Ås kommune R-282 Områdereguleringsplan for Solberg Øst Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/00113-57 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 18.08.2016 Rådmannens innstilling: R-282 Områdereguleringsplan for Solberg øst, som vist på kart datert 26.04.2016, med reguleringsbestemmelser datert 20.04.2016, vedtas i medhold av plan- og bygningslovens 12-12, med følgende tillegg: BYA for B4 økes fra 32 til 35 prosent og B2 økes fra 25 til 26 prosent. Det innarbeides et avsnitt om etablering av en frivillig gjennomføringsavtale for å sikre trygg skolevei langs Nordbyveien i planforslagets planbeskrivelse. Ås, 10.08.2016 Trine Christensen Rådmann Plan- og utviklingssjef Ellen Grepperud Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Oppstartsvarsel 09.07.2013 Hovedutvalg for teknikk og miljø første gang 12.12.2013 Offentlig ettersyn 21.01.2014-07.03.2014 Hovedutvalg for teknikk og miljø annen gang 31.03.2016 Hovedutvalg for teknikk og miljø tredje gang 09.05.2016 Kommunestyret 25.05.2016 Hovedutvalg for teknikk og miljø fjerde gang 18.08.2016 Kommunestyret Vedlegg: 1. Planbeskrivelse for Solberg øst, datert 20-04-2016 2. Reguleringskart for Solberg øst, datert 26-04-2016 3. Reguleringsbestemmelser for Solberg øst, datert 20-04-2016 4. Støyutredning, datert 29-08-2013 5. Snitt A1 - M1000 6. Illustrasjonsplan B1 og B2, datert 28-11-2013 7. Trafikknotat 19-06-2013 8. ROS-analyse 11.05.2013 13/00113-57 Side 1 av 9
9. Tidligere behandling - Saksutskrift HTM-sak 116/13, 12-12-2013 10. Tidligere behandling - Saksutskrift HTM-sak 15/16, 31-03-2016 11. Tidligere behandling - Saksutskrift K-sak 31/16, 25-05-2016 Øvrige dokumenter som ligger i saken: Foreløpige uttalelser Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge egen liste. SAKSUTREDNING: Sammendrag: Kommunestyret vedtok i møte 25.05.2016 i behandling av områdereguleringsplan for Solberg øst at rådmannen skulle vurdere forslag til rekkefølgekrav om at gangbro over Søndre Tverrvei skal opparbeides før det gis brukstillatelse for bebyggelse i området. Rådmannen har i denne saksutredningen vurdert forslaget. Status i saken: Forslag til områdereguleringsplan for Solberg øst har vært under utarbeidelse siden 2013, med varsel om oppstart 09.07.2013. Forslaget ble førstegangsbehandlet 12.12.2013 og ble sendt til offentlig ettersyn i perioden 21.01.2014 07.03.2014. Planforslaget med endringer ble behandlet annen gang 31.03.2016, og tredje gang 09.05.2016. Saken ble sendt til kommunestyret for behandling i møte 25.05.2016. I behandlingen ba Kommunestyret om en vurdering av foreslått rekkefølgekrav om gangbro over Søndre Tverrvei. Tidligere behandlinger av saken med grundig beskrivelse av planforslaget er lagt ved som vedlegg 9, 10 og 11. Fakta i saken: I korte trekk omfatter planforslaget 8 felter avsatt til boligbebyggelse, samt ett felt avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting mellom Søndre Tverrvei og Tamburbakken ved Solberg i Ås kommune. I tillegg omfatter forslaget arealer avsatt til grønnstruktur og teknisk infrastruktur i området. For foreslått rekkefølgekrav om gangbro over tverrveien, er Rådmannen bedt om å gjennomgå punkter som inkluderer behov for høring, mulighet for å stille rekkefølgekrav for tiltak utenfor planområdet, samt muligheter for finansering av tiltaket. Som del av dette vurderes områdets helhetlige gang- og sykkelveistruktur og gangbroens hensiktsmessighet sett opp mot dette, samt forhold til tilgrensende reguleringsplans avsatte viltkorridor og mulighet for overgang som også omfatter vilt. 13/00113-57 Side 2 av 9
Planområdet med utsnitt av kommuneplanens arealdel 2015-2027 Reguleringsforslaget med tilgrensende reguleringsplaner 13/00113-57 Side 3 av 9
Behov for ny høring Berørte parter bør høres før det fattes endelig vedtak om forslag til rekkefølgebestemmelse som omfatter infrastruktur over Søndre Tverrvei. Rådmannen vurderer at det bør være tilstrekkelig med begrenset høring, der Statens Vegvesen er viktigste høringspart som veiholder. Videre bør berørte grunneiere både innenfor planområdet, tilgrenset planområdet, og på motsatt side av Søndre Tverrvei høres. I tillegg vil uttalelse fra foreldrerådets arbeidsutvalg og ledelse ved Solberg skole være relevante med tanke på vurdering av behov. Rådmannen har mottatt foreløpige uttalelser fra relevante parter i perioden Juni-Juli 2016. Partenes synspunkter er redegjort for nedenfor. Rekkefølgekrav utenfor planområdet Plan- og bygningsloven gir anledning til å stille rekkefølgekrav for tiltak utenfor en reguleringsplans planområde, jfr. pbl. 12-7. Slike forhold nevnes konkret i regjeringens veileder T-1490 om utarbeidelse av reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven, pkt. 6.3.10. Planbestemmelser kan bare brukes som hjemmel for forbud eller påbud innenfor planavgrensningen, med unntak av rekkefølgebestemmelser som også kan gjelde forhold utenfor planområdet. Med 12-7 sitt begrep «nødvendig utstrekning» menes at hver bestemmelse må gjennomgås kritisk slik at det ikke etableres restriksjoner som ikke har hjemmel og/eller et saklig begrunnet behov. Etablering av gangbroer nevnes som særskilt eksempel på tiltak som vil kunne omfattes av rekkefølgekrav utenfor et planområde. En vurdering av behovet for tiltaket vil være nødvendig for at rekkefølgekravet skal kunne være gyldig etter 12-7. Oppsummering av foreløpige uttalelser: Rådmannen har mottatt foreløpige uttalelser fra relevante parter i perioden Juni-Juli 2016. Partenes synspunkter er redegjort for nedenfor. 1. Statens vegvesen Statens vegvesen sitt foreløpige svar er at de er positivt til at kommunen ønsker å styrke muligheten for gående og syklende i dette området, og vil ikke motsette seg tiltaket. De uttaler seg ikke konkret om hensiktsmessighet med tanke på sikker skolevei, og skriver videre kommunen ikke kan regne med finansiering fra fylkeskommunen ettersom tiltaket ikke er en del av det regionale sykkelveinettet. Vegvesenet understreker videre at det som grunnlag for behandling av reguleringsplan for gangbro over Søndre Tverrvei må utarbeides teknisk detaljplan for bruas utforming. 2. FAU Solberg skole Foreldrerådets arbeidsutvalg mener det er positivt at kommunen er opptatt av trafikksikkerhet for barn i området, men ser ikke at gangbro over tverrveien bør være et prioritert tiltak. De har ikke registrert et eneste tilfelle av ulovlige kryssinger over Søndre Tverrvei, og understreker at dette ville det blitt tatt tak i umiddelbart om det skulle oppstå. Hovedfokus for Solberg FAU er å sørge for at dagens skolevei langs Nordbyveien forbedres sikkerhetsmessig, og har vært opptatt av trafikksikkerhetsmessige 13/00113-57 Side 4 av 9
utfordringer i forbindelse med anleggsarbeid i Nordbyveien. De er blant annet opptatt av planfri overgang over veien, og har tidligere uttrykt bekymring for utkjørselen ved R-274 (Møller bil) og i den forbindelse etableringen av flere rundkjøringer i Nordbyveien de ser som uoversiktlige og utrygge for barn. 3. Rektor Solberg skole Rektor ved Solberg skole er positiv til tiltaket og mener det kan bli en noe tryggere skolevei for elevene med gangbro over tverrveien fra de nye byggefeltene ved Solberg øst. 4. Skitunet boligsameie Styreleder skriver at de ikke har registrert ulovlige kryssinger av Søndre tverrvei og at det ikke er et akutt behov for gangbro. 5. Tiltakshaver Hans Peter Sverdrup representerer flertallet i Solberg sameie som er blant grunneierne i Solberg øst. Det er sameiets oppfatning at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å stille rekkefølgekrav for gangbro under behandling av områdereguleringsplan for Solberg øst. De er opptatt av tiltakets lokalisering utenfor fastsatt planavgrensning, samt usikkerhet knyttet til eiendomsforhold utenfor tiltakshavers råderett. Videre påpeker han at dersom behov for gangbro skulle finnes, må spørsmålet avklares i egen planbehandling som omfatter det aktuelle arealet. Dette bør etter deres oppfatning ikke sammenblandes med behandling av områdeplanen. De oppfatter rekkefølgekravet som meget urimelig og ikke overensstemmelse med formålet bak rekkefølgebestemmelsene i plan- og bygningsloven. Særlig pekes det på bestemmelser om forskjellsbehandling, og at det må foreligger klar hjemmel for innførsel av rekkefølgekrav. Som følge er de bekymret for at rekkefølgekravet i praksis vil kunne innebære at området ikke blir utviklet, og kan bli liggende brakk i påvente av ytre forhold verken kommunen eller grunneiere kan påvirke. Følgelig anmoder de kommunen om å vedta det opprinnelige forslaget til områdereguleringsplan i henhold til innstillingen fra HTMs møte 09.05.2016 med foreslåtte endringer. 6. Landbrukskontoret i Follo Foreløpig uttalelse er redegjort for i rådmannens vurdering av sammenhengende grønnstruktur. Vurdering: Forslagets sammenheng med veinett i området sett under ett Reguleringsforslagets veinett for gående og syklende i området er utformet for å bygge opp om og styrke bruken av Nordbyveien som lokal hovedfartsåre. Nordbyveien er blitt en miljøgate med redusert hastighet og trafikkbegrensende tiltak, samt utvidede tosidige fortau, egne sykkelfelter og sykkelvei med fortau i tillegg til 13/00113-57 Side 5 av 9
forbedret busstilbud langs strekningen. Veinettet for gående og syklende slik reguleringsforslaget ble presentert til behandling 09.05.2016 har vært vurdert som tilstrekkelig både trafikksikkerhetsmessig og med tanke på avstander og lengde på skoleveier. Et konkret forslag om skolevei med gangbro over tverrveien har ikke vært vurdert og hensiktsmessigheten av et slikt tiltak må vurderes opp mot det tidligere foreslåtte alternativet. Rådmannens vurdering av gangbro sett opp mot gang- og sykkelveinettet i forslag til reguleringsplan datert 09.05.2016 er at en gangbro vil gi bedre sammenheng og et mer finmasket veinett i området. Dette vil kunne gjøre det enklere og mer attraktivt å gå og sykle i området. Videre vil en gangbro bidra til å sikre god tilgang til friområder på vestsiden av tverrveien. Behov for bedre sammenheng i veinettet på tvers av tverrveien vil sannsynligvis bli nødvendig dersom det også legges opp til økt boligbebyggelse på vestsiden av Søndre Tverrvei, slik det kom innspill om under høringen av kommuneplanens arealdel 2015-2019 (se skisse under). Rådmannen vil ikke anbefale slik arealutvikling før fortettingspotensialet i området er utnyttet. Skisse av mulig gang- og sykkelvei over Søndre Tverrvei med gangbro i lilla. Målte avstander i hvitt. Tidligere foreslått utbyggingsområde i lys gult. Sikker skolevei Rådmannen mener at forslag til gangbro ikke er nødvendig for å sikre trygg skolevei til Solberg skole. Foreslåtte tiltak i gjeldende reguleringsplan er å betrakte som tilstrekkelige. Ulovlig kryssing av tverrveien virker lite sannsynlig da det ikke er lagt opp til direkte gangveiforbindelse langs tverrveien videre til skolen, det er fysiske 13/00113-57 Side 6 av 9
landskapsmessige begrensninger, og tverrveiens utforming inviterer på ingen måte til kryssinger. Videre er det heller ikke registrert ulykker eller nesten-ulykker i Statens Vegvesens databaser, og heller ikke beboere på Skitunet melder om ulovlige kryssinger her. Foreldrerådets arbeidsutvalg mener utbedringer av skoleveien langs Nordbyveien bør prioriteres framfor bro, og kjenner heller ikke til tilfeller av kryssinger av veien i dag. Tverrveien kan om nødvendig også sikres ytterligere med fysiske stengsler i tillegg til dagens etablerte støyvoll. Rådmannen anbefaler derfor at eventuelle tiltak for å sikre trafikksikkerhet for gående og syklende på Nordbyveien bør prioriteres. Fra Granheimtunet til etablert undergang ved Solbergkrysset er det regulert to-felts sykkelvei med fortau som del av reguleringsplan for området øst for Solbergkrysset. Det er imidlertid ikke sikret finansering for denne strekningen som er på om lag 200 meter, da gjennomføringsavtale for denne strekningen ble oppfattet som urimelig av tiltakshaver. Opparbeidelse av utbedret gang- og sykkelvei for denne strekningen bør prioriteres fremfor gangbro hvis absolutte behov synes usikkert. Sammenhengende grønnstruktur og viltovergang i tilknytning til regulert viltkorridor Det er regulert viltkorridor langs planområdets planavgrensning i vest. Korridoren ble regulert etter forslag fra landbrukskontoret i Follo i forbindelse med reguleringsplan for et område øst for Solbergkrysset (R-274). Når øvrig bebyggelse på Solberg og Søndre Tverrvei ble planlagt ble det ikke i tilstrekkelig grad tatt hensyn til etablert vilttrekk i området. Den regulerte viltkorridoren er et beskjedent forsøk på sikre en viss mulighet for gjennomtrekk av vilt i området. Landbrukskontoret i Follo betrakter i dag denne viltkorridoren som lite egnet. Korridoren er for svakt dimensjonert, og det er få muligheter for en fornuftig videreføring i området i den målestokk som gjør slike overganger anvendelige for vilt. Kryssinger over Nordbyveien virker også uhensiktsmessig. Det er derfor lite sannsynlig at den avsatte grønnstrukturen vil fungere optimalt som viltkorridor. Hovedtrekkruten for vilt i området er over det etablerte næringsområdet langs E-18 ved Nygård, hvor det heller ikke er tilrettelagt for vilttrekk. Sikring av forsvarlige viltruter i området er uheldig og har vært forringet over lang tid. Alt tatt i betraktning vil Landbrukskontoret ikke anbefale å legge til rette for kryssing av vilt over tverrveien i forlengelse av den avsatte viltkorridoren som er regulert. Tidsperspektiv og fremdrift Rådmannen vurderer at forslag til rekkefølgebestemmelse om krav til gangbro vil utsette realiseringen av boligbygging i planområdet betydelig. Tiltaket vil kreve prosjektering, regulering og oppførelse av bro før det kan gis brukstillatelse for boligbebyggelse. Anslagsvis vil utarbeidelse og behandling av reguleringsplan ta om lag 1 til 2 år. Prosjektering av gangbro bør gjennomføres i forkant eller parallelt med utarbeidelse av reguleringsforslag for å sikre hensiktsmessig regulering. Oppføring av bro kan ta 13/00113-57 Side 7 av 9
mellom 1 til 2 år i etterkant av vedtatt reguleringsplan. Detaljregulering av enkeltfelter i områdeplan for Solberg øst kan utarbeides og behandles parallelt. Med disse forutsetningene anslår Rådmannen at det vil ta om lag 2-4 år før ny boligbebyggelse i planområdet kan tas i bruk. Dette er ikke i tråd med kommunens boligprogram og bør vurderes opp mot ambisjoner om vekst i området. Finansiering Etablering av gangbro ligger ikke inne som en del av det overordnete regionale sykkelvegnettet. Kommunen kan derfor ikke påregne finansiering fra Akershus fylkeskommune. Finansiering vil derfor i all hovedsak måtte bekostes av private berørte parter eller av kommunen. Anslagsvis vil prosjektering, regulering og oppførelse kreve om lag 4-5 millioner kroner. Vedlikeholdsansvar er ikke avklart. Samlet vurdering Gangbro over Søndre Tverrvei ved enden av Granheimtunet vil bidra til et enda mer finmasket veinett for gående og syklende i området, og styrke attraktiviteten for gående og syklende i området sett under ett. Videre vil forbindelsen øke tilgjengelighet til tilgrensende friområder. Etablering av gangbro bør vurderes i sammenheng med muligheten for at områdene på vestsiden av Søndre Tverrvei på sikt omdisponeres til bolig- eller næringsbebyggelse. Tilrettelegging for nye utbyggingsområder på jomfruelig mark er å betrakte som byspredning og bør ikke skje før fortettingspotensialet i Ski og Solberg er utnyttet. Det er uklart om tiltaket er strengt tatt nødvendig for tilfredsstillende trygg skolevei. Dagens regulerte løsning gir i underkant av 200 meter lengre skolevei i en allerede etablert og velbrukt undergang under tverrveien. Gangavstanden for beboere i området vil variere, men etablering av gangbro vil for de fleste beboerne i område ikke bidra til en vesentlig kortere skolevei. En bekymring om ulovlige kryssinger av tverrveien får ikke vesentlig støtte fra relevante høringsparter. Statens vegvesen har gjennom høringsbrev og dialogmøter på tidlig stadium av planprosessen ikke anbefalt broovergang, men har anbefalt en løsning der gang- og sykkeltrafikken ledes mot Nordbyveien. I sin foreløpige uttalelse er positive til gangbro som ledd i å øke attraktiviteten for gående og syklende i området. De har ikke uttalt seg konkret om tiltakets hensiktsmessighet med tanke på sikker skolevei. Samlet sett vurderer rådmannen at gang- og sykkelnettet i forslag til reguleringsplan datert 09.05.2016 som tilstrekkelig trygt. Nordbyveien bør prioriteres ved eventuelle ytterligere tiltak for å trygge skoleveien. Rådmannen anbefaler at det utarbeides en frivillig avtale med berørte parter for å sikre at opparbeidelse av sykkelvei med fortau langs sydsiden av Nordbyveien mellom Granheimtunet og undergang ved Søndre tverrvei gjennomføres slik gjeldende regulering legger til grunn. Konklusjon med begrunnelse: Behovet for etablering av gangbro over tverrveien synes uklart. Det øvrige gang- og sykkelnettet i planforslaget vurderes som tilstrekkelig med tanke på trafikksikkerhet. Rådmannen anbefaler derfor at rekkefølgekrav om gangbro ikke vedtas. 13/00113-57 Side 8 av 9
Rådmannen anbefaler videre at det legges inn et eget avsnitt i forslagets planbeskrivelse om trafikksikkerhet mot Solberg skole, der det stilles krav om at det skal utarbeides en frivillig gjennomføringsavtale med berørte parter om opparbeidelse av regulert sykkelvei med fortau langs Nordbyveien. Dersom rekkefølgekrav opprettholdes må det gjennomføres en formell begrenset høring før det fattes endelig vedtak i kommunestyret. Rådmannen anbefaler at HTM opprettholder sin innstilling fra møte 09.05.2016, med et tillegg om nytt avsnitt i planbeskrivelsen om en frivillig gjennomføringsavtale for å sikre opparbeidelse av regulert sykkelvei med fortau lang Nordbyveien. Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 13/00113-57 Side 9 av 9