Finansiering av næringseiendom i 2016 Alternative finansieringskilder. Advokat Tom Rune Lian

Transkript

1 Finansiering av næringseiendom i 2016 Alternative finansieringskilder Advokat Tom Rune Lian 03. februar 2016

2 01 Innledning Utgangspunktet Et "turbulent" finansieringsmarked Flere transaksjonsprosesser har det siste året blitt utsatt eller avbrutt grunnet utfordringer med finansieringen "Alle" er enige om at det er tilgjengelig kapital (les: villige investorer), men at det er vanskelig å få lån i bank på tilfredsstillende betingelser Basel III, EUs kapitaldekningsdirektiv og redusert vekting i næringseiendom Skjerpede krav til ansvarlig kapital Krav om kapitalbufre Krav til uvektet egenkapitalandel Likviditetskrav Livselskaper og ugirede fond mot røkla? Club deals og "binære transaksjoner" Finnes det lys i tunnelen? Eller kanskje en vei rundt? 2

3 01 Innledning Finansieringskilder En kort oversikt over selskapers viktigste gjeldsfinansieringskilder Banklån "Vanlige" lån Investment grade loans Leveraged bank loans Obligasjonslån Investment grade High yield Hypotekfinansiering Direct lending Mezzaninefinansiering Aksjonærlån Preferanseaksjer Ikke gjeld men egenkapital med risiko- og avkastningsprofil mellom aksjer og lån 3

4 02 Obligasjonslån Hva er obligasjoner? Et gjeldsinstrument og et verdipapir som utstedes fra en skyldner til en eller flere kreditorer. Gir muligheter til å dele opp et lån. Norske ihendehaverobligasjoner er underlagt pliktig registrering i et verdipapirregister (VPS), jf. verdipapirregisterloven 2-1. Investering i et rentepapir for investorene. Høyrenteobligasjoner er risikable obligasjoner med tilsvarende høy rente. I motsetning til aksjer ingen egen obligasjonslov, men er omfattet av verdipapirhandelloven ("omsettelig verdipapir"). 4

5 02 Obligasjonslån Aktørene No action Obligasjonseiere Utsteder/Utlåner Nordic Trustee Rådgiver/advokat Rådgiver/advokat Tilrettelegger 5

6 02 Obligasjonslån Vanlige lånevilkår for norske obligasjonslån 5 års løpetid Stort sett ingen avdrag før forfall Sammenheng med prising og forutsigbarhet for investorer. Vil sitte frem til forfall Førtidig tilbakebetaling (call) mulig, men gjøres til en premie Fast rente normalt Rentebetaling enten halvårlig eller kvartalsvis Mange covenants Pre-funding 6

7 03 Sentrale likheter og forskjeller Sentrale likheter banklån og obligasjoner Gjeldsfinansiering for selskaper Agentfunksjon (bankagent for banker og NT for obligasjonseiere) Spredning av kredittrisikoen vanlig for bank, nesten alltid tilfelle for obligasjoner (antall långivere) Oppsettet på låneavtalene følger i noen grad samme mal Covenants 7

8 03 Sentrale likheter og forskjeller Sentrale forskjeller banklån og obligasjoner Leveraged banklån Obligasjoner Dokumentasjon LMA-basert mal Forenklet LMA-basert mal Utbetaling Mange alternativer Engangsutbetaling/"tap-issues" "Produktutvalg" "Alle" typer Kun lån Prising og honorarstruktur Commitment fee, utilisation fee, agent fee, tilretteleggerhonorar, waiver fees (ikke avtalefestet) Rente Flytende Flytende eller fast Sikkerhet Alltid sikret Ofte sikret Årlig fee, sikkerhetsagentfee, waiver fees (ikke avtalefestet), tilretteleggerhonorar Prioritet Senior Subordinert evt. bankgjeld Avdrag Normalt faste Normalt ikke Førtidig tilbakebetaling Fritt, uten gebyrer Call med premium Waivers/endringer Samtlige långivere 2/3 på obligasjonseiermøte 8

9 03 Sentrale likheter og forskjeller Hvorfor velge det ene fremfor det andre? Tilgjengelighet Pris Fleksibilitet (incurrence vs maintenance) Diversifisering Avdrag (bank) vs ikke avdrag (bonds) Certain funds (oppkjøpsfinansiering) 9

10 04 Prosess Obligasjoner - tidslinje Boken lukkes, investorer har tegnet seg Settlement, utstedelse av obligasjoner Disbursement, pengene utbetales til utsteder Term sheet Markedsføring Utarbeidelse av lånedokumentasjon Ferdigstillelse av sikkerheter Lånet løper 10

11 04 Prosess og dokumentasjon Bank tidslinje Syndikering Opptrekk Term sheet Utarbeidelse av lånedokumentasjon Ferdigstillelse av sikkerheter Lånet løper 11

12

13 Tom Rune Lian PARTNER E-POST: TELEFON: MOBIL: BRANSJEKOMPETANSE Kapitalforvaltning og Private Equity Bank, finans og forsikring Fast eiendom FAGKOMPETANSE Oppkjøp og fusjoner (M&A) Fast eiendom Tom Rune Lian is "efficient and focuses on the right things in a deal. He doesn't tend to use a lot of time when it's not that complicated, and is very hands-on too." Chambers Europe, 2015 Tom Rune Lian arbeider hovedsakelig med fast eiendom, med vekt på transaksjoner og finansiering, drift og utvikling av næringseiendom. Lian har gjennom en årrekke bistått betydelige finansielle og operasjonelle aktører i næringseiendomsmarkedet med oppkjøp, salg, strukturering, forvaltning og strategisk rådgivning. Lian er også forfatter av artikler på sine spesialområder. Lian er rangert som en av Norges aller fremste eksperter på fast eiendom i Chambers Europe og Legal 500 og i Finansavisens årlige advokatundersøkelse. Arbeidserfaring Partner, Wiersholm, 2005 Ansatt i Wiersholm, 1994 Utdannelse Cand. jur., Universitetet i Oslo, 1994

14 Ståle O. Meleng PARTNER E-POST: TELEFON: MOBIL: BRANSJEKOMPETANSE Fast eiendom FAGKOMPETANSE Offentlige reguleringer og rammevilkår Entreprise Oppkjøp og fusjoner (M&A) Kontraktsrett Ståle O. Meleng arbeider hovedsakelig med næringseiendom med hovedvekt på transaksjoner, utleie og forvaltning samt strukturering av eiendomsprosjekter. Arbeidserfaring Partner, Wiersholm, 2014 Ansatt i Wiersholm, 2010 Advokat, BA-HR, Utdannelse Cand. jur., Universitetet i Tromsø, 1999