Fast eiendoms rettsforhold Innledning: Om faget og eiendomsretten 14. mars 2017 Eirik Østerud
1. Innledning 2. Eiendomsrett og andre rettigheter i fast eiendom 3. Rettskilder 4. Utvalgte emner
Undervisning V2017- forelesninger ti. 14. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Innledning: Eirik Østerud to. 16. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Naborett: Geir Stenseth fr. 17. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Sameie: Geir Stenseth fr. 17. mar. 14:15 16:00 O24 Storsalen: Grenser og matrikkel: Lars Elsrud og Eirik Østerud ma. 20. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Servitutter: Geir Stenseth ti. 21. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Hevd og tinglysning: Haldis Framstad Skaare og Eirik Østerud on. 22. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Ekspropriasjon: Katrine Broch Hauge to. 23. mar. 10:15 12:00 O24 Storsalen: Konstitusjonell tingsrett: Geir Stenseth
Undervisning V2017- kurs Kursundervisning Uke 13 og 14 (oppstart 29. mars) 7 dobbelttimer Kursheftet/oppgaver Kursoppgave 6. april Fakultetsoppgave Innlevering 28. mars Gjennomgang 18. april
Læringskrav - kunnskap Studenten skal ha god kunnskap om: Hva det innebærer å være eier av eiendommen Registrering av eiendom og fast eiendom som rettighetsobjekt Naborett Servitutter Sameie Registrering av eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom (grunntrekkene i reglene om rettsvirkningene av tinglysning) Hevd Rettighetenes vern etter Grunnloven og menneskerettsloven
Læringskrav - kunnskap Studenten skal ha kunnskap om: Hovedtrekkene i den offentligrettslig regulering av fast eiendoms utnyttelse Ulike former for total bruksrett, særlig tomtefeste Allemannsrett Allmenningsrett
Læringskrav - ferdigheter Studenten skal kunne: Identifisere og drøfte tingsrettslige problemstillinger knyttet til eiendomsretten og begrensede rettigheter til fast eiendom Analysere og avveie grunnleggende hensyn og momenter i fast eiendoms tingsrett Anvende regler i fast eiendoms tingsrett på praktiske situasjoner Formulere og formidle kunnskaper om tingsrettslige problemstillinger, for så vidt de vedrører fast eiendom
Litteratur Innføringslitteratur Fast eiendoms rettsforhold i Knophs oversikt over Norges rett (red.: Kåre Lilleholt) 14. utg. (2014), s. 199-209 Kirsti Strøm Bull og Nikolai K. Winge: Fast eiendoms rettsforhold - Kort forklart, 2. utg. (2015) Hovedlitteratur Thor Falkanger: Fast eiendoms rettsforhold, 5. utgave (2016) Tilleggslitteratur Endre Stavang og Geir Stenseth: Fast eiendoms tingsrett (2016) Einar Bergsholm: Rettigheter i fast eiendom (2016) Karen Eg Taraldrud: Oversikt over rettigheter til fast eiendom (2016) Erlend Baldersheim: Reglar om fast eigedom (2010)
1. Innledning 2. Eiendomsrett og andre rettigheter i fast eiendom 3. Rettskilder 4. Utvalgte emner
Rettssystematikk Formuerett Tingsrett vs obligasjonsrett Tingsretten verner forventingen om å få beholde et gode man allerede har Obligasjonsretten verner forventingen om senere å få et gode Forutsetninger for effektive markeder? Tillitt til tinglige rettigheter og avtaler Statisk vs dynamisk tingsrett Statisk tingsrett - etablerte rettigheter til «ting» Dynamisk tingsrett - endringer i rettigheter til «ting»
Tingsrettens betydning For den enkelte Viktige private formuesgoder: hus, leilighet, hytte, tomt m.v. For næringslivet Betydelige verdier og forutsetninger for næringsvirksomhet Primærnæring jordbruk, skogbruk, bergverk Sekundær- og tertiærnæring Fabrikker, produksjonslokaler, kontorlokaler, infrastruktur (veier, toglinjer, flyplasser, havner, telelinjer, elektrisitetslinjer osv.) For samfunnet Blandingsøkonomi: markedsøkonomi og statlig styring Reguleringen av rettigheter til fast eiendom sentral del av samfunnsinnretningen
Eiendomsrett til fast eiendom Eiendomsrettsbegrepet Eiendomsrettens funksjoner Faktisk rådighet Positiv/negativ Juridisk rådighet Positiv/negativ Rådighetsbegrensninger Privatrettslige Eks. servitutter, festeretter, leieretter, panteretter osv. Offentligrettslige Eks. Plan- og bygningsretten, miljørett, jordvern etter konsesjonsloven og jordloven, skogbruk og skogvern etter skogbruksloven, vassdragsrett etter vannressursloven, kulturminnevern etter kulturminneloven mv.
Begrensede rettigheter til fast eiendom Sameie Servitutter Festeretter Leieretter Panteretter Forkjøpsretter
1. Innledning 2. Eiendomsrett og andre rettigheter i fast eiendom 3. Rettskilder 4. Utvalgte emner
Utvalgte lover Lov 17. mai 1814 Kongeriket Noregs grunnlov (Grunnloven) Lov 21. mai 1999 nr. 30 om styrking av menneskerettighetenes stilling i norsk rett (menneskerettsloven) Lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing (tinglysingsloven) Lov 16. juni 1961 nr. 15 om rettshøve mellom granner (grannelova/naboloven) Lov 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom (servituttlova/servituttloven) Lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige (sameigelova/sameieloven) Lov 9. desember 1966 nr. 1 om hevd (hevdslova/hevdsloven) Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste (tomtefestelova)
Deklaratorisk lov og forholdet til avtale eller annet stiftelsesgrunnlag Eks. naboloven 1 «Føresegnene i denne lova gjeld berre så langt anna ikkje fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.» Eks. servituttloven 1 «Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve.» Eks. sameieloven 1 «Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.» Forholdet til avtaleretten Bindingsspørsmålet Tolkningsspørsmålet
Enkelte rettskildeobservasjoner Deklaratorisk lov Lovfestede rettslige standarder, flere vilkår, vurderingstemaer og momenter Lovkodifisering av ulovfestet rett Dels betydelig Høyesterettspraksis Eldre og dels knappe forarbeider Hensyn: god og samsfunnsøkonomisk effektiv bruk av fast eiendom
1. Innledning 2. Eiendomsrett og andre rettigheter i fast eiendom 3. Rettskilder 4. Utvalgte emner
Oversikt utvalgte emner Grenser og matrikkel Naborett Sameierett Servituttrett Hevd Tinglysing og ekstinksjon Grunnloven og EMK
Grenser og matrikkel Lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering (matrikkellova) 1 Formålet med lova «Lova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde.» 4 Matrikkelen «Matrikkelen skal innehalde opplysningar om den enkelte matrikkeleininga som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eigedom, under dette offisielle nemningar og opplysningar om den enkelte bygning, bustad og adresse. Matrikkelen skal vise grensene for matrikkeleiningane, under dette grenser for uteareal som inngår i eigarseksjon.» 5 Matrikkeleiningar Grunneiendom, anleggseiendom, eierseksjon, jordsameie, festegrunn 5 a Matrikkelstyresmaktene Sentral matrikkelstyresmakt: Statens kartverk Lokal matrikkelstyresmakt: Kommunen
Grenser og matrikkel Eiendomsgrenser på land Avtale eller annet rettsgrunnlag Bevismidler beror på bevistemaet/rettsgrunnlaget Eks. dokumentbevis, vitnebevis, faktisk bruk, grensemerker mv. Forholdet til matrikkelopplysninger/oppmålingsforretningen Eks. uriktige matrikkelopplysninger om grenser Matrikkellova kap. 9 Klage, sanksjoner Endrer ikke det privatrettslige forholdet Eks. Rg. 1969 s. 21
Grenser og matrikkel Eiendomsgrenser i vassdrag Avtale eller annet rettsgrunnlag Lov 15. mars 1940 om vassdragene (vassdragsloven) Første kapitel. Om eiendomsretten til vassdrag 2 Elv eller bekk «djupålen» 3 Innsjø «hvert sted på bunnen tilhører den landside som det nærmest er en fortsettelse av.»
Grenser og matrikkel Grensene i saltvann «Hovedregelen er at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut i sjøen til marbakken eller - hvis marbakke ikke kan påvises - til to meters dybde ved middels lav vannstand» Rt. 2011 s. 556. Se og Rt. 2005 s. 1577, Rt. 1889 s. 633 mv. Strandretten Rt. 1985 s. 1128 «Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst - den såkalte tilflottsrett - og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling ut i sjøen og et visst vern mot forurensing og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten.» Lov 28. juni 1957 nr. 16 om friluftslivet (friluftsloven) Almenhetens rett til ferdsel og opphold
Grenser og matrikkel Eiendomsretten «nedover» Rt. 1959 s. 1198 (Tyskertunnelen) Rt. 1998 s. 251 (Skråboring) Eiendomsretten «oppover» Bl.a. naborettslige skranker
Naborett Naboloven 2 «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg. I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden. I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader. Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.» Eks. Rt. 1969 s. 757 Sandvika Gjestgiveri, Rt. 1971 s. 378 Søndre Fjellstad, Rt. 1974 s. 524 Fornebu, Rt. 2006 s. 486 Gardermoen
Naborett Naboloven 3 «Er det ikkje nemnande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden, må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen, nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda. Kongen kan gjeva nærare føresegner om målingsmåten. Hekk som er lågare enn 2 meter, er ikkje ulovleg etter denne paragrafen. Hekk som lyt reknast for grannegjerde, går ikkje inn under denne lova. Føresegnene i denne paragrafen gjev ikkje rett til å ha ståande tre som grannen har krav på å få bort etter 10, jfr. 2.»
Naborett Naboloven 9 Skadebot «Det økonomiske tapet nokon lid av skade eller ulempe i strid med nokor føresegn i 2-5 er den ansvarlege skyldig til å bøta, anten han sjølv eller nokon han svarar for, har gjort seg skuldig i aktløyse eller ikkje.»
Naborett Naboloven 10 Retting Første ledd Tilstand eller tilhøve som strider mot nokor føresegn i 2-5, har grannen krav på vert retta. Dette gjeld likevel ikkje: [bokstav a-d] Annet ledd «I tilfelle då rettinga kom til å valde så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, kan det gjerast unntak frå rettingsskyldnaden når det ikkje er noko nemnande å leggja tiltakshavaren til last, på det vilkår at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa.»
Sameierett Sameieloven 1 «Lova her gjeld der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal.» Sameieloven 2 Partshøvet «Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar. Der partane ligg til serskilt registrerte grunneigedomar og anna høvetal ikkje er kjent, vert dei rekna etter den skatteskylda kvart av bruka hadde då sameigehøvet mellom dei kom opp. Er den ukjend, skal den skylda som galdt fram til lov 17. desember 1836, leggjast til grunn.» Sameieloven 3 Bruk og utnytting «Kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva. Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar.»
Sameierett Sameieloven 4 - Flertallsvedtak «Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til. Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjera tingen om til noko anna. Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte. Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller anna som han har rett til i sameiga, skal han ha like for tapet.»
Servitutter Servituttloven 1 «Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand» «Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve.» Personlige/reelle Positive/negative
Servitutter Servituttloven 2 «Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden.»
Hevd Hevdsloven 1 «Etter denne lova kan det vinnast hevd på eigedomsrett eller bruksrett til ting. Med ting er meint fast eigedom, lausøyre og rettsgilde verdepapir. Med verdepapir er meint omsetningsgjeldsbrev og dermed likestilte dokument og omsetningspapir som representerer retten til ein part i eit selskap.»
Hevd Eiendomshevd Hevdsloven 2-6 2 «Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevdar eigedomsrett.» Brukshevd - Hevdsloven 7-8 «Den som brukar eller har tingen som om han var bruksrettshavar, hevdar bruksrett. Føresegnene i 2-6 gjeld tilsvarande.»
Hevdstid 2 første ledd: 20 år 8 «For rett over framand eigedom til bruk som ikkje viser seg av ei fast tilstelling, er hevdstida 50 år. Dette gjeld ikkje rett til naudsynt veg eller opplagsplass. Likeins er hevdstida 50 år for rett til bruk for folket i ei bygd eller grend, eller i ein by eller annan vid krins.» Oppsummering 20 år: faste tilstellinger og naudsynt veg eller opplagsplass 50 år: ikke fast tilstelling og bruk av vid krets
Hevdstid (forts.) 3 «Har to eller fleire ein ting etter kvarandre i samanheng og overgangen mellom dei er lovleg, er hevd fullført når hevdstida etter 2 er ute.», jf. 3 Sammenlegging av hevdstid i suksesjonstilfeller Lovlig rettsovergang (salg, gave, arv mv.) «Det er og eit vilkår at kvar av dei har tingen på ein slik måte at han kunne hevda, d. e. fyller alle vilkår til eigedomshevd så nær som kravet til tida», jf. NUT 1961:1 Rådsegn 6 - Om hevd, s. 24 Rt. 2000 s. 604 - Kjelsberg
God tro «Den som veit at han ikkje eig tingen, hevdar ikkje. Det same gjeld den som ikkje veit det avdi han ikkje har vore så aktsam som han burde etter tilhøva.», jf. 4 God tro om kva? Aktsom god tro i hevdstid (20/50 år) Sammenlegging av hevdstid, jf. 3 Aktsom god tro hos alle, jf. Rt. 2000 s. 604 Forholdet til 8 annet ledd «Likeins er hevdstida 50 år for rett til bruk for folket i ei bygd eller grend, eller i ein by eller annan vid krins.» Rt. 2001 s. 1229 Svartskog
Innehav i samsvar med særlig rett 5 «Den som har tingen til forvaring, leige, lån eller pant, kan ikkje hevda eigedomsrett. Det same gjeld den som har ein annan rett til å sitja med tingen.» Hensyn «At innehavaren trur at han eig tingen, hjelper ikkje her. Det bør heller ikkje hjelpa, for rette eigar har i slike tilfelle ingen grunn til å krevja tingen att.», jf. NUT 1961:1 Rådsegn 6 - Om hevd, s. 25
Mothevd «I den mon tingen er bruka i strid med ein særleg rett, fell den retten bort (mothevd).», jf. 9 Rådighetskravet «bruka i strid med ein særleg rett» «Etter utkastet er vilkåret for mothevd at tingen vert bruka i strid med den særlege retten. Ordet «bruka» lyt her takast i vid tyding. Den som har sett gjerde kring ei byggjetuft han har kjøpt, kan t.d. mothevda ein beiterett som hefter på området, endå om byggjetufta ligg heilt brakk og ubruka. Det avgjerande er at gjerdet stengjer for beitinga.», jf. NUT 1961:1 Rådsegn 6 - Om hevd, s. 27 De alminnelige hevdsvilkårene Føresegnene i 2 til 6 gjeld tilsvarande ved mothevd eller frihevd, jf. 11
Frihevd «Bruksrettar som rettshavaren let liggja unytta i full hevdstid, fell bort med eigedomshevd eller når eigaren har site med tingen i hevdstid, endå om tingen ikkje er bruka i strid med retten (frihevd).», jf. 10 Ikke-bruk, jf. «let liggja unytta» Aksessorisk/selvstendig frihevd De alminnelige hevdsvilkårene Føresegnene i 2 til 6 gjeld tilsvarande ved mothevd eller frihevd, jf. 11
Tinglysing og ekstinksjon Tinglysingsregisteret Tinglysingsloven 1 «Tinglysing av dokumenter som gjelder fast eiendom, hører under en eller flere registerførere under Statens kartverk» Tinglysingsloven 12 «Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen.»
Tinglysing og ekstinksjon Tinglysingsloven 20 «Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.» Tinglysingsloven 21 «Et eldre rettserverv går uten hensyn til 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett. For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd.» A B C
Tinglysing og ekstinksjon Tinglysingsloven 27 «Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende.» A B C ugyldig
Grunnloven og EMK Grl. 97 «Inga lov må gjevas tilbakeverkande kraft.» Grl. 105 «Krev omsyn til samfunnet at nokon må gje frå seg fast eller rørleg eigedom til offentleg bruk, skal ho eller han få fullt vederlag av statskassa.» Grl. 112 «Enhver har rett til et miljø som sikrer helsen, og til en natur der produksjonsevne og mangfold bevares. Naturens ressurser skal disponeres ut fra en langsiktig og allsidig betraktning som ivaretar denne rett også for etterslekten.» EMK P-1 art. 1 Vern om eiendom «Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper»