VERDIVURDERING PARSELL AV GNR. 67, BNR. 9 FOR ØRLAND KOMMUNE UTARBEIDET AV: N o v e m b e r 2 0 1 2
PARSELL AV GNR. 67, BNR. 9 ØRLAND KOMMUNE Verdivurdering Oppdragsgiver: Oppdragsgivers representant: Oppdragstaker: Verdivurderer: Ørland kommune Knut Berg DNB Næringsmegling AS Tore Berg Sign.: Dato: 30.11.2012 Antall sider: 7 Vedlegg: - DNB Næringsmegling AS, Trondheim Søndregt. 14 7407 Trondheim www.dnb.no/bedrift/naringseiendom/ Verdivurdering/Parsell av gnr. 67, bnr. 9/1120877 Side: 2 av 7
I N N H OLD: 1 OPPDRAGET......... 4 2 GRUNNLAGSMATERI ALE......... 4 3 FORUTSETNI NGER......... 4 4 EI EN DOMMEN......... 5 5 REGULERI NGSFORMÅL......... 5 5.1 Reguleringsplan for Brekstad sentrum...... 5 5.2 Sentrumsskisse for Brekstad sentrum......... 6 5.3 Formål og utnyttelse......... 6 6 VERDI VURDERIN GSPRI NSI PP......... 7 7 VERDI VURDERIN G......... 7 7.1 Grunnlag for verdivurdering......... 7 7.2 Verdier......... 7 Verdivurdering/Parsell av gnr. 67, bnr. 9/1120877 Side: 3 av 7
1 OPPDRAGET DNB Næringsmegling AS er av Ørland kommune v/knut Berg anmodet om å foreta en verdivurdering av parsell av gnr. 67, bnr. 9 i Ørland kommune. Eiendommen er planlagt utviklet til nytt kontorbygg for Fosen Kraft og verdivurderingen skal benyttes som grunnlag for fastsettelse av eiendommens (tomtens) markedsverdi. Etter avtale med oppdragsgiver skal det foretas en verdivurdering av eiendommen basert på den utnyttelse som vurderes som påregnelig gjennom å fremme privat reguleringsforslag for eiendommen. Parsellens verdi skal angis forutsatt en omregulering til kontorformål. Etter avtale med oppdragsgiver skal eiendommens verdi fastsettes med utgangspunkt i tomtebelastningsprinsippet, dvs. ved verdsetting av ubebygd tomteareal/utbyggingspotensialer vil verdien fastsettes ut i fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. kvm, for den utnyttelse som følger av gjeldende regulering eller påregnelig utnyttelse. I tillegg skal kostnader til nødvendig infrastruktur for realisasjon av utbyggingsmulighetene og forurensning/forurensningsrisiko i den grad dette er kjent hensyntas i verdivurderingen av utbyggingspotensialet. 2 GRUNNLAGSMATERIALE Som grunnlag for vurderingen er følgende dokumenter innhentet: Kartutsnitt av parsell av gnr. 67, bnr. 9 Skisser for nytt kontorbygg på grøntareal i fergeområde - Fosen Kraft Utsnitt av sentrumsskisse for Brekstad sentrum Reguleringsbestemmelser for Brekstad sentrum, godkjent 15.6.2000 3 FORUTSETNINGER Vurderingen er basert på de opplysninger som er fremlagt jfr. pkt. 2 ovenfor. Hjemmelsforhold og servitutter: Eiendommens grunnboksutskrift som viser heftelser og servitutter er ikke vurdert og vi forutsetter at denne ikke inneholder opplysninger som kan ha prisreduserende effekt. Utbyggingspotensial: Etter avtale med oppdragsgiver skal det foretas en verdivurdering av eiendommen basert på den utnyttelse formål og utnyttelsesgrad som vurderes som påregnelig gjennom å fremme privat reguleringsforslag for eiendommen. Infrastrukturkostnader/rekkefølgebestemmelser: Det forutsettes at utbygging som inntatt i denne verdivurdering, ikke utløser kostnader knyttet til rekkefølgekrav eller eksterne infrastruktur ut over det som eventuelt er spesifikt inntatt i vurderingen. Grunnforhold / forurensninger: Det er ikke fremlagt opplysninger om det finnes forurensninger i grunnen. Vi forutsetter at eventuelle kostnader til opprydding av forurenset grunn er eiers ansvar. Videre legges det til grunn at det ikke er geologiske forhold som utløser/har utløst ekstraordinære tiltak i forbindelse med oppføring av ny bebyggelse. Verdivurdering/Parsell av gnr. 67, bnr. 9/1120877 Side: 4 av 7
4 EIENDOMMEN Eiendommen ligger i sentrum av Brekstad i Ørland kommune. Tettstedet er et kommunikasjonsknutepunkt for ytre Fosen. I sentrum på Brekstad ligger servicekontorer, to hoteller og hovedvekten av handelsnæringen med et bredt utvalg av bransjer og butikker. Gnr. 67, bnr. 9 er i dag regulert til friområde/park og oppstillingsareal for biler til ferga. Det aktuelle tomteareal utgjør den del av tomten som i dag er regulert til friområde/park. Øvrig areal er ikke tilgjengelig for utvikling til andre formål før nytt fergeleie er etablert. Tomtens areal er i følge oppdragsgiver skjønnsmessig beregnet til ca. 2.235 kvm. Aktuelle tomteareal er vist med rød skravur. Eiendommen ligger på et oppfylt område og grunnvannsstanden er i følge oppdragsgiver høy. Ved en eventuell etablering av kjeller/parkeringskjeller må arealet støpes vanntett. 5 REGULERINGSFORMÅL 5.1 Reguleringsplan for Brekstad sentrum Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Brekstad sentrum, vedtatt 15.6.2000. Planen fastlegger følgende arealbruk innen området: Byggeområder Offentlige trafikkområder Offentlige friområder Fareområder Spesialområder Fellesområder I områder som er regulert til blandet forretnings- og boligformål (kombinert formål) er det ikke tillatt å føre opp rene boligbygg. Det er heller ikke tillatt med bruksendring av eksisterende forretningsareal til boligformål. Ny bebyggelse langs Yrjarsgata skal ha minst to fulle etasjer mot gata. Bygninger for øvrig kan oppføres i inntil 3. etasjer. Krav til antall biloppstillingsplasser på egen tomt avgjøres av kommunen ved behandling av den enkelte sak. Verdivurdering/Parsell av gnr. 67, bnr. 9/1120877 Side: 5 av 7
5.2 Sentrumsskisse for Brekstad sentrum I forbindelse med utarbeidelse av ny reguleringsplan for Brekstad sentrum har kommunestyret i møte 23.6.2012 vedtatt en sentrumsskisse for Brekstad sentrum som grunnlag for det videre arbeid. I følge skissen legges det opp til at ny bebyggelse skal oppføres i en kvartalsstruktur og at bebyggelsen skal benyttes til kombinerte formål (kontor/forretning/bolig). I sentrumsskissen legges det til grunn en tomteutnyttelse (TU) i intervallet 200 230 %. Areal av parkeringskjellere kommer i tillegg. Byggehøyder er angitt i intervallet 3 4 etasjer. Kvartalet gnr. 67, bnr. 9 omfatter ca. 4,0 da. Basert på sentrumsskissen er tomteutnyttelsen angitt til 9.000 kvm BRA fordelt på 3 4 etasjer. Skissen viser en utnyttelse til kombinerte formål (kontor/forretning/bolig). 5.3 Formål og utnyttelse Etter avtale med oppdragsgiver skal det legges til grunn at parsellen skal benyttes til kontorformål. Utnyttelse er ikke angitt, men basert på pkt. 5.2 har vi i vår vurdering lagt til grunn en tomteutnyttelse (TU) på 200 %. Forutsatt en tomtestørrelse på 2.235 kvm, ref. punkt 4, gir en utnyttelse på 4.470 kvm. Bebyggelsen forutsettes oppført i 4 etasjer. Krav til antall parkeringsplasser er ikke angitt. Vi har i vår vurdering forutsatt 1 parkeringsplass pr. 100 kvm kontorareal, totalt 45 plasser. Verdivurdering/Parsell av gnr. 67, bnr. 9/1120877 Side: 6 av 7
6 VERDIVURDERINGSPRINSIPP Ved verdsetting av ubebygd tomteareal fastsettes vanligvis verdien ut fra hvor stor tomtebelastning et byggeprosjekt tåler pr. kvm brutto næringsareal BRA. Tomtebelastningen varierer avhengig av formål og man kan belaste prosjektet med en høyere tomtebelastning jo høyere leie brukeren er i stand til å betale. Kroner Tomtebelastningen varierer sterkt i forhold til attraktivitet, størrelse på prosjektet, byggeko stnader og kostnader knyttet til opparbeidelse av infrastru ktur. Fortjeneste/ risikopremie Utviklings - og byggekostnad Tomtekostnad Priselementer Markedspris 7 VERDIVURDERING 7.1 Grunnlag for verdivurdering 7.2 Verdier Vi har foretatt en verdivurdering av utbyggingspote nsialet basert på følgende parametere: Forventet eiendomsverdi på prosjektet ved ferdigst illelse Utviklings- og byggekostnader Finanskostnader Risikomargin/forventet fortjenestemargin Følgende forutsetninger er lagt til grunn for bereg ningen: Leienivået for kontor er stipulert til NOK 1.500 p r. kvm eks. mva. Leie pr. p-plass er stipulert til kr. 1.000 pr. pl ass pr. mnd. Eierkostnader er satt til 7 % av brutto leie Bygge-/utviklingskostnad for kontor er satt til NO K 14.200 pr. kvm BTA, ekskl. mva.. Byggekostnader er basert på et gjennomsnitt av Hol te Byggsafe AS enkel og normal standard. Byggekostnader er inkl. prosjektering og administrasjon Bygge-/utviklingskostnad for parkeringskjeller er satt til NOK 8.000 pr. kvm BTA, eksl. mva. Ekstraordinære kostnader knyttet ti l opparbeidelse av vanntett parkeringskjeller er ikke hensyntatt. Exityielden er estimert til 8,0 % Byggetid 15 mnd. Prosjektet forutsettes realisert ved ferdigstillelse Finanskostnad er satt til 6 % Fortjenestemargin, inkl. risikopåslag, er satt til 15 %. Tomten forutsettes ervervet ved godkjent regulerin gsplan. Etter å ha foretatt en totalvurdering har vi etter beste overbevisning og skjønn anslått verdien av utbyggingspotensialet til å ligge rundt: MNOK 5 Verdien tilsvarer en tomtebelastning på NOK 1.140 p r. kvm BRA eks. parkering. Verdivurdering/Parsell av gnr. 67, bnr. 9/1120877 Side: 7 av 7