Fritidsbolig, Gamlesetervegen 71 2673 HØVRINGEN Oppdragsnr. Befaringsdato 18.04.2017 Rapportdato Rapportansvarlig MARKEDSVERDI Kr. 2 800 000 Basert på NS 3600:2013 E-post: Boligsalgsrapporten kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av NTF, Norges TakseringsForbund og NITO Takst
Oppdragsnr. Befaringsdato 18.04.2017 Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 EGNE PREMISSER...3 UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN...3 DOKUMENTKONTROLL...7 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...8 EIENDOMSOPPLYSNINGER...10 AREALOPPLYSNINGER...12 ROMFUNKSJONER FOR P-ROM...12 VEDLEGG...13 BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER...14 HOVEDRAPPORT...15 FRITIDSBOLIG...15 OVERFLATER GENERELT...15 VÅTROM...15 KJØKKEN...17 KRYPEROM...18 ILDSTED OG SKORSTEINER...19 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...19 TEKNISKE ANLEGG...19 RADON...20 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...21 YTTERVEGG...21 YTTERTAK...22 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE...23 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...24 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY......24 GEOLOGISKE FORHOLD...25 FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG...25 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD...27 ANNEKS...27 OVERFLATER GENERELT...27 VÅTROM...28 KRYPEROM...29 ILDSTED OG SKORSTEINER...30 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...30 TEKNISKE ANLEGG...30 RADON...31 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...31 YTTERVEGG...31 YTTERTAK...32 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE...33 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...33 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY......33 GEOLOGISKE FORHOLD...34 FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG...34 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD...35 DOKUMENTASJON...36 2 av 36
RAPPORTSAMMENDRAG OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst. Bare takstmenn/takstingeniører som er godkjent av et av disse forbundene, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport. Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Les utfyllende informasjon om Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. EGNE PREMISSER Rapporten er utarbeidet på oppdrag fra hjemmelshaver for salg gjennom eiendomsmegler. Tomt, taktekking, takrenner og dels beslag var dekt av snø. Det var oppholdsvær med sol og ca. 2-3 varmegrader på befaringsdagen. Loft var ikke tilgjengelig for befaring, krypekjeller var kun tilgjengelig fra en liten luke under veranda der det var svært liten høyde. Krypekjeller er derfor ikke befart. Undertegnede takstmann har ikke kompetanse på tekniske anlegg som elektriske installasjoner, rør- sanitæranlegg, ventilasjonsanlegg, pipe, ildsted og eventuelt andre tekniske installasjoner. Det henvises til gjennomgang og vurdering av autorisert fagfolk for hver enkelt yrkesgruppe. Det tas generelt forbehold om krav til utbedring av eventuelle mangler som blir oppdaget etter kontroll av tekniske anlegg, piper og ildsteder. Kun visuell besiktigelse, fuktsøk utført på overflater i våtrom når hulltaking og kontroll i konstruksjonen er valgt bort, overflater på gulv er kontrollmålt med laser i minst to rom for hver etasje, ingen andre instrumentmålinger er utført. Slitasje og alder på produkt er et symptom som synliggjøres med tilstandsgrad (TG) eller tekst. Normal bruks slitasje bemerkes vanligvis ikke i rapporten. UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN Kontroll av fukt i konstruksjon - det er ikke foretatt hulltaking for utvidet fuktsøk eller fuktmåling. Bad ligger dels mot yttervegg og egner seg ikke for hulltaking, derfor er det valgt bort etter avtale med hjemmelshaver. 3 av 36
BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Fritidsbolig på et plan med krypekjeller oppført 2001. Flott utsikt, sentral beliggenhet på Høvringen med frittliggende fritidsboliger som nærmeste naboer. Kort avstand til preparerte skiløyper, turstier og dagligvarebutikk som til nå har vært åpen hele året. Sør- vestvendt naturtomt med busker og trær, skrånende terreng. Gruset privat helårsvei og biloppstillingsplass på tomten. Fritidsbolig utvendig: Grunn: Hytte er fundamentert på morenegrunn i flg. hjemmelshaver. Fuktsperre og drenering: Arbeide er utført av Midtlie og Svelstad, opplyst av hjemmelshaver. Grunnmur: Grunnmur av armert betong med krypekjeller. Etasjeskiller: Bjelkelag av tre med 200 mm isolasjonsmatter i flg. hjemmelshaver. Yttervegger: Bindingsverk av tre med 150 mm isolasjonsmatter og vindsperre i flg. hjemmelshaver. Vindu: Malte karmer og rammer av tre med 2 lag isolerglass, gjennomgående midtstolpe på de fleste vindu og utvendige sprosser. Ytterdører: Ytterdør vindfang: Malt panel utvendig, ubehandlet finner innvendig enkelt glass med utvendige sprosser. Verandadør stue: Malt verandadør med 2 lag isolerglass og utvendige sprosser. Utvendige overflater: Beiset stående og liggende utvendig panel i Buen hytte utførelse med utskjæret omramminger rundt dører og vindu. Takkonstruksjon: Saltak med åpen himling i stue og synlig drager i møne og sperrer av tre. Øvrige rom har flat himling med sperrer av tre. Taktekking: Undertak og underlags tekking var ikke synlig. Protan torvtamsmembran i flg hjemmelshaver. Tak var tekket med torv som var dels dekt av snø. Takrenner og beslag: Lakkert stål/metall takrenner og nedløp med forkantbeslag og vinkelrenner. Luftelyre for vifte på våtrom. Pipe og ildsted: Pusset pipe med ikke synlig sokkelbeslag over tak. Pusset og malt elementpipe og brannmur med feieluke. Malt elementpeis med peisinnsats som har glassdører. Innvendig: Innvendige dører: Ubehandlet furu fyllingsdører. Kjøkkeninnredning: Laminat skrog og benkeplate med malt front nedfelt oppvaskkum et greps blandebatteri. Plass og opplegg for oppvaskmaskin og kjøl-fryseskap med innebygget komfyr. Våtrom: Gulv: Flis med to sluker og varmekabler. Ikke fall i henhold til dagens forskrifter. Utstyr: Dusjnisje med glassdør og termostatstyrtblandebatteri. Plass og opplegg for vaskemaskin. Servantskap med servant og et grepsblandebatteri. Gulvmontert klosett. Krypekjeller: Ikke befart pga. adkomstluke under veranda. 1 etg: Gulv: Skifer med varmekabler i vindfang ellers lakkerte gulvbord. Vegger: Ubehandlet panel. Himling: Dels flat, dels åpen himling med ubehandlet panel. Teknisk beskrivelse: Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med spalteventiler i overkarm på vindu og vindu som kan åpnes. Kjøkkenventilator er montert over komfyr med kanal til yttervegg. Våtrom: Mekanisk avtrekk med ventil i himling og tilluft ved dør. Rørlegger: Avløpsrør av plast, vannrør i rør i rør system med sentral på våtrom og noe kobberrør. Varmtvannsbereder i kjøkkenbenk fra byggeår. Elektriker: 230 V IT skjult elektrisk installasjon. Sikringsskap med automatsikringer på vegg i vindfang, overspenningsvern, jordfeilbryter og 10 kurser. Oppvarming: Varmekabel i gulv på vindfang og våtrom, ellers oppvarming med elektriske panelovner og vedfyring i peis. Anneks utvendig: Grunn: Anneks er fundamentert på morenegrunn i flg. hjemmelshaver. Fuktsperre og drenering: Arbeide er utført av Midtlie og Svelstad, opplyst av hjemmelshaver. Grunnmur: Grunnmur av armert betong med krypekjeller. Etasjeskiller: Bjelkelag av tre med 200 mm isolasjonsmatter i flg. hjemmelshaver. Yttervegger: Bindingsverk av tre med 150 mm isolasjonsmatter og vindsperre i flg. hjemmelshaver. Vindu: Malte karmer og rammer av tre med 2 lag isolerglass, gjennomgående midtstolpe på de fleste vindu og utvendige 4 av 36
sprosser. Ytterdører: Ytterdør vindfang: Malt panel utvendig, ubehandlet finner innvendig enkelt glass med utvendige sprosser. Ytterdører bod: Malt panel utvendig, ubehandlet finner innvendig. Utvendige overflater: Beiset stående og liggende utvendig panel i Buen hytte utførelse med utskjæret omramminger rundt dører og vindu. Takkonstruksjon: Saltak med flat himling med sperrer av tre. Taktekking: Undertak og underlags tekking var ikke synlig. Tak var tekket med torv som var dels dekt av snø. Takrenner og beslag: Lakkert stål/metall takrenner og nedløp med forkantbeslag og vinkelrenner. Pipe og ildsted: Pusset pipe med ikke synlig sokkelbeslag over tak. Pusset og malt elementpipe. Innvendig: Innvendige dører: Ubehandlet furu fyllingsdører. Våtrom: Gulv: Flis med to sluker og varmekabler. Ikke fall i henhold til dagens forskrifter. Utstyr: Dusjnisje med forheng og termostatstyrtblandebatteri. Servant og et grepsblandebatteri. Gulvmontert klosett. Krypekjeller: Ikke befart pga. adkomstluke under veranda. 1 etg: Gulv: Lakkerte gulvbord. Vegger: Ubehandlet panel. Himling: Flat himling med ubehandlet panel. Teknisk beskrivelse: Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med spalteventiler i overkarm på vindu og vindu som kan åpnes. Våtrom: Mekanisk avtrekk med ventil i yttervegg og tilluft ved dør. Rørlegger: Avløpsrør av plast, kobberrør synlige vannrør. Varmtvannsbereder på vegg fra byggeår. Elektriker: Se hytte. Oppvarming: Varmekabel i gulv på våtrom, ellers oppvarming med elektriske panelovner. Dette er en generell beskrivelse for tilstandsvurdering og satte tilstandsgrader, se rapport for nærmere beskrivelse OPPSUMMERING TILSTAND Fritidsbolig i Gamlesetervegen 71, 2673 Høvringen Fritidsbolig med overflater og utstyr fra byggeår som er normalt godt vedlikeholdt. Pipe og ildsted anbefales kontrollert av det stedlige feievesen. Se for øvrig tilstandsvurdering med tilstandsgrad (TG) i rapporten. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. 5 av 36
BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK FRITIDSBOLIG Rom - bygningsdel Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Dusjbad/toalett - 1. etasje Overflater gulv Kontrollpunkt Det er ikke 25 mm høydeforskjell mellom topp tett dørterskel og topp slukrist.det er sokkel rundt dusj som gir minimalt vannsøl på gulv utenom i dusj. 1.1.2 Dusjbad/toalett - 1. etasje Fukt i tilliggende konstruksjoner Ikke påvist unormal fukt, tilstandsgrad TG 2 er satt pga manglende dokumentasjon på produkter og utførelsen på våtrommet. 1.1.8 ANNEKS Rom - bygningsdel Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Dusjbad/toalett - 1. etasje Overflater gulv Kontrollpunkt Det er ikke 25 mm høydeforskjell mellom topp tett dørterskel og topp slukrist. Det er sokkel rundt dusj som gir minimalt vannsøl på gulv utenom i dusj 1.1.2 Dusjbad/toalett - 1. etasje Fukt i tilliggende konstruksjoner Ikke påvist unormal fukt, tilstandsgrad TG 2 er satt pga manglende dokumentasjon på produkter og utførelsen på våtrommet. 1.1.8 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD IU IKKE UNDERSØKT/ IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE FRITIDSBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Kryperom - Krypekjeller Manglende inspeksjon Det var godt med ventiler i grunnmur. 6.1.1 Radon Radon Radonmåling ikke utført. 14.1.1 Grunnmur, fundamenter Drenering og fuktsikring Skjult bygningsdel som ikke kan kontrolleres. 20.1.4 6 av 36
ANNEKS Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Kryperom - Krypekjeller Manglende inspeksjon Det var godt med ventiler i grunnmur. 6.1.1 Anneks Radon Radonmåling ikke utført. 14.1.1 Anneks Drenering og fuktsikring Skjult bygningsdel som ikke kan kontrolleres. 20.1.4 DOKUMENTASJON FRITIDSBOLIG Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Ja Ferdigattest er innhentet og vedlagt. ANNEKS Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Ja Ferdigattest er innhentet og vedlagt. DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi 2 800 000,- Anbefalt låneverdi 2 380 000,- OTTA, MNTF takstmann Telefon: 959 69 811 7 av 36
TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Spesielle forhold Bebyggelsen: Buen hytte oppført av bindingsverk, saltak drager og sperrer av tre som er tekket med torv. Konsesjonsplikt: Ikke konsesjon, men det skal fylles ut egenerklæring på alle eiendommer med tomteareal over 2000 m2. Borett: Ikke bo/bruksrett i flg utskrift fra grunnboken. Forkjøpsrett: Ikke forkjøpsrett i flg utskrift fra grunnboken. Heftelser: Se vedlagt utskrift fra Grunnboken av 20.04.2017, heftelser på eiendommen er ikke kontrollert. Andre forhold: Det er ikke opplyst om andre privatrettslige eller reguleringsforhold som kan ha betydning for prisfastsettelsen av eiendommen. Servitutter: Se vedlagt utskrift fra Grunnboken av 20.04.2017, eventuell servitutter på eiendommen er ikke kontrollert. Reguleringsmessige forhold Regulering: Område er regulert til fritidsformål, se vedlagt reguleringsplan med kart. Tomt og område Om tomten: Sør- vestvendt naturtomt med busker og trær, skrånende terreng. Gruset privat helårsvei og biloppstillingsplass på tomten. Beliggenhet: Fritidsbolig på et plan med krypekjeller oppført 2001. Flott utsikt, sentral beliggenhet på Høvringen med frittliggende fritidsboliger som nærmeste naboer. Kort avstand til preparerte skiløyper, turstier og dagligvarebutikk som til nå har vært åpen hele året. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomstvei: Privat felles adkomstvei til tomtegrense. Tilknytning vann: Privat vann tilførsel fra borebrønn, vannkvalitet og mengde er ikke kontrollert. Tilknytning avløp: Privat avløpsanlegg med eget renseanlegg som driftes av Sel kommune. Se tinglyst rett i vedlagt grunnbok fra 07.08.1998. Årlige kostnader Forsikring, kostnad er opplyst av hjemmelshaver. (pr. mnd. Kr. 427) Kr. 5 126 Eiendomsskatt, kostnad er opplyst av hjemmelshaver. (pr. mnd. Kr. 334) Kr. 4 010 Kommunale avgifter, kostnad er opplyst av hjemmelshaver. (pr. mnd. Kr. 387) Kr. 4 640 Brøyting og vedlikehold privat felles vei, variere etter snøforhold. Opplyst av hjemmelshaver til ca. gjennomsnitt (pr. mnd. Kr. 125) Kr. 1 500 Vedlikeholdskostnader, kostnad er anslått av takstmann (pr. mnd. Kr. 500) Kr. 6 000 Sum årlige kostnader Kr. 21 276 8 av 36
Teknisk verdiberegning Normale byggekostnader - for oppføring av tilsvarende bygg etter dagens forskriftskrav, med fradrag for elde, slitasje, utidsmessighet og annen fysisk forringelse. Kostnadsvurdering av angitte TG3 tiltak inngår i den generelle fradragsposten. Fritidsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 2 350 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr. 280 000 Sum teknisk verdi Fritidsbolig Kr. 2 070 000 Kr. 510 000 Kr. 2 580 000 Anneks Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 575 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr. 65 000 Sum teknisk verdi Anneks Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad, inkludert infrastruktur, opparbeidelse og beplantning, og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Tomteverdi: Kr. 700 000 Kr. 3 280 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Markedsverdi og låneverdi Den prisen som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på befaringsdagen (normal salgsverdi). Det vil si den verdien som flere potensielle kjøpere er villige til å betale. Faktorer som har særlig betydning for markedsverdien er beliggenhet, standard på boligen, antall rom, tomt og størrelse. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr. 2 800 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr. 2 380 000 Begrunnelse for markedsverdi: Fritidsbolig og anneks på et plan oppført i 2001. Normalt godt vedlikeholdt fritidsbolig og anneks. Området er utbygget med frittliggende fritidsboliger av varierende alder. Kort avstand til dagligvarebutikk, preparerte skiløyper og turstier til i Rondane nasjonalpark. Eiendommen ligger i skrånende terreng sør- vestvendt med gode lysforhold og utsikt mot Blåhø i Vågå og Dovre kommune. Basert på den visuelle besiktigelsen under befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes i dagens marked for den stipulerte markedsverdi: 9 av 36
EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Egil Fredriksen. Tlf. 928 90888 Tilstede: Befaring, dato: 18.04.2017. - Kari Tveitan Fredriksen. Tlf. 414 37177 -. MNTF takstmann. Tlf. 959 69 811 OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Eiendomsdata Eiend.betegnelse: Fritidsbolig Hjemmelsovergang: 13.03.1965 Type: Annet Kjøpesum tomt ikke opplyst. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0517 SEL Gnr: 271 Bnr: 32 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 157,1 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no, arealet kan ha avvik mot faktisk oppmålt areal. Hjemmelshaver: Egil Fredriksen Adresse: Gamlesetervegen 71, 2673 Høvringen. Andre forhold Forsikring: Selskap: DNB forsikring. Avtalenr: 4128967/3. Type: Fullverdi. Forsikringssum: Kr. 1 530 567. Årlig premie: Kr. 5 126. Opplyst av hjemmelshaver. Skattetakst: Ikke opplyst. Ligningsverdi: Kr. 340 000 År: 2016 Opplyst av hjemmelshaver 10 av 36
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Fritidsbolig Byggeår: 2001 Kilde: Byggeår er opplyst av hjemmelshaver. Anneks Byggeår: 2001 Kilde: Byggeår er opplyst av hjemmelshaver. 11 av 36
AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014, 2. utg.", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og takstbransjens retningslinjer legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Benevnelsen P-ROM betyr ikke at rommet er godkjent for den aktuelle bruken, og rommet kan derfor være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.ntf.no FRITIDSBOLIG Fritidsbolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m² 1. etasje Totalt P-ROM 84 84 Anvendelse S-ROM Primære rom Vindfang, dusjbad/ toalett, stue/kjøkken, 3 soverom Krypekjeller Sum bygning: Kommentar Sekundære rom Vindfang, dusjbad/toalett, stue/kjøkken, 3 soverom Kryperom 84 84 0 ANNEKS Anneks, arealer Etasje Bruksareal BRA m² 1. etasje Anvendelse Totalt P-ROM S-ROM 23 19 4 Primære rom Vindfang, gang, dusjbad/ Bod toalett, soverom Krypekjeller Sum bygning: Kommentar Sekundære rom Vindfang, gang, dusjbad/ toalett, bod, soverom Kryperom 23 19 4 ROMFUNKSJONER FOR P-ROM Denne kontrollen utføres kun når det ikke er fremlagt byggesøkte og godkjente tegninger av boligen, eller når tegningene ikke samsvarer med den faktiske bruken. Kontrollen består i å vurdere takhøyde, dagslysflate og rømningsveier opp mot gjeldende forskriftskrav. Dette gir en indikasjon på hvorvidt rommene er egnet til bruk for varig opphold. Vær imidlertid oppmerksom på at kontrollen ikke er en fullstendig vurdering av om rommene vil bli godkjent ved en eventuell søknad om bruksendring. Det er flere krav for rom til varig opphold, og det kan også variere fra kommune til kommune hva som godkjennes og ikke. NB! For boliger hvor det ble søkt om byggetillatelse før 1.juli 2011 gjelder det noe enklere krav for bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (oppholdsrom). Det kreves likevel alltid søknad til kommunen for å få godkjenning. Se www.dibk.no for mer informasjon. FRITIDSBOLIG Er det avvik fra gjeldende forskrift når det gjelder rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? (NS 3600 tabell C.1 rad 13) Ja Rømningsvei, dagslysflate og takhøyde er i henhold til dagens forskriftskrav (NS 3600 tabell C.1 rad 13). NB! Disse kontrollpunktene tilsier ikke nødvendigvis at rommene vil bli godkjent for varig opphold. Det anbefales ytterligere undersøkelser. 12 av 36
ANNEKS Er det avvik fra gjeldende forskrift når det gjelder rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? (NS 3600 tabell C.1 rad 13) Ja Rømningsvei, dagslysflate og takhøyde er i henhold til dagens forskriftskrav (NS 3600 tabell C.1 rad 13). NB! Disse kontrollpunktene tilsier ikke nødvendigvis at rommene vil bli godkjent for varig opphold. Det anbefales ytterligere undersøkelser. VEDLEGG Vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Sider Egenerklæring 27.03.2017 Vedlagt 4 Brukstillat./ferdigatt. 05.11.2001 Vedlagt 1 Grunnbokutskrift 20.04.2017 Vedlagt 1 Reguleringsplaner Udatert 3 Reguleringskart Udatert 1 Tegnforklaring til kart Udatert 1 Tegninger anneks 22.07.1999 Vedlagt 1 Eiendomsdata.no 28.03.2017 Vedlagt 2 13 av 36
BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Tilleggsundersøkelser Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Boligsalgsrapporten, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Referansenivået som brukes i rapporten er forskrifter og byggeskikk ved byggeåret og andre krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS 3600. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgradene. Rapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Tilstanden angis i rapporten slik: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. TG0 gis normalt kun når bygningsdelen er nyere enn 5 år. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen gir informasjon om branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Boligsalgsrapporten, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS 3600. I Boligsalgsrapporten gjelder dette følgende kontroller: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapporten. Kostnader for TG3 tiltak inngår imidlertid i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Manglende dokumentasjon av utførelse gir alene ikke TG2. Det må være påvist tekniske avvik, alderssymptom eller andre risikoforhold for å gi vurdering TG2. Ved sjekk av fall mot sluk på våtrom brukes prosjekterte eller preaksepterte ytelser iht. byggteknisk forskrift. Ved sjekk av ventilasjon er referansenivået endret til krav ved byggeår. Ved sjekk av skjulte anlegg for vann og avløp uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak. Dette av hensyn til takstmannens kompetanse og risikoen for skade Når det ikke er synlig membran og det mangler dokumentasjon, men membranens funksjon synes å være ivaretatt, gjøres en skjønnsmessig vurdering av takstmannen. Dersom ikke fukt påvises (fuktsøk) i våtrom, rom under terreng og spesialrom, foretas kontroll av fukt i konstruksjonen (etter eiers aksept). For å utføre kontrollen må takstmannen ta hull, enten med hullsagbor (ca 73 mm) eller mindre hull (ca 10 mm). Når våtrom har synlig og tett membran, og det vurderes å være lite formålstjenlig å ta hull for kontroll av fukt i konstruksjonen, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2. For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannens instruks presisert at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen. Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran og stakeluker funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg sjekkes for ulyd uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-ROM utføres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom undersøkelser ikke er inkludert i oppdraget vil det fremgå under takstmannens egne premisser. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Boligsalgsrapporten er i hovedsak basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør. Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF og NITO Takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no 14 av 36
HOVEDRAPPORT FRITIDSBOLIG OVERFLATER GENERELT 0.1 Overflater - generelt Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Dersom boligen har rom under terreng er setninger og jordtrykk sjekket, og det er sett etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Dersom boligen har loft er tetthet rundt gjennomføringer sjekket. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Gulv: Skifer med varmekabler i vindfang ellers lakkerte gulvbord. Vegger: Ubehandlet panel. Himling: Dels flat, dels åpen himling med ubehandlet panel. VÅTROM 1.1 Dusjbad/toalett - 1. etasje 1.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Vegger: Ubehandlet panel med flis i dusjnisje. Himling: Ubehandlet panel med innfelt downlight. Overflater vegger og himling: Overflater i god stand. Våtrom himling. Våtrom vegger. 1.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Flis med to sluker og varmekabler. Ikke fall i henhold til dagens forskrifter. Det er ikke 25 mm høydeforskjell mellom topp tett dørterskel og topp slukrist.det er sokkel rundt dusj som gir minimalt vannsøl på gulv utenom i dusj. 15 av 36
Tiltak Det er strenge dokumentasjonskrav for å få tilstandsgrad 0 eller 1. Alle forhold med membran eller tettesjikt skal være dokumentert. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt å renovere badet, alene for å få denne dokumentasjonen. Gulv våtrom. 1.1.3 Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra byggeår. Sluk fungere ved tappetest. Sluk under baderomsinnredning. Sluk i dusjnisje. 1.1.5 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Mekanisk avtrekk med ventil i himling og tilluft ved dør. Vanlig godkjent utførelse ved oppføring. Avtrekksventil i himling. 1.1.6 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Dusjnisje med glassdør og termostatstyrtblandebatteri. Plass og opplegg for vaskemaskin. Servantskap med servant og et grepsblandebatteri. Gulvmontert klosett. God stand. 16 av 36
Dusjbad og toalett med klosset. Dusjbad og toalett med dusj. Dusjbad og toalett med servantskap og plass for vaskemaskin. 1.1.7 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Innfelte downlights i himling våtrom. Ikke kontrollert hvordan dampsperre mot kald sone er utført. 1.1.8 Fukt i tilliggende konstruksjoner Det er sjekket for fukt i konstruksjonen. Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for ytterligere kontroll (situasjonsavhengig, avklares med kunde). Det er ikke foretatt hulltaking fra tilstøtende rom mot våtsone. Ikke påvist unormal fukt, tilstandsgrad TG 2 er satt pga manglende dokumentasjon på produkter og utførelsen på våtrommet. Tiltak Det er ikke behov for utbedringstiltak. KJØKKEN 2.1 Stue/kjøkken - 1. etasje 2.1.4 Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt 12.6. Kjøkkenventilator er montert over komfyr med kanal til yttervegg. Vanlig utførelse som fungerer. 17 av 36
2.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Innfelte downlights i himling på kjøkken. Ikke kontrollert hvordan dampsperre mot kald sone er utført. 2.1.6 Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Laminat skrog og benkeplate med malt front nedfelt oppvaskkum et greps blandebatteri. Plass og opplegg for oppvaskmaskin og kjølfryseskap med innebygget komfyr. Kjøkkeninnredning fra byggeår i god stand. Kjøkkeninnredning. Kjøkkeninnredning. Kjøkkeninnredning. Kjøkkeninnredning. KRYPEROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Krypekjeller: Kryperom 6.1.1 Manglende inspeksjon Terrengfall, drenering på utsiden og mulighet for luftgjennomstrømning i ventiler er sjekket. Krypekjeller: Ikke befart pga. luke under verandaen som var for trang til at jeg kunne komme inn der (kryperom). Kryperom - Krypekjeller: Det var godt med ventiler i grunnmur. Tiltak Kryperom - Krypekjeller: Utilgjengelig krypekjeller er en risikokonstruksjon der det har lett for å oppstå fukt og råteskader, spesielt om avstand til bakken er liten og lufting mangelfull. 18 av 36
ILDSTED OG SKORSTEINER 9.1.1 Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. Pusset og malt elementpipe og brannmur med feieluke. Malt elementpeis med peisinnsats som har glassdører. Fritidsbolig: Kontroll og feiing av det lokale feietilsyn anbefales før eierskifte. Dokumentasjon fra kontroll må vedlegges. Feieluke Brannmur og peis. ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN 11.1.1 Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket med målinger innenfor en diameter på 2m. 1. etasje: Bjelkelag av tre med 200 mm isolasjonsmatter i flg hjemmelshaver. Største målte avvik er under 10 mm målt i stue kjøkken og på et soverom. Krypekjeller: Ikke gulv i krypekjeller. TG 1 1. etasje: Avvik på overflater gulv målt med laser, målelengde 2 m. TEKNISKE ANLEGG 12.1.1 Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) med åpne kraner er sjekket. Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran, stakeluke og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Avløpsrør av plast, vannrør i rør i rør system med sentral på våtrom og noe kobberrør. Vann og avløpsrør fungerte ved tappetest. 19 av 36
Rør i rør sentral på våtrom. 12.1.3 Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. Varmtvannsbereder i kjøkkenbenk fra byggeår. Innebygget varmtvannsbereder ikke tilgjengelig for befaring. Varmtvannsbereder i kjøkkenbenk fra byggeår. 12.1.7 Ventilasjon Type anlegg, funksjon og alder er vurdert. Det er sjekket om anlegget er i drift. I P-rom er avtrekk, ventiler og vinduer sjekket. Naturlig ventilasjon med spalteventiler i overkarm på vindu og vindu som kan åpnes. Vanlig utførelse med naturlig ventilasjon ved oppføring. RADON 14.1.1 Radon Radon forekommer først og fremst i kjelleretasjer og 1-3 etasjer over bakken. Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Radonmåling er utført. Radonmåling ikke utført. Tiltak Ikke krav om radonmålinger på fritidsboliger som ikke brukes til utleie. 20 av 36
INNVENDIG, ANDRE FORHOLD 15.1.1 Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Ubehandlet furu fyllingsdører. God stand. Innvendige dører. YTTERVEGG 16.1.1 Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Bindingsverk av tre med 150 mm isolasjonsmatter og vindsperre i flg. hjemmelshaver. Det er ikke benyttet water eller rettholt for å kontrollere eventuelle skjevheter. Konstruksjonen er dekt med innvendig og utvendig kledning, kan ikke besiktiges. 16.1.2 Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Beiset stående og liggende utvendig panel i Buen hytte utførelse med utskjæret omramminger rundt dører og vindu. Utvendig panel i god stand. Utvendig panel. Utvendig panel. 16.1.3 Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. Vinduer: Malte karmer og rammer av tre med 2 lag isolerglass, gjennomgående midtstolpe på de fleste vindu og utvendige sprosser. Ytterdører: Ytterdør vindfang: Malt panel utvendig, ubehandlet finner innvendig enkelt glass med utvendige sprosser. Verandadør stue: Malt verandadør med 2 lag isolerglass og utvendige sprosser. 21 av 36
Vinduer: Vindu fra byggeår i normal stand, anbefales jevnlig vedlikeholdt for å oppnå maksimal levetid. Ytterdører: Dører fra byggeår i normal stand, anbefales jevnlig vedlikeholdt for å oppnå maksimal levetid Vindu. Ytterdør vindfang. Verandadør stue. YTTERTAK 17.1.1 Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Saltak med åpen himling i stue og synlig drager i møne og sperrer av tre. Øvrige rom har flat himling med sperrer av tre. Det var ising i takrenner spesielt ved vindskier/vinkelrenner som antas å komme av smeltevann fra torvtak og snø. Tak/takkonstruksjon er befart utvendig fra bakken og innvendig fra rom i fritidsbolig. Ingen unormale svikt eller nedbøyninger ble oppdaget. Istapp ved vindskie. 17.1.2 Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Undertak og underlags tekking var ikke synlig. Protan torvtamsmembran i flg hjemmelshaver. Torvtaktekking fra byggeår som var dels dekt av snø. Torvtak var dekt av snø og kan ikke vurderes annet en mot alder. 22 av 36
Torvtak som var dekt av snø. 17.1.3 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Lakkert stål/metall takrenner og nedløp med forkantbeslag og vinkelrenner. Takrenner med normale aldersvekkelser. 17.1.4 Utstyr på tak Tilkomst til skorsteinen er sjekket i henhold til forskrifter. Krav til snøfanger er vurdert. Den fagmessige utførelsen er sjekket. Luftelyre for vifte på våtrom. Luftelyre var dels dekt av snø. 17.1.5 Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Pusset pipe med ikke synlig sokkelbeslag over tak. Pusset pipe over tak. BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE 18.1.1 Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Utkragede konstruksjoner er sjekket for symptomer på deformasjoner, skader og råte ved innfesting og bærende elementer. Fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater er vurdert. Om tremmer ol. hindrer tilgang til tettesjiktet, er dette angitt og vurdert ut fra alder. Rekkverk er sjekket i henhold til dagens forskrifter. Ca. 27 m2 veranda med dør fra stue og vindfang, punktfundament, bjelker, terrassebord og rekkverk av tre med trapp til terreng av naturstein. Overflater med normale alderssvekkelser. 23 av 36
Veranda. Veranda. GRUNNMUR, FUNDAMENTER 20.1.1 Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Antar at grunn består av morene, ikke foretatt grunnundersøkelser. 20.1.3 Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Grunnmur av armert betong med krypekjeller. Synlig markisolering ved veranda. Synlige utvendige overflater av ubehandlet betong, ingen unormale sprekker eller setningsskader ble oppdaget. 20.1.4 Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Arbeide er utført av Midtlie og Svelstad, opplyst av hjemmelshaver. Skjult bygningsdel som ikke kan kontrolleres. Tiltak Det er ikke behov for utbedringstiltak. MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK 21.1.2 Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Eiendommen ligger i skrånende terreng. Terrenget virker til å være planert med fall fra grunnmur. 24 av 36
21.1.3 Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Isoterm plast vannrør med varmekabel, stoppekran i anneks. Avløpsrør av plast. Vann og avløpsrør fungerte ved tappetest på kjøkken og våtrom. Isoterm bryter for varmekabel på vannrør fra brønn. GEOLOGISKE FORHOLD 22.1.1 Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i rasfarlig/skredutsatt område. Ikke foretatt kontroll mot kommunens flom og skredkart. 22.1.2 Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i flomutsatt område. Ikke foretatt kontroll mot kommunens flom og skredkart. FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG D.1 Sjekkpunkter for vurdering av elektrisk anlegg D.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene 1-13, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for det elektriske anlegget ut fra kriterier angitt i tabell D.2. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den da rligste TG angitt i merknadskolonnen for sjekkpunktene. 230 V IT skjult elektrisk installasjon. Sikringsskap med automatsikringer på vegg i vindfang, overspenningsvern, jordfeilbryter og 10 kurser. 25 av 36
Sikringsskap i vindfang på hytte med kursfortegnelse. Sikringsskap i vindfang på hytte med automatsikringer. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Når ble det elektriske anlegget installert eller siste gang totalt rehabilitert? (Oppgi årstall). Byggeår 2001. 2 Er alle elektriske arbeider/ elektriske anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja 3 Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999? Ja 4 Når ble det siste gjennomført kontroll/vedlikehold på det elektriske anlegget (av en kvalifisert elektrofaglig fagperson)? Ikke opplyst. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet, Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser? Hvis ja, oppgi årstall, samt om det ble påpekt avvik fra regelverket. 5 6 Forekommer det ofte at sikringene løser ut? Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder. 8.1 Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? 8.2 Er det er berøringsfare av spenningsførende deler og/eller fast elektrisk utstyr? 8.3 Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? 9.1 Er det noe utstyrsvern, kapslinger eller ledninger som er synlig utilfredsstillende festet i skapet? 9.2 Er det tegn på termiske skader, uheldig varmeutvikling eller lukter det svidd eller brent? 9.3 Er det mulig å komme i berøring med spenningsførende deler? 9.4 Er kabelinnføringer og hull utettet? 10 Finnes det kursfortegnelse, og er det i samsvar med antall sikringer? Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? 13 7 26 av 36
FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD E.1 Sjekkpunkter for tilstandsanalyse av branntekniske forhold E.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt i her. Brannslukningsapparat og røykvarsler. Brannslukningsapparat og røykvarslere anbefales kontrollert hvert år. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Er det brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Ja 2 Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? 3 Er det røykvarslere i boligen iht. forskriftskrav? Ja 4 Er det skader på røykvarslere? ANNEKS OVERFLATER GENERELT 0.1 Overflater - generelt Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Dersom boligen har rom under terreng er setninger og jordtrykk sjekket, og det er sett etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Dersom boligen har loft er tetthet rundt gjennomføringer sjekket. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Gulv: Lakkert panel. Vegger og himling: Ubehandlet panel. Overflater i god stand. 27 av 36
VÅTROM 1.1 Dusjbad/toalett - 1. etasje 1.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Vegger: Ubehandlet panel med flis i dusjnisje. Himling: Ubehandlet panel. Overflater vegger og himling: Overflater i god stand. 1.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Flis med to sluker og varmekabler. Ikke fall i henhold til dagens forskrifter. Det er ikke 25 mm høydeforskjell mellom topp tett dørterskel og topp slukrist. Det er sokkel rundt dusj som gir minimalt vannsøl på gulv utenom i dusj Tiltak Det er strenge dokumentasjonskrav for å få tilstandsgrad 0 eller 1. Alle forhold med membran eller tettesjikt skal være dokumentert. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt å renovere badet, alene for å få denne dokumentasjonen. 1.1.3 Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra byggeår. Sluk fungere ved tappetest. Plastsluk. Plastsluk. 1.1.5 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Mekanisk avtrekk og tilluft ved dør. Vanlig utførelse ved oppføring. 28 av 36
Avtrekksvifte. 1.1.6 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Servant med et grepsblandebatteri, gulvmontert klosett, dusj med forheng og termostatstyrtblandebatteri. Sanitærutstyr i god stand. Dusj Servant og klosett. 1.1.8 Fukt i tilliggende konstruksjoner Det er sjekket for fukt i konstruksjonen. Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for ytterligere kontroll (situasjonsavhengig, avklares med kunde). Det er ikke foretatt hulltaking fra tilstøtende rom mot våtsone. Ikke påvist unormal fukt, tilstandsgrad TG 2 er satt pga manglende dokumentasjon på produkter og utførelsen på våtrommet. Tiltak Det er ikke behov for utbedringstiltak. KRYPEROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Krypekjeller: Kryperom 6.1.1 Manglende inspeksjon Terrengfall, drenering på utsiden og mulighet for luftgjennomstrømning i ventiler er sjekket. Krypekjeller: Ikke befart fant ingen luke (kryperom). Kryperom - Krypekjeller: Det var godt med ventiler i grunnmur. Tiltak Kryperom - Krypekjeller: Utilgjengelig krypekjeller er en risikokonstruksjon der det har lett for å oppstå fukt og råteskader, spesielt om avstand til bakken er liten og lufting mangelfull. 29 av 36
ILDSTED OG SKORSTEINER 9.1.1 Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. Elementpipe som er pusset og malt. ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN 11.1.1 Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket med målinger innenfor en diameter på 2m. 1. etasje: Bjelkelag av tre med 200 mm isolasjons matter i flg hjemmelshaver. Største målte avvik er under 10 mm på soverom og gang. Krypekjeller: Ikke gulv i krypekjeller. TG 1 1. etasje: Avvik på overflater gulv målt med laser, målelengde 2 m. TEKNISKE ANLEGG 12.1.1 Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) med åpne kraner er sjekket. Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran, stakeluke og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Plast avløpsrør, synlig kobber vannrør. Vannrør og avløpsrør fungere ved tappetest. 12.1.3 Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. Oso Hotwater varmer montert på vegg i våtrom. Varmtvannsbereder på våtrom. 30 av 36
12.1.7 Ventilasjon Type anlegg, funksjon og alder er vurdert. Det er sjekket om anlegget er i drift. I P-rom er avtrekk, ventiler og vinduer sjekket. Naturlig ventilasjon med spaleteventiler i overkarm på de fleste vindu. Vanlig godkjent utførelse ved oppføring. RADON 14.1.1 Radon Radon forekommer først og fremst i kjelleretasjer og 1-3 etasjer over bakken. Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Radonmåling ikke utført. Radonmåling ikke utført. Tiltak Ikke krav om radonmålinger på fritidsboliger som ikke brukes til utleie. INNVENDIG, ANDRE FORHOLD 15.1.1 Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Ubehandlet furu fyllingsdører. YTTERVEGG 16.1.1 Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Bindingsverk av tre med 150 mm isolasjonsmatter og vindsperre i flg. hjemmelshaver. Det er ikke benyttet water eller rettholt for å kontrollere eventuelle skjevheter. Konstruksjonen er dekt med innvendig og utvendig kledning, kan ikke besiktiges. 16.1.2 Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Beiset stående og liggende utvendig panel i Buen hytte utførelse med utskjæret omramminger rundt dører og vindu. Utvendig panel i god stand. 31 av 36
16.1.3 Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. Vinduer: Malte karmer og rammer av tre med 2 lag isolerglass, gjennomgående midtstolpe på de fleste vindu og utvendige sprosser. Ytterdører: Ytterdører vindfang: Malt panel utvendig, ubehandlet finner innvendig enkelt glass med utvendige sprosser. Ytterdører bod: Malt panel utvendig, ubehandlet finner innvendig. Vinduer: Vindu fra byggeår i normal stand, anbefales jevnlig vedlikeholdt for å oppnå maksimal levetid. Ytterdører: Dører fra byggeår i normal stand, anbefales jevnlig vedlikeholdt for å oppnå maksimal levetid YTTERTAK 17.1.1 Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Saltak med flat himling med sperrer av tre. Tak/takkonstruksjon er befart utvendig fra bakken og innvendig fra rom i fritidsbolig. Ingen unormale svikt eller nedbøyninger ble oppdaget. 17.1.2 Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Undertak og underlags tekking var ikke synlig. Protan torvtamsmembran i flg hjemmelshaver. Torvtaktekking fra byggeår som var dels dekt av snø. Torvtak var dekt av snø og kan ikke vurderes annet en mot alder. 17.1.3 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Lakkert stål/metall takrenner og nedløp med forkantbeslag og vinkelrenner. Takrenner med normale aldersvekkelser. 17.1.5 Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Pusset pipe med sokkelbeslag over tak. 32 av 36
BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE 18.1.1 Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Utkragede konstruksjoner er sjekket for symptomer på deformasjoner, skader og råte ved innfesting og bærende elementer. Fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater er vurdert. Om tremmer ol. hindrer tilgang til tettesjiktet, er dette angitt og vurdert ut fra alder. Rekkverk er sjekket i henhold til dagens forskrifter. Ca 7 m2 veranda med dør fra stue, punktfundament, bjelker, terrassebord og rekkverk av tre. Overflater med normale alderssvekkelser. GRUNNMUR, FUNDAMENTER 20.1.1 Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Som hytte. 20.1.3 Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Som hytte. 20.1.4 Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Som hytte. Skjult bygningsdel som ikke kan kontrolleres. Tiltak Det er ikke behov for utbedringstiltak. MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK 21.1.2 Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Som hytte. 21.1.3 Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Avløpsrør av plast, Isoterm vannrør som hytte. Vann og avløpsrør fungerte ved tappetest. 33 av 36
Vannrør med stoppekran på våtrom. GEOLOGISKE FORHOLD 22.1.1 Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Som hytte. 22.1.2 Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Som hytte. FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG D.1 Sjekkpunkter for vurdering av elektrisk anlegg D.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene 1-13, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for det elektriske anlegget ut fra kriterier angitt i tabell D.2. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den da rligste TG angitt i merknadskolonnen for sjekkpunktene. Se hytte. Her er det åpen installasjon. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Når ble det elektriske anlegget installert eller siste gang totalt rehabilitert? (Oppgi årstall). Byggeår 2001 2 Er alle elektriske arbeider/ elektriske anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja 3 Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999? 4 Når ble det siste gjennomført kontroll/vedlikehold på det elektriske anlegget (av en kvalifisert elektrofaglig fagperson)? Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet, Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser? Hvis ja, oppgi årstall, samt om det ble påpekt avvik fra regelverket. 5 6 Forekommer det ofte at sikringene løser ut? Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? 7 8.1 34 av 36