FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD

Transkript

1 FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD Forelesninger Innledning UiO våren 2018 Geir Stenseth

2 Oversikt over forelesningsrekken Man : Fagbeskrivelse m.v. Alminnelig tingsrett Tir : Naborett Ons : Sameie Tor : Hevd og tinglysning (Skaare/Østerud) Fre : Grenser og matrikkel (Elsrud/Østerud) Tir : Servitutter Ons : Regulering Ekspropriasjon Allemannsrett Tor : Konstitusjonell tingsrett Fre : Område- og artsvern Alle dager kl. 10:15-12:00. T4 Misjonssalen

3 Kursundervisning fak.oppg. Kursundervisning: Uke 15 og 16 7 dobbelttimer: kursheftet/oppgaver Kursoppgave gjennomgang ons (NB! Kan være avvikende dato for enkelte kurs) Fakultetsoppgave: Gjennomgang fre (Østerud) T4 Misjonssalen

4 Læringskrav god kunnskap Studenten skal ha god kunnskap om: Hva det innebærer å være eier av eiendommen Registrering av eiendom og fast eiendom som rettighetsobjekt Naborett Servitutter Sameie Registrering av eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom (grunntrekkene i reglene om rettsvirkningene av tinglysning) Hevd

5 Læringskrav god kunnskap (forts.) Studenten skal ha god kunnskap om: Rettighetenes vern etter Grunnloven og menneskerettsloven Forholdet mellom ekspropriasjon og offentligrettslige rådighetsbegrensninger Områdevern, særlig om erstatning for rådighetsreguleringene som områdevern medfører Artsvern, herunder forholdet til beite- og jaktrett

6 Læringskrav kunnskap Studenten skal ha kunnskap om: Hovedtrekkene i den offentligrettslige regulering av fast eiendoms utnyttelse Ulike former for total bruksrett, særlig tomtefeste Allemannsrett Allmenningsrett

7 Læringskrav ferdigheter Studenten skal kunne: Identifisere og drøfte tingsrettslige problemstillinger knyttet til eiendomsretten og begrensede rettigheter til fast eiendom Analysere og avveie grunnleggende hensyn og momenter i fast eiendoms tingsrett Anvende regler i fast eiendoms tingsrett på praktiske situasjoner Formulere og formidle kunnskaper om tingsrettslige problemstillinger, for så vidt de vedrører fast eiendom

8 Innføringslitteratur Fast eiendoms rettsforhold i Knophs oversikt over Norges rett (red.: Kåre Lilleholt) 14. utg. (2014), s Kirsti Strøm Bull og Nikolai K. Winge: Fast eiendoms rettsforhold Kort forklart, 2. utg. (2015)

9 Hovedlitteratur Thor Falkanger: Fast eiendoms rettsforhold, 5. utgave (2016)

10 Hovedlitteratur (forts.) Kompendium, inneholdende: Hans Chr. Bugge, Lærebok i miljøforvaltningsrett, 4. utg. (2015), pkt. 8.6 og 8.9 (21 sider) eller Inge Lorange Backer, Innføring i naturressurs- og miljørett, 5. utg. (2011), kap. X, avsn. 7 («Erstatning til grunneiere og rettighetshavere») og kap. X, avsn. 4 («Artsforvaltning») (10 sider) Sven Ole Fagernæs, "Høyesteretts rolle ved utviklingen av ekspropriasjons- og reguleringsretten - en juridisk historie om bygging av et land", i Festskrift til Høyesterett, Lov Sannhet Rett (2015), side (30 sider) Thor Falkanger, Landbruksrett (2013), kap. 8 (Beite og beitearealer) (7 sider) og kap. 12 (Jakt og fangst og fiske) (13 sider)

11 Tilleggslitteratur Endre Stavang og Geir Stenseth: Fast eiendoms tingsrett (2016) Einar Bergsholm: Rettigheter i fast eiendom (2016) Karen Eg Taraldrud: Oversikt over rettigheter til fast eiendom (2016) Erlend Baldersheim: Reglar om fast eigedom (2010)

12 Hva er tingsrett? Eiendomsretten en fundamental ressurs. Teoretisert mye om hva eiendomsrett er. Eiendomsrett også svært praktisk. Eksempler på spørsmål i tingsretten: Hvor går grensen mellom to eiendommer? Kan A kreve at B feller et tre på Bs eiendom? Har A hevdet en veirett over Bs eiendom? Kan A selge sin del av en sameieeiendom?

13 Hva er tingsrett? Eiendomsrett og fast eiendom. Begrepet «eiendom» har ingen grunnleggende eller altomfattende definisjon i lov i Norge. Men mange lover forutsetter at man kan og må fastlegge hva eiendom er. To typer eiendom: Fast eiendom løsøre. I dette emnet behandler vi fast eiendom den viktigste «tingsrettslige» ressursen.

14 Hva er tingsrett? Grensen mellom fast eiendom og løsøre beror på en konkret vurdering. Klare kjerneområder, men kan oppstå avgrensningsspørsmål. Fast eiendom er et stykke av jordoverflaten: selve grunnen; sand; grus og mineraler; trær; anlegg og bygninger som er fast forbundet med grunnen. Fast eiendom kan omfatte både det som er under jorden og oppover i luften. Løsøre er andre ting som kan undergis eiendomsrett, men som ikke er fast forbundet med grunnen.

15 Hva er tingsrett? Rt s. 1359: Flytebrygger ble regnet som del av den faste eiendommen i skatterettslig forstand, og inngikk derved i beregningsgrunnlaget for eiendomsskatt. «Fast eiendom» var hovedbegrepet i loven, og «brygge» var nevnt i en etterfølgende oppregning. Overbegrepet fast eiendom og praksis knyttet til dette ga veiledning, og retten la til grunn at «flytebrygger omfattes av begrepet «bryggjer» i eigedomskattelova 4 annet ledd, forutsatt at de oppfyller kravet til å være faste og stedbundne.»

16 Hva er tingsrett? Hva er så innholdet i eiendomsretten? Fra rettshistorien: Fredrik Brandt, Tingsretten efter den norske lovgivningen (1878), beskriver eiendomsretten som: Det universelle Herredømme over Tingen i dens Totalitet. En ubetinget, udelukkende og uindskrænket Ret. Rådighetsretten omfatter både rettslige disposisjoner (rett til å selge, pantsette osv.) og faktiske disposisjoner (rett til å grave, hogge osv.).

17 Hva er tingsrett? Den faktiske rådigheten: Positiv side: Eieren kan hugge, grave, fiske, etc. Negativ side: Kan hindre andre i slik rådighet. Juridisk rådighet: Positiv side: Kan selge, pantsette, leie ut, etc. Negativ side: Kan hindre andre i slik rådighet.

18 Hva er tingsrett? Eierens «fulle faktiske og juridiske rådighet» er i dag bare et utgangspunkt. I realiteten legger mange forhold begrensninger på rådigheten. Men konseptuelt er eiendomsretten fortsatt «negativt avgrenset»: Eieren har alle beføyelser (utnyttelsesmåter) som ikke er særskilt unntatt. I praksis ikke mulig å avgrense eiendomsretten positivt systemet bygger på at bare inngrepene i den blir avgrenset positivt.

19 Hva er tingsrett? Eksempler på private begrensninger i eierens rådighet: Festerett Leierett Veirett (positiv servitutt) Panterett Forkjøpsrett Byggeklausul (negativ servitutt)

20 Hva er tingsrett? Offentligrettslige begrensninger i rådighet (nødvendig for å sikre samfunnsinteresser): Regulering Ekspropriasjon Byggeforbud Forbud mot virksomhet Byggekrav Allemannsrettigheter

21 Hva er tingsrett? Oppsummerende rettsteoretisk definisjon: Eiendomsretten er negativt avgrenset; eieren har all rådighet som ikke på et eller annet grunnlag er unntatt.

22 Hva er tingsrett? (1) Rettsbeskyttelse av eiendom mot inngrep fra andre både rettslig og juridisk dersom det ikke er hjemmel for annet: Kan kalles besittelsesbeskyttelse: den beskyttelse et rettssamfunn gir en eier mot at andre tar eiendommen fra ham, eller ellers råder over den uten eierens samtykke. (Den faktiske og juridiske rådighetens negative side.)

23 Hva er tingsrett? (2) Rett til å utnytte tingen både rettslig og juridisk dersom det ikke er hjemmel for annet: Kan kalles utnyttelsesfrihet: den frihet et rettssamfunn gir eieren til å utnytte sin egen eiendom som han selv vil. (Den faktiske og juridiske rådighetens positive side.)

24 Hva er tingsrett Grunnloven 105 gir konstitusjonell besittelsesbeskyttelse: Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen.

25 Hva er tingsrett Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (tilleggsprotokollen artikkel 1) gir «semikonstitusjonell» beskyttelse for utnyttelsesfriheten: Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possession. Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred.

26 Hva er tingsrett: Eiendomsretten som et kjernebegrep A: Rettsbeskyttelse som menneskerett B: Rettsbeskyttelse i konstitusjonen C: Rettsbeskyttelse mot andre private parter uten avkall for offentlig reguleringsmyndighet

27 Hva er tingsrett: «kløyvd eigedomsrett»? Gammel norsk rettstradisjon promovert av professor Robberstad på 1960-tallet: «Eiendomsrett» til de ulike utnyttelsesmåtene flere «eiere» av samme jordstykke. Romerrettssynet siden professor Scheel 1912: Det må bestandig utpekes én eier. Fulgt av mange senere tingsrettsteoretikere, senest Falkanger: Domstolene har fulgt Scheel: Det er én som oppfattes som eier med negativt avgrensede beføyelser, mens den eller de øvrige betraktes som rettighetshavere med positivt avgrenset rådighet.

28 Hva er tingsrett det funksjonelle eiendomsrettsbegrepet Særlig promovert i annen halvdel av 1900-tallet: Eiendomsretten består av en rekke rådighetsmuligheter, og at det er «egentlig» bare denne rådighetsrekken som samlet gir eiendomsretten innhold. Kritikk: kan tape eiendomsrettens fundamentale funksjon av syne. Utslag av «rettsrealismen», både i Skandinavia og Common Law. I England/USA snakker man om «bundle of rights». Det funksjonelle eiendomsrettsbegrepet passer best for å løse konflikter der eiendommen skifter eier.

29 Hva er tingsrett eiendomsrett som fleksibel «restrett» Både i forhold privatrettslige og offentligrettslige begrensninger tilbyr eiendomsrettsbegrepet en hensiktsmessig fleksibilitet. Det konkrete innholdet endrer seg når nye begrensninger kommer til og eldre begrensninger faller bort. Men eieren vil alltid ha restretten : til utnyttelse, og til å nekte utnyttelse, som ikke er forbudt eller begrenset/regulert. Bare der det offentlige bruker sitt ytterste maktmiddel, ekspropriasjon, blir selve restretten fratatt eieren.

30 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) Grunnprinsippet i tingsretten: gi rettsbeskyttelse for ting som folk har ønske og forventning om å få beholde. Eiendomsretten er det sentrale rettslige begrepet tingsretten bygger på prinsippet om at mennesker må respektere hverandres eiendom. Grunnprinsippet i obligasjonsretten: gi rettsbeskyttelse for forventninger om at avtalene som folk inngår blir oppfylt. Tingsretten: verner et gode man allerede har. Obligasjonsrett: verner forventingen om senere å få et gode.

31 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) Begge grunnprinsipper er hensiktsmessige rettslige midler for å få til et effektivt bytte av ting og penger. Sammen danner de grunnprinsippene for den rettslige basisen for markedet. For å få omsetningen til å fungere, må partene ha sikkerhet for at de avtalene som inngås, blir holdt (god og sikker obligasjonsrett). Og partene må ha sikkerhet for at de tingene som omsettes, er gjenstand for eiendomsrett (god og sikker tingsrett).

32 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) Eksempel: Robert B. Reich: Saving Capitalism: For the Many, Not the Few (2015)

33 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) I obligasjonsretten er hovedspørsmålet å finne ut hva to parter har ment å avtale med virkning dem imellom. I tingsretten dreier det seg derimot om den rettsbeskyttelsen som eieren av en ting har mot all verden: det være seg mot privatpersoner, selskaper eller offentlige organer. Hovedperspektivet ikke hva enkeltpersoner har ønsket og villet, men hvilken rettsbeskyttelse samfunnet staten gir eieren.

34 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) Sondringen mellom obligasjonsrett og tingsrett har røtter tilbake i romerretten. Romerne hadde et prosessystem som skilte mellom forskjellige typer søksmål ( actiones ). Enkelte søksmål var «actiones in rem». De var knyttet til en ting i seg selv. Den som til enhver tid var å anse som eier, eller hadde spesielle rettigheter knyttet til tingen, kunne gå til søksmål mot enhver angående denne tingens rettsforhold.

35 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) Andre søkmål var «actiones in personam». Denne typen søksmål kunne bare rettes mot bestemte personer. Den prinsipielle forskjellen mellom disse to søksmålstypene danner grunnlaget for skillet mellom tingsrett og obligasjonsrett slik vi kjenner det i dag. Moderne rettssystemer bygger ikke på at selve retten må knyttes til en bestemt type søksmål. Et skille mellom obligasjonsrett og tingsrett med konkret rettslig betydning er det ikke nødvendig å trekke opp i et rettssystem som det norske.

36 Hva er tingsrett forholdet til obligasjonsrett (kontraktsrett) Men kjerneområdene for de to disiplinene er distinkte og atskilte, noe det er lang rettsvitenskapelig tradisjon for og viktig å ha klart for seg. Disse kjerneområdene knytter seg også til to ulike moralske begrunnelser for rettsreguleringen. Den ene er at man skal holde det man lover, den andre er at man skal respektere en annens eiendom. Rt s. 780: Stadfestelse av utgangspunkt om fri rådighet over egen eiendom, så lenge man holder seg innenfor egne eiendomsgrenser.