Joint venture i eiendomsprosjekter Ståle O. Meleng og Tom Rune Lian 28. oktober 2014
Agenda Begrepet Aktørene Prosjektene Organiseringen Gjennomføringen Avslutningen 2
1 Innledning Begrepet joint venture Ingen entydig definisjon Noe annet enn partnerskap som gjerne benyttes om et langsiktig samarbeid som også skal gjelde for fremtidige prosjekter To eller flere går sammen om å investere i en (mulig) forretning. Ingen forutsetning om samarbeid ut over (det ene) prosjektet. Forutsetning om at begge/alle bidrar med midler, deler risiko og deler tap/gevinst Som utgangspunkt: Neppe store konsekvenser av upresis begrepsbruk det er innholdet i avtaleverket som avgjør 3
2 Aktørene Joint venture passer for de fleste Formålet med joint venture Spre risiko Dra nytte av / komplettere egen kompetanse/erfaring/markedsposisjon/finansiell styrke etc Skape incitamenter Utfordringer Livselskaper Like barn leker best? Ulikheter utfyller hverandre? Utenlandske investorer 4
3 Prosjektene Joint venture kan passe i alle prosjekter Kontantstrømseiendommer Utviklingsprosjekter Utbygging Rehabilitering Konvertering Salg- og tilbakeleie Syndikering 5
Et typisk JV-prosjekt Eieravtale 100 % Partner A Partner B Tomteerverv Bakenforliggende 50 % 50 % Entreprise Utbyggingsavtale Finansiering Utbyggingsselskap??? Prosjektledelse Forretningsførsel Andre avtaler Eiendommen
4 Organiseringen Direkteinvestering i eiendom Indirekte eierskap til prosjektet gjennom felles eid selskap (det normale) Alle selskapsformer kan som utgangspunkt benyttes (AS, ANS/DA/KS/IS) NB! (1)Rentebegrensningsregler og (2)forslag om avskjæring av adgangen til å trekke fra andel av underskudd fra deltagerlignet selskap i annen alminnelig inntekt (fra andre kilder) Valg av organisasjonsstruktur Eksisterende struktur i prosjektet Norske vs utenlandske parter Utdeling og skatt Prosjekttype (bolig eller næring eller kombinasjon?) 7
4 Organiseringen Avtaleverket Samarbeidsavtale, eieravtale aksjonæravtale/selskapsavtale Prosjektlederavtale Forretningsføreravtale Kjøpekontrakter Entreprise Megleroppdrag Utbyggingsavtale med kommunen Låneavtaler Forsikringsavtaler Salgsavtaler 8
4 Organiseringen Prosjektorganisasjonen Prosjektledelsen Enestyring med kontroll Enestyre med medvirkning Fellesledelse Styringskomité Organisasjonen for øvrig Egen organisasjon, daglig leder og andre ansatte Innleid organisasjon, fra partene selv eller eksterne Kompetansen utad / Signaturretten 9
5 Gjennomføringen Hva bør avtalereguleres? Overordnet formålsbeskrivelse Hovedstruktur og overordnet prosjektmål / Rammene for partenes samarbeid /Felles forpliktelser og risikofordeling Selskapsstruktur Vedtekter Styresammensetning og beslutningsmyndighet, instruksjonsmyndighet, fullmakter Tomteerverv og entreprise, samt andre relevante avtaler Finansiering (egenkapital og fremmedkapital), likviditetsstyring Forretningsplan og fremdriftsplan Prosjektledelse og forretningsførsel Budsjett og økonomirapportering, forsikringer Corporate governance Konkurransebegrensninger Konfidensialitet Markedsføring, salg og oppgjør Overskudds- og underskuddsfordeling, utbytte Exit-regulering Tvisteløsningsmekanismer 10
5 Gjennomføringen Beslutningskompetansen Kompetanse til å treffe overordnede beslutninger Enstemmighet Simpelt flertall Andre beslutninger Hvilken kompetanse til å treffe beslutninger skal legges ned i prosjektorganisasjonen? Kompetansen utad 11
5 Gjennomføringen Typiske overordnede beslutninger Beslutninger som endrer avtalen mellom partene Plan for utvikling / Prosjektutforming Igangsetting av prosjekt Kontrahering av byggearbeider Beslutning om salg av deler av prosjektet Ansettelser Finansiering Fastsetting og utdeling av utbytte Behandling av tvister 12
5 Gjennomføringen Erverv av tomt Kjøp fra en part eller kjøp fra tredjemann Salg eller tingsinnskudd Selgerkostnad eller prosjektkostnad Generelle vilkår i kjøpekontrakt Særlige vilkår i kjøpekontrakt Riving av bygninger Opprydding av forurensning MVA-problematikk Selger og kjøpers kunnskap 13
5 Gjennomføringen Entrepriseavtalen Ekstern eller nærstående entreprenør? Hvordan oppnå riktig pris og kvalitet på entreprisen? Samspillkontrakter, målpriskontrakter o.l. Særlig når entreprenøren er deltaker i JV Entreprenørklausul Tar entreprenøren ut gevinsten i entreprisen eller prosjektet? 14
5 Gjennomføringen Finansiering Egenkapital eller fremmedfinansiering Behov for arbeidskapital i prosjektet Finansiering av tomt og bygg Plikt til kapitalinnskudd Plikt til lånetilskudd (rentebegrensningsregel) Fremmedfinansieres utover tomteverdien Sikkerhet og garantier 15
5 Gjennomføringen Noen særlige problemstillinger Konkurrerende prosjekter som partene har Bruk av områder utenfor prosjektområdet som partene eier Rigg, mellomlagring Vederlag for gjenbruk av konsepter fra andre prosjekter 16
6 Avslutningen Regulær avslutning Prosjektet er gjennomført Prosjektet lar seg ikke realisere Irregulær avslutning Forskjellige konstellasjoner: 50/50 eierskap En hovedaksjonær, en eller flere småaksjonærer Flere aksjonærer, men ingen har kontroll på egenhånd 17
6 Utgangspunkt Aksjonærene kan ha forskjellige syn på investeringen: Investeringshorisont Avkastningskrav Risikovilje Aksjonærene kan ha forskjellige syn på virksomheten: Strategi Ledelse Finansering Prosjektet kan utvikle seg annerledes en forventet Investeringsevne Mislighold 18
6 Behov for regulering av exit Ønske om å sikre mulighet til å selge seg ut av selskapet Ønske om å sikre best mulig pris ved salg Ønske om å kontrollere tidspunkt for salg av selskapet Ønske om kontroll med eiersituasjonen Ønske om å ha mulighet til å erverve hele selskapet Salgsbehov ved uenighet eller samarbeidsproblemer mellom aksjonærene ("deadlock") 19
6 Oversikt over reguleringer Samtykkekrav ved overdragelse Forkjøpsrett Drag-along (medsalgsplikt) Tag-along (medsalgsrett) Kjøps- og salgsopsjoner Rett til å kreve salg av selskapet Rett til å kreve børsnotering av selskapet Oppløsningsbestemmelser 20
6 Reguleringsmekanismer Samtykkekrav Krav om styresamtykke ved aksjeoverdragelser Kan bare nektes ved saklig grunn, ASL 4-16 (2) Det kan avtales at styret bare kan nekte samtykke i gitte situasjoner Hvem kontrollerer styret? Krav om samtykke fra samtlige aksjonærer, hovedaksjonær eller et visst flertall av aksjonærene Kan begrenses til salg i en gitt periode eller salg under et visst prisnivå Forbud mot overdragelse av aksjer I realiteten det samme som et krav om samtykke fra alle aksjonærer 21
6 Reguleringsmekanismer Forkjøpsrett Gir eksisterende aksjonærer mulighet til å overta aksjer som skal selges Gir bare beskyttelse mot eierskifter der man er villig til å matche tilbud fra tredjepart Vil normalt vanskeliggjøre et salg og et salg av en minoritetspost i et unotert selskap vil allerede i utgangspunktet være vanskelig 22
6 Reguleringsmekanismer Kjøps- og salgsopsjoner En avtalt kjøpsopsjon kan sikre en part muligheten til å erverve hele selskapet En avtalt salgsopsjon kan sikre en part mulighet til å selge seg ut Mulige prismekanismer: Fast pris Pris fastsatt iht formell Pris fastsatt av uavhengig ekspert 23
6 Reguleringsmekanismer Drag along Drag along (medsalgsplikt) innebærer at en selgende aksjonær/aksjonærgruppe kan kreve at øvrige aksjonærer selger til samme pris Gir mulighet til å tilby 100% av aksjene Retten kan gjøres betinget av at tilbudet minst er på et definert nivå Retten kan inntre etter en gitt periode Forholdet til eventuell forkjøpsrett må avklares 24
6 Reguleringsmekanismer Tag-along Innebærer en rett til å delta i et avtalt salg Rett til å selge forholdsmessig andel av avtalte salgsaksjer eller rett til å kreve at kjøper også erverve tag-along aksjonærens aksjer Utløses ved ethvert salg eller bare ved salg av en viss størrelse? Sikrer minoritetsaksjonærer andel av kontrollpremie En tag-along rett som ikke er kombinert med en drag-along gir ikke-selgende aksjonærer en opsjon som kan vanskeliggjøre salg 25
6 Reguleringsmekanismer Rett til å kreve salg av selskapet Samme som drag-along? En god pris forutsetter ofte en koordinert salgsprosess Mulige forutsetninger for et vellykket salg: Medvirkning fra management Tilretteleggelse av due diligence prosess Medvirkning fra revisor Optimalisering av kapitalstruktur Riktig transaksjonsstruktur (aksjer eller innmat?) Bruk av rådgivere SPA med garantier mv. Håndtering av eksisterende aksjonærer som også er potensielle kjøpere Bud fra en av partene som "gulv" for salgspris? ("Right of first offer") "Shot gun" 26
6 Reguleringsmekanismer IPO-klausuler Kan være aktuelt i større eiendomsprosjekter Gir rett til å kreve børsnotering av selskapet Gir mulighet for delvis exit/ulikt nivå på nedsalg Kan kombineres med rett til å kreve salg av selskapet En vellykket børsnotering kan forutsette: Tilstrekkelig fri flyt/antall aksjonærer Fravær av "overheng" i aksjen/tilstrekkelig "lock-up" En "riktig" kapitalstruktur (herunder konvertering av pref. aksjer/aksjonærlån) Bistand fra selskapsledelsen til å markedsføre aksjen Bistand fra selskapet ifm due diligence, prospektutarbeidelse osv. Valg av riktig børs Riktig timing IFRS implementering Endringer i styre/ledelse 27
6 Deadlock Deadlock "Deadlock" foreligger når selskapet ikke kan treffe beslutninger pga. av uenighet mellom eierne Risikoen for "deadlock" vil avhenge av eierstruktur og flertallskrav Mulige mekanismer: Status quo (ingen beslutninger treffes) En tredjepart treffer avgjørelsen Exit for en eller flere av partene Økt exit-mulighet ved deadlock kan misbrukes 28
6 Deadlock Deadlock-mekanismer "Russian roulette"-klausuler En part foreslår en pris på selskapet Den andre partene kan velge mellom å selge eller kjøpe Fungerer ikke hvis flere enn to parter Risikabelt med mindre parten både har råd til å kjøpe og kan leve med å selge Risikabelt hvis et kjøp kan bli stoppet av konkurransemyndighetene Hvem må foreslå pris? "Texas shoot-out"-klausuler Begge parter gir bud på selskapet Den som byr høyest får kjøpe selskapet 29
6 Deadlock Deadlock-mekanismer Rett til å kreve oppløsning/deling av selskapet Forutsetter at det er praktisk mulig å dele selskapets eiendeler Med mindre full likedeling er mulig er verdsettelse nødvendig Utløsningsrett/-plikt Kan være aktuelt hvis flere enn to aksjonærer Forutsetter en verdsettelse av selskapet Salg til pris fastsatt av tredjepart Forutsetter at det er klart hvem som skal kjøpe og hvem som skal selge Rett til å kreve salg av hele selskapet Kan være vanskelig å gjennomføre en god salgsprosess ved full konflikt mellom eierne 30
Ståle O. Meleng Partner Tel: +47 210 210 41 Mob: +47 928 81 417 E-mail: som@wiersholm.no Ståle O. Meleng arbeider hovedsakelig med næringseiendom, med hovedvekt på transaksjoner, utleie og forvaltning samt strukturering av eiendomsprosjekter. Ståle Meleng er rangert i kategorien real estate law i Best Lawyers for 2014. Arbeidserfaring Partner i Wiersholm siden 2014 Senioradvokat i Wiersholm 2010-2013 Advokat i BA-HR, 1999-2010 Utdanning Cand. jur., Universitetet i Tromsø, 1999
Tom Rune Lian Partner Tel: +47 210 210 53 Mob: +47 920 81 920 E-mail: trl@wiersholm.no Tom Rune Lian arbeider med næringseiendom, med vekt på transaksjoner, drift, utvikling og finansiering. Arbeidserfaring Partner i Wiersholm siden 2003 Lian er rangert som en av Norges fremste eksperter innen Ansatt i Wiersholm i 1994 området real estate i Chambers Europe, Legal 500 og PLC Which Lawyer? Han er også rangert som en av Norges ledende advokater i kategorien fast eiendom i Finansavisens advokatundersøkelse for 2011-2014. Lian er forfatter av Utdanning diverse artikler innen sine spesialområder. Cand. jur., Universitetet i Oslo, 1994
Estate frokostseminar Joint venture i eiendomsprosjekter v/ Ståle O. Meleng og Tom Rune Lian