MØTEINNKALLING Dato: 15.02.2017 kl. 17:00 Sted: Kulturhuset, Lille sal Plan- og byggekomiteen Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på rådmannskontoret, servicetorget, bibliotekene, og www.as.kommune.no. Saksliste Side Saker til behandling 1/17 16/03980-26 Åsgård skole - Mulighetsstudier - Høringsuttalelser fra berørte parter 2 2/17 16/00143-18 Sjøskogen skole - Redegjørelse modulløsning 8 3/17 16/02317-7 Nordby barnehage - Mulighetsstudie 13 Orientering 1/17 Orientering om pågående byggeprosjekter 18 Ås, 09.02.2017 Bjørn Leivestad Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf. 64 96 20 00 eller e-post politisk.sekretariat@as.kommune.no v/marianne Thorsen Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 17/00234
Saker til behandling PBK-1/17 Åsgård skole - Mulighetsstudier - Høringsuttalelser fra berørte parter Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 16/03980-26 Saksgang Møtedato 1 Plan- og byggekomiteen 1/17 15.02.2017 Rådmannens innstilling: 1. Saken utsettes inntil skolebehovsplanen for Ås sentrum er behandlet i kommunestyret (ref HOK-Sak 2/17). 2. Før saken fremmes på nytt skal rådmannen vurdere innkomne innspill og vedtak fra HOK og HTM, og i samarbeid med arkitektene, avklare mulige endringer og konsekvenser av disse. Eventuelle konsekvenser og føringer fra vei og gateplan tilknyttet områdereguleringen for Ås sentrum skal også hensyntas. Ås, 07.02.2017 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatssjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Plan- og byggekomiteen Behandlingsrekkefølge: Plan- og byggekomiteen Vedlegg: Høringsuttalelser mulighetsstudie Åsgård skole med rådmannens kommentar 1a. Høringsuttalelse fra Mattilsynet, Region Stor-Oslo 1b. Høringsuttalelse fra Mattilsynet - vedlegg 2. Høringsuttalelse fra NMBU-Norges miljø- og biovitenskapelige universet 3. Høringsuttalelse fra Ås kunstforening 4. Høringsuttalelse fra Midtgard Ungdomshus 5. Høringsuttalelse fra Kimen Såvarelaboratoriet AS 6a. Høringsuttalelse fra Åsgård skole-elevrådet 6b. Høringsuttalelse fra Åsgård skole 6c. Høringsuttalelse fra Åsgård skole- SU 7a. Høringsuttalelse fra Åsgård skole - FAU 7b. Høringsuttalelse fra Åsgård skole FAU - vedlegg 8. Høringsuttalelse fra Christine Person Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 2 av 18
Vedtak HTM, 19012017, Sak 1/17, Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter - Høring Vedtak HOK, 18012017, Sak 6/17, Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter - Høring Behandlet i PBK 07.12.2016 - Åsgård skole - Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter DivA Mulighetsstudie Åsgård sk_rev A 151116.pdf DivA Alt1_Areal og Kostnad Åsgård sk. DivA Alt2_Areal og Kostnad Åsgård sk. White Mulighetsstudie Åsgård skole_rev 181116.pdf White Alt1_Areal og Kostnad Åsgård sk. White Alt2_Areal og Kostnad Åsgård sk. Tidligere politisk behandling: KS 23.05.2012, Skolebehovsplanene KS, Sak 72/14 Skolekapasitet frem mot 2030, 22.10.2014 K-94/14 Handlingsprogrammet for 2015-2018 PK-1/16 Åsgård skole Godkjenning av mulighetsstudie PK-3/16 Åsgård skole Mulighetsstudie på Søråsjordet PBK-20/16 Åsgård skole Mulighetsstudier fra White Arkitekter og diva Arkitekter Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Ingen Saksbehandler sender vedtaket til: Prosjektsjef Saksutredning: Sammendrag: Åsgård skole er en barneskole i Ås sentrum (Skoleveien 7) som for tiden har 360 elever og 42 ansatte. På SFO er det 148 barn. (jf. http://www.asgardskole.no). Kommunestyret har bestilt en ny 4 parallell barneskole med flerbrukshall på tomten til Åsgård skole. Et mulighetsstudie ble utarbeidet av Link arkitektur AS høsten 2015 på oppdrag fra Eiendomsavdelingen i kommunen. Mulighetsstudiet ble behandlet av Plan- og byggekomitèen den 13.01.2016, PBK-Sak 1/16, med følgende vedtak: 1. Plan- og byggekomiteen tar vedlagte mulighetsstudie til orientering. 2. Rådmannen bes følge opp Kommunestyrets bestilling i K-sak 72/14. 3. Plan- og byggekomitèen bestiller et mulighetsstudie der utvidelsen av skolen er plassert på tomtearealet avsatt i kommuneplanen på Søråsjordet begrenset av Skogveiens forlengelse. Rådmannen fremmet en ny sak for Plan- og byggekomitèen den 17.02.2016, PBK- Sak 3/16 Åsgård skole mulighetsstudie på Søråsjordet. I denne behandlingen ble følgende vedtak fattet: Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 3 av 18
1. Plan og byggekomiteen bestiller en mulighetsstudie for Åsgård skole, der skoletomten utvides på Søråsjordet begrenset til arealet avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting i gjeldende kommuneplan (ca. 10 mål) 2. I et alternativ utredes mulighetene til å bygge innenfor allerede bebygget område iht. Håvard Steinsholt sitt forslag. 3. For begge alternativer gjelder følgende: Teglsteinsbygningene og D6 beholdes Skolebygningen langs Skoleveien beholdes Dersom eksisterende fritidsklubb foreslås revet må det anvises et alternativ til samme formål innenfor skoleområdet Det bygges en flerbrukshall på størrelse 25x45 m pluss nødvendige tilleggsareal for garderober m.m. Flerbrukshallen vurderes som både integrert og frittstående bygg Utearealer og netto bruksareal for barna for begge alternativer beregnes og sammenstilles for mulig sammenligning Det åpnes for at byggehøyden kan være mer enn to etasjer Grensen for skoletomten må defineres tydelig i hvert alternativ Mulighetsstudiene skal angi parkeringsarealet for skolen og må ses på i en helhet for området Etter vedtaket i møtet den 17.02.2016 gjennomførte Eiendomsavdelingen i kommunen anskaffelse av et parallelloppdrag for utarbeidelse av nye mulighetsstudier. Åtte arkitektfirmaer fra distriktet, Østfold og Oslo ble forespurt om å inngi tilbud, og div.a arkitekter fra Oslo og White Arkitekter AB fra Oslo/Gøteborg ble vinnere av konkurransen. Det ble inngått avtale med begge firmaene om utarbeidelse av mulighetsstudier. Begge firmaene skulle utarbeide ett løsningsforslag på egen tomt og ett løsningsforslag med tillegg av tomt på Søråsjordet. Punktene fra PBK møtet den 17.02.2016 har ligget til grunn for utviklingen av mulighetsstudiene. I fakta om saken er de ulike alternativene vurdert. Etter behandling i Plan- og byggekomiteen den 07.12.2016 ble det besluttet følgende vedtak: 1. PBK har drøftet saken og ønsker innspill/høringsuttalelser fra berørte parter, herunder SU, FAU, D6 og NMBU. 2. PBK ber om uttalelse fra HTM og HOK 3. Saken fremmes på nytt for PBK i februarmøtet før saken videresendes til kommunestyret. Fakta i saken: Politisk behandling av saken Hovedutvalget for teknikk og miljø behandlet mulighetsstudiene for ny 4 parallell skole på Åsgård den 19.01.2017, med følgende vedtak: HTM ber om at plan- og byggekomiteen utsetter saken og at HTM forelegges innspill fra FAU, SU m.fl., som berører HTMs ansvarsområde. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 4 av 18
Blant de fremlagte mulighetsstudiene, foretrekker HTM forslaget fra White arkitekter, alternativ 1, med en eventuell mulighet for å utvide vestover. Det tilrettelegges for flerbrukshall på minimum 25x45 meter, m/ tribune. Det bør vurderes å innlemme helsestasjon i skolens lokaler eller i tilstøtende bygg. Dimensjonering av antall sykkelparkeringsplasser skal følge krav gitt i gjeldene kommuneplan. Gjeldende norm som kommuneplan viser til er Statens vegvesen sin sykkelhåndbok V122 der det angis som norm 0,7 sykkelparkeringsplasser per elev. I tillegg må det avsettes sykkelparkeringsplasser til ansatte i tråd med normens anbefalinger, altså 0,5 sykkelparkeringsplass per ansatt. Ekornskogen bør vurderes i planarbeidet som en ressurs for Åsgård skole. HTM ber om at det brukes materialer (for eksempel teglstein) som har lave vedlikeholdskostnader over tid. Bruken av teglsteinsbygningen (gamle Åsgård skole) bør vurderes. HTM minner om at reguleringsplanen skal foreligge før forprosjektet ferdigstilles. Hovedutvalget for oppvekst og kultur behandlet mulighetsstudiene i møtet den 18.01.2017, med følgende vedtak: Saken utsettes slik at Hovedutvalg for oppvekst- og kultur er kjent med høringsuttalelser fra SU, FAU, D6 og NMBU før saken behandles i HOK. Det er ønskelig at saken kommer opp igjen i februarmøtet. Høringsuttalelser fra berørte parter Innen fristen 27.januar var det kommet inn høringsuttalelser fra i alt 9 berørte parter. Uttalelser er fra: Mattilsynet, NMBU, Ås kunstforening, Midtgard Ungdomshus, Åsgård skole SU, Åsgård skole elevrådet, Åsgård skole FAU, KIMEN Såvarelabroratorium AS og Christine Person (privatperson) Vedlagt følger sammendrag av høringsuttalelsen fra de berørte parter: Mattilsynet: Uttaler seg ikke om utforming av de ulike alternativ til skolebygninger, men er opptatt av at Søråsjordet bevares i størst mulig grad for kontrollfelt for såvarer, felt for kontrolldyrking og jordbruksproduksjon. NMBU: Uttaler seg ikke om utforming av de ulike alternativ til skolebygninger, men er opptatt av at Søråsjordet bevares. NMBU ønsker at kommunen fortsetter med arbeidet for en løsning innenfor egen tomt. Med en bymessig utvikling av Ås sentrum kan Åsgård skole bygges i høyden (4-6 etasjer). NMBU anbefaler videre at kommunen også utreder andre plasseringer dersom Åsgård skole ikke lar seg innplassere innenfor egen tomt. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 5 av 18
NMBU er åpen for en dialog om hvorvidt det vil være mulig å etablere et leke- og oppholdsareal på angitt område, uten å ramme forskningsvirksomheten og/eller bygge ned dyrket mark. Ås kunstforening: Kunstforeningen ønsker ikke et alternativ hvor D6 må flyttes (alternativ nr. 2 fra White). Hvis man ikke får tilleggsareal på Søråsjordet mener Ås kunstforening at White arkitekter AS sitt alternativ nr.1 er det beste med nedgravet flerbrukshall. De er også positive til at bygget ser ut til å være tilrettelagt for mulig sambruk av D6 og skolebygningen på kveldstid. Midtgard Ungdomshus: Uttaler seg ikke om utformingen av de ulike alternativer, men deres hovedinnspill er at Midgard Ungdomshus bevares slik det står i dag. Må huset rives ønskes 450m 2 nye lokaler. Ungdomshuset ser det som hensiktsmessig at ungdom og barneskoleelever er adskilt. Åsgård skole, SU: SU støtter høringsuttalelsen fra FAU/Åsgård skole. Åsgård elevråd: Åsgård skole v/elevrådet mener at alternativ nr. 1 fra White arkitekter AS er det beste forslaget, men at bygningen bør henge sammen. De ønsker å utvide dagens skoleområde ved å ta i bruk Søråsjordet. Åsgård skole, FAU: Ønsker at det arbeides videre med Div.A arkitekter AS løsninger, da de utnytter tomten nærmest Drøbakveien, slik at det ikke blir lekearealer ut mot veien. FAU tar ikke stilling til om Søråsjordet skal omdisponeres eller ikke. For å få større skolegård enn minimumskravet, bør deler av det nye skolebygget bygges i tre etasjer. Kimen Såvarelaboratorium AS: Uttaler seg ikke om utforming av de ulike alternativ til skolebygninger, men er opptatt av at Søråsjordet bevares i størst mulig grad til kontrolldyrking av plantesorter til omsetning i landbruket for Mattilsynet. De viser også til Mattilsynets innspill i saken. Det kan by på problemer å finne tilsvarende egnet sted om ikke lenger Søråsjordet kan disponeres som i dag. Christine Person (privatperson) Uttaler seg ikke om utforming av de ulike alternativ til skolebygninger. Ønsker ikke riving av Midgard Ungdomshus, men ønsker at det brukes en annen sentrumsnær tomt til ny Åsgård skole. Dette ønskes for å bevare de gamle bygningene. Mulig fremdrift: Oppstart reguleringsarbeidet Vår 2017 Oppstart byggearbeider Juni 2020 Ferdigstillelse Skolestart 2022 Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 6 av 18
Økonomiske konsekvenser: Planlegging av utvidelse for Åsgård skole ble vedtatt i HP 2017-2020 med en samlet totalbevilgning på kr. 338,0 mill. ekskl. mva. Det er avsatt kr 4,0 mill. i 2018, og tilsvarende i 2019. Det er avsatt kr. 52,0 mill. ekskl. mva i 2020. «Åsgård skole, planlegging utvidelse» innebærer at Åsgård skole er vedtatt utvidet til en 4- parallell skole. Et mulighetsstudie pågår. Kommunestyret vedtok en framskyndelse av planarbeidet med en ny sentrumsskole. Oppstart bygging er foreløpig anslått til 2020-21, men vil avhenge av vedtatt skolebehovsplan. Miljømessige konsekvenser: Analyse utføres i forprosjektet. Usikkerhetsanalyse: Anbefales utført på forprosjektet. Alternativer: Dersom PBK ønsker å videreføre prosjektet umiddelbart kan følgende alternative innstilling benyttes: 1. Mulighetsstudie fra White arkitekter AB, løsningsforslag nr. 1, innenfor egen tomt, videreutvikles. 2. En løsning med et bygg i 3 eller 4 etasjer vurderes. 3. Nødvendig reguleringsarbeider for skoletomten gnr. 42 og bnr. 6 iverksettes i henhold til vedtaket i HTM-Sak 1/17. 4. Ny Åsgård skole, med flerbrukshall, ferdigstilles til skolestart høsten 2022. 5. Høringsuttalelser fra berørte parter vurderes og vesentlige momenter hensyntas i den grad det forsterker en helhetlig god løsning. 6. Saken videresendes til formannskapet og kommunestyret for endelig avgjørelse. Konklusjon med begrunnelse: Med bakgrunn i innkomne høringsuttalelser og vedtak i HOK og HTM, samt den pågående prosessen med skolebehovsanalyse og områderegulering for Ås tettsted, anbefaler rådmannen at saken utsettes. Skolebehovsplanen med tilhørende forskrift om skoletilhørighet er et viktig grunnlag for fremtidig utvikling av skolekapasiteten i Ås. Områdereguleringen for Ås sentrum vil også påvirke bruken av sentrum og fremtidig kjøremønster i området. En bred forankring av grunnlag og behov anses som en forutsetning for et godt gjennomført byggeprosjekt. Det er ikke økonomisk hensiktsmessig å detaljere prosjektet før de grunnleggende forutsetningene er godt fundamentert. Befolkningsprognosen viser at det i dette prosjektet er tilstrekkelig tid til at grunnleggende føringer kan ferdigstilles før endelig valg av konsept og løsninger. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 7 av 18
PBK-2/17 Sjøskogen skole - Redegjørelse modulløsning Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 16/00143-18 Saksgang Møtedato 1 Plan- og byggekomiteen 2/17 15.02.2017 Rådmannens innstilling: 1. Plan og byggekomiteen tar fremlagte informasjon om modulbaserte tilbygg til Sjøskogen skole til orientering. 2. Videre fremdrift i prosjektet avventes til skolebehovsanalysen for Nordbyområdet foreligger. Ås, 06.02.2017 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatssjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Plan- og byggekomitèen Behandlingsrekkefølge: Plan- og byggekomitèen Vedlegg: Skisse av modulløsning basert på romprogrammet for mulighetsstudien/ skisseprosjektets alternativ 3, utarbeidet av arkitekt Kolbjørn Melien AS. Vedlegg: Skisse modulløsning.pdf Tidligere politisk behandling: KS 23.05.2012, skolebehovsplanene K-Sak 72/14, 22.10.2014 K-Sak 94/14 Handlingsprogrammet for 2015-2018 PBK-Sak 01/16 PBK-Sak 8/16 F-Sak 66/16 PBK-Sak 13/16 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Sjøskogen skole Mulighetsstudie Sjøskogen skole Revidert mulighetsstudie Saksbehandler sender vedtaket til: Prosjektsjef Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 8 av 18
Saksutredning: Sammendrag: Sjøskogen skole, første byggetrinn, sto ferdig i 2003, mens byggetrinn 2 med kontorer og gymsal var ferdig bygget i 2004. Elevtallet ved Sjøskogen skole var i starten rundt 125, men er nå nærmere 250 elever. Iht. kommunestyrets vedtak i K-Sak 72/14, 22.10.2014, skulle planarbeidet i forbindelse med byggetrinn 3 på Sjøskogen skole igangsettes og innarbeides i kommunens handlingsprogram. Det vil si at Sjøskogen skole skal tilrettelegges for å bli en fullverdig 1-7 skole i tråd med tidligere vedtak. Det ble i 2015 gjennomført en mulighetsstudie for Sjøskogen skole for å vurdere muligheten for å utvide skolen til en fullverdig 2- parallell skole med en kapasitet på inntil 420 elever. Etter behandling av revidert mulighetsstudie i Plan- og byggekomiteen, PBK-sal 8/16 og HOK-sak 37/16 ble det vedtatt at saken utsettes til ny skolebehovsanalyse for Nordbyområdet legges fram. Saken ble videre behandlet i formannskapet den 24.08.2016 med følgende vedtak: «Saken utsettes til ny skolebehovsanalyse for Nordbyområdet foreligger og et alternativ med modulskole legges fram. Saken legges ikke frem for Kommunestyret 07.09.2016.» Vedtaket i formannskapet er en oppfølging av vedtatte verbaldel til Handlingsprogram 2016-2019 som under pkt. 2 har følgende bestilling: «Partiene ønsker en utredning av modulløsning på Sjøskogen skole, som alternativ til utbygging i perioden.» PBK behandlet saken på nytt den 21.09.2016 og fattet følgende vedtak i PBK-sak 13/16: 1. Oppstart for utvikling av et enkelt mulighetsstudie for modulskole på Sjøskogen skole igangsettes. 2. Mulighetsstudiet fremlegges Plan- og byggekomiteen ved årsskiftet 2016/2017 På bakgrunn av dette vedtaket har prosjektavdelingen fått utarbeidet en skisse av modulløsning for utvidelse av Sjøskogen skole til en fullverdig 2-parallell skole. Modulløsningen er tegnet i henhold til det romprogrammet som lå til grunn for mulighetsstudien/skisseprosjektet, og har den samme plassering som skisseprosjektet. Oppføring av en modulskole kan gjennomføres som en totalentreprise. Mulig fremdrift i prosjektet tilsier at en modulløsning kan stå klar ca. 12 måneder fra det fattes vedtak om igangsetting. Estimert prosjektkostnad er på ca. kr 31,4 mill (P 85 eks. MVA). Dette er ca. 9,8 mill. lavere enn estimert prosjektkostnad for et permanent tilbygg jf. Skisseprosjektet iht. alternativ 3 i mulighetsstudien. Kalkylen for modulløsningen omfatter ikke mindre endringer i eksisterende skolebygg, eventuelle eksteriørmessige tilpasninger, løst inventar/utstyr og prisstigning frem til ferdigstillelse. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 9 av 18
Fakta i saken: Skissen for modulløsning er utarbeidet i henhold til mulighetsstudiens alternativ 3 (skisseprosjektet) og som et prefabrikkert og permanent alternativ til et lokalt tilpasset plassbygd tilbygg. Løsningen er tenkt plassert på samme sted som i alternativ 3, det vil si i samme lengderetning som eksisterende bygg, og som en forlengelse av byggetrinn 2. Modulløsningen kan kobles til eksisterende skole enten ved en innbygget passasje knyttet til korridor mellom gymsal og mat og helse, alternativt en passasje kun med takoverbygg i samme område. Bygget har dessuten egen inngang sentralt plassert, samt heis. Romprogrammet som dannet grunnlaget for mulighetsstudien er utarbeidet av bestiller, Oppvekst og kultur etaten. Romprogrammet omfatter 6 nye klasserom med tilhørende arealer, arbeidsplasser for lærere/pedagoger og et bibliotek/mediatek. Totalt er romprogrammet på 790 m² nettoareal. Skissen for modulløsningen baseres på standard elementer på 3x9 m og viser et nettoareal på 851 m² fordelt på 2 plan. Bruttoarealet er på 1 164 m², og dette tilsier en B/N faktor på 1,36. Endelige mål kan avvike fra dette avhengig av hvilken leverandør som benyttes. Det må påregnes noen mindre ombyggingsarbeider i eksisterende skolebygg i forbindelse med utvidelsen til en 2-parallell skole. Dette er hovedsakelig knyttet til tilrettelegging av klasserom og trinnvis inndeling, og omfatter riving av vegger, samt innsetting av skillevegger mellom klasserom på samme trinn. Kostnader knyttet til ombygging er ikke medtatt i kostnadskalkylen. Regulering: Tilbygget er gjennomførbart innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser, reguleringsplan for barneskole på Grimsrudjordet, vedtatt 17.04.2002. Modulbygget er plassert innenfor byggegrensen og på egen tomt. Arealer: Et romprogram utarbeidet av Ås kommune ligger til grunn for mulighetsstudien. Romprogrammet omfatter 6 nye klasserom med tilhørende arealer, totalt ca. 790 m². Skissen for modulløsningen viser et modulbygg på 1 164 m² BTA fordelt på 2 plan. I tillegg vil det være behov for mindre ombyggingsarbeider i eksisterende skolebygg. Arealene er for en stor del organisert som i skisseprosjektet, med to klassetrinn og bibliotek i 1. etasje, og ett klassetrinn og lærerarbeidsplasser i 2. etasje. På grunn av begrensningene som ligger i standardmoduler, er rominndelingen noe mer «rigid» enn i skisseprosjektet. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 10 av 18
Eksteriør: Det er i utgangspunktet forutsatt bruk av standardmoduler. Eventuelle eksteriørmessige tilpasninger som krav til fasademateriale, saltak mv. vil medføre økte kostnader. Utearealer: Kostnadskalkylen omfatter ikke noen bearbeidelse/utvikling av utearealer ved skolen, den omfatter kun nødvendige tilpasninger rundt modulbygget, og herunder flytting av skaterampen. Adkomst og parkering: Adkomst og parkering ligger i dag godt plassert i skolens ytre sone, og vil ikke bli berørt av modulbygget. Parkeringsplassen kan utvides mot vest ved eventuelt behov. Fremdrift: Utredning modulløsning: 2016/2017 Politisk behandling: Feb 2017 Den videre fremdrift vil avhenge av skolebehovsanalysen og politiske beslutninger. Modulskolen kan etableres på ca. 12 måneder fra oppstart utarbeidelse av tilbudsgrunnlag til ferdig oppsatt modulbygg. Vurdering: Det lar seg gjøre å utvide Sjøskogen skole til en fullverdig 2-parallell 1-7 skole på egen tomt med en modulløsning. Skoleanlegget vil kunne fungere som et godt skoleanlegg på tilnærmet samme nivå som en permanent bygning. Det anlegges ikke underetasje under modulbygget, og det er ikke avsatt arealer til tekniske rom, men det finnes tilgjengelig areal for ekstra modul på område avsatt til «tak-terrasse», jf. skisse. Det må presiseres at et modulbasert bygg som her skissert ikke er tilpasset eksisterende bygningsmasse som bl.a. har saltak og rød teglfasede. Et standard modulbygg vil i stor grad bryte med områdets arkitektur og kvaliteter. Ved etablering av et permanent modulbasert bygg bør det søkes en mer lokal tilpasset løsning, som vil medføre kostnader. Økonomiske konsekvenser: Det ble bevilget kr. 1,5 mill. for prosjektutvikling i 2015/2016. I forbindelse med kommunestyrets behandling av Handlingsprogram 2017-2020 i desember 2016, ble det vedtatt en total investeringsramme på kr. 46,5 mill. ekskl. mva. for Sjøskogen skole. Først i 2020 er det avsatt kr. 21,0 mill. ekskl. mva. til oppstart av prosjektet. Det vil være behov for midler i utredning før 2020- En økonomisk oppstilling ut ifra Norsk Prisbok 2016 og med totalramme (P85), er som følger: Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 11 av 18
Huskostnad kr. 19.200.000,- Utendørs kr. 1.050.000,- Entreprisekostnad kr. 20.250.000,- Generelle og spesielle kostnader kr. 3.500.000,- Prosjektkostnad kr. 23.750.000,- Usikkerhet 15 % kr. 3.562.500,- P50 kr. 27.312.500,- Reserver 15 % kr. 4.096.875,- P85 kr. 31.409.375,- Estimert prosjektkostnad for modulløsning er på ca. kr. 31,4 mill. (P85 eks. mva). Kalkylen omfatter ikke mindre endringer i eksisterende skolebygg, eventuelle eksteriørmessige tilpasninger til eksisterende bygg, løst inventar/utstyr og prisstigning frem til ferdigstillelse. Kalkylen gir derfor kun en indikasjon på et nedre økonomisk nivå som tilfredsstiller arealbehovet. Usikkerhetsanalyse: Usikkerhetsanalyse kan gjennomføres i forbindelse med utarbeidelse av tilbudsgrunnlag for totalentreprise, hvis ønskelig. Konklusjon med begrunnelse: Det foreligger et gjennomarbeidet skisseprosjekt med kostnadsoverslag basert på alternativ 3 i mulighetsstudien, samt en skisse for en eventuell modulløsning med samme plassering. Begge løsningene ivaretar den åpne skolegården, og bidrar til et oversiktlig uteareal. Det bør planlegges for et permanent bygg og en eventuelt modulbasert løsning bør tilpasses de lokale omgivelsene og prisforskjellen mellom de ulike løsningen blir dermed mindre. Beslutning knyttet til videreføring av prosjektet må fattes i tråd med skolebehovsanalysen som er under utarbeidelse. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Omgående Vedlegg til sak Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 12 av 18
PBK-3/17 Nordby barnehage - Mulighetsstudie Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 16/02317-7 Saksgang Møtedato 1 Plan- og byggekomiteen 3/17 15.02.2017 2 Hovedutvalg for oppvekst og kultur 3 Formannskap 4 Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Mulighetsstudie for Nordby barnehage, alternativ nr. 2 datert 01.12.2016 godkjennes. Med bakgrunn i mulighetsstudien, innstilles det på utarbeidelse av et konkurransegrunnlag for forprosjekt og totalentreprise. 2. Mulig fremdrift i prosjektet tilsier en åpning av Nordby barnehage innen høsten 2019. 3. Utarbeidelse av ny reguleringsplan for gnr. 113/bnr. 63 bestilles. 4. Mulighetsstudiets kostnadskalkyle er på kr. 79.984.800,-ekskl. mva (P85). Kostnadskalkylen inkluderer ikke løst inventar og utstyr og prisstigning frem til ferdigstillelse. 5. Prosjektet gjennomføres som en totalentreprise. Ås, 06.02.2017 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatssjef for teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Plan- og byggekomite 15.02.2017 Hovedutvalg for oppvekst og kultur 29.03.2017 Formannskap 05.04.2017 Kommunestyre 19.04.2017 Vedlegg: Mulighetsstudie for Nordby barnehage, datert 01.12.2016, utarbeidet av KODA arkitekter AS. Tidligere politisk behandling: Sak 13/05118 Kommunestyrets vedtak 21.11.2012. Barnehagebehovsplan 2012-2016. Sak 14/03600 Kommunestyrets vedtak 19.11.2014. Barnehagebehovsplan 2015-2018. Sak 15/01747 Kommunestyrets vedtak 09.12.2015. Handlingsprogram 2016-2019. Sak 14/01965 Kommunestyrets vedtak 03.02.2016. Forslag til kommuneplanens arealdel 2015-2027. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 13 av 18
Kommunestyret verbalvedtak nr. 7, 09.12.15, samt siste beregnede befolkningsprognoser. PBK-sak 9/16 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Ingen Saksbehandler sender vedtaket til: Prosjektsjef / rådgiver Saksutredning: Sammendrag: Oppvekst og kultur etaten har oversendt bestilling til prosjektavdelingen i kommunen på en ny 8 avdelings barnehage med beliggenhet ved idrettsplassen på Nordby. Arealet er avsatt i kommuneplanen, Gnr. 113/Bnr. 63 vedtatt av kommunestyret 03.02.2016 (K-sak 2/16). Tomten er i kommunalt eie. Barnehagen skal ha plass til ca. 160-200 barn. Det er videre ønske om at bygget plasseres slik på tomten at det vil være mulighet for utvidelse med 2 avdelinger. Administrasjonen, i samarbeid med plan- og byggekomiteen, er bedt om å sette opp en tidsplan for planlegging, prosjektering, utbygging og ferdigstillelse av barnehagen, basert på de vedtak som blir gjort. (KS vedtak 19.11.2014) Det var avsatt kr. 5,0 mill. ekskl. mva. til utredning av barnehageinvesteringer i 2016 i handlingsprogrammet 2016-2019. Dette gjaldt ny barnehage på både Nordby og Dyster Eldor. I HP 2017-2020 er det bevilget 80 mill. ekskl. mva. totalt til den nye barnehagen på Nordby. Mulighetsstudiet datert 01.12.2016 redegjør for 2 ulike løsninger, hvor romprogrammet er oppfylt i begge løsninger og arealene er tilnærmet like. Byggenes arkitektur er noe forskjellig. Fakta i saken: Prosjektavdelingen inviterte utvalgte arkitektfirmaer til å gi pris på utarbeidelse av mulighetsstudiet for ny barnehage på Nordby. Koda Arkitekter AS ble innstilt som vinner av konkurransen. I romprogrammet fra bestiller ønskes en barnehage med 8 avdelinger med plass til ca. 160-200 barn. Antall barn er avhengig av barnas alder. Det er videre ønske om at bygget plasseres slik på tomten at det vil være mulighet for utvidelse med 2 avdelinger. Barnehagen skal planlegges med en fleksibilitet og funksjonalitet som gir mulighet for å ta avdelingene i bruk etter behov og kunne stenge de ved behov. Det er laget en foreløpig tidsplan for videre planlegging, prosjektering, utbygging og ferdigstillelse av barnehagen. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 14 av 18
Oppvekst og kultur etaten har laget et romprogram som inneholder pedagogisk plattform, arealnorm, funksjonskrav, innhold i avdelingene, garderober, toaletter, stellerom, fellesrom, administrasjonsavdeling, samt krav til utendørs lekeareal. Romprogram: Bestillers romprogram er på 1392 m 2 netto for alle avdelinger og deres fellesareal, samt personalbase og administrasjon. Mulighetsstudiet fra Koda Arkitekter AS viser et netto areal på 1387m 2. Nettoarealet i henhold til arealskjemaet i mulighetsstudiet er oppgitt til 1387 m 2 hvor areal for leke- og oppholdsareal inne i barnehagen er oppgitt til 832 m². Dette areal tilfredsstiller leke- og oppholdsareal for i alt 208 barn over 3 år. Det er videre ønske fra Oppvekst og kultur at barnehagen planlegges for 26 barn på hver avdeling, med tilhørende garderobeplass for 28 barn. Det er ønske om at to av avdelingene skal tilrettelegges for barn med bevegelses-, syns- og hørselshemming. Dette krever noe større areal for disse 2 avdelinger, som er lagt over hverandre lengst mot nord og nærmest heis. Utearealet i barnehagen skal ifølge barnehagelovens 10, være om lag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne. Ut fra 208 barn over 3 år vil da krav til oppholdsarealet ute bli ca. 5,0 mål, pluss en eventuell utvidelse med 2 avdelinger, som krever ytterligere ca. 0,65 mål tomt. For at fotavtrykket til bygget ikke skulle bli for stort, ble det anbefalt under utviklingen av mulighetsstudiet å bygge en to etasjers bygning. På tomten er det også vist innplassert uteboder for leker og utstyr, og plass for overbygget soveplass som er skjermet for sol. Skjermet uteplass er vist på begge alternativer, hvor utesoveplass er vist under takutspring på bygget. Det presiseres at dette bare er skisser for å illustrere mulig romfordeling med tilhørende tekniske løsninger. Endringer gjennom forprosjektet må påregnes. Utomhusanlegg, vei og parkering: I bestillingen fra Oppvekst og kultur skal det avsettes areal for parkering for ansatte og for levering/henting av barn, samt soner for avfallshåndtering og varelevering. Antall ansatte ved barnehagen er oppgitt til ca. 35 personer. I utviklingsperioden av mulighetsstudien ble det vurdert ulike veiadkomster til barnehagen og til parkeringsplassen for ansatte. Da det er stor høydeforskjell på tomten mot nabobebyggelsen, ble eksisterende grusvei foreslått flyttet til østsiden av tomta, mot nabogrensen til eksisterende bebyggelse. Dette skaper avstand mellom ny barnehage og eksisterende boliger. Dagens solforhold for eksisterende nabo boliger vil bli tilnærmet lik, da barnehagebygningen er trukket mot vest på tomten, og ny vei blir liggende mellom boliger og barnehage. Det har vært avholdt orienteringsmøte med leder i Nordby idrettslag om plassering av barnehage og parkeringsareal. Idrettenes ønske om oppsetting av plasthall på grusbanen for fotballtrening er ivaretatt, og plasthallen er montert. Ny parkeringsplass for barnehagen kan benyttes av idretten etter barnehagens stengetid og i helger. Det er fortsatt godt med åpent areal på grusbanen til parkering ved større idrettsarrangementer. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 15 av 18
Bestiller, Oppvekst og kultur, har med sin brukergruppe ønsket å bearbeide utarbeidet mulighetsstudie mht. romløsningene for avdelingene, garderobeløsningen, og fellesarealene innvendig i bygget, før endelig plan av 1. og 2. etg. legges til grunn for en totalentreprise. Det presiseres at vedlagt mulighetsstudie til denne sak, vil måtte bearbeides videre. Regulering Antatt nødvendig tomteareal for ny barnehage vil være 8,0 til 8,6 mål. Tiltenkt tomt for barnehagen er på 5,2 mål, så nødvendig tilleggsareal vil kreve deler av grusbanen. Planlagt utnyttelse av grusbanen skjer i overenskomst med idretten. Tilbudsgrunnlag for innhenting av tilbud fra reguleringsarkitekter for omregulering av området til barnehage er utarbeidet, og forespørsel er utsendt til utplukkede arkitektfirmaer, da estimert sum er under terskelverdi for Doffin-utlysning. Tilbudskonkurranse Det utlyses en konkurranse for utarbeidelse av forprosjekt. På grunn av kommunens begrensede driftsmidler, foreslås det å bygge barnehagen etter lav-energi-, alternativt passivhus-standard. Dette vil gi langt lavere energikostnader. Økningen i kalkylen for TEK 10-konstruksjon kontra passivhus-standard, vil øke investeringskostnaden med anslagsvis 2,5-3 % (medtatt i kostnadskalkyle). Ny teknisk forskrift (TEK 17) vil antatt innføres sommeren 2017, dette vil påvirke beregnet byggekostnad. Bruk av massivtre, alternativt andre miljømessig tiltak, skal vurderes i forprosjektet. Annet: Det pågår innhenting av opplysninger fra Hafslund Nett vedr. ledig strømkapasitet i området. Hafslund Nett har oversendt et kart med 3 mulige alternative løsninger. Løsningsforslagene avklares nærmere i forprosjektfasen. I forbindelse med vurdering av plassering av parkeringsplasser til barnehagen er det undersøkt muligheten for å få benytte tomt med Gnr. 113/Bnr. 1/Fnr. 244, hvor Telenor Eiendom har sin montørstasjon. Telenor leier eiendommen av grunneier. Telenor har ingen planer om nedleggelse av montørstasjonen, så en evt. leie av deler av tomten til parkeringsplass for barnehagen vil gi så få parkeringsplasser at dette anses uaktuelt. Vedrørende naboeiendom Gnr. 113/Bnr.193 har denne eiendom ingen kjørevei til egen tomt, mens kjøreveien går over kommunes eiendom Gnr. 113/Bnr. 63. Disse forhold må ordnes i forbindelse med ny regulering av området, da det ikke finnes rettigheter i tinglyst skjøte på bruk av vei. Skogen og åsen vest for tomten eies også av Askehaug Gård - Gnr. 113/Bnr. 1. Skogen som er nærmeste nabo til barnehagen er veldig tett, så grunneier er positiv til å tynne ut litt i skogen. Fremdrift: Fremdrift er forutsatt normal tid for reguleringsprosessen. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 16 av 18
Fase Start Slutt Mulighetsstudie Okt 2016 Des 2016 Politisk behandling Jan 2017 April 2017 Reguleringsarbeid Feb 2017 Feb 2018 Anskaffelse og gjennomføring av Mars 2017 Okt 2017 forprosjekt Anskaffelse og kontrahering av Nov 2017 Mars 2018 totalentreprenør Politisk behandling Mars 2018 April 2018 Rammesøknad April 2018 Juni 2018 Byggeperiode Juli 2018 Aug 2019 Innflytting/overtakelse Sept 2019 Okt 2019 Oppstart barnehagedrift Nov 2019 Økonomiske konsekvenser: Det er i HP 2017-2020 totalt avsatt kr. 80 mill. ekskl. mva. til ny barnehage på Nordby. Salg av Togrenda barnehage, som skal nedlegges når ny barnehage på Nordby står ferdig, er oppført med salgsanslag på kr. 6,0 mill. ekskl. mva. Det var i HP 2016-2019 avsatt kr. 5,0 mill. ekskl. mva. til utvikling av mulighetsstudie for både Nordby barnehage og Dyster Eldor barnehage. Beløpet er videreført til HP 2017-2020. En økonomisk oppstilling ut ifra bygningsdelstabellen og Norsk Prisbok 2016 viser følgende kalkyle for prosjektet med totalramme P85: Huskostnad kr. 44.600.000,- Utomhus inkl. vei og parkering kr. 9.100.000,- Entreprisekostnad kr. 53.700.000,- Generelle og spesielle kostnader kr. 8.400.000,- Prosjektkostnad kr. 62.100.000,- Forventet tilleggsavsetning 15% kr. 9.315.000,- P50 kr. 71.415.000,- Usikkerhetsavsetning 12% kr. 8.569.800,- P85 kr. 79.984.800,- Vurdering: Kommunen har i dag behov for ny barnehage på Nordby - kfr. kommunestyrets vedtak 19.11.2014 og barnehagebehovsplan 2015-2018. I kommunestyrets handlingsprogram 2016-2019 (vedtatt verbaldel pkt.7 av 09.12.15) fremgår at Ås kommune skal ha full barnehagedekning, gjennom å bygge og drive selv eller ved hjelp av ideelle organisasjoner. Mulighetsstudien som er utarbeidet av Koda arkitekter AS datert 01.12.2016, viser to alternative forslag til løsning av ny barnehage på Nordby. Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 17 av 18
Begge alternativer oppfyller romprogrammet utarbeidet av bestiller - Oppvekst og kultur. Alternativ nr.1 viser en effektiv barnehagebygning, men fasade-uttrykket bærer litt preg av å være en skolebygning. Etter fremleggelse av begge alternativene for brukergruppen i Oppvekst og kultur, ble konklusjonen at arkitekturen i alternativ nr. 2 passet bedre inn i omgivelsene, både fasademessig og for øvrig. Bygningen har flere brutte flater, og takflatene er skrå kontra flatt tak som i alternativ nr.1. Planløsningen i alternativ nr. 2 blir litt mer spennende innendørs, med litt mer oppdeling i avdelingene, mens fellesrom er beholdt i begge løsningsforslagene. Uterommet for både lek og skjermede uteplasser er også blitt mer funksjonelt i alternativ nr. 2. Planløsning og øvrige detaljer må bearbeides i forprosjektet Konklusjon med begrunnelse: Oppvekst og kultur har som bestiller utarbeidet et romprogram for ny barnehage med funksjonskrav og arealskjema. Dette ble oversendt Eiendomsavdelingen (nå Prosjektavdelingen) den 20.06.2016. Plan- og byggekomitèen bestilte utarbeidelse av en mulighetsstudie med 2 alternativer i PBK-møte avholdt 17.08.2016. Rådmannen innstiller på at mulighetsstudiens alternativ nr. 2 videreutvikles i et forprosjekt for utlysning av en totalentreprise. Reguleringsarbeidet med omregulering av tomt Gnr. 113/ Bnr. 63 igangsettes umiddelbart. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Omgående Orientering Saknr Arkivsak Tittel 1/17 Orientering om pågående byggeprosjekter Plan- og byggekomiteen 15.02.2017 Side 18 av 18