SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : 200704266 : E: L12 : Arne Lea : Marco Zanussi Behandles av utvalg: UTVALG FOR BYUTVIKLING Møtedato 16.01.08 Utvalgssaksnr 07 / 08 UTVALG FOR BYUTVIKLING 13.02.08 17 / 08 UTVALG FOR BYUTVIKLING 20.08.08 79 / 08 MINDRE VESENTLIG ENDRING AV PLAN 5701-06 - FOR EIENDOMMEN GNR. 70 BNR. 191 - POSTVEIEN 97A SAKEN GJELDER Med bakgrunn i delingssøknad fra Eiendomspartner AS på vegne av grunneier, gjorde byplansjefen administrativt vedtak den 09.10.2007 for en mindre vesentlig endring av reguleringsplan 5701-06 Endret regulering for et område på Trones, avgrenset av Tronesveien, Eidsvollgaten og Vestres gate for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A (vedlegg 1). Eiendommen med ett totalt areal på ca. 890m² var i gjeldende reguleringsplan 5701-06 regulert til en stor boligtomt (vedlegg 2). I den administrative godkjenningen ble dette endret til to boligtomter (vedlegg 4). Mindre vesentlig endring av plan 5701-06 ble sendt ut til berørte parter, byplansjefen mottok klage fra berørt nabo i nord. Klagen ble behandlet i utvalg for byutvikling i møte 13.02.2008 sak nr.17/08. Utvalget gjorde følgende vedtak (vedlegg 5). Klagen fra Berit og Olav Vik ved brev datert 22.10.2007 og notat 14.01.2008, tas til følge. Utvalg for byutvikling er positiv til en løsning hvor bygningen trekkes mot syd slik at hagearealet blir mot nord/vest. Dette for å hindre skyggelegging av stuevindu. Med bakgrunn i utvalgets vedtak har søker bearbeidet/revidert planforslaget for eiendommen gnr.70 bnr.191, og byplansjefen mottok dette den 20.05.2008 (vedlegg 6, 7 og 8). SAKSBEHANDLING Mindre vesentlig endring - administrativt 09.10.2007 Klage mottatt 02.11.2007 Utvalg for byutvikling 16.01.2008 Utvalg for byutvikling 13.02.2008 Mottatt revidert forslag: 20.05.2008 Utvalg for byutvikling 20.08.2008 GJELDENDE PLANER Kommuneplan I kommuneplanen er omsøkt eiendom godkjent til boligområde. Side 1 av 5
Reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan for omsøkt eiendom er plan 5701-06 Endret regulering for et område på Trones avgrenset av Tronesveien, Eidsvollgaten og Vestres gate. I reguleringsbestemmelsene til planen står det bl.a.: Våningshusenes størrelse må ikke overstige 25% av tomtenes nettoareal. HØRING Berørte naboer ble varslet om det reviderte planforslaget ved brev datert 09.04.2008. Byplansjefen har mottatt følgende kommentarer: Berit og Olav Vik Postveien 99A gnr.70 bnr.208, brev datert 15.04.2008 (vedlegg 10). Det sies bl.a. i brevet. Den reviderte skisse som nå foreligger, viser at huset ikke er flyttet lenger syd i forhold til vårt hus. Huset er tegnet smalere og lenger i forhold til tidligere, slik at huset`s sydvegg kommer nærmere 97A (Hauge`s hus). Huset`s areal er større enn forrige hus, litt over 80m². Nordenden (syd for oss) ligger i nøyaktig samme avstand som før, 4m fra vår grense. Huset`s nordvegg som tidligere gikk parallelt med vår grense, er nå rettet opp. Slik at avstand i det nordvestlige hjørnet er på 6,5m. Dette betyr at de negative konsekvensene for oss blir de samme som tidligere nevnt og som var grunnlaget for at vår klage ble tatt til følge i møtet for Utvalg for byutvikling 13.02.08. Vedtaket for Utvalg for byutvikling er ikke fulgt. Huset er ikke flyttet, men nordveggen er vridd og huset er forlenget sydover. Det er stor forskjell i skyggediagram fra Asplan (nøytral instans), Eiendomspartner (ikke nøytral og byplansjefens (nøytral) angitt for 21.3/21.9 kl.12.00. Alle diagram har hushøyde på 7m. Eiendomspartners diagram har en annen takform. Lengde av skyggekast skulle være den samme uansett takform. Den nye skisse vil ikke forandre på konsekvensene tidligere nevnt, at det påtenkte hus vil frata oss sol i stue og hage mesteparten av året, pga at huset ikke er trukket mer mot syd i forhold til nabogrense. Vi vil derfor hevde at reglene om fortetting, at man skal ta hensyn til eksisterende bolig, i aller høyeste grad gjelder her. På bakgrunn av at kriteriene i vedtaket for Utvalg for byutvikling ikke er fulgt, og de ulempene en deling av tomt vil medføre for oss, går vi mot en deling av tomt gnr.70 bnr.191. Byplansjefens kommentar. I det avslåtte planforslaget var den foreslåtte boligen plassert parallelt med eiendomsgrensen til Vik med avstand på 4m, avstanden til eksisterende bolig på omsøkt eiendom var 12m, bredden på ny bolig var 9,5m og boligen skulle bygges med pulttak. Avstanden mellom ny bolig og Vik sin bolig varierte fra 10m til 14m. I revidert planforslag er den nye boligen plassert med avstand fra 4m og 7m til Vik sin eiendomsgrense, avstanden til eksisterende bolig på omsøkt eiendom er 8m, bredden på boligen er ca. 7m og boligen skal bygges med saltak med møneretning nord-sør. Boligens grunnflate er noe større i revidert forslag (økt fra ca.80m² til ca.82m²), men byplansjefen mener dette er ubetydelig. Sol- og skyggediagrammet er utarbeidet med utgangspunkt i et hus med saltak og med mønehøyde på 7,5m. Det viser at skyggeleggingen av Vik sin bolig vil bli redusert. Byplansjefen mener at søker har fulgt kriteriene i utvalgets vedtak i det reviderte planforslaget. Side 2 av 5
Siri M. M. Gramstad Postveien 101 gnr.70 bnr.207, brev datert 30.04.2008 (vedlegg 10). Det sies bl.a. i brevet. Materialet som er sendt ut er noe uklart. Det søkes ikke om noen endring av reguleringsplanen og jeg forstår det da slik at bestemmelsene tilhørende reguleringsplan 5701-06, stadfestet 18.04.1975 vil være gjeldende også for den nye tomta. Bestemmelsene sier ikke noe om høyde på bygg og jeg regner derfor med at plan- og bygningsloven blir gjeldende vedrørende dette punkt. Den sier at der hvor annet ikke er fastsatt i plan kan det etableres bygninger med gesimshøyde på 7,0m og mønehøyde på 9,0m. Dette åpner for et mye høyere bygningsvolum enn det som illustreres ved vedlagt snitt. Det er ikke oppgitt noe areal for fradelt tomt. Men tomta er liten og en eventuell bolig skal ikke oppføres med grunnflate over 25% av tomtens nettoareal. Ut fra dette er det ikke usannsynlig at det ønskes oppført en bolig som er høyere enn det som er illustrert. Jeg stiller derfor spørsmål ved om de foreliggende sol- og skyggediagrammene viser det som vil kunne bli den reelle situasjon. Jeg viser til Sandnes kommune sin rettleder for fortetting i etablerte boligområder hvor det står følgende. Forholdet til naboskapet illustreres i detalj ved hjelp av snitt, fasadeoppriss og eventuelt terrengmodell av ny bebyggelse sammen med eksisterende bebyggelse. I samme veileder står det også følgende. Fortetting av etablerte villastrøk skal kun skje når hele kvartalet sees under ett, og ikke for enkelttomter. Jeg står fast ved tidligere kommentar om at fortetting i dette boligområdet ikke bør kunne godkjennes før det eventuelt er laget en overordnet fortettingsplan som sikrer visse kvaliteter i området. Slike enkeltfradelinger vil kunne føre til en uryddig bygningsstruktur som videre vil forringe området som helhet. Jeg gir derfor ikke mitt samtykke til deling av tomt gnr.70 bnr.191. Byplansjefens kommentar. Søknaden behandles som en mindre vesentlig endring av planen. Det er riktig at bestemmelsene til plan 5701-06 også skal gjelde for den eventuelle nye tomten. I bestemmelsene (vedlegg 3) sies det ikke noe om maksimum gesimshøyde/mønehøyde. Det er derfor plan- og bygningslovens 70 som gjelder (maks. mønehøyde 9m og maks. gesimshøyde 8m). Ny bolig skal bygges i henhold til tegninger datert 21.07.08 (vedlegg 7). Byplansjefen er enig i at det for enkelte områder burde ha blitt laget overordnede fortettingsplaner før en godkjente enkeltsaker/eplehagefortetting. I denne saken mener byplansjefen at en eventuell godkjenning av ny tomt/ny bolig, ikke vil føre til noe mer uryddig bygningsstruktur enn det som allerede er i området. Advokatfirma Øverland på vegne av John Hauge (eier av omsøkt eiendom), brev datert 16.05.2008 (vedlegg 10). Det sies bl.a. i brevet: Kommunens nye vedtak er rettsgrunnlaget for den søknad om mindre vesentlig endring som nå fremlegges. Det fremgår klart av søknadens situasjonskart at bygningen er trukket mot syd slik at hagearealet blir mot nord/vest. Møne- og gesimshøyde skal følge planbestemmelsene for området. To naboer har protestert mot den nye søknaden, Siri Gramstad og Berit/Olav Vik. Siri Gramstad ble gitt 14 dagers utsettelse av frist for uttale, etter avtale med Eiendomspartner. Protesten viser at hun har fått tilstrekkelig mulighet til å ivareta sin tarv. Innsendt søknad viser reell mønehøyde på bygningen. Det er vanskelig å se at det foreligger mangler ved det innsendte materialet. Side 3 av 5
Berit og Olav Vik sin klage ble ved forrige behandling tatt til følge i og med kommunens krav om endret plassering. Det er underlig at de nå protesterer mot kommunens løsningsforslag, hvor endret søknad skal begrense ulemper for deres eiendom. Dersom det foretas en sammenligning av forrige søknad og denne søknad, fremgår det klart at bygningen er trukket mot syd, slik Utvalg for byutvikling enstemmig vedtok. Skyggediagram fra Eiendomspartner AS viser riktige forhold. Det foreligger ingen tinglyst byggeklausul på gnr.70 bnr.191. På bakgrunn av forannevnte bes det om at forslaget til planendring vedtas, i samsvar med Utvalg for byutvikling sitt vedtak av 13.02.2008. BYPLANSJEFENS KOMMENTAR/VURDERING Boligen er nå plassert 4m fra ny eiendomsgrense i sør (mot eksisterende bolig), carport/garasje er plassert sør for ny bolig og hagearealet/uteoppholdsarealet i vest/nordvest (vedlegg 6). Avstanden mellom ny bolig og Vik sin bolig er nå ca. 14m (i forrige forslag varierte avstanden fra 10m til 14m). Takformen er endret fra pulttak til saltak med møneretning nord-sør, og mønehøyde er ca. 7,5m. Denne nye boligen skal bygges uten kjeller og er plassert lavt i terrenget (vedlegg 7) Byplansjefen mener at søker, i forhold til kriteriene i utvalgets vedtak, har utarbeidet et tilfredstillende endringsforslag for eiendommen Postveien 97A. Sol- og skyggediagrammene (vedlegg 8) viser at ny plassering av bolig og endring av takform fra pulttak til saltak, vil redusere skyggeleggingen av Vik sin bolig/eiendom. Byplansjefen mener at Vik (og andre berørte naboer) får tilfredstillende lys- og solforhold i det nye forslaget til plassering av bolig. KONKLUSJON På bakgrunn av ovenstående anbefales utvalget å fatte følgende VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 28-1, punkt 2, mindre vesentlig endring av reguleringsplan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A. Reguleringsplanen tillates endret i henhold til planforslag utarbeidet av Eiendomspartner AS datert 09.04.2008. 2. Ny bolig skal plasseres i henhold til planskisse datert 09.04.2008 (vedlegg 6), og ny bolig skal bygges i henhold til tegninger datert 21.07.2008 (vedlegg 7). RÅDMANNEN I SANDNES, 22.07.2008 Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi arealplansjef Side 4 av 5
Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av gjeldende plan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97 A. 3. Reguleringsbestemmelser til plan 5701-06, datert 18.04.1975. 4. Kart som viser plasseringen av ny bolig på 70/191 som Ubu avslo i møte 13.02.08. 5. Saksprotokoll sak nr. 17/08 møte 13.02.08. 6. Revidert planforslag av ny bolig på 70/191, datert 09.04.08. 7. Hustegninger, datert 21.07.08. 8. Sol- og skyggediagram utarbeidet i henhold til reviderte hus- og plantegninger 9. Kart som viser eiendommene til de som har protestert. 10. Kopi av uttalelsene fra berørte naboer og kommentar fra søkers advokat. Kopi til: Eiendomspartner AS, Hanaveien 4, 4327 Sandnes. Tlf.51626160 mobil 97524300 John Hauge, Postveien 97A, 4307 Sandnes. Tlf.51978838 mobil 90504500 Berit og Olav Vik, Postveien 99A, 4307 Sandnes Tlf.51665171 mobil 90682259 Siri M. M. Gramstad, Erling Skjalgsons veg 20A, 4340 Bryne Advokatfirma Øverland, Postboks 557 Sentrum, 4003 Stavanger Tlf.51895220 Side 5 av 5