Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/

Transkript

1 Ås kommune R-282 Områderegulering for Solberg øst Saksbehandler: Magnus Ohren Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: R Områderegulering for Solberg øst, som vist på kart datert , med reguleringsbestemmelser datert , vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, med følgende endringer som må oppdateres i plankartet: Det avsettes grønnstruktur mot planområdets østre avgrensning, i henhold til Alternativ 2 i saksutredningen. Endringene skal innarbeides i plankartet. Bestemmelsesområder for frigitte kulturminner med id , og skal markeres i plankart. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk- og miljø første gang Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk- og miljø annen gang Kommunestyret Vedlegg: 1. Planbeskrivelse , 2. Forslag til reguleringskart , 3. Reguleringsbestemmelser for Solberg Øst pdf, 4. Støyutredning , 5. Snitt_A1-M1000, 5. Snitt A1-M Illustrasjonsplan B1 og B pdf, 7. Trafikknotat , 8. ROS-analyse , 9. Tiltakshavers forslag til reguleringsbestemmelser revidert , 10. Tidligere behandling HTM-sak / Side 1 av 14

2 Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge egen liste SAKSUTREDNING: Sammendrag: Tiltakshaver er Thorvald Sverdrup som ønsker å tilrettelegge eiendommene 102/10 og 102/118 til boligformål og offentlig- eller privat tjenesteyting, i tråd med kommuneplan for Ås som var gjeldende da reguleringsarbeidet startet, og som er uendret for forhold som berører planarbeidet. Planområdet ligger om lag to kilometer fra Ski stasjon, og det er om lag 300 meter til nærmeste bussholdeplass i Nordbyveien. Planområdet utgjør om lag 115 dekar, og består i dag av dyrket mark og skog. Et planforslag er utarbeidet av Rambøll AS på vegne av tiltakshaver. Planforslaget redegjør for 8 utbyggingsområder til boligformål, samt areal avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting, grønnstruktur og teknisk infrastruktur. De 8 foreslåtte utbyggingsområdene gir rom for inntil 890 nye boenheter i området, som vil kunne utvikles trinnvis over tid. Solberg skole ligger om lag 800 meter fra planområdets sentrum. Hovedvei gjennom Solberg, Nordbyveien, opparbeides til miljøgate i henhold til reguleringsplan R-271 for Nordbyveien, med mål om bedre tilrettelegging for fotgjengere, syklister og kollektivreisende og reduksjon av gjennomfartstrafikk i området. Status i saken: Tidligere behandling Reguleringsplan for Solberg Øst ble førstegangsbehandlet i møte og HTM fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Solberg øst, som vist på kart datert , med følgende tilføyelser: Etablering av grøntområde mot Ski grense skal vurderes i det videre planarbeidet. Gang/sykkelveien T1 forlenges/videreføres slik at den knyttes til planlagt gang/sykkelvei vestover (mot Solberg skole) langs Søndre Tverrvei. Denne medtas i rekkefølgebestemmelsene. Reguleringsområdet utvides om nødvendig. Det anlegges en gang/sykkelforbindelse østover fra V2 mot Ski stasjon. Reguleringsområdet utvides om nødvendig. Tidligere behandling av saken, med detaljert beskrivelse av planområdet, er lagt ved som vedlegg / Side 2 av 14

3 Innholdet i vedtaket er forsøkt imøtekommet i det reviderte planforslaget. For gang/sykkelvei langs Søndre Tverrvei ble dette tidlig vanskeliggjort ved at Statens Vegvesen motsatte seg en slik løsning langs Søndre Tverrvei av frykt for ulovlige kryssinger. Øvrige punkter er imøtekommet i forslaget. Kommuneplan for Ås Planområdet er disponert til bolig og offentlig- eller privat tjenesteyting i kommuneplanens arealdel , feltene O2, B4 og B5. Planforslaget innebærer å omdisponere areal til offentlig- eller privat tjenesteyting til et felt sørvest for kommuneplanens lokalisering. Kommuneplanens arealdel for Ås , vedtatt , er uendret på disse punktene. Fig 1: Kartutsnitt over området fra kommuneplanens arealdel / Side 3 av 14

4 Tilgrensende planer Fig 2: Forslag til reguleringskart med tilgrensende reguleringsplaner Ås kommune R-037 Reguleringsplan for Tamburbakken, vedtatt R-128 Reguleringsplan for Søndre Tverrvei, vedtatt R-219 Reguleringsplan for del av Granheim i Nordby, vedtatt R-237 Reguleringsplan for del av Nordbyveien, vedtatt R-274 Reguleringsplan for et område øst for Solbergkrysset, vedtatt Ski kommune Reguleringsplan for Nordre Finstad, felt A1 og B4. Planen omfatter området sørøst for planområdet. Feltene skal omreguleres. Reguleringsplan for Skogsnarveien, vedtatt Planen omfatter området direkte øst for planområdet. Oppsummering av høringsuttalelser fra offentlig ettersyn med kommentarer: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , og det ble mottatt 9 merknader. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har vurdert planforslaget som i tråd med kommuneplan for Ås , og har ingen konkrete merknader. 13/ Side 4 av 14

5 2. Statens vegvesen Viser til trafikknotat utarbeidet som del av kunnskapsgrunnlaget til planforslaget, som viser belastningsgrad for rundkjøring ved Granheimtunet/Nordbyveien. Statens Vegvesen påpeker i denne forbindelse viktigheten av å ha mulighet til å justere trafikkfordelingen i området i fremtiden, dersom det skulle vise seg å oppstå fremkommelighetsproblemer for kollektivtrafikken i Nordbyveien. De foreslår å holde muligheten åpen for en intern gjennomgående vei gjennom planområdet, og anbefaler at det i planforslaget avsettes areal til dette formålet. Bruk av justerte byggegrenser for å sikre arealet vurderes som tilstrekkelig. Vegvesenet peker videre på en rekke forhold knyttet til støyproblematikk langs Søndre Tverrvei. De minner om at eventuell utbedring av støyvoll langs Søndre Tverrvei også omfattes av byggegrense mot veien. Rådmannens kommentar til uttalelsen Byggegrensene for feltene B5 og BK2 er justert, for å imøtekomme behov for mulig gjennomgående vei dersom dette behovet skulle oppstå i fremtiden. Planforslaget legger til grunn at retningslinjene i T-1442 for støy skal overholdes for konkrete tiltak innenfor planområdet, og det er stilt krav til at dette følges opp gjennom behandling av detaljreguleringsplaner og byggesaker for delfeltene. 3. Akershus fylkeskommune Viser til topografiske forhold som tilsier at planområdet har potensiale for fornminner uten synlig markering, og minner om at forhold til automatisk fredete kulturminner må være avklart før planen vedtas. Utover forhold til fornminner, anser fylkeskommunen tiltaket som i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan-/delplaner, og har ingen ytterligere merknader. Rådmannens kommentar til uttalelsen Arkeologisk undersøkelse ble gjennomført i etterkant av offentlig ettersyn. Det er gjort særlig oppmerksom på tre funn med ID , og Funnene er søkt frigitt, og er innvilget i brev datert Vedlagte reguleringsbestemmelser er endret som følge av merknadene, der funnene frigis uten vilkår. Funnene må markeres i plankartet. 4. Oslo kommune - Eiendom og byfornyelsesetaten Oslo kommune er eier av tomten 102/17 direkte nord for planområdet. Etaten anser at tomten ikke er berørt av planarbeidet, og har ingen merknad til planforslaget. 5. Ski kommune Ski kommune er tydelige på at planforslagets avsatte friområder FRI1 og FRI2 ikke sikrer sammenheng mellom Nøstvetmarka og Holstadmarka, all den tid en slik korridor ikke er videreført i dagens reguleringsplan for Nordre Finstad i Ski kommune for feltene A1 og B4 sydøst for planområdet. De viser til gjengjeld til at grunneier har vist positiv holdning til å legge til rette for en gjennomgående gangforbindelse ettersom området skal omreguleres. 13/ Side 5 av 14

6 Ski kommune betrakter ikke en slik forbindelse som hovedferdselsåre gjennom området sett under ett, snarere som en lokal snarveg, og viser heller til grøntkorridoren langs kommunegrensen som de betrakter som en hovedforbindelse fra nord til syd i området. Ski kommune mener det med fordel kan opparbeides grønnstruktur langs begge korridorene, for å sikre gode og funksjonelle overordnede turbindelser i området uavhengig av kommunegrenser, men at sammenhengende grønnstruktur langs grensen likevel bør betraktes som hovedforbindelse. Videre kommenterer kommunen muligheten for fremtidig gjennomgående vei gjennom planområdet med tilknytning til Grenseveien i Ski kommune. Kommunen påpeker at dersom Ås kommune i fremtiden vurderer behovet for tilknytning til Grenseveien, vil en slik løsning kreve at det utarbeides trafikkanalyse for å vurdere kapasiteten til Grenseveien, og at en kryssutforming mellom eventuell atkomstvei til planområdet og Grenseveien også må utredes og reguleres. Rådmannens kommentar til uttalelsen Rådmannen deler Ski kommunes oppfatning om at sammenhengende grønnstruktur og gode turveiforbindelser i området sett under ett best sikres ved at begge grønnforbindelsene opparbeides. To alternativer for å sikre grønnstruktur langs planområdets østre avgrensning er redegjort for i Rådmannens vurdering av saken. Dersom behovet for gjennomgående vei gjennom planområdet med tilknytning til Grenseveien i Ski kommune skulle oppstå, vil en slik ny veiforbindelse være gjenstand for en særskilt detaljregulering av tiltaket med trafikkanalyse av tiltaket som et vesentlig grunnlag for arbeidet. Trafikkanalysen som er gjennomført i forkant av arbeid med områdeplan for Solberg Øst, vedlegg 7, viser at etablert rundkjøring ved Granheimtunet vil ha tilstrekkelig kapasitet for andelen boliger som planforslaget legger til grunn. Som følge av det er en forbindelse mot Grenseveien i Ski kommune ikke foreslått som del av områdeplanen, men skulle behovet oppstå i fremtiden er areal for en fremtidig veiforbindelse avsatt. 6. Strak AS Strak AS skriver på vegne av K. Jacobsen AS som er grunneier ved felt A1 og B4 i Ski kommune. De understreker betydningen av grønnforbindelse langs kommunegrensen, som delvis er gjennomført langs Grenseveien i Ski kommune. Strak påpeker viktigheten av gode gang- og sykkelforbindelser i området, og skriver at kun en smal stripe grøntareal er nødvendig for å skape sammenhengende gangforbindelse fra turområdene vest for Søndre Tverrvei til Nordbyveien. Å avsette en smal stripe grøntareal langs grensen anses som et begrenset arealbidrag, men som vil kunne gi stor nytte for beboere i området som helhet. De ser for seg å kompensere for tapt areal gjennom økt utnyttelsesgrad for de berørte feltene. Utover dette kommenterer Strak at de er positive til at atkomst til planområdet via Grenseveien i Ski kommune er utelatt fra planen. 13/ Side 6 av 14

7 Rådmannens kommentar til uttalelsen Rådmannen støtter forslaget om å avsette grøntareal langs grensen. Viser til alternativer til grønnstruktur redegjort for i Rådmannens vurdering. 7. Lokal Agenda 21 Forumet i Ski Anmoder at det skal være mulig at del av trafikken fra Solberg bør kanaliseres til Søndre Tverrvei via Grenseveien i Ski kommune, og at en gjennomgående vei gjennom området også vil kunne betjene buss gjennom området. LA21 ber videre om at det sikres grønnstruktur langs kommunegrensen i planforslaget til Solberg Øst. Utover dette spør LA21 om det har vært vurdert å forsyne boligene med alternative og fortrinnsvis miljøvennlige energikilder for hele eller deler av området. Rådmannens kommentar til uttalelsen Rådmannen støtter forslaget om å avsette grøntareal langs grensen. Viser til alternativer til grønnstruktur redegjort for i Rådmannens vurdering. Areal til en mulig gjennomgående vei gjennom området dersom behovet skulle oppstå, er avsatt i planforslaget ved bruk av byggegrenser for felt B5 og BK2. Når det gjelder tilgjengelighet for kollektivreisende i området, er dagens etablerte bussforbindelse langs Nordbyveien mindre enn 300 meter fra planområdets sentrum. Skulle kapasiteten utvides til også å inkludere bussforbindelse med avganger fra holdeplasser langs Søndre Tverrvei, gjelder også for disse en avstand på 300 meter fra planområdets sentrum. Dette vurderes som en tilfredsstillende tilknytning for områdets beboere. Når det gjelder alternative energikilder kan ikke kommunen kreve tilknytning til fjernvarme som er langt utenfor konsesjonsområdet for fjernvarmeanlegget i Ås. Eventuelle andre alternative energikilder er ikke redegjort for. 8. Anders Sverdrup Dahl Som medeier i eiendommen gnr 102 bnr 10 som omfattes av forslaget, er Dahl svært negativ til at de foreslåtte byggefeltene B1 og B2 foreslås som utbygget først. Dahl skriver at forslag om å bebygge disse feltene først må fjernes fra planforslaget. Dahl har siden oversendt en juridisk vurdering av bruken av rekkefølgebestemmelse til dette formålet, i brev datert , med konklusjon om at et slikt rekkefølgekrav ikke kan kreves i henhold til plan- og bygningsloven og at et vedtak av områdeplanen vil medføre at reguleringsplanen ugyldiggjøres og videre vil kunne medføre erstatningsplikt. Rådmannens kommentar til uttalelsen Rådmannen tar protester fra Dahl til orientering, og viser til avsnitt om utbyggingsrekkefølge i Rådmannens vurdering av forslaget. Kommunen mottok brev datert fra 2/3 av deleierne i Solberg Sameie som ikke slutter seg til protestene om utbyggingsrekkefølge. Disse ber om at kommunen ikke vektlegger uttalelsen fra Dahl i behandlingen av saken, og at en spesifisert 13/ Side 7 av 14

8 utbyggingsrekkefølge der feltene B1 og B2 utvikles først opprettholdes slik planforslaget legger til grunn. 9. Lene Skogstrøm, gnr 102 bnr 294 Støtter Rådmannens innstilling fra førstegangsbehandlingen om at andelen blokkleiligheter i området bør ligge på 70 % eller lavere. Påpeker stor trafikk av turgåere i området, og peker spesielt på stor trafikk gjennom grøntområdet mellom Tamburbakken i Ås og Skogsnarveien i Ski. Utrykker derfor ønske om å opprette grønnkorridor langs kommunegrensen i tillegg til den foreslåtte sentrale grøntkorridoren. Viser videre til observasjoner av rådyr og vilt som trekker gjennom skogområdet sydøst i planområdet. Rådmannens kommentar til uttalelsen Gangforbindelsen mellom Tamburbakken og Skogsnarveien er ivaretatt i den tilgrensende reguleringsplan for Skogsnarveien i Ski kommune. Vilttrekk er registrert vest for planområdet. Det er avsatt grønnstruktur med særlig utforming for vilttrekk her. Viser forøvrig til avsnitt om grønnkorridor i Rådmannens vurdering av planforslaget. Vurdering: Tiltakshaver har utarbeidet revidert planforslag i etterkant av offentlig ettersyn. Det er foretatt justeringer i valg av veinett, og små justeringer som berører planlagt grønnstruktur. Hovedtrekk i forslaget behandlet av HTM i møte er beholdt. Rådmannen vurderer justeringene som gunstige og at de i stor grad ivaretar bemerkningene som er mottatt under offentlig ettersyn. Bebyggelse og anlegg Planforslaget inndeler området i 8 felter med boligformål av ulik utstrekning mellom om lag 8 og 16 dekar. Inndelingen sikrer variert bebyggelse i området, der de ulike delfeltene har ulik utnyttelse og bebyggelsestype. Forslagets foreslåtte fordeling av bebyggelsestyper tilsvarer om lag 70 % blokkbebyggelse og 30 % rekkehus i området. Dette vurderes som gunstig for et økt mangfold av boligtyper i området som helhet, og som videre svarer på forventningen om høy arealutnyttelse for nye boligområder som benytter omdisponert dyrka mark. Fremkommelighet Fremkommelighet for gående og syklende i området er tydeligere vektlagt i revidert planforslag ved at det er avsatt areal for tosidig fortau langs veinettet i området, som skal sikre god fremkommelighet og fleksibilitet i ferdselsmønsteret internt i planområdet for fotgjengere og syklister. Videre er det sikret større bredde for forbindelsen som knytter hovedveinettet til Tamburbakken i nord gjennom turveidrag T4. Inndelingen av området sørger for god tilknytning til omkringliggende bebyggelse, grønnstruktur og veinett, og sørger for gode tverrforbindelser internt. Detaljregulering av delfeltene vil kunne sørge for ytterligere finmasking av området med interne ferdselsårer. 13/ Side 8 av 14

9 For å imøtekomme uttalelser fra Statens Vegvesen, er byggegrensen for planforslagets felter B5 og BK2 justert for å sikre muligheten til å etablere gjennomgående vei tilknyttet Grenseveien i Ski kommune dersom dette behovet skulle oppstå i fremtiden. Det er ikke anlagt særskilt sykkelvei fra V2 mot øst på områdeplannivå. I hovedsak legger forslaget til grunn at hovedandelen av sykkeltrafikken kanaliseres til Nordbyveien gjennom hovedveinettet. Utover dette er det knyttet særskilt krav om opparbeidelse av allment tilgjengelig gangforbindelse som tilknyttes Finstad i øst, for detaljreguleringsplaner for feltene BK2 og B5, med bredde 3 meter. Dette kravet bør imidlertid utvides til også å omfatte bruk av eventuelt avsatt areal til grønnstruktur langs grensen. Areal avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting Planforslaget angir spesifikke arealformål for del av det avsatte arealet til offentligeller privat tjenesteyting i gjeldende kommuneplans arealdel, og foreslår at del av arealet reguleres til barnehage. Planforslagets arealdisponering skiller seg fra kommuneplanen ved at arealet er flyttet fra planområdets nordvestre hjørne, til vest i planområdet og foreslår samtidig en reduksjon fra kommuneplanens avsatte 10 dekar til forslagets avsatte 8.8 dekar. Det er knyttet usikkerhet til behovet for spesifiserte arealformål for arealet avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting. Per i dag foreligger ingen konkrete planer om oppføring av verken barnehage eller annen offentlig tjenesteyting i området, og kommunens faktiske arealbehov for disse to potensielle formålene er uklart. Rådmannen mener likevel det vil være en fordel om det spesifikt avsettes areal til barnehage i området ettersom det utvilsomt vil være behov for dette i området. Etablering av barnehage i området vil bidra til å redusere transportbehovet for beboere i nærområdet i forbindelse med daglige gjøremål. Det avsatte arealet på om lag 5 dekar i planforslaget vurderes som tilstrekkelig til formålet. På grunnlag av dette anbefaler Rådmannen at inndelingen av det offentlige arealet til særskilte formål, i særlig grad for barnehageformål, beholdes i områdeplanen. Grønnstruktur Planforslaget foreslår å videreføre den sammenhengende grønnstrukturen i området gjennom å forlenge grønnstrukturen som i dag går gjennom boligområdet ved Tamburbakken, som vil kunne utgjøre et sammenhengende bånd helt fra Nøstvet i nord. Dette grepet vurderes som godt. Videre tilknytning til grøntområder syd for planområdet, fordrer at dette grepet videreføres i Ski kommune gjennom utarbeidelsen av nytt detaljreguleringsforslag for felt A1 og B4 i Ski. Dette er uavklart all den tid en slik korridor ikke er avsatt i kommunedelplan for feltene A1 og B4 i Ski kommune, og en gjennomføring av et slikt sammenhengende grep er det derfor knyttet usikkerhet til. Det vurderes at det vil være nødvendig å påpeke forholdet i den fremtidige behandlingen av detaljreguleringsplaner for feltene i Ski kommune. 13/ Side 9 av 14

10 Tilsvarende forhold gjelder for sammenhengende grønnstruktur langs grensen mot Ski kommune. Tiltakshaver har ikke ønske om å avsette grøntareal langs planområdets østre avgrensning, og dette gjenspeiles i det forelagte planforslaget. Både Ski kommune og andre berørte parter har gjennom offentlig ettersyn tydelig ytret ønske om at en slik gjennomgående korridor blir etablert her. Rådmannen har utarbeidet tre alternativer som kan vurderes dersom politikerne i Ås kommune ser seg enige i en slik vurdering, og vil imøtekomme forespørsler om å sikre en slik korridor. Grønnstruktur langs kommunegrensen er ikke avsatt i kommuneplan for Ås Alternativ 0 Det avsettes ikke grønnstruktur langs kommunegrensen, jfr. innsendt planforslag. Alternativ 1 Det avsettes grønnstruktur som flukter med avgrensningen for reguleringsplan for del av Solbergskogen og Tamburbakken nord for planområdet, og avsatt grønnstruktur for kommunedelplan for felt A1 og B4 i Ski kommune syd for planområdet, som vist på figur 3. Samlet sett utgjør det avsatte arealet om lag 1350 m 2, og gir en bredde for korridoren som spenner mellom 13,5 og 18 meter. Alternativ 2 Det avsettes areal til grønnstruktur som sørger for en sammenhengende bredde langs kommunegrensen på 7 meter, tilsvarende bredde for den avsatte turveiforbindelsen syd for planområdet avsatt i kommunedelplan for A1 og B4 i Ski kommune, som vist på figur 4. Samlet sett utgjør det avsatte arealet om lag 550 m 2, og gir en bredde for korridoren på 7 meter. 13/ Side 10 av 14

11 Fig 3: Alternativ 1 Fig 4: Alternativ 2 13/ Side 11 av 14

12 Rådmannen anbefaler at det avsettes grøntstruktur langs grensen i tråd med alternativ 2 for å sikre sammenhengende grønnstruktur i området som helhet, uten at det går på bekostning av store arealverdier. Alternativ 2 vil sikre lik bredde for en grønnkorridor for hele strekningen fra planområdets østre avgrensning til gangbru over Søndre Tverrvei i syd. Utbyggingsrekkefølge Planforslagets reguleringsbestemmelser legger opp til en trinnvis utbygging, der feltene B1 og B2 forventes utviklet først uten krav om detaljregulering for feltene. For de øvrige feltene i planforslaget stilles krav om detaljreguleringsplaner. Det er ikke skissert utbyggingsrekkefølge for de øvrige feltene B3-B5 og BK1-3. Den vedlagte planbeskrivelsen legger videre til grunn en høyere detaljeringsgrad for feltene B1 og B2 enn for de øvrige byggefeltene. Utover illustrasjonsprosjektet i planbeskrivelsen, er det imidlertid vanskelig å spore en økt detaljeringsgrad for feltene B1 og B2 på reguleringsnivå. Kommunen må vurdere om illustrasjonsprosjektet tilfredsstillende beskriver nødvendig detaljeringsgrad, om det skal stilles større krav til større detaljeringsgrad for feltene, eller om også feltene B1 og B2 også bør omfattes av krav til detaljregulering. Forslag til områdeplan er på et såpass høyt detaljeringsnivå at de fleste forhold er avklart også for delfeltene med tanke på utnyttelse, høyder, byggegrenser og dokumentasjonskrav. Det vil være mulig for kommunen å behandle fremtidige tiltak i området både som søknad om rammetillatelse for delfelter eller som detaljreguleringsplaner med enkelte justeringer i planbestemmelsene. Sånn sett vil det kunne være rimelig å behandle reguleringsforslaget som en fullverdig detaljregulering uten behov for oppfølging med delplaner. Krav om detaljregulering for feltene vil til gjengjeld gi kommunen anledning til å foreta justeringer og presisering av arealbruken etter hvert som feltene utvikles, og behov eventuelt endres. Ettersom illustrasjonsprosjektet for felt B1 og B2 ikke vil gi bindende føringer for utforming av feltene, kan rådmannen ikke se at disse feltene kan betraktes som å ha høyere detaljeringsgrad og anbefaler at feltene omfattes av samme krav som øvrige felter i området. Rådmannen vurderer videre at det bør være tilstrekkelig for kommunen å utvise skjønn når det gjelder utbyggingsrekkefølge og behandling av detaljreguleringsplaner, med utgangspunkt i skole- og barnehagekapasitet i området, kommuneplanens boligprogram og mål for vekst i området. Det er derfor ikke behov for presiserte rekkefølgekrav som omfatter utbyggingsrekkefølge. Vann og avløp Hovednett for vann og avløp i området vil etter all sannsynlighet følge hovedvei, grønnstruktur og delfeltavgrensninger i området. Ettersom dagens vann- og avløpsnett for deler av området følger disse avgrensningene har tiltakshaver bedt om en ny vurdering av om kravet til utarbeidet VA-rammeplan bør gjelde hele området. Det er etter rådmannens vurdering uproblematisk om del av avløpsnettet i området beholdes langs dagens trasé syd i planområdet, men vil likevel opprettholde at krav 13/ Side 12 av 14

13 om utarbeidet VA-rammeplan gjelder for hele planområdet for å sikre helhet i planleggingen av hovednett for vann og avløp i området. Konklusjon med begrunnelse: Planforslaget utgjør en betydelig andel boliger, som i stor grad vil dekke behovet for boliger i Solberg i nær fremtid. Forslaget tilstreber god sammenheng med tilgrensende reguleringsplaner, og sikrer god fremkommelighet for gående, syklende og motorisert ferdsel i området. Foreslåtte bebyggelsestyper vurderes som et godt og nødvendig tilskudd til boligmassen i området, som også tilfredsstiller statlige- og regionale myndigheters forventning om høy utnyttelse ved omdisponering av dyrka mark. Selv om det ikke er avsatt sammenhengende grønnstruktur langs planområdets østre avgrensning i kommuneplanens arealdel, vil dette sørge for sammenheng med et omfattende nett grønnstruktur i området som helhet. Rådmannens anbefaling er at det bør avsettes grønnstruktur langs grensen for å sikre en sammenheng i avsatt grønnstruktur i nærområdet. Det vil ta tid å utvikle området, gjennom detaljreguleringer og trinnvis utbygging. Krav om skole- og barnehagekapasitet for de enkelte byggeområdene følger av planbestemmelsene, noe som vil være et vesentlig verktøy for å vurdere behandling av de ulike detaljplanene fremover. Rådmannen vurderer at det vil være tilstrekkelig å anvende kommunens boligprogram og skjønn for behandling av oppfølgende detaljreguleringsplaner med tanke på utbyggingsrekkefølge for feltene, og anbefaler at særskilt rekkefølgekrav som omfatter utbyggingsrekkefølge utgår. Ettersom det vil være fornuftig å kunne justere arealbruken i et område som skal utvikles over tid, vil rådmannen videre anbefale at krav om detaljregulering for delfeltene opprettholdes, men også omfatter feltene B1 og B2 i planforslaget. Med disse endringene vurderer rådmannen at forslaget samlet sett er tilstrekkelig gjennomarbeidet, og at forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas, med følgende tillegg: Alternativ 2 for grønnstruktur langs planområdets østre avgrensning innarbeides i plankartet. Bestemmelsesområder for frigitte kulturminner med id , og skal markeres i plankart. Det kreves detaljregulering også for feltene B1 og B2. Krav om VA-rammeplan for hele området inngår som rekkefølgekrav. Det stilles rekkefølgekrav for opparbeiding av V2, T2-4 samt fortauer, tilsvarende som for V1 og T1. Rekkefølgekrav for utbyggingsrekkefølge utgår. Rådmannen har oppdatert reguleringsbestemmelsene slik at disse endringene er innarbeidet, vedlegg 3. Det anbefales at disse erstatter de foreslåtte reguleringsbestemmelsene som følger forslaget, som er lagt ved som vedlegg 9. 13/ Side 13 av 14

14 Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 13/ Side 14 av 14