100 m 2 per rekkehusleilighet. For eventuell ekstra boenhet/leilighet i enebolig gjelder: minimum 100 m 2 uteoppholdsareal per boenhet større enn eller lik 55 m 2 BRA. Minimum 50 m 2 uteoppholdsareal per boenhet mindre enn 55 m 2 BRA. Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Balkonger og takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. Areal brattere enn 1:3 etter planering tas ikke med i beregning av uteoppholdsareal. 3.6 Parkering Ved garasjeanlegg i kjeller skal hver plass ha en minstestørrelse på 2,5 x 5,0 meter. I felt A skal det avsettes 1,7 parkeringsplasser per boenhet i hvorav minimum 25% skal være gjesteparkeringsplasser og 1 plass tilpasset personer med funksjonsnedsettelse. Alle parkeringsplasser med unntak av 5 plasser skal anordnes under terreng. Felles parkeringsplasser på terreng skal ikke være overbygd. Det skal avsettes 4 p-plasser for felt B i felt A. 3.7 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200. Planen skal vise beplantning, felles uteoppholdsareal, leke- og oppholdsarealer, gangveier, interne veier med snuareal for bil, oppstillingsplass for brannbil, overvannstiltak og stigningsforhold. Planen skal vise eksisterende og fremtidig terreng, samt ny beplantning og plassering av nye trær. Trafo, avfallshåndtering, postkassestativ, trappe-/heishus, ventilasjonsoppbygg og nedkjøringsrampe til garasjeanlegg skal vises på utomhusplanen. Utomhusplanen skal suppleres med terrengsnitt med nytt og eksisterende terreng. Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Før midlertidig brukstillatelse gis for hvert enkelt felt skal uteoppholdsarealene være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan. 4 Avkjørsel Planområdet skal ha avkjørsel som vist med pil på plankartet. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Kjøreveg Arealet skal være offentlig. Dagens kjøreareal skal reasfalteres. 6 Miljøforhold 6.1 Overvann - Overvann skal tas hånd om åpent og lokalt. Det skal avsettes areal slik at overvann kan infiltreres, fordrøyes og ledes i trygge flomveier. Overvann fra planområdet skal ikke kunne forårsake flom på tilliggende arealer. - Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan lokal overvannshåndtering er ivaretatt, og hvor valg av løsning er begrunnet. Valgt løsning
skal forelegges Vann- og avløpsetaten for uttalelse før tillatelse til tiltak. Overvannsløsning skal være opparbeidet før første søknadspliktige byggetiltak i planområdet tas i bruk. 6.2 Støy Støynivå på uteoppholdsareal og utenfor fasader med vindu til rom med støyfølsom bruk skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/2016, eller senere retningslinje som erstatter denne. 7 Rekkefølgebestemmelser Før det gis midlertidig brukstillatelse i Jegerveien 5 (felt A) skal eksisterende kjøreareal i Jegerveien innenfor planområdet reasfalteres.
Grunnboksrapport https://external.webmegler.no/norkarteiendomsdata/viewer/3819142?id_konsern=211... Page 1 25.04.2017 133-17-9008 Jegerveien 5 - Ubekreftet grunnboksrapport inkl eiendommens rettigheter Grunnboksrapport Datakilde: Kartverket Kommune: 0301 OSLO Data uthentet: 25.04.2017 kl. 10:52 Grunneiendom: Gnr: 41 Bnr: 128 Oppdatert per: 25.04.2017 kl. 10:52 Grunnboksinformasjon HJEMMELSOPPLYSNINGER Rettighetshavere til eiendomsrett 2014/893125-1/200 HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT 17.10.2014 Vederlag: 0 KJØPER:Ringdal Cecil Elisabeth Fnr: 300547 KJØPER:Wilhelmsen Axel Wilhelm Fnr: 121148 Påtegninger til hjemmelsdokumenter IDEELL: 1/2 IDEELL: 1/2 2014/893107-2/200 ** PÅTEGNING TIL HJEMMEL 17.10.2014 GJELDER: HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT 893125/2014 GJELDER:Wilhelmsen Axel Wilhelm Fnr: 12114834724 GJELDER:Ringdal Cecil Elisabeth Fnr: 30054728405 Bestemmelse om særeie iflg. testament Urådigheter SE DOKUMENTNR: 940499 ÅR: 2014 URÅDIGHET HEFTELSER Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnboksutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette servitutter eldre enn festekontrakten. Pengeheftelser 2014/940499-1/200 PANTEDOKUMENT 30.10.2014 BELØP: NOK 93.600.000 PANTHAVER:Aveny Eiendomsmegling As Org.nr: 989768093 2016/160512-1/200 ** DELVIS SLETTING VED AREALOVERFØRING 24.02.2016 Frafaller pant i areal på 551m2 som som skal overføres fra gnr. 41 bnr. 128 til gnr. 41 bnr. 1233