ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 15/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 26.01.2015 5/15 Kommunestyret 02.02.2015 BESLUTNING OM SALG AV KOMMUNALE EIENDOMMER Vedtak Kommunestyret gir rådmannen fullmakt til å iverksette grunnlaget for salg av kommunal eiendom som er listet opp i vedlagt rapport fra NAI FirstPartners på følgende måte: 1. Kommunens eiendomsportefølje som er egnet til boligutvikling på Gystadmarka skal vurderes solgt samlet. Det skal legges fram en egen sak for HOP med strategi for salget før eiendommen legges ut på markedet. 2. Iverksettelse av salg av kommunens tomt i Gardermoen næringspark (innenfor område omtalt som GNP I) forberedes, men avventes og iverksettes tidligst etter at pågående områderegulering i området er gjennomført. Det legges fram en egen sak for HOP før eiendommen legges ut på markedet. 3. Øvrige eiendommer vurderes enkeltvis, relatert til direkte avhending i åpen budrunde, eller om reguleringsprosess skal gjennomføres i forkant, i tråd med de råd som fremkommer i vedlagt rapport. Salg av boligeiendommer forutsetter at beboere blir sikret alternative bosteder. Det skal legges fram en egen sak for HOP før eiendommene legges ut i markedet. 4. Rådmannen bes innhente nødvendig rådgiver/meglerkompetanse for bistand i gjennomføringen av de kommende salgsprosessene. Finansieringen av rådgiver/meglerkompetanse forskutteres av salgsinntektene. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2013/496-3 Side 1 av 9
Saksprotokoll i Kommunestyret - 02.02.2015 Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling punkt 1 ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling punkt 2 ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling punkt 3 fikk 44 stemmer og ble derved vedtatt. Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling punkt 4 ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 26.01.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Eli Stensby (H) fremmet følgende forslag til nytt punkt 1 i rådmannens innstilling: 1. Kommunens eiendomsportefølje som er egnet til boligutvikling på Gystadmarka skal vurderes solgt samlet. Det skal legges fram en egen sak for HOP med strategi for salget før eiendommen legges ut på markedet. Votering: Repr. Stensbys forslag til nytt punkt 1 i rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling punkt 2 4 ble enstemmig vedtatt. Vedtak Kommunestyret gir rådmannen fullmakt til å iverksette grunnlaget for salg av kommunal eiendom som er listet opp i vedlagt rapport fra NAI FirstPartners på følgende måte: 1. Kommunens eiendomsportefølje som er egnet til boligutvikling på Gystadmarka skal vurderes solgt samlet. Det skal legges fram en egen sak for HOP med strategi for salget før eiendommen legges ut på markedet. 2. Iverksettelse av salg av kommunens tomt i Gardermoen næringspark (innenfor område omtalt som GNP I) forberedes, men avventes og iverksettes tidligst etter at pågående områderegulering i området er gjennomført. Det legges fram en egen sak for HOP før eiendommen legges ut på markedet. 3. Øvrige eiendommer vurderes enkeltvis, relatert til direkte avhending i åpen budrunde, eller om reguleringsprosess skal gjennomføres i forkant, i tråd med de råd som fremkommer i vedlagt rapport. Salg av boligeiendommer forutsetter at beboere blir sikret alternative bosteder. Det skal legges fram en egen sak for HOP før eiendommene legges ut i markedet. 4. Rådmannen bes innhente nødvendig rådgiver/meglerkompetanse for bistand i gjennomføringen av de kommende salgsprosessene. Finansieringen av rådgiver/meglerkompetanse forskutteres av salgsinntektene. Saksnr. 2013/496-3 Side 2 av 9
RÅDMANNENS INNSTILLING Kommunestyret gir rådmannen fullmakt til å iverksette grunnlaget for salg av kommunal eiendom som er listet opp i vedlagt rapport fra NAI FirstPartners på følgende måte: 1. Kommunens eiendomsportefølje som er egnet til boligutvikling på Gystadmarka skal primært vurderes solgt samlet. Det skal legges fram en egen sak for HOP med strategi for salget før eiendommen legges ut på markedet. 2. Iverksettelse av salg av kommunens tomt i Gardermoen næringspark (innenfor område omtalt som GNP I) forberedes, men avventes og iverksettes tidligst etter at pågående områderegulering i området er gjennomført. Det legges fram en egen sak for HOP før eiendommen legges ut på markedet. 3. Øvrige eiendommer vurderes enkeltvis, relatert til direkte avhending i åpen budrunde, eller om reguleringsprosess skal gjennomføres i forkant, i tråd med de råd som fremkommer i vedlagt rapport. Salg av boligeiendommer forutsetter at beboere blir sikret alternative bosteder. Det skal legges fram en egen sak for HOP før eiendommene legges ut i markedet. 4. Rådmannen bes innhente nødvendig rådgiver/meglerkompetanse for bistand i gjennomføringen av de kommende salgsprosessene. Finansieringen av rådgiver/meglerkompetanse forskutteres av salgsinntektene. Ullensaker, 09.01.2015 Tor Arne Gangsø rådmann Saksnr. 2013/496-3 Side 3 av 9
Saksbehandler: Vedlegg: Saksdokumenter: Edin Alisic Rapport fra NAI FirstPartners SAKEN GJELDER Salg av kommunale eiendommer. Det følger av delegeringsreglementet vedtatt av HST 29.06.1999, siste endret 05.09.2011, at myndigheten for salg av fast eiendom ligger hos HOP. Rådmannen er delegert myndighet til salg av fast eiendom som beskrevet i sak om Retningslinjer for kjøp og avhending av fast eiendom vedtatt av HST i Politisk sak 57/07. Rådmannen vurderer at eiendommer denne saken gjelder for, som beskrevet i rapporten, er av en slik spesiell allmenn og/eller offentlig interesse at salgene bør vedtas av HOP, jf Retningslinjer for kjøp og salg av fast eiendom punkt 2. Bakgrunn. Ullensaker kommune har i kommunestyret den 3. desember 2012 (Politisk sak 120/12) vedtatt opprettelse av en politisk komite for salg av kommunal eiendom. Medlemmene til komiteen ble utnevnt av Hovedutvalg for overordnet planlegging 28. januar 2013. Hensikten med salg av kommunale eiendommer er å redusere kommunens gjeld med inntil kr. 1,5 mrd., jf. vedtak i kommunestyret den 3. desember 2012 (Politisk sak 120/12). Komiteen har fått i oppdrag å gjennomgå eiendomsmassen for å identifisere eiendommer som kan være aktuelle å realisere gjennom et salg, og komme med en fremdriftsplan. Komiteen hadde sitt første møte 27. mai 2013. Det er avholdt totalt 9 møter. Eiendomsmassen er gjennomgått og delt i 2 hovedkategorier: 1. Strategiske eiendommer (Gystadmarka og Gardemoen næringspark) 2. Øvrige eiendommer Status pr. januar 2015 For å sikre en profesjonell og uavhengig vurdering ble det i sommer 2014 inngått avtale med en ekstern rådgiver (NAI FirstPartners), med relevant kompetanse og erfaring. Det har så langt vært arbeidet etter følgende prinsipper: 1. Utarbeide og kvalitetssikre en oversikt over kommunale eiendommer som er aktuelle for salg. 2. Kartlegge gjeldene planstatus, og eventuelle pågående prosesser som kan påvirke eiendommenes verdier. 3. Innhente ekstern rådgivningsbistand til vurdering av ulike salgsstrategier og estimere eiendommens verdier. 4. Utarbeide en rapport som belyser valg av strategi for salg av kommunens ulike eiendommer og som danner grunnlaget for å kunne iverksette salgsprosessen. Gjennomgang og kvalitetssikring av informasjon med vurdering/anbefaling av ulike alternativer for salg, samt en grov vurdering av potensielle verdier er utført med bistand fra ekstern rådgiver, NAI First Partners. Rapporten følger vedlagt. I denne rapporten fremkommer en overordnet gjennomgang av kommunale eiendommer iht. bestemt oversikt, med sikte på en fremtidig realisasjon gjennom salg. Saksnr. 2013/496-3 Side 4 av 9
Vurderingen gir en tilrådning på hvilke strategier kommunen kan velge/prioritere ved realisasjon av følgende kommunale eiendomsporteføljer: Gystadmarka Gardermoen Næringspark Øvrige eiendommer Rapporten fra ekstern rådgiver ble levert og presentert til den politiske komiteen i møte den 15. desember 2014. Før selve arbeidet med gjennomføring av salg av eiendommene kan iverksettes, gjenstår anskaffelse av rådgivningstjenester for å forberede og bistå med selve salget av eiendommene, samt å avklare endelig strategi for når de ulike eiendomsporteføljene legges ut for salg. VURDERINGER/DRØFTELSER En av de viktigste oppgavene til kommunen er å legge til rette for en bærekraftig vekst og forutsigbarhet for sine innbyggere. Kommunen har gjennom tidene ervervet og tilrettelagt eiendommer for næringslivet og boligbygging. Kommunen eier i dag ca. 4% av total tomteareal i Ullensaker. Parallelt med dette har behovet for utvikling av kommunens infrastruktur (som veier og kommunaltekniske anlegg) gjort det nødvendig å erverve arealer til veier, sikre rettigheter til atkomst, vann, m.m. Med et høy tempo av vekst og teknisk utvikling har også forventningene til standard økt. Salg av kommunale eiendommer skal bidra til å redusere kommunens gjeld. Samtidig er det viktig at salget gjennomføres på en måte som ivaretar kommunens interesser og gir kommunen en mulighet til å fortsatt styre utviklingen i en retning som tar helhetlig hensyn til kommunens innbyggere og samfunnet for øvrig. Salg av strategiske eiendommer kan påvirke fremtidig utvikling i kommunen. Derfor er en riktig forvaltning (salg/kjøp/utvikling) av strategiske eiendommer viktig. Her står store verdier på spill, ikke bare i form av eventuelle salgsgevinster, men også i fremtidig bærekraft til kommunens økonomi og tjenesteomfang. Ullensaker kommune har lave frie inntekter pr. innbygger, slik at kommunen må ha mer effektiv tjenesteproduksjon, enn sammenlignbare kommuner med større andel frie inntekter. Strategiske eiendommer i kommunen kan gi en betydelig (om ikke avgjørende) bidrag for å sikre effektiv tjenesteproduksjon og med dette, også nødvendig økonomisk og politisk handlefrihet. Salg av øvrige eiendommer (diverse små eiendommer) vil normalt ikke påvirke den fremtidige utviklingen i kommunen i betydelig grad. Allikevel er det viktig å ta hensyn til forhold som kan påvirke kommunens interesser. Salg av kommunale eiendommer må derfor ikke bare sees ut i fra den potensielle salgsgevinsten, men vurderes ut i fra en helhet, hvor noen av de viktigste momenter er nevnt ovenfor. Saksnr. 2013/496-3 Side 5 av 9
Tabellen nedenfor viser en oversikt over de eiendommene/porteføljene som vurderes solgt. Navn på eiendom Kommunens areal i m2 Gystadmarka 238 900 Gardemoen Næringspark 413 150 Neste tabell viser en oversikt over øvrige eiendommer vurdert ifm. salg. Gnr/ Tomt, Navn på eiendom Bnr Beskrivelse av området areal i m² Elstadbo A,B,C, D 183/25 Beliggende i område med spredt bebyggelse 2 400 Porten, Jessheim 142/18 Dyrskueplassen 29/194 Beliggende i etablert boligområde nær Nordby jernbanestasjon Beliggende i et område bestående hovedsakelig av næringsvirksomhet 8 467 11 102 Norevegen 5, 7 og 9 16/90 Beliggende i eksisterende boligområde 3 400 Skolevegen, Kløfta 29/427 Beliggende i område med småhusbebyggelse nær Bakke skole 14 843 Nordkisa skole 103/8 Beliggende nært et etablert boligområde 14 224 Kombibygget, Jessheim 7/113 Beliggende i et område med industri, men grensende til boligområder 19 874 Sum 74 310 For en mer detaljert oversikt over arealer vises det til vedlagt rapport. Nedenfor følger et sammendrag av konklusjonene for Gystadmarka, Gardemoen næringspark og øvrige eiendommer, basert på rapporten fra NAI First Partners. Gystadmarka Tomteområdene er en del av en kommunedelplan der de største delene av eiendommens ubebygde arealer er foreslått til bolig, kombinert bebyggelse, anlegg, samt grønnstruktur. Endelig utnyttelse av hvert enkelt delområde vil først konkretiseres gjennom en påfølgende reguleringsplan. Kommunedelplan for Gystadmarka har en god og trygg forankring, med gode muligheter og stor fleksibilitet i forhold til hva som kan bebygges innenfor planområdet. Dette vil være en ønskelig situasjon for en potensiell kjøper med tanke på utvikling og utforming av egne prosjekter. Fleksibiliteten som kommunedelplanen legger opp til veier opp for mer enn usikkerheten vedr. reguleringsrisiko. Det anbefales at salg av de ulike tomtearealer innenfor kommunedelplanen til Gystadmarka kan starte opp umiddelbart, basert på det plangrunnlag som i dag foreligger uten videre område- eller detaljregulering. Saksnr. 2013/496-3 Side 6 av 9
Ved å selge ut delområder (selge stykkevis) innenfor kommunedelplanen vil kommunen kunne sikre at man oppnår en bedre pris for de aktuelle tomteområder. Markedet vil ikke bli «mettet» av utviklingsmuligheter og man kan tilpasse seg til de markedsbehov som er gjeldende til en hver tid. Rådgiver anbefaler at kommunen gjør estimater for kostnader til rekkefølge-bestemmelser og utbyggingsavtaler som vil være gjeldende for området. Dette kan blant annet fastsettes gjennom et jordskifte. I tillegg anbefales det at kommunen utfører en utviklings- og verdivurdering av de enkelte tomteområder før et salg. Videre bør kommunen vurdere eventuelle samarbeidsprosjekter for hele eller deler av tomtene i Gystadmarka og om kommunen eventuelt skulle gå i «joint venture» med andre profesjonelle aktører ifm. videre utvikling av området. Gardermoen Næringspark (GNP) Planområdet er på ca. 1.130 daa, der kommunen eier ca. 413 daa. Av de eiendommene og tomtene Ullensaker kommune i dag eier i GNP, anslås at ca. 50 % befinner seg innenfor LNF område eller sikringssone for E6, og er således relativt verdiløse, mens den resterende halvpart har verdi som næringstomter. Det er i dag en usikkerhet knyttet til GNP. Denne usikkerheten vil gjøre seg gjeldene inntil det foreligger en ny reguleringsplan og man har kommet frem til en tilfredsstillende løsning med blant annet finansiering av de nye veikryssene V23 og V24. Fjerning av usikkerheten rundt GNP vil medføre økt forutsigbarheten for kjøpere/brukere og dermed redusert risiko for en investering(kjøp). Redusert risiko gjenspeiler seg normalt i høyere pris. Rådgiver anbefaler at kommunen avventer med salg av GNP inntil ovennevnte usikkerhet er fjernet. Imidlertid kan kommunen parallelt, frem til ovennevnte er avklart, forberede salget og posisjonere seg slik at man kan komme meget raskt i gang med salget i det øyeblikk disse usikkerhetsmomentene er avklart. Øvrige Eiendommer Etter en gjennomgang og vurdering av de øvrige eiendommer som kommunen eier, er disse i hovedsak klare for salg slik de fremstår. For noen eiendommer anbefaler rådgiver at kommunen gjennomfører regulering, evt. deling av disse, før de legges ut for salg. Tidsaspektet for gjennomføring av regulering anslås til mellom 9 og 12 måneder. Rekkefølgen av salgene bør avklares nærmere. Det gjøres oppmerksom på at det allerede foreligger politisk vedtak for salg av Elstadbo og Norevegen, jf. Hovedutvalg til overordnet planlegging den 19. desember 2012 (Politisk sak 257/12). Videre er prosess for salg av Skolevegen på Kløfta igangsatt i tråd med vedtak i Kommunestyret den 2. desember 2013 (Politisk sak 13/89). Saksnr. 2013/496-3 Side 7 av 9
Oppsummering av anbefalinger ifm. salg av kommunale eiendommer Anbefalingene bygger på fakta informasjon om de vurderte eiendommene, gjeldene planstatus, pågående prosesser som f.eks. regulering, samt vurdering av fremtidige utsikter knyttet til forskjellige markedssegmenter som kan påvirke verdiene for de aktuelle eiendommene. Tabellen under gjengir innleid rådgivers tilrådninger for videre prosess knyttet til salg av de vurderte eiendomsporteføljene. En detaljert gjennomgang og beskrivelse av eiendommene finnes i vedlagt rapport. Eiendom Anbefaling Kommentar Gystadmarka Gardemoen Næringspark Øvrige eiendom Salg av de ulike tomtearealer innenfor kommunedelplanen til Gystadmarka startes opp umiddelbart. Avvente med salg inntil forhold rundt i området er avklart. I hovedsak selges slik de fremstår. Utføre en detaljert utviklings- og verdivurdering av de enkelte tomteområder før et salg. Utarbeide estimater for kostnader til rekkefølge-bestemmelser og utbyggingsavtaler som vil være gjeldende for området. Forberede salget. Posisjonere seg slik at man kan kommer raskt i gang med salget i det øyeblikk usikkerhetsmomentene er fjernet. Enkelte eiendommer anbefales regulert før salg. Noen eiendommer må også fradeles. Det pågår salgsprosesser for enkelte eiendommer. Salg av boligeiendommer forutsetter at beboere blir sikret alternative bosteder. Videre fremdrift og valg av strategi Rådmannen vil slutte seg til de vurderinger som rådgiver har lagt til grunn for videre prosesser med salg av de ulike eiendommene, men vil av strategiske årsaker vurdere om kommunes eiendom på Gystadmarka egner seg for et samlet salg, fremfor at kommunen skal selge opp dette arealet stykkevis. Salg av området samlet vil medføre at kommunen i mindre grad må forholde seg til å være både eiendomsutvikler og myndighetsaktør som kan være en krevende situasjon for kommunen og håndtere over tid i et så stort område. For tiden pågår det en områderegulering av område omtalt som Gardermoen næringspark I i kommuneplan som inkluderer kommunens eiendom. Området er heftet med mye usikkerhet på grunn av uklar finansiering av infrastruktur og rådmannen vil av den grunn tilrå at prosessen avventes noe, for å ta ned usikkerheten i området på kommende infrastrukturbelastning før et salg iverksettes. Likevel vil det være i kommunens interesse å avhende arealet fortløpende såpass raskt at man på lik linje med arealene i Gystadmarka rydder rollene som grunneier og myndighetsutøver. Å gjennomføre selve prosessen med salg av eiendomsporteføljene vil kreve eksterne ressurser med solid, bred og relevant kompetanse, samt erfaring fra salg av tilsvarende type utviklingseiendommer. Saksnr. 2013/496-3 Side 8 av 9
Rådmannen er i ferd med å starte opp en anskaffelsesprosess for å innhente et rådgiverteam som kan bistå kommunen i selve gjennomføringen av salget. Rådmann mener at den utførte gjennomgangen i samråd med den politiske komiteen og ekstern rådgiver, gir et tilstrekkelig grunnlag for å beslutte oppstart av prosessen med salg av kommunale eiendommer, som et grunnlag for å redusere kommunens gjeld. Ved salg av kommunale eiendommer skal følgende tas hensyn til: - Redusere kommunens gjeld med inntil kr 1.5 mrd., jf. vedtak i Kommunestyret den 3. desember 2012 (Politisk sak 120/12) Innebærer at kommunen skal søke å oppnå best mulig pris. - Sikre økonomisk og politisk handlefrihet Søke salg gjennomført på en måte som gir kommunen forutsigbarhet mtp. fremtidige investeringer i infrastruktur og utvikling av tjenester til innbyggere. - Ivareta kommunens interesser Søke salg gjennomført på en måte som sikrer kommunen f. eks. rett til å kjøpe/leie boliger, arealer til veier, sikre rettigheter til atkomst, vann, m.m. KONKLUSJON Kommunen har nå tilfredsstillende grunnlag for å beslutte iverksettelse av prosessen med salg av kommunale eiendommer. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2013/496-3 Side 9 av 9