FORSLAG TIL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEDELPLAN BYDEL SKI ØST OFFENTLIG ETTERSYN

FORSLAG TIL BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEDELPLAN BYDEL SKI ØST OFFENTLIG ETTERSYN Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-7 Juridisk bindende bestemmelser har hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71. Bestemmelser i kommuneplanens arealdel vedtatt 22.06.2011 gjelder der ikke annet er angitt i denne kommunedelplanen. FORHOLDET TIL GJELDENDE AREALPLANER 1. Forholdet til kommuneplanens arealdel og vedtatte reguleringsplaner 1.1. Arealbruken i denne planen med tilhørende bestemmelser gjelder ved motstrid foran arealbruk og bestemmelser i arealdelen til kommuneplanen for Ski, vedtatt 22.11.2011. 1.2. Kommunedelplanen gjelder foran arealbruk og bestemmelser i vedtatte eldre reguleringsplaner der det er motstrid dersom annet ikke er angitt for arealbruk i de enkelte delområdene i planbestemmelsene. PLANKRAV, REKKEFØLGEKRAV OG UTBYGGINGSAVTALER (pbl 11-9 nr. 1,2,4, 11-10 nr. 1 og 11-8 e) 2. Krav om reguleringsplan 2.1. I områder satt av til bebyggelse og anlegg kan tiltak som nevnt i pbl 20-1 ikke finne sted før det foreligger godkjent reguleringsplan. Kommunen kan fravike plankravet for mindre utbygginger, ombygginger og bruksendringer, og for enkel tilrettelegging for friluftsliv i områder avsatt til grønnstruktur. 2.2. For følgende områder skal det foreligge samlet reguleringsplan før det tillates utbygging av områdene: B2 med tilhørende adkomstløsninger og grønnstruktur O2, S1, T8, V6 med bro over jernbanen og påkobling til Kjeppestadveien, V7, V8, V10, gangbru over Kjeppestadveien og G4. Samlet reguleringsplan kan utarbeides som områdereguleringsplan eller detaljreguleringsplan for hele området. Dersom det utarbeides detaljreguleringsplan som samlet reguleringsplan skal det foreligge en utfylling av planen etter pbl 12-14 for de delene av planen som vil komme i senere byggetrinn og kreve ytterligere detaljering. For øvrige utbyggingsområder skal det før reguleringsplanarbeid igangsettes avklares nærmere hvilke områder som skal reguleres samlet for å sikre at helhetlige sammenhenger for arealbruk, bebyggelsesstruktur, grønnstruktur, gang- og sykkelveger og veg- og kollektivsystem ivaretas 1

3. Rekkefølgekrav 3.1. For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ny bebyggelse ikke tas i bruk før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og veinett, herunder gang- og sykkelveier, vann, avløp, overvannshåndtering, barnehage- og skolekapasitet i nødvendig grad er etablert. 3.2. Ny utbygging i områdene 02, S1, T3-T5, T8, B3-B5 kan ikke tas i bruk før det er etablert planfrie krysninger over østre linje og Kjeppestadveien. 4. Utbyggingsavtaler 4.1. For kommunens bruk av utbyggingsavtaler gjelder kommunestyrets vedtak etter 17-2 av 08.11.2006, og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel 3, vedtatt 22.11.2011. 4.2. Felles infrastrukturtiltak for Ski øst er definert som nye vei og kollektivtraseer med krysning av østre linje, nye gang- og sykkelveier med ny gangbru over østre linje, og grønnstruktur. Kostnader til felles infrastrukturtiltak skal i tillegg til en eventuell offentlig andel fordeles forholdsmessig på utbyggingsområder innenfor planområdet. 4.3. Opparbeiding av teknisk og grønn infrastruktur innenfor de enkelte utbyggingsområdene som parkering, gang- og sykkelveier, vann og avløp, energi, lekeplasser, parker og friområder skal bekostes av det enkelte utbyggingsområde. KVALITETSKRAV TIL OFFENTLIGE ROM, GRØNNSTRUKTUR, UTEOPPHOLDSAREAL OG UNIVERSELL UTFORMING (pbl 11-9 nr. 5 og 6) 5. Offentlige rom og møteplasser 5.1. Offentlige plasser, torg, parker og lokale møteplasser skal ved sin plassering, avgrensning og utforming ha variert bruk og ha god tilgjengelighet til vei eller gang/sykkelvei. Fysisk standard for materialbruk, beplantning og møblering skal fastsettes i reguleringsplan. Endelig avgrensning og utforming av offentlige rom og møteplasser med kvalitetsnivå skal gjøres i reguleringsplan. 5.2. Innenfor felt S1 skal det anlegges et torg tilrettelagt for allsidig bruk. 5.3. Grøntstruktur G3 og G4 skal ha en parkmessig opparbeidelse og utforming for variert bruk og opphold. 5.4. Endelig avgrensning av grønnstruktur fastsettes i reguleringsplan 6. Landskap og vegetasjon 6.1. Ny bebyggelse skal ta hensyn til eksisterende terrengformasjoner, bekkeløp, turdrag, naturlandskap og sammenhengende vegetasjonsbelter både på byggetomten og mot nabotomtene. 6.2. I detaljregulering for felt som grenser til grønnstruktur, hensynssone kulturminner, hensynssone kulturlandskap og tilgrensende LNF områder skal overganger fra byggefelt til naturlig terreng og vegetasjon tilpasses og spille sammen med det naturlige landskapet. 2

6.3. Ved planting av ny vegetasjon skal det fortrinnsvis benyttes stedegne arter. Det skal ikke benyttes arter som kan ha negative miljøkonsekvenser som for eksempel parklind og sølvlind. 7. Uteoppholdsareal 7.1. Innenfor område T1-T6 og S1 skal minste felles uteoppholdsareal skal være 25 % av m 2 BRA bolig. I område T7 T11 og B1-B5 skal minste felles uteoppholdsareal være 30 % av m 2 BRA bolig. 7.2. Minimum 80 % av felles uteoppholdsareal skal ligge på terreng/lokk eller på bakkeplan. I områder der det hovedsakelig er blokkbebyggelse skal det mellom bygninger og felles uteoppholdsareal være ett høyde/lengdeforholdet B > 1,5 H.Minimumslengde skal være 17 meter. Avstand mellom motstående bygninger måles mellom bygningsdeler som avgrenser felles uteoppholdsareal. 7.3. Lekeplasser skal ha areal og utforming som beskrevet i kommuneplan for Ski 12 7.4. Minimum 50 % av felles uteoppholdsareal på terreng skal kunne beplantes med trær og annen vegetasjon. Dersom den beplantede delen av utearealet ligger på lokk, skal konstruksjonen dimensjoneres for en jorddybde på 0,8 meter eller mer. 8. Universell utforming Bygninger, utearealer og anlegg som er publikumsrettet og/eller offentlig tilgjengelig skal være universelt utformet for alle befolkningsgrupper MOBILITET OG PARKERING (pbl 11-9 nr. 3,5) 9. Hensyn til gående, syklende og kollektivtransport 9.1. Alle søknadspliktige tiltak etter pbl 20-1 skal ta hensyn til tilgjengelighet for gående, syklende, reisende med kollektivtransport og trafikksikkerhet. 9.2. I reguleringsplaner skal det legges til grunn korte og trafikksikre gangforbindelser til viktige målpunkt, herunder lokale tjenestetilbud og kollektivholdeplass. 9.3. I alle plan- og byggesaker skal turveier, stier og snarveier søkes ivaretatt. 10. Sykkelnett 10.1. Sykkelnettet skal følge de traseene for sykkel som vist i kommunedelplanen. Traseer som går gjennom områder for bebyggelse og anlegg skal fastsettes endelig gjennom reguleringsplan. Det skal tilrettelegges for sykkel i nye utbyggingsprosjekter, med effektive og kapasitetssterke sykkelforbindelser til hovednettet. Hovedtrasé for sykkel skal primært etableres som et eget tilbud til syklende, adskilt fra gangtrafikk. 11. Gateprofil, veiplassering 11.1. Nye kjøreveier skal som hovedregel planlegges som gater. 3

11.2. Nye veilinjer på plankartet har veiledende plassering og kan tilpasses i reguleringsplan. 12. Parkering og ladeplasser el-kjøretøy 12.1. For planområdet gjelder følgende krav til parkering for biler og sykler Krav til parkeringsplasser bil Grunnlag pr. parkeringsplass Transformasjonsområder og flerfunksjonelle utbyggingsområder (T1-T11) Boligområder (B1-B5) Leilighet 70 m 2 BRA 0,7 Min 0,7 Vertikaldelte Boenhet - Min 1,0 boliger Kontor 100 m 2 BRA Min 0,5 - Maks 1 - Forretning og 100 m 2 BRA Min 0,8 - Maks 2 - service Plasskrevende varer 100 m 2 BRA Maks 1,5 - Krav til parkeringsplasser sykkel Grunnlag pr. parkeringsplass Transformasjonsområder og flerfunksjonelle utbyggingsområder (T1-T11) Boligområder (B1-B5) Leilighet 70 m 2 BRA Min 2 Min 2 Vertikaldelte Boenhet - Min 2 boliger Kontor 100 m 2 BRA Min 2 - Forretning og service 100 m 2 BRA Min 2 - Parkering skal fortrinnsvis samles og plasseres i parkeringskjeller. Arealer i og i tilknytning til byggegrense mot østre linje kan benyttes til flateparkering innenfor de avstandsbestemmelser som gjelder for jernbanen. Der det er mulig skal det søkes sambruk av parkeringsplasser. Sykkelparkering skal plasseres nær hovedinngangen til bestemmelsesstedet. Oppstillingsplasser for sykkel skal ha fastmonterte sykkelstativ og muligheter for fastlåsing av sykkel. En andel av sykkelplassene skal være overdekket eller plassert i kjeller eller første etasje 12.2. For nye flerboligbygg med felles parkeringskjeller/parkeringshus skal en andel av plassene være tilrettelagt med ladepunkt for ladbare kjøretøy. Nærmere bestemmelser om ladeplasser skal fastsettes i reguleringsplan. 12.3. Der det etableres felles parkeringsanlegg skal minst 5 % av parkeringsplassene for bil tilrettelegges for personer for nedsatt funksjonsevne. Ved publikumsbygg skal det være minst 10 %. Plassene skal lokaliseres i nærhet av inngangspartier. 13. KONSESJONSOMRÅDE FJERNVARME (pbl 11-9 nr. 3) 13.1. Innenfor konsesjonsområder for fjernvarme skal nye bygninger, eller eksisterende bygninger hvor det foretas hovedombygging, tilknyttes fjernvarmeanlegget. De som har tilknytningsplikt må 4

installere internt fordelingsnett for vannbåren varme, slik at bygget fullt ut kan dekke sitt varmebehov ved fjernvarme. Rene lagerbygg og parkeringshus er unntatt fra tilknytningsplikten. Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre enn tilknytning. AREALBRUK, TETTHET OG KVALITETSKRAV TIL BEBYGGELSEN (pbl 11-9 nr.3 og 5) 14. Lokalisering av formål 14.1. Kommunedelplanen angir hovedformål for arealbruk. Endelig lokalisering og fordeling av arealformål (underformål) gjøres i reguleringsplan for hvert samlet delfelt. Det skal innpasses barnehager, annen offentlig og privat tjenesteyting etter behov. 15. Byggegrenser og byggelinjer 15.1. Byggegrense mot jernbanen er 30 meter fra midt spor. Reguleringsplan skal fastsette endelige byggegrenser mot vei og jernbane og grønnstruktur samt eventuelle byggelinjer mot hovedgater og mot grønnstruktur G4 og G3. 15.2. Arealer mot Kjeppestadveien og Østre linje skal på bakkeplan fortrinnsvis benyttes til bebyggelse med ikke støyfølsomme formål. 16. Eksisterende virksomhet i transformasjonsområder T1-T7 16.1. Områdene er bygget ut med næring, kontor, plasskrevende handel, tjenesteyting, fjernvarmeanlegg og noe industri. Inntil områdene transformeres til ny bruk kan det tillates mindre utbygginger/ombygginger av eksisterende virksomheter så lenge dette ikke vanskeligjør senere transformasjon. Utbygging eller ombygging som kan medføre sjenanse for omgivelsene (støy, støv, lukt, estetikk, tungtransport) tillates ikke. 17. Arealbruk for delområder 17.1. Område B1-B5 Områdene skal utnyttes til boliger og nødvendig sosial infrastruktur med en områdeutnyttelse 1 på 50-60%. Endelig utnyttingsgrad fastsettes gjennom reguleringsplan. Bebyggelsen skal ha variasjon fra 2 5 etasjer. Prinsipper for variasjon og tetthet er vist i planbeskrivelsen kapittel 4. Variasjon i bygningstypologi og arkitektonisk utforming mellom de enkelte feltene, innen det enkelte felt og innenfor nabolag skal framgå av reguleringsplan med tilhørende underlag. Maksimal cotehøyde skal fastsettes i reguleringsplan 1 Med områdeutnyttelse menes BRA (bruksareal) i % av områdeareal der områdearealet omfatter kommunedelplanens feltavgrensning for det enkelte delområde. 5

17.2. Område O1-O3 Områdene skal utnyttes til skole med flerbrukshall, nærmiljøanlegg og ballbane, barnehage og tilhørende utearealer og aktivitetsanlegg. Maksimal cotehøyde og utnyttelse skal fastsettes i reguleringsplan. 17.3. Område N1 Området skal utnyttes til næringsformål. Byggehøyder og utnyttelse er fastsatt i reguleringsplan for Ski næringspark. 17.4. Område T1-T6 Områdene kan transformeres til boligområder med tilhørende teknisk og sosial infrastruktur. Bolig og sosial infrastruktur skal utgjøre minst 80 % av samlet bruksareal for områdene T1, T4 og T5, og minst 50 % i områdene T2 og T3. Bebyggelsen kan være fra 2 6 etasjer. Bebyggelsen skal ha variasjon i høyder og typologi, og skal inngå i en helhetlig og bymessig struktur. Maksimal cotehøyde skal fastsettes i reguleringsplan I områdene kan det også innpasses næring med allsidig virksomhetsgrad, service og tjenesteyting. Områdeutnyttelsen skal være 70-90 %. Endelig utnyttingsgrad fastsettes gjennom reguleringsplan. 17.5. S1 (nærsenter) Områdene kan transformeres til nærsenter for bydelen. Innenfor området kan det etableres detaljhandel inntil 2000 m 2 som betjener bydelen, service og tjenesteyting, kultur og boliger. Det tillates ikke kjøpesenter. Det skal som del av nærsenteret etableres et torg for allsidig bruk. Det tillates ikke boliger i 1. etasje i områder som henvender seg inn mot torget. Bebyggelsen kan være fra 2 6 etasjer. Det kan etter nærmere avklaring i reguleringsplan tillates ett enkeltbygg innenfor området over 6 etasjer. Maksimal cotehøyde skal fastsettes i reguleringsplan. Bygget skal gis en særskilt arkitektonisk utforming og tilpasning til omgivelsene, forsterke bydelens identitet som en bærekraftig bydel og være et visuelt midtpunkt for bydelen. Utnyttingsgrad fastsettes gjennom reguleringsplan. 17.6. Område T7- T11 Områdene T7-T11 kan utnyttes til boliger med tilhørende sosial infrastruktur og næring med allsidig virksomhetsgrad. Innenfor T10 tillates etablert forsamlingshus. Maksimal cotehøyde skal fastsettes i reguleringsplan. Inntil områdene transformeres og utbygges til boliger og tilhørende funksjoner tillates det plasskrevende varer. Det tillates ikke nye større volum plasskrevende varer eller etableringer som vanskeligjør senere transformasjon til bolig og næring med allsidig virksomhetsgrad. Områdeutnyttelsen skal være 50-70 %. Endelig utnyttingsgrad fastsettes gjennom reguleringsplan 6

Retningslinje: Etter en konkret vurdering kan det ved regulering være aktuelt å tillate andre varer og forretningskonsepter som det av trafikale og miljømessige grunner er behov for å lokalisere i utkanten av Ski tettsted. Det er en forutsetning at salg av disse vareslagene avlaster Ski sentrum og ikke utarmer handelen i sentrum. Nye etableringer må ikke gi en uønsket trafikkøkning på Kjeppestadveien. Disse forholdene må utredes og belyses som en del av arbeidet med reguleringsplan. 17.7. Område GN1-GN3 Område GN1-GN3 omfatter grønnstruktur med regionale naturverdier. I disse områdene tillates innpasset stier og løyper som hensyntar naturkvalitetene i området. MILJØ OG SAMFUNNSIKKERHET (pbl 11-9 nr.5 og6) 18. Miljø og samfunnssikkerhet ved ny utbygging 18.1. Ny bebyggelse skal sikres mot skade fra dårlige grunnforhold og flom 18.2. Ved all ny utbygging skal det tas hensyn til forurenset grunn, radon og annen forurensning. I områder med kjent eller potensiell forurenset grunn skal det gjøres spesielle grunnundersøkelser og eventuelt gjennomføres nødvendige tiltak før områdene kan tillates utbygd. 19. Overvann og flomveier (pbl 11-9 nr.5) 19.1. Overvann skal håndteres og renses lokalt, og som hovedprinsipp håndteres i åpne løsninger og infiltreres i grunnen eller ledes frem til nærmeste bekk. Overvannsystem skal utformes slik at skader/ulemper ved flom ikke oppstår. For alle tiltak skal det være lokal overvannsdisponering (LOD) for hensiktsmessig oppsamling, rensing og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvann tillates ikke ført direkte til harde overflater som ikke er del av anlegg for overvannshåndtering. Både overvann og drensvann må behandles på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper. Retningslinje: I reguleringsplan kan det stilles krav om bruk av blågrønn faktor. 19.2. Trygge og åpne flomveier (herunder spesielt gater, veier, gang-/sykkelstier, fortau) skal sikres og minimum dimensjoneres for 200-årsflom med 20 % klimapåslag. Nye tiltak må ikke hindre vannets flomveier. Konstruksjoner som hindrer flomveiene skal vurderes fjernet. 20. Støy 20.1. I rød støysone tillates ikke boligbebyggelse uten at området skjermes slik at utendørs støynivå kommer under 55/58 db fra vei og jernbane. Alle boenheter skal ha minimum en yttervegg mot stille side, og minst 50% av oppholdsrommene skal ha lavere støynivå utenfor vindu ved fasade enn endre grenseverdi for gul sone. Felles lekeplasser og privat uteoppholdsareal skal ha lavere støynivå enn nedre grenseverdi for gul sone. 7

21. Miljøoppfølging ved gjennomføring av planer 21.1. Kommunen kan i reguleringsplan sette krav om tiltak og dokumentasjon om hvordan miljøhensyn skal ivaretas når utbygging gjennomføres. 21.2. Ved regulering av områder med intakt matjordlag skal det foreligge en plan for hvordan matjorda kan brukes til nydyrking eller jordforbedring av landbruksområder utenfor planområdet. 21.3. Ved regulering av områder som gir masseoverskudd skal det foreligge en massehåndteringsplan der det går fram hvordan eventuelle overskuddsmasser og eventuelle forurensede masser fra utbyggingen skal håndteres. 21.4. Ved regulering skal detaljert plan for VA følge sammen med reguleringsplan 21.5. Ved regulering skal det gjennomføres en registrering av kulturminner fra etter 1800-tallet. BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER TIL HENSYNSONER 22. Kulturmiljø 22.1. Hensynssone H 730_1 område er et fornminne som er båndlagt etter lov om kulturminner. Ved regulering skal konsekvenser for kulturmiljø og kulturlandskap utredes, og det skal legges vekt på å opprettholde tunene som elementer i landskapet. For H_570_2 skal også konsekvensene for den registrerte naturtypen i området vurderes. Ved endret bruk av bebyggelse skal det tilstrebes allmenn tilgang til hele eller deler av området, herunder også uteområder og utsiktspunkter. 22.2. Innenfor hensynssone H 570_3-4 hensyn bygningsvern omfatter «arbeiderbolig Drømtorp næringsområde» og «opprinnelig fabrikkbygning etter teglproduksjon på Drømtorp bruk». Ved regulering eller søknad om tillatelse til tiltak skal det gjøres en arkitektonisk og estetisk redegjørelse for hvordan tiltaket forholder seg til bygningenes historiske verdi. 22.3. Innenfor hensynssone H 560_1 hensyn natur skal tiltak som kan forringe naturverdier innenfor området tilstrebes unngått. REGULERINGSPLANER SOM FORTSATT SKAL GJELDE Reguleringsplan Kartutsnitt Reguleringsplan for Ski idrettspark (vedtatt 16.1.2013). 8

Reguleringsplan for del av Drømtorp industriområde, Kjeppestadveien, Ski (vedtatt 29.9.2007). Reguleringsplan for Kjeppestadveien 44 og del av Drømtorp gård (vedtatt 4.11.2014). Reguleringsplan for Ellingsrud friområde (vedtatt 23.08.2001). Reguleringsplan for Ellingsrudbråten, Knatten og del av Ellingsrud, Ski (vedtatt 21.6.1989). 9