Ny eierseksjonslov på trappene Advokatene Ståle O. Meleng og Tom Rune Lian. Oslo, 1. februar 2017

Transkript

1 på trappene Advokatene Ståle O. Meleng og Tom Rune Lian Oslo, 1. februar 2017

2 Innledning Den historiske utvikling av boligsameiet Ønske om en mer moderne, brukervennlig og systematisk lov Viderefører dagen regler på mange punkter, men også nyskapninger Lovforslaget avviker på flere og viktige punkter fra utvalgets forslag Ny lov i stedet for revisjon av den gamle Opprettholder systemet med to "boliglover" eierseksjonsloven og borettslagsloven fortsatt viktige forskjeller 2

3 Oversikt Ervervsbegrensning Utleie Kjøperetten for leier Bruksrett fellesarealer Vedlikehold Seksjoneringstidspunkt Oppmåling tilleggsdeler Useksjonerte sameier Uriktige seksjoneringer Salgspålegg/utkastelse Partsevne og søksmålsevne Forholdet plbl. og matrikkelloven Div. forslag fra høringsrunden 3

4 Definisjoner og anvendelsesområde Nytt: Bestemmelser om lovens formål og definisjoner av sentrale begreper Klargjøre at loven har både en privatrettslig og offentligrettslig side Etablere et hjelpemiddel for tolkningen av reglene Svakhet at dagens lov ikke definerer sentrale uttrykk Nytt: Bestemmelse om lovens anvendelse på Svalbard Departementet foreslår at det skal fremgå av loven at den gjelder på Svalbard 4

5 Kjøperetten for leier av bolig oppheves Leier av seksjonert bolig har kjøperett til 80 % av seksjonens salgsverdi ved førstegangs seksjonering Sentralt unntak: Tidsbegrensede avtaler for kortere tid enn to år Begrunnelse: Flest mulig skal ha anledning til å ha sin egen bolig Nytt: Det foreslås at kjøperetten ikke videreføres Unødvendig svekkelse av den private eiendomsretten Hensynet til at flest mulig skal ha anledning til å ha egen bolig oppfylles i dag uten kjøperetten Forslaget om å fjerne kjøperetten medfører at loven forenkles Departementet anfører en rekke praktiske argumenter mot kjøperetten 5

6 Ervervsbegrensningen videreføres Forbud mot å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie Begrunnelse: Hindre at en seksjonseier får en dominerende rolle i sameiet ("demokratihensynet") Utvalget foreslår å fjerne ervervsbegrensningen For lett å omgå f.eks. ved å etablere ett eller flere aksjeselskaper Kritisk til å begrense folks rettslige og økonomiske handlefrihet i ett ellers fritt eiendomsmarked Utbyggere hindres i å bygge ut og selge alle boligseksjonene samlet til en enkelt investor 6

7 Ervervsbegrensningen videreføres (forts.) Departementet foreslår at regelen videreføres Har vektlagt hensynet til å sikre beboerdemokratiet Å oppheve regelen ville harmonere dårlig med tiltakene som regjeringen har iverksatt for å dempe prisveksten i boligmarkedet Regelen virker begrensende: Lett å omgå, men ressurskrevende å kjøpe opp alle seksjonene i et boligsameie og å drifte aksjeselskaper 7

8 Retten til utleie videreføres Seksjonseieren står fritt til å leie ut seksjonen til andre For å begrense utleieretten kreves i dag tilslutning fra samtlige seksjonseiere Departementet foreslår ikke regler om vedtektsbestemte begrensninger i utleieretten Dette ville representert et vesentlig inngrep i den frie eierrådigheten Dagens lov allerede har tilstrekkelige sanksjonsmidler til å motvirke et dårlig bomiljø Departementet foreslår ikke regler om at hybelleie skal begrenses gjennom strengere krav til bygningsmessige endringer Ikke behov for å innføre særlig regler om ombygging av boligseksjoner til hybler da dette er tilstrekkelig regulert i plan- og bygningslovgivningen 8

9 Oppmålingskravet for utendørs tilleggsdeler forenkles Utendørs tilleggsdeler til eierseksjoner må måles opp Matrikkelen skal vise grensene for utearealer som ligger til en eierseksjon og grensene til en eierseksjon kan ikke fastsettes på annen måte enn gjennom oppmålingsforretning Utvalget foreslo at oppmåling ikke skal utføres for utendørs tilleggsdeler som enkelt kan avgrenses eller angis ved rette utmål Begrunnelse: 1) forlenger seksjoneringsprosessen 2) er fordyrende 3) medfører at sameiene benytter andre og dårligere løsninger 4) opplysninger i matrikkelen har ikke rettslig troverdighet Utvalget ville beholde kravet om oppmålingsforretning i alle saker hvor utearealet ikke fremkommer som en enkel forlengelse av sameiets bygninger 9

10 Oppmålingskravet for utendørs tilleggsdeler forenkles (forts.) Departementet foreslår å forenkle kravene til oppmåling Enkel bruk av kontorforretning vil være hovedregelen for registrering av utendørs tilleggsdeler Oppmålingen kan dermed gjennomføres uten oppmøte og merking i terrenget 10

11 Hjemmel for å kreve seksjonering i useksjonerte boligsameier Forbud mot avtaler om sameie i bolig uten å seksjonere Begrunnelse: Hindre at reglene om kjøperett og standardkrav ble unngått, samt unngå ulike sameievarianter i boliger og dermed en uoversiktlig rettstilstand Nytt: Hjemmel til å kreve seksjonering for sameier som har bruksrett til bolig Har vektlagt finansieringsproblemene som kan oppstå for en sameier som har bruksrett i et boligsameie som ikke er seksjonert Boligmarkedet blir mer oversiktlig for forbrukerne gjennom færre sameievarianter 11

12 Hjemmel for å kreve reseksjonering Nytt: Hjemmel til å kreve reseksjonering for kommunen Dersom en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det når ferdigattesten er utstedt, eller etter fem år fra seksjoneringen ble tinglyst, viser seg at det er avvik av betydning, kan kommunen pålegge seksjonseierne å reseksjonere. Avgjørende om det foreligger et "avvik av betydning" Også kreve reseksjonering der kommunen godkjenner å bruksendre en eiendoms formål fra næring til bolig eller motsatt Pålegg, frist 30 dager, varsel, tvangsmulkt Nytt: Hjemmel til å vedta sletting for kommunen Dersom en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det ikke har blitt bygget ut to eller flere bruksenheter på eiendommen innen fem år etter at seksjoneringen ble tinglyst, kan kommunen vedta at seksjoneringen skal slettes. 12

13 Seksjoneringstidspunkt Utgangspunktet er seksjonering ved igangsettelsestillatelse Ved seksjonering av bestående bygg må bruksenhetene derimot være ferdig utbygd Behov for å klargjøre og forenkle reglene ("når er et bygg å betrakte som bestående?") Nytt: Seksjonering når det foreligger rammetillatelse Den nye regelen skal gjelde både for nybygg og eksisterende bygg, mens anleggseiendom fortsatt må opprettes på tidspunktet for igangsettingstillatelse Kommunen skal allikevel kunne kreve reseksjonering dersom avviket fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse blir betydelig Begrunnelse: Medfører en forenkling av regelverket 13

14 Ny regel om langvarig bruksrett til fellesarealer i næringsseksjoner 14 Sameiets vedtekter kan bestemme at en sameier skal ha en midlertidig enerett til å benytte bestemte deler av fellesarealene Loven har imidlertid ingen regler om hvor langvarig en slik midlertidig enerett kan være Nytt: Varig enerett til å bruke deler av fellesarealene i sameier som har næringsseksjoner Viktig at ikke dagens prinsipper endres så mye at eierseksjonsmodellen undergraves - regelen skal dermed bare gjelde i tilfeller hvor det er et virkelig behov for det Regelen begrenses til tilfeller der to eller flere seksjoner får eneretten i fellesskap for å unngå at varige eneretter blir et alternativ til å etablere tilleggsdeler til seksjonene Departementet kom til at det ikke bør kunne etableres varige eneretter i boligsameier

15 Klargjøring av reglene om vedlikehold av bruksenheten og fellesarealene 15 Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for bruksenheten og sameiet har vedlikeholdsplikt for fellesarealene Problem: Vanskelig i å trekke grensen mellom hva som er bruksenhet og fellesareal i dagens lov Reglene om vedlikeholdsplikt i burettslagslova er mer detaljert og utførlig Nytt: Grensene mellom seksjonseierens og sameiets vedlikeholdsplikt klargjøres i den nye loven Reglene bygges opp på samme måte som i burettslaglova - uttømmende oppregning av hva som er den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsansvar, mens det øvrige er sameiets vedlikeholdsansvar Sameiet kan imidlertid ha vedtektsfestede løsninger om vedlikeholdsplikt som innebærer at seksjonseieren både kan få et mer og mindre omfattende ansvar for vedlikehold Ny regel om selvhjelpsvedlikehold - gir en seksjonseier rett til å foreta nødvendig vedlikehold

16 Klargjøring av reglene om vedlikehold av bruksenheten og fellesarealene (forts.) Nytt: Ny regel om kontrollansvar for mangelfullt vedlikehold Den ansvarlige vil ha et objektivt ansvar for økonomisk tap forårsaket av manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikten, men med ansvarsfritak dersom nærmere bestemte vilkår er oppfylt Krav om uaktsomhet for indirekte tap 16

17 Salgspålegg og utkastelse Salgspålegg og utkastelse må besluttes av styret Problem: I små sameier er det ikke alltid etablert et styre, og det vil uansett kunne være vanskelig for den ene seksjonseieren å få styrebehandlet saken overfor den andre Nytt: Det skal ikke lenger gjelde et krav om styrebehandling i sameier med bare to seksjoner I stedet skal den ene seksjonseieren kunne fremsette krav direkte overfor den andre jf. den tilsvarende regelen i sameieloven 13 første ledd 17

18 Sameiets partsevne og søksmålsadgang 18 Utgangspunktet: Sameier har ikke partsevne og kan ikke stå registrert som eier i realregistre Bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) Nytt: Sameiet kan saksøke utbyggeren ved mangler eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealene Begrunnelse: Praktisk og hensiktsmessig at det er sameiet som sådan, og ikke de enkelte seksjonseierne som går til søksmål i slike tilfeller Departementet kom til at sameiet ikke bør ha søksmålsadgang for krav som gjelder likeartede mangler ved bruksenhetene ("skaper flere problemer enn det løser") Nytt: Eierseksjonssameier kan stå registret som eier i realregistre

19 Forholdet til plan- og bygningsloven og matrikkelloven Nytt: Vilkåret om "formålstjenlig avgrensning" av bruksenhet videreføres ikke Nytt: Regelen om vaktmesterboliger oppheves Nytt: Regelen om "felles garasje" oppheves Nytt: Det foreslås en koblingsregel for å harmonisere eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven Nytt: Valget mellom anleggseiendom og eierseksjonssameie regelen i matrikkellova 11 fjerde ledd oppheves Reglene om seksjoneringsformål og arealplanformål videreføres Standardkravene videreføres Regelen om areal som etter plan- og bygningsloven skal dekke et "felles behov" videreføres med enkelte endringer Regelen om eiendom i byfornyelsesstrøk oppheves 19

20 Forslag som er innkommet i høringen Nytt: Lovbestemte saksbehandlingsfrister Nytt: Unntak fra dagens maksimale gebyrgrense Nytt: Reglene om habilitet på årsmøtet endres Det foreslås ikke regler om granskning Det foreslås ikke regler om gebyr for å ikke delta på dugnad, og heller ikke regler om innflyttingsog utleiegebyr Fristen for å avholde ordinært årsmøte videreføres Regler om fullmakt på årsmøtet videreføres Regler om seksjonering på festegrunn videreføres Eierseksjonssameiets ansvar for festeavgift ble ikke vurdert Forkjøpsrett i eierseksjonssameier ble ikke vurdert 20

21 Ståle O. Meleng PARTNER E-POST: TELEFON: MOBIL: BRANSJEKOMPETANSE Fast eiendom FAGKOMPETANSE Offentlige reguleringer og rammevilkår Entreprise Oppkjøp og fusjoner (M&A) Kontraktsrett Ståle O. Meleng arbeider med næringseiendom, med hovedvekt transaksjoner, utleie og forvaltning samt strukturering av eiendomsprosjekter. Han har håndtert flere store utbyggingsprosesser fra tomteervervet, gjennom prosessene med regulering og byggetillatelser, med inngåelse og oppfølgning av entreprisekontrakter, samt ved finansieringen og realisering av verdiene i prosjektene. Meleng har også bred erfaring fra prosedyre og tvisteløsning, herunder entreprise-, nabo-, sameieog festetvister. Han blir ofte benyttet som foredragsholder innenfor alle relevante næringseiendomstemaer. Arbeidserfaring Partner, Wiersholm, 2014 Ansatt i Wiersholm, 2010 Advokat, BA-HR, Utdannelse Cand. jur., Universitetet i Tromsø, 1999

22 Tom Rune Lian PARTNER E-POST: TELEFON: MOBIL: BRANSJEKOMPETANSE Kapitalforvaltning og Private Equity Bank, finans og forsikring Fast eiendom FAGKOMPETANSE Oppkjøp og fusjoner (M&A) Fast eiendom Tom Rune Lian is extremely well regarded by clients and peers alike. He is described by one interviewee as "absolutely the best in finding good solutions to difficult problems." Chambers Europe, 2016 Tom Rune Lian arbeider hovedsakelig med fast eiendom, med vekt på transaksjoner og finansiering, drift og utvikling av næringseiendom. Lian har gjennom en årrekke bistått betydelige finansielle og operasjonelle aktører i næringseiendomsmarkedet med oppkjøp, salg, strukturering, forvaltning og strategisk rådgivning. Lian er også forfatter av artikler på sine spesialområder. Lian er rangert som en av Norges aller fremste eksperter på fast eiendom i Chambers Europe og Legal 500 og i Finansavisens årlige advokatundersøkelse. Arbeidserfaring Partner, Wiersholm, 2005 Ansatt i Wiersholm, 1994 Utdannelse Cand. jur., Universitetet i Oslo, 1994

23